無錫金星睦鄰中心地塊定位與發(fā)展建議.ppt

1、謹(jǐn)呈：深圳海岸地產(chǎn),無錫金星睦鄰中心地塊市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位報(bào)告,報(bào)告思路,5、產(chǎn)品研究,4、客戶分析,2、市場(chǎng)背景,1、目標(biāo)梳理,6、產(chǎn)品價(jià)值提升,7、典型案例,8、對(duì)本案的啟發(fā),3、項(xiàng)目分析,企業(yè)品牌目標(biāo),項(xiàng)目銷售目標(biāo),1、快速：明年下半年面市，開盤熱銷，快速回籠資金。 2、高價(jià)：躋身區(qū)域同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格第一陣營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。,1、打造無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品，提升企業(yè)品牌價(jià)值； 2、立足深圳，劍指無錫，初步實(shí)現(xiàn)公司的長三角戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。,1,2,戰(zhàn)略目標(biāo),我們的一切研究都以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向。,項(xiàng)目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素,項(xiàng)目相鄰樓盤現(xiàn)階段就有陽

2、光城市花園、朗詩未來之家、世貿(mào)國際公寓、潤華國際大廈、常發(fā)清揚(yáng)御庭等品牌樓盤，其中陽光城市花園已經(jīng)售罄，朗詩社區(qū)二期與其他樓盤都在售 項(xiàng)目總占地面積:43492.4萬平米（約65畝） 規(guī)劃容積率：A地塊4.0，公寓式酒店用地 C地塊2.6，高檔居住小區(qū)用地 區(qū)域樓盤都屬于無錫CBD區(qū)域的中高端樓盤，項(xiàng)目開發(fā)方向?yàn)楦咂焚|(zhì)商住樓盤，以目前成熟的區(qū)域市場(chǎng)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 避開預(yù)計(jì)的2008年下半年與2009年上半年的淡市環(huán)境，把握好項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，爭(zhēng)取2009年下半年能尋找到市場(chǎng)良好契機(jī)，從而啟動(dòng)銷售,所在區(qū)域市場(chǎng)供給量巨大 地塊由兩塊梯形土地構(gòu)成 高品質(zhì)商住樓盤開發(fā)方向 把握開發(fā)周期與開發(fā)節(jié)奏

3、，避免淡市推盤,項(xiàng)目所在地?zé)o錫，處在長三角經(jīng)濟(jì)圈的中心，地理位置和市場(chǎng)環(huán)境十分優(yōu)越,無錫，處于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈核心部位，距離上海及南京都市圈均在2小時(shí)車程范圍內(nèi)。 蘇錫常都市圈位于長江三角洲北翼，是上海大都市圈的有機(jī)組成部分。 發(fā)達(dá)的高速公路及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，使得無錫與長三角其他城市圈緊密相連。,資料來源：無錫國土規(guī)劃局,區(qū)位環(huán)境,蘇錫常都市圈是江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新中心，在未來的快速發(fā)展中將更具外部開放性和內(nèi)部互動(dòng)性,蘇錫常都市圈的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)是，在以上海為中心的滬寧杭城市群中，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體系和世界城市體系，實(shí)現(xiàn)蘇錫常三市共同發(fā)展。,南京都市圈,徐州都市圈,蘇錫常

4、都市圈,資料來源：無錫國土規(guī)劃局,區(qū)位環(huán)境,無錫目前城市建設(shè)的重點(diǎn)在于太湖廣場(chǎng)CBD板塊，而未來城市發(fā)展的主方向則是向南開發(fā)建設(shè)蠡湖新城和濱湖新城,太湖廣場(chǎng)板塊區(qū)域布局了高端的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目,是政府傾力打造的城市高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群，將建成融行政中心、商務(wù)中心、金融中心、經(jīng)濟(jì)中心四位為一體的無錫新城市 濱湖新城：未來城市副中心。以教育、科研、體育、旅游服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū) 蠡湖新城是近年來首先重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和配套齊全。,資料來源：無錫國土規(guī)劃局,太湖廣場(chǎng)CBD板塊,城市規(guī)劃,城市地位升級(jí)加快，功能更加完善，對(duì)周邊地區(qū)的吸聚與輻射作用加強(qiáng),無錫市“

