涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅年度申報(bào)及匯繳的操作說明

1、涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅年度申報(bào)及匯繳的操作說明房地產(chǎn)企業(yè)的年度申報(bào)分為A 類、B 類及兼有 A、B 類共三種申報(bào)類型， A 類申報(bào)表主要適用于能夠提供完整、準(zhǔn)確的成本、費(fèi)用憑證，如實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額的企業(yè)填報(bào)；B 類申報(bào)表主要適用于核定征收的企業(yè)。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001 142 號(hào)）第三條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始；企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營符

2、合上述條件的項(xiàng)目應(yīng)填報(bào)A 類申報(bào)表，未符合上述條件的項(xiàng)目暫按核定征收應(yīng)填報(bào) B 類申報(bào)表，兼有開發(fā)經(jīng)營按實(shí)際征收及按核定征收的項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)填報(bào) A、B 類申報(bào)表。由于 B 類申報(bào)表的填報(bào)較為簡單，這里不予介紹，下面主要對 A 類申報(bào)表的填報(bào)及A、B 類申報(bào)表同時(shí)填報(bào)作進(jìn)一步的介紹：一、A 類申報(bào)表的填報(bào)及審核1 / 7（一）本年首次按A 類申報(bào)的項(xiàng)目1、按整個(gè)項(xiàng)目至本年總的銷售收入歸集到營業(yè)收入表（A01 表）。營業(yè)收入的確定應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1 ）企業(yè)營業(yè)收入應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā) 2001 142號(hào)）第四條明確的原則確定，其中，對于業(yè)主以

3、銀行按揭方式購買房地產(chǎn)的，無論外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價(jià)向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款應(yīng)及時(shí)作為企業(yè)當(dāng)期收入。（2 ）企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減其銷售收入。（3 ）對于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依抵押價(jià)格確定其銷售收入。其中對債權(quán)人取得的抵押價(jià)款中含有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，則應(yīng)依法繳納利息收入預(yù)提所得稅。（ 4）營業(yè)收入應(yīng)包含各種預(yù)收款（以合同、協(xié)議或其他方式約定并實(shí)際取得的定金、預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項(xiàng)）。2、至本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成

4、本費(fèi)用歸集后的數(shù)據(jù)填入營業(yè)成本（支出）明細(xì)表（A02 表）中房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本欄（下面的明細(xì)項(xiàng)目開2 / 7發(fā)直接成本、前期工程費(fèi)等可不填），企業(yè)應(yīng)附送營業(yè)成本計(jì)算過程的明細(xì)。企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積 （應(yīng)按每套房產(chǎn)計(jì)算后累加確定；若單套售房款未全部收齊，應(yīng)按預(yù)收款占全部款項(xiàng)的比例計(jì)算。例如：某套房產(chǎn)總價(jià)款50 萬元，總面積 100 平方米，已預(yù)收的房款25 萬元，則該套房產(chǎn)當(dāng)期已銷售的面積=25/50*100=50平方米）以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。 企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：可售單位工程成本

5、費(fèi)用可售總成本費(fèi)用總可售面積可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用； 建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。上述的成本費(fèi)用歸集應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1）企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)3 / 7行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。（ 2）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的交際應(yīng)

6、酬費(fèi)應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期匯算時(shí)確定的銷售收入作為計(jì)算基數(shù)，按照中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則第二十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)列支。舉例說明：如：項(xiàng)目至本年總銷售收入 1 億元，跨度 5 年，平均每年 2000 萬元；則可列支的交際應(yīng)酬費(fèi) = （ 1500*0.5%+500*0.3% ）*5=45（萬）。（ 3）對于企業(yè)已安裝使用機(jī)器設(shè)備而因故尚未部分或全部支付的貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安裝費(fèi)用，雖尚未取得正式憑證，在進(jìn)行建設(shè)期匯算時(shí)暫可按照有關(guān)合同規(guī)定的價(jià)款計(jì)入開發(fā)成本。對于企業(yè)所欠上述合同價(jià)款，應(yīng)依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈(zèng)

