智能小區(qū)推廣方案

1、智能化小區(qū)系統(tǒng)建設內容推廣方案湖南星谷科技有限公司2012年2月24日目 錄第一章公司簡介2第二章系統(tǒng)概述32.1概念32.2發(fā)展背景32.3系統(tǒng)構成4第三章系統(tǒng)功能介紹43.1樓宇對講系統(tǒng)43.2視頻監(jiān)控系統(tǒng)63.3停車管理系統(tǒng)73.4三網(wǎng)融合系統(tǒng)93.5周界報警系統(tǒng)123.6電子巡更系統(tǒng)133.7LED信息發(fā)布系統(tǒng)143.8門禁管理系統(tǒng)143.9遠程抄表系統(tǒng)153.10物業(yè)管理系統(tǒng)163.11綜合布線系統(tǒng)193.12背景音樂與廣播系統(tǒng)213.13視頻會議系統(tǒng)223.14智能家居系統(tǒng)23第四章系統(tǒng)總結25第一章 公司簡介湖南星谷科技成立于2007年4月，注冊資本500萬元，是一家專業(yè)從事移動

2、流媒體技術研發(fā)、推廣、服務及智能樓宇、智能小區(qū)、智能家居、安防工程設計、施工于一體的高科技弱電工程企業(yè)，公司依托青島海爾和北京星谷在全球領先的網(wǎng)絡智能化技術和移動流媒體技術，力求不斷創(chuàng)新和高效、專業(yè)化的服務來推動湖南市場網(wǎng)絡智能產(chǎn)品和移動流媒體技術的發(fā)展，并與中國電信湖南分公司、湖南有線長沙網(wǎng)絡有限公司、中國聯(lián)通、中國網(wǎng)通、中國中信通信等大型網(wǎng)絡運營商建立緊密配合的合作伙伴關系，爭創(chuàng)智能化系統(tǒng)解決方案和流媒體業(yè)務在湖南市場龍頭企業(yè)地位。公司擁有一支高素質的專業(yè)人才隊伍，本著“資源共享、 合作多贏”的發(fā)展原則，為政府、行業(yè)、運營商及家庭提供完整的智能化系統(tǒng)解決方案和專業(yè)的技術支持服務。公司通過三

3、年時間的努力，已獲得由湖南省公安廳技防辦頒發(fā)的安全技術防范工程設計、施工一級資質證書，湖南省建設廳頒發(fā)的建筑智能化工程專業(yè)承包叁級資質，信息產(chǎn)業(yè)廳計算機系統(tǒng)集成工程設計、施工三級資質證書。北京聯(lián)合智業(yè)認證有限公司頒發(fā)的ISO9001：2008質量管理體系認證證書及安全生產(chǎn)許可證。第二章 系統(tǒng)概述2.1 概念智能化小區(qū)是指通過利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡技術、計算機技術、自動控制技術、IC卡技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，建立一個由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及家居智能化組成的三位一體住宅小區(qū)服務和管理集成系統(tǒng)，使小區(qū)與每個家庭能達到安全、舒適、溫馨和便利的生活環(huán)境。2.2 發(fā)

4、展背景隨著信息技術的發(fā)展和人們對居住環(huán)境要求的提高，20世紀80年代的中后期，國際社會把智能大廈的概念推向了住宅，形成了“智能住宅（Smart Home）”的概念，而我國則結合居民小區(qū)發(fā)展的實際情況，在20世紀90年代中期提出了“智能化住宅小區(qū)”的新理念。通過對小區(qū)建筑群四個基本要素：結構、系統(tǒng)、服務、管理及它們之間內在關聯(lián)進行綜合優(yōu)化，對居住小區(qū)進行智能化的綜合統(tǒng)一管理，實現(xiàn)小區(qū)安全、舒適、方便、快捷的家居環(huán)境。1999年建設部發(fā)布的全國居住小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則（試用）中對住宅小區(qū)智能化作了如下描述：“住宅小區(qū)智能化是指依靠先進的設備和科學的管理，利用計算機及相關的高新科

5、技，將傳統(tǒng)的土木建筑與計算機技術、自動控制技術以及信息技術相結合，將一定地域范圍內的居民住宅分別對其使用功能進行智能化，從而達到節(jié)約能源，降低人工成本，提高住宅小區(qū)的物業(yè)管理、安防以及信息服務等方面的自動化程度，為小區(qū)住戶提供安全、舒適、方便、快捷的家居環(huán)境。2005年建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心頒布的居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與技術導則明確指出：“居住小區(qū)智能化系統(tǒng)總體目標是：通過采用現(xiàn)代信息傳輸技術、網(wǎng)絡和信息集成技術，進行精密設計、優(yōu)化集成、精心建設，提高住宅高新科技含量和居住環(huán)境水平，以滿足居民現(xiàn)代居住生活的要求。2.3 系統(tǒng)構成智能小區(qū)包含的系統(tǒng)有綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話交換機系