5、十一五”規(guī)劃 富民和諧 四大名城 五大中心 實(shí)現(xiàn)突破人均GDP10000美元的關(guān)口目標(biāo)（按常住人口測(cè)算），較“十五”翻番 著力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、建設(shè)布局、人居環(huán)境的優(yōu)化 打造最適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城、最適宜居住度假的山水名城、最適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計(jì)名城、最具人文特質(zhì)的文化名城 加快國際先進(jìn)制造技術(shù)中心和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心、旅游度假中心、職業(yè)教育培訓(xùn)中心的建設(shè),“山水名城”特色強(qiáng)化，城市化進(jìn)程加快，人均財(cái)富迅速增長,2007年長三角16市比較： 人均可支配收入方面，無錫以20898元位列第七，同比增長14.9%，列長三角地區(qū)第七位,城市走向,市場(chǎng)背景,2004年到2006年無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

6、比呈現(xiàn)緩和趨勢(shì)，但2007年市場(chǎng)趨熱，導(dǎo)致供應(yīng)量又急劇加大。 連年施工面積大幅增加，供應(yīng)放量；銷售面積增長較為平穩(wěn)，05、06年的宏觀調(diào)控對(duì)消費(fèi)需求影響不大；成交價(jià)格持續(xù)走高。 全市總?cè)丝谄椒€(wěn)增長，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入跨越3000美元大關(guān)。,07年無錫各行政區(qū)域土地成交統(tǒng)計(jì)列表,08年土地供應(yīng)計(jì)劃列表,2004-2007年錫城土地成交價(jià)格不斷攀升,07年土地成交均價(jià)是04年的2.6倍,說明2007年投資商對(duì)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是樂觀的,這種樂觀的判斷基于無錫樓市成交量?jī)r(jià)持續(xù)攀升的利好消息。 尤其是中心區(qū)、南長區(qū),隨著時(shí)間的流逝,土地將會(huì)更加稀缺,這種價(jià)值首先反應(yīng)在土地方面,06和0

7、7年崇安區(qū)高于起拍價(jià)成交的土地單位高出均價(jià)達(dá)67萬元/畝。,土地供應(yīng),價(jià)格快速上漲的主要原因有: 第一、需求旺盛。無錫緊鄰上海,素有小上海之稱,屬于長三角經(jīng)濟(jì)范圍。近年來,無錫經(jīng)濟(jì)受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射力度不斷增強(qiáng),城市魅力不斷提升,外來人口逐漸增多,加之適應(yīng)新城區(qū)建設(shè)的需要,拆遷量較大, 多種原因促進(jìn)了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求。 第二、有效供給不足。有效供給不足的表現(xiàn)一:土地開發(fā)時(shí)限較長,積壓量較大,造成房屋供給不足。據(jù)統(tǒng)計(jì),04-07年未開發(fā)土地共有1100萬,而07年土地供給只有400萬;有效供給不足的表現(xiàn)二:投機(jī)性需求增加。由于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不錯(cuò),無錫2007年初市場(chǎng)價(jià)格不高,升值潛力巨大