7、稅務(wù)處理問題的通知（國稅發(fā) 1999195號(hào)）第三條“企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益”的規(guī)定，以有關(guān)合同規(guī)定的付款時(shí)間為準(zhǔn)對超過兩年的上述應(yīng)付款項(xiàng)及時(shí)作出調(diào)整。（ 4）對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的不可出售面積， 如綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等，凡由政府有關(guān)部門無償占用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核后可計(jì)入可售面積的成本費(fèi)用；凡建成后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活4 / 7動(dòng)的，其相應(yīng)支出不能計(jì)入可售面積的成本費(fèi)用。（5）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的境外勞務(wù)費(fèi)用（包括代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等）應(yīng)參考企業(yè)與境外代理人簽訂的合法勞務(wù)合同規(guī)定的數(shù)

8、額，并且在上述費(fèi)用已由該企業(yè)直接支付后方可在規(guī)定比例（營業(yè)收入的 10% ）內(nèi)列支。（ 6）其他的成本費(fèi)用按有關(guān)政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入可售總的成本費(fèi)用。3 、管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表可不填，但營業(yè)外收入及支出應(yīng)單獨(dú)核算。4 、企業(yè)已預(yù)繳的稅款應(yīng)包含至本年該項(xiàng)目已預(yù)征所有的企業(yè)所得稅；企業(yè)應(yīng)附送該項(xiàng)目已繳預(yù)征企業(yè)所得稅的完稅證明 （復(fù)印件）。（二）以前年度已按 A 類申報(bào)的項(xiàng)目（對 A 類房地產(chǎn)企業(yè)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)上年匯繳審核后的可售項(xiàng)目成本費(fèi)用表、預(yù)收貨款預(yù)征所得稅和本年企業(yè)預(yù)繳的預(yù)征所得稅款，建立分戶分項(xiàng)目臺(tái)賬，作為本年及以后年度房地產(chǎn)企業(yè)審核評稅的依據(jù)）。1、營業(yè)收入按該項(xiàng)目本年的

9、銷售收入歸集到營業(yè)收入表（A01 表）。2 、本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用的計(jì)算， 計(jì)算后的數(shù)據(jù)填入營業(yè)成本 （支出）明細(xì)表（ A02 表）中房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本欄（下面的明細(xì)項(xiàng)目開發(fā)直接成本、前期工程費(fèi)等可不填），企業(yè)應(yīng)附送營業(yè)成本計(jì)算過程的明細(xì)。5 / 7（ 1）以前年已匯總的可售總成本費(fèi)用加上本年發(fā)生的成本費(fèi)用除以總可售面積計(jì)算出可售單位工程成本費(fèi)用。（ 2）本年已銷售面積加上以前年已銷售面積（應(yīng)按每套房產(chǎn)計(jì)算后累加確定； 若單套售房款未全部收齊， 應(yīng)按預(yù)收款占全部款項(xiàng)的比例計(jì)算）乘以按上面計(jì)算出的可售單位工程成本費(fèi)用計(jì)算出總的已售成本費(fèi)用，扣除以前年已結(jié)轉(zhuǎn)的成本費(fèi)用， 即為本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本費(fèi)用。舉例說明：如：以前年已匯總的可售總成本費(fèi)用為 950 萬、總可售面積為5000 平方米、以前年已銷售面積為4000 平方米、本年發(fā)生的成本費(fèi)用為 50 萬、本年已銷售面積為500 平方米。則以前年已結(jié)轉(zhuǎn)的成本費(fèi)用 =950/5000*4000=760（萬），本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本費(fèi)用=（ 950+50 ）/5000* （4000+500 ）-760=140 （萬）（3）企業(yè)已預(yù)繳的稅款是指該項(xiàng)目本年已預(yù)征的企業(yè)所得稅（與首次按 A 類申報(bào)不同）（三）兼有開發(fā)經(jīng)營按實(shí)際征收及按核定征收的項(xiàng)目（同時(shí)填報(bào)A、B 類申報(bào)表）1、營業(yè)收入及成本費(fèi)用按 A、B 類分別歸集計(jì)算， A 類項(xiàng)