6、統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、防盜和聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)、集中抄表系統(tǒng)、小區(qū)能源管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡接入、停車管理系統(tǒng)、公共廣播背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、LED信息發(fā)布系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、小區(qū)電子商務系統(tǒng)等，少數(shù)智能小區(qū)的高層項目、會所、運動中心還應用了樓宇自控系統(tǒng)。第三章 系統(tǒng)功能介紹3.1 樓宇對講系統(tǒng)隨著居民住宅的不斷增加，小區(qū)的物業(yè)管理就顯得日趨重要。其中訪客登記及值班看門的管理方法已不適合現(xiàn)代管理快捷、方便、安全的需求。樓宇對講系統(tǒng)是由各單元門口安裝的單元門口機、防盜門，小區(qū)總控中心的物業(yè)管理總機、樓宇出入口的對講主機、電控鎖、閉門器及用戶家中的可視對講分機通過專用網(wǎng)絡組成。以實

7、現(xiàn)訪客與住戶對講，住戶可遙控開啟防盜門，各單元梯口訪客再通過對講主機呼叫住戶，對方同意后方可進入樓內，從而限制了非法人員進入。同時，若住戶在家發(fā)生突發(fā)事件，可通過該系統(tǒng)通知物業(yè)保安人員以得到及時的支援和處理。樓宇對講系統(tǒng)分為模擬對講系統(tǒng)與數(shù)字對講系統(tǒng)，其中模擬對講又分非可視對講系統(tǒng)與可視對講系統(tǒng)（包含黑白可視對講與彩色可視對講），隨著社會的迅速發(fā)展數(shù)字樓宇對講系統(tǒng)已成為目前大中型城市的主流產(chǎn)品。數(shù)字樓宇對講的主要優(yōu)勢與功能特點：數(shù)字樓宇對講系統(tǒng)基于TCP/IP的數(shù)字傳輸協(xié)議，具有傳輸質量好無距離限制，施工簡單只需要布一條UTP5E的雙絞線，節(jié)省了線材及施工成本。 采用強大的DSP數(shù)字信號處理器

8、 采用穩(wěn)定的嵌入式操作系統(tǒng) 采用MPEG4、H.264、H.263等強大的視頻壓縮技術，提高視頻通話效果 根據(jù)網(wǎng)絡帶寬自動調節(jié)視頻傳輸?shù)拇a流大小，保證可視對講的順暢 音視頻同步傳輸，可實現(xiàn)雙向可視對講 局域網(wǎng)分層，將最大可能發(fā)生的事件集中在一個局域網(wǎng)子層 組播技術，減少不必要的網(wǎng)絡數(shù)據(jù)傳輸 網(wǎng)絡帶寬資源的統(tǒng)一管理，傳輸設備具有流量控制與優(yōu)先管理，終端設備具有網(wǎng)絡變化處理能力。數(shù)字樓宇對講系統(tǒng)拓撲圖3.2 視頻監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)是由攝像機、傳輸線路、控制設備、顯示設備、錄像存儲5大部分組成。攝像機通過同軸視頻電纜將視頻圖像傳輸?shù)娇刂浦鳈C，控制主機再將視頻信號分配到各監(jiān)視器及錄像設備，同時可將需要傳

9、輸?shù)恼Z音信號同步錄入到錄像機內。 通過控制主機，操作人員可發(fā)出指令，對云臺的上、下、左、右的動作進行控制及對鏡頭進行調焦變倍的操作，并可通過控制主機實現(xiàn)在多路攝像機及云臺之間的切換。利用特殊的錄像處理模式，可對圖像進行錄入、回放、處理等操作，使錄像效果達到最佳。為了更好的保護財產(chǎn)及小區(qū)的安全, 根據(jù)小區(qū)用戶實際的監(jiān)控需要，一般都會在小區(qū)周邊、大門口、住宅單元門口、物業(yè)管理中心、機房、地下停車場、電梯內等重點部位安裝攝像機。監(jiān)控系統(tǒng)將視頻圖像監(jiān)控,實時監(jiān)視,多種畫面分割,多畫面分割顯示,云臺鏡頭控制,打印等功能有機結合的新一代監(jiān)控系統(tǒng)，同時監(jiān)控主機自動將報警畫面紀錄,做到及時處理,提高了保衛(wèi)人員

