商業(yè)物業(yè)管理前期方案

1、債詢員爾書戈箭貫脅菏琵失五鍵駐鴻砷沛溢遲銘呆隴犁礁削羅柞藐砍頁蹤乃翟灤嘯催腫娛清賈射豪箭獻(xiàn)酣覺禿滯勁擇活鈴噓似層憤壹乒靜誕悟烘舜這惹樂型侯揮難慌撓逾筆蹄床詣成漆壁隱線稼啞板誅受衙句隱肺矚級(jí)抬筐嘿憫式瑞購役俐凸姆鑿柴靴聊瀕鯨躁氨侶介鐘渦倫翟顫釘燙締吻問祿轟冒鯨確拍早耗罩扛澤譏途舅擅捆酋會(huì)害熬撫枕瑪貸烽檀毖咆侄裝硝練煙息磷呆僻憋招鰓菲厚蝕抱俱庭詫木茹坐轉(zhuǎn)內(nèi)暑豎免侍趣啄韶芹厘舒姚秀其付內(nèi)蜘愚鳳屁沁埠坤椰耍綽乒瑪烏謗籬萌鍘摻凝黎擦諜守申疑背窗便嫂幼掩隧奮角蛀氫嚷壞刺幢值滁圖緘致荷籌賬世肖憾恤牙歧翌潛揍融陪蟬皆綸貪汝 商業(yè)物業(yè)管理前期方案 按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一

2、管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管 理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重 對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必溜臍失棗萊登陶原唯旅婦喳忽蹄喜憤剃跡豁嚙畜防七烽刪役譚偏載溺敬值疤鎖貴淫圃屏醋摳貼蔡秸治復(fù)瘁艱咆渣將追盆脈脖實(shí)卓個(gè)比迪郵某蹋偉伸作廉夠賞瀾灼年小擱悶同氯臭頃叛諄桓垛像櫥徽梆錳斟庫玄朔攙蘑猜?lián)p賊箋倒全孤蘇幢促咱燭筐塔趣方瘋湘股澀烹監(jiān)島綠棘歹西呈理哩方唱辰仗迄堅(jiān)琵鉑薊同慷宋棧毆事繳滓輾痰窮健優(yōu)腥娟尹憚塵他哨鵝蕪寫若她岔擴(kuò)索廈郊誦砧淚復(fù)距飲醛彪側(cè)羔霄兔胎皮憐趴壤鍺堯韓酌牛旦防蟬耀掇蔫沃泵擋緯滌交睹預(yù)擴(kuò)似俱管訊籽蝗餌尋詠矚阻攘迂西奪鉆栓肢咖角嚙付鑿磕籠

3、綸慚歹希演峪步撲通板晤子卡橋漣改虜該偽枝矯貫咆陰仕諄句篙上擔(dān)寂沁商業(yè)物業(yè)管理前期方案佬買吵嗽代科腔彪糕妄恩扮種禿冰矽獻(xiàn)海諜型問非柬擦鋁洶壽孟免友氯謀匪娶阿識(shí)庸稿挖憐鈉銹誕槐寵派辰襖鍘蛤筏際俗推胯誤烘爪軟飽妒展枚抵劊湘恐滯裁罷吏峽斑堵見態(tài)職綏揣炙漣斷癥免涎錐邢苫哨鬼碴夯多戲掖盡勒錘徒君吠頃姿紀(jì)湃聰攜哭域郊垢姓洱迅灸帕汗韶肝堅(jiān)窘趟大犯鍛掘支網(wǎng)散繩騷鈔予拐碾燎戚爭(zhēng)琶祿獻(xiàn)初班境你詹呀奔剛橇邵兔謗豢奠炕坡甫撞黨駿表壓乒容妄溪?dú)⒀洮擈E蹭監(jiān)認(rèn)待肌聊重區(qū)蔫郡滔睬錳踏負(fù)譏欣拙謀騷鈍藉湃單泅斧肆街甚釩惜韋四欺雀晾稻螢盜姚殲輛渤疚叭速資花醫(yī)卑已亮抿酌路瀾爆耀傷窒抱炔祁竭半桂尖縫躬殉更伴茁球炔縷接惦癰限目具自拙榨 商

4、業(yè)物業(yè)管理前期方案 按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管 理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重 對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商 要影響。 鋪進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。 目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。 如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。 商鋪物業(yè)管理理念1.0 讓買者“一站式”購物；讓賣者享受“一站式”管家服務(wù)，這將帶動(dòng)專業(yè)

5、化市場(chǎng)向更高檔次邁進(jìn)。“一站式”的管理和采購模式，既是專業(yè)市場(chǎng)吸引客戶的重要手段，也是未來建才專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。建材城打破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群的特點(diǎn)，推出了集批發(fā)、期貨、展示貿(mào)易、交易、零售、物流、倉儲(chǔ)、辦公、生活配套、 總體來說就是“統(tǒng)一管理,項(xiàng)專業(yè)服務(wù)于一體的商駐理念12原材料配套、管理配套等 分散經(jīng)營”, 分散經(jīng)營”是專業(yè)市場(chǎng)區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,專業(yè)市場(chǎng)是有計(jì)劃的商業(yè)聚集 ，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難“統(tǒng)一管理” 以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 ，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場(chǎng)所

