萬科房地產(chǎn)公司成本管理六控制

1、房地產(chǎn)公司成本管理六控制2009-10-21清華領(lǐng)導力培訓顧偉京房地產(chǎn)公司成本管理方面加強資金管理，增加資金控制的計劃性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國家稅收政策信息，進行稅收籌劃，爭取合理的低稅務(wù)成本。筆者對房地產(chǎn)公司做過深入的調(diào)查， 也親自做過地產(chǎn)項目， 大部分地產(chǎn)商最頭疼的是成本管理， 因為這直接關(guān)系到他們的利潤， 而地產(chǎn)企業(yè)成本管理所具有的特性（ 6 特性）與問題（ 6 問題）導致了成本管理的難度增加， 所以研究 房地產(chǎn)公司成本管理 也就成為房地產(chǎn)企業(yè)勢在必行的一項重要工作。 房地產(chǎn)公司成本 管理基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、 營銷成本、管理費用和 財務(wù)費用六大部分，其中

2、，土地成本和工程成本所占比較比重較大， 合計可達 75%90% （部分學者認為是 80%-90%,個人認為前期費用與營銷成本的比重有較大的變化空間，故而會使土地成本與工程成本的下限達到 75%），土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小， 而工程成本、營銷成本因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大，前期費用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，同時也應(yīng)關(guān)注前期費用和營銷成本的控制。 下面將對上述六大項成本的控制要點進行詳細研究。1. 土地成本1 / 7土地成本的控制要點應(yīng)重點關(guān)注項目前期的可行性研究和合作方的調(diào)查，保證土地成本支出的可行性， 同時也應(yīng)關(guān)注一些市政費用的支

3、出。在可行性研究時， 應(yīng)該深入調(diào)研， 對項目信息和市場信息以及編寫可行性研究報告時嚴加控制。在新征土地時，應(yīng)通過建立科學的土地評估體系、投標評審、確定合理報價、爭取政府優(yōu)惠等方法來控制征地費用。 通過在法律范圍內(nèi)盡量控制費用的方法來控制拆遷安置費用。 通過公司的工程管理體系來控制自建部分的市政費用。 通過與政府溝通協(xié)商來控制政府部分的市政費用。在合作開發(fā)時，應(yīng)通過開展盡職調(diào)查，減少操作風險；合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的； 付款總額、付款時間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數(shù)等手段來進行成本控制。2. 前期費用前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設(shè)計費用等，其本身成

4、本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達80%的成本支出，因2 / 7此，該階段除了關(guān)注前期費用本身的支出外， 更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確定，材料設(shè)備的選型。在報批階段，應(yīng)通過開展社會公關(guān)，爭取政策優(yōu)惠，合理提高容積率來控制報批報建費用。在設(shè)計單位采購階段， 應(yīng)制定采購方式選擇規(guī)則， 明確各類設(shè)計應(yīng)采取的采購方式， 根據(jù)各類供應(yīng)商進場計劃制定采購計劃， 提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查。并建立合格供方名錄、 可試用供方名錄和不合格供方名錄， 不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍， 入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng)導審核。在概念設(shè)計

5、和方案設(shè)計階段， 要求設(shè)計輸入充分，收集項目概況、規(guī)劃要點、產(chǎn)品定位報告、 成本測算等資。盡可能的采取招標方式選取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供 3 個以上的方案供選擇。 組成評審小組，對方案進行評審、確定，分管副總審核，總經(jīng)理最終審批。并根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案也應(yīng)提前確定。在擴初設(shè)計階段， 應(yīng)限額設(shè)計， 制定擴初設(shè)計限額和成本控制建議并組織評審會。還應(yīng)根據(jù)擴初設(shè)計方案和設(shè)備選型等因素對建安成本作出概算。3 / 7在施工圖設(shè)計階段， 應(yīng)采用限額設(shè)計， 制定施工圖設(shè)計限額和成本控制建議并組織評審會通過， 促使設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量， 降低工程費用。嚴格評審，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要

6、的設(shè)計變更?；徎ズ?，明確修改意見，設(shè)計洽商。關(guān)注預(yù)算與概算的差異。3. 工程成本工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重， 在施工階段應(yīng)重點關(guān)注采購成本的支出和工程變更成本的支出。在材料進場計劃方面應(yīng)考慮招標采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期。在施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購時應(yīng)制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計應(yīng)采取的采購方式。 根據(jù)各類供應(yīng)商進場計劃制定采購計劃，提前準備， 為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查。建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍， 外來單位組織嚴格資格預(yù)審?fù)ㄟ^后方可入圍，入圍單位由公司高層確認， 尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng)導

7、審核。嚴格招標文件審核， 由招標小組評審確定招標文件。招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方， 遵循技術(shù)標書優(yōu)先經(jīng)濟標書。 議標、4 / 7直接委托項目由部門會簽、 分管副總審批確定供方， 名錄外單位由總經(jīng)理審批確認供方在材料設(shè)備供應(yīng)方面， 在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，多方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量，注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗收。在設(shè)計變更方面， 設(shè)計部門統(tǒng)一收集設(shè)計變更的信息， 組織相關(guān)進行設(shè)計變更論證。 設(shè)計變更由預(yù)算部門測算， 根據(jù)變更額度履行相關(guān)審批手續(xù)后才能進行變更。在現(xiàn)場簽證時， 應(yīng)由項目現(xiàn)場工程師嚴加審核簽證，認定確需發(fā)生。預(yù)算工程師對簽證工程預(yù)算進行復(fù)核，確保合理低支付。

8、并 根據(jù)預(yù)算額度大小分級審批。 還應(yīng)組織復(fù)查施工單位簽證執(zhí)行情況。在付款階段，嚴格按合同、按工程進度支付工程款。材料款應(yīng)確定合理的預(yù)付款額度控制，保修款控制不低于合同額 5%。4. 營銷成本營銷階段的操作會直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付，因此，在此結(jié)算除了關(guān)注營銷本身所產(chǎn)生的費用控制，還應(yīng)有營銷管理的長線考慮。5 / 7在營銷方案階段， 應(yīng)合理確定營銷預(yù)算并進行動態(tài)控制； 在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷售政策， 方案超預(yù)算時進行例外管理，嚴格審批；推廣方案結(jié)束后進行總結(jié)分析。在現(xiàn)場費用方面，應(yīng)對 現(xiàn)場宣傳資料、包裝費、模型、展銷費等制定費用支出標準，建立超額審批制度。在銷售合同方

9、面， 嚴格執(zhí)行合同樣本審批程序， 請專業(yè)法律人員出具意見， 對有關(guān)補充條款、設(shè)計變更的承諾、保修期和質(zhì)量補償?shù)某兄Z重點審核。在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質(zhì)量補償，對于晚交房的要按原因分類處理，與施工隊洽商延長保修期等。在廣告公司、媒體采購方面，審核廣告公司的資質(zhì)、媒體的有效性。應(yīng)加強營銷類供應(yīng)商管理， 嚴格執(zhí)行公司采購流程， 并進行廣告、媒體投放后評估分析。5. 管理費用管理費用的控制主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)公司 的日常行政管理費用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識，以責任成本和6 / 7成本支出標準的形式進行約束， 比如行政費用支出應(yīng) 根據(jù)公司實際情況，建立合理的成本費用支出標準， 嚴格按費用支出審批程序執(zhí)行成本費用的審批； 考核部門行政費用支出，