某工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告WORD完整版

1、雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中鐵安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司編號(hào)：cmrcky08091854c0213雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目單位：中鐵安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司編制單位：安徽凱吉通工程咨詢(xún)有限公司資質(zhì)編號(hào)：乙0697w0173完成時(shí)間：2009年7月26日目錄目錄第1章 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)1.1.2 項(xiàng)目承辦單位1.1.3 項(xiàng)目主管部門(mén)1.1.4 項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)1.1.5 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表1.2 編制依據(jù)1.3 工作范圍1.4 研究結(jié)論第2章 項(xiàng)目背景、企業(yè)現(xiàn)狀及承辦條件2.1 項(xiàng)目提出的背景2.2 企業(yè)現(xiàn)狀2.3

2、 定位及選型2.4 承辦條件第3章 市場(chǎng)分析3.1 市場(chǎng)調(diào)查3.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策第4章 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件4.1 選址位置4.2 建設(shè)地區(qū)的選擇4.2.1 氣象條件4.2.2 工程及水文地質(zhì)條件4.2.3 交通狀況4.2.4 科教資源4.2.5 地理環(huán)境4.2.6 園區(qū)經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)建設(shè)第5章 建設(shè)方案5.1 建設(shè)規(guī)模5.2 建設(shè)內(nèi)容5.2.1 總體思路5.2.2 企業(yè)總部區(qū)設(shè)計(jì)5.2.3 企業(yè)交流中心區(qū)設(shè)計(jì)5.2.4 企業(yè)會(huì)展中心設(shè)計(jì)5.2.5 綠化景觀設(shè)計(jì)5.3 其他工程5.3.1 建筑結(jié)構(gòu)5.3.2 暖通空調(diào)5.3.3 給排水5.3.4 電氣5.3.5 通信信息第6章 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安

3、全6.1 環(huán)境保護(hù)措施6.2 職業(yè)安全衛(wèi)生措施6.3 消防6.4 節(jié)能第7章 勞動(dòng)定員7.1 工作制度7.2 勞動(dòng)定員第8章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第9章 投資估算與資金籌措9.1 項(xiàng)目總投資估算9.1.1 固定資產(chǎn)投資總額9.1.2 流動(dòng)資金估算9.2 資金籌措9.2.1 資金來(lái)源9.3 投資使用計(jì)劃第10章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算10.1.1 生產(chǎn)總成本估算10.1.2 銷(xiāo)售收入估算10.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.3 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第11章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析11.1 稅收共贏效益11.2 消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)11.3 社會(huì)資本效應(yīng)11.4 就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)11.5 綜述第12章 可行性研究結(jié)論

4、第13章 附件13.1 附表13.2 附圖第1章 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目。1.1.2 項(xiàng)目承辦單位安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司，總負(fù)責(zé)人：艾遷。1.1.3 項(xiàng)目主管部門(mén)長(zhǎng)豐縣人民政府。1.1.4 項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目位于合肥長(zhǎng)豐縣雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，位于合肥市北二環(huán)與北三環(huán)之間，東起雙鳳大道，西至蒙城路以東約180米位置。1.1.5 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目可行性研究工作由安徽凱吉通工程咨詢(xún)有限公司負(fù)責(zé)編制，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王永強(qiáng)。1.2 編制依據(jù)長(zhǎng)豐縣人民政府和安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司關(guān)于合肥雙

5、鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園用地的協(xié)議書(shū)（2006年3月8日）長(zhǎng)豐縣人民政府給安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司用地位置的草圖（2006年3月27日）長(zhǎng)豐縣人民政府關(guān)于合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園規(guī)劃位置與地價(jià)建議的函（2008年12月30日）1.3 工作范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工作的范圍如下：1. 分析項(xiàng)目的背景,研究產(chǎn)品的市場(chǎng)需求,技術(shù)水平和發(fā)展趨勢(shì)。2. 建設(shè)方案:包括主體建筑及配套設(shè)施建設(shè)，設(shè)計(jì)方案論證，以及給排水、暖通、供電照明、通信等專(zhuān)業(yè)方案。3. 環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能措施。4. 項(xiàng)目投資估算、經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。1.4 研究結(jié)論1. 該項(xiàng)目的產(chǎn)品更好地落實(shí)中共中央關(guān)于“在發(fā)展中創(chuàng)新

6、，在創(chuàng)新中謀求更好發(fā)展”的精神，加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)，具有較好的社會(huì)效益。2. 通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，將最大化整合園區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛能，實(shí)現(xiàn)整個(gè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)與中國(guó)合蚌蕪區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，建立一個(gè)區(qū)域性具有國(guó)際投資和辦公價(jià)值的總部經(jīng)濟(jì)基地。3. 本項(xiàng)目的承辦單位安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司與國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)合作進(jìn)行研發(fā)，有著強(qiáng)大的研發(fā)技術(shù)能力，具有順利實(shí)施本項(xiàng)目的技術(shù)保證。4. 項(xiàng)目規(guī)劃及投資分配合理。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃，占地300畝左右，建設(shè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，總投資10億元以上，建設(shè)周期3年。項(xiàng)目總用地面積：185758 m2 （其中：研發(fā)區(qū)用地51095 m2，企業(yè)總部區(qū)用地134663 m2）綜合容積率1.38。項(xiàng)

7、目總建筑面積256557.6m2（其中：商業(yè)建筑面積65947.6m2，高層辦公樓建筑面積44024.4m2，高層酒店公寓建筑面積34536.6m2）。其中企業(yè)總部區(qū)總建筑面積112049m2（其中：企業(yè)總部建筑面積77976m2，展示中心建筑面積8268m2，企業(yè)交流中心建筑面積25805m2）。5. 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果顯示：此項(xiàng)目只要達(dá)到50%的入住率，即按照5億的規(guī)模計(jì)算，可以增加雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)產(chǎn)值200億元以上，增加稅收20億元左右。上述數(shù)字表明，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，投資回收期短，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。6. 從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)需求、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行調(diào)查和綜合分析后認(rèn)為：本項(xiàng)目的建

8、設(shè)是必要的，可行的。第2章 項(xiàng)目背景、企業(yè)現(xiàn)狀及承辦條件2.1 項(xiàng)目提出的背景為了更好地落實(shí)中共中央關(guān)于“在發(fā)展中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中謀求更好發(fā)展”的精神，結(jié)合實(shí)際，我們認(rèn)為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要途徑，將充分發(fā)揮合肥市產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和科教人才優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)融合并進(jìn)，以雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目為載體，以研發(fā)、物流、營(yíng)銷(xiāo)等產(chǎn)業(yè)高端環(huán)節(jié)為重點(diǎn)，以扶持政策和科學(xué)規(guī)劃為保障，以提升合肥市中心城市綜合環(huán)境為突破，堅(jiān)持內(nèi)外并舉、培育和引進(jìn)相結(jié)合，加快培育壯大本地總部企業(yè)，積極吸引外資總部經(jīng)濟(jì)體入住園區(qū)，努力形成錯(cuò)位發(fā)展、特色鮮明、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的總部經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)。進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)