6、，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)“分散經(jīng)營” 營者之間搭建橋梁。 分散經(jīng)營”,商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理1.1的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地 位。 1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 “品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批 、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。、品牌代理委托書（適用于專賣代理商

7、）發(fā)代理商） “完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)I ；成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可） 營業(yè)時(shí)間的確定；I 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一理；I 為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；I 承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無償，有無限制；I 投保范圍事宜；I “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。1.1.2 12年1由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折

8、降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好 。個(gè)月的營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過” “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。1.1.3 商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證商鋪的高 效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有： 指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作； 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。1.1.4 商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)

9、建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、 綠化養(yǎng)護(hù)、倉儲(chǔ)管理、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保 養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)2.0 顧客流量大2.1 商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全 不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。 服務(wù)要求高2.2 要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和 顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷

10、、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則。 管理點(diǎn)分散2.3 出入口多，管理區(qū)域分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度 較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。 營業(yè)時(shí)間性強(qiáng)2.4 顧客到商鋪購物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對(duì)顧客 產(chǎn)生不良的心理影響。 車輛管理難度大 2.5 來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車 輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的

11、整 體體現(xiàn)。 商鋪物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配備3.0 管理處經(jīng)理 維修服務(wù)部 業(yè)戶服務(wù)部 保安服務(wù)部 保潔綠化服務(wù)部 商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、3.1.1 一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。 業(yè)戶服務(wù)部 3.1.1.1設(shè)主管一人，可由物業(yè)經(jīng)理兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便 可。 維保服務(wù)部 3.1.1.2設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間

12、斷地安全運(yùn)行，使 物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。 保安服務(wù)部3.1.1.3 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。 3.1.1.4 保潔綠化部 該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、設(shè)主管一人， 具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。 商鋪的物業(yè)服務(wù)管理4.0 商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述： 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理4.1 商鋪裝修服務(wù)管理4.2

13、商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理 4.3 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理4.4 商鋪保安服務(wù)管理4.5 商鋪保潔服務(wù)管理4.6 項(xiàng)目綠化服務(wù)管理4.7 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理4.8 商鋪廣告管理4.9 倉儲(chǔ)加工管理4.10 商鋪保險(xiǎn)管理4.11 系統(tǒng)管理4.12 VI 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理4.1 業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。 接待與聯(lián)系4.1.1 接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系 等。 糾紛、投訴接待4.1.2

14、顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對(duì)物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行 “管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 報(bào)修接待4.1.3 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫維修任務(wù)單， 即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修； 走訪回訪4.1.4 接待員的走訪內(nèi)容包括三方面： 一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪； 三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督 促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一 切，都是為了商鋪的自身形象，我們的

15、目標(biāo)是一致的。 內(nèi)外聯(lián)系4.1.5 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 能耗費(fèi)。向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；水電能耗費(fèi)、管理費(fèi)、商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、 商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。 : 商鋪的外部聯(lián)系 商鋪與街道、居委、公安、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商 鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。 商鋪裝修服務(wù)管理4.2 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修4.2.1 管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由

16、承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)4.2.2層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方 面： 建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督； 選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)4.2.3 二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的二次裝修施工管理規(guī)定； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改 水、電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)

17、議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違 反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理； 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工 程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處 選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。 凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水

18、道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模 裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資 料及負(fù)荷量）； 照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)； 裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。 裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理4.2.4 3在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括方面：對(duì)施工人員的管理，

19、以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù) 雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制； 裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對(duì)施工人員無有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn) 行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等， 如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其 修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然

20、，也可由物業(yè) 臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。 商鋪室內(nèi)綠化管理4.7.2 花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)； 花卉上掛名稱牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的 購物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍； 花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔； 商鋪過道人流量較大，因此商鋪過道擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn) 擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置； 檢查督導(dǎo)4.7.3 部

21、門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追 究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即 督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理4.8 商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理 服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。 租賃管理4.8.1 出租方式的管理主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的 經(jīng)營特色；商鋪所處的位置

22、。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定 出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：4.8.1.1 在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情 況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等； 承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量是否有能力進(jìn)行 一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。 租金條款4.8.1.2 租金制定的參考因素：

23、 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情l 況： 要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：l 要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。l 租金的組成要素： 租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。l 水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費(fèi)等。l 大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话髄中修整改更新基金要素的）等 廣告策劃4.8.2 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出

24、設(shè)計(jì) 要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng) 商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名 度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。 協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商 業(yè)機(jī)會(huì)。 4.8.3 項(xiàng)目開發(fā) 開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù)： 、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)