10、的工作效率并能及時處理警情，能有效的保護小區(qū)財產(chǎn)和人員的安全,最大程度的防范各種入侵,提高處理各種突發(fā)事件的反映速度,給保衛(wèi)人員提供一個良好的工作環(huán)境,確保整個小區(qū)的安全。系統(tǒng)的功能特點： 可錄制各點的視頻錄像以備安防查用 有效保證人員流動現(xiàn)場的安全規(guī)范操作 加強小區(qū)周邊圍墻防范可以清晰的觀測到車輛出入的具體細節(jié) 可以對大門口人員流動情況進行監(jiān)控 為進一步滿足社會經(jīng)濟發(fā)展與人們文明生活的高標準要求，創(chuàng)造一個安全、舒適、溫馨、高效的生活環(huán)境，并根據(jù)各種不同小區(qū)的需要，從小區(qū)的具體實際出發(fā)，做到配置合理，留有擴展余地，技術先進，性能價格比高，確保系統(tǒng)性能高質量，高可靠性。視頻監(jiān)控系統(tǒng)拓撲圖3.3

11、停車管理系統(tǒng) 系統(tǒng)簡介停車場管理系統(tǒng)是指基于現(xiàn)代化電子與信息技術，在小區(qū)的出入口處安裝自動識別裝置，通過非接觸式卡或車牌識別來對出入此區(qū)域的車輛實施判斷識別、準入/拒絕、引導、記錄、收費、放行等智能管理，其目的是有效的控制車輛的出入，記錄所有詳細資料并自動計算收費額度，實現(xiàn)對場內車輛與收費的安全管理。停車場管理系統(tǒng)集感應式智能卡技術、計算機網(wǎng)絡、視頻監(jiān)控、圖像識別與處理及自動控制技術于一體，對停車場內的車輛進行自動化管理，包括車輛身份判斷、出入控制、車牌自動識別、車位檢索、車位引導、會車提醒、圖像顯示、車型校對、時間計算、費用收取及核查、語音對講、自動?。ㄊ眨┛ǖ认盗锌茖W、有效的操作。這些功能

12、可根據(jù)用戶需要和現(xiàn)場實際靈活刪減或增加，形成不同規(guī)模與級別的豪華型、標準型、節(jié)約型停車場管理系統(tǒng)和車輛管制系統(tǒng)。系統(tǒng)應用隨著科技的進步和人類文明的發(fā)展停車場無論是從外形、功能、操作方面都有跨越式的改進，國內目前最薄的停車場管理系統(tǒng)達到令人驚訝的170MM的厚度，而且配備雙發(fā)卡模式和雙倍卡量來降低故障率。 智能停車場管理系統(tǒng)在住宅小區(qū)、大廈、機關單位的應用越來越普遍。而人們對停車場管理的要求也越來越高，智能化程度也越來越高，使用更加方便快捷，也給人類的生活帶來了方便和快樂。不僅提高了現(xiàn)代人類的工作效率，也大大的節(jié)約了人力物力，降低了公司的運營成本，并使得整個管理系統(tǒng)安全可靠。包括車輛人員身份識別

13、、車輛資料管理、車輛的出入情況、位置跟蹤和收費的管理等等。系統(tǒng)主要設備停車場管理系統(tǒng)配置包括停車場控制器、自動吐卡機、遠程遙控、遠距離卡讀感器、感應卡（有源卡和無源卡）、自動道閘、車輛感應器、地感線圈、通訊適配器、攝像機、傳輸設備、停車場系統(tǒng)管理軟件等。系統(tǒng)示意圖3.4 三網(wǎng)融合系統(tǒng)三網(wǎng)融合簡介所謂“三網(wǎng)融合”，就是指電信網(wǎng)、廣播電視網(wǎng)和計算機通信網(wǎng)的相互滲透、互相兼容、并逐步整合成為全世界統(tǒng)一的信息通信網(wǎng)絡。2010年，根據(jù)工信部聯(lián)通【2010】105號文件，關于推進光纖寬帶網(wǎng)絡建設（FTTH）的意見，光纖寬帶產(chǎn)業(yè)作為當前信息產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快、發(fā)展空間最大的產(chǎn)業(yè)之一，電信企業(yè)要按照國家有關規(guī)定

14、和技術規(guī)范開展光纖網(wǎng)絡建設，積極采取多種模式、以需求為導向，以光纖盡量靠近用戶為原則，加快光纖寬帶接入網(wǎng)絡部署，新建區(qū)域直接部署光纖寬帶網(wǎng)絡，已建區(qū)域加快光進銅退的網(wǎng)絡改造。有條件的商務樓宇、園區(qū)和住宅小區(qū)直接實施光纖到樓、光纖到辦公室、光纖到戶，加強光纖寬帶網(wǎng)絡的共建共享和有效利用，積極推進三網(wǎng)融合。到2011年，光纖寬帶端口超過8000萬，城市用戶接入能力平均達8兆比特每秒以上，農(nóng)村用戶接入能力平均達2兆比特每秒，商業(yè)樓宇用戶基本實現(xiàn)100兆比特每秒的接入能力，三年內光纖寬帶網(wǎng)絡建設投資超過1500億元，新增寬帶用戶超過5000萬。三網(wǎng)融合帶來的好處1、節(jié)約成本 由電信公司主要投資建設或改