9、內(nèi)開(kāi)放和深化改革，在培育國(guó)內(nèi)大中型總部及跨區(qū)、跨境、跨行業(yè)的功能性分支的同時(shí),下大氣力扶持我省中小民營(yíng)企業(yè)，發(fā)展和完善支撐總部經(jīng)濟(jì)的配套體系，形成以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的、內(nèi)外結(jié)合的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。適應(yīng)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新趨勢(shì)、新特點(diǎn)，下大氣力逐步建立與國(guó)內(nèi)大中型公司地區(qū)總部和功能性中心、區(qū)域性投資控股公司、本地性大企業(yè)集團(tuán)合作機(jī)制，使合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)成為合肥市實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、新型工業(yè)化、市場(chǎng)化和城鎮(zhèn)化的重要手段。首先，鼓勵(lì)跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)在雙鳳工業(yè)園設(shè)立研發(fā)中心、采購(gòu)中心、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心等，形成高端服務(wù)業(yè)企業(yè)總部集聚的基地；扶持綜合實(shí)力

10、強(qiáng)的本地國(guó)有與民營(yíng)企業(yè)做大做強(qiáng)，培育一批發(fā)展?jié)摿Υ?、市?chǎng)前景好、處于行業(yè)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)總部企業(yè)。其次，以具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和自主知名品牌為重點(diǎn)，扶持具有一定綜合實(shí)力的本地國(guó)有與民營(yíng)企業(yè)做大做強(qiáng)，培育一批發(fā)展?jié)摿Υ?、市?chǎng)前景好、處于行業(yè)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)總部企業(yè)，由低端制造向營(yíng)運(yùn)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)研發(fā)等高端環(huán)節(jié)拓展。通過(guò)建設(shè)雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目，既可以加速推進(jìn)中國(guó)合蚌蕪經(jīng)濟(jì)特區(qū)的框架建設(shè)，又可以豐富合肥現(xiàn)代化大城市建設(shè)的內(nèi)涵，同時(shí)，融入并帶動(dòng)合肥北部地區(qū)的大發(fā)展,尤其是吸引安徽北部城市大中型公司的南移,落戶(hù)于該園區(qū),可以大大提高長(zhǎng)豐縣雙鳳工業(yè)園的投資環(huán)境和知名度，為我們帶來(lái)稅收共贏效益，消費(fèi)增長(zhǎng)、社會(huì)資

11、本加速涌入、就業(yè)倍增、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張等效應(yīng)。 結(jié)合合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際，中國(guó)中鐵集團(tuán)、中國(guó)海外工程有限責(zé)任公司、長(zhǎng)豐縣雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司經(jīng)充分協(xié)商，且邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家討論分析，決定在長(zhǎng)豐縣雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)投資建設(shè)雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)園。2.2 企業(yè)現(xiàn)狀安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司，成立于1995年，歷經(jīng)十三年發(fā)展成為占地面積13萬(wàn)平米，擁有員工300余人的規(guī)模型企業(yè)，被評(píng)為安徽省高新技術(shù)企業(yè),并作為中國(guó)復(fù)合材料協(xié)會(huì)安徽發(fā)展研究中心單位，成為安徽玻璃纖維增強(qiáng)塑料復(fù)合材料工業(yè)的核心企業(yè)。公司參與制定qc/t768-2006客車(chē)沖水式衛(wèi)生間行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),建立了完整的質(zhì)量管理體系和服務(wù)體系，并于

12、2003年11月通過(guò)iso9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，2008年1月通過(guò)iso/ts169492002質(zhì)量管理體系認(rèn)證.安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司擁有一支由技術(shù)、工商管理等領(lǐng)域人才組成的經(jīng)營(yíng)管理和研發(fā)制造團(tuán)隊(duì)。主要技術(shù)人員均有副教授或高級(jí)工程師以上技術(shù)職稱(chēng)，部分人員曾參加過(guò)國(guó)家重點(diǎn)科研項(xiàng)目的研究工作。我公司將充分利用中國(guó)塑料行業(yè)快速發(fā)展形成的成熟配套市場(chǎng)，采用國(guó)際先進(jìn)的生產(chǎn)理念，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)，為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益。2.3 定位及選型1. 功能定位。雙鳳工業(yè)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)是以整合傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和工業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，以“企業(yè)總部”“研發(fā)中心”“營(yíng)銷(xiāo)中心” “展示中心”四大功能定位，最大化整

13、合園區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛能，實(shí)現(xiàn)整個(gè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)與中國(guó)合蚌蕪區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，逐步建立一個(gè)區(qū)域性具有國(guó)際投資和辦公價(jià)值的總部經(jīng)濟(jì)基地。項(xiàng)目占地300畝左右,建設(shè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，總投資10億元以上，建設(shè)周期5年。辦公產(chǎn)品含5a級(jí)寫(xiě)字樓、辦公樓等多種類(lèi)型的寫(xiě)字樓，孵化及研發(fā)中心，配套設(shè)施含總部公寓、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)、餐飲酒店以及零售商業(yè)、金融保險(xiǎn)、信貸等。2. 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析。項(xiàng)目本身將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展都有著一定的推動(dòng)作用，其社會(huì)效益巨大。2.4 承辦條件1. 安徽金誠(chéng)汽車(chē)科技有限公司擁有強(qiáng)大的科研開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。2. 企業(yè)資信狀況優(yōu)異。第3章 市場(chǎng)分析3.1 市場(chǎng)調(diào)查為了解市場(chǎng)對(duì)

14、于總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的需求，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目完成后期的正常運(yùn)營(yíng)，我們對(duì)安徽省的企業(yè)是否搬入合肥工業(yè)園，進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查，本次總共調(diào)查了100家企業(yè)，下面是調(diào)查的一些情況：為了使調(diào)查更具有針對(duì)性，我們?cè)谡{(diào)查中有意考察了企業(yè)對(duì)擬遷移地區(qū)的具體位置選擇，分析企業(yè)是否愿意遷移至合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。結(jié)果表明，有35%的企業(yè)，明確表示愿意遷移至合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，其他企業(yè)表示暫時(shí)不會(huì)遷移合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。本次調(diào)查將企業(yè)搬遷的時(shí)間分為3年內(nèi)和3年以后，以便了解總部意向性遷移企業(yè)的時(shí)間安排。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在總部有搬遷合肥工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)意向的企業(yè)中，75%的企業(yè)準(zhǔn)備在3年以?xún)?nèi)實(shí)施遷移活動(dòng)，占意向性遷移企業(yè)的絕大多數(shù)，2