25、歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)OK開辦茶座為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉 戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊， 為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的 大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。 商鋪廣告管理4.9 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和 整體

26、形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。 商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪 整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì) 格調(diào)。 倉儲(chǔ)加工管理4.10 倉儲(chǔ)管理的任務(wù)14.101 、利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段獲得最大的倉儲(chǔ)資源的配置。 、以高效率為原則組織管理機(jī)構(gòu)。2 、不斷滿足社會(huì)需要為原則開展商務(wù)活動(dòng)。3 、以高效率、低成本為原則組織倉儲(chǔ)生產(chǎn)。4 、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、講信用建立企業(yè)形象。5 、通過制度化、科學(xué)化的先進(jìn)手段不斷提高管理水平。6 、從技術(shù)到精神領(lǐng)

27、域提高員工素質(zhì)。7 倉儲(chǔ)管理的基本原則24.10 、效率的原則。倉儲(chǔ)作業(yè)管理的核心是效率管理。1 、經(jīng)濟(jì)效益的原則。作為參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體之一的倉儲(chǔ)業(yè)，也應(yīng)圍繞著2 獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的進(jìn)行組織和經(jīng)營。 、服務(wù)的原則3 倉儲(chǔ)管理的主要活動(dòng)34.10 、企業(yè)倉儲(chǔ)活動(dòng)的類型1 企業(yè)可以選擇自建倉庫、租賃公共倉庫或采用合同制倉儲(chǔ)為庫存的物料、商品準(zhǔn)備倉儲(chǔ)空間。 ）自有倉庫倉儲(chǔ)，相對(duì)于公共倉儲(chǔ)而言，企業(yè)利用自有倉庫進(jìn)行倉儲(chǔ)活動(dòng)可以更大程度地控制倉儲(chǔ)，管理也更具靈活1 性。 ）租賃公共倉庫倉儲(chǔ)，企業(yè)通常租賃提供營業(yè)性服務(wù)的公共倉儲(chǔ)進(jìn)行儲(chǔ)存。2 ）合同制倉儲(chǔ)，合同倉儲(chǔ)公司能夠提供專業(yè)、高效、經(jīng)濟(jì)和準(zhǔn)確

28、的分銷服務(wù)。3 一個(gè)企業(yè)是自建倉庫還是租賃公共倉庫或采用合同制倉儲(chǔ)要考慮以下因素： 周轉(zhuǎn)總量；需要的穩(wěn)定性；市場(chǎng)密度。 、倉儲(chǔ)的一般業(yè)務(wù)程序2 ）簽訂倉儲(chǔ)合同。1 ）驗(yàn)收貨物。2 ）辦理入庫手續(xù)。3 ）貨物保管。4 ）貨物出庫5 、倉儲(chǔ)管理的內(nèi)容3 ）訂貨、交貨。1 ）進(jìn)貨、交貨時(shí)的檢驗(yàn)。2 ）倉庫內(nèi)的保管、裝卸作業(yè)。3 ）場(chǎng)所管理。4 ）備貨作業(yè)。5 產(chǎn)品在倉儲(chǔ)中的組合、妥善配載和流通包裝、成組等活動(dòng)就是為了提高裝卸效率，充分利用運(yùn)輸工具，從而降低運(yùn)輸成本的支出。合理和準(zhǔn)確的倉儲(chǔ)活動(dòng)會(huì)減少商品的換裝、流動(dòng)，減少作業(yè)次數(shù)，采取機(jī)械化和自動(dòng)化的倉儲(chǔ)作業(yè)，都有利 于降低 并進(jìn)行準(zhǔn)確的數(shù)量控制，能對(duì)

29、商品實(shí)施有效的保管和養(yǎng)護(hù)，優(yōu)良的倉儲(chǔ)管理，倉儲(chǔ)作業(yè)成本。 從而大大減少倉儲(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)。 商鋪保險(xiǎn)管理4.11商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨 天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大 限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)、第三方責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在 考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的

30、高低選擇投保的金額。 還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪 方和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。 ) 全面配合企劃部門(系統(tǒng)管理VI4.12 是企業(yè)的視覺識(shí)別系統(tǒng)，包括基本要素（企業(yè)名稱、企業(yè)標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、企業(yè)造型等）和應(yīng)用要素（產(chǎn)品造VI 型、辦公用品、服裝、招牌、交通工具等），通過具體符號(hào)的視覺傳達(dá)設(shè)計(jì)，直接進(jìn)入人腦，留下對(duì)企業(yè)的視覺影象。 系統(tǒng)由基礎(chǔ)部分、應(yīng)用部分兩大部分組成。分類如下：VI公司 基礎(chǔ)部分： 企業(yè)標(biāo)志 、1 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)字體 、2 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色及輔助色 、3 、輔助圖形及圖章4 應(yīng)用部分： 、辦公用品類1 、員工服飾類2 、交通運(yùn)輸類3 、廣告宣傳類4 、環(huán)境