論物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式 上世紀(jì)80年代，第一家物業(yè)管理公司在深圳特區(qū)成立，并伴隨著中國(guó)住房體制改革的不斷深入而延伸至全國(guó)各地。從最初單一的住宅物業(yè)管理，向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)管理領(lǐng)域擴(kuò)展。發(fā)展至今，全國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)達(dá)3萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過300萬(wàn)。20幾年的歷程，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入了飛速的發(fā)展的階段。從經(jīng)營(yíng)效益上看，商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)都有所效益，地區(qū)發(fā)展水平差異大、業(yè)主消費(fèi)觀念成熟度不一以及法規(guī)不健全等因素，至今物業(yè)行業(yè)也是問題多、投訴多、矛盾大的一個(gè)行業(yè)，經(jīng)營(yíng)效益較差。有報(bào)告顯示，在起步最早，市場(chǎng)化程度最高的深圳，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的平均利潤(rùn)率已經(jīng)降到5%以下，中小型城市物

2、業(yè)行業(yè)更是整體處于微利甚至虧損狀態(tài)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析1）所有大盤及品牌地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤均為自己屬下的物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。建立一流物業(yè)公司的根本目的是打造地產(chǎn)開發(fā)品牌和支撐房產(chǎn)銷售，而內(nèi)部實(shí)施或明或暗的補(bǔ)貼策略來(lái)維護(hù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和較高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也使物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦離開開發(fā)商的補(bǔ)貼就很難維持已有的服務(wù)品質(zhì)。2）政府做善事，企業(yè)來(lái)買單。社保、醫(yī)保、公積金等層層加碼的福利讓本就微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難。而物業(yè)企業(yè)正是處在勞動(dòng)密集、低收入人群聚集的特征體內(nèi)。材料、水、電等能耗費(fèi)等剛性成本逐年增加，進(jìn)一步加重了物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。連政府相關(guān)部門的收費(fèi)各類費(fèi)用也是逐年提高或增項(xiàng)增收費(fèi)用。物業(yè)成本大

3、致可劃分為四大部分：人力、公共能耗、營(yíng)運(yùn)和管理費(fèi)用。其中人力和公共能耗所占比重最大約占75%左右，這些成本是物業(yè)服務(wù)必須支出的，也是近幾年漲幅較大的，靠物業(yè)企業(yè)單純性物業(yè)費(fèi)的支出是難以為繼的。3）物業(yè)行業(yè)涉及面較廣，政府在制訂價(jià)格政策時(shí)考慮物業(yè)管理基本情況和服務(wù)水平相適應(yīng)的并不夠，而往往考慮民眾、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受力、社會(huì)穩(wěn)定和其他方面因素較多。大部分的社會(huì)輿論關(guān)心的是企業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，投訴解決如何等問題，較少?gòu)姆?wù)價(jià)值和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相符的角度去關(guān)注物業(yè)管理。4）人力資源匱乏，目前的城市，物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目多、服務(wù)人員需求量大，到處在鬧保安荒、清潔工荒，這也直接導(dǎo)致企業(yè)的人力招聘、培訓(xùn)等諸多成本的增加。5）

4、物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著過多的社會(huì)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自于業(yè)主及房屋質(zhì)量等方面的各類矛盾很輕易地就轉(zhuǎn)嫁在物業(yè)公司身上，企業(yè)承受著一些不堪之重和額外的成本支出。6）無(wú)法實(shí)現(xiàn)效益和收益的物業(yè)企業(yè)，結(jié)果是人才難留，優(yōu)質(zhì)服務(wù)難以保持，收費(fèi)率進(jìn)一步下降，并形成惡性循環(huán)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)健康運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張。 導(dǎo)致的結(jié)果是：本來(lái)作為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)行的物業(yè)企業(yè)完全應(yīng)按著市場(chǎng)機(jī)制水漲船高地提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但要想提高一分錢的收費(fèi)，不僅要政府監(jiān)管，更要在批準(zhǔn)前得到全體業(yè)主的同意，隨行就市的價(jià)格調(diào)整更是難于上青天。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在微薄的利潤(rùn)面前卻承擔(dān)著來(lái)自社會(huì)、業(yè)主賦予的責(zé)任。物業(yè)管理的重要貢獻(xiàn)1、社會(huì)、環(huán)境效應(yīng)顯著物業(yè)管理伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

5、展而產(chǎn)生，在推動(dòng)和美化城市建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，為千百萬(wàn)業(yè)主、公司和家庭創(chuàng)造了綠、靜、美、安的居住、辦公空間方面貢獻(xiàn)巨大，3萬(wàn)多家企業(yè)，300余萬(wàn)就業(yè)大軍，也為社會(huì)分擔(dān)了就業(yè)壓力且效益顯著。2、經(jīng)濟(jì)效益突出好的物業(yè)服務(wù)，是促使業(yè)主在房產(chǎn)購(gòu)置上敢于出手，帶動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)的銷售及快速發(fā)展。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的保值、增值。 這些貢獻(xiàn)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多樣化經(jīng)營(yíng)、延伸產(chǎn)品的重要依靠。一直以來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也都處在固定思維、經(jīng)營(yíng)模式單一的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤(rùn)，都必須根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來(lái)理性取舍經(jīng)營(yíng)策略，采取適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合

6、。簡(jiǎn)述物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)模式1.內(nèi)部專業(yè)化經(jīng)營(yíng)利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)將專業(yè)化服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)方式。成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包本公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，另一方面在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。即避免本公司的利潤(rùn)的外溢和流失也為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)。2.產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理公司充分利用資源優(yōu)勢(shì)，有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營(yíng)、獲取盈利的經(jīng)營(yíng)模式，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。3.社

7、區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)資源。如何利用這些社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源，開展多種類社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為企業(yè)獲取附加利潤(rùn)，一直都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最關(guān)注的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)之一。將社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營(yíng)資源，將管理處作為一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，開展平臺(tái)型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營(yíng)，引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以項(xiàng)目為中心，對(duì)各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)。4.產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)管理市場(chǎng)一直有高端市場(chǎng)與低端市場(chǎng)之分。從服務(wù)類型看，顧問服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)高于全委托服務(wù)市場(chǎng)；從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤(rùn)高于舊物業(yè)利潤(rùn)；從物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)高于住宅物業(yè)。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。由于物業(yè)服務(wù)屬于無(wú)形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)上是品牌化經(jīng)營(yíng)，只有依靠品牌高端化經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。5.多元化經(jīng)營(yíng)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營(yíng)范疇。但以上兩種是依靠物業(yè)本身管理資源進(jìn)行的。但業(yè)主的需求、社區(qū)的配套對(duì)物業(yè)的要求已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)范疇，也間接迫使物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如餐飲經(jīng)營(yíng)、超市經(jīng)營(yíng)、股票投資、置業(yè)投資等等。 物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，它的健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、市場(chǎng)化程度、人們生活水平的提高、消費(fèi)意識(shí)的不斷成熟、收費(fèi)率的高低