15、5%的企業(yè)準(zhǔn)備3年以后遷移總部，表明大多數(shù)總部意向性遷移的企業(yè)都傾向于在較短期限內(nèi)實(shí)施遷移活動(dòng)，這些企業(yè)是我們近階段發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的主要力量。3年以后，隨著安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新的企業(yè)將不斷成長(zhǎng)壯大，而現(xiàn)有的企業(yè)中大多數(shù)也將獲得更好的發(fā)展，將對(duì)合肥發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)形成更大的支撐對(duì)工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)起到至關(guān)重要的作用。從銷(xiāo)售收入角度分析不同規(guī)模企業(yè)搬遷意愿也可以得出類(lèi)似結(jié)論，銷(xiāo)售收入在10-20億元之間以及銷(xiāo)售收入達(dá)到20億元以上企業(yè)規(guī)劃搬遷總部占所有計(jì)劃搬遷總部的企業(yè)數(shù)量的百分比為8%，銷(xiāo)售收入在1億元以下意愿搬遷總部的企業(yè)占比約為35%，而銷(xiāo)售收入在1-10億元之間的計(jì)劃搬遷總部的企業(yè)占所有計(jì)劃搬遷總部企業(yè)的

16、57%以上。由此可以得出結(jié)論：不同規(guī)模的企業(yè)對(duì)搬遷總部的計(jì)劃存在明顯差異，其中資產(chǎn)總額和銷(xiāo)售收入達(dá)到1億元以上、10億元以下計(jì)劃搬遷總部的企業(yè)是規(guī)劃搬遷總部的主力軍，這一規(guī)模的企業(yè)也是合肥雙鳳工業(yè)園區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的主要潛在客戶(hù)群。同時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)總部意向性遷移的企業(yè)在遷移過(guò)程中，大多傾向于將總部所有職能部門(mén)同時(shí)遷移。在意向性遷移的企業(yè)中，81%的企業(yè)將所有職能部門(mén)整體遷移，另外有10%和9%的企業(yè)率先遷移產(chǎn)品研發(fā)部門(mén)和產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，這表明這些企業(yè)更加側(cè)重于產(chǎn)品的研發(fā)工作和加大產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)力度，也有個(gè)別企業(yè)率先遷移結(jié)算和宣傳推廣職能部門(mén)?；谄髽I(yè)在遷移總部時(shí)主要實(shí)施一次性遷移，我們?cè)趯?shí)施合肥工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總

17、部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目時(shí)，要考慮總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的配套職能的完善程度。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，只有3%的企業(yè)考慮的首要因素是當(dāng)?shù)匮邪l(fā)能力，這和許多人的預(yù)期并不一致。我們認(rèn)為，這種現(xiàn)象可能與安徽省當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在相關(guān)性。安徽省經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá),企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)優(yōu)勢(shì)并不明顯，在意向性遷移總部的企業(yè)中，21%的企業(yè)是批發(fā)零售業(yè)，72%的企業(yè)是加工制造業(yè)，在這些加工制造型企業(yè)中，對(duì)產(chǎn)品研發(fā)的重視程度相對(duì)不足。隨著安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，企業(yè)市場(chǎng)范圍將不斷擴(kuò)大，對(duì)產(chǎn)品研發(fā)的重視程度將不斷上升，合肥作為中國(guó)科教資源豐沛型城市，無(wú)疑能有助于企業(yè)（提高研發(fā)能力，因而將為合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)發(fā)展增加吸引力。在確定有搬遷意向企業(yè)中，45

18、%的企業(yè)表示選擇總部時(shí)首要考慮因素是當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)成本，25%的企業(yè)特別重視自然和人文環(huán)境，7%的意向性搬遷企業(yè)關(guān)注的首要因素是待遷入地區(qū)是否為區(qū)域中心城市，只有3%的企業(yè)側(cè)重于考察地區(qū)的研發(fā)能力，另外還有20%的意向性企業(yè)沒(méi)有列明考慮的首要因素。通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)商務(wù)成本是制約企業(yè)在選擇總部時(shí)的主要首選因素，這基本符合企業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況，如果總部運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高，將直接削弱企業(yè)的盈利性。相當(dāng)數(shù)量規(guī)模的企業(yè)規(guī)劃將搬遷總部，這些企業(yè)是合肥發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的潛在客戶(hù)群，但是，愿意遷移總部入住合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，并不意味著這些企業(yè)一定會(huì)將其總部遷移到合肥總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。要使這些企業(yè)入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，需要盡可

19、能努力滿(mǎn)足它們對(duì)總部園區(qū)的相關(guān)要求?；诖?，我們將深入分析影響企業(yè)進(jìn)入總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的主要因素、企業(yè)進(jìn)入總部園區(qū)的主要方式、企業(yè)進(jìn)入合肥市總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的意愿以及它們對(duì)合肥市總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的要求，只有在了解這些問(wèn)題的基礎(chǔ)上，我們才能有的放矢，盡可能提出令企業(yè)滿(mǎn)意的規(guī)劃，滿(mǎn)足企業(yè)入駐要求。區(qū)域性中心城市也是企業(yè)考慮的一個(gè)重要因素，中心城市在市場(chǎng)規(guī)模、信息的可得性等方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，而且企業(yè)營(yíng)運(yùn)所需的生產(chǎn)性服務(wù)部門(mén)相對(duì)完備，交通設(shè)施便利，便于企業(yè)開(kāi)展總部的相關(guān)職能，自然得到企業(yè)的青睞。近10年以來(lái)，合肥城市規(guī)模日益擴(kuò)張，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入也不斷擴(kuò)大，在全國(guó)省會(huì)城市中的影響力不斷提升，已經(jīng)成為連接中國(guó)

20、經(jīng)濟(jì)龍頭地區(qū)長(zhǎng)三角地區(qū)和大中華經(jīng)濟(jì)腹地的區(qū)域性中心城市之一，完全能滿(mǎn)足企業(yè)總部選址的相關(guān)要求。這也是合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)。3.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策隨著安徽省和合肥市經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，合肥市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)具備了初步條件。但是，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，安徽省及合肥市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)依然受困于經(jīng)濟(jì)總量不大，企業(yè)規(guī)模總體偏小等不利因素影響，此外，目前全國(guó)主要城市都在大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，且各地的優(yōu)惠政策在不斷加碼，而合肥市能否出臺(tái)相應(yīng)的政策措施，以扶持本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尚面臨眾多不確定因素。結(jié)合安徽省和合肥市實(shí)際情況，我們認(rèn)為，為了做好合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)項(xiàng)目需把握以下幾點(diǎn)：首先，在投

