房地產基礎知識及建筑基礎知識培訓教材

1、房房地地產產 及及建建筑筑 基基礎礎 知知識識 培培訓訓教教材材 培訓人：向正凱培訓人：向正凱 20052005 年年 5 5 月月 目目 錄錄 一、房地產綜合開發(fā)一、房地產綜合開發(fā).2 2 二、房地產綜合開發(fā)和程序二、房地產綜合開發(fā)和程序.3 3 三、房地產開發(fā)審批手續(xù)三、房地產開發(fā)審批手續(xù).5 5 四、其它概念四、其它概念.6 6 五、建筑常識五、建筑常識.7 7 六、規(guī)劃常識六、規(guī)劃常識.8 8 七建筑類型常識七建筑類型常識.9 9 附件一：北京房地產開發(fā)流程圖附件一：北京房地產開發(fā)流程圖.1414 一一、房房地地產產綜綜合合開開發(fā)發(fā) 1 1房地產綜合開發(fā)的概念房地產綜合開發(fā)的概念 房地

2、產綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項目的籌劃開始至計劃立項、規(guī)劃設計、項目 審批、招標投標、工程實施、竣工驗收直至交付使用。它的要求、內涵和目標包括如下幾 方面：房地產綜合開發(fā)是以建設地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設區(qū)域的市政 設施和公用建設實行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調建設。在城市基礎設施方面，要對交通道 路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實行綜合開發(fā)，供應量要和需求相適應。 在建筑物功能方面，則要對居住用房、服務用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園 綠化、道路交通，實行配套建造。房地產綜合開發(fā)還要求在建設程序上嚴格按照客觀規(guī)律 辦事，嚴格地按照立項論證、規(guī)劃設計、征地拆

3、遷、招標投標、基礎設施、道路交通、主 體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗收、使用管理的程序進行，做到各個建設環(huán)節(jié) 互相銜接、層層扣住、協(xié)調發(fā)展，從而實現以最少的投入獲得最大的建設收益，并為使用 管理、日常服務奠定良好的基礎。 2 2房地產綜合開發(fā)的方式房地產綜合開發(fā)的方式 房地產綜合開發(fā)的方式一般有單項開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種： A. 單項開發(fā) 單項開發(fā)的項目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設施簡便。這種項目往往在新區(qū)總 體開發(fā)或老城改造中形成一個相對獨立的項目。但其風格、外貌等要與整個開發(fā)區(qū)取 得協(xié)調，并以較快的時間完成。單項開發(fā)包括房屋及其配套設施的建設，即供水、供 電、供暖、煤氣（或天

4、燃氣） 、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強的計劃性， 要求各個單項工程密切配合，共同行動，按照“先地下，后地上”的順序安排各項施 工。 B. 小區(qū)開發(fā) 在新城開發(fā)中，是指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內功能完善， 配套項目齊全，基礎設施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個相對獨立 的街坊的更新改造。 小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經濟貿易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū) 等。這些小區(qū)往往以經濟技術開發(fā)項目為主，兼顧居住、文化福利設施。單一的開發(fā) 小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進行住宅和相應的商業(yè)、市政、文 教福利等配套項目建設。 一個現代化的居住小

5、區(qū)的開發(fā)還要照顧到建成后的社區(qū)建設。一個方便舒適的文明小 區(qū)要在文化、福利、娛樂、教育、衛(wèi)生等方面配套。至于一個經濟技術開發(fā)區(qū)或綜合 性開發(fā)區(qū)在配套方面要求更高，關系更為復雜、涉及面更廣?？傊蔷C合性更強，要 求開發(fā)者既具有全局觀念、全過程效益思想，同時又善于做好協(xié)調工作。 C. 成片開發(fā) 一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項目眾多、建設期長的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大 到可以相近于開辟一個新城區(qū)，如海南洋浦開發(fā)區(qū)、上海浦東新區(qū)等都屬于這種多功 能的大規(guī)模開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產開發(fā)往往成為基礎和先行項目，發(fā)揮其啟動 和引導作用。 這種情況隨著城市綜合開發(fā)的進展、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設、區(qū)域功能的置換、立

