房地產(chǎn)物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)PPT

1、物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng),物業(yè)管理前期介入的概念,物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)過(guò)程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。,本講主要內(nèi)容,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ) 二、物業(yè)管理前期介入可行性研究 三、物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),1. 從營(yíng)銷理論來(lái)論述物業(yè)管理前期介入的必要性 1）物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向 目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向可以選擇： （1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門(mén)注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為

2、目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這樣形式。 （2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品、關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素，這類企業(yè)產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對(duì)產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來(lái)加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過(guò)銷售手段來(lái)獲取利潤(rùn)。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒(méi)有按照消費(fèi)者的需求來(lái)生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費(fèi)者。 （4）以營(yíng)銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的

3、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分化，確定目標(biāo)市場(chǎng)；按照目標(biāo)市場(chǎng)的需求，確定整體經(jīng)營(yíng)策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等），使消費(fèi)者滿意購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)。,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),從以上四種經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向特性分析，可以得出結(jié)論：以營(yíng)銷為主導(dǎo)的是比較科學(xué)的先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證實(shí)了這一點(diǎn)。（20世紀(jì)后十年）,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),營(yíng)銷導(dǎo)向的日常運(yùn)作如圖所示：從圖中分析可見(jiàn)用戶呼聲和市場(chǎng)需求的重要性。,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如何有效地考慮用戶呼聲和市場(chǎng)需求呢？物業(yè)管理企業(yè)要在開(kāi)發(fā)中更好地考慮住戶的需求進(jìn)行前期介入，物業(yè)管

4、理公司擁有專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且物管人員與業(yè)主聯(lián)系最密切，業(yè)主需求物管人員最清楚，所以物管企業(yè)前期介入就會(huì)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷導(dǎo)向，保證物業(yè)開(kāi)發(fā)效果，使開(kāi)發(fā)物業(yè)獲得最大限度經(jīng)濟(jì)效益的社會(huì)效益。,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),2）物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售 隨著人的消費(fèi)心理日漸成熟，人們的消費(fèi)理論也在發(fā)生根本性變化。人們注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時(shí)也越來(lái)越注重商品的售后服務(wù)。 “以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念成為企業(yè)生存、發(fā)展的追求。一些精明的房地產(chǎn)商，把良好的物業(yè)管理作為銷售房屋的賣點(diǎn)之一。 南方物業(yè)管理可以提高樓宇價(jià)格20%30% 。,一、物業(yè)管理前

5、期介入的管理基礎(chǔ),2.用反饋方法來(lái)分析物業(yè)管理前期介入的必要性 1）反饋方法基本概念 反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。 一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要想保證質(zhì)量，取得成功離不開(kāi)有效控制，控制過(guò)程就是通過(guò)信息的傳輸和反饋，以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過(guò)程。,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分形成閉合回路。沒(méi)有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制。控制部分正是根據(jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制。 房地產(chǎn)做為一個(gè)系統(tǒng)，為保證其開(kāi)發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反

6、饋信息。,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖： 輸入信號(hào) 控制信號(hào) 輸出信號(hào) 反饋信號(hào) 干擾信號(hào) 外部信號(hào),環(huán)境變化,施控系統(tǒng),受控系統(tǒng),反饋通道,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),2）物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道 反饋的特點(diǎn)是“根據(jù)過(guò)去的操作情況去調(diào)整未來(lái)的行為”。 由于物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期管理實(shí)踐中了解物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，在房地產(chǎn)新一輪物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)前期介入把住戶對(duì)物業(yè)的需求意見(jiàn)表達(dá)出來(lái)，并且從住戶角度出發(fā)來(lái)積極參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)活動(dòng)，完全起到了反饋通道作用。,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,1. 經(jīng)濟(jì)效益的可行性 任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮

7、經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性，可從三個(gè)角度來(lái)分析：,一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ),1）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)分析，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。 利的方面：物業(yè)公司的介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，確保物業(yè)順利開(kāi)發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。 弊的方面：主要增加了成本（前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)承擔(dān)）假若物管公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期。 結(jié)論：房地產(chǎn)商雖然在前期介入中增加了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來(lái)更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性角度來(lái)看利大于弊。,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,2）從物業(yè)管理公司的角度分析 利的方面：前期介入熟悉了解物業(yè)，為今后接受