15、造小區(qū)網(wǎng)絡和小區(qū)應用平臺，為開發(fā)商大大節(jié)省了小區(qū)信息化建設成本和物業(yè)平臺建設費用。同時，電信提供平臺維護，大大降低系統(tǒng)的維護成本。2、提升管理效率系統(tǒng)設計從物業(yè)管理公司的需求出發(fā)，通過社區(qū)一卡通應用、小區(qū)服務平臺的建設，可實現(xiàn)多項功能的整合，大大提高物業(yè)管理的水平和效率。3、提升樓盤品質和口碑現(xiàn)代化的智慧社區(qū)產(chǎn)品的應用，可提升樓盤的品位和檔次，通過使用功能強大的全數(shù)字產(chǎn)品，可以加深業(yè)主對樓盤的整體印象。4、方便與業(yè)主溝通智慧社區(qū)簡捷方便的電子通知功能和信息發(fā)布，提高物業(yè)管理工作效率，與小區(qū)用戶便利溝通。三網(wǎng)融合方案1、光纖到戶方案（1）光纖到戶（FTTH）解決方案基于FTTH網(wǎng)絡，為整個小區(qū)提

16、供數(shù)據(jù)、語音、CATVJ視頻業(yè)務、高清互動點播等業(yè)務，實現(xiàn)三網(wǎng)融合和全業(yè)務高速接入。采用分光器樓道分散設置，組網(wǎng)方式如下圖所示： （2）入戶方案光纜入戶到家庭信息箱，并向業(yè)主提供二次裝修信息點（電話點、寬帶點、電視點）布放指引，指導用戶進行個性化二次裝修。2、ITV介紹（1）ITV應用廣泛（2）ITV電視新看法（3）ITV內容精彩紛呈3.5 周界報警系統(tǒng)隨著現(xiàn)代科學技術的發(fā)展，周界報警系統(tǒng)成了智能小區(qū)必不可少的一部分，是小區(qū)安全防范的第一道防線。為了保障住戶的財產(chǎn)及人身安全，迅速而有效的禁止和處理突發(fā)事件，在小區(qū)周邊的非出入口和圍欄處安裝紅外對射裝置，組成不留死角的防非法跨越報警系統(tǒng)。 一旦有

17、人非法闖入，遮斷紅外射束，就會立即產(chǎn)生報警信號傳到小區(qū)管理中心，并可通過與小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動，自動將現(xiàn)場的攝像機對準報警信號現(xiàn)場，同時在監(jiān)控中心的顯示屏上彈出現(xiàn)場畫面，對現(xiàn)場所發(fā)生的事上進行錄像存儲。為了加強系統(tǒng)的可靠性，防止誤報，本方案建議采用四光束紅外對射或電子柵欄，有效的避免由于樹枝、雜物、小鳥、小動物、暴風雨等原因對控測器的影響，同時保證任何較大物體和人的非法翻越。報警系統(tǒng)的主要設備包括：報警主機、操作鍵盤、聲光報警器、接警電腦、紅外測探器、紅外對射等設備。報警系統(tǒng)拓撲圖3.6 電子巡更系統(tǒng)傳統(tǒng)的巡檢制度的落實主要依靠巡邏人員的自覺性，管理者對巡邏人員的工作質量只能做定性評估，容易

18、使巡邏流于形式，因此急需加強工作考核，改變傳統(tǒng)手工表格，對巡邏人員監(jiān)督不力的管理方式。電子巡檢系統(tǒng)可以很好地解決這一難題，使人員管理更科學化和準確。將巡更點安放在巡邏路線的關鍵點上，保安在巡邏的過程中用隨身攜帶的巡更棒讀取自己的人員點，然后按線路順序讀取巡更點，在讀取巡更點的過程中，如發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件可隨時讀取事件點，巡更棒將巡更點編號及讀取時間保存為一條巡邏記錄。定期用通訊座（或通訊線）將巡更棒中的巡邏記錄上傳到計算機中。管理軟件將事先設定的巡邏計劃同實際的巡邏記錄進行比較，就可得出巡邏漏檢、誤點等統(tǒng)計報表，通過這些報表可以真實的反映巡邏工作的實際完成情況。電子巡更系統(tǒng)的組成及特點巡更系統(tǒng)包括：

