房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路

1、金科地產(chǎn)王明方、梅蘇俊國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有兩個特點， 一是國家政策導(dǎo)向性強(qiáng)， 產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性強(qiáng)，受市場波動影響大；二是在開發(fā)過程中受資金、市場環(huán)境等問題影響較大， 需要開發(fā)企業(yè)有很強(qiáng)的專業(yè)駕馭能力。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的競爭優(yōu)勢是三大資源和四大專業(yè)運營能力， 三大資源即資金資源、土地資源和人力資源， 四大專業(yè)運營能力包括營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力、創(chuàng)新能力和資源整合能力。資源的多寡決定了企業(yè)可以做多大，而專業(yè)運營能力的高低決定了企業(yè)生命力的強(qiáng)弱。上述三大資源與四大專業(yè)運營能力， 是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展最為核心的要素。一、資金資源是為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展輸送營養(yǎng)的“血液”隨著政府關(guān)于土地、 信貸的各種

2、政策規(guī)定的出臺， 房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力會越來越大， 高額的拍賣保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競爭”迅速進(jìn)入到“資本競爭”的新階段。因而企業(yè)本身的融資能力如何在很大程度上決定了這個企業(yè)本身的競爭力，這在很多時候表現(xiàn)在銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)之間的銀企合作關(guān)系上。全國房地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在 50%左右，并且部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過 80%。在我國現(xiàn)行融資體制下，房地產(chǎn)項目的全部流程幾乎都離不開銀行信貸的支持， 開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購方的消費信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金也依賴銀行。 銀企雙方的這種依賴關(guān)系風(fēng)險極大，房地產(chǎn)業(yè)要

3、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須擁有自己的金融平臺，開拓多元化的融資渠道，充分利用信托資金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、企業(yè)債券、股市融資及私募融資等多種方式融資， 不斷提高融資能力和資本運作能力。二、土地資源是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價的土地成為房地產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)鍵的能力。 對城市中心成熟地段的優(yōu)質(zhì)地塊，主要采用“招拍掛”的方式拿地，通過對區(qū)域市場的供求、價格、競爭態(tài)勢以及政策走勢的分析， 對項目的銷售價格和銷售周作出精確判斷，通過系統(tǒng)化、前瞻性的產(chǎn)品創(chuàng)新與業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)化，提高最高地價承受能力，做到既能把握機(jī)會更能控制風(fēng)險。同時，通過媒體、廣告的方式獲取社會土地信息資源，

4、積極尋求項目合作與項目轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)企業(yè)快速擴(kuò)張。三、人力資源是促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保證企業(yè)核心競爭力培育的最大問題是獨特知識資源的積累， 而知識資源的載體主要體現(xiàn)為人力資源。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營具有環(huán)節(jié)多、 專業(yè)性強(qiáng)、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點，這些特點要求房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要有全面的專業(yè)知識、開放的心態(tài)、寬闊的視野、長遠(yuǎn)的眼光、良好的心理素質(zhì)及很強(qiáng)的綜合能力。 隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，社會資源的流動，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競爭，有必要讓專業(yè)的人放開手腳富有創(chuàng)造性的做專業(yè)的事， 全員全力推進(jìn)企業(yè)“精細(xì)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化”運營管理與超值服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過對人力資源的開發(fā)

5、和管理， 建立和擁有一支穩(wěn)定的、 專業(yè)的、高素質(zhì)的人才隊伍，便成為企業(yè)寶貴的戰(zhàn)略性資源。四、專業(yè)運營能力決定了戰(zhàn)術(shù)層面落實企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略隨著住宅產(chǎn)業(yè)化時代的來臨， 房地產(chǎn)開發(fā)市場的主角， 將由專業(yè)化公司、專業(yè)化集團(tuán)替代目前無數(shù)分散的中小型企業(yè)， 并由此引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的深刻變化專業(yè)化經(jīng)營將成為企業(yè)在房地產(chǎn)市場競爭中占有一席之地的準(zhǔn)入證， 這是資金密集型和產(chǎn)業(yè)化程度較高的行業(yè)發(fā)展到一定階段時必然出現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)營局面。 可以預(yù)見，今后房地產(chǎn)業(yè)的競爭將主要集中在專業(yè)集團(tuán)和專業(yè)公司之間， 它們的開發(fā)行為和觀念將極大地影響整個房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)開發(fā)項目為了實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，也要求企業(yè)擁有較強(qiáng)的專業(yè)運營能力。如