21、資規(guī)模上要切合實(shí)際，分期推進(jìn)。鑒于安徽省和合肥市總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模有限，而且周邊地區(qū)如南京、武漢、杭州等地總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)起步較早，因此我們?cè)谕顿Y開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目時(shí)必須立足現(xiàn)實(shí)，合理確定投資規(guī)模以控制風(fēng)險(xiǎn)。其次，必須以企業(yè)實(shí)際需求為立足點(diǎn)。總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)主要有兩種方式，一種是城市中心的中央商務(wù)區(qū)(cbd)；另一種是城市郊區(qū)的總部商業(yè)園區(qū)(hbp)。前者主要滿(mǎn)足企業(yè)在城市中心對(duì)外交流需要，而后者則主要提供工作、生活質(zhì)量較高的園區(qū)滿(mǎn)足企業(yè)研發(fā)、管理等滿(mǎn)足企業(yè)總部的核心職能。結(jié)合合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際，我們的項(xiàng)目主要選擇后面一種形式，以更好的滿(mǎn)足不同企業(yè)的需求。最后，必須考慮不同的企業(yè)規(guī)模，合理規(guī)劃園區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)

22、和大小。現(xiàn)階段安徽省和合肥市企業(yè)總體規(guī)模偏小，決定了其對(duì)園區(qū)內(nèi)建筑面積的需求也不會(huì)太大，而多數(shù)企業(yè)傾向于總部機(jī)關(guān)單棟獨(dú)立，也決定了園區(qū)內(nèi)建筑面積不能太大，否則可能增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第4章 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件4.1 選址位置合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目位于合肥長(zhǎng)豐縣雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，位于合肥市北二環(huán)與北三環(huán)之間，東起雙鳳大道，西至蒙城路以東約180米位置。4.2 建設(shè)地區(qū)的選擇4.2.1 氣象條件長(zhǎng)豐縣位于安徽省中部，江淮分水嶺斜向貫穿全境，南臨合肥，北靠淮南，東與肥東、定遠(yuǎn)接壤，西與肥西、壽縣毗鄰；屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候與暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候過(guò)渡地帶；四季分明，光照充足，熱量豐富，氣候溫和，雨量

23、適中；由于受季風(fēng)影響，氣候變化無(wú)常，降水時(shí)空分布不均，年內(nèi)和年際變化很大，多年平均降水量在934.9毫米，年均日照時(shí)數(shù)2079.1小時(shí)，年平均氣溫15.2，年平均風(fēng)速2.7m/s。4.2.2 工程及水文地質(zhì)條件長(zhǎng)豐縣平均海拔50米上下，最低處瓦埠湖沿岸海拔17米，場(chǎng)地屬淮河平原的淮南階地平原。根據(jù)安徽省工程抗震設(shè)防烈度圖的劃分，本場(chǎng)地工程抗震設(shè)防烈度為七度。場(chǎng)地土主要為粉、細(xì)砂，中砂及粉土，砂質(zhì)土層。屬中硬場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類(lèi)別為類(lèi)。場(chǎng)地地下水屬潛水類(lèi)型，埋深在地表下6.5米左右，地下水位隨季節(jié)變化不大，年變化幅度為1.5米。4.2.3 交通狀況雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)位于合肥市北二環(huán)與北三環(huán)之間，距合肥北門(mén)

24、高速公路入口2公里，距市中心8公里，距合肥新火車(chē)站8公里，距駱崗機(jī)場(chǎng)18公里，離合肥新的國(guó)際機(jī)場(chǎng)31公里,距合徐高速入口10公里。京廣線、京九線、寧西線穿區(qū)而過(guò)，206國(guó)道、合寧、合徐、合武、合阜、合蕪等9條對(duì)外輻射的高速路網(wǎng)，形成了通往各地的水陸空交通網(wǎng)絡(luò)。合肥是全 國(guó)鐵路、公路、航空兼具的綜合性交通樞紐，具有承東啟西、貫通南北、輻射中原的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和突出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位.以合肥為圓心、半徑500公里的范圍內(nèi)覆蓋了中國(guó)東、中部最發(fā)達(dá)的7省1市，約5億人口，這個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力、廣闊的市場(chǎng)前景和突出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位，合肥還是東部沿海地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,尤其是向北方城市轉(zhuǎn)移的必經(jīng)

25、之路。4.2.4 科教資源合肥是全國(guó)重要的科教基地和全國(guó)唯一的科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市，擁有中國(guó)科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等院校近百所，有著名的中國(guó)科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院等各類(lèi)科研機(jī)構(gòu)200多所,各類(lèi)技術(shù)研究與開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)360個(gè),有世界一流的合肥國(guó)家同步輻射實(shí)驗(yàn)室，全國(guó)最大的直流脈沖機(jī)組。有中國(guó)兩院院士30多人，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員30多萬(wàn)人，在校大學(xué)生近30萬(wàn)人，熟練產(chǎn)業(yè)工人30萬(wàn)人，人力資源在全國(guó)同類(lèi)城市中名列前茅。合肥是我國(guó)加入世界科技城市聯(lián)盟的七個(gè)城市之一，與國(guó)際間有著廣泛的科技交流和合作的渠道。合肥是國(guó)際重要、國(guó)內(nèi)一流的知識(shí)創(chuàng)新中心、技術(shù)創(chuàng)新中心、高水平的人才聚集和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。4.2.5

26、 地理環(huán)境依托大房郢水庫(kù)、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一高爾夫球會(huì)等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，形成“一河五湖、三面環(huán)水、一面臨市”生態(tài)環(huán)境格局,與距總部基地僅2公里元一國(guó)際高爾夫球會(huì)相得益彰，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)建成。氣候?qū)賮啛釒эL(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，年平均氣溫15.5c,年平均 降雨量985.4毫米，風(fēng)向東南風(fēng)為主.環(huán)境指標(biāo):空氣質(zhì)量達(dá)到gb3095199環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。特別是享有“全國(guó)園林城市”美譽(yù)的合肥，五大景區(qū)連接成一條美麗的翡翠項(xiàng)鏈，環(huán)抱著古城又融入于新城之中，構(gòu)成“城在園中，園在城中，城園交融,渾然一體”的獨(dú)特城市園林風(fēng)貌。景色秀麗的園林城市，清爽宜人的生態(tài)

