房地產(chǎn)項(xiàng)目前期運(yùn)作流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期運(yùn)作流程一、房地產(chǎn)投資決策1、項(xiàng)目的選擇要做出正確的項(xiàng)目選擇， 必須對(duì)投資環(huán)境、 投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析， 必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)項(xiàng)目做可行性研究分析：1）房地產(chǎn)有效需求量：從市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量?jī)煞矫婢C合考慮。預(yù)測(cè)需求量可以從以下三方面著手， 一是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響； 二是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響； 三是目標(biāo)城市、目標(biāo)地區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、成本走勢(shì)、效益走勢(shì)。2） 政府政策和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 必須考慮國(guó)家法律和政府政策允許的投資范圍、投資導(dǎo)向及優(yōu)惠政策、 政府對(duì)城市規(guī)劃及規(guī)劃的控制水平

2、，對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)管理方式、 法定投資程序及向房地產(chǎn)業(yè)征收的稅費(fèi)。3） 投資者的實(shí)力：自己的投資經(jīng)驗(yàn)及投資管理經(jīng)驗(yàn)，籌資、融資能力。4） 可能獲取土地的位置及規(guī)劃條件： 不同的地段位置有不同的特點(diǎn)和不同的用途， 適合于不同的項(xiàng)目， 項(xiàng)目的類(lèi)型應(yīng)該與地段相吻合。同時(shí)要考慮城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃。5） 項(xiàng)目投資收益率1 / 6上述五個(gè)要素是項(xiàng)目選擇時(shí)必須考慮的基本要素，但最終決定選擇哪個(gè)項(xiàng)目，還必須結(jié)合可行性研究分析才能做出。2、項(xiàng)目的可行性研究可行性研究的內(nèi)容：1）投資環(huán)境研究：指政治、經(jīng)濟(jì)、法律保障環(huán)境。2）市場(chǎng)調(diào)研及預(yù)測(cè)：總量包括市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、街區(qū)功能的配置和變遷、社會(huì)商業(yè)利潤(rùn)和社區(qū)文

3、化及地段、交通等。具體包括同類(lèi)樓盤(pán)的供應(yīng)量、空置率、實(shí)際價(jià)格，同類(lèi)樓盤(pán)中哪些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況具有代表性，同類(lèi)樓盤(pán)中哪個(gè)地段的樓盤(pán)最好銷(xiāo)為什么？買(mǎi)家最感興趣的是什么，最好銷(xiāo)的戶(hù)型和面積是什么等。3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地及街區(qū)調(diào)查：土地狀況、拆遷、市政情況、周邊相鄰單位及用地情況。街區(qū)調(diào)查包括街區(qū)的單位、性質(zhì)、規(guī)模、常住及流動(dòng)人口的文化水平、職業(yè)、街道寬度及交通狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。4）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及工程建設(shè)成本測(cè)算：投資者在規(guī)劃設(shè)計(jì)前，必須根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，包括小區(qū)總體建筑規(guī)劃要求、建筑風(fēng)格、綠化及街景要求、采光通風(fēng)和色調(diào)要求、安全系數(shù)要求、結(jié)構(gòu)和布局設(shè)計(jì)要求、設(shè)備要求、管線(xiàn)要求、成

4、本控制要求等。5）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及組織：前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、建設(shè)場(chǎng)地布置和施工隊(duì)伍選擇。2 / 66）營(yíng)銷(xiāo)方案：包括經(jīng)營(yíng)方案和銷(xiāo)售方案兩部分。經(jīng)營(yíng)方案 根據(jù)投資策略、 投資者實(shí)力和市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況， 可分為出售和出租以及二者相結(jié)合三種方式。銷(xiāo)售方案 包括預(yù)售與建成后現(xiàn)房出售兩種運(yùn)作方案。 銷(xiāo)售方式自銷(xiāo)還是委托銷(xiāo)售、銷(xiāo)售策略、價(jià)格策略、廣告宣傳、銷(xiāo)售進(jìn)度等。7）投資估算與資金籌措：資金投入、現(xiàn)金流量等，資金籌措方式包括投資者自有資金、發(fā)行股票與債券、銀行貸款、預(yù)收購(gòu)房款等 4 種。8）風(fēng)險(xiǎn)分析：政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)。9）經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益評(píng)價(jià)10） 可行性研究的結(jié)

5、論及建議3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措1）企業(yè)自有資金：盡管“永遠(yuǎn)不使用你自己的錢(qián)”通常被說(shuō)成是發(fā)展商的第一信條，但事實(shí)上，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或是利用現(xiàn)有的自有資金支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，或是努力通過(guò)多種途徑擴(kuò)大自己的資金基礎(chǔ)。尤其是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特性本身就要求發(fā)展商必須有一定的自有資金投入。2）銀行信貸（間接融資）：實(shí)際上就是 “借錢(qián)賺錢(qián)” 或“借雞生蛋”舉例說(shuō)明：假定某發(fā)展商現(xiàn)有自有資金3000 萬(wàn)元可投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的收益率 （投資利潤(rùn)率） 為每年 20，貸款利潤(rùn)為每年10。3 / 6如果發(fā)展商不向銀行貸款或不能得到貸款，則只能承擔(dān)總投資額 3000 萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)