6、果企業(yè)沒有專業(yè)能力，即使擁有資金和像樣的地段， 開發(fā)樓盤的品質(zhì)與盈利能力也會大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)運營能力主要體現(xiàn)在營銷策劃能力、 規(guī)劃設(shè)計能力、創(chuàng)新能力和資源整合能力等四個方面。1. 營銷策劃能力是一種導(dǎo)向行為，是一條基于市場需求之上的“綱”，貫穿于房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理。換言之，營銷策劃是一種主動行為，它采用市場調(diào)研、分析、營銷策略、銷售技巧和控制措施來保證引導(dǎo)、開拓、擴(kuò)大有效市場。2. 規(guī)劃設(shè)計能力是綜合考慮人的因素、 社會的因素、環(huán)境的因素和科技的因素， 實現(xiàn)更適宜的規(guī)劃居住小區(qū)， 充分滿足目標(biāo)客戶的需求。3. 創(chuàng)新能力體現(xiàn)了企業(yè)對客戶需求與外部環(huán)境的響應(yīng)能力， 隨著人們

7、的生活水平和居住水平的提高， 人們對房地產(chǎn)商品的質(zhì)量、 功能會提出新的要求， 這必然促進(jìn)建筑、 建材及相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)或部分產(chǎn)品科技含量的提高，同時產(chǎn)生更多的新技術(shù)、新產(chǎn)品，從而促成房地產(chǎn)行業(yè)的不斷創(chuàng)新。4. 資源整合能力包括內(nèi)部整合與外部整合， 這兩種整合能力的大小，也體現(xiàn)了企業(yè)核心競爭力的強(qiáng)弱。內(nèi)部整合是指通過對土地、資金、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、工程監(jiān)理、營銷策劃、 物業(yè)管理等多個元素整合，生產(chǎn)出擁有自身特性產(chǎn)品的能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要尊重現(xiàn)代專業(yè)分工合作的企業(yè)模式， 通過積極優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，理順內(nèi)部關(guān)系，縮短管理鏈條；在規(guī)模生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加與供應(yīng)商的談判能力，壓低供應(yīng)價格，降低開發(fā)成本，有

8、效擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模和提高盈利能力； 產(chǎn)品與營銷的整合體現(xiàn)在企業(yè)擁有自己特有的產(chǎn)品系列和經(jīng)典項目子品牌， 以便在全國能更好地復(fù)制整合及推廣宣傳。外部整合是指通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源與核心競爭力上的整合，實現(xiàn)資源共享、風(fēng)險共擔(dān)、優(yōu)勢互補(bǔ)、增強(qiáng)競爭能力、共同擁有市場，進(jìn)而從容應(yīng)對宏觀政策環(huán)境及市場環(huán)境所帶來的挑戰(zhàn)，彌補(bǔ)企業(yè)在資源上出現(xiàn)的不足，謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展，具體體現(xiàn)在以下三個方面：（ 1）土地與資金的聯(lián)盟：有些企業(yè)擁有土地，或者在獲得土地以后缺乏資金無力進(jìn)行開發(fā)； 有些企業(yè)資金實力雄厚但手中不掌握土地。這類企業(yè)可以采取土地、資金聯(lián)盟的方式，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，解決各自所需，合作開發(fā)，聯(lián)手共同完成項

9、目，一方面可以解決了空有資金卻稀缺土地的困境，另一方面也化解了有土地缺資金的難題。（ 2）品牌聯(lián)盟：手中握有土地、資金等資源但運作能力不強(qiáng)的企業(yè)可以與綜合實力強(qiáng)、 擁有品牌等無形資產(chǎn)優(yōu)勢的企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，依靠對方的品牌進(jìn)行市場擴(kuò)張。（ 3）開發(fā)全過程的聯(lián)盟：通過專業(yè)化分工和社會化協(xié)作，將自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分解成不同環(huán)節(jié)，在可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、工程監(jiān)理、營銷策劃、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中都與最專業(yè)、最頂級、最先進(jìn)的伙伴合作，對資源進(jìn)行最有效的整合，為企業(yè)在新時期極富挑戰(zhàn)和困難的環(huán)境下，求生存，尋突破，找發(fā)展，共成長。房地產(chǎn)企業(yè)在擁有三大資源與四大專業(yè)運營能力的同時， 還要認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的周期性與波動性， 從長周期來看， 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)模不斷擴(kuò)大、 結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的階段， 但行業(yè)的供求態(tài)勢可能不斷變化。總體而言，房地產(chǎn)市場長期的增長和短期的波動這兩件事是不矛盾的。房地產(chǎn)企業(yè)要積極面對調(diào)控， 在市場波動中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在政策調(diào)控和市場調(diào)整當(dāng)中，“危”與“機(jī)”并存，只有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)會了政策的意圖，