房地產行業(yè)產產品線解析培訓（圖文）

1、房地產行業(yè)產產品線解析2培訓,房地產優(yōu)秀建筑鑒賞,房地產的定義及特征,房地產開發(fā)基礎知識,房地產建筑基礎知識,房地產規(guī)劃基礎知識,目錄,房地產 基礎知識,Part 1 房地產的定義及特征,房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。又被稱為不動產，可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。,房地產的定義：,房地產的特征：,PART 2 房地產開發(fā)基礎知識,Part 2 房地產開發(fā)基礎知識,有關房屋產品類型的名詞居住類地產,多層4-6層為多層住宅,普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。,高層10層以上為高層住宅,中高層7-9層為中高層

2、住宅,超高層高度超過100米的住宅,低層1-3層為低層住宅,有關房屋產品類型的名詞居住類地產,高檔住宅,高檔公寓 是指其單位建筑面積造價通常高于當地一般民用住宅造價一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設施。 酒店式服務公寓 是指提供酒店式管理服務的公寓。具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。,有關房屋產品類型的名詞居住類地產,獨立式別墅 該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等

3、的綠地、院落，在住宅等級中居于頂尖位置。 雙拼別墅 該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯排別墅與獨立式別墅之間的中間產品。,別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。,有關房屋產品類型的名詞居住類地產,聯排別墅 聯排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn) 時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE， 有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻。,疊拼別墅,有關房屋產品類型的名詞居住類地產,該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成， 高

4、度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,定義 旅游地產：即旅游房地產，就是以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業(yè)形式。 旅游地產包括：休閑度假村、運動村、產權酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產。,有關房屋產品類型的名詞旅游地產,定義 建筑物內供辦公人員經常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數量的建筑物稱為辦公建筑。 辦公類地產的分類：公寓式辦公樓、酒店式辦公樓 、商務寫字樓,有關房屋產品類型的名詞辦公類地產,定義 商業(yè)地產，即商業(yè)房地產，也叫商業(yè)物業(yè)

5、商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。,有關房屋產品類型的名詞商業(yè)地產,業(yè)態(tài)介紹 百貨店：是在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 超級市場：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優(yōu)勢合為一體、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店：是指經營某一大類商品為主，并且

6、具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。,有關房屋產品類型的名詞商業(yè)地產,業(yè)態(tài)介紹 專賣店：是指專門經營或授權經營制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 購物中心：是指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。 倉儲商店：是指在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 家居中心：是指以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。,有關房屋產品類型的名詞商業(yè)地產,定義 產業(yè)地產：是指以產業(yè)為依托，地產為

7、載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經營的多功能綜合性產業(yè)商服地產。 產業(yè)地產的形態(tài)：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產業(yè)園、大學產業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產業(yè)園、媒體產業(yè)園等。,有關房屋產品類型的名詞產業(yè)地產,廣州科學城,Part 3 房地產建筑基礎知識,民用建筑基本分類,建筑基本分類及基本建筑術語建筑基本分類,有關建筑類型的名詞塔樓,塔樓 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。 塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓

8、。,板樓 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅 每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。,有關建筑類型的名詞板樓,建筑基本分類及基本建筑術語建筑結構分類,剪力墻結構在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協同工作的結構體系。在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協同工作的結構體系。,筒體結構將建筑物內的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，采用一個或多個這類的筒體做為結構的主要抗側力構件的結構體系稱為筒體結構體系。,板柱結構由樓（屋面）板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結構體系,常用于醫(yī)藥、食

9、品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑,框架結構框架結構是由梁、柱等線形桿件組成的一種結構體系。廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學校等多、高層建筑。,砌體結構內外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結構，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋,普通鋼結構鋼結構工程是以鋼材制作為主的結構，是主要的建筑結構類型之一。 鋼結構是現代建筑工程中較普通的結構形式之一。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建設用地的分類,建設 單位負責拆遷并安置現狀居民的用地,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本

10、越低。 容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高,容積率,不同容積率對應的產品類型,注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產品類型,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。,綠化率,建筑密度,建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑

11、高度指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度,建筑高度,一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物不計入建筑高度。,采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。,對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,建筑間距 指兩棟建筑物或構筑物外墻外皮最凸出處（不含居住建筑陽臺）之間的水平距 離。規(guī)劃設計時應綜合考慮防火、防震、日照、通風、采光、視線干擾、防噪、 綠化、