6、發(fā)周期為 2 年，則發(fā)展商可獲取的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 1200 萬(wàn)元，自有資金年平均收益率為 20。但如果開(kāi)發(fā)商以抵押貸款或其他貸款方式從銀行貸入 7000 萬(wàn)元，則他就可以承擔(dān)總投資額為 1 億元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此時(shí)開(kāi)發(fā)周期為 3 年，則其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 10000 萬(wàn)元 20 36000 萬(wàn)元，扣除付給銀行的貸款利息 7000 萬(wàn)元【（ 1 10）1.5-1】 1076 萬(wàn)元之后，得凈利潤(rùn) 4924 萬(wàn)元，此時(shí)，發(fā)展商自有資金年平均收益率為【（49243000） 3】 100 54.7。從上面的例子可以看出， 同樣是 3000 萬(wàn)元的自有資金， 如不向銀行貸款，則其每年的凈收益僅有 600 萬(wàn)元，如果

7、向銀行貸款則每年的凈收益 1641 萬(wàn)元，比不利用銀行貸款時(shí)可多收入 1041 萬(wàn)元。3）社會(huì)集資（直接融資）：發(fā)行房地產(chǎn)股票、發(fā)行公司債券4）其他融資方式：預(yù)收定金或購(gòu)房款、各類(lèi)企事業(yè)單位的自有資金、各類(lèi)信托基金、銀團(tuán)聯(lián)合貸款、借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開(kāi)發(fā)、與有實(shí)力的工程承包商合作開(kāi)發(fā)等。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序大體分為八個(gè)階段：項(xiàng)目建議書(shū)階段項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)批準(zhǔn)后，進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報(bào)告?？辈煸O(shè)計(jì)階段開(kāi)工準(zhǔn)備階段施工階段竣工驗(yàn)收階段租售階段。使用階段。項(xiàng)常被稱(chēng)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作。1、項(xiàng)目用地的取得方式：根據(jù)政府的七十一號(hào)文件，以后土地的取得一律采用拍賣(mài)的方式。

8、4 / 62、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手續(xù)辦理及規(guī)劃方案的確定1） 立項(xiàng)：項(xiàng)目建議書(shū)以及項(xiàng)目可行性研究的審批為項(xiàng)目立項(xiàng)階段。立項(xiàng)批復(fù)的內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、四至范圍、建設(shè)內(nèi)容、建筑面積、投資規(guī)模、土地使用權(quán)獲取方式、市政狀況以及各項(xiàng)稅費(fèi)等。2） 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：項(xiàng)目選址確定后，進(jìn)入用地審批階段。用地審批的內(nèi)容包括，現(xiàn)場(chǎng)查勘、征求意見(jiàn)（環(huán)境保護(hù)、消防、文物管理等）、提供規(guī)劃紅線(xiàn)、審查總平面圖、核定用地面積、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3） 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：一般為建設(shè)申請(qǐng)、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、方案審查、建設(shè)審批等步驟。4） 辦理國(guó)有土地使用證 ：到縣以上房屋土地管理部門(mén)辦理土地使用手續(xù)，簽訂項(xiàng)目土地

9、出讓合同。一般的做法是付清 40地價(jià)款后獲得臨時(shí)土地使用證，付清全款后申領(lǐng)正式土地使用證書(shū)。5）辦理建設(shè)工程開(kāi)工證：6）辦理商品房預(yù)售許可證3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托設(shè)計(jì)1）劃分設(shè)計(jì)階段：一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在可行性研究階段通常要做出初步規(guī)劃，即方案設(shè)計(jì)。該方案經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)后即可進(jìn)入設(shè)計(jì)階段。5 / 6按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定， 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行兩階段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)（也稱(chēng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)）和施工圖設(shè)計(jì)。2）初步設(shè)計(jì)：這是設(shè)計(jì)的第一階段，是方案設(shè)計(jì)的具體化，是安排工程進(jìn)度和組織工程施工的主要依據(jù)。其設(shè)計(jì)深度要滿(mǎn)足以下要求： 設(shè)計(jì)方案的比較和確定 主要設(shè)備、材料的訂貨 土地征用 控制投資 施工圖設(shè)計(jì)（技術(shù)設(shè)計(jì)）和施工組織設(shè)計(jì)的編制 施工準(zhǔn)備和生產(chǎn)準(zhǔn)備等。擴(kuò)初一般經(jīng)市級(jí)規(guī)劃局審批。3）施工圖設(shè)計(jì)：這是工程設(shè)計(jì)的最后階段。它是根據(jù)建筑安裝工程或非標(biāo)準(zhǔn)制作的需要，把初步設(shè)計(jì)（或技術(shù)設(shè)計(jì)）確定的設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)方案進(jìn)一步具體化、 明確化，并把工程和設(shè)備