同致行2012年8月份洛陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度分析報(bào)告

1、同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408洛陽市 8 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)月度分析報(bào)告編撰：同致行（中國）洛陽事業(yè)部日期：2012 年 09 月 09 日同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408【同致行主要樓盤洛陽區(qū)域】項(xiàng)目名稱建業(yè)凱旋廣場(chǎng)近期活動(dòng)8 月 19 日開盤推出房源150 套銷售價(jià)格均價(jià) 8800 元/銷售業(yè)績已銷售 95%樓盤信息：清盤在即，限時(shí)搶購最高優(yōu)惠

2、 10 萬項(xiàng)目名稱住總鼎城近期活動(dòng)8 月 26 日房源加推推出房源531 套銷售價(jià)格均價(jià) 4700 元/銷售業(yè)績505 套樓盤信息：位于定鼎北路與道北五路交會(huì)處，總建面 150 萬平方米，入市以來受到市場(chǎng)親睞，銷售率高達(dá) 95%項(xiàng)目名稱京熙帝景近期活動(dòng)奧運(yùn)大競(jìng)猜推出房源400 套銷售價(jià)格6500 元/銷售業(yè)績7 月 1 日開盤當(dāng)日成交 200 套樓盤信息：位于瀛洲路周山森林公園東側(cè)，現(xiàn)階段優(yōu)惠一次性 4 個(gè)點(diǎn)，按揭一個(gè)點(diǎn)。項(xiàng)目名稱建業(yè)世紀(jì)華陽近期活動(dòng)8 月 19 日 6 首批房源公開發(fā)售推出房源1984 套銷售價(jià)格7400-7800 元/銷售業(yè)績已銷售 98%樓盤信息：按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠

3、2%，6 期 180-280大平層空中官邸現(xiàn)已公開發(fā)售同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408目錄一、 土地市場(chǎng)成交狀況4二、 行業(yè)熱點(diǎn)資訊5（一）經(jīng)濟(jì).51.2.3.4.5.（二） 1.2.3.4.5.（三） 1.2.3.4.5.（四） 1.2.3.4.5.6.央行：“征房產(chǎn)稅代替限購”不代表央行觀點(diǎn)錯(cuò)誤!未定義書簽。首套85 折利率未取消 個(gè)別銀行提優(yōu)惠條件錯(cuò)誤!未定義書簽。央行：下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)錯(cuò)誤!未定義書簽。四大行 7 月新增貸款約 2200 億元

4、 信貸未現(xiàn)放量錯(cuò)誤!未定義書簽。7 月 CPI 同比漲 1.8% 漲幅兩年半來首次跌破 2%錯(cuò)誤!未定義書簽。地產(chǎn)資訊錯(cuò)誤!未定義書簽。全年住房供地計(jì)劃折 稀缺地塊或助推房價(jià)錯(cuò)誤!未定義書簽。四大房企斥資 200 億元圈地 下半年或重現(xiàn)搶地潮錯(cuò)誤!未定義書簽。房價(jià)緣何漲聲再起 全面反彈條件是否已具備?錯(cuò)誤!未定義書簽。土地市場(chǎng)持續(xù)回暖錯(cuò)誤!未定義書簽。建業(yè)等大品牌房企積極拿地 河南土地市場(chǎng)漸熱錯(cuò)誤!未定義書簽。最新政策錯(cuò)誤!未定義書簽。中國擬繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控 房產(chǎn)稅推廣障礙重重錯(cuò)誤!未定義書簽。中價(jià)反彈引擔(dān)憂 鞏固調(diào)控成果任務(wù)艱巨錯(cuò)誤!未定義書簽。督查組完成樓市會(huì)診 新政最快八月出錯(cuò)誤!未定義

5、書簽。央行報(bào)告： 繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化政策錯(cuò)誤!未定義書簽。房價(jià)上漲強(qiáng)化政策加碼預(yù)期 未來調(diào)控兩條主線錯(cuò)誤!未定義書簽。洛陽地產(chǎn)動(dòng)態(tài)17上半年，我市 CPI 同比上漲 3.6%17看好洛陽二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?房產(chǎn)中介紛紛加速擴(kuò)張18上半年我市新建住宅價(jià)格穩(wěn)中有降18治理土地浪費(fèi) 節(jié)約集約用地197 月洛陽市 CPI 同比上漲 2.2% 創(chuàng) 30 個(gè)月來新低19洛陽城鎮(zhèn)化率已達(dá) 46.13%20三、 樓盤點(diǎn)評(píng)211.2.3.4.5.6.7.8.9.8 月樓市營銷活動(dòng)概覽218 月 4 日升龍廣場(chǎng) B 區(qū) A 座認(rèn)籌218 月 11 日恒大綠洲 87#樓商鋪開盤228 月 18 日國寶華府商鋪開盤

6、228 月 18 日洛浦認(rèn)籌228 月 19 日建業(yè)凱旋廣場(chǎng)開盤238 月 19 日世紀(jì)華陽 6 期開盤238 月 25 日恒大綠洲 49#，50# 開盤249 月 1 日路勁宸瓏 20#樓認(rèn)籌25四、 數(shù)據(jù)樓市26(一)(二)(三)(四)整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)26商品房指數(shù)26商品房住宅走勢(shì)27商品房非住宅走勢(shì)28五、 媒體分析29六、 同致行簡介30同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408一、 土地市場(chǎng)成交狀況8 月份，洛陽市土地市場(chǎng)月內(nèi)成交經(jīng)營性用地共計(jì) 1 幅，總成交土地面積為

7、11740.574 平方米，若按指定容積率測(cè)算，能建成約 7.6 萬平方米的商品房。需指出的是，該地塊獲取方為洛陽百腦匯電子信息有限公司而非房地產(chǎn)開發(fā)公司，且地塊屬商業(yè)兼容商務(wù)辦公用地，建筑商品房目的自用可能性較大。8 月洛陽市成交土地區(qū)位圖住宅用地純商服用地住宅兼容商服用地2012 年 8 月洛陽市成交土地一覽表4成交時(shí)間區(qū)域位置買受人用途容積率地塊面積（）總價(jià)（元）單價(jià)（萬/畝）2012-8-28西工區(qū)中州中路與王城大道交叉口東北角洛陽百腦匯電子信息有限公司商業(yè)兼容商務(wù)辦公用地6.511740.571761086101000.6同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華

