房地產(chǎn)設(shè)計階段成本控制.ppt

1、房地產(chǎn)設(shè)計階段成本控制 “一分節(jié)省，一分利潤” - 本杰明富蘭克林,YONG 趙 墉 中國人居環(huán)境委員會 專家委員 China Human Settlements Board Member 美國建筑師學(xué)會國際會員 Intl. Assoc. AIA 英國皇家建筑師學(xué)會聯(lián)合會員 RIBA Affiliate Member 中國一級注冊建筑師 , 建設(shè)部系統(tǒng)高級建筑師 1st Grade Registered Architect 世界華人建筑師協(xié)會 資深會員 World Association of Chinese Architects 1984年起從事建筑設(shè)計 主持設(shè)計工程40余項，面積累計余30

2、0萬平方米，長期活躍在國內(nèi)外建筑界，目前涉獵高尚居住區(qū)，城市綜合體、商業(yè)建筑、城市設(shè)計與景觀規(guī)劃等。 當(dāng)前課題：（1）建筑設(shè)計階段的建設(shè)成本控制 （2）綠色建筑低成本被動節(jié)能體系,有效建安成本,設(shè)計過程增加,施工過程增加,細(xì)分建筑安裝費(fèi),Where Goes Your Money?,統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，建筑安裝費(fèi)用中的83%是有效費(fèi)用，另外的17% 是被浪費(fèi)的無效費(fèi)用。在浪費(fèi)的這些費(fèi)用中，僅有大約十分之一 有可能在施工過程中加以避免，而另外的90%發(fā)生在設(shè)計環(huán)節(jié)， 再優(yōu)秀的施工隊伍也無力挽回。,成本控制八講 總圖規(guī)劃中的成本控制 選擇優(yōu)秀設(shè)計團(tuán)體，深入理解規(guī)范內(nèi)涵 成本控制不可極端，哪些成本省不得？

3、 再談地下車庫 時間差法則：設(shè)計成本控制的最佳時機(jī) 項目創(chuàng)新切忌過度 結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制 建筑設(shè)計施工圖優(yōu)化的實施,、總圖規(guī)劃中的成本控制 規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的宏觀因素 成本、進(jìn)度、品質(zhì)關(guān)系處理 目標(biāo)成本與產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)確定 設(shè)計過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化與產(chǎn)品精細(xì)化方法 2. 規(guī)劃階段的成本優(yōu)化與效果控制 3. 相關(guān)案例分析 案例1：建筑形式選擇的成本元素 案例2：足尺模型規(guī)避修改的成本風(fēng)險,地產(chǎn)項目 的所謂品質(zhì) 就是在用戶可能 接觸到的位置增加足夠細(xì)節(jié),The Forming Of Ascendant.,什么構(gòu)成一個樓盤的品質(zhì)？,夫千尺以為勢-其意在度，百尺以為形-其意在觀，咫尺以為質(zhì)-其意在品,S

4、TREET VIEW,千尺為勢,STREET VIEW,千尺為勢,千尺為勢,百尺為形,百尺為形,咫尺為質(zhì),咫尺為質(zhì),咫尺為質(zhì),三室三廳一廚兩衛(wèi) 明廚明衛(wèi) 觀景餐廳陽光房 四季花廳 戶內(nèi)建筑面積：108.77 均攤后面積：123.33,戶型概念,建筑形式選擇的成本要素 以簡約為特征的現(xiàn)代風(fēng)格：低成本、中價位、高速度 大屋頂為代表的中式風(fēng)格：高成本、高價位、低速度 文化符號點(diǎn)綴的后現(xiàn)代派：中成本、高價位、中速度 精雕細(xì)研的歐美特色建筑：高成本、高價位、低速度 1:1物理模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險 足尺規(guī)劃模型展示組團(tuán)關(guān)系 足尺戶型模型體驗空間細(xì)節(jié) 規(guī)劃設(shè)計案例,二、選擇優(yōu)秀設(shè)計團(tuán)體，深入理解規(guī)范內(nèi)