27、環(huán)境，編織了一幅人與自然和諧相處的優(yōu)美畫(huà)卷，被認(rèn)為是最適宜人類(lèi)居住的城市之一?？梢詾槿胱‰p鳳工業(yè)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園的企業(yè)提供優(yōu)良而適宜的居住條件。4.2.6 園區(qū)經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)建設(shè)園區(qū)以工業(yè)化為核心，以特色化為方向，把招商引資作為加快發(fā)展的一號(hào)工程，構(gòu)筑了 “大開(kāi)放、大招商、大發(fā)展”的格局，始終信奉“開(kāi)明比開(kāi)放重要，環(huán)境比資源重要，感情比合同重要，政策突破比什么都重要”，全力打 造政策“洼地”，營(yíng)造投資“磁場(chǎng)”，構(gòu)筑發(fā)展“溫棚”，形成招商“高地”。創(chuàng)造了“成本最低、效率最高、回報(bào)最快、信譽(yù)最好”的良好投資環(huán)境。雙鳳工業(yè)區(qū)已經(jīng)是合肥現(xiàn)代化大城市建設(shè)的重要組成部分和重要工業(yè)基地。合肥市所做的現(xiàn)代化大城市規(guī)劃

28、明確規(guī)定，以雙鳳工業(yè)區(qū)為核心，把雙鳳工業(yè)區(qū)及其周邊的合肥新站開(kāi)發(fā)區(qū)、廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園、瑤海工業(yè)區(qū)合肥北郊約60平方公里的區(qū)域作為合肥工業(yè)城。開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)46家，聚集了伊利乳業(yè)、中糧集團(tuán)中谷公司、金誠(chéng)汽車(chē)科技、尚展模具、鴻路鋼構(gòu)集團(tuán)、光大木業(yè)、鄂爾多斯，榮事達(dá)集團(tuán)第六工業(yè)園等一批骨干企業(yè)，初步形成了食品及農(nóng)產(chǎn)品深加工、汽車(chē)零部件及機(jī)械加工、新型建材、家用電器四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，為投資者營(yíng)造了良好的投資環(huán)境。第5章 建設(shè)方案5.1 建設(shè)規(guī)模合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目位于合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目占地約278.6畝，其中一期約189.5畝，二期89.1畝， 整個(gè)場(chǎng)地基本上呈

29、東西長(zhǎng)約561.9米，南北寬約336.7米，呈基本規(guī)整的矩形。用地功能上主要由企業(yè)總部、企業(yè)研發(fā)中心區(qū)、交流中心和企業(yè)會(huì)展中心區(qū)四部分組成，總建筑面積25.66平方米，綜合容積率為1.38左右。合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園在功能及規(guī)劃上采用國(guó)外成熟的“商務(wù)花園”理念，由74幢3層獨(dú)立性別墅型總部辦公樓、12幢3層別墅型企業(yè)交流中心區(qū)和4幢板式高層組成企業(yè)展示區(qū)，同時(shí)建有3.45萬(wàn)平方米高級(jí)酒店一座等組成，總建筑面積約25.66萬(wàn)平方米，總投資約10億元以上，擬建成一個(gè)以生態(tài)、科技、健康為主題的商務(wù)環(huán)境，成為工作、生活及休閑相結(jié)合的城市新區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目分為二期進(jìn)行建設(shè)，一期東起雙鳳大道，西至蒙城路

30、以東約180米位置；二期為蒙城路以東約180米范圍內(nèi)。兩期內(nèi)均包括各自的企業(yè)研發(fā)中心、交流中心區(qū)、企業(yè)總部區(qū)和會(huì)展中心區(qū)四大部分功能，而兩期之間各自相應(yīng)的區(qū)域又互相毗鄰、相互依托，并在各自所在的功能中發(fā)揮各自獨(dú)立的功能。5.2 建設(shè)內(nèi)容5.2.1 總體思路整個(gè)規(guī)劃地塊分為“企業(yè)研發(fā)中心區(qū)”、“企業(yè)總部區(qū)”和“企業(yè)交流中心區(qū)”三大區(qū)域，規(guī)劃區(qū)內(nèi)在蒙城路和雙鳳大道之間，南起工業(yè)大道，往北依次是“企業(yè)交流區(qū)”、“企業(yè)總部區(qū)”和“企業(yè)研發(fā)區(qū)”。各區(qū)域之間以道路和綠化自然分隔，又有機(jī)聯(lián)系，功能上各自有其獨(dú)自功能又互為補(bǔ)充共同擔(dān)當(dāng)著規(guī)劃區(qū)，以及雙鳳工業(yè)園區(qū)的研發(fā)中心功能和企業(yè)總部中心的功能和精神形象，打造

31、著合肥乃至整個(gè)華中地區(qū)的工業(yè)區(qū)中心的新概念。整個(gè)規(guī)劃區(qū)主要辦公入口設(shè)在工業(yè)大道上，并由兩條輔道共同配合完成園區(qū)主要的南北交通。三條道路有主有次，由南往北直指北端研發(fā)中心的高層商業(yè)內(nèi)街及其道路系統(tǒng)，研發(fā)中心區(qū)和企業(yè)總部區(qū)以一條區(qū)內(nèi)道路分隔和聯(lián)系兩大功能區(qū)，而企業(yè)總部區(qū)與企業(yè)交流區(qū)之間則以一條宜人的景觀道分隔和聯(lián)系。整個(gè)規(guī)劃區(qū)域道路分主干道、次干道和區(qū)內(nèi)小路三個(gè)道路等級(jí)，并形成環(huán)路以滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)交通和消防的要求。區(qū)劃區(qū)域內(nèi)實(shí)行人車(chē)分流、人性化設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)以人為本個(gè)性和獨(dú)立。5.2.2 企業(yè)總部區(qū)設(shè)計(jì)位于整個(gè)規(guī)劃區(qū)的中心，主要是為企業(yè)總部而設(shè)的建筑群，區(qū)內(nèi)設(shè)“企業(yè)會(huì)展中心”成為企業(yè)新產(chǎn)品展示、企業(yè)形象展示

32、和各種發(fā)布會(huì)的場(chǎng)所和平臺(tái)，完備了整個(gè)企業(yè)總部區(qū)的功能和內(nèi)容，力求將各企業(yè)總部打造成具有獨(dú)特個(gè)性和高尚品味的創(chuàng)意世界，并配有個(gè)性的景觀和室內(nèi)設(shè)計(jì)，將企業(yè)的辦公功能和對(duì)外功能融于高尚的視覺(jué)和感受之中，整個(gè)總部區(qū)融入了中式圍合院落的精華，形成各個(gè)組團(tuán)。組團(tuán)之間又互相有機(jī)聯(lián)系，共享美景，又各自獨(dú)立，享有自己一份獨(dú)立和幽靜，有效的屏蔽了外部環(huán)境，為企業(yè)高層在此運(yùn)籌帷幄、博弈商海創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)宜人的環(huán)境。5.2.3 企業(yè)交流中心區(qū)設(shè)計(jì)位于整個(gè)規(guī)劃區(qū)的南端，緊鄰工業(yè)大道與外郊緊密聯(lián)系，是企業(yè)對(duì)外交流和區(qū)內(nèi)之間交流的平臺(tái)，也是整個(gè)規(guī)劃區(qū)的“企業(yè)會(huì)所和交流中心”。5.2.4 企業(yè)會(huì)展中心設(shè)計(jì)位于位于整個(gè)規(guī)劃區(qū)的北端