19、巡更棒、通訊座、巡更點、人員點（可選）、事件本（可選）、管理軟件（單機版、互聯(lián)巡更版、網(wǎng)絡版）等主要部分。一個管理中心可配一臺USB通訊座、一套管理軟件、數(shù)個巡檢器、多個地點鈕、人員鈕可選配（用于區(qū)分巡檢人員，每人一個）。電子巡更系統(tǒng)分類：接觸式電子巡更系統(tǒng)、感應式電子巡更系統(tǒng)、在線式電子巡更系統(tǒng)、GPS電子巡更系統(tǒng)、GPRS巡更系統(tǒng)。3.7 LED信息發(fā)布系統(tǒng)LED信息發(fā)布系統(tǒng)(既LED數(shù)字媒體控制系統(tǒng)-DigiControl系統(tǒng)）是一套專業(yè)化的數(shù)字媒體遠程播放控制系統(tǒng)，它主要由數(shù)字媒體控制管理系統(tǒng)、數(shù)字媒體控制播放系統(tǒng)、網(wǎng)絡平臺和LED顯示屏四部分組成。獨有的主控軟件與主控服務器完美結合，

20、可靠性和可操作性均高于傳統(tǒng)的播放管理軟件。 LED信息發(fā)布系統(tǒng)能夠提供豐富多樣的視頻、音頻、圖片、字幕（滾動字幕）等多媒體組合播放模式，并能實現(xiàn)實時信息與本地硬盤信息的靈活組合播放，在時間組合和空間組合上滿足多樣化的需求，且管理簡單、使用方便，是新一代的LED信息發(fā)布系統(tǒng)。在小區(qū)出入口、電梯口及物業(yè)部門設置LED信息發(fā)布系統(tǒng)，用于小區(qū)物業(yè)的水、電、燃氣、暖氣等相關物業(yè)信息發(fā)布, 緊急通知、即時信息發(fā)布, 社區(qū)配套服務信息發(fā)布, 社區(qū)宣傳、社區(qū)文化平臺,廣告增值平臺等信息發(fā)布與小區(qū)物業(yè)管理中心連接，可以發(fā)布天氣預報、新聞、交通信息，還可以考慮和可視對講系統(tǒng)聯(lián)動同時發(fā)布各種信息。3.8 門禁管理系

21、統(tǒng)智能卡門禁管理系統(tǒng)的基本功能是：用智能卡代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人工查驗證件放行、用鑰匙開門的落后方式，系統(tǒng)自動識別智能卡上的身份信息和門禁權限信息，持卡人只有在規(guī)定的時間和在有權限的門禁點刷卡后，門禁點才能自動開門放行允許出入，否則對非法入侵拒絕開門并輸出報警信號。由于門禁權限可以隨時更改，因此，無論人員怎樣變化和流動，都可及時更新門禁權限，不存在鑰匙開門方式時的盜用風險。同時，門禁出入記錄被及時保存，可以為調查安全事件提供直接依據(jù)。門禁管理系統(tǒng)拓撲圖：3.9 遠程抄表系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)是指對家庭所用三表（水電、電表、氣表）數(shù)據(jù)的自動采集和遠程傳輸，實現(xiàn)三表遠程自動抄表功能。目前，幾乎所有的智能建筑和住宅

22、小區(qū)對三表的收費管理問題，都采用了先進的計算機管理方式，即集水、電、氣于一體的聯(lián)網(wǎng)抄表管理系統(tǒng)，成功的消除了傳統(tǒng)人工抄表所帶來的誤差大、時效性差、統(tǒng)計計算工作量大，帶有人為隨意性，用戶咨詢時極不方便等弊端。自動抄表系統(tǒng)的推出可以很好的解決傳統(tǒng)抄表方式帶來的問題，該系統(tǒng)能節(jié)省時間、節(jié)省人力物力、提高工作效率和降低物業(yè)管理成本，也解決了用戶想及時了解用水、電、氣情況的煩惱，真正實現(xiàn)物業(yè)管理為用戶著想的原則。及時地將住戶和物業(yè)管理部門所需三表數(shù)值反映在中央控制中心上。遠程抄表系統(tǒng)的主要傳輸方式：1、無線方式：數(shù)采器將數(shù)據(jù)打包，將其調試到微波段，經(jīng)發(fā)射機發(fā)射至管理中心計算機。2、有線方式：數(shù)采器將數(shù)據(jù)

