項目各個階段成本控制的關(guān)鍵

1、項目各個階段成本控制的關(guān)鍵 項目成本編制、控制與實施會直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，如何做好成本編制到控制至實施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，這是所有房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的關(guān)鍵點，下面就對在建設(shè)項目各個階段如何進(jìn)行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶?。關(guān)鍵點一、可行性研究階段可行性研究階段需要對項目各個階段工作實施所需投資進(jìn)行測算、分析，即投資估算，主要包括土地開發(fā)費用、建筑安裝工程費用、占地或青苗賠償和其他的行政性收費，各項費用具體內(nèi)容不再詳細(xì)闡述，成本管理人員可以根據(jù)以往的經(jīng)驗資料，結(jié)合當(dāng)前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素，估算費用成本及可行性研究報告，作為判定是否可行的重

2、要依據(jù)。關(guān)鍵點二、圖紙設(shè)計和審查階段成本管理人員在施工圖設(shè)計結(jié)算介入并審查各關(guān)鍵部位的設(shè)計指標(biāo)，將會大大降低項目成本，因設(shè)計階段對造價控制就是事前控制，這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的70%左右。設(shè)計決定了工程造價，一旦設(shè)計方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設(shè)計不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟(jì)合理、最大限度的降低成本，設(shè)計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在首位，主要追求設(shè)計的安全可靠、美觀耐用，現(xiàn)階段走在重視成本前端的房地產(chǎn)企業(yè)已將“限額設(shè)計”納入與設(shè)計單位簽訂的合同中，例如列出建安成本中影響較大的鋼筋、砼具體數(shù)字指標(biāo)，并

3、施行獎勵制度。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要求設(shè)計單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積；合理的進(jìn)行道路布置和綠化景觀設(shè)計；最有效的建筑物方案；減少地下車庫的擴(kuò)建度；其次，成本管理人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標(biāo)，將建安部分的投資嚴(yán)格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計任務(wù)書，以完整、準(zhǔn)確地反映設(shè)計內(nèi)容和意圖，確切反映當(dāng)?shù)剡m時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對

4、工程造價的影響和使用限制，編制出初步設(shè)計概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的費用指標(biāo)，盡量避免出現(xiàn)設(shè)計中不影響結(jié)構(gòu)及使用安全，但會嚴(yán)重影響項目成本的情況（例如：針對地區(qū)不同，設(shè)計的地下抗浮水位應(yīng)不相同，每0.1m的抗浮水位，影響結(jié)構(gòu)成本約20-40元/m2；巖土承載力，提高10%，基礎(chǔ)優(yōu)化10%左右）。設(shè)計單位依據(jù)上述的概算指標(biāo)進(jìn)行施工圖設(shè)計，對設(shè)計方案進(jìn)行審核，擇優(yōu)選擇，編制施工圖預(yù)算，確保工程造價在設(shè)計概算范圍以內(nèi)。由于各專業(yè)的設(shè)計人員不可能做到百分之百的準(zhǔn)確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，這就要求審圖機(jī)構(gòu)對圖紙進(jìn)行審查，對圖紙上的一些錯誤和疏漏進(jìn)行修改和補充，作為圖紙文件的一部分提交建設(shè)單位，

5、這樣可以減少很多圖紙設(shè)計風(fēng)險，減少圖紙問題引發(fā)不平衡報價所帶來的損失，尤其成本管理人員要明確專家提出的意見，理清意圖。關(guān)鍵點三、工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段這個階段是建筑安裝工程成本控制的核心，也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，招標(biāo)文件的起草對以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時用工、水電使用與結(jié)算方法、措施費用、安全文明施工費用、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)保等都應(yīng)做出最清晰的說明；對甲供、甲指乙供材料要明確并寫明各自的結(jié)算方式；對變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時間實效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級要合理，工期推算要準(zhǔn)確，獎懲條款要實際，合約付款比例支付要合理、計

6、價條款符合市場行情。工程項目的質(zhì)量好壞決定開發(fā)公司的社會地位、口碑、市場賣價、銷售業(yè)績和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一個好的施工單位非常重要，房地產(chǎn)開發(fā)項目首選邀請招標(biāo)，建立長期合作伙伴，知己知彼、互利共贏；在合同中要明確計價條款、風(fēng)險范圍、責(zé)任、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍及方法、分包中配合費、甲供材保管費、工程量計算方式及原則等問題以及政府調(diào)價文件的執(zhí)行使用情況。關(guān)鍵點四、施工組織方案設(shè)計、圖紙會審及設(shè)計優(yōu)化施工組織方案設(shè)計的審定，成本管理人員應(yīng)積極地參與，因為在施工組織方案設(shè)計中，施工單位總會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如挖土方式、運土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等；另外，還要注意施工組織方案設(shè)