8、陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408二、 行業(yè)熱點(diǎn)資訊（一） 經(jīng)濟(jì)1.央行：“征房產(chǎn)稅代替限購”不代表央行觀點(diǎn)針對(duì)日前媒體報(bào)道的“央行表示應(yīng)用房產(chǎn)稅來取代限購”相關(guān)說法，人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人 8月 25 日回應(yīng)稱，該觀點(diǎn)來自央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的一篇研究報(bào)告，僅代表研究報(bào)告作者的個(gè)人見解，不代表央行的觀點(diǎn)。據(jù)悉，“央行表示應(yīng)用房產(chǎn)稅來取代限購”的說法來自日前央行的一篇報(bào)告，具體則是，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司此前發(fā)布了題為“德國經(jīng)濟(jì)再度崛起的原因及對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟示”的研究報(bào)告。在該報(bào)告的第二部分談及如何穩(wěn)定房價(jià)處，報(bào)告肯定了房地產(chǎn)調(diào)控政策所取得的效果

9、，不過報(bào)告同時(shí)也指出了限購政策存在的一些弊端。對(duì)此，報(bào)告提出了幾點(diǎn)關(guān)于怎樣來改進(jìn)和完善現(xiàn)行的調(diào)控手段的建議：一是加快保障房體系建設(shè)；二是加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；三是豐富差別化的信貸政策；四是建立和健全相關(guān)法律體系。其中，在建議加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革方面，報(bào)告稱，應(yīng)在適當(dāng)時(shí)機(jī)退出限購政策，轉(zhuǎn)而代之以征收房產(chǎn)稅。對(duì)于首套房或一定面積內(nèi)的住房免征房產(chǎn)稅；對(duì)于二套房或超過一定面積的住房，征收房價(jià)市值一定比例的房產(chǎn)稅；對(duì)于三套及以上住房，將征收房價(jià)市值更高比例的房產(chǎn)稅。總之，通過合理的累進(jìn)稅制，有效打擊投資性需求，同時(shí)又較好地保護(hù)剛性需求和改善型需求?！就滦杏^點(diǎn)】限購在一定程度上傷及了剛性需求和改善型需求，增

10、加了不必要的調(diào)控代價(jià)。更為重要的是，如果限購政策持續(xù)時(shí)間過長，房價(jià)有可能出現(xiàn)斷崖式下降，從而對(duì)我國經(jīng)濟(jì)金融產(chǎn)生不可估量的影響。2.首套85 折利率未取消 個(gè)別銀行提優(yōu)惠條件“銀行首套85 折利率優(yōu)惠將在 8 月份取消，先從北京開始，接著在全一執(zhí)行！”最近，關(guān)于首套款優(yōu)惠或?qū)⒊霈F(xiàn)變化的說法在網(wǎng)上瘋傳。就在 7 月 6 日，揚(yáng)子樓市就全市銀行進(jìn)行調(diào)查時(shí)，大多數(shù)樓盤都表示首套房最低可享受 85 折，時(shí)隔僅二十多天，優(yōu)惠就將成為過往云煙？近日，揚(yáng)子樓市就再次展開調(diào)查，當(dāng)前，傳言不攻自破。期要存滿后才能給予 85 折，一般客戶是沒有辦法短時(shí)間湊集到百萬資金存上數(shù)日，3 萬存三個(gè)5同致行(中國)鄭州分公司

11、（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408月雖然不難達(dá)到，但等真正存滿三個(gè)月，那時(shí)候貸款環(huán)境會(huì)發(fā)生什么樣的變化，誰都無法預(yù)料。”該負(fù)責(zé)人坦言，自從交行對(duì)首套房 85 折提出苛刻的存款要求后，已經(jīng)沒有客戶選擇該行來辦貸款。而該樓盤的其他兩家合作銀行農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行仍然維持首套房 85 折的利率優(yōu)惠。就在一些銀行的優(yōu)惠緊縮之時(shí)，原本堅(jiān)持首套房無優(yōu)惠的興業(yè)銀行本周也開始松口了。據(jù)該行信貸經(jīng)理介紹，應(yīng)總行要求，首套房最低利率優(yōu)惠可以 85 折，但要將比例控制在總額的一成以內(nèi)，而且對(duì) 85 折還設(shè)定了許多門檻，

12、包括要開設(shè)存款賬戶，保證存款額度是貸款總額的 10%，要辦理該行的理財(cái)卡，辦理白金等多種要求，要拿到 85 折比較困難，但一般打個(gè) 9 折、95 折問題不大?！就滦杏^點(diǎn)】首套房 85 折，盡管利潤空間不大，但業(yè)務(wù)還是優(yōu)良的貸款品種，可以薄利多銷。而一些利潤率大的貸款產(chǎn)品，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也更大，一旦造成一定比例的壞賬收不回來，該貸款產(chǎn)品就會(huì)被勒令停止。因此，在銀行資金充沛的情況下，作為比較安全的貸款產(chǎn)品還是受歡迎的，這也是為什么近期各家銀行爭(zhēng)相以優(yōu)惠利率吸引的原因。年內(nèi)存款準(zhǔn)備金率還有下調(diào)空間，也不排除繼續(xù)降息的可能。銀行資金相對(duì)寬松，結(jié)合調(diào)控對(duì)剛需的保護(hù)，年內(nèi)首套房取消 85 折利率優(yōu)惠可能

13、性不大。但部分銀行受上半年放貸速度過快，下半年額度緊縮的限制，優(yōu)惠減小的情況也會(huì)并存。3.央行：下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)中國人民銀行于 8 月 2 日下午發(fā)布2012 年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，上半年，在加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和信貸政策引導(dǎo)方面，中國人民銀行繼續(xù)加強(qiáng)和改善對(duì)金融機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)，促進(jìn)信貸政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和投放節(jié)奏。同時(shí)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，支持保障性住小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)，抑制性購房。報(bào)告顯示，上半年全國貨幣信貸和社會(huì)融資總體適度，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度較強(qiáng)。2012年 6 月末，廣義

