南充市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

1、.南充市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（南充市物價局2005 年 12 月 6 日發(fā)布；發(fā)文號：南市物發(fā)【2005】216 號）第一章總則第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護正常的價格秩序，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例、四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細則特制定本實施細則。第二條 本實施細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開

2、展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第二章物業(yè)服務(wù)收費管理第四條南充市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。縣（區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。第五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)通過招投標確定或執(zhí)行市物價部門備案的指導(dǎo)價。高檔別墅區(qū)、專用商場、專用寫字樓、工業(yè)區(qū)和特約服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。前期物業(yè)服務(wù)終止后，物業(yè)

3、服務(wù)費用由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)通過招投標確定或協(xié)商確定。各縣（市）應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價基準價及其浮動幅度。第七條政府指導(dǎo)價由市政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定和調(diào)整，并定期公布。各地應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第八條前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、物業(yè)收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。第三章物

4、業(yè)服務(wù)收費計費形式第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費用（包括政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價）。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。第十條物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計算（以產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計費）。一般按每月、每平方米計收。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)特點等因素，可協(xié)商按季度、年度計收。第四章物

5、業(yè)服務(wù)收費形式.第十一條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細則規(guī)定和當?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中約定。凡獲得全國城市物業(yè)管理（示范）住宅小區(qū)或大廈稱號的可在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上上浮10%；獲得南充市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的可在此基礎(chǔ)上上浮5%。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十二條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一

6、般包括以下部分：、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；、物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；、辦公費用；、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；、物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用；第十三條物業(yè)共用部位、 共同設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、 改造費用， 應(yīng)通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。第十四條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。第五章實 施第十

7、五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第十六條物業(yè)自交付業(yè)主之日起，業(yè)主應(yīng)當按照服務(wù)合同按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主房屋閑置時也應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)管理費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第十八條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，

8、業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。住宅改變使用用途時應(yīng)按改變使用用途的性質(zhì)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理費。第六章 相關(guān)價格、收費的管理第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取 3%以內(nèi)的手續(xù)費 （不得計入價內(nèi)） ，但不得向業(yè)主收取手續(xù)等額外費用。第二十條利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金（產(chǎn)權(quán)屬于物業(yè)管理公司的

9、除外），也可按照業(yè)主大會的決定使用。.第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。第七章監(jiān)督與檢查第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將收費項目、收費標準和提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。第二十四條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。第二十五條各級政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目的監(jiān)督。 物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、 法規(guī)和規(guī)定， 由各級政府價格主管部門根據(jù) 中華人民