8、,所以許多投資者開始在無錫投資炒房,這在一定程度上減少了市場(chǎng)的有效供給;有效供給不足的表現(xiàn)三:供給結(jié)構(gòu)不能有效滿足市場(chǎng)需求。07年及以前120平米以上大面積戶型是無錫樓市的主力供給戶型,如果按照5000元/平米的單價(jià)計(jì)算,套總價(jià)在60萬以上,這在一定程度上限制了市場(chǎng)的剛性需求。 第三、開發(fā)成本增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),07年超過起拍價(jià)拍賣成功的土地,平均每宗超出起拍價(jià)部分是06年的6.4倍;隨著建筑行業(yè)不斷的規(guī)范及人們對(duì)居住要求的不斷提高,房屋本身的建筑成本增加幅度較大。 第四、行業(yè)助推。07年全國樓市呈現(xiàn)火熱的市場(chǎng)態(tài)勢(shì),對(duì)于無錫樓市,是一種行業(yè)帶動(dòng)和促進(jìn)。,2007樓市,無錫樓市07全年成交可謂量?jī)r(jià)雙高

9、,年度成交量再創(chuàng)歷史新高,較06年增加121.69萬平米,增幅達(dá)25%。 成交價(jià)格較06年增長8%左右。住宅成交價(jià)格漲幅較大。年末比年初增漲約1000元/平米(不含經(jīng)濟(jì)適用住房)。,2007年-2008年無錫市每月整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖,市場(chǎng)走勢(shì),2007年-2008年南長區(qū)住宅商品房平均月量?jī)r(jià)走勢(shì)圖,新政出臺(tái)后，成交量2008年明顯走低，5、6月小幅反彈后持續(xù)探底,2007年底住宅均價(jià)達(dá)到最高，之后量?jī)r(jià)齊跌, 5月和9月有小幅反彈,隨著國家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng), 無錫樓市受到的沖擊力度也較大,表現(xiàn)在08年上半年成交面積同比07年上半年下降26%,環(huán)比07年下半年下降42%。 精裝修房的市場(chǎng)供給量倍

10、數(shù)增加,在一定程度上帶動(dòng)了市場(chǎng)價(jià)格的上漲,08年上半年成交均價(jià)6007元/平米,同比去年同期上漲24%,環(huán)比去年下半年上漲17%。07年供銷兩旺的市場(chǎng)慣性延續(xù)到08年樓市,更多的表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲;此外,宏觀調(diào)控初期,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)樂觀的預(yù)期并沒有太大改變,這也是價(jià)格上漲的原因之一。,07年無錫樓市成交價(jià)格基本呈直線上漲趨勢(shì),而08年上半年成交價(jià)格則呈曲線上漲趨勢(shì)，這說明無錫樓市已經(jīng)受到宏觀政策的影響而悄然變化。 08年上半年無錫樓市月均成交2313套,較上年同期下降41%,月度數(shù)量變化幅度較大;月均成交29萬平米,較去年同期下降36%,自2月份起呈曲線上升趨勢(shì)。 往年9-10月份是每年

11、成交量最多的時(shí)候,其次是3-5月份。08年上半年無錫樓市成交量表現(xiàn)出的趨勢(shì)不同于以往規(guī)律,2-4月份樓市處于低迷的成交狀態(tài),成交面積低于26萬平米,5-6月開始復(fù)蘇,盡管不及去年同期,但總算保持在32萬平米以上。,2008年上半年交易總量概述,08年 上半年,2008年上半年成交量?jī)r(jià)趨勢(shì),與去年不同的是新區(qū)成交量比例減少,惠山區(qū)和濱湖區(qū)成交比例增加。上半年,僅惠山和濱湖成交量比例可達(dá)錫城樓市總量的55%以上,而06-07年占比較大的新區(qū),上半年僅有15%左右的市場(chǎng)份額。 結(jié)合年初對(duì)土地儲(chǔ)備量的統(tǒng)計(jì),濱湖區(qū)土地儲(chǔ)備占比達(dá)32%,這說明濱湖區(qū)將引領(lǐng)無錫樓市發(fā)展的新方向。,成交的各業(yè)態(tài)中,住宅所占比

