2004年10月房地產(chǎn)法自考試題及答案

1、全國 2004 年 10 月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼： 00169一、單項選擇題（本大題共26 小題，每小題1 分，共 26 分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（a. 經(jīng)營權(quán)c.質(zhì)權(quán)2.下列房地產(chǎn)交易中，屬于一級市場的是（a）b.抵押權(quán)d.留置權(quán)a）a. 土地使用權(quán)的出讓c.土地出讓后的經(jīng)營b.土地出讓后的轉(zhuǎn)讓d.房屋的租賃3.下列房地產(chǎn)關(guān)系中，具有行政管理性質(zhì)的是基于土地和房屋的（a. 轉(zhuǎn)讓關(guān)系b.抵押關(guān)系c.征用關(guān)系d.租賃關(guān)系4.地方權(quán)限范圍內(nèi)的征用土地批準權(quán)由（b）c

2、）a. 中央人民政府行使c.市一級人民政府行使b.省一級人民政府行使d.縣一級人民政府行使5.新增建設(shè)用地的土地有償使用費是（c）a.50% 上繳中央財政，50%留給有關(guān)地方政府b.40% 上繳中央財政，60%留給有關(guān)地方政府c.30%上繳中央財政，70%留給有關(guān)地方政府d.20% 上繳中央財政，80%留給有關(guān)地方政府6.國有土地的范圍不包括（b）a. 國家依法征用的土地b. 國家長期借用的農(nóng)村集體土地c.農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地d.農(nóng)村中已經(jīng)依法征購為國有的土地7.下列幾種國有企業(yè)保留劃撥用地的方式中，期限不超過5 年的是（b）a. 兩個以上國有企業(yè)兼并后仍為國有企業(yè)的

3、b. 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，原土地用途不變的c.國有企業(yè)改組成為國有獨資公司的d.在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)8.土地利用年度計劃管理的重點是（a ）a. 實行建設(shè)用地總量控制b.防止土地濫用c.保障建設(shè)用地的合理使用d.切實保護耕地9.下列關(guān)于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地的說法中，錯誤的是（c）a. 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)在縣級以上地方人民政府b. 村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)占用本村集體所有土地的，土地所有權(quán)不變c.在農(nóng)村村民宅基地建房后又出租的，可以再申請宅基地d.集體土地使用權(quán)既可使用也可抵押10.下列關(guān)于土地復(fù)墾的敘述中，不合法的是（c）a. 實

4、行誰破壞誰復(fù)墾的原則b. 可以由企業(yè)和個人自行復(fù)墾，也可以由其他有條件的單位和個人承包復(fù)墾c.復(fù)墾后的集體土地不能恢復(fù)原用途的，由集體承包給個人耕種d.企業(yè)承包復(fù)墾國有土地的，復(fù)墾后的土地使用權(quán)和收益分配，按承包合同約定的期限和條件確定11.法律上認為，根據(jù)房屋的性能和用途對房屋進行利用，這種權(quán)利稱為（a）a. 使用權(quán)b.占有權(quán)c.收益權(quán)d.處分權(quán)12.土地物權(quán)變動時，其法定的成立要件是（d）a. 轉(zhuǎn)讓人與受讓人訂立變更物權(quán)的協(xié)議b. 雙方到工商局備案c.雙方到公證處辦理公證d.雙方到土地管理部門辦理登記13.城市公有房屋因房屋使用人無正當理由閑置一定期間后就要由產(chǎn)權(quán)所有人收回其使用權(quán)，這個期

5、間是（b ）a.3 個月b.6 個月c.1 年d.2 年14.土地使用人依照合同約定或法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地，這是行使（c ）a. 土地使用權(quán)b.土地收益權(quán)c.土地處分權(quán)d.土地抵押權(quán)15.租金實行政府定價的廉租住房一般提供給（d）a. 高收入家庭b.中收入家庭c.低收入家庭d.最低收入家庭16.采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補償標準是被拆除房屋的（a ）a. 原建筑面積b.原結(jié)構(gòu)面積c.原使用面積d.原有效面積17.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的說法，錯誤的是（c）a. 房地產(chǎn)必須是國有土地b. 農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)c.農(nóng)村集體土地可以由鎮(zhèn)、村決定用于房地產(chǎn)開發(fā)d.農(nóng)村集體土地須由國家征用轉(zhuǎn)為國有土地后