33、 ，是整個(gè)規(guī)劃園區(qū)的精神堡壘和形象中心，上部高層建筑和下部的裙房結(jié)合完成了整個(gè)規(guī)劃區(qū)的全部配套功能，從產(chǎn)品研發(fā)、辦公功能到規(guī)劃區(qū)域的生活和商業(yè)配套一應(yīng)俱全，功能將輻射整個(gè)雙鳳工業(yè)園區(qū)，為其提供更完備、更具水準(zhǔn)的商業(yè)和生活配套，提升整個(gè)雙鳳工業(yè)園區(qū)的形象和格局。5.2.5 綠化景觀設(shè)計(jì)整個(gè)綠化設(shè)計(jì)以美國(guó)建筑大師“萊特”的草原風(fēng)格為景觀設(shè)計(jì)的概念和精神指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)自然、人性和舒展，著意營(yíng)造一個(gè)綠色的、健康的、富于人性的宜人環(huán)境，宣揚(yáng)創(chuàng)造和進(jìn)取、個(gè)性自由，同時(shí)又不失責(zé)任和約束、內(nèi)斂而又深遂。綠化分分為各區(qū)域和組團(tuán)的綠帶和其間的集中綠化、城市綠化等多種綠化形式。結(jié)合以水體和水景，使各個(gè)區(qū)域既能共享綠化美

34、景又有自己獨(dú)立的空間和歸屬感，保證了各區(qū)良好的視野和均好性，也有效的保護(hù)了各個(gè)功能區(qū)和功能區(qū)內(nèi)各個(gè)企業(yè)總部的私密性和獨(dú)特個(gè)性。使得建筑與周?chē)木G化和景觀水乳交融，相得益彰，形成各自獨(dú)特的個(gè)性，并共同襯托著一個(gè)偉大的共同性新時(shí)代的企業(yè)總部基礎(chǔ)。景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)個(gè)性又照顧到整個(gè)區(qū)域的個(gè)體景觀的均好性。利用人工水系和中心景觀帶將整個(gè)區(qū)域聯(lián)系起來(lái)，并表現(xiàn)出企業(yè)總部基地的大氣與磅礴，同時(shí)重視各個(gè)組團(tuán)的小尺度景觀的精致刻劃與宜人尺度的個(gè)性化設(shè)計(jì)以精致的小品和景觀表達(dá)對(duì)人性的尊重和贊美。5.3 其他工程5.3.1 建筑結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目主體建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)，生產(chǎn)火災(zāi)危險(xiǎn)性等級(jí)為丁類(lèi)。5.3.2 暖通空調(diào)1. 空調(diào)

35、技術(shù)中心、研發(fā)中心等對(duì)溫濕度均有環(huán)境控制要求，其空調(diào)參數(shù)為： 室內(nèi)溫度1828；相對(duì)濕度：70%技術(shù)中心、研發(fā)中心及辦公區(qū)域等按不同房間大小，采用不同規(guī)格的分體式空調(diào)器，使用靈活。5.3.3 給排水1. 給水本項(xiàng)目給水采用自來(lái)水公司管道供水。2. 排水a(chǎn)) 生活污水本項(xiàng)目生活污水量為50m3/h生活污水（其中：糞便污水經(jīng)化糞池處理，食堂污水經(jīng)隔油池處理）排入場(chǎng)區(qū)生活污水管網(wǎng)，然后排入開(kāi)發(fā)區(qū)污水管道。b) 生產(chǎn)污水 本項(xiàng)目生產(chǎn)不產(chǎn)生有害廢水。5.3.4 電氣1. 供電本項(xiàng)目用電設(shè)備總裝設(shè)功率：1000kva場(chǎng)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在高壓配電站，經(jīng)配電房?jī)?nèi)的終端變電室降壓后，向各用電設(shè)備供電。工藝設(shè)備用電源的電壓

36、偏差不應(yīng)大于5，設(shè)計(jì)中采用穩(wěn)壓電源裝置供電予以保證。主要工藝設(shè)備用電均屬三級(jí)用電負(fù)荷，其中應(yīng)急照明，消防等用電設(shè)備屬二級(jí)（應(yīng)急）用電負(fù)荷。2. 電力、照明電力及照明系統(tǒng)的電源由變電室以50hz，220/380v，tn-s系統(tǒng)供給。場(chǎng)區(qū)內(nèi)的用電設(shè)備主要采用電纜線路供電，電纜采用銅芯絞聯(lián)聚乙烯絕緣電纜在電纜橋架上敷設(shè)；配電設(shè)備采用動(dòng)力配電箱、插座箱。排風(fēng)機(jī)和消防水泵等重要負(fù)荷設(shè)備，由變電室以?xún)陕冯娫垂╇?，其終端設(shè)雙路電源互投裝置進(jìn)行自動(dòng)切換。場(chǎng)區(qū)內(nèi)的照明，采用高效熒光燈作為主要照明光源。建筑室內(nèi)設(shè)有一般照明，局部照明，值班照明及應(yīng)急照明。照明電源與電力電源分設(shè)，由變電室單獨(dú)線路供電。照度要求根據(jù)工

37、藝生產(chǎn)需要確定。3. 接地場(chǎng)區(qū)內(nèi)工藝設(shè)備需以下5種接地：a) 保護(hù)、防靜電接地b) 防電磁干擾接地c) 高頻接地d) 高電壓保護(hù)接地e) 測(cè)試接地對(duì)a）、d）種接地，采用與配電系統(tǒng)保護(hù)線（pe）線可靠連接的方式，接地電阻4。對(duì)b）、c）、e）種接地，采用單獨(dú)接地極的方式，接地電阻100。5.3.5 通信信息本項(xiàng)目通信要求包括：互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)與消防控制系統(tǒng)等內(nèi)容。1. 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝寬帶網(wǎng)、adsl等公共資源以實(shí)現(xiàn)與intel網(wǎng)的互聯(lián)。2. 通信系統(tǒng)本項(xiàng)目滿(mǎn)足對(duì)內(nèi)、對(duì)外電話通信的要求。3. 火災(zāi)報(bào)警與消防控制系統(tǒng)按建筑物設(shè)計(jì)防火規(guī)范中生產(chǎn)的火災(zāi)危險(xiǎn)性類(lèi)別的劃分原則，本項(xiàng)目

