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文檔簡(jiǎn)介

1、淺談物權(quán)法視野下的房屋拆遷問(wèn)題吳小紅在我國(guó)城市發(fā)展過(guò)程中,房屋拆遷涉及到的利益沖突極其復(fù)雜,而其中發(fā)生的各種房屋拆遷糾紛, 也一次次的成為媒體、 公眾以及政府關(guān)注的焦點(diǎn)。在物權(quán)法出臺(tái)之前,對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地上單位和個(gè)人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序, 尚無(wú)法律規(guī)定, 實(shí)踐中有關(guān)房屋拆遷的實(shí)施以及相關(guān)糾紛的解決的主要依據(jù)就是 2001 年國(guó)務(wù)院頒行的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例,而這一條例的規(guī)范設(shè)計(jì)以及調(diào)整方式頗受詬病。物權(quán)法的頒行對(duì)于城市房屋拆遷問(wèn)題起到了很好的立法整理作用, 而且根據(jù)目前的安排, 關(guān)于城市房屋拆遷問(wèn)題的具體法律依據(jù)將由國(guó)務(wù)院根據(jù)全國(guó)人大的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)。 城市房地產(chǎn)管理法的修正是

2、以物權(quán)法為基礎(chǔ)的,而國(guó)務(wù)院制定拆遷法規(guī)在法律性質(zhì)上屬于授權(quán)立法, 因此將來(lái)國(guó)務(wù)院制定拆遷法規(guī)也必須以憲法和物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定為依據(jù),不得出現(xiàn)相違背的情形。一、物權(quán)法的相關(guān)法律規(guī)定房屋拆遷乃是以征收或征用為前提, 物權(quán)法中并沒(méi)有直接對(duì)房屋拆遷問(wèn)題作出規(guī)定, 但是其中涉及房屋拆遷的有關(guān)征收或征用法律規(guī)范主要有第四十二條、四十三條、四十四條和一百四十八條,根1 / 7據(jù) 些法律 的內(nèi)容 , 有關(guān)房屋拆遷的法律 范 包括以下方面:第一,房屋拆遷 以公共利益需要 前提。房屋拆遷通常是由于土地或作 私人 的房屋被征收或征用,以及提前收回土地使用 而 生,而在此三種情形下, 法律均明確 定,必 以公共利益 前

3、提。首先, 法中明確提出征收或征用必 以“ 了公共利益的需要” 前提。譬如, 法第十條中 定,國(guó)家 了公共利益的需要, 可以依照法律 定 土地 行征收或者征用并 予 ; 第十三條中 定,國(guó)家 了公共利益的需要,可以依照法律 定 公民的私有 行征收或者征用并 予 。其次,物 法中再次明確 定了公共利益具有前提性條件的 束作用。譬如,第四十二條中第一款首先再次重申了征收征用必 以公共利益需要 前提, 而第一百四十八條 指出, 提前收回土地使用 也必 以公共利益的需要 目的。再者, 修正的城市房地 管理法第六條也明確指出,“ 了公共利益的需要,國(guó)家可以征收國(guó)有土地上 位和個(gè)人的房屋”。第二,房屋拆遷

4、必 以 予 前提。征收是所有 消 的一種原因, 其最 以所有 人 失所有 代價(jià) ; 而征用 是以 利人之使用 的 失 代價(jià),因此征收和征用在本 上是通 行政 剝 他人 的行 ,是一種不公平、 不自2 / 7由的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為, 因此法律必須對(duì)此提供矯正或救濟(jì)途徑, 通過(guò)法律事先強(qiáng)制性規(guī)定“給予補(bǔ)償”為救濟(jì)方法。對(duì)于補(bǔ)償問(wèn)題,在憲法、物權(quán)法以及新修正的城市房地產(chǎn)管理法中都有明確規(guī)定。物權(quán)法中特別強(qiáng)調(diào)對(duì)被征收人或被拆遷人的權(quán)益保障問(wèn)題,第四十二條中指出, 征收集體所有的土地, 應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用, 保障被征地農(nóng)民的生活

5、, 維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益 ; 征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。第四十四條還指出,被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。 第一百四十八條規(guī)定, 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的, 應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。需要注意的是,給予補(bǔ)償是房屋拆遷的前提而非后果。 在實(shí)踐中,很多人認(rèn)為征收征用權(quán)是法律賦予的,而補(bǔ)償僅僅是一種事后救濟(jì),這是與物權(quán)法的立法精神相違背的。根據(jù)物權(quán)法,補(bǔ)償是征收或征用權(quán)存在或產(chǎn)生的前提而非后

6、果。第三,房屋拆遷必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定的權(quán)限和程序。拆遷以征收或征用為前提, 而征收或征用又以公共利益需要和給予補(bǔ)償為前提, 在具備公共利益需要和給予補(bǔ)償兩個(gè)條件時(shí), 就會(huì)有征收或征用權(quán)的產(chǎn)生。 而此種權(quán)力的行使, 實(shí)質(zhì)上乃屬于行政權(quán)力的3 / 7運(yùn)用或行使, “絕對(duì)的權(quán)力絕對(duì)導(dǎo)致腐敗”, 因此法律需要從權(quán)限和程序兩個(gè)方面限制該權(quán)力的行使。對(duì)此, 物權(quán)法第四十二條、四十三條、四十四條中都有明確規(guī)定,譬如第四十三條規(guī)定,不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。 而且需要進(jìn)一步明確的是,違反法定權(quán)限和程序, 也就喪失了征收或征用的權(quán)力,而以此為前提的拆遷行為也就當(dāng)然屬于無(wú)權(quán)、違法、無(wú)效的行