12、例達(dá)75%左右,辦公成交比例依然較少，商業(yè)成交比例較去年第四季度增加10個(gè)百分點(diǎn)。 研究表明,對(duì)于行情的變化,長三角比珠三角要遲滯一段時(shí)間。本輪調(diào)控再次驗(yàn)證了這個(gè)結(jié)論,在去年底珠三角房地產(chǎn)發(fā)生較大變化之后約一個(gè)季度時(shí)間,無錫樓市對(duì)住宅的投資需求極速下降,與去年第四季度相比,住宅成交量有較大的降幅, 達(dá)11個(gè)百分點(diǎn)。 相對(duì)來說,辦公、商業(yè)等經(jīng)營性產(chǎn)品的投資價(jià)值凸顯了出來,成交量、價(jià)平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及城市綜合吸引力的不斷增強(qiáng),辦公、商業(yè)潛在的市場(chǎng)需求巨大,2008年上半年業(yè)態(tài)成交分析,2008年上半年區(qū)域成交分析,08年 上半年,紅星路,太湖大道,太湖廣場(chǎng),京杭大運(yùn)河,本案,項(xiàng)目分析,

13、項(xiàng)目地域圖,金星大廈,加油站,項(xiàng)目地塊,好美家,紅星路,從銷售力上：使本項(xiàng)目成為無錫有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷樓盤； 從價(jià)格上：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷概念上突破現(xiàn)有市場(chǎng)的價(jià)格瓶頸，加速回籠資金速度； 從競(jìng)爭(zhēng)上：塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)與熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品產(chǎn)異化和營銷差異化。,本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀為垃圾場(chǎng)，形象和風(fēng)水上都暫不被看好，消費(fèi)者會(huì)有心理障礙存在； 項(xiàng)目處于已經(jīng)急速發(fā)展、區(qū)域價(jià)值被大力挖掘的市場(chǎng)。按照目前的常規(guī)發(fā)展來看，推盤價(jià)格只能從屬于本區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格體系，在對(duì)市場(chǎng)方面的期望值上很難有較大突破； 同區(qū)域同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，若還陷入來自濱湖區(qū)、蠡湖新區(qū)的品牌樓盤的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)給本項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售帶來較大壓力，實(shí)

14、現(xiàn)項(xiàng)目最高目標(biāo)有難度。,項(xiàng)目背景事實(shí),期望結(jié)果,問題界定和結(jié)構(gòu)化分析,項(xiàng)目分析,片區(qū)資源,太湖廣場(chǎng)板塊位于無錫市南長區(qū),屬城市副中心區(qū)。面積67萬平米, 內(nèi)含湖島景區(qū)、生態(tài)公園、市圖書館等。地理位置極佳,風(fēng)景優(yōu)美。是無錫政治、文化、CBD中心。未來-年，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒔ǔ筛黝惿虅?wù)商業(yè)項(xiàng)目150萬M2、現(xiàn)代高檔住宅150萬M2，匯集家五星級(jí)酒店、幢超200米、30幢以上超百米建筑，以國際會(huì)展、現(xiàn)代商務(wù)、信息傳播、餐飲購物為主要功能。太湖廣場(chǎng)板塊，將建成融行政中心、商務(wù)中心、金融中心、經(jīng)濟(jì)中心四位為一體的無錫新城市。,結(jié)合南長區(qū)自身南北向布局的形態(tài)特征，構(gòu)建“雙十字”型的空間發(fā)展主軸，建設(shè)太湖

15、廣場(chǎng)商務(wù)中心，整合用地布局，形成“一心、一城、兩帶、三軸、六社區(qū)”的空間格局，以新城建設(shè)帶動(dòng)老城的更新發(fā)展。,無錫地產(chǎn)現(xiàn)狀特征1：大盤云集，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 無錫地產(chǎn)現(xiàn)狀特征2：品牌發(fā)展商(資本型)云集,新區(qū),中心區(qū),南長區(qū),南長區(qū):太湖廣場(chǎng)板塊。高品質(zhì)產(chǎn)品、生活配套成熟 代表樓盤：世貿(mào)國際公寓、時(shí)代國際、朗詩社區(qū) 主要客戶：行政企事業(yè)單位高管等城市中堅(jiān)階層， 市區(qū)私企老板，以及江陰、宜興等縣級(jí)市私營業(yè)主,中心區(qū)：老城情結(jié)，交通以及商業(yè)配套方便 代表樓盤：金科觀天下、愛家金河灣、常工城尚城、金科東方王榭 現(xiàn)售產(chǎn)品：高層、小高層為主,濱湖區(qū): 自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美 代表樓盤：萬科魅力之城、中海湖濱