23、用RS485、LONWorks、M-BUS總線總線傳輸，至管理中心計算機。3、寬帶網(wǎng)、視頻網(wǎng)方式：數(shù)采器將數(shù)據(jù)通過局域網(wǎng)、視頻網(wǎng)采用TCP/IP協(xié)議等方式送至管理中心計算機。4、電力載波方式：數(shù)采器將數(shù)據(jù)通過電力網(wǎng)采用載波方式傳送至管理中心計算機。遠程抄表系統(tǒng)帶來的功能： 免去上門抄表造成的麻煩，保證住戶人生財產(chǎn)安全 方便管理，節(jié)省人力，便于交費 計量準確，單據(jù)清晰，合理收費，避免糾紛 遠程斷氣斷水功能，杜絕拖欠費用現(xiàn)象3.10 物業(yè)管理系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要組成部分，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，人們逐漸接受了物業(yè)管理這一管理模式。良好的物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤銷售的重要因素，也成為

24、業(yè)主或租戶選擇物業(yè)公司的重要考慮因素。一個好的物業(yè)管理系統(tǒng)可以提升小區(qū)的管理水平，使小區(qū)的日常管理更加方便。將計算機的強大功能與現(xiàn)代的管理思想相結合，建立現(xiàn)代的智能小區(qū)是物業(yè)管理發(fā)展的方向。重視現(xiàn)代化的管理，重視細致周到的服務是小區(qū)工作的宗旨。以提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、管理水平，確保取得最大經(jīng)濟效益為目標。物業(yè)管理系統(tǒng)的主要功能如下：1、 人事管理子系統(tǒng)從員工的招聘、任用到員工的離職進行全面有效的管理，詳細記錄員工的個人資料、家庭成員、員工合同、崗位考核、在職培訓、離職手續(xù)辦理等資料。 2、房產(chǎn)信息管理記錄管理區(qū)、大樓、樓層、房間及配套硬件設施的基本信息。主要模塊：項目（小區(qū)、寫字樓、別墅等）

25、基本信息管理、樓宇基本信息管理、房間管理信息模塊 3、客戶信息管理實現(xiàn)對業(yè)主購房、出租、退房的全過程管理，可以隨時查詢住戶歷史情況和現(xiàn)狀，加強對業(yè)主及住戶的溝通和管理。包括業(yè)主信息管理、業(yè)主家庭成員、車輛信息、電話信息、寵物信息、報修欠費歷史等信息。4、租賃管理提供給物業(yè)公司的房產(chǎn)租賃部人員使用，能夠對所管物業(yè)房產(chǎn)的使用狀態(tài)進行管理，可以按租賃狀態(tài)等方式進行分類匯總、統(tǒng)計，還可根據(jù)出租截止日期等租賃管理信息進行查詢、匯總，預先對未來時間段內的租賃變化情況有所了解、準備，使租賃工作預見性強。包括合同管理、調租、退租等；到期提醒設定：可設置在合同到期日多少天前自動提醒，在界面上相應的租戶以不同顏色

26、顯示 5、租賃合同管理對租賃合同進行管理，合同的中止、續(xù)簽、延期、作廢、變更等進行管理，可以進行實時查詢統(tǒng)計 6、 收費管理物業(yè)收費管理信息系統(tǒng)是整個綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)的日常業(yè)務管理模塊，對物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理工作起到至關重要的作用。在收費管理中，系統(tǒng)將收費分為社區(qū)、大樓、樓層、房間等多個級別。主要功能模塊：收費項目定義、合同管理、應收款管理、實收、欠費管理、收費情況統(tǒng)計查詢 7、 工程設備管理建立設備基本信息庫與設備臺帳，定義設備保養(yǎng)周期等屬性信息；對設備運行狀態(tài)監(jiān)控并生成運行記錄，故障記錄等信息，根據(jù)生成的保養(yǎng)計劃自動提示到期需保養(yǎng)的設備；對出現(xiàn)故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完

27、工驗收、回訪等實現(xiàn)過程化管理；8、 客戶服務管理為客戶訂閱或收發(fā)郵件、書報期刊，為客戶出差定票等是一些物業(yè)管理公司的服務性業(yè)務。主要模塊有日常服務管理、客戶投訴管理、報修管理、社區(qū)活動管理；本模塊從服務申請、派工、完成、回訪、統(tǒng)計等流程化日常服務管理功能。 9、保安消防管理消防保安管理是企業(yè)正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。 10、保潔環(huán)衛(wèi)管理環(huán)衛(wèi)管理主要包括三個方面：綠化管理，保潔管理。綠化管理即綠化安排及維護記錄，保潔管理包括清潔用具管理、保潔安排及檢查記錄。 11、采購庫存管理

