房地產(chǎn)評(píng)估(含拆遷)工作流程及工作制度

1、公司房地產(chǎn)評(píng)估工作手冊(cè)有限公司二00九年十月十五日第一章 房地產(chǎn)估價(jià)工作程序第一條 自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：明確估價(jià)基本事項(xiàng)；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選定估價(jià)方法計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。第二條 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：明確估價(jià)目的；明確估價(jià)對(duì)象；明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。注：（1）估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出；（2）明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況；（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日；（4）在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，應(yīng)征得委托方認(rèn)可。第三條 在明確估價(jià)

2、基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。第四條 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。第五條 估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)

3、對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行攝影記錄等。第六條 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。第二章 房地產(chǎn)估價(jià)工作要點(diǎn)傾聽(tīng)陳述估價(jià)對(duì)象物業(yè)位置、面積、用途、規(guī)劃要點(diǎn)等估價(jià)目的抵押、拍賣、轉(zhuǎn)讓、投標(biāo)、按揭、立項(xiàng)、咨詢等，以確定我們要提供的產(chǎn)品類型估價(jià)時(shí)點(diǎn)明確評(píng)估物業(yè)是過(guò)去狀態(tài)、現(xiàn)狀還是未來(lái)狀態(tài)，一般為查勘時(shí)間估價(jià)時(shí)間明確提交報(bào)告的時(shí)間詢問(wèn)問(wèn)題對(duì)上述問(wèn)題不清楚的地方仔細(xì)詢問(wèn)確認(rèn)信息復(fù)述客戶的委托信息，達(dá)成共識(shí)提出要求 如果評(píng)估日期不妥要說(shuō)明理由，爭(zhēng)取延長(zhǎng)提交報(bào)告時(shí)間 向客戶提

4、交資料清單，明確要求和提交資料時(shí)間 約定查勘時(shí)間簽合同收定金如果與業(yè)務(wù)人員同往則由業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)洽談，否則要與客戶講明公司的收費(fèi)規(guī)定前期準(zhǔn)備 查閱公司內(nèi)部資訊（報(bào)告檢索、存檔報(bào)告等），是否有類似評(píng)估案例和市場(chǎng)信息，做到心中有數(shù) 準(zhǔn)備相機(jī)、膠卷、查勘表、地圖、筆、本、白紙、計(jì)算器等核對(duì)物業(yè)按產(chǎn)權(quán)資料核對(duì)委估物業(yè)的坐落、四至、形狀等等記錄拍照 內(nèi)部狀況：層數(shù)、結(jié)構(gòu)、層高、朝向、景觀、功能分布、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等 外部狀況：小區(qū)規(guī)模、入口形式、外部裝修、小區(qū)配套、物業(yè)管理等 周邊環(huán)境：臨路狀況、市政配套設(shè)施、相鄰建筑物、特殊景觀等 查勘表上內(nèi)容填寫(xiě)完整、正確 根據(jù)實(shí)際需要拍照四至、內(nèi)

5、外環(huán)境等照片簽字確認(rèn)填寫(xiě)完整的查勘表必須由查勘人簽字和領(lǐng)堪人簽字確認(rèn)、填寫(xiě)查勘日期產(chǎn)權(quán)資料客戶提供產(chǎn)權(quán)證明、買賣合同、租賃合同、經(jīng)營(yíng)資料、建造成本等查 檔對(duì)產(chǎn)權(quán)清、有疑問(wèn)、情況特殊的要到國(guó)土局檔案館查檔市場(chǎng)資料報(bào)刊書(shū)籍公司資料室書(shū)籍和樓書(shū)、報(bào)紙房地產(chǎn)版、深圳市房地產(chǎn)年鑒、統(tǒng)計(jì)年鑒、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析、深圳市房地產(chǎn)價(jià)格信息、深圳市人民政府公報(bào)（基準(zhǔn)地價(jià)）網(wǎng)絡(luò)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)：深圳房吧：/index.jsp搜房網(wǎng)：市調(diào)業(yè)主、同行、中介公司、物業(yè)管理公司預(yù)估 選用合適計(jì)算模板復(fù)制，編

6、號(hào)、撰寫(xiě)預(yù)估說(shuō)明 預(yù)估結(jié)果首先知會(huì)業(yè)務(wù)人員，確認(rèn)是書(shū)面還是口頭反饋，無(wú)異議后向客戶反饋 預(yù)估結(jié)果要紀(jì)錄，報(bào)告轉(zhuǎn)給他人時(shí)要交待清楚取號(hào) 確認(rèn)出報(bào)告時(shí)再取號(hào) 小單和預(yù)估自行按序排號(hào) 統(tǒng)一行政部領(lǐng)取報(bào)告號(hào)碼 取號(hào)一定登記 不做的報(bào)告及時(shí)消號(hào)個(gè)人按揭見(jiàn)報(bào)告編號(hào)辦法土地評(píng)估見(jiàn)報(bào)告編號(hào)辦法預(yù)估說(shuō)明項(xiàng)目貸款銀行咨詢立項(xiàng)可研物業(yè)評(píng)估樓宇按揭選模板根據(jù)報(bào)告類型復(fù)制最合適的、最新報(bào)告模板和計(jì)算模板；打印初稿打印機(jī)上用廢紙打印報(bào)告初稿報(bào)告一審（自審） 審核報(bào)告格式、估價(jià)方法、產(chǎn)權(quán)、邏輯、文字、數(shù)字、排版、附件及資料 打印機(jī)上用廢紙打印報(bào)告初稿 填寫(xiě)“報(bào)告審核單”和“估價(jià)報(bào)告工作內(nèi)容表”，連同報(bào)告初稿（含附件）提交報(bào)

