物業(yè)經(jīng)典案例分析

1、物業(yè)管理案例 案例一：停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)賠不賠 某小區(qū)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車(chē)場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車(chē)場(chǎng)入口處用告示牌及在停車(chē)費(fèi)票據(jù)上明示：本車(chē)場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車(chē)位，收取的僅是車(chē)位租金，請(qǐng)車(chē)主加強(qiáng)防范措施，車(chē)輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車(chē)來(lái)訪(fǎng)，停車(chē)于車(chē)場(chǎng)，其間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車(chē)輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車(chē)費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。,觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償 理 據(jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不

2、等 觀點(diǎn)二：?jiǎn)畏铰暶?，不予承認(rèn)。 理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。 觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。 觀點(diǎn)四：以責(zé)定罰,停車(chē)丟車(chē)案例歸納： 1. 主管部門(mén)核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，本身就有保管義務(wù)，主管部門(mén)檢查未有安防、消防措施，不允營(yíng)業(yè)。 2. 物價(jià)部門(mén)未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。 3. 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)；單方格式合 同無(wú)效。 4. 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌 未丟、票未做記號(hào)車(chē)丟，需負(fù)責(zé)任。 5. 給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車(chē)可以不賠。,案

3、例二: 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛裝修好的房子，被樓上住戶(hù)跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？,案例分析： 1樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo) 致 水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原 因引 起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與 業(yè)主 的法律關(guān)系。 2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基 于

4、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付 的房 屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā),3樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán) 行為 而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下 業(yè) 主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn) 權(quán) 利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 4物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi) 部 的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公 共 區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋 的 服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分 維,案例三 業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司

5、向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢(xún)，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例分析： 并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi) 生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。,案例四：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法 嗎？ 小王購(gòu)買(mǎi)了一套期房。住房建成后，在辦理入住 手 續(xù)

6、時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè) 主公 約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主 公約 中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽 訂3 年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管 理公 司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他 房屋,物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于,業(yè) 主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做 法 明顯欠妥，也是不合法的。 原因有以下三個(gè)： 1.業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi) 賣(mài) 合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款 ， 就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公 司 是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)

7、 主,2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的， 既 不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市 場(chǎng)的 現(xiàn)實(shí)格格不入。 物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的 物 業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐 的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。 3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作 為 業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到 法院,案例五： 某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)收費(fèi)做出如下規(guī) 定： 1車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元； 2車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)地停放，收費(fèi)1元小時(shí) ； 3業(yè)主停放在小區(qū)停車(chē)棚內(nèi)的車(chē)輛，自行車(chē)50元 月，助動(dòng)車(chē)150元月，機(jī)動(dòng)車(chē)300元月。 車(chē)輛停放收

8、益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。 請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)公司的做法是否合理？,案例分析： 機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi) 的 規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在 地 的區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛停放的收益應(yīng)當(dāng) 納 入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。 根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車(chē)費(fèi)的收費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)由物價(jià)主管部門(mén)規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì) 許 可，自行確定車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定 及,案例六 2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物

9、業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話(huà)，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。 問(wèn)題：物業(yè)管理中心該不該賠償？,案例分析： 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問(wèn)題，全 部責(zé) 任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一 些無(wú) 理要求，必須持慎重的態(tài)度。 同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝 ， 防止意外事故發(fā)生。,案例七 樓宇玻璃掉落砸壞小車(chē)案 2003年9月10日，某高校一位老師將其小車(chē)停放在樓前，中午1 2時(shí)40多分鐘，樓上的一塊

10、玻璃突然掉落，砸在小車(chē)前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車(chē)的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶(hù)上的，窗戶(hù)是鐵皮鋼窗，年久失修。車(chē)主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車(chē)，應(yīng)當(dāng)予以修理車(chē)輛，恢復(fù)小車(chē)原貌。 問(wèn)車(chē)主的要求合理嗎？,案例分析： 第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車(chē)負(fù)有保管的責(zé) 任. 有的小區(qū)在管理中對(duì)車(chē)輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與 業(yè) 主簽訂了車(chē)輛保管合同，收取了車(chē)輛保管費(fèi)，形成了 事 實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管 理 中心就形成了對(duì)保管車(chē)輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任 。 該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)