6、才能進行房地產(chǎn)開發(fā)18.國家對房地產(chǎn)價格評估人員的資格實行（c）a. 考核制度b.任命制度c.認證制度d.遴選制度19.房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須（a. 同時轉(zhuǎn)讓b.同時抵押c.先抵押d.后抵押b）20.以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當具備的條件之一是：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的（b ）a.20% 以上b.25% 以上c.30%以上d.50% 以上21.業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)進行管理的物業(yè)是物業(yè)的共有部分和（c ）a. 物業(yè)b.所有事務(wù)c.共同事務(wù)d.房屋22.在處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系時，在法律適用上有特

7、殊性。這時適用的法律是指（c ）a. 程序法b.沖突規(guī)范c.實體法d.習慣法23.城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人（c ）a. 占用的土地價值b.購買土地的價值c.實際占用的土地面積d.使用的土地價值24.民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛不包括（d）a. 公民之間相鄰關(guān)系糾紛b. 公民與法人之間房產(chǎn)糾紛c.法人與其他組織之間房產(chǎn)糾紛d.農(nóng)民認為行政機關(guān)違法廢止承包經(jīng)營合同糾紛25.個人與單位之間土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由（d）a. 省級人民政府處理b.市級人民政府處理c.縣級人民政府處理d.鄉(xiāng)級人民政府處理26.對房地產(chǎn)行政管理相對人而言，基本的行政責任形式是（b）a. 行政罰款b.行政處罰c.行政

8、訴訟d.行政賠償二、多項選擇題(本大題共5 小題，每小題2 分，共 10 分 )在每小題列出的五個備選項中有二至五個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。27.依照法律規(guī)定，下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的有（a 、 b、 c、 e）a. 以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的b. 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定查封的c.依法收回土地使用權(quán)的d.共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人口頭同意的e.權(quán)屬有爭議的28.我國私房繼承應(yīng)當具備的條件有（a 、 c、 d）a. 必須有被繼承人死亡的事實b.必須在被繼承人和繼承人之間有親屬關(guān)系c.被繼承人留有合法的遺產(chǎn)房屋d.必

9、須有繼承人e.被繼承人須留有遺囑29.設(shè)立房產(chǎn)地開發(fā)企業(yè)，必須具備的條件有（a 、 c、 d、 e ）a. 有自己的名稱和組織機構(gòu)b.有自己的法定代表人c.有固定的經(jīng)營場所d.有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本e.有足夠的專業(yè)技術(shù)人員30.在處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系時應(yīng)當遵守的原則包括（a 、 b ）a. 維護國家主權(quán)b.平等互利c.等價交換d.誠實信用e.分級管理31.違反房地產(chǎn)法律法規(guī)的主體有（a 、 b 、c、 d、 e ）a. 與房地產(chǎn)事項相關(guān)的公民b.與房地產(chǎn)事項相關(guān)的法人c.房地產(chǎn)行政主管部門d.與房地產(chǎn)事項相關(guān)的其他組織e.其他違法主體三、名詞解釋題（本大題共5 小題，每小題 3 分，共 15

10、 分）32.基本農(nóng)田指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。33.房屋共有指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。各共有人因為房屋共有而形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，稱房屋共有關(guān)系。34.房屋預(yù)售亦稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為，房屋預(yù)售又稱“賣樓花” 。35.契稅是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。36.房地產(chǎn)糾紛指當事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。四、簡答題（本大題共5 小題，每小題5 分，共 25 分）37.房地產(chǎn)

11、法的調(diào)整對象是什么？（ 1）土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系；（ 2）土地利用和管理關(guān)系；（ 3）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系；（ 4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系；（ 5）城市物業(yè)管理關(guān)系。38.如何確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分？建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法一共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有部分。39.我國現(xiàn)行土地使用制度主要有哪些特點？（ 1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥。（ 2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)，即依法國有、使用、收益和一定處分的