5、涵 庸醫(yī)誤人與良言療心的警示 地下車庫出口的防火卷簾 外窗設(shè)計多大的玻璃扇(1.5) 你的基礎(chǔ)需要打樁嗎？ 窗上口可以不做過梁嗎？ 高層塔式住宅兩個消防電梯為何更節(jié)約？ 十二層以上板樓需要設(shè)置多少部電梯？ 地下的基巖如何爆破最節(jié)約？ 細(xì)分建筑師,規(guī)范解讀：高層板樓一部電梯設(shè)計要點(diǎn),高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范要點(diǎn)：,聯(lián)系廊示例,全國細(xì)則,北京市細(xì)則,全國細(xì)則,北京市細(xì)則,北京市細(xì)則,全國細(xì)則,全國細(xì)則,北京市細(xì)則,強(qiáng)制性條文 規(guī)范 細(xì)則,34個單元,松石名第,細(xì)分建筑師你愿意做建筑師嗎？ 建筑設(shè)計取費(fèi)的大致標(biāo)準(zhǔn)： 國際事務(wù)所 3%工程總造價 國內(nèi)設(shè)計院 3% 建安費(fèi) 88折、85折、80折、75折

6、、6折、5折、 室內(nèi)設(shè)計 502000元/m2 “裝飾就是罪惡，少就是多”的誤解 限額設(shè)計操作案例北京花園,三、成本控制不可極端，哪些成本省不得？ 誰是最好的木匠？ 三合土基坑回填與“水夯法”； 石材與其做法類型、GRC的應(yīng)用與品質(zhì)感覺； 省了一根雨水管之后； 瓷磚與涂料的品質(zhì)差異； 鋁板墻板材的厚度多少為宜？ 容積率-效益曲線,效益曲線,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,北方地區(qū)/主力戶型：120平米,四、再談地下車庫設(shè)計 1.車庫布置在哪里更經(jīng)濟(jì)？ 總圖1多層 總圖2高層 總圖3混合體 （“著名發(fā)型師馬凱妻子的發(fā)型”） 2.機(jī)械式立體停車庫節(jié)約了什么？ 3.最

7、經(jīng)濟(jì)的車庫怎么做？,-中國人居委員會金牌試點(diǎn)寧波紫郡項目,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對自然通風(fēng)的肯定及機(jī)械通風(fēng)方式使用范圍界定,8.2 自然排煙 8.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應(yīng)小于該房間面積的2%。 8.2.4 排煙窗宜設(shè)置在上方，并應(yīng)有方便開啟的裝置。,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對敞開式汽車庫的界定,規(guī)范解讀,車庫外墻面積的25% -車庫出口面積之和 約等于 屋頂面積的3%,規(guī)范認(rèn)為：外墻通風(fēng)口宜設(shè)置在外墻上部較高處或屋頂處。,規(guī)范解讀,五、時間差法則：設(shè)計成本控制的最佳時機(jī) 1.開始施工圖設(shè)計之前必做的工作-標(biāo)準(zhǔn)輸入 2.項目設(shè)計的一般周期 大型單棟建筑 城市綜合體 居住小區(qū)

8、 施工圖審查公司的選擇與溝通方法 施工圖審查之前：經(jīng)濟(jì)性核查-引入監(jiān)督機(jī)制 施工圖審查之后：設(shè)計成本控制之施工圖優(yōu)化,激勵還是獎勵？這是個問題！,Inspirit or Reward? Thats a Question!,六、項目切忌過度創(chuàng)新 1“萬科項目克隆法”在成本節(jié)約上的深遠(yuǎn)意義 四季花城、情景洋房、V-House、 a)地產(chǎn)項目創(chuàng)新切忌過度 b)聰明的中國設(shè)計師失利的一個原因 2與建筑師合作技巧，優(yōu)秀建筑師的需求層次 a)費(fèi)用一定要高一點(diǎn)點(diǎn) b)精神需求高于物質(zhì)：獎項、知名度、作品、另類作品 c)贊美你的建筑師 vs. 鞭打建筑師 3. 請建筑師設(shè)計你的建筑（漁網(wǎng)、釣竿、下水）,設(shè)計溝

9、通二段法則 正式合作之前：反復(fù)考證，精挑細(xì)選 a)單位資質(zhì) b)單位管理機(jī)制 c)單位業(yè)績+團(tuán)隊考察 d)主持人閱歷與經(jīng)驗 e)專業(yè)負(fù)責(zé)人閱歷與經(jīng)驗 f)設(shè)計組成員溝通能力與溝通效果 g)對目標(biāo)項目的把握能力,設(shè)計溝通二段法則 正式合作之中：互幫互助，精誠合作 a)保密條款下的信息對稱 b)雙贏預(yù)期與人員激勵 c)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)正式導(dǎo)入 d)限額設(shè)計實施方法 e)施工圖前工程標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn) f)施工圖審查直通車 g)開工前圖紙優(yōu)化-“后悔藥” h)工程竣工后經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)-”前事不忘，后事之師”,之前酒肉稱兄弟，日后互怨成冤家！ 牢固的人防-人人設(shè)防的乙方群體,How about the contrary?