7、告二審、三審按二審和三審的意見(jiàn)修訂報(bào)告打印報(bào)告紙張小單報(bào)告用報(bào)告紙，其他報(bào)告、附件、存檔報(bào)告用白紙份數(shù)一般情況打印3分（客戶有特殊要求除外）制作附件位置圖盡可能用彩圖，加邊框，版面勻稱物業(yè)照片盡可能用彩圖，加邊框，版面勻稱產(chǎn)權(quán)證明 復(fù)印件要清晰，否則要核實(shí)后用筆填加清楚 新房地產(chǎn)證內(nèi)頁(yè)的正反面各復(fù)印一張，舊房地產(chǎn)證要附全所有頁(yè) 如果一份報(bào)告中的房地產(chǎn)證較多且屬同一棟宗地，不必附全部的房地產(chǎn)證，只需附其中具代表性的一至兩份即可資質(zhì)證書(shū)按報(bào)告蓋章管理規(guī)定要求裝訂報(bào)告 送審的報(bào)告一份不打孔、用長(zhǎng)尾夾夾；給客戶的另三份打孔，用塑料膠圈裝訂 注意附件順序要與報(bào)告目錄一致成品檢驗(yàn)檢查報(bào)告頁(yè)碼、附件等報(bào)告簽

8、字蓋章 報(bào)告撰寫(xiě)人簽字 填寫(xiě)報(bào)告收發(fā)單、部門(mén)負(fù)責(zé)人審核簽字 到財(cái)務(wù)部蓋章，要按財(cái)務(wù)部要求登記 由業(yè)務(wù)員帶給客戶或直接交給客戶，開(kāi)票時(shí)注明業(yè)務(wù)歸屬人（業(yè)務(wù)員名字或公司業(yè)務(wù)） 與業(yè)務(wù)員溝通收費(fèi)情況，避免報(bào)告提交而收不到費(fèi)用 完善報(bào)告審核單上的內(nèi)容 整理資料、按存檔要求裝訂存檔報(bào)告、簽字 交行政部、登記紀(jì)錄第三章 房地產(chǎn)拆遷估價(jià)工作制度第七條 外業(yè)工作制度工作人員在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，必須詳細(xì)了解現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及與相關(guān)權(quán)利人的溝通確認(rèn)，做好現(xiàn)場(chǎng)勘查表的記錄工作，現(xiàn)場(chǎng)勘查表要做到記錄準(zhǔn)確、項(xiàng)目齊全，如需涂改，必須經(jīng)相關(guān)當(dāng)事人簽字確認(rèn)，不可自行更改?？辈橥瓿珊螅仨毈F(xiàn)場(chǎng)與相關(guān)權(quán)利人核對(duì)數(shù)據(jù)及

9、項(xiàng)目的準(zhǔn)確齊全度，并由相關(guān)權(quán)利人簽字確認(rèn)。同時(shí)，應(yīng)收集建筑物現(xiàn)狀影像資料；現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)，如遇有不能解決的問(wèn)題應(yīng)做好相應(yīng)的記錄，及時(shí)與街道辦評(píng)估督導(dǎo)公司或拆遷辦反映溝通，以便及時(shí)解決。第八條 內(nèi)業(yè)工作制度在進(jìn)行評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)工作時(shí)，要嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范的要求及格式制作，對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述及評(píng)估測(cè)算過(guò)程要做到事實(shí)的真實(shí)性和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)審核制度，保障所提交的每一份報(bào)告準(zhǔn)確無(wú)誤；日常工作中，要做好對(duì)相關(guān)資料的整理和數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)需要及時(shí)將相關(guān)資料提交街道辦或評(píng)估督導(dǎo)小組。第九條 與相關(guān)單位和個(gè)人的溝通協(xié)調(diào)與相關(guān)工作部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)：包括委托方、拆遷辦公室，對(duì)拆遷工作進(jìn)展中的工作問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)及

10、工作進(jìn)度定期匯報(bào)；與被拆遷人的溝通協(xié)調(diào)：在與被拆遷人的溝通過(guò)程中，應(yīng)做到對(duì)被拆遷人耐心解釋，專業(yè)用語(yǔ)的準(zhǔn)確性；不可與被拆遷人發(fā)生沖突；現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法回答的，不做不切實(shí)際的承諾，做好相應(yīng)的記錄，并及時(shí)與其他拆遷工作人員進(jìn)行溝通；與其他拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)：針對(duì)相關(guān)的拆遷工作問(wèn)題涉及其他拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)工作的應(yīng)及時(shí)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行反饋溝通。第三章 職業(yè)道德規(guī)范拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，按照城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)的有關(guān)規(guī)定對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，確定被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷評(píng)估活動(dòng)。拆遷估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)；估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，與被拆遷人有直接或間接利害關(guān)系的估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避；估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書(shū)面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開(kāi)或泄漏給他人；估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得以不正當(dāng)理由或名目收取紅包；估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、鑒定