38、的生產(chǎn)火災(zāi)危險(xiǎn)性類(lèi)別為“丁”類(lèi)。采取的相應(yīng)消防措施有：a) 建筑物的耐火等級(jí)按二級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)。b) 場(chǎng)區(qū)設(shè)置環(huán)行消防通道，并設(shè)置有環(huán)狀室外消防給水管網(wǎng)的室外消防栓。c) 建筑內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和室內(nèi)消火栓。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)由智能型感煙感溫火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制裝置、空氣采樣煙霧監(jiān)測(cè)裝置、總線式消防電話裝置、總線式應(yīng)急廣播裝置組成。消防控制系統(tǒng)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和手動(dòng)報(bào)警、消防水泵控制、水幕控制、水噴灑系統(tǒng)控制、空調(diào)機(jī)控制、火災(zāi)事故廣播狀態(tài)的控制、消防專(zhuān)用電話等。d) 采用充電蓄電池?zé)艟咦鳛槭枭⒄彰?，其放電時(shí)間不小于20分鐘。e) 空調(diào)風(fēng)管和冷凍水管道的體溫材料采用非燃性材料。f) co2滅火器。第6章

39、 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全在本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，將嚴(yán)格按國(guó)家環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”的要求來(lái)做，遵守有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)安全健康安全衛(wèi)生、消防等法律法規(guī)，同時(shí)采取相應(yīng)的節(jié)能降耗措施。6.1 環(huán)境保護(hù)措施1. 有害廢水本項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中不產(chǎn)生有害廢水。2. 有害廢氣本項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中不產(chǎn)生有害的廢氣。3. 廢品和廢渣對(duì)于建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的廢品、廢渣，本公司將根據(jù)環(huán)保要求對(duì)其徹底清除，減少對(duì)環(huán)境的影響。4. 噪聲本項(xiàng)目的空調(diào)機(jī)組等在設(shè)計(jì)選型時(shí)，盡量選用低噪聲設(shè)備。在安裝時(shí)采用減震、降聲、吸聲措施，保證工作區(qū)及環(huán)境噪聲符合標(biāo)準(zhǔn)。建筑施工時(shí)產(chǎn)生的噪聲將采取有隔聲措施的封閉圍護(hù)，減小對(duì)環(huán)境的影響。6.2 職業(yè)安全衛(wèi)生措施

40、1. 采用合理的生產(chǎn)組織，先進(jìn)的生產(chǎn)流程及生產(chǎn)技術(shù)，將危險(xiǎn)和有害因素降至最低程度。2. 場(chǎng)區(qū)出入口設(shè)有應(yīng)急照明，安全通道供疏散使用。發(fā)生事故時(shí)，人員可迅速撤離。3. 對(duì)風(fēng)機(jī)、泵等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲都采取一系列降低噪聲措施，如選用低噪聲設(shè)備，采用減震基礎(chǔ)，消聲器等保證室內(nèi)噪聲符合國(guó)家規(guī)范要求。4. 建筑裝飾材料選用環(huán)保型材料，避免在室內(nèi)產(chǎn)生輻射和釋放有害氣體。6.3 消防1. 生產(chǎn)工藝性質(zhì)，本項(xiàng)目主體建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性類(lèi)別為丁類(lèi)，建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。2. 場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)符合規(guī)范的消防通道，并配備室外消防給水管網(wǎng)、室外消防栓。3. 建筑內(nèi)設(shè)置疏散通道及疏散門(mén)，并有安全疏散標(biāo)志。4. 選用安全可靠的電器設(shè)備和

41、材料，材料的導(dǎo)線截面留有充分余量。5. 各種建筑材料、動(dòng)力管材、空調(diào)管材及保溫材料都選用非燃或難燃材料。6. 場(chǎng)區(qū)設(shè)有24小時(shí)火警值班室，火警廣播及直通電話。7. 建筑內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警裝置，事故排風(fēng)裝置和室內(nèi)消火栓。8. 采用充電蓄電池?zé)艟咦鳛槭枭⒄彰?，放電時(shí)間不少于20分鐘。6.4 節(jié)能1. 選擇既能滿(mǎn)足工藝要求又節(jié)約能源的動(dòng)力設(shè)備和工藝設(shè)備。2. 工作照明采用分散開(kāi)關(guān)控制，選用高發(fā)光率的照明燈具。3. 采用節(jié)能型變壓器，變壓器室內(nèi)設(shè)有電容補(bǔ)償柜，使功率因素不低于0.9。4. 動(dòng)力使用設(shè)計(jì)量?jī)x表，監(jiān)控能源消耗。5. 建筑設(shè)計(jì)中采用優(yōu)質(zhì)保溫材料與密封性能好的門(mén)窗，減小能源損耗。6. 在熱水、媒氣的

42、輸送管道上采用保溫隔熱性能高的材料。第7章 勞動(dòng)定員7.1 工作制度本項(xiàng)目采用一班工作制，職工年工作天數(shù)251天，每周工作5天，每班工作時(shí)數(shù)為8小時(shí)。7.2 勞動(dòng)定員項(xiàng)目需要人員總數(shù)30人，其中高級(jí)管理人員5人，技術(shù)人員8人，營(yíng)銷(xiāo)人員10人，行政管理及其它人員7人。部分主要管理人員由公司原有各部門(mén)抽調(diào)，不足部分人員可從社會(huì)公開(kāi)招聘。第8章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目實(shí)施共分三個(gè)階段。本項(xiàng)目一期工程建設(shè)期為三年，整個(gè)實(shí)施進(jìn)度見(jiàn)下表：力爭(zhēng)在2011年底，工程初步建成。1. 第一階段為項(xiàng)目前期工作，時(shí)間為2009年1月9月，包括以下主要工作內(nèi)容：a) 可行性研究報(bào)告的編制、批復(fù)及備案。b) 初步設(shè)計(jì)的編

43、制，c) 土地征用手續(xù)的辦理d) 施工圖設(shè)計(jì)2. 第二階段為項(xiàng)目施工，時(shí)間為2009年10月2011年10月，包括以下主要工作內(nèi)容：a) 項(xiàng)目招投標(biāo)。b) 項(xiàng)目施工。3. 第三階段為項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，時(shí)間為2011年10月12月。第9章 投資估算與資金籌措9.1 項(xiàng)目總投資估算雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目項(xiàng)目總投資106113萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)投資總額為88885.02萬(wàn)元，流動(dòng)資金2000萬(wàn)元。9.1.1 固定資產(chǎn)投資總額1. 工程費(fèi)用。建安工程費(fèi)用估算為62620.94萬(wàn)元。2. 其他費(fèi)用。其主要費(fèi)用項(xiàng)目有：建設(shè)單位管理費(fèi)；土地征用費(fèi)；拆遷安置費(fèi)用；工程保險(xiǎn)費(fèi)；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；項(xiàng)目前期工作費(fèi)；監(jiān)理

