房地產(chǎn)設計階段成本控制.ppt

1、房地產(chǎn)設計階段成本控制 “一分節(jié)省，一分利潤” - 本杰明富蘭克林,YONG 趙 墉 中國人居環(huán)境委員會 專家委員 China Human Settlements Board Member 美國建筑師學會國際會員 Intl. Assoc. AIA 英國皇家建筑師學會聯(lián)合會員 RIBA Affiliate Member 中國一級注冊建筑師 , 建設部系統(tǒng)高級建筑師 1st Grade Registered Architect 世界華人建筑師協(xié)會 資深會員 World Association of Chinese Architects 1984年起從事建筑設計 主持設計工程40余項，面積累計余30

2、0萬平方米，長期活躍在國內外建筑界，目前涉獵高尚居住區(qū)，城市綜合體、商業(yè)建筑、城市設計與景觀規(guī)劃等。 當前課題：（1）建筑設計階段的建設成本控制 （2）綠色建筑低成本被動節(jié)能體系,有效建安成本,設計過程增加,施工過程增加,細分建筑安裝費,Where Goes Your Money?,統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，建筑安裝費用中的83%是有效費用，另外的17% 是被浪費的無效費用。在浪費的這些費用中，僅有大約十分之一 有可能在施工過程中加以避免，而另外的90%發(fā)生在設計環(huán)節(jié)， 再優(yōu)秀的施工隊伍也無力挽回。,成本控制八講 總圖規(guī)劃中的成本控制 選擇優(yōu)秀設計團體，深入理解規(guī)范內涵 成本控制不可極端，哪些成本省不得？

3、 再談地下車庫 時間差法則：設計成本控制的最佳時機 項目創(chuàng)新切忌過度 結構設計成本控制 建筑設計施工圖優(yōu)化的實施,、總圖規(guī)劃中的成本控制 規(guī)劃設計階段成本控制的宏觀因素 成本、進度、品質關系處理 目標成本與產(chǎn)品品質標準確定 設計過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化與產(chǎn)品精細化方法 2. 規(guī)劃階段的成本優(yōu)化與效果控制 3. 相關案例分析 案例1：建筑形式選擇的成本元素 案例2：足尺模型規(guī)避修改的成本風險,地產(chǎn)項目 的所謂品質 就是在用戶可能 接觸到的位置增加足夠細節(jié),The Forming Of Ascendant.,什么構成一個樓盤的品質？,夫千尺以為勢-其意在度，百尺以為形-其意在觀，咫尺以為質-其意在品,S

4、TREET VIEW,千尺為勢,STREET VIEW,千尺為勢,千尺為勢,百尺為形,百尺為形,咫尺為質,咫尺為質,咫尺為質,三室三廳一廚兩衛(wèi) 明廚明衛(wèi) 觀景餐廳陽光房 四季花廳 戶內建筑面積：108.77 均攤后面積：123.33,戶型概念,建筑形式選擇的成本要素 以簡約為特征的現(xiàn)代風格：低成本、中價位、高速度 大屋頂為代表的中式風格：高成本、高價位、低速度 文化符號點綴的后現(xiàn)代派：中成本、高價位、中速度 精雕細研的歐美特色建筑：高成本、高價位、低速度 1:1物理模型研究規(guī)避修改的成本風險 足尺規(guī)劃模型展示組團關系 足尺戶型模型體驗空間細節(jié) 規(guī)劃設計案例,二、選擇優(yōu)秀設計團體，深入理解規(guī)范內

5、涵 庸醫(yī)誤人與良言療心的警示 地下車庫出口的防火卷簾 外窗設計多大的玻璃扇(1.5) 你的基礎需要打樁嗎？ 窗上口可以不做過梁嗎？ 高層塔式住宅兩個消防電梯為何更節(jié)約？ 十二層以上板樓需要設置多少部電梯？ 地下的基巖如何爆破最節(jié)約？ 細分建筑師,規(guī)范解讀：高層板樓一部電梯設計要點,高層民用建筑設計防火規(guī)范要點：,聯(lián)系廊示例,全國細則,北京市細則,全國細則,北京市細則,北京市細則,全國細則,全國細則,北京市細則,強制性條文 規(guī)范 細則,34個單元,松石名第,細分建筑師你愿意做建筑師嗎？ 建筑設計取費的大致標準： 國際事務所 3%工程總造價 國內設計院 3% 建安費 88折、85折、80折、75折

6、、6折、5折、 室內設計 502000元/m2 “裝飾就是罪惡，少就是多”的誤解 限額設計操作案例北京花園,三、成本控制不可極端，哪些成本省不得？ 誰是最好的木匠？ 三合土基坑回填與“水夯法”； 石材與其做法類型、GRC的應用與品質感覺； 省了一根雨水管之后； 瓷磚與涂料的品質差異； 鋁板墻板材的厚度多少為宜？ 容積率-效益曲線,效益曲線,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,四、再談地下車庫設計 1.車庫布置在哪里更經(jīng)濟？ 總圖1多層 總圖2高層 總圖3混合體 （“著名發(fā)型師馬凱妻子的發(fā)型”） 2.機械式立體停車庫節(jié)約了什么？ 3.最