16、一號(hào) 主要客戶：市內(nèi)改善性需求客戶，新區(qū)白領(lǐng)，企業(yè)中高管理人員、私營業(yè)主,一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)(太湖廣場(chǎng)板塊）,二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：濱湖區(qū),三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域外(新區(qū)、中心區(qū)）,新區(qū)：規(guī)劃前景，社區(qū)有一定規(guī)模 代表樓盤：萬科東郡、雷迪森酒店公寓、瑞城國際、長江國際 現(xiàn)售產(chǎn)品：主要以高層、小高層為主,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),濱湖區(qū),時(shí)代國際,世貿(mào)中心,爵士風(fēng)華,凱賓斯基,常發(fā) 清揚(yáng)御庭,潤華國際,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),朗詩未來之家,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),2008年區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品推盤量較大； 酒店式公寓除現(xiàn)售的世貿(mào)國際與前期的凱賓斯基外，基本上都走中小戶型路線； 在售的高層社區(qū)的品牌與規(guī)?；疇?zhēng)加?。?市場(chǎng)上的洋房產(chǎn)品，以萬科的情景洋房較為成熟。

17、,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷售速度趨緩,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng),濱湖區(qū)、新區(qū)因區(qū)位、資源、產(chǎn)品的相近性，與本項(xiàng)目也形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng),區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),價(jià)格分析,花園洋房,高層,酒店式公寓,9000-10000,14000-15000,競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀激烈； 現(xiàn)有市場(chǎng)，酒店式公寓產(chǎn)品戶型區(qū)間中的60-86平米的套間與120-130平米的三房競(jìng)爭(zhēng)激烈； 公寓類產(chǎn)品分為, 精裝修均價(jià)13000-17000元/平米，毛坯為800010000； 高層價(jià)格毛坯房為9000元/平米； 洋房產(chǎn)品7000-8000元/平米。,80008500,項(xiàng)目定價(jià)基礎(chǔ),本項(xiàng)目定價(jià)將受到同區(qū)域與相鄰片區(qū)

18、市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格的影響和制約,蘿卜狀無錫高端消費(fèi)數(shù)量龐大，支付能力強(qiáng),財(cái)富階層,中產(chǎn)階層,低收入,目標(biāo)客戶以無錫本地中高端客戶為主，其余來自無錫周邊區(qū)域，如江陰、宜興等地； 中產(chǎn)階層是無錫房地產(chǎn)主力購買人群； 無錫市藏富于民，財(cái)富階層廣布于市，數(shù)量龐大，支付能力強(qiáng)。,客戶分析,無錫中高端置業(yè)者屬于典型被引導(dǎo)型,無錫既是一座有千年歷史的江南古鎮(zhèn)，又是長三角活躍的外向型經(jīng)濟(jì)體 在這里，傳統(tǒng)中式建筑和歐式別墅都有龐大市場(chǎng)，得到追捧 在這里，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎被遺忘的傳統(tǒng)居住文化，一方面又渴望和期待來自異域的生活方式 在這里，人們一方面在潛意識(shí)維持市井的俗文化，一方面又對(duì)高雅西洋文化和藝術(shù)認(rèn)同和向往