12、衛(wèi)生、管線埋設、建筑布局形式等要求，確定合理的建筑間距。 建筑間距系數 一般指在正南北或正東西方向上出現重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在 正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。,建筑間距與建筑間距系數,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,群體布置時板式居住建筑的間距系數,1.7H(1.6H),1.4H,1.5H,北,020,20以上60,60以上,在規(guī)劃設計中要特別注意兩個臨界 角度(20、60)的準確性。 在正南北向按照1.6（改建區(qū)）或 1.7（新建區(qū)）間距系數計算后，建 筑間距大于120米時，可按120米控 制建筑間距。在正東西向按照1.5間 距系數計算

13、后，建筑間距大于50米 時，可按50米控制建筑間距。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,多棟塔式居住建筑的間距系數,中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房建筑的間距系數,建筑間距與建筑間距系數,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,多層建筑的消防間距 多層民用建筑之間的防火間距，不應小于下表的規(guī)定。,消防間距,民用建筑的防火間距,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,高層建筑的消防間距 高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應小于下表的規(guī)定,高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距(m),消防間距,建筑基本分類及基本建筑術語

14、建筑用地及規(guī)劃技術指標,通風間距 通風間距是為了獲得較好的自然通風，兩幢建筑間為避免受由于風壓而形成的 負風壓影響所需保持的最小距離。 生活私密性間距 應在設計中注意避免出現對居室的視線干擾情況。一般最小為18米。 城市防災疏散間距 城市主要防災疏散通道兩側建筑間距應大于40米，且應大于建筑高度的1.5倍。,建筑基本分類及基本建筑術語建筑用地及規(guī)劃技術指標,其它間距,建筑圖紙的基礎認識建筑平面圖,建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。,建筑圖紙的基礎認識戶型圖,建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主

15、要有正立面、背立面和側立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。,閱讀立面圖應注意以下內： 與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等； 了解立面各部位的裝修做法； 了解建筑物的總高和各層的標高及室內外高差。,建筑圖紙的基礎認識建筑立面圖,建筑剖面圖主要表示建筑物內部在高度方向的結構形式、高度尺寸、內部分層情況和各部位的聯系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。,閱讀建筑剖面圖應注意以下內容： 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關系、構造做法及結構形式等； 了解建筑物的總高、室內外地坪標高、各樓層標高、門窗及窗臺高度等；

16、注意圖中索引及文字說明，了解詳細的位置、內容等。,建筑圖紙的基礎認識建筑剖面圖,住宅建筑的透視圖，具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現了住宅的造型、 體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。 從高外俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。,建筑圖紙的基礎認識建筑透視圖和表現圖,小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應標出小區(qū)內各功能建筑物的平面形狀、平面布置；,建筑圖紙的基礎認識規(guī)劃圖,Part 4 房地產規(guī)劃基礎知識,建筑面積的分類和技術規(guī)范住宅技術經濟指標,標準層使用面積系數標準層使用面積除以標準層建筑面積,套型建筑面積套

17、內使用面積除以標準層的使用面積系數,住宅標準層建筑面積外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面 積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算,住宅標準層總使用面積本層各套型內使用面積之和,套內使用面積套內各功能空間使用面積之和,套型陽臺面積套內各陽臺結構底板投影凈面積之和,套內使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和：,建筑面積的分類和技術規(guī)范住宅技術經濟指標,煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積； 利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計算使用面積；凈高在1.20m2.10m的空間按1/2計算使用

18、面積；凈高超過2.10m的空間全部計入使用面積； 陽臺面積應按結構底板投影面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。,計入建筑面積的部分,建筑面積的分類和技術規(guī)范住宅技術經濟指標,單層建筑物高度在2.20米及以上者應計算全面積，高度不足2.20米者應計算1/2面積。 單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20米及以上者應計算全面積，層高不足2.20米者應計算1/2面積。,城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范居住區(qū)分級控制規(guī)模,Part 5 房地產產品規(guī)劃知識,園林綠化,公共設施,外立面,戶型設計,智能系統(tǒng),道路車位,總體規(guī)劃,房地產產品規(guī)劃基礎知識,總體布局是指對居住區(qū)的各功能用地根據居民生活活動的需要所采取的某種形式?？煞譃槿N基本形式：居住區(qū)小區(qū)組團三級結構。,城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范總體布局,居住區(qū)的規(guī)劃布局，應綜合考慮周邊環(huán)境、路網結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等聯系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體。,建筑密度,空間層次,建筑密度,住棟布置,M1,M2,M4,M3,城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范總體規(guī)劃布