6、體交通和 市政設施配套的完善，已使人們的觀點有了很大的變化。城市房地產綜合開發(fā)的目標 正向城鄉(xiāng)一體化，生態(tài)平衡，建設園林化城鎮(zhèn)方向進展。 二二、房房地地產產綜綜合合開開發(fā)發(fā)和和程程序序 無論是單項還是小區(qū)開發(fā)，都必須嚴格按照綜合開發(fā)的客觀進程辦事。房地產綜合開發(fā)的程 序按工程進程依次是決策論證、前期準備、工程管理、銷售管理等四個階段。 1 1決策階段決策階段 這是房地產開發(fā)公司尋找開發(fā)基地選擇開發(fā)項目，進行市場調查可行性研究，直至決定實 施開發(fā)建設的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個： A. 尋找開發(fā)基地：房地產開發(fā)公司獲得開發(fā)基地的渠道（或途徑）一般有以下幾種： （1）征地：通過征用土地取得開發(fā)基

7、地； （2）批租：通過協(xié)議、投標等方式取得開發(fā)基地； （3）土地使用功能置換； B. 規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設的可能性。 規(guī)劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況： （1）用地性質（土地的規(guī)劃用途） ； （2）規(guī)劃紅線要求； （3）建筑密度與建筑面積（容積率）的要求； （4）道路及綠化要求； （5）市政、公建配套及要求； （6）其他特殊條件及要求。 C. 市場調查：市場調查就是要對房屋商品市場的需求、供求關系變化以及市場未來的走 勢等問題進行調研，通過系統(tǒng)收集、了解、記錄房地產市場的變化情況，對擬開發(fā)項 目的市場前景進行預測，作出評估。 D. 經濟分析：

8、它是通過對投入產出的系統(tǒng)分析，從經濟上評估擬開發(fā)項目的價值。 房地產投資經濟分析一般應包括以下幾項內容： （1）投資估算； （2）成本及成本效益分析； （3）融資分析； （4）資金償還及投資回報。 E. 領導決策 完成了上述工作以后，房地產開發(fā)公司的領導可以最后確定對該項目投資與否。 2 2前期階段前期階段 即開發(fā)建設項目決策之后，從申報立項直到完成建設準備工作的階段。 主要工作內容包括以下幾項： A. 申請立項。負責立項審批的是各房地產開發(fā)公司所屬的區(qū)、縣、局、委辦的計劃主管 部門。如果房地產開發(fā)公司申報的項目的投資規(guī)模超過了各主管部門的審批權限，則 由各主管部門報市計劃委員會審批。 B.

9、編制建設計劃方案。建筑設計方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，須報市或區(qū) 規(guī)劃建筑管理部門批準。同時，還應征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等配套單位 意見。 C. 申請建設用地。房地產開發(fā)公司報送設計方案，并取得建設用地規(guī)劃許可通知后應及 時向土地管理部門申請建設用地手續(xù)，經批準后方可用地。 D. 委托設計。辦理用地手續(xù)后，可以通過招標委托進行工程設計。參加設計招標者必須 具有一定資格的設計單位。 工程設計一般分三個階段：1）設計方案；2）擴初設計；3）施工圖設計。擴初設計完 成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防 疫等部門的意見。 E. 籌措建設資金?；I

10、措資金的渠道主要有四個方面： （1）自有流動資金； （2）向銀行或其他金融機構貸款； （3）向社會發(fā)行融資債券或股票； （4）預售（或預租）商品房。 F. 拆遷 G. 三通一平。三通一平指施工臨時用水、用電、道路及場地平整。建設單位一般在完成 施工圖設計后即可向供水、供電部門申請用水、用電。 上述工作完成后，房地產項目的施工條件基本具備。 前期工作某些項目往往與決策論證交叉進行，需要妥善安排好相互關系。 3 3工程管理，即項目建設施工階段工程管理，即項目建設施工階段 這是開發(fā)項目的實施階段，一般包括現場清理、材料準備、施工隊伍招投標、合理管理、 施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。本階段要妥善處理好

11、工程竣工的各項善后工作，主要有 驗收、場地清理、開發(fā)工程財務決算和資料歸檔等幾方面。 本階段工作按程序排列則有以下七項： A. 組織施工招標。通過招標，選定中標單位后，必須在規(guī)定的時間里與中標單位簽訂施 工合同。 B. 控制施工進度。工程開工以后，建設單位必須在施工現場派駐甲方代表，督促施工單 位按計劃施工，保證施工進度。 C. 加強質量監(jiān)理。工程質量監(jiān)理是對工程施工質量進行全過程專業(yè)化的監(jiān)督與管理。 D. 竣工驗收。 E. 市政公建配套，應按規(guī)劃要求，與房屋施工同步進行。積極做好配合工作，以保證水、 電、煤等配套工作的盡快完成。 F. 交付使用。 G. 資料匯總歸檔。 三三、房房地地產產開開