10、 把順序反過來試試！,七、結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制,匡算、估算、概預(yù)算與建筑安裝費(fèi)構(gòu)成,匡算30. 估算20. 概算10. 預(yù)算5 估算方法有以下幾種： 1)單元估算法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資。 2)單位指標(biāo)估算法。以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算。土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標(biāo)計算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標(biāo)計算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(千卡/小時)指標(biāo)計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標(biāo)計算，各類圍墻、室外管線工程按

11、長度(米)指標(biāo)計算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計算等。 3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計算項目投資。 4)概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費(fèi)用： 直接費(fèi)每平方米造價指標(biāo)建筑面積， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。,方案設(shè)計階段的結(jié)構(gòu)專業(yè) 關(guān)鍵和首要問題選擇建筑方案，必須注意遠(yuǎn)瞻與現(xiàn)實相結(jié)合初步設(shè)計階段； 結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)密切配合建筑專業(yè)，根據(jù)使用功能、房屋高度、地區(qū)特點(diǎn)選擇結(jié)構(gòu)類型； 根據(jù)初步了解工程地質(zhì)情況，提出采用天然地基、復(fù)合地基、樁

12、基的可能性； 對結(jié)構(gòu)選型、材料選用、地基基礎(chǔ)方案詳細(xì)說明； 工程舉例。,初步設(shè)計階段的結(jié)構(gòu)專業(yè) 初步設(shè)計階段是各專業(yè)進(jìn)入實質(zhì)性的設(shè)計階段，應(yīng)根據(jù)已批準(zhǔn)的方案設(shè)計文件進(jìn)行設(shè)計。業(yè)主或開發(fā)商必須落實在方案階段尚未落實的各項有關(guān)手續(xù)。 結(jié)構(gòu)專業(yè)在此階段得到地基初勘報告，以便確定地基方案。 地基和基礎(chǔ)方案是否技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理，對工程造價關(guān)系極大。 地下室及上部樓層的樓蓋造型，關(guān)系到層高、有效空間及長期能耗。 結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計要既符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，又應(yīng)優(yōu)化和比較，做到經(jīng)濟(jì)合理。 初步設(shè)計文件應(yīng)滿足建設(shè)部建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定（2003年4月）。 初步設(shè)計文件是控制工程規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，投資以及統(tǒng)一交通、

13、綠化、人防、市政等各方面的審批文件，非常重要。因此，各專業(yè)有關(guān)技術(shù)問題在此階段落實。 設(shè)計概算的重要性。 復(fù)雜工程的施工圖文件審查單位應(yīng)在此階段確定。 工程進(jìn)度與設(shè)計配合 。,施工圖階段的結(jié)構(gòu)專業(yè) 施工圖是設(shè)計意圖成為建筑產(chǎn)品實施的依據(jù)； 施工圖表達(dá)必須明確，構(gòu)造做法一定要便于施工，有利于保證工程質(zhì)量； 設(shè)計內(nèi)容必須切合實際，如材料選用、某些構(gòu)造做法； 計劃進(jìn)度安排； 施工圖文件的完整性。認(rèn)真做好施工圖文件審查意見的修改反饋工作。,研究在主體結(jié)構(gòu)設(shè)計之前 抗浮設(shè)計水位的確定 地基方案的比較 樁基方案的確定 天然地基復(fù)合地基樁基礎(chǔ) 參考周邊勘測單位的現(xiàn)有結(jié)論 天然最省 復(fù)合地基其次 盡量把大型建

14、筑避開垃圾填埋場、吹沙造地 一定用樁基，投入自然也就大 每棟建筑地基基礎(chǔ)單獨(dú)核算，不可做標(biāo)準(zhǔn)圖復(fù)用,結(jié)構(gòu)專項問題探討（1）,Q&A On Structure,普通梁板、無梁樓板結(jié)構(gòu)比較 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層應(yīng)采用梁板式結(jié)構(gòu)（高層抗震規(guī)范） 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層宜采用梁板式結(jié)構(gòu)（高層結(jié)構(gòu)規(guī)范） 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層當(dāng)時可采用平板式結(jié)構(gòu)（北京市建筑設(shè)計細(xì)則.結(jié)構(gòu)專業(yè)） 有使用功能的地下室有梁板結(jié)構(gòu)通常層高3800 無梁板層高3300空間效果可以做到更好 層數(shù)越高、跨度越大（例如9m）底板做無梁樓板價值越高 例如北京24層建筑基礎(chǔ)：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 無梁樓板結(jié)構(gòu)混凝土量大、鋼筋量