7、經(jīng)濟的車庫怎么做？,-中國人居委員會金牌試點寧波紫郡項目,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對自然通風的肯定及機械通風方式使用范圍界定,8.2 自然排煙 8.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應小于該房間面積的2%。 8.2.4 排煙窗宜設置在上方，并應有方便開啟的裝置。,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對敞開式汽車庫的界定,規(guī)范解讀,車庫外墻面積的25% -車庫出口面積之和 約等于 屋頂面積的3%,規(guī)范認為：外墻通風口宜設置在外墻上部較高處或屋頂處。,規(guī)范解讀,五、時間差法則：設計成本控制的最佳時機 1.開始施工圖設計之前必做的工作-標準輸入 2.項目設計的一般周期 大型單棟建筑 城市綜合體 居住小區(qū)

8、 施工圖審查公司的選擇與溝通方法 施工圖審查之前：經(jīng)濟性核查-引入監(jiān)督機制 施工圖審查之后：設計成本控制之施工圖優(yōu)化,激勵還是獎勵？這是個問題！,Inspirit or Reward? Thats a Question!,六、項目切忌過度創(chuàng)新 1“萬科項目克隆法”在成本節(jié)約上的深遠意義 四季花城、情景洋房、V-House、 a)地產(chǎn)項目創(chuàng)新切忌過度 b)聰明的中國設計師失利的一個原因 2與建筑師合作技巧，優(yōu)秀建筑師的需求層次 a)費用一定要高一點點 b)精神需求高于物質：獎項、知名度、作品、另類作品 c)贊美你的建筑師 vs. 鞭打建筑師 3. 請建筑師設計你的建筑（漁網(wǎng)、釣竿、下水）,設計溝

9、通二段法則 正式合作之前：反復考證，精挑細選 a)單位資質 b)單位管理機制 c)單位業(yè)績+團隊考察 d)主持人閱歷與經(jīng)驗 e)專業(yè)負責人閱歷與經(jīng)驗 f)設計組成員溝通能力與溝通效果 g)對目標項目的把握能力,設計溝通二段法則 正式合作之中：互幫互助，精誠合作 a)保密條款下的信息對稱 b)雙贏預期與人員激勵 c)設計標準正式導入 d)限額設計實施方法 e)施工圖前工程標準互認 f)施工圖審查直通車 g)開工前圖紙優(yōu)化-“后悔藥” h)工程竣工后經(jīng)驗教訓總結-”前事不忘，后事之師”,之前酒肉稱兄弟，日后互怨成冤家！ 牢固的人防-人人設防的乙方群體,How about the contrary?

10、 把順序反過來試試！,七、結構設計成本控制,匡算、估算、概預算與建筑安裝費構成,匡算30. 估算20. 概算10. 預算5 估算方法有以下幾種： 1)單元估算法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資。 2)單位指標估算法。以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算。土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標計算，變配電安裝按設備容量(千伏安)指標計算，集中空調安裝按冷負荷量(千卡/小時)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按

11、長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。 3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。 4)概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用： 直接費每平方米造價指標建筑面積， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標建筑面積。,方案設計階段的結構專業(yè) 關鍵和首要問題選擇建筑方案，必須注意遠瞻與現(xiàn)實相結合初步設計階段； 結構專業(yè)應密切配合建筑專業(yè)，根據(jù)使用功能、房屋高度、地區(qū)特點選擇結構類型； 根據(jù)初步了解工程地質情況，提出采用天然地基、復合地基、樁

12、基的可能性； 對結構選型、材料選用、地基基礎方案詳細說明； 工程舉例。,初步設計階段的結構專業(yè) 初步設計階段是各專業(yè)進入實質性的設計階段，應根據(jù)已批準的方案設計文件進行設計。業(yè)主或開發(fā)商必須落實在方案階段尚未落實的各項有關手續(xù)。 結構專業(yè)在此階段得到地基初勘報告，以便確定地基方案。 地基和基礎方案是否技術先進、經(jīng)濟合理，對工程造價關系極大。 地下室及上部樓層的樓蓋造型，關系到層高、有效空間及長期能耗。 結構構件設計要既符合有關標準、規(guī)范，又應優(yōu)化和比較，做到經(jīng)濟合理。 初步設計文件應滿足建設部建筑工程設計文件編制深度規(guī)定（2003年4月）。 初步設計文件是控制工程規(guī)范、標準，投資以及統(tǒng)一交通、

13、綠化、人防、市政等各方面的審批文件，非常重要。因此，各專業(yè)有關技術問題在此階段落實。 設計概算的重要性。 復雜工程的施工圖文件審查單位應在此階段確定。 工程進度與設計配合 。,施工圖階段的結構專業(yè) 施工圖是設計意圖成為建筑產(chǎn)品實施的依據(jù)； 施工圖表達必須明確，構造做法一定要便于施工，有利于保證工程質量； 設計內容必須切合實際，如材料選用、某些構造做法； 計劃進度安排； 施工圖文件的完整性。認真做好施工圖文件審查意見的修改反饋工作。,研究在主體結構設計之前 抗浮設計水位的確定 地基方案的比較 樁基方案的確定 天然地基復合地基樁基礎 參考周邊勘測單位的現(xiàn)有結論 天然最省 復合地基其次 盡量把大型建