12、發(fā)發(fā)審審批批手手續(xù)續(xù) 1 1項目建議書及可行性報告項目建議書及可行性報告( (由計委審批由計委審批) ) 房地產開發(fā)項目立項和可行性研究批復是一系列證件中首要證件，有了這個證件才能進行 項目建設，才能申請領取其他證件。 北京市計劃委員會和各區(qū)、縣計劃委員會是本市房地產開發(fā)計劃和基本建設計劃的編制審 批實施的主管部門。 根據北京市的規(guī)定，只有經市建委批準，具有在北京從事房地產開發(fā)資格的企業(yè)或具有房 地產開發(fā)企業(yè)參加才能在北京從事房地產開發(fā)項目的建設。 可行性研究報告報批應提供的文件 開發(fā)商在項目建議書獲得批準后，即可著手編制可行性研究報告，可行性研究是對擬建設 項目在技術上和經濟上（包括微觀效益

13、和宏觀效益）是否可行進行的分析、論證和評價。 經過對項目在技術上是否先進、適用、可靠在規(guī)模上是否合理，特別是在經濟上是否能得 到預期效益（包括經濟效益、社會效益）等各方面進行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比 較，提出評價意見。通過可行性研究報告，向政府推薦最佳方案。在編制的同時還要與市 政、公用、供電、電信等部門共同確定“四源” （供水、煤氣、熱力、污水處理）供應的 可能性；根據規(guī)劃局初步規(guī)劃設計條件，作出可行性規(guī)劃方案。 2 2建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證( (由規(guī)劃局審批由規(guī)劃局審批) ) 房地產開發(fā)的規(guī)劃設計階段要領取兩個證件，即建設用地規(guī)劃

14、許可證和建設工程規(guī)劃許可 證。 市規(guī)劃局是本市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門，區(qū)（縣）規(guī)劃局在市規(guī)劃局業(yè)務領導下，依法管 理本區(qū)（縣）的城鄉(xiāng)建設管理工作。因此核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證 的工作由市及各區(qū)（縣）規(guī)劃局負責。 設計的審批機關是北京市及各區(qū)（縣）規(guī)劃管理局、北京市首都規(guī)劃委員會和首藝委。 3 3建設用地使用證書（房屋土地管理局）建設用地使用證書（房屋土地管理局） 北京市區(qū)縣房屋土地管理局是全市土地主管機關。 4 4房屋拆遷許可證（房屋土地管理局）房屋拆遷許可證（房屋土地管理局） 進行房屋拆遷的，應取得北京市房屋土地管理局核發(fā)的房屋拆遷許可證（以下簡稱拆遷證） 。市房地局主管全市

15、房屋拆遷工作。區(qū)、縣房地局主管本轄區(qū)、縣內房屋拆遷工作。 5 5建設工程開工證（城鄉(xiāng)建設委員會）建設工程開工證（城鄉(xiāng)建設委員會） 房地產開發(fā)單位領取的建設工程開工證（以下稱開工證） ，是建設單位進行工程施工的法 律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。 6 6商品房銷售證書（房屋土地管理局）商品房銷售證書（房屋土地管理局） 四四、其其它它概概念念 1 1、五證兩書：、五證兩書： 國有土地使用證是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定 年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。 建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前， 經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍

16、符合城市規(guī)劃的法定憑證。 建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 建設工程開工證：是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記 的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護商品 房銷售（預售）許可證是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發(fā)企 業(yè)銷售商品房的批準性證件。 住宅質量保證書是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住 房質量保證文件。 住宅使用說明書是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有 關住房使用的說明。 2、房屋預售：房屋還未建成就預先出售，一般是先收取部分款項作為定金。這種形式有利于 房地產開發(fā)公司加快資金

17、周轉，在房屋供不應求時，房屋出售往往采用這種形式。 3、契 稅：指房屋所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向新的房屋 產權人征收的一次性稅收。它是針對房地產產權變動的一個專門稅種，也是購房 過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費。 4、三通一平：通常指施工現場達到路通、水通、電通和場地平整。 “三通”是把開發(fā)區(qū)紅線 以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現場， “一平”是把施工現場的土地 進行平整。 5、七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準備工作的要求。 “七通”包括道路通、上 水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。 “一平”是土地平整。 五五、建建筑筑常常識識

18、 一）一） 、建筑結構和分類、建筑結構和分類 1 1建筑結構建筑結構 磚混結構 磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、 屋面板等采用鋼筋混凝土結構。 磚木結構 磚木結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等 用木結構。 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土結構是指建筑物中豎向承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝 土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能 力強，經久耐用。力強，經久耐用。 鋼結構 現代高科技技術，適用于超高層建筑。如美國的世貿中心。 3 3、建筑分類：、建筑分類