14、貨幣供應(yīng)量 M2 余額為 92.5 萬億元，同比增長 13.6%。人民幣貸款余額同比增長 16.0%，比年初增加 4.86 萬億元，同比多增 6833 億元。而在下一階段主要政策思路方面，央行要求，督促金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)控和風(fēng)險(xiǎn)管理，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)地方融資平臺(tái)公司貸款、金融機(jī)構(gòu)表外業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與管理。報(bào)告顯示，上半年房價(jià)同比下降的城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)也增加較多。6 月份，全國 70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有 57 個(gè)，比 3 月份增加了19 個(gè)，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過 1.2%；二手住宅價(jià)格同比下降的城市有 58 個(gè)， 3 月份增加了

15、9 個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有 25 個(gè)，比 3 月份增加了 17 個(gè)； 二6同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有 31 個(gè)，比 3 月份增加了 15 個(gè)。商品房銷售降幅縮小。上半年，全國商品房銷售面積 4.0 億平方米，同比下降 10.0%，降幅比第一季度縮小 3.6 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額 2.3 萬億元，同比下降 5.2%，降幅比第一季度縮小 9.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售面積下降 11.2%，降幅自 3 月份以來持續(xù)收窄。房地

16、產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3.1 萬億元，同比增長16.6%，增速比第一季度回落 6.9 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資 2.1 萬億元，同比增長 12.0%，增幅比第一季度回落 7 個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 68.2%。上半年，全屋新開工面積為 9.2 億平方米，同比下降 7.1%，第二季度連續(xù) 3 個(gè)月出現(xiàn)同比下降，而第一季度為同比增長 0.3%；房屋施工面積為 47.6 億平方米，同比增長 17.2%，增幅比上季度回落 7.8 個(gè)百分點(diǎn)；全屋竣工面積為 3.3 億平方米，同比增長 20.7%，增幅比上季度回落 18.6 個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告稱，上半年房

17、地產(chǎn)貸款增速止降趨穩(wěn)。截至 6 月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額 11.32 萬億元，同比增長 10.3%，增速比 3 月末高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低 3.6個(gè)百分點(diǎn)，占各項(xiàng)貸款余額的 19.5%。根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，到 2012 年 6 月末，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房新開工 470 萬套，開工率為 63%，基本建成 260 萬套，完成投資 5070 億元。截至 6 月末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為 4784 億元，占全部住房開發(fā)貸款的 21.7%。上半年，保障性住房開發(fā)貸款新增 869 億元，占新增住房開發(fā)貸款的 65.8%。此外，利用住房公積金貸款支持

18、保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，截至 6 月末，第一批29 個(gè)試點(diǎn)城市已審批貸款 415 億元，占貸款總額度 502 億元的 83%，按工程進(jìn)度發(fā)放貸款 302億元，支持了 97 個(gè)保障房項(xiàng)目【同致行觀點(diǎn)】該報(bào)告指出，2012 年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)。交易量呈現(xiàn)“前低后高”走勢(shì)，房價(jià)同比下降的城市個(gè)數(shù)增多，但部分城市房價(jià)下行趨勢(shì)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，新開工面積下降，房地產(chǎn)貸款增速止降趨穩(wěn)。4.四大行 7 月新增貸款約 2200 億元 信貸未現(xiàn)放量四大行 7 月新增人民幣貸款環(huán)比有所回升。據(jù)了解，7 月中、農(nóng)、工、建四大行新增人民幣貸款為 2200 億左右，環(huán)比 6 月多增 3

19、00 億左右，但信貸結(jié)構(gòu)改善不明顯。投放環(huán)比回升的態(tài)勢(shì)在前半個(gè)月即有體現(xiàn)，7 月前半個(gè)月四大行投放 500 億左右，基本是 6月的兩倍。7同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408但據(jù)了解，雖然部分國有大行分行對(duì)一些穩(wěn)增長項(xiàng)目已經(jīng)開始放款，但各行并未就“穩(wěn)增長”形成一致步調(diào)，也未有針對(duì)性部署，這是信貸結(jié)構(gòu)改善不如預(yù)期的原因之一。其所在分行目前仍未對(duì)穩(wěn)增長項(xiàng)目開始投放貸款。行里信貸投放計(jì)劃也還沒有什么變化。就其所在省份的情況來看，企業(yè)的投資需求改變也不明顯。雖然四大行 7 月新增人

20、民幣貸款投放環(huán)比 6 月回升 300 億左右，但分析后并不認(rèn)為 7 月整體信貸投放量會(huì)超過 6 月。這一推斷部分來自慣例，過去幾年，三季度各月間信貸投放起伏不大，且按照全年 8 萬億及 3:3:2:2 投放節(jié)奏安排，三季度月均不超 5400 億。與此同時(shí)，在 6 月占據(jù)絕對(duì)主力的中小銀行在 7 月動(dòng)力不足，有城商行說，其所在行要求 7 月信貸投放增幅不超 6 月。依據(jù)四大行貸款投放量，有預(yù)計(jì)認(rèn)為 7 月整體新增貸款投放應(yīng)該在 6500 億左右，有更為謹(jǐn)慎的預(yù)計(jì)認(rèn)為可能不足 6000 億。雖然部分國有大行分行對(duì)一些穩(wěn)增長項(xiàng)目已經(jīng)開始放款，但各行并未就“穩(wěn)增長”形成一致步調(diào)，也未有針對(duì)性部署?！就?/p>

21、致行觀點(diǎn)】四大行 7 月總體新增數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的結(jié)構(gòu)改善并不如預(yù)期樂觀，比如 7 月再度延續(xù)以往規(guī)律，在月末最后幾日，新增貸款以幾百億的規(guī)模大幅增長，票據(jù)再度占據(jù)一定規(guī)模。除了 6月走勢(shì)異常，過去幾個(gè)月四大行幾乎均在月末以票據(jù)沖規(guī)模。市場(chǎng)關(guān)注中長期貸款占比是否有所提升，重點(diǎn)是想通過數(shù)據(jù)去發(fā)現(xiàn)，在穩(wěn)增長被提到更加重要的位置之際，企業(yè)或項(xiàng)目投資的貸款需求及投放是否有所增加，并希望從中判斷經(jīng)濟(jì)何時(shí)能夠觸底回升?！胺€(wěn)投資”被視為目前“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵。5.7 月 CPI 同比漲 1.8% 漲幅兩年半來首次跌破 2%根據(jù)國家數(shù)據(jù)顯示，2012 年 7 月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 1.8%。其中，