14、筑避開垃圾填埋場、吹沙造地 一定用樁基，投入自然也就大 每棟建筑地基基礎單獨核算，不可做標準圖復用,結構專項問題探討（1）,Q&A On Structure,普通梁板、無梁樓板結構比較 0.00結構嵌固層應采用梁板式結構（高層抗震規(guī)范） 0.00結構嵌固層宜采用梁板式結構（高層結構規(guī)范） 0.00結構嵌固層當時可采用平板式結構（北京市建筑設計細則.結構專業(yè)） 有使用功能的地下室有梁板結構通常層高3800 無梁板層高3300空間效果可以做到更好 層數(shù)越高、跨度越大（例如9m）底板做無梁樓板價值越高 例如北京24層建筑基礎：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 無梁樓板結構混凝土量大、鋼筋量

15、也大，但綜合造價結論正好相反 工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接鋼筋混凝土大板澆注 （北京：級配砂石139元/M3低標號混凝土） 無梁樓板式比普通梁板式綜合造價便宜15%20%,結構專項問題探討（2）,Q&A On Structure,酒店寫字樓結構選型 鋼框架核心筒結構 鋼筋混凝土框支剪力墻結構 鋼筋混凝土框架核心筒結構 鋼框架剪力墻結構（框架總傾覆力矩不大于50%）,結構專項問題探討（3）,Q&A On Structure,高層住宅結構如何選型 鋼筋混凝土剪力墻結構 鋼筋混凝土短肢剪力墻結構 框架剪力墻結構,結構專項問題探討（4）,Q&A On Structure,多少剪力墻算多 12

16、-17層鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標準 18層以上鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標準 規(guī)范:剪力墻結構最大層間位移比小于1/1000 優(yōu)化: 小高層最大層間位移比 1/15002000 優(yōu)化: 高層最大層間位移比 1/20003000 1977年羅馬尼亞大地震剪力墻結構建筑倒塌 創(chuàng)下世界紀錄。這是目前為止唯一的一座。事 后調研結果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是純框架結構的建筑,結構專項問題探討（5）,Q&A On Structure,最值得優(yōu)化的部位在基礎 1.基礎底板受力主要是沖切控制，而不是彎距控制 整板沖切力不均勻時，可以區(qū)別對待，局部加厚而把整個底板變薄 底板配筋率基本由

17、最小配筋率控制，多數(shù)情況下可以大量節(jié)約配筋，底板暗梁原則都可取消。 2.基礎底板計算采用塑性計算 正常認為底板需要防水，由于不允許裂縫出現(xiàn)，想當然是彈性計算理論。 基礎底板無論是彈性還是塑性計算，正常使用中都不會裂縫！ 合法基礎的計算程序很多，節(jié)約的辦法是多用幾個軟件計算，選用配筋結果最小的那一個。 計算機程序計算出來的配筋值沒有必要加大，符合結構規(guī)范就行！ 3.關于基礎底板： 基礎底板的受力模式不同于簡單的平板，實驗表明，實際底板中的鋼筋應力水平往往只有計 算值的1/10，問題出在地基基礎設計理論本身。 地基反力事實上是不均勻的，墻下和柱端的反力很大，其它位置沒有變形也就沒有反力。 主要原因

18、是由于計算用的地基承載力值是標準值或特征值，而不是極限值，而通常極限值約 是標準值的兩倍，因此它常態(tài)下的受力情況大不一致。 尤其當?shù)装搴穸冗_到600、700厚時，還會有拱承載原理的作用，應力值更小，所以更不會 因為配筋量小而出現(xiàn)裂縫。 4.引起樓板裂縫原因主要是混凝土塑性收縮引起，而不是由受力荷載引起。 高層規(guī)范框架結構規(guī)定水平構件-梁、板的混凝土標號不宜高于C40，一個主要原因就 是要控制裂縫的出現(xiàn)。 5.規(guī)范規(guī)定梁和板的受力鋼筋應拉通1/31/2，事實上拉通1/3符合規(guī)范即可。,結構專項問題探討（6）,Q&A On Structure,剪力墻結構的鋼筋主要配置在邊緣構件的構造配筋，從優(yōu)化的角度看，滿足規(guī)范最低要求即可： 1.樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋（比普通熱軋鋼筋貴大約幾百元/噸）,梁柱墻鋼筋均使用三級鋼筋: 6度區(qū)剪力墻結構的小高層最經(jīng)濟的設計用鋼量約為38Kg/M2， 6度區(qū)剪力墻結構的高層最經(jīng)濟的設計用鋼量約為40Kg/M2。 6度區(qū)異型柱結構的小高層最經(jīng)濟的設