11、有,第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否負(fù)有 管 理責(zé)任。 民法通則第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施 以 及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜 落 造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 民 事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币?guī)定中 明 確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗 戶(hù) 上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心 應(yīng) 當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除 這,案例八 業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤

12、工費(fèi)和精神損失費(fèi)。 請(qǐng)問(wèn)此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶ā?案例分析： 物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi) 有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任。 中華人民共和國(guó)民法通則第一百二十五條規(guī) 定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。 在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。,案例九 方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃，無(wú)亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員24小 時(shí)

13、 值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施 保 障有效。經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地 覆 蓋由原來(lái)的20提高到26%，園林綠化維護(hù)良好，增加 了社 區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，開(kāi)展了正常的社區(qū)文體活動(dòng)，因此，方圓物 業(yè) 管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出：物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái) 的 每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到業(yè)主委員會(huì),案例分析： 1、要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公 司 事先和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù) 的 水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入， 則 要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先 沒(méi) 有和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾?/p>

14、各種投入 來(lái) 提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理 費(fèi) 就不合理了。 2、建議該公司真誠(chéng)地與業(yè)主委員會(huì)商量，將每一個(gè),案例十 某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出 ， 為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公 司 成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備 工 作，籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)差額選舉， 選 舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選 委 員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200 套房 屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法,案例分析： 發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的 投票權(quán)。 根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建 筑

15、物 區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得 和 繼受取得。 原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán) 后通 過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有 權(quán) 的方式。 繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建 筑,因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán) . 發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人， 即 未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì) 的 選舉權(quán)和被選舉權(quán)。 某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉 的 合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉， 這 些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物 區(qū) 分所有

16、權(quán)人的地位所造成的誤解。,案例十一 某住宅小區(qū)108單元第層單號(hào)住宅的外墻下 水管 滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提 出要 對(duì)其維修，其維修費(fèi)由誰(shuí)出？ 108單元單號(hào)家住戶(hù)，其說(shuō)法不一，、層 的 住戶(hù)說(shuō)：此事與他們無(wú)關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層 以下 的住戶(hù)說(shuō)：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶(hù)出；第六層 的住 戶(hù)說(shuō)：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。 請(qǐng)問(wèn)你對(duì)此有什么看法？ 案例分析： 水管滲漏，屬一般維修，換根外墻水管即可。,案例十二 某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多 平 方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái)，大廈部分業(yè)主認(rèn)為此 面積 已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上，各業(yè)主對(duì)此部分共 有使 用

17、權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái) 或給 予業(yè)主一定的賠償。 案例分析： 業(yè)主的要求是合理的。因?yàn)闃I(yè)主買(mǎi)房時(shí)，合同就明 確規(guī) 定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體 業(yè)主 的共同財(cái)產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺(tái)。如 果不,案例十三 黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)棟 701 室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近 回到 自己家。物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi)，黃 先生 講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)?！?請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理。 案例分析： 第一，業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所 有建 筑物的專(zhuān)有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建 筑物,使用、維修和保養(yǎng)

18、，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或 者減 少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn) 行、 使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味 著就 可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。 并不 意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用 部分 的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、 高低 壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè) 備、,第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè) 主 本身，而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入 使 用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的 業(yè) 主來(lái)說(shuō)是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置 房的 業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的 物業(yè) 建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。 因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，,案例十四 李先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一套住宅，購(gòu)買(mǎi)時(shí)開(kāi)發(fā) 商承 諾物業(yè)管理費(fèi)為元平方米，并有管道煤氣、24 小時(shí) 熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李 先生 稱(chēng)入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí)， 物業(yè) 管理