22、城市上漲 1.9%，農(nóng)村上漲 1.5%；食品價(jià)格上漲 2.4%，非食品價(jià)格上漲 1.5%；消費(fèi)品價(jià)格上漲1.7%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 2.0%。1-7 月平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 3.1%。據(jù)悉，這是 CPI 漲幅兩年半來首次跌至 2%以下。7 月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲 0.1%。其中，城市上漲 0.1%，農(nóng)村持平（漲跌幅度為 0）；食品價(jià)格下降 0.1%，非食品價(jià)格上漲 0.2%；消費(fèi)品價(jià)格下降 0.1%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 0.6%。7 月份，食品價(jià)格同比上漲 2.4%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲約 0.78 個(gè)百分點(diǎn)。其中，鮮菜價(jià)格上漲 8.0%，影響居民消

23、費(fèi)價(jià)格總水平上漲約 0.21 個(gè)百分點(diǎn)；水產(chǎn)品價(jià)格上漲 6.7%，8同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲約 0.17 個(gè)百分點(diǎn)；鮮果價(jià)格上漲 8.7%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲約 0.15 個(gè)百分點(diǎn)；糧食價(jià)格上漲 3.0%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲約 0.09 個(gè)百分點(diǎn)；油脂價(jià)格上漲 5.9%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲約 0.07 個(gè)百分點(diǎn)；肉禽及其制品價(jià)格下降6.1%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平下降約 0.48 個(gè)百分點(diǎn)（豬肉價(jià)格下降 18.7

24、%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平下降約 0.71 個(gè)百分點(diǎn)）；蛋價(jià)格下降 6.5%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平下降約 0.06 個(gè)百分點(diǎn)。煙酒及用品價(jià)格同比上漲 3.1%。其中，酒類價(jià)格上漲 6.8%，煙草價(jià)格上漲 0.5%。衣著價(jià)格同比上漲 3.3%。其中，服裝價(jià)格上漲 3.6%，鞋類價(jià)格上漲 2.3%。家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格同比上漲 1.9%。其中，家庭服務(wù)及加工維修服務(wù)價(jià)格上漲10.0%，耐用消費(fèi)品價(jià)格上漲 0.3%。醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格同比上漲 1.8%。其中，中藥材及中成藥價(jià)格上漲 3.7%，醫(yī)療器具及用品價(jià)格上漲 2.3%，醫(yī)療保健服務(wù)價(jià)格上漲 0.7%，西藥價(jià)格上漲 0.5%。交通和

25、通信價(jià)格同比下降 0.9%。其中，通信工具價(jià)格下降 11.8%，車用燃料及零配件價(jià)格下降 4.4%，交通工具價(jià)格下降 0.8%，車輛使用及維修價(jià)格上漲 4.5%，城市間交通費(fèi)價(jià)格上漲1.4%。娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格同比上漲 0.4%。其中，旅游價(jià)格上漲 2.4%，文娛費(fèi)價(jià)格上漲1.6%，教育服務(wù)價(jià)格上漲 1.5%，文娛用耐用消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格下降 5.5%。居住價(jià)格同比上漲 2.1%。其中，住房租金價(jià)格上漲 3.1%，水、電、燃料價(jià)格上漲 2.5%，建房及裝修材料價(jià)格上漲 0.5%。據(jù)測(cè)算，在 7 月份 1.8%的居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比漲幅中，去年價(jià)格上漲的翹尾因素約為0.9 個(gè)百分點(diǎn)，新漲

26、價(jià)因素約為 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。（一） 地產(chǎn)資訊1.全年住房供地計(jì)劃折 稀缺地塊或助推房價(jià)全年住房供地計(jì)劃折。近日，國土資源部公告稱，全年住房供地計(jì)劃調(diào)整為 15.93 萬公頃，比原計(jì)劃 17.26 萬公頃減少 1.33 萬公頃，降幅為 7.7%。在調(diào)整后的供地中，保障性安居工程計(jì)劃用地為 4.76 萬公頃，比年初預(yù)測(cè)需求量高 72.5%，能夠確保保障性安居工程用地需求。雖然調(diào)整后的計(jì)劃比年初有所打折，但國土部稱，調(diào)整后的住房用地計(jì)劃總量與歷年實(shí)際計(jì)劃完成相比，仍遠(yuǎn)超過歷史最高，為歷史計(jì)劃完成量最大年份的 117.3%，能夠滿足全年住房用地有效需求。據(jù)了解，調(diào)整后的住房用地計(jì)劃中，保障性住房、棚

27、戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地占計(jì)劃供應(yīng)總量的 78.8%。9同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408從歷年土地供應(yīng)節(jié)奏看，一般從二季度開始逐漸放量，三、四季度達(dá)到土地供應(yīng)的高峰。按照土地供求的季節(jié)性規(guī)律，2012 年住房計(jì)劃落實(shí)情況正常，下半年土地供應(yīng)量將會(huì)增加，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)。國土部稱，將繼續(xù)督促各地加大工作力度，有效增加普通商品住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先供應(yīng)保障性安居工程用地，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；繼續(xù)加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時(shí)開發(fā)利用?！就滦杏^點(diǎn)】住房供地調(diào)整

28、是各省份根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的微調(diào)，主要是年初各地的供地計(jì)劃做得較為寬松，并不能由此認(rèn)為土地需求減少。2.四大房企斥資 200 億元圈地 下半年或重現(xiàn)搶地潮對(duì)于公司來說，還是想拿地的，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊。但如果土地總價(jià)過高，一般公司是不予考慮的。實(shí)際上，整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈仍偏緊，部分知名房企今年明顯要比去年好一些。因此，只要是總價(jià)不高且符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)拿地毫不手軟。預(yù)計(jì)下半年房企拿地的步伐會(huì)加快。這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)外冷內(nèi)熱，是拿地的好時(shí)機(jī)。值得注意的是，隨著銷售的持續(xù)向好，房企的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始加速儲(chǔ)備土地。從拿地規(guī)模來說，在 19 宗拿地交易中，有 10 宗規(guī)模在 10 億元