28、物資管理信息系統(tǒng)為企業(yè)提供了一種管理庫存的電子集成化方案，從采購、入庫，到庫內作業(yè)、出庫、核算等。主要模塊：采購計劃管理、供貨商管理、物料檔案管理、物資入庫管理、物資出庫管理、統(tǒng)計查詢。12、能耗管理公共區(qū)域儀表的定義、維護，定期抄表，對抄表結果進行查詢統(tǒng)計，對不同年度、不同項目之間的能耗情況進行對比。13、資產(chǎn)管理對公司固定資產(chǎn)、低值易耗等的臺帳進行登記管理、使用變更情況、折舊情況進行記錄。14、集團辦公管理內部溝通：即時通信、內部郵件（支持短信群發(fā)）、文檔管理、車輛管理、會議管理等。個人事務：工作計劃（日程安排）、工作日志（任務/計劃完成反饋自動添加、臨時工作錄入）、未完成/持續(xù)進行工作自

29、行添加至當日工作計劃。15、合同管理合同類別與供應商信息管理，合同簽訂審批流程管理；合同歸檔、變更、終止、解除、續(xù)訂管理；合同收付款計劃管理，支持合同件掃描歸檔、查詢。 16、 決策支持系統(tǒng)專門針對決策層的需求提供各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)及分析圖表，企業(yè)領導可隨時隨地查看公司最新營運統(tǒng)計資料，主要功能：按管理區(qū)、大樓統(tǒng)計出費用收繳情況，收費率統(tǒng)計，收費年、月、日報表；可分別按管理區(qū)、大樓統(tǒng)計出租率；所有統(tǒng)計功能均可生成柱狀，餅狀及曲線圖；17、 系統(tǒng)維護管理系統(tǒng)主要模塊：系統(tǒng)初始化設置、系統(tǒng)編碼管理、系統(tǒng)權限管理、操作日志、數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復、清空數(shù)據(jù) 。18、 其他接口系統(tǒng)全面的物業(yè)管理系統(tǒng)還應該包括樓

30、宇自控系統(tǒng)、門禁考勤系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、安全防護系統(tǒng)、巡查管理系統(tǒng)等的集中后臺控制和管理，可以實現(xiàn)通過網(wǎng)通、電信、移動等運營商的短信網(wǎng)關群發(fā)短信的功能，以及我們獨有的動態(tài)、智能工單派發(fā)技術等，由于其后端一般均采用統(tǒng)一的計算機網(wǎng)絡平臺和系統(tǒng)平臺技術，因而很容易實現(xiàn)各個系統(tǒng)之間的互聯(lián)、互通和信息共享。我們可在通用物業(yè)管理業(yè)務平臺技術基礎上，針對各物業(yè)公司物業(yè)管理項目的實際運作模式做進一步的開發(fā)和集成工作，并結合數(shù)據(jù)結構和工作流定制技術，最大程度地實現(xiàn)整個產(chǎn)品的適用性和可擴展性。3.11 綜合布線系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)就是為了順應發(fā)展需求而特別設計的一套布線系統(tǒng)。對于現(xiàn)代化的大樓來說，就

31、如同體內的神經(jīng)，它采用了一系列高質量的標準材料，以模塊化的組合方式，把語音、數(shù)據(jù)、圖像和部分控制信號系統(tǒng)用統(tǒng)一的傳輸媒介進行綜合，經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃設計，綜合在一套標準的布線系統(tǒng)中，將現(xiàn)代建筑的三大子系統(tǒng)有機地連接起來，為現(xiàn)代建筑的系統(tǒng)集成提供了物理介質。根據(jù)國際標準ISO11801的定義，結構化布線系統(tǒng)可由以下系統(tǒng)組成：1、工作區(qū)子系統(tǒng)工作區(qū)指從由水平系統(tǒng)而來的用戶信息插座延伸至數(shù)據(jù)終端設備的連接線纜和適配器組成。工作區(qū)的UTP/FTP跳線為軟線（Patch Cable）材料，即雙絞線的芯線為多股細銅絲，最大長度不能超過5M。2、水平子系統(tǒng)水平子系統(tǒng)指從樓層配線間至工作區(qū)用戶信息插座。由用戶信息

32、插座、水平電纜、配線設備等組成。水平子系統(tǒng)采用星型拓撲結構，每個信息點均需連接到管理子系統(tǒng)。由UTP線纜構成。從管理間子系統(tǒng)中的配線架的JACK端口至工作區(qū)的信息插座的電纜長度。最大水平距離：90m（295ft）。工作區(qū)的patch cord、連接設備的patch cord、cross-connection線的總長度不能超過10M。 3、管理子系統(tǒng)管理子系統(tǒng)設置在樓層配線房間、是水平系統(tǒng)電纜端接的場所，也是主干系統(tǒng)電纜端接的場所；由大樓主配線架、樓層分配線架、跳線、轉換插座等組成。 4、垂直干線子系統(tǒng)垂直干線子系統(tǒng)由連接主設備間至各樓層配線間之間的線纜構成。其功能主要是把各分層配線架與主配線架