19、 在這里，每個(gè)中產(chǎn)階級(jí)都對(duì)新鮮的事物充滿好奇和期待，價(jià)值觀和審美不斷得到?jīng)_擊和影響 在無錫，消費(fèi)者更需要的是引導(dǎo)，而不是迎合；更需要的是合理創(chuàng)新，而不是因循守舊,民族的VS國際的,傳統(tǒng)VS革新,市井VS風(fēng)雅,引導(dǎo)&創(chuàng)新,客戶群體,置業(yè)群體標(biāo)準(zhǔn)1： 資金儲(chǔ)備：50萬、年收入：1550萬,中端,中高端,高端,年收入50萬以上,客戶階層分析,中低端,年收入30-50萬,年收入1530萬,年收入15萬以下,越是高收入階層，其購房人群的比例越高； 針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的主流人群集中在1550萬元之間收入的人群，他們的購房特征成為我們重點(diǎn)研究的對(duì)象,客戶現(xiàn)狀,置業(yè)群體標(biāo)準(zhǔn)2： 來源：無錫價(jià)值感知第一輻射圈

20、層,客戶現(xiàn)狀,身份：主要為無錫政府高級(jí)官員與少量私營業(yè)主，同時(shí)包括無錫周邊區(qū)域，如宜興、江陰等地的異地置業(yè)客戶占35 關(guān)注點(diǎn)：景觀資源、區(qū)域規(guī)劃、生活圈層,無錫本地中高端客戶,長三角以外區(qū)域的客戶,無錫周邊及長三角區(qū)域的客戶,身份：國企與事業(yè)單位的中高層管理人員，大學(xué)城工作的教師，中小型私企老板以及在新區(qū)工作的白領(lǐng)，占55 關(guān)注點(diǎn)：注重居住舒適度、總價(jià)、社區(qū)配套、安全,身份：全國范圍內(nèi)致富階層，占10 關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品稀缺，資源擁有、注重項(xiàng)目品質(zhì),客戶現(xiàn)狀,置業(yè)群體標(biāo)準(zhǔn)3： 關(guān)注要素：區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)和生活環(huán)境,客戶現(xiàn)狀,客戶現(xiàn)狀,置業(yè)群體代表1： 以無錫本地小私營業(yè)主為標(biāo)簽，包括企事業(yè)單位等中

21、高層管理人員，企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)，個(gè)體小老板,客戶素描,特征總結(jié)： 區(qū)位價(jià)值 產(chǎn)品品質(zhì) 生活環(huán)境,Opinion觀點(diǎn),Interest興趣,Action活動(dòng),客戶素描,置業(yè)群體代表2： 無錫政府高級(jí)官員、中型私營業(yè)主，江陰、宜興等地私企業(yè)老板,客戶素描,Opinion觀點(diǎn),Interest興趣,Action活動(dòng),特征總結(jié)： 區(qū)位價(jià)值 景觀資源 產(chǎn)品品質(zhì) 追求生活質(zhì)量,客戶現(xiàn)狀,置業(yè)群體代表3： 除周邊城市以外與無錫有生意往來的長三角的企業(yè)高層管理人員、中大型私企業(yè)主,客戶素描,Opinion觀點(diǎn),Interest興趣,Action活動(dòng),特征總結(jié)： 資源擁有 產(chǎn)品稀缺 注重品牌 有投資需求,客戶現(xiàn)狀,

22、客戶 攻略,區(qū)域發(fā)展論壇聚集政府高層與行業(yè)巨人論道,精神氣質(zhì)圈子意見領(lǐng)袖，集體活動(dòng)，并成為“精神貴族”的積分標(biāo)志，賦以與購房相關(guān)的優(yōu)惠措施,客戶需求的定制化產(chǎn)品價(jià)值提升尊貴客戶服務(wù)體系,參與和分享及時(shí)通訊工具的全線投入定期的團(tuán)體性活動(dòng),社會(huì)責(zé)任感社會(huì)的中流砥柱，公益活動(dòng)誠信行動(dòng)制定游戲規(guī)則,客戶攻略,人文大講堂邀請(qǐng)文化明星偶像（例如于丹、易中天等）講課,主打客戶關(guān)注點(diǎn),產(chǎn)品研究,項(xiàng)目產(chǎn)品： 東向一線面向京杭運(yùn)河，地標(biāo)性建筑，高檔社區(qū),產(chǎn)品研究,略,價(jià)值體系,區(qū)域價(jià)值(無錫新城市CBD價(jià)值) 絕版區(qū)位無錫新城市富人區(qū) 生態(tài)配套高檔商業(yè)配套設(shè)施 規(guī)劃CBD規(guī)劃前景,營銷價(jià)值強(qiáng)勢(shì)營銷下的推廣、展示策