29、以上，在目前各個(gè)地方加推優(yōu)質(zhì)地塊的背景下，龍頭房企實(shí)力雄厚，不失為擴(kuò)張之機(jī)。預(yù)計(jì)下半年房企會(huì)加快拿地步伐。一方面因?yàn)槌山涣砍掷m(xù)回升，開發(fā)企業(yè)有一些富裕資金；另外一個(gè)方面則是成交量持續(xù)回升 3-6 個(gè)月后，整個(gè)市場(chǎng)基本面會(huì)趨好一些，市場(chǎng)基本面預(yù)期趨好之后，開發(fā)企業(yè)拿地則是必然的。不過，對(duì)于中小房企來說，或許會(huì)錯(cuò)過擴(kuò)張的時(shí)機(jī)，畢竟活下來已經(jīng)實(shí)屬不易。據(jù)渣打銀行近期針對(duì)30 家房企所作的調(diào)查顯示，16 家受訪者稱未來6 個(gè)月不會(huì)買更多的地，有 26 家開發(fā)商稱多次在土地拍賣中受挫，有 16 家受訪者稱見到大型的、資金充裕的開發(fā)商從處境艱難的小型開發(fā)商手中買地。這意味規(guī)模較小的開發(fā)商現(xiàn)金仍比較緊張?！?/p>

30、同致行觀點(diǎn)】預(yù)計(jì)未來土地市場(chǎng)會(huì)不乏優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)，部分上半年緩拿地的房企有可能在下半年的傳統(tǒng)拿地季節(jié)入場(chǎng)。不過在業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況下，理性、謹(jǐn)慎拿地會(huì)成為主流。3.房價(jià)緣何漲聲再起 全面反彈條件是否已具備?國家公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，顯示出一條明顯的上升曲線：5 月份，我國 70 個(gè)大中城市10同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408中新建商品住宅（不含保障性住房）環(huán)比價(jià)格上漲的城市有 6 個(gè)，6 月份升至 25 個(gè)，7 月份再度大幅上升至 50 個(gè)。面對(duì)這樣一條曲線，

31、人們不禁要問，房價(jià)為何上漲？是否會(huì)全面反彈？如何才能鞏固調(diào)控成果？房價(jià)全面反彈的條件是否具備？從 7 月份的數(shù)據(jù)看，盡管這些城市的漲幅均未超過 07，但是一再攀升的城市數(shù)著實(shí)令人不安。從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，由于受經(jīng)濟(jì)增速回落影響，國家適時(shí)調(diào)整貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)、降息，一定程度上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，同時(shí)又降低了消費(fèi)者的購房成本，對(duì)于積壓多時(shí)的剛性需求入市起到一定刺激作用。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，由于前期打折促銷力度相對(duì)較大，隨著剛需的入市、資金壓力得到緩解，打折促銷力度逐步減小，一些樓盤甚至還有小幅抬升。另外，調(diào)控政策折扣也是影響調(diào)控效果的重要原因。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，先后有 40 個(gè)城市進(jìn)行了

32、政策微調(diào)。個(gè)別地方出現(xiàn)通過放松限購條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的現(xiàn)象。不容忽視的是，在宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及地方執(zhí)行力等一系列因素作用下，市場(chǎng)預(yù)期的確發(fā)生了某些變化?！就滦杏^點(diǎn)】目前并不具備大幅反彈的條件。當(dāng)前并沒有刺激房價(jià)上漲的政策環(huán)境。與 2009 年相比，盡管同樣面臨經(jīng)濟(jì)下行，但如今一再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不，特別是最近又派出督查組專項(xiàng)督查房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況，再次表明堅(jiān)定調(diào)控的決心。一些限購城市的成交量上升，大多因?yàn)閯傂孕枨笕胧?。而推?dòng)房價(jià)持續(xù)上漲的核心原因是投資性需求，由于目前限購政策并未退出，還將繼續(xù)從嚴(yán)，所以房價(jià)不存在全面反彈的基礎(chǔ)。4. 土地市場(chǎng)持續(xù)回暖房企巨頭

33、開始頻頻拿地，給一度冷清的土地市場(chǎng)重新帶來了一絲絲味。這方面，尤以前面提到的恒大廣州地王給業(yè)界留下的印象最為強(qiáng)烈。另外，從龍湖地產(chǎn)在成都剛剛斬獲的土地也可以看出些端倪。當(dāng)天，在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，除了龍湖地產(chǎn)之外，保利、華潤、恒大、中鐵二局均有出席，經(jīng)過幾輪激烈拼搶之后，最終由龍湖地產(chǎn)斬獲，溢價(jià)接近 80。龍湖地產(chǎn)此次競(jìng)得的地塊原本掛牌截止日期為 6 月 15 日，但由于出讓條件變更而延期至 6月 20 日。然而當(dāng)天，由于競(jìng)買人數(shù)超過 3 家，土地出讓方式由掛牌現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)為拍賣。相比不久前龍湖在紹興以底價(jià)拿下柯橋兩幅地塊，競(jìng)爭(zhēng)明顯激烈。11同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷

34、售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408而如果回到一個(gè)月以前，土地市場(chǎng)還是十分冷淡，如 5 月下旬萬達(dá)以底價(jià) 2036 億元拿下廣東省佛山市地塊，同一天，綠地集團(tuán)在大連市競(jìng)得的地塊也是以底價(jià)成交。進(jìn)入 5 月份以來，樓市持續(xù)回暖明顯，下半年土地市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖，房產(chǎn)市場(chǎng)成交的回暖與土地市場(chǎng)的回暖將相互推動(dòng)?！就滦杏^點(diǎn)】目前土地市場(chǎng)雖然有所復(fù)蘇，但主要原因是供應(yīng)有所增加導(dǎo)致。前幾月的土地市場(chǎng)冷清，也與地方不愿意低價(jià)出讓地塊而減少供應(yīng)有關(guān)系。目前來看年內(nèi)大部分企業(yè)依然處于去除庫存的狀態(tài)，難以全面購買土地。5.建業(yè)等大品牌房企積極拿地 河南土地市

35、場(chǎng)漸熱近兩月房企拿地?zé)崆樯郎孛黠@，沒拿地的開始拿地，過去拿地少的開始加速拿地。特別是樓市進(jìn)入下半年，隨著市場(chǎng)的回暖，多家品牌房企在土地市場(chǎng)上出手。6 月份鄭州土地市場(chǎng)出現(xiàn)了土地拍賣激烈競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象，而就在 7 月 11 日，一天之內(nèi)兩家房企又兩次刷新鄭州“地王”，房企的信心再次被鼓舞。7 月 27 日晚，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司建業(yè)住宅集團(tuán)(中國)有限公司通過掛牌出讓活動(dòng)，以 2.27 億元人民幣成功競(jìng)得 4 塊河南省新鄉(xiāng)垣縣土地。實(shí)際上，這已經(jīng)是建業(yè)地產(chǎn) 6 月份以來的第四次拿地。在 6 月份之前，建業(yè)地產(chǎn) 1 月份先后以 9600 萬和 1.48 億元在河南淮陽縣和湯陰縣拿地。