19、： 1)1)按使用功能：按使用功能： a)居住建筑 b)公共建筑 2 2）按建筑層數：）按建筑層數： a)低層建筑：1-3 層 b)多層建筑：4-7 層 c)高層建筑：8 層以上 3 3）按建筑結構：）按建筑結構： 4)4) 按結構平面布置情況：按結構平面布置情況： a)框架結構 b)全剪力墻結構 c)框架-剪力墻結構 d)框-筒結構 e)筒體結構 f)框支結構 g)無梁樓蓋結構 4 4、建筑物構成：、建筑物構成： 建筑物一般是由：基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。建筑物一般是由：基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。 二）規(guī)劃及建筑概念二）規(guī)劃及建筑概念

20、1、建筑系數（建筑密度）：“建筑占地系數”的簡稱。指一定建筑用地范圍內所有建筑物占 地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條 件及土地利用率。合理的建筑系數應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的 通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活 動場地。 2、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、 輔助面積和結構面積。 商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤的公用面積。 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積 3、公攤面積：1.公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變

21、電室、設備房等為整座樓服 務的公共用房和管理用房的建筑面積 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50% 4、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地 毯面積。 5、使用面積系數：用百分率表示。等于總套內使用面積之和除于總建筑面積 6、使 用 率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓 80%、塔樓 75%、寫字樓 70%商 場 65%使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積 套內墻體面積 = 公用墻為水平投影面積

22、一半計入、非公用墻為水平投影面積計入 套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通 風道、管道井。 分攤的公用建筑面積 = 套內建筑面積 * 公用建筑面積分攤系數 公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 / 套內建筑面積總和 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 - 套內建筑面積 - 不應分攤的建筑面積 7、容 積 率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比) 8、綠 化 率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地的用地面積之比。而綠地 率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。 六六、 規(guī)規(guī)劃劃 常常識識 1 1居住用地

23、包括居住用地包括 住宅用地住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅旁綠地、宅間小路、 家務院等） 公建用地公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應配建的各類設施的用地，包括建筑基底占地及其所屬 的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。 道路用地道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。 公共綠地公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住 區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公 共綠地。 2 2日照間距日照間距 住宅的日照間距分正面間距和側面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距

24、。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質 量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距 不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。 北京標準日照間距為：北京標準日照間距為： 條形住宅條形住宅采用至（為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差） 。 塔式住宅塔式住宅采用大于或等于的日照間距標準。 側面間距側面間距：與日照、通風、采光、消防、視線干擾及管線埋設等要求有重要關系，在 北京地區(qū)，一般不小于 20 米為宜。 3 3住宅朝向住宅朝向 住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風和日照。 最佳朝向適宜朝向不宜朝向 北京 地區(qū) 正南至偏東

25、300以內 南偏東 450以內， 南偏西 450以內 北偏西 300-600 七七建建筑筑 設設計計 常常識識 1 1、住宅住宅 A. 住宅結構形式 磚混結構住宅 磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、 屋面板等采用鋼筋混凝土結構。 磚木結構住宅 磚木結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等 用木結構。 鋼筋混凝土住宅 鋼筋混凝土結構是指建筑物中豎向承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝 土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能 力強，經久耐用。力強，經久耐用。

26、 鋼結構住宅 現代高科技技術，適用于超高層建筑。如美國的世貿中心。 B. 住宅樓體類型 梯間式(現在一般板樓或變形板樓) 梯間式住宅每層聯(lián)系的戶數一般在 2-4 戶之間，戶數越少，由公共樓梯所引起的對 住戶的影響就越小，同時也能更好的保證住戶的私密性和良好的通風采光條件。一 般在多層住宅中采用較多。 外廊式 外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在 4 戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公 共外廊對住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠離外廊安排，靠外廊一側 宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲藏室等。 內廊式 內廊式住宅走廊光線較暗，對住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風、采光條件也 不良。采用這種

27、形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。 集中式（現在一般指塔樓） 集中式住宅與梯間式住宅的不同點，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無直 接采光，所以集中式住宅有著內廊式住宅相同的缺點，但對住戶的影響比內廊式少 得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內創(chuàng)造良好得通風和采光條件，每層聯(lián)系得 戶數可多可少，一般在高層住宅中采用較多。 C. 住宅的開間、進深、層高和凈高 住宅的開間住宅的開間：住宅的寬度 住宅的進深住宅的進深：住宅的實際長度。 住宅的層高住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 住宅的凈高住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間

