商業(yè)地產價值及作用

1、商業(yè)地產一、商業(yè)地產概述 商業(yè)地產是以租金為現(xiàn)金流來源的長期不動產投資。廣義是指非生產性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、酒店式公寓、以及商業(yè)服務業(yè)等場所。狹義是指被用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、健身等經營用途的房地產模式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、寫字樓、別墅等房地產。2、 商業(yè)地產的好處1、 長期穩(wěn)定的資金回報 商業(yè)地產的第一點好處，是又長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，并且是穩(wěn)定且長期的。只要這個物業(yè)一直存在，那么這種回報就會一直持續(xù)下去。最初的幾年回報率比較低，但是商業(yè)地產有一個運營周期，從雛形期到成熟期?，F(xiàn)金流的回報率也是隨著商場的日趨成熟而穩(wěn)定增長的。例如萬達商業(yè)的租金環(huán)比遞增就是2%5

2、%之間。如果第一年是100元，那么第二年遞增4%就是104元，第三年遞增5%是在104元的基礎之上遞增5%的，這個基數(shù)會越來越大。2、 資產升值 例如，現(xiàn)有商鋪的原始價格是30000元/，經過運營，現(xiàn)在價值是50000元/，中間的2萬元升值差價開發(fā)商是賺不到的，因為這是屬于業(yè)主的。如果地塊未售出的話，此升值空間自然是屬于開發(fā)商。綜上所述：一邊租金在不斷的上漲，一邊鋪面的租賃價格也在不斷的上升。3、 不受經濟周期影響 在經濟蕭條的時候，可能汽車、住宅等都銷售受阻。但是商業(yè)地產不同，無論經濟在怎么蕭條，人們不能不吃、不喝，但不能不夠買生活用品，所以零售業(yè)是受經濟周期影響最小的行業(yè)之一。 那前幾年的

3、世界金融危機來說，金融證券業(yè)、地產業(yè)、奢侈品行業(yè)下跌得非常厲害，美國很多大型投資銀行倒閉的倒閉，破產的破產，地產公司也倒閉了不少，但是零售業(yè)在這期間倒閉的卻微乎其微，只是利潤相對減少了而已，這就充分的說明了零售業(yè)的抗風險能力，也就是商業(yè)地產的抗風險能力。4、 提升城市競爭力（1） 商業(yè)地產促進城市經濟建設發(fā)展。城市經濟發(fā)展的主要貢獻者是第二和第三產業(yè)，而它的商業(yè)特性，又促進了城市第三產業(yè)發(fā)展。（2） 商業(yè)地產提升本小區(qū)及周邊整體形象。優(yōu)質的商業(yè)街、寫字樓、酒店式公寓的建設，自成一格商業(yè)體系，作為本小區(qū)的一項高端配套設施，直接提升了小區(qū)的品質和檔次。例如北京的王府井、西單，廣州的天河、廣百百貨、

4、杭州銀泰、解百、上海龍之夢、百聯(lián)西郊、香港太子大廈、半島酒店等，（這只是服裝市場，大家誰知道中國的最大的電子數(shù)碼批發(fā)市場在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我們也要把我們的新百匯建造成為一個臨汾的地標性商街。3、 商業(yè)地產的劣勢（對于開發(fā)商）1、 實力要求 首先對資金的需求較大。住宅地產一個項目總投資10億元，20%30%就可以啟動，像萬科、萬達、華遠等地產，50%的資金來自于預售，但是商業(yè)地產不一樣，買地、蓋樓的錢要全款完成，至少資金要達到需要的80%才能啟動。 其次是對于人才的要求非常高，尤其是復合型人才，即要懂招商，又要懂銷售，因為商業(yè)地產的招銷是不分家的。因為商業(yè)地產是統(tǒng)一運營、統(tǒng)一

5、管理的模式，我們要了解客戶的需求，同時要讓客戶知道并遵守我們的要求。（其中有很多具體的細化的知識，我們在以后的招商基礎培訓里會詳細的講解）2、 風險 古人云：“福禍相依”就是如此。利潤高的產業(yè)相對風險也高。 商業(yè)地產最困難也是最重要的就是商場的整體定位。例如一塊地要做多大規(guī)模的商業(yè)，配備那些品項什么檔次的主力店更合適？確實非常難把握。 在以前有過這樣的教訓：最早做商業(yè)地產時，一心的想找世界一線品牌入駐，檔次高肯定沒有錯。但是事實證明這樣的思想是錯誤的，片面的，不實際的。試想你把LV放在一個批發(fā)市場的門口，這就會提高市場的檔次么？人家一來逛就會認為這個是假的，你中國什么時候得到LV的生產授權了，

6、還能搞批發(fā)了？不切實際。早期萬達曾經引進世界建材業(yè)巨頭進駐城市中心商場項目，后來在經營中發(fā)現(xiàn)，家具店、建材店是目的消費性極強的業(yè)態(tài)，對商業(yè)中心的人氣貢獻是非常小的，根本不適合在市中心區(qū)開店，萬達的幾個天津、沈陽的最黃金地段的店鋪里，建材主力店恰恰是效益最差的店面。 商業(yè)地產的另一項風險就是規(guī)劃設計，即使整體定位已經沒有問題了，但由于交通動線、人流動線設計不合理，輕則增加運營周期，重則市場倒閉、項目失敗。例如哈爾濱時尚港購物商城。其招商、定位相對比較成功，但是因為商場內部未制作明確導流動線，又由于商場外部修路街道封閉，導致商場人流稀少且混亂，經營不到一年倒閉。二次從新招商后，名聲已經不好，最終整體轉兌。（商場在開業(yè)之前就是一張白紙，前景任我們勾畫。但是開業(yè)之后很多未知項已經定型，想要再繼續(xù)招商調整難度相對開業(yè)前要大的多，所以我們要在首次招商的階段盡量避免發(fā)生錯誤，這樣會給我們的后續(xù)調整經營減少很大的壓力。且要充分的了解周邊的動向，例如是否