36、公司此次出手與其對(duì)行業(yè)的樂觀判斷不無關(guān)系。根據(jù)判斷，建業(yè)選擇此時(shí)拿地，主要原因應(yīng)該是相信房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)不大，與近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖不無關(guān)系。而就鄭州市場(chǎng)而言，土地拍賣激烈競(jìng)價(jià)現(xiàn)象再現(xiàn)土地市場(chǎng)，甚至一天之內(nèi)兩次刷新“地王”。7 月 11 日，“新政出號(hào)”土地掛牌出讓，最終，鄭州市軌道交通有限公司以總價(jià) 5.29 億元成功摘牌，成交單價(jià)為 936 萬元/畝，樓面地價(jià)折合 8300 元/平方米。僅僅兩個(gè)小時(shí)后，鄭州第二個(gè)地王誕生，名為鄭政新出（2012）10 號(hào)的地塊被東方鼎盛摘牌，價(jià)格為 3.196 億元，單價(jià)折合 1310 萬元/畝，創(chuàng)造了溢價(jià)率 105%的鄭州地塊摘牌新高。國土資源部

37、政策法規(guī)司司長王守智 2 日在接受中國證券報(bào)采訪時(shí)表示，國土部將繼續(xù)加強(qiáng)與、銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)動(dòng)，從土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中提取部分房地產(chǎn)土地閑置的情況，并抄送給銀監(jiān)會(huì)、等部門?！就滦杏^點(diǎn)】房企選擇在這個(gè)時(shí)候拿地，一方面可能是由于這些房企目前土地儲(chǔ)備確實(shí)不足，需要買地；不過更重要的原因則是隨著樓市的逐步回暖，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了微妙的變化，但是目前12同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408樓市庫存仍處高位，房企拿地其實(shí)不算“大規(guī)?！?，且土地市場(chǎng)回暖也不明顯。但隨著下半年土地供

38、應(yīng)增加，房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備或?qū)⒏鼮榉e極。市場(chǎng)買土地，市場(chǎng)紅火賣房子，這其實(shí)是不少房地產(chǎn)開發(fā)商的生存秘訣。對(duì)于部分開發(fā)商而言，只要資金充裕，房企儲(chǔ)備土地是戰(zhàn)略性的考量。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之前對(duì)于拿地持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度正慢慢轉(zhuǎn)變。7 月份以后，樓市成交熱度不斷升溫，在這樣的情況下，不排除一些開發(fā)商拿地進(jìn)行儲(chǔ)備的可能。（二） 最新政策1.中國擬繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控 房產(chǎn)稅推廣障礙重重目前，出臺(tái)大規(guī)?！靶抡钡目赡苄员容^小，下一階段可能會(huì)出臺(tái)一些具體的針對(duì)性政策。譬如針對(duì)高價(jià)地、開發(fā)商人為炒作等作出限制，并在審核、稅收等方面加大監(jiān)管力度等。7 月下旬派出 8 個(gè)督查組奔赴 16 個(gè)省市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況

39、進(jìn)行專項(xiàng)督查。據(jù)媒體報(bào)道，督查組返京匯報(bào)認(rèn)為，大部分地區(qū)執(zhí)行樓市調(diào)控政策情況良好。住建部近期在其官網(wǎng)載文稱，對(duì)于一些地方微調(diào)政策“松綁”調(diào)控的行為，督察組已經(jīng)要求立即予以糾正，并強(qiáng)調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控。至于近期一直備受關(guān)注的房產(chǎn)稅問題，目前全面推廣房產(chǎn)稅，或者以征房產(chǎn)稅代替行政性的調(diào)控政策執(zhí)行難度較大?！胺慨a(chǎn)稅一旦全面開征，意味著將出現(xiàn)制度性的改革，這可能改變未來中地產(chǎn)市場(chǎng)的整體”。房產(chǎn)稅的推廣是一個(gè)長期的過程，現(xiàn)在仍是障礙重重，需要時(shí)間和改革的決心。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的臨近，對(duì)于房價(jià)未來的走勢(shì)，坊間一直爭(zhēng)論不斷。有開發(fā)商認(rèn)為，今年的低土地供應(yīng)率可能會(huì)導(dǎo)致明年 3 月份后新

40、房供應(yīng)量不足。在供需失衡的情況下，引發(fā)房價(jià)暴漲。對(duì)于住房供應(yīng)量的問題，住建部稱，截至 7 月底，全國重點(diǎn)城市可售新建商品住房面積仍處于歷史高位。胡景暉指出，下半年是房企推盤的高峰期，加上保障性住房多集中在下半年推出，今年下半年的住房供給相對(duì)寬松。【同致行觀點(diǎn)】在限購限價(jià)的政策影響下，明年的有效需求并不會(huì)突然放量，同時(shí)現(xiàn)有的庫存量足以支持到明年下半年，所以出現(xiàn)價(jià)量“井噴”的可能性非常小。中國樓市從 5 月到 7 月的成交火熱已經(jīng)提前透支了一部分需求，8 月實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格的態(tài)勢(shì)。目前最受關(guān)注的是房企從拿地到推盤供應(yīng)的時(shí)間差。一般來說，像萬科之類的民營企業(yè)只13同致行(中國)鄭州分公

41、司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話 Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408要一年左右，國有企業(yè)估計(jì)需要一年半的時(shí)間能夠完成這個(gè)過程。下半年如果加快推地速度，有望縮短房企從拿地到推盤的時(shí)間，保證住房供應(yīng)量。2.中價(jià)反彈引擔(dān)憂 鞏固調(diào)控成果任務(wù)艱巨觀察發(fā)現(xiàn)，近期樓市的回暖，與貨幣政策微調(diào)、開發(fā)商“以價(jià)換量”、剛性需求部分釋放、部分高價(jià)樓盤放量推高均價(jià)等不無相關(guān)。一些地方對(duì)樓市調(diào)控政策的“陰違”也某種程度推高了房價(jià)。調(diào)控所帶來的土地此輪房地產(chǎn)價(jià)格的反彈早已引起領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。月下旬，組織督察組分赴各地調(diào)研，一方面是通過實(shí)際調(diào)研行動(dòng)，穩(wěn)定調(diào)控