8、這新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。 弊的方面：如果物管公司承擔(dān)前期介入經(jīng)費(fèi)，由自己承擔(dān)增加成本費(fèi)用，對(duì)本身就是微利行業(yè)的物管企業(yè)壓力太大，同時(shí)擔(dān)心前期介入招標(biāo)了，在正式管理時(shí)，業(yè)主不要該物管企業(yè)管理，則對(duì)前面成果付之東流，會(huì)感到得不償失。,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,3）從社會(huì)政府角度分析 由于前期介入，有利于提高房產(chǎn)質(zhì)量，有利于城市化進(jìn)展，有利于城市整體管理水平提高，減少失誤，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,2. 技術(shù)力量保證 為了使前期介入成功，物管公司必須由專門(mén)技術(shù)人員進(jìn)行參與。由于物業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，不可能抽調(diào)大批人員介入。

9、而采取兩種方式介入：,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,1）長(zhǎng)期介入人員為23人，由管理員、結(jié)構(gòu)工程師，設(shè)備工程師組成。長(zhǎng)期介入人員從項(xiàng)目一開(kāi)始就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目全過(guò)程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)能力在很大程度上決定了前期介入的成敗，所以選人一定要精心。,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,2）短期介入人員為34人，由公司經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與前期檢查、幫助、指導(dǎo)長(zhǎng)期介入的人員的工作。因此短期介入應(yīng)由物管公司經(jīng)理牽頭，組織骨干參加，主要聽(tīng)取長(zhǎng)期介入人員匯報(bào)工作，指導(dǎo)他們工作，同時(shí)與房地產(chǎn)商、建筑商進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題解決好。,二、物業(yè)

10、管理前期介入可行性研究,3. 法律制度的保證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是否需要物業(yè)管理前期介入，開(kāi)發(fā)商是需要受到委托才能開(kāi)展此類工作（通常開(kāi)發(fā)商考慮眼前利益較多而忽略此項(xiàng)工作）。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協(xié)議或委托合同，而在物業(yè)管理前期介入工作中，委托人沒(méi)有明確，因此完全意義上的委托代理關(guān)系在這里不可行。,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)推向市場(chǎng)，存在著潛在業(yè)主（購(gòu)房者）但通常情況下，這些業(yè)主（購(gòu)房者）是無(wú)法確定的。 作為房子主人肯定是希望前期介入，而潛在不明確的業(yè)主需要物管靠誰(shuí)來(lái)委托呢？靠誰(shuí)來(lái)發(fā)號(hào)施令呢？自然就落在“政府”。,二、物業(yè)管理前期介入可行性研究,政府介入方

11、式有兩個(gè)方面： 1）制定頒布機(jī)關(guān)物業(yè)管理前期介入法律規(guī)章。 作為開(kāi)發(fā)商往往急功近利或片面追求利潤(rùn)，不愿物管前期介入，政府頒布了法規(guī)，開(kāi)發(fā)商就自然執(zhí)行了。 2）通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，進(jìn)行監(jiān)督，保證前期介入的進(jìn)行。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,1. 物業(yè)管理前期介入時(shí)期 物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)整個(gè)過(guò)程緊密相連，通常與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程各個(gè)時(shí)期有關(guān)，通常分為幾個(gè)階段,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,1）立項(xiàng)階段 協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋產(chǎn)品定位進(jìn)行可行性研究，作出是否開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)周期，開(kāi)發(fā)規(guī)模等有關(guān)問(wèn)題的決策。 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段 這一時(shí)期協(xié)助開(kāi)發(fā)商完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)及戶型功能、外部環(huán)境，

12、智能化等各項(xiàng)工作。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,3）施工建設(shè)階段 這一階段主要是把好質(zhì)量關(guān)、協(xié)助監(jiān)理對(duì)一些今名容易出現(xiàn)問(wèn)題的地方、部位進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 4）竣工驗(yàn)收階段 這一階段主要任務(wù)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收，保證今后更好開(kāi)展售后服務(wù)。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,物業(yè)管理前期介入的流程圖如下：,Y,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始洽談初步達(dá)成協(xié)議,介入可行性研究,簽訂合同正式進(jìn)入前期介入,退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,介入施工建設(shè)階段,介入物業(yè)銷售階段,物業(yè)移交驗(yàn)收,結(jié)束前期介入進(jìn)入正常物管,N,主體 完工,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,2. 物業(yè)管理前期介入的方式及內(nèi)容 物業(yè)管

13、理前期介入和其方式與內(nèi)容主要有以下三個(gè)部分： 1）早期（可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）充當(dāng)顧問(wèn) （1）可行性研究 確立物業(yè)管理檔次。根據(jù)商品房定位確定今后管理水平。 制定物業(yè)管理方案。物管開(kāi)展的硬件條件應(yīng)給予滿足。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,（2）規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)物管活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)在設(shè)計(jì)中應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧，因此要考慮房屋使用功能合理、實(shí)用、樓群布置合理，建筑造型與色調(diào)的和諧、室外環(huán)境、居住的安全與舒適，交通便利與生活方式等等，特別對(duì)一些業(yè)主生活中必不可少的相關(guān)條件應(yīng)逐一提出在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮周全。主要有下面一些內(nèi)容,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧,三、物業(yè)管