7、計中提出的施工方法與國家強(qiáng)制實行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機(jī)械是不是和施工組織方案設(shè)計中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設(shè)計吻合；這個階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要成本管理人員具有良好的施工經(jīng)驗和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會造成較大的損失。圖紙會審是由各專業(yè)的具體實施人員對圖紙上的錯漏進(jìn)行核對，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并由設(shè)計單位出具正式的設(shè)計變更文件，作為對工程造價的一種事前控制，避免因設(shè)計不周或失誤帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這個階段對成本控制和限額設(shè)計同等重要，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實際，可以

8、修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計變更建議，因為施工單位往往從自身的利益出發(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為成本控制人員必須判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計算，確認(rèn)無誤后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報送。設(shè)計優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價、社會效益和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計變更的優(yōu)劣和對開發(fā)項目的影響程度，更

9、好的把握成本。現(xiàn)場不同施工單位交錯施工的時間節(jié)點及各專業(yè)的不同專業(yè)技術(shù)要求也是設(shè)計優(yōu)化必須考慮的。關(guān)鍵點五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，開發(fā)商從節(jié)約成本的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專業(yè)性很強(qiáng)的分項工程，對于分包的管理要嚴(yán)格把關(guān)，要選擇具有專業(yè)承包資質(zhì)的單位，最好在行業(yè)內(nèi)具有很強(qiáng)實力的公司，并做好責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工期銜接等，劃清責(zé)任界限，以免出現(xiàn)問題找不到責(zé)任單位的現(xiàn)象；另外分包工程要避免發(fā)生窩工、機(jī)械停滯、工期拖延等造成經(jīng)濟(jì)損失的情況，這就要求分包工程必須做很長時間的提前量，配合總包的工序節(jié)點及計劃安排，根據(jù)施工組織計劃安排，提前做好招標(biāo)工作，確定各擬分

10、包分項的施工單位，及時安排進(jìn)場施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進(jìn)行。其次，施工階段做好動態(tài)成本臺賬，便于及時查詢、分析及成本的有效控制，進(jìn)度審核要求準(zhǔn)確細(xì)致，每個進(jìn)度周期的報量審核都要嚴(yán)格以成本計劃來控制，發(fā)生超限要及時尋找原因，上報決策層，提出切實可行的措施進(jìn)行整改，盡量避免目標(biāo)值與實際值的偏離，實施有效主動地控制；施工階段增減合同造價部分的管理也是一個重要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗收資料等，定額或投標(biāo)綜合單價沒有的分項工程單價的確定要及時合理。另外，材料設(shè)備市場價的掌握也是影響工程造價控制的重要因素，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期

11、較長，材料價格在這個周期中會波動較大，造價管理部門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且主要以材料供應(yīng)商的報價刊登，與實際市場采購價有很大的脫節(jié)，不能真實準(zhǔn)確的反映材料的實際價格，成本管理人員不能依靠信息價來進(jìn)行成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)，建立材料信息與價格的數(shù)據(jù)庫；深入施工現(xiàn)場，了解市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項工程的市場承包價；聯(lián)系誠實守信的商家，多做對比分析；掌握第一手的材料市場行情信息，對做好成本測算、分析與控制非常重要。關(guān)鍵點六、竣工結(jié)算階段竣工結(jié)算是成本管理人員對整個項目實施過程所有成本的匯總，要真實、準(zhǔn)確、完整的反映出工程費用，成本管理人員要秉承以下原則：1)、合同協(xié)議和變更簽證資料的時效性(國家文件、法規(guī)失效或變動)、合法性(是否合同風(fēng)險范圍)、完整性(簽字蓋章等)；2）、矛盾問題解釋的一致性(所有文件資料對于同一問題的解釋是否統(tǒng)一)；3）、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止重復(fù)計算；4）、分析計價規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無中生有，虛報、冒報；5）、確保問題的責(zé)任清晰，施工單位若解釋模棱兩可、含糊不清，按最不