物業(yè)服務(wù)標準(基礎(chǔ)服務(wù))

1、.物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量標準一、綜合管理服務(wù)標準內(nèi)容服務(wù)要求小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，辦公設(shè)施設(shè)備較先進完備，應(yīng)用計算機等現(xiàn)代化管物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置理手段進行科學(xué)管理，辦公場所整潔有序。（ 1）服務(wù)中心經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和經(jīng)理上崗證。管理人員要求（ 2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。周一至周日在服務(wù)中心進行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)，每天接待時間不少于12服務(wù)時間小時。（ 1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。（ 2）公開報修電話， 24 小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（ 3）對業(yè)主或使用人的訴求在24 小時內(nèi)答復(fù)

2、處理。（ 4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度， 建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，監(jiān)督裝修過程， 對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（ 5）建立財務(wù)制度，對物業(yè)服務(wù)費和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收日常管理與服務(wù)支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（ 6）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)維修資金。（ 7）建立檔案管理制度， 建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案 包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等 。（ 8）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施。（ 9）可采取

3、走訪、 懇談會、 問卷調(diào)查、 通訊等多種形式與不低于小區(qū)住戶80%的業(yè)主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改。（ 10）制定物業(yè)中心內(nèi)部管理制度和考核制度。.（ 11）廣泛運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等）。（ 12）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。（ 13）綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標準。（ 14）對違反小區(qū)公約 （臨時管理規(guī)約） 或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、 制止或報有關(guān)部門處理。（ 15）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各組團、 棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志

4、。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標準序號內(nèi)容服務(wù)要求1每日清掃、每周拖洗一次；一層共用大廳每日拖洗一次；大堂、門廳花地面崗石、大理石每四個月保養(yǎng)一次。2扶手、開關(guān)盒、表箱蓋、扶手、信報箱、 2M以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每日擦抹一次，2M以單元門、信報箱上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每周清潔一次。3欄桿每兩天擦抹一次。4天花板、公共燈具每月除塵一次。5進戶門每周擦抹一次。6樓道玻璃每季度清潔一次。7天臺、屋頂每月清潔一次。9電梯轎廂每日擦拭、清掃一次，循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）。10多層按幢設(shè)置垃圾收集點， 每日清理二次， 收集點周圍地面無散落垃圾、垃圾收集無污跡、無異味。道路地面、綠地每日清掃二次

5、，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無11 道路地面、 綠地、明溝衛(wèi)生死角；明溝每月清掃一次。12宣傳欄、小品等每半月清潔一次，高桿路燈2M以上部分每月清潔一次。垃圾房每周沖洗一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天隔天沖洗一次，冬天每周沖洗一13垃圾廂房次。14果皮箱、垃圾桶合理設(shè)置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污.跡。每季對窨井、 明溝、垃圾房噴灑藥水一次（ 6、7、8、9 月每月噴灑一次） ，15消毒滅害每年滅鼠三次。三、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)標準內(nèi)容服務(wù)要求（ 1）專職人員，以中青年為主，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓(xùn)。（ 2）能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、

6、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。人員要求（ 3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志，按需求穿戴統(tǒng)一制服，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。（ 4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。（ 1）主出入口 24 小時值班看守、 24 小時值崗，并有詳細交接班記錄和外來人員的登記記錄。門崗（ 2）對外來人員進入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。（ 3）對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行確認制度，并進行記錄。（ 1）秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重

7、點部位、重點區(qū)域每 1 小時巡邏一次。巡邏崗（ 2）接到火警、警情后五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并報告開發(fā)商與警方，協(xié)助采取有關(guān)措施。（ 3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。（ 1）小區(qū)設(shè)有報警中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界（全封閉）、門鎖智能卡等四項以上技防設(shè)施，24 小時技防設(shè)施開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。和救助（ 2）報警中心接到報警信號后，秩序維護人員五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應(yīng)接（監(jiān)控崗）受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（ 3）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在報警中心控制

8、室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。車輛管理（ 1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放.有序。（ 2）有專職人員 24 小時巡視和協(xié)助停車事宜。（ 3）車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每兩日清潔一次，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)標準項目內(nèi)容要素養(yǎng)護要求（植物）修剪草坪保持平整，草高不超過10cm。清雜草每年清除雜草兩遍以上，雜草面積不大于10%。灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。草坪施肥按肥力、草種、生長情況

9、及時施肥，每年二遍以上。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。其它草地生長正常，斑禿黃萎低于10%。喬、灌木修剪每年兩次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、修剪造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。中耕除草、松土適時中耕除草 , 做到基本無雜草，土壤疏松。公共按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于綠化樹木施肥一遍，花灌木增施追肥一遍。病蟲害防治防治結(jié)合、及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5。扶正加固樹木基本無傾斜。喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被其它生長良好，無缺枝、空檔。布置一年中至

10、少有一次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，無積水?；▔ň逞a種缺枝倒伏不超過五處。及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，施復(fù)修剪、施肥合肥一次。.病蟲害防治適時做好病蟲害防治。五、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標準項目內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活門窗并無異常聲響。墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發(fā)現(xiàn)損壞，樓內(nèi)墻面、頂面、 屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，地面及時編制計劃和物業(yè)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決定，

11、組織實施。路燈、樓道燈完好率不低于 90%。區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月檢查一次，并視檢查雨、污水管道情況及進清掏?；S池每月檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍圍墻墻完好。公共每周二次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及部位時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物道路、場地等業(yè)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決定，組織實施。休閑椅、涼亭、每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修雕塑、景觀小品復(fù)，保持原有面

12、貌，保證其安全使用。每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更室外健身設(shè)施等換的除外）。對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示安全標志等和事故照明設(shè)施，每半月檢查一次，保證標志清晰完整，設(shè)施運行正常。1、每周一次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1 次潤滑加油。排水系統(tǒng)2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。.4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。1、保證電梯24 小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯升降系統(tǒng)困人或其它重大事件時，物業(yè)服務(wù)人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