15、也大，但綜合造價結(jié)論正好相反 工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接鋼筋混凝土大板澆注 （北京：級配砂石139元/M3低標(biāo)號混凝土） 無梁樓板式比普通梁板式綜合造價便宜15%20%,結(jié)構(gòu)專項問題探討（2）,Q&A On Structure,酒店寫字樓結(jié)構(gòu)選型 鋼框架核心筒結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土框架核心筒結(jié)構(gòu) 鋼框架剪力墻結(jié)構(gòu)（框架總傾覆力矩不大于50%）,結(jié)構(gòu)專項問題探討（3）,Q&A On Structure,高層住宅結(jié)構(gòu)如何選型 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu),結(jié)構(gòu)專項問題探討（4）,Q&A On Structure,多少剪力墻算多 12

16、-17層鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 18層以上鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范:剪力墻結(jié)構(gòu)最大層間位移比小于1/1000 優(yōu)化: 小高層最大層間位移比 1/15002000 優(yōu)化: 高層最大層間位移比 1/20003000 1977年羅馬尼亞大地震剪力墻結(jié)構(gòu)建筑倒塌 創(chuàng)下世界紀(jì)錄。這是目前為止唯一的一座。事 后調(diào)研結(jié)果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是純框架結(jié)構(gòu)的建筑,結(jié)構(gòu)專項問題探討（5）,Q&A On Structure,最值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ) 1.基礎(chǔ)底板受力主要是沖切控制，而不是彎距控制 整板沖切力不均勻時，可以區(qū)別對待，局部加厚而把整個底板變薄 底板配筋率基本由

17、最小配筋率控制，多數(shù)情況下可以大量節(jié)約配筋，底板暗梁原則都可取消。 2.基礎(chǔ)底板計算采用塑性計算 正常認(rèn)為底板需要防水，由于不允許裂縫出現(xiàn)，想當(dāng)然是彈性計算理論。 基礎(chǔ)底板無論是彈性還是塑性計算，正常使用中都不會裂縫！ 合法基礎(chǔ)的計算程序很多，節(jié)約的辦法是多用幾個軟件計算，選用配筋結(jié)果最小的那一個。 計算機(jī)程序計算出來的配筋值沒有必要加大，符合結(jié)構(gòu)規(guī)范就行！ 3.關(guān)于基礎(chǔ)底板： 基礎(chǔ)底板的受力模式不同于簡單的平板，實驗表明，實際底板中的鋼筋應(yīng)力水平往往只有計 算值的1/10，問題出在地基基礎(chǔ)設(shè)計理論本身。 地基反力事實上是不均勻的，墻下和柱端的反力很大，其它位置沒有變形也就沒有反力。 主要原因

18、是由于計算用的地基承載力值是標(biāo)準(zhǔn)值或特征值，而不是極限值，而通常極限值約 是標(biāo)準(zhǔn)值的兩倍，因此它常態(tài)下的受力情況大不一致。 尤其當(dāng)?shù)装搴穸冗_(dá)到600、700厚時，還會有拱承載原理的作用，應(yīng)力值更小，所以更不會 因為配筋量小而出現(xiàn)裂縫。 4.引起樓板裂縫原因主要是混凝土塑性收縮引起，而不是由受力荷載引起。 高層規(guī)范框架結(jié)構(gòu)規(guī)定水平構(gòu)件-梁、板的混凝土標(biāo)號不宜高于C40，一個主要原因就 是要控制裂縫的出現(xiàn)。 5.規(guī)范規(guī)定梁和板的受力鋼筋應(yīng)拉通1/31/2，事實上拉通1/3符合規(guī)范即可。,結(jié)構(gòu)專項問題探討（6）,Q&A On Structure,剪力墻結(jié)構(gòu)的鋼筋主要配置在邊緣構(gòu)件的構(gòu)造配筋，從優(yōu)化的角度看，滿足規(guī)范最低要求即可： 1.樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋（比普通熱軋鋼筋貴大約幾百元/噸）,梁柱墻鋼筋均使用三級鋼筋: 6度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計用鋼量約為38Kg/M2， 6度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)的高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計用鋼量約為40Kg/M2。 6度區(qū)異型柱結(jié)構(gòu)的小高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)