杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析

1、一、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：由于大范圍的城市拆遷以及貨幣補(bǔ)貼，帶來了大面積的剛性需求； 加之杭州在G20 后城市地位上升， 凸顯了升值空間，帶來了大量的投資需求。因此， 2017 年的杭州樓市一直處在賣方市場(chǎng)， 秒搶、加價(jià)、一次性付清、 驗(yàn)資等在 2017 年過去的時(shí)間中成為杭州樓市的代名詞。在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)，同樣不斷的刷新各個(gè)區(qū)域的樓面價(jià)。（一）杭州市近期土地市場(chǎng)成交情況：1、 2016 年 11 2017 年 10 月杭州宅地成交情況2、 2016 年 11 2017 年 10 月杭州商辦用地成交情況2017杭州的土地市場(chǎng)如杭州的房市一樣，一地難求，中小型企業(yè)根本沒辦法獲得土地，甚至一

2、些大型本土企業(yè)也不得不抱團(tuán)取暖，作為聯(lián)合體出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，土地價(jià)格在限價(jià)的情況下， 基本都以溢價(jià)70% 收官，轉(zhuǎn)入自持或養(yǎng)老用地比例比拼。（二）杭州市近期住宅市場(chǎng)情況：2017 年 10 月全市商品住宅成交 6665 套，價(jià)格環(huán)比上升 7.91% ；存量大幅下降至 2 萬套，按 10 月份的銷量，目前杭州市存量只有 3 個(gè)月的銷售周期，其中還有很多為已經(jīng)銷售但主管部門限制每月網(wǎng)簽數(shù)量的存量，實(shí)際存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于 2 萬套。住宅成交價(jià)格結(jié)構(gòu)：2.5 萬-3萬元單價(jià)段、200-300萬元總價(jià)段成交增加，單價(jià)2-3.5萬元成交占比超5 成。（三）杭州市酒店式公寓市場(chǎng)情況：酒店式公寓由于長(zhǎng)租公寓等發(fā)展，出

3、現(xiàn)了很多整體購(gòu)買的大客戶以及眾多小投資的散戶，使得 酒店式公寓從今年 3 月份開始庫(kù)存開始回落。 2017 年 10 月全市商品住宅成交 2508 套，成交均價(jià) 21120 元/平方米；存量減少 2009 套，目前存量為1.3 萬套。在 2017 年 10 月杭州市分區(qū)酒店式公寓銷售中，余杭、西湖成交份額最大，分別占 22% 、 17% ，成為 10 月份的成交大戶。1、量?jī)r(jià)情況： 新增供應(yīng)量： 全市新增供應(yīng)5309 套，環(huán)比減少5522 套； 成交量： 全市成交量10860 套，環(huán)比減少3128 套； 成交價(jià)格： 10 月全市商品房?jī)r(jià)格上漲，主要受余杭區(qū)房?jī)r(jià)上漲的影響； 存量：全市商品房存量

4、減少 5917 套，存量將至 6.2 萬套，其中住宅存量 2 萬套，酒店式公寓存量 1.3 萬套。2、細(xì)分市場(chǎng)： 住宅： 住宅成交6665 套，環(huán)比價(jià)格上升7.91% ；存量大幅下降至 2 萬套； 商業(yè)： 商業(yè)成交量906 套，環(huán)比減少295 套；成交均價(jià)23659 元 /平方米；存量減少至1.68 萬套； 辦公： 辦公成交量506 套，環(huán)比上升108 套，成交均價(jià)18489 元、平方米；存量下降至1.16 萬套； 酒店式公寓：酒店式公寓成交量2508 套，成交均價(jià)21120元、平方米，存量下降2009 套，目前存量1.3 萬套。三、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：（一）區(qū)域土地市場(chǎng)情況2017 年至今

5、余杭區(qū)作為土地供應(yīng)大戶，但在未來科技城版塊以及老余杭區(qū)塊出讓的商品房用地很少，其出讓主要集中在臨平、良渚以及崇賢。但老余杭區(qū)塊的住宅用地市場(chǎng)在沉寂了1 年多后，于2017 年 8 月終于推出一塊宅地，并創(chuàng)下了區(qū)域土地價(jià)格新高。樓面價(jià)（元 /面積 (平總價(jià)（億土地用地塊編號(hào)項(xiàng)目位置容積率成交時(shí)間平方米）方米 )元）途未來科技城 YH02余政儲(chǔ)出單元商?。?2017 ） 11171844368211.261.3-1.5商住2017-8-10地塊，東至號(hào)禹航路、 南至規(guī)劃道總的來看，較少的土地供應(yīng)量使得項(xiàng)目同期的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境會(huì)比較好，加之目前無論是未來科技城版塊還是老余杭區(qū)塊，無論住宅還是酒店式公寓存量基本已經(jīng)消耗完畢，為項(xiàng)目未來銷售營(yíng)造了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。（二）區(qū)域競(jìng)品分析項(xiàng)目周邊在售住宅、酒店式公寓已開盤項(xiàng)目目前基本售罄，后期供應(yīng)量也相對(duì)較少，市場(chǎng)環(huán)境較好。下表為周邊競(jìng)品項(xiàng)目近期成交價(jià)格：樓盤名稱目前成交均價(jià)（元/平方所在板塊樓盤性質(zhì)米）歐美金融城（EFC ）26250未來科技城酒店式公寓西溪藍(lán)海城26500未來科技城商住佳源未來府20100老余杭商住西溪曼哈頓1