7、為,因此而給被拆遷人造成損失的,違法或無(wú)權(quán)拆遷人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。二、實(shí)踐中存在的問(wèn)題物權(quán)法的核心就是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)的平等保護(hù), 以及界定物上所有權(quán)的各種權(quán)利與義務(wù)。就像民主制度的基礎(chǔ)是需要民主的人,保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的基石也在于我們能否正確理解“私有財(cái)產(chǎn)”。真正保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的高喊“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國(guó)王不能進(jìn)”,而是在維護(hù)公共利益的前提下確立私有財(cái)產(chǎn)的不可侵犯,而不是我的財(cái)產(chǎn)我完全說(shuō)了算。另一方面,當(dāng)公共利益與私有財(cái)產(chǎn)發(fā)生沖突時(shí),必須對(duì)有產(chǎn)者進(jìn)行適當(dāng)?shù)木葷?jì),對(duì)于他的損失應(yīng)給給于補(bǔ)償,而不是剝奪他的私有財(cái)產(chǎn)。 物權(quán)法規(guī)定,出于社會(huì)公共利益需要可以征收私人財(cái)產(chǎn),但是并沒(méi)有具體列舉哪些叫社

8、會(huì)公共利益需要,也沒(méi)有對(duì)社會(huì)公共利益需要的判定規(guī)定明確的程序。因此,目前物權(quán)法關(guān)于拆遷的內(nèi)容在實(shí)踐中如何運(yùn)用還是十分籠統(tǒng)的,需要實(shí)務(wù)中逐步完善。第一,何謂公共利益 ?4 / 7中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第四十二條規(guī)定了為了公共利益的需要可以征收個(gè)人的房屋或其他物權(quán)。 該條確立了一個(gè)原則是物的權(quán)利人只有在公共利益需要的前提下,才無(wú)條件的將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)家; 對(duì)于非公共利益的商業(yè)拆遷, 物的權(quán)利人可以自主決定是否轉(zhuǎn)讓自己的物權(quán)。這無(wú)疑是歷史的巨大進(jìn)步,但是該法未對(duì)公共利益進(jìn)行界定,卻是一個(gè)重要的遺憾, 因?yàn)槟壳肮怖嬖谟行┣闆r下難易界定,征收屬于公權(quán)力而不界定公共利益就無(wú)法實(shí)現(xiàn)立法目的,將嚴(yán)重侵犯物的

9、權(quán)利人合法利益。筆者認(rèn)為,公共利益應(yīng)當(dāng)符合一下幾個(gè)條件: 第一公共利益的受益者必須是國(guó)家或者不特定人 ; 第二受益人的受益必須是不特定的多方面性,不能以某一方面確定 ; 第三,公共利益的獲益必須具有持久性 ; 第四公共利益的層次性要準(zhǔn)確把握,將國(guó)家整體利益和地方利益有效把握。第二、誰(shuí)來(lái)界定公共利益物權(quán)法沒(méi)有界定公共利益, 今后的公共利益界定或者由立法部門對(duì)物權(quán)法進(jìn)行修訂或者司法部門根據(jù)物權(quán)法的適用情況制定司法解釋。但這兩種都面臨一個(gè)嚴(yán)重的滯后性, 不能有效的維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。比較可靠的是法院在審理案件中依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定及案件情況及時(shí)界定公共利益了, 這符合實(shí)際情況, 但這需要法院具有很高的

10、中5 / 7立性,不能被任何力量干擾,公正的行使司法審查裁判權(quán)。第七條規(guī)定物權(quán)的取得和行駛,應(yīng)當(dāng)遵守法律,尊重社會(huì)公德,不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第三,強(qiáng)遷問(wèn)題強(qiáng)遷問(wèn)題在我國(guó)各地十分普遍, 情況也很復(fù)雜, 對(duì)于符合公共利益的拆遷,如果實(shí)務(wù)中能滿足物權(quán)法規(guī)定的條件, 強(qiáng)遷將變得沒(méi)有了存在的條件,因?yàn)楸徊疬w人獲得拆遷款,同時(shí)現(xiàn)有居住條件不降低,多數(shù)被拆遷人是不會(huì)拒絕的 ; 對(duì)于非公共利益的拆遷,按照物權(quán)法的規(guī)定,權(quán)利人可以拒絕轉(zhuǎn)讓物權(quán),此種情況下,不應(yīng)剝奪權(quán)利人的自由意志,所以此種情況下不存在強(qiáng)制拆遷問(wèn)題。第四,符合公共利益條件下的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題物權(quán)法 第四十二條第三款規(guī)定征收個(gè)人房屋,應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這確立了公共利益條件下拆遷個(gè)人住宅,權(quán)利人雖然必須轉(zhuǎn)讓物, 但是獲得了兩個(gè)保障: 第一是獲得補(bǔ)償權(quán), 第二是獲得現(xiàn)有居住條件不降低的權(quán)利。這樣可能在目前情況下任何人都有可能成

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