12、權(quán)利土地使用者成為權(quán)利主體。（ 3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理。（ 4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權(quán)的要件。40.房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生主要有哪些原因？（ 1）歷史上遺留的問題引起的糾紛；（ 2）因供求失調(diào)或價格波動等引起的利益矛盾；（ 3）合同不當或違反合同引起糾紛；（ 4）當事人違反房地產(chǎn)管理法規(guī)的行為引起的糾紛。41.哪些違反基本農(nóng)田保護條例規(guī)定的行為應(yīng)依法從重給予處罰？（ 1）未經(jīng)批準或者采取欺騙手段獲得批準，非法占用基本農(nóng)田的；（ 2）超過批準數(shù)量，非法占用基本農(nóng)田的；（ 3）非法批準占用基本農(nóng)田的；（ 4）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的。五

13、、論述題（本大題共1 小題，8 分）42.試論物業(yè)管理公司的法律地位。（ 1）物業(yè)管理公司依合同實施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主。（ 2）物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的。（ 3）物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實施對物業(yè)的管理。六、案例題（本大題共2 小題，每小題8 分，共 16 分）43.2002 年 8 月 16 日，某市土地管理局通過拍賣方式，與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份國有土地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)合同約定：該幅土地面積為20 000 平方米，用于安居工程住房開發(fā)。土地出讓金為2 000 萬元，預(yù)付定金400 萬元，其余出讓金在2002 年 12 月 31

14、 日之前交付。該公司取得土地后，于當年10 月開始對該幅土地進行開發(fā)，修建商品房。 2002 年 11 月，該公司向某市土地管理局支付了1 000 萬元，其余600 萬元直至 2003 年 5 月，雖經(jīng)土地管理局多次催交，該公司均以各種理由拒付。問：（ 1）該公司有哪些違法行為？為什么？（ 2）該市城市規(guī)劃部門對該合同的履行有無權(quán)利？為什么？（ 3）該市土地管理局對本案有哪些民事權(quán)利和行政權(quán)利？（ 1）擅自改變土地用途（或使用條件） 。根據(jù)法律規(guī)定，受讓人如需改變出讓合同中的土地使用條件，應(yīng)征得出讓方的同意，并報城市規(guī)劃部門批準，重新簽訂出讓合同、調(diào)整出讓金。不及時交付出讓金。合同依法訂立便具

15、有法律約束力，故不得無故拖欠付款。（ 2）有權(quán)利。土地使用條件是由城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃確定的，故對該公司擅自改變土地用途的行為，城市規(guī)劃部門有權(quán)審批。（ 3）在民事權(quán)利上，對不及時交付出讓金的行為可以向法院起訴，要求解除合同和請求給付違約賠償（或違約金）。在行政權(quán)利上，對不按照批準的用途使用國有土地的，可以責令交還土地，處以罰款。44.1995 年 2 月，某市鋼鐵公司向某銀行申請貸款1 000 萬元，用于對該公司原有設(shè)備的更新改造，銀行同意提供貸款。簽訂貸款合同之前，銀行要求公司提供足夠的抵押物，鋼鐵公司于是提供了一塊公司準備用于蓋職工宿舍的土地進行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，

16、并且辦理了抵押土地的手續(xù)，但是銀行和公司都沒有對這塊土地的價值進行評估。鋼鐵公司在獲得貸款后，著手進行了設(shè)備的更新改造工作。在取得貸款的一年多時間里，鋼鐵公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，存放新采購的設(shè)備，其間還將一部分土地租給鄰近的某公司臨時存放貨物。銀行對此并未提出異議。后鋼鐵公司在更新設(shè)備過程中由于經(jīng)營遇到困難，按期還貸的計劃無法實現(xiàn)。銀行看到按期收回貸款已無可能，于是要求拍賣鋼鐵公司抵押的土地，以抵償貸款。鋼鐵公司在此時卻提出，土地的所有權(quán)屬于國家，鋼鐵公司無權(quán)將其抵押，并要求現(xiàn)在收回。銀行堅持不同意，并提出不僅要將土地進行拍賣，而且要求鋼鐵公司將土地抵押期間所得的收益也應(yīng)交給銀行。雙方爭執(zhí)不下，于是銀行向