23、略,項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)位、資源、產(chǎn)品 生態(tài)資源東向一線京杭運(yùn)河，南向太湖大道，開闊景觀與視野資源 頂級(jí)產(chǎn)品線高檔商務(wù)社區(qū) 豐富產(chǎn)品線 酒店式公寓 觀景高層 花園洋房 高端配套星級(jí)、酒店頂級(jí)會(huì)所、商業(yè)街,金星睦鄰中心地塊項(xiàng)目的價(jià)值體系,產(chǎn)品價(jià)值,產(chǎn)品品質(zhì)提升建議： 流行元素極致化適度吸引眼球有效控制成本,品質(zhì)提升,物業(yè)管理聘請(qǐng)國際知名物業(yè)管理公司,配套設(shè)施,智能化設(shè)備,管道純凈水系統(tǒng),室內(nèi)采暖系統(tǒng),指紋門鎖,家庭智能控制系統(tǒng),小區(qū)一卡通系統(tǒng),彩色可視對(duì)講系統(tǒng),光纖入戶,價(jià)值提升,1,聘請(qǐng)國際知名物業(yè)管理公司 要求：客戶積累期介入，針對(duì)不同客戶群體提供35套服務(wù)計(jì)劃和方案,配套采暖系統(tǒng)混凝土采暖制冷子系統(tǒng)

24、 要求：樣板房體驗(yàn)工程展示,案例：北京鋒尚國際公寓、南京鋒尚 每層樓板內(nèi)預(yù)埋聚丁烯（PB）盤管 管道內(nèi)循環(huán)水溫度夏季20度，冬季28度 采用先進(jìn)的保溫隔熱“外圍護(hù)系統(tǒng)”和“混凝土制冷采暖”溫控技術(shù)，是目前國際上成熟的、節(jié)能環(huán)保的室溫調(diào)控技術(shù)； 它依靠低溫輻射而非對(duì)流方式營造室內(nèi)舒適溫度，溫度范圍控制在2026度之間； 溫度均勻分布、無風(fēng)感噪音、不占用面積； 被譽(yù)為灰色黃金的預(yù)埋PB管道，與建筑同壽命、免維護(hù),依靠循環(huán)水調(diào)節(jié)溫度從而調(diào)節(jié)房間溫度,2,配套管道凈水系統(tǒng) 要求：樣板房體驗(yàn)工程展示,在小區(qū)內(nèi)或單幢高層內(nèi)實(shí)施管道純凈水系統(tǒng)工程：即以該地區(qū)的自來水或地下水為水源，將自來水或地下水經(jīng)過設(shè)在小

25、區(qū)內(nèi)地面或高層樓頂?shù)乃幚頇C(jī)房進(jìn)行深度處理后，成為可直接生飲的飲用水，然后通過專設(shè)的飲用水輸送管網(wǎng)直接輸送到每一居民家中，使居民在自己家中打開龍頭即可直接飲用。,2,3,智能化建議指紋門鎖 要求：客戶積累期介入，針對(duì)不同客戶群體提供35套服務(wù)計(jì)劃和方案,案例：香蜜湖1號(hào) 作用：由于指紋唯一性，可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性及安全性 品牌推薦： 同濟(jì)斯瑪特奇系列產(chǎn)品 價(jià)格：6500元/套 臺(tái)灣SYRIS系列 價(jià)格：12000元/個(gè),3,智能化建議家庭智能控制系統(tǒng) 要求：銷售同時(shí)系統(tǒng)演示,TREND卓靈 (Trend Control Systems Limited) 是Honeywell霍尼韋爾自動(dòng)化控制