28、的距離。 凈高凈高=層高層高-樓板厚度樓板厚度 D. 智能化社區(qū) 智能化社區(qū)是利用現代化 4C（即計算機、通信及網絡、自控、IC 卡）技術，通過有效 的傳輸網絡，將多元化信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為 住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以實現快捷高效的超值服務與管理， 提供安全舒適的家具環(huán)境。智能化是一項跨行業(yè)、多學科的技術工程，需要建筑設計 部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網絡產品供應商的通力協(xié)作。 E. 住宅的合理的戶型布局 a.整體布局 戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設計原則； 動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔

29、開 為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性； 潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使 家居生活方便整潔； 廚房、貯藏間等服務區(qū)域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常 操作對主人生活的影響。 b. 公共區(qū)域 進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積； 兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形； 依照使用習慣建議采用大客廳，小餐廳的布局； 不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性； 廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風采光； 各居室的門洞應避免與入戶大門相對； c.私密區(qū)域 與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡 端； 各房門宜錯開布置

30、，避免臥室門朝向戶門。 d. 窗戶設計 各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 e.陽臺設計 客廳、臥室采取低沿高窗的景觀窗形式，提高居室采光度的同時，增加其實用 率。 陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體 現以人為本、典雅、高尚社區(qū)的定位； 應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常 生活功能用途。 f.朝向 起居室和臥室應取最好的朝向，本項目中應為正南、正東方向； g. 附屬空間 部分居室內應考慮設計儲物間，主臥室內考慮步入式更衣室的布置； 在居室設計上應考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調等； 衛(wèi)生進

31、行管井布置，從而達到衛(wèi)生間內墻面整潔的效果。 多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅 小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅 高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅 躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓 層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起 居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍 層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大 采光面積彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互 干擾小。 復式： 復式是受躍層式住宅的啟發(fā)

32、而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。在建造上仍 每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 1.2 米的夾層，兩 層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 3.3 米，而一般躍層為 5.6 米）上 層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用 率。 錯層： 戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。 （適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。 2 2、寫字樓的智能化寫字樓的智能化 智能型寫字樓是指由樓宇自動化系統(tǒng)、通信網絡系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)三者有機結合 作為智能化平臺支持的辦公建筑。目前根據提供的硬件設施標準不同，又將智能型寫 字樓分為 3A 和 5A

33、兩種標準，就最全面的 5A 級寫字樓而言，其具體內容主要包括: （BASBAS）樓宇管理自動化系統(tǒng)）樓宇管理自動化系統(tǒng) a. 樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng) 供熱、通風和空氣調節(jié)系統(tǒng) 給排水及中水系統(tǒng) 照明設備系統(tǒng) 電梯監(jiān)控系統(tǒng) b. 停車場管理系統(tǒng) c. 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散） （CASCAS）信息自動化系統(tǒng)）信息自動化系統(tǒng) a. 網絡通訊系統(tǒng) 內部綜合布線系統(tǒng) 外部通訊接口 72 芯光纖接入 ISDN 接入 DDN 節(jié)點 ATM 節(jié)點 FR 節(jié)點 EI 數字中繼線 b. 電視通訊系統(tǒng) 電視接收 電視會議 VOD 視頻點播 c. 無線通訊系統(tǒng) 無線尋呼對講系統(tǒng) 移動通訊信號增強 衛(wèi)星通訊系統(tǒng) d.

34、程控電話用戶交換系統(tǒng) 固定電話系統(tǒng)通訊 聲訊服務系統(tǒng) （OASOAS）辦公自動化系統(tǒng)）辦公自動化系統(tǒng) 共享信息系統(tǒng) 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng) 物業(yè)管理輔助系統(tǒng) 電子郵件系統(tǒng) 設備共享系統(tǒng) （SASA）保安自動化系統(tǒng)）保安自動化系統(tǒng) 保安監(jiān)視系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 防盜系統(tǒng) （FAFA）消防自動化系統(tǒng)）消防自動化系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 噴淋滅火系統(tǒng) 通風排煙系統(tǒng) 同時要使上述各項系統(tǒng)發(fā)揮應有作用,需要靠盤根錯節(jié)的各種線路聯(lián)接控制室和終端， 這些線路的布置稱之為綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)。 附附件件一一：北北京京房房地地產產開開發(fā)發(fā)流流程程圖圖 選址研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書 進行項

35、目的初步可研評估 向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發(fā)辦會簽 進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；融資運作 據此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結果報市房地局舊城改造到區(qū)地政科結果報市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘樁條件，測繪院釘樁， 成果給設計人 據此到地政部門辦理 用地批準書，評估項目建設用地地