44、費(fèi)；工程咨詢(xún)費(fèi)；其他費(fèi)用等，估算費(fèi)用為22942.35萬(wàn)元。3. 預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)3321.73萬(wàn)元。9.1.2 流動(dòng)資金估算流動(dòng)資金估算費(fèi)用為2000萬(wàn)元。9.2 資金籌措9.2.1 資金來(lái)源自籌資金：企業(yè)自籌資金。9.3 投資使用計(jì)劃投資使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，分批使用，相互銜接。第10章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算10.1.1 生產(chǎn)總成本估算生產(chǎn)總成本是97471.85萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表。10.1.2 銷(xiāo)售收入估算銷(xiāo)售收入估算為112901.76萬(wàn)元。10.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)為總投資利潤(rùn)率。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目總投資凈利潤(rùn)率7.22%。經(jīng)

45、分析，雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。10.3 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)基地項(xiàng)目只要達(dá)到50%的入住率，即按照5億的規(guī)模計(jì)算，可以增加雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)產(chǎn)值200億元以上，增加稅收20億元左右。對(duì)長(zhǎng)豐縣的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有較大貢獻(xiàn)。第11章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)模式推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還給社會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的衍生效應(yīng)。11.1 稅收共贏效益一個(gè)企業(yè)的結(jié)算管理中心一般設(shè)在總部，法人單位購(gòu)買(mǎi)和入住，稅收是上交總部所在地，企業(yè)的稅收對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展必然產(chǎn)生貢獻(xiàn)。個(gè)人所得稅也是當(dāng)?shù)匾还P不小的稅收來(lái)源。此項(xiàng)目只要達(dá)到50%的入住率，即按照5億的規(guī)模計(jì)算，可以增加雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)

46、園區(qū)產(chǎn)值200億元以上，增加稅收20億元左右。11.2 消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)一個(gè)總部各種生產(chǎn)活動(dòng)，以及它的辦公、研發(fā)活動(dòng)，要有很多的投入，交通、通訊以及其他的各種消費(fèi)都要在這個(gè)區(qū)域來(lái)實(shí)現(xiàn)。此項(xiàng)目只要達(dá)到50%的入住率，按照5億元的規(guī)模計(jì)算可以拉動(dòng)合肥市、長(zhǎng)豐縣地方各種消費(fèi)增加值超過(guò)10億元。11.3 社會(huì)資本效應(yīng)隨著合肥雙鳳工業(yè)園區(qū)總部越來(lái)越多，會(huì)帶來(lái)園區(qū)文化的多元化并促進(jìn)其融合，從而使得整個(gè)園區(qū)的開(kāi)放度更高，園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、各種條件更趨完善，從而促使園區(qū)更快接軌國(guó)際化，對(duì)園區(qū)形象、實(shí)力的提升具有非常積極的作用，給招商引資工作樹(shù)立了榜樣，一定會(huì)使招商引資工作發(fā)生質(zhì)的飛躍。11.4 就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)

47、、辦公與生活配套服務(wù)產(chǎn)生的巨大的就業(yè)機(jī)會(huì)可緩解合肥地區(qū)就業(yè)壓力，形成本地區(qū)就業(yè)的良性循環(huán)，并且推動(dòng)本地區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的更加繁榮發(fā)展。11.5 綜述當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外特別是沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、資本、正在加速向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，各類(lèi)企業(yè)來(lái)肥投資，入住合肥雙鳳工業(yè)園總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)也是在搶抓機(jī)遇，合肥雙鳳工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)有著適宜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，優(yōu)惠的政策，完全可以成為各類(lèi)企業(yè)投資興業(yè)的總部、營(yíng)銷(xiāo)中心、研發(fā)中心、物流中心的首選之地。但是，目前我們也看到一些急需完善的地方，如地方政府還需要加大園區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，特別是園區(qū)的道路建設(shè)必須盡快改善。第12章 可行性研究結(jié)論進(jìn)行調(diào)查和綜合分析后認(rèn)為：該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)

48、需求旺盛、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。第13章 附件13.1 附表l 一、二期總用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類(lèi) 別數(shù)量單位1用地總面積185758m2其中研發(fā)區(qū)用地51095m2企業(yè)總部區(qū)用地134663m22總建筑面積256557.6m21）研發(fā)區(qū)建筑面積144508.6m2其中商業(yè)建筑面積65947.6m2高層辦公樓建筑面積44024.4m2高層酒店公寓建筑面積34536.6m22）企業(yè)總部區(qū)建筑面積112049m2其中企業(yè)總部建筑面積77976m2展示中心建筑面積8268m2企業(yè)交流中心建筑面積25805m23綜合容積率1.38/其中研發(fā)區(qū)總?cè)莘e率2.83

49、/企業(yè)總部區(qū)容積率0.83/綜合建筑密度31.65其中研發(fā)區(qū)建筑密度40.78企業(yè)總部區(qū)建筑密度28.19綜合綠地率28.4研發(fā)綠地率8.5企業(yè)總部區(qū)綠地率36企業(yè)總部區(qū)幢數(shù)74幢其中d型（801.92m2）15幢e型（1056.28m2）19幢f型（755.04m2）31幢b型（987.64m2）6幢j型（1306.56m2）3幢企業(yè)交流中心區(qū)幢數(shù)12幢其中a型（1812.04m2）10幢b型（2265.92m2）2幢企業(yè)展示區(qū)幢數(shù)4幢c型（1547.40m2）4幢l 一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類(lèi) 別數(shù)量單位1一期總用地面積126292.2m2其中一期研發(fā)區(qū)用地34829.2m2一期企業(yè)總部區(qū)用地91463m22一期總建筑面積180438.5m21）商業(yè)建筑面積99875.5m2其中商業(yè)建筑面積43326.7m2高層酒店公寓建筑面積34536.6m2高層辦公樓建筑面積22012.2m22）一期企業(yè)總部區(qū)總建筑面積80563m2其中企業(yè)總部建筑面積57204m2展示中心建筑面積6201m2企業(yè)交流中心建筑面積17338m23一期綜合容積率1.43其中研發(fā)區(qū)容積率2.87企業(yè)總部區(qū)容積率0.884一期綜合