14、理前期介入的方式與內(nèi)容,各類配套設(shè)施的完善 對(duì)于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動(dòng)場(chǎng)所與場(chǎng)地。,配套設(shè) 施完善,對(duì)于寫(xiě)字樓、商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心面積以及停車場(chǎng)大小都很重要。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,水電氣等供應(yīng)容量 要充分考慮到地域特點(diǎn)和人民對(duì)家庭電氣化不斷增加的需要，要充分留有余地，滿足人們生活需求。（特別是電的容量要設(shè)計(jì)好）,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,安全保衛(wèi)系統(tǒng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約成本前提下盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居家環(huán)境。,可視對(duì)講單元防盜門(mén),陽(yáng)

15、臺(tái)上的紅 外線探頭,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,垃圾處理方式 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾。此外還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾中轉(zhuǎn)站位置。,垃圾箱,垃圾壓縮設(shè)備,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,綠化布置 綠化應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。 主干道：以種高大喬木落葉為主； 次干道：小區(qū)的路通常56m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯(cuò)落變化。,主干道綠化,住宅群之間道路通常23m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。,住宅群間綠化,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,消防設(shè)施

16、在建筑設(shè)計(jì)中消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比如大樓的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計(jì)中一般考慮不周，自動(dòng)噴,消防設(shè)施和消防演習(xí),淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落，物管公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器（電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,一些其他特殊要求的意見(jiàn) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，常有一些易被忽視問(wèn)題，但從日后使用和維修的角度來(lái)看，都很重要。如： 灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的角度。 懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心會(huì)碰到腦門(mén)。 冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)。 電路接口是否足夠、位置是否合適等。,三、物業(yè)管理

17、前期介入的方式與內(nèi)容,（3） 規(guī)劃階段應(yīng)注意的問(wèn)題 物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可從下面幾個(gè)方面考慮： 實(shí)用性 房屋的功能首先滿足實(shí)用功能。采光、通風(fēng)、隔熱都應(yīng)滿足要求。,房屋功能要有實(shí)用性,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,美觀、耐用性 美觀與耐用兩方面處理很好，會(huì)很和諧，處理不好又會(huì)很矛盾。 例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料（掛灰板、鐵網(wǎng)）裝修一些間隔墻，特別在一些公共部分，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒(méi)幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門(mén)統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修

18、影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長(zhǎng)時(shí)期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。,住宅空調(diào)的統(tǒng)一留位,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,功能性 除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮的功能性。還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施配備，如： 住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,集中“能源計(jì)量表”功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶”。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,各種指標(biāo)牌、小區(qū)（大廈）平面圖，警示標(biāo)志（牌）配備。,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉(cāng)庫(kù)等）,垃

19、圾處理。每層樓、每幢房都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施。,住宅底層可作為物業(yè)管理用房,垃圾的分類收集,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,其他功能。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購(gòu)物活動(dòng)場(chǎng)所、綠化道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。,綠色的圍墻護(hù)欄,活動(dòng)場(chǎng)地,信報(bào)箱,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,以人為本的活動(dòng)休閑區(qū)域,底層架空可作為活動(dòng)場(chǎng)所,樓間的活動(dòng)場(chǎng)所,綠地上的活動(dòng)場(chǎng)所,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,安全性 有條件小區(qū)、大廈盡量設(shè)計(jì)成“封閉型”以利治安管理,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機(jī)防相結(jié)合，減少損失,住宅圍合的智能化進(jìn)出控制,三、物業(yè)

20、管理前期介入的方式與內(nèi)容,裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料 道路要人車分流,人車分流，行人有自己的道路系統(tǒng),三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,節(jié)能性 注意各種節(jié)能材料的運(yùn)用 公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開(kāi)關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不要一個(gè)開(kāi)關(guān)控制一片燈，應(yīng)按功能、節(jié)能配備開(kāi)關(guān)（比如按照不同時(shí)間段，分別用開(kāi)關(guān)控制路燈）,公共區(qū)域的照明,三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容,2）對(duì)施工的介入 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與主要是確保工程施工質(zhì)量。 （1）指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān) 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。,用加壓泵測(cè)試管道是否有滲漏,三、物業(yè)管理