26、系統(tǒng)集團(tuán)（Automation and Control Solutions - ACS）成員，TREND卓靈系統(tǒng)在智能化樓宇自控領(lǐng)域一直處于技術(shù)領(lǐng)先的地位 作用：智能控制系統(tǒng)能將燈光、空調(diào)、音響、電視等家電系統(tǒng)及車庫管理系統(tǒng)、安保系統(tǒng)集合于一個(gè)智能控制盒中， 能夠達(dá)到遠(yuǎn)程遙控、安全保障、減少控制面板及美觀等作用。 推薦品牌：美國Honeywell霍尼韋爾TREND卓靈智能控制系統(tǒng),3,3,德國品牌108年五星級(jí)酒店凱賓斯基大飯店 世界最大景觀廣場(chǎng)，67萬平米太湖廣場(chǎng) 無錫第一高度，50層無錫新興地標(biāo) 世界首富御用設(shè)計(jì)師所在加拿大 F&K 國際設(shè)計(jì)集團(tuán) 無錫/上海，兩大貴賓接待處,100多年來僅

27、有的凱賓斯基酒店之上的商務(wù)行宮,頂級(jí)品牌嫁接 / 絕對(duì)價(jià)值宣揚(yáng) / 高端定位 / 長三角跨域營銷 締造無錫第一,1、無錫凱燕環(huán)球中心頂級(jí)品牌嫁接,典型案例,五星級(jí)世貿(mào)大飯店 世貿(mào)中心協(xié)會(huì)，貿(mào)易界的“聯(lián)合國” 世界名品石材、窗體、門、智能系統(tǒng) 貝爾高林世界級(jí)景觀大師許大絢、PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所梁景華力作,占據(jù)無錫CBD核心位置 / 世貿(mào)中心協(xié)會(huì)資源 / 高端定位 /城市地標(biāo)無錫的 世界的,2、無錫世界貿(mào)易中心CBD新一代中心樓王,典型案例,位于濱湖新城的萬科 魅力之城和 順馳 天鵝湖，是無錫大規(guī)模住宅社區(qū)的代表,順馳 天鵝湖,萬科 魅力之城,典型案例,萬科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒適

28、居住，充分營造城市氛圍,魅力之城的三張牌,區(qū)位交通牌：濱湖新城將成為無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)。干道、6條輕規(guī) 復(fù)合社區(qū)牌：將居住、教育、就業(yè)、旅游等功能復(fù)合在一起 太湖山水城旅游區(qū) 醞釀中的市新行政中心 文化：保留 一兩所百年民居、建立歷史文化博物館 教育：太湖中學(xué)。在社區(qū)教育、遠(yuǎn)程教育、圖書館共建等方面與無錫大學(xué)城密切合作 生活方式牌：開放式社區(qū)，新市鎮(zhèn)主意，倡導(dǎo)重建社區(qū)公共價(jià)值和鄰里關(guān)系,區(qū)位交通,復(fù)合社區(qū),生活方式,舒適居住， 營造城市氛圍,項(xiàng)目原型來自日本幕張新城，借鑒其高度融合城市中心功能和舒適居住功能、注重營造城市氛圍的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn) VANKE,典型案例,魅力之城以日本千葉幕張新城為標(biāo)桿，旨在打造現(xiàn)代化綜合城市和次區(qū)域中心，現(xiàn)代性和綜合性是其本質(zhì)特征,幕張新城處于成田國際機(jī)場(chǎng)和東京的中間地帶，是東京地帶長期宏偉發(fā)展的焦點(diǎn)。 跨國公司總部所在地 會(huì)展中心 繁華的工商業(yè)區(qū)