商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式研究.ppt

1、商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究,商業(yè)地產(chǎn)分類,現(xiàn)階段國內的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作更多會依托基金的進入或實現(xiàn)證券化，有獨立的投資主體。,商業(yè)地產(chǎn)價值鏈,與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營復雜性遠遠要求更高，在國家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時，現(xiàn)在像恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報。為什么？ d - 舉例：四大天王的榜樣,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利,結論 商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結合最理

2、想的產(chǎn)品。,商業(yè)地產(chǎn)價值-開發(fā)商的利益,商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值,壹,提升開發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在資本市場上的吸引力,貳,以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度,叁,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)價值,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,/特點描述：只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物 業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回收投資，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力 和風險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權。 /劣勢分析：由于產(chǎn)權被分割

3、出售后，經(jīng)營權迅速分散，經(jīng)營權迅速分散，開發(fā)商無法進行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營管理，導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大 縮水。 因此，該模式下客戶對未來的商業(yè)的價值預期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進展，最終可能 導致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。 /匹配項目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對于大賣場散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。 /典型案例：深圳大東門商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時同時，

4、仍有很多商場也是難以立足，其中有相當一部分原 因，就是只售不租的營銷模式種下的禍根。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導，近年來，內部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴重退化。,模式一：只售不租,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng) 營管理提升商業(yè)價值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /優(yōu)勢分析：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定 地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。 /劣勢分析：只租不售的開發(fā)

5、模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風險； 缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導致商場經(jīng)營失敗。 /匹配項目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死” 的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運營的現(xiàn)實。 /典型案例：深圳中信城市廣場是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地處深南中信商圈，占地5萬平方米，

6、建筑面積15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。深圳中信城市廣場國際品牌云集，2006 年一舉摘得中國購物中心領域最高獎項“最佳購物中心運營獎”和“2007年度最佳購物中心運營團隊獎”,模式二：只租不售,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營模式，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應具有一定的優(yōu)勢；另一個動 因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。 /劣勢分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山，導致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營

7、中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結果經(jīng)營失敗者十之八九。 /匹配項目：多出現(xiàn)于大型百貨中心的商業(yè)項目。 /典型案例：茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團在全國范圍內通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權等多種方式進行積極拓 展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有19家門店。茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷 售額70多億元，稅收貢獻3億余元，擁有員工數(shù)萬人。,模式三：不售不租,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點描述：租售結合的模式

8、，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，即“主力店輔 營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值；該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /經(jīng)營要點：要點一，以優(yōu)惠的租金引進零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二，通過主力店提升輔

9、營區(qū)的銷售價值， 同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上海大拇指廣場租售并舉的運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4萬平方米商 鋪采取銷售策略，將所有權出售給投資者，但收回其經(jīng)營權，由證大商旅管理公司進行統(tǒng)一管理，實行所有權、 經(jīng)營權、管理權三權分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。,模式四：租售結合,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點描述：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業(yè)

10、態(tài)組合。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以大大弱 化招商的風險，加快商鋪的銷售速度，減少各種資源的浪費。 /劣勢分析：該模式執(zhí)行國外先進的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，沒有明顯的劣勢，但問題是，主 力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非?？量蹋瑢τ诒姸嘀行￠_發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。 /典型案例：深國投與大連萬達采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關系，構建了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強大的

11、品牌互動效應。以深國投為例，截至2008年底，公司總資產(chǎn)為63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領域的“深國投”品牌。,模式五：與商家聯(lián)營,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權的轉讓）經(jīng)營 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn)” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和 喜好為設計原點，以資本市場上市為目的，進行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /優(yōu)勢分析：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商

12、 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結構。事實上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對于開發(fā)商而言，風險方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢，證券化一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場。 /操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如70%） 基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開發(fā)商

13、的關聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 賣給自已的REITs。,模式六：證券化模式,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,漢人老家經(jīng)營策略建議,產(chǎn)權銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡,多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合民宿、零售、餐飲店等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之 間作為資金的補充和物業(yè)功能上的互動。,策略一,賣小留大 將主力店能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售， 并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。,策略二,售后返租 多考慮對預售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。 售后返租應做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務與監(jiān)督。,策略三,基金/信托 在美國199家基金和171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。,渠道一,產(chǎn)權