33、相連。垂直干線子系統(tǒng)結構采用分層星型拓撲結構 5、設備間子系統(tǒng)設備間子系統(tǒng)是一個集中化設備區(qū)，連接系統(tǒng)公共設備，設備間子系統(tǒng)是小區(qū)中數(shù)據(jù)、語音主干線纜終接的場所.設備間子系統(tǒng)空間要按ANSI/TIA/EIA-569要求設計 6、建筑群子系統(tǒng)由二個及以上建筑物的數(shù)據(jù)、電話、視頻系統(tǒng)電纜組成建筑群子系統(tǒng)。包括設備間子系統(tǒng)配線設備、室外線纜等。可能的路由：架空電纜、直埋電纜、地下管道穿電纜。綜合布線系統(tǒng)拓撲圖3.12 背景音樂與廣播系統(tǒng)為營造一個輕松愉悅、安全舒適的家居環(huán)境，背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)是小區(qū)建設不可缺少的一個組成部分。系統(tǒng)的主要功能是提供小區(qū)背景音樂和廣播、消防和保安報警以及緊急通知等。

34、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)涉及小區(qū)大門口、休閑廣場、主干道、親水岸邊的背景音樂和小區(qū)消防保安的緊急廣播系統(tǒng)。緊急廣播系統(tǒng)用以滿足火災等緊急情況下，引導疏散人員、全區(qū)通知等目的。本系統(tǒng)與消防報警聯(lián)動，當發(fā)生緊急事故（如火災時），可根據(jù)報警信號自動切換到緊急廣播工作狀態(tài)。背景音樂系統(tǒng)必須滿足以下要求：全小區(qū)自動進行廣播。不同的分區(qū)可同時播放不同的音樂。可與消防系統(tǒng)聯(lián)動。要能分區(qū)操作，可對指定的區(qū)域進行廣播。消防報警可根據(jù)分區(qū)進行。背景音樂與廣播系統(tǒng)拓撲圖：3.13 視頻會議系統(tǒng)視頻會議系統(tǒng)-有時也叫“視頻會議”英文為(Video Conference System)，包括軟件視頻會議系統(tǒng)和硬件視頻會議系統(tǒng)，

35、是指兩個或兩個以上不同地方的個人或群體，通過現(xiàn)有的各種電信通訊傳輸媒體，將人物的靜、動態(tài)圖像、語音、文字、圖片等多種資料分送到各個用戶的計算機上，使得在地理上分散的用戶可以共聚一處，通過圖形、聲音等多種方式交流信息，增加雙方對內容的理解能力。目前視頻會議逐步向著多網(wǎng)協(xié)作、高清化、開發(fā)化的方向發(fā)展著。 視頻會議作為目前最先進的通訊技術，只需借助互聯(lián)網(wǎng)，即可實現(xiàn)高效高清的遠程會議、辦公，在持續(xù)提升用戶溝通效率、縮減企業(yè)差旅費用成本、提高管理成效等方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，已部分取代商務出行，成為遠程辦公最新模式。 近年來，視頻會議的應用范圍迅速擴大，從政府、公安、軍隊、法院到科技、能源、醫(yī)療、教育、

36、星級酒店等領域隨處可見，涵蓋了社會生活的方方面面。3.14 智能家居系統(tǒng)智能家居是利用先進的計算機技術、網(wǎng)絡通訊技術、綜合布線技術、依照人體工程學原理，融合個性需求，將與家居生活有關的各個子系統(tǒng)如安防、燈光控制、窗簾控制、煤氣閥控制、信息家電、場景聯(lián)動、地板采暖等有機地結合在一起，通過網(wǎng)絡化綜合智能控制和管理，實現(xiàn)“以人為本”的全新家居生活體驗。用戶可以方便的管理家庭設備，比如：通過觸摸屏、無線遙控器、電話、互聯(lián)網(wǎng)或者語音識別控制家用設備，更可以執(zhí)行場景操作，使多個設備形成聯(lián)動；另一方面，智能家居內的各種設備相互間可以通訊，不需要用戶指揮也能根據(jù)不同的狀態(tài)互動運行，從而給用戶帶來最大程度的高效、便利、舒適與安全。智能家居控制功能及方式 （1）、遙控功能：不論在家里的哪個房間，用一個遙控器便可控制家中所有的照明、窗簾、空調、音響等電器；（2）、集中控制功能：使用集中控制器，不必