42、預(yù)期；另一方面，也對(duì)樓市運(yùn)行狀況作個(gè)摸底，為后續(xù)儲(chǔ)備政策的出臺(tái)鋪路。與此同時(shí)，中央及各部委、地方不斷明確調(diào)控大方向不，辟謠各種市場(chǎng)傳言多達(dá)次。作為全球城鎮(zhèn)化速度最快、房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)勢(shì)頭最為迅猛的國家，中國對(duì)房價(jià)的過度上揚(yáng)保持強(qiáng)烈的警惕。房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展將帶來較大打擊?？偫頊卦鲁踉诮K常州調(diào)研時(shí)提出，要把抑制房地產(chǎn)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長效機(jī)制和政策體系?！就滦杏^點(diǎn)】無論是銀行政策還是監(jiān)管部門，對(duì)上半年房地產(chǎn)效果都非?？粗兀M(jìn)入下半年之后，開發(fā)商充分利用“穩(wěn)增長”的信號(hào)，引導(dǎo)銀行和消費(fèi)者“”信號(hào)，

43、希望能在到月間將上半年少賺的錢翻倍賺回來。如果已有政策能從嚴(yán)執(zhí)行，則市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件，其判斷基于當(dāng)前住房供應(yīng)量相對(duì)充足，仍處于消化庫存階段；剛性需求和改善性需求占了購房的絕大多數(shù)。房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)近兩個(gè)月出現(xiàn)了一些變化，雖然市場(chǎng)整體格局沒有改變，但市場(chǎng)運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的任務(wù)依然艱巨，抑制房地產(chǎn)投資性需求仍要作為一項(xiàng)長期政策來執(zhí)行。樓市調(diào)控其實(shí)是、房開商和購房者之間的“信心博弈”，房開商希望通過夸大、演繹、闡釋包括降息、穩(wěn)增長等對(duì)中央政策的“房地產(chǎn)解讀”來吸引購房者，購房者更應(yīng)該相信調(diào)控房價(jià)的能力和手段。3.督查組完成樓市會(huì)診 新政最快八月出14同致行(中國)

44、鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408樓市調(diào)控繼續(xù)進(jìn)入“深水區(qū)”，近期各地樓市重現(xiàn)回暖跡象。為防止樓市反彈，7 月下旬，派出 8 個(gè)督查組奔赴 16 個(gè)省市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。近日，督查組已“會(huì)診”結(jié)束陸續(xù)返京，盡管督查結(jié)論尚未公布，但督查組再次重申了樓市調(diào)控的決心，業(yè)界對(duì)后續(xù)的政策呼聲也越來越大。據(jù)了解，督查組在其他省市的“會(huì)診”情況亦是如此，且詢問多在樓市調(diào)控執(zhí)行層面。督查組對(duì)各地樓市調(diào)控執(zhí)行情況詢問的同時(shí)，并未忽略個(gè)別地方樓市異動(dòng)情況，針對(duì)樓市異動(dòng)，督查組也給出了警

45、示，并再次重申了樓市調(diào)控不放松的基調(diào)。其一督查現(xiàn)有政策的執(zhí)行情況，對(duì)于全國有警戒作用，會(huì)讓一些有意微調(diào)政策的城市就此打??；其二防止政策執(zhí)行可能存在弱化問題；其三了解上半年全地產(chǎn)的各個(gè)方面情況，為下半年的政策提供決策參考。盡管樓市調(diào)控嚴(yán)厲程度不減，但在各項(xiàng)因素疊加之下，樓市依然呈現(xiàn)出了回暖跡象，業(yè)界稱，“8 月已經(jīng)到了樓市最為關(guān)鍵的時(shí)刻”。樓市回暖不改調(diào)控大勢(shì)，在督查組完成 16 省市房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲也越來越大。8 月的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控來說將是極為重要的月份，它的變化不僅會(huì)影響金九銀十的狀況，甚至決定著后半年的房地產(chǎn)走向，同致行認(rèn)為，督查組結(jié)束后或?qū)鞘杏兴鶆?dòng)

46、作，“這也是調(diào)查組結(jié)束調(diào)查后的慣例動(dòng)作”，且最快在 8 月祭出新政。同時(shí)，問責(zé)制或?qū)⒅貑⒊蔀樽钣锌赡芗莱龅氖侄?。此次督查緣起在于“控房價(jià)”，而在此次的督查過程當(dāng)中，一些督查組的座談也首先詢問了當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)控制目標(biāo)和完成情況。若沒有房價(jià)控制目標(biāo)，就缺乏問責(zé)地方的依據(jù)，也就無法落實(shí)地方的責(zé)任，自調(diào)控以來，地方和中央一直處于博弈狀態(tài)，在土地財(cái)政壓力之下，不少地方屢次試盤松綁調(diào)控，部分城市房價(jià)上漲幅度較大，但尚方因此受到問責(zé)，因此，問責(zé)制的重啟尤為重要。比較有可能的是在當(dāng)前政策的執(zhí)行層面上更加嚴(yán)格，同時(shí)，加快房產(chǎn)稅的推進(jìn)，鑒于土地市場(chǎng)升溫的異動(dòng)，未來政策調(diào)控或重點(diǎn)轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)，切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)及避免高價(jià)

47、地塊的出現(xiàn)。在存量房的定義上，除了對(duì)城市所有已購房地產(chǎn)采取普遍征收原則，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加空間外；也可對(duì)開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開發(fā)商捂盤惜售；或?qū)彿空叩亩?含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率?！就滦杏^點(diǎn)】在貨幣政策逐漸寬松、地方頻頻微調(diào)、開發(fā)商以價(jià)換量等策略之下，2012 年以來，國15同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交行情出現(xiàn)了一股暖流，樓市的反彈已成共識(shí)，雖然目前

48、的反彈力度還在可控范圍內(nèi)。但是一旦形成過量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱，所以預(yù)調(diào)微調(diào)的必要性非常大。下半年開發(fā)商拿地的速度很有可能會(huì)加快。隨著銷售好轉(zhuǎn)，房企資金回籠加快，資金緊張局面緩解，使開發(fā)商有實(shí)力大手筆拿地。一方面是開發(fā)商的積極拿地，另一方面，考慮到土地財(cái)政壓力過大，地方下半年推地也加快步伐。當(dāng)前房價(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新政則下半年必漲無疑。總體上可能以強(qiáng)化限購、限貸、限價(jià)等舊政的執(zhí)行為主，同時(shí)推出少量更有針對(duì)性的新政策，增加抑制投資性購房需求的砝碼。4.央行報(bào)告： 繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化政策中國人民銀行日前發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中表示，下半年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸

49、政策，支持保障性住小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)，堅(jiān)決抑制投資性購房需求。報(bào)告指出，央行在信貸政策方面將著力優(yōu)化信貸資源配置，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的支持力度，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。加大存量信貸資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3.1 萬億元，同比增長 16.6%，增速比第一季度回落 6.9 個(gè)百分點(diǎn)。全屋新開工面積為 9.2 億平方米，同比下降 7.1%，第二季度連續(xù) 3 個(gè)月出現(xiàn)同比下降。報(bào)告披露，隨著保障性住房建設(shè)的全面推進(jìn)和加速，保障房信貸支持力度繼續(xù)加大。截至 6月末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為 4784 億元，占全部住房開發(fā)貸款的 21.7%。5.房價(jià)上漲強(qiáng)化政

50、策加碼預(yù)期 未來調(diào)控兩條主線房價(jià)環(huán)比上漲城市增多和成交放量使樓市呈現(xiàn)出明顯“淡季不淡”特征。6、7 月份歷來是樓市銷售淡季，但有別于以往，在央行兩度降息、調(diào)整公積金貸款等一系列措施影響下，剛性購房需求被激發(fā)；而在成交量快速攀升及房價(jià)環(huán)比小幅上漲的帶動(dòng)下，部分性購房也開始出現(xiàn)。對(duì)此，近期從中央政治局會(huì)議精神到常務(wù)會(huì)議的要求，再到相關(guān)部委的表態(tài)，無不表明堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的堅(jiān)定決心。毋庸諱言，本輪樓市調(diào)控成效顯現(xiàn)，投資性需求得到有效抑制，但引發(fā)房價(jià)反彈的因素并未消失且大有“卷土重來”之勢(shì)。眼下，不少地方樓市交易回暖，房價(jià)出現(xiàn)回漲苗頭，恰恰說明調(diào)控仍處關(guān)鍵時(shí)期，任務(wù)依然艱巨。督查組發(fā)

51、現(xiàn)的一些問題也是例證：一是近期一些城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價(jià)的壓力加大；二是個(gè)別地方存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等16同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408方式刺激住房消費(fèi)的苗頭；三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到 10%。此外，一些地方的市場(chǎng)監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤的價(jià)格公示不夠規(guī)范。更為關(guān)鍵的是，樓市即將進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，這無疑增加了調(diào)控的復(fù)雜性和不確定性。已有多

52、位財(cái)經(jīng)觀察員認(rèn)為，若房價(jià)漲勢(shì)過猛，不排除房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊，可能出臺(tái)的儲(chǔ)備政策包括提高二手房交易稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、預(yù)售制度微調(diào)等?！就滦杏^點(diǎn)】7 月份 70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá)到 50 個(gè)，相比 6 月數(shù)量翻番。對(duì)于當(dāng)前樓市的政策應(yīng)對(duì)，一方面從嚴(yán)從緊落實(shí)既有調(diào)控政策；另一方面針對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控政策，以穩(wěn)定預(yù)免房價(jià)大幅反彈。無疑，這一最新數(shù)據(jù)使得后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)期增強(qiáng)。購房者的預(yù)期變化既與宏觀環(huán)境有關(guān)，又與地方樓市政策屢屢微調(diào)相關(guān)。一方面，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求不旺，加之股市持續(xù)，樓市再度成為資金“避風(fēng)港”；另一方面，由于土地出讓金收入銳減，地方放松調(diào)控以活

53、躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿增強(qiáng)，一些地方屢屢微調(diào)試探調(diào)控底線。這些都使得樓市預(yù)期出現(xiàn)微妙變化。未來樓市調(diào)控很可能圍繞兩條主線展開，一方面，從嚴(yán)從緊落實(shí)既有政策，增加供給，并對(duì)執(zhí)行政策不力、放松調(diào)控政策的地區(qū)加大問責(zé)力度；另一方面，結(jié)合樓市督查情況以及市場(chǎng)新，及時(shí)在政策上進(jìn)行預(yù)調(diào)、微調(diào)，并在必要時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控政策引導(dǎo)預(yù)期，切實(shí)避免房價(jià)反彈。（二） 洛陽地產(chǎn)動(dòng)態(tài)1.上半年，我市 CPI 同比上漲 3.6%昨日，從國家洛陽調(diào)查隊(duì)獲悉，今年上半年，我市消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）同比上漲3.6%,比去年同期下降 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)分析，下半年，我市 CPI 漲幅可能延續(xù)目前持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。從國家洛陽調(diào)查隊(duì)發(fā)布

54、的數(shù)據(jù)來看，除翹尾因素外，商品市場(chǎng)價(jià)格上漲對(duì)上半年我17同致行(中國)鄭州分公司（洛陽事業(yè)部）地址：洛陽市澗西區(qū)世紀(jì)華陽銷售中心二樓電話Tel：（0379）64158408傳真 Fax：（0379）64158408市 CPI 走勢(shì)起到了決定性影響。食品類商品中，糧食、肉禽及其制品、鮮菜、糖類、水產(chǎn)品等價(jià)格均有上漲，對(duì)拉動(dòng) CPI總水平作用明顯。下半年，我市 CPI 漲幅有望保持持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 9 月以后，回落態(tài)勢(shì)將更為明顯。2.看好洛陽二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?房產(chǎn)中介紛紛加速擴(kuò)張?jiān)趪页掷m(xù)的宏觀調(diào)控下，我市的二手房市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健，一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也在悄然擴(kuò)張店面，搶占市場(chǎng)。8 日，我市目前規(guī)模最大的一家房產(chǎn)中介公司，將在洛北城區(qū)同時(shí)新開 10 家店，其中澗西區(qū)、西工區(qū)各增兩家，其他 6 家店將布點(diǎn)在老城區(qū)、瀍河區(qū)。屆時(shí)，該中介公司在洛北城區(qū)的店面將增至 30 家。目前，市內(nèi)的房產(chǎn)中介公司普遍將壯