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文檔簡介
1、紅星地產 唐山吉祥路項目定位報告,投資發(fā)展部 2013年7月,宏觀態(tài)勢篇 板塊分析篇 項目定位篇 規(guī)劃選型篇 總平優(yōu)化篇 房型建議篇 附件(客戶/外立面建議/價格預估/戶型借鑒),報告內容,宏觀態(tài)勢篇 城市定位|城市人口|交通體系|宏觀經濟|樓市環(huán)境|小結,宏觀態(tài)勢/城市定位,城市發(fā)展動力 能源型城市:擁有煤炭、焦碳和石油等豐富資源,由此帶動鋼鐵、化工等產業(yè)發(fā)展 口岸型城市:國家一類開放港口,同時擁有京唐港口和曹妃甸港口,曹妃甸是目前唯一可以???0萬噸級貨輪的港口,是中國的工業(yè)源料及貨品集散地 區(qū)域經濟一體化的拉動:環(huán)渤海經濟圈、京津冀等一體化經濟發(fā)展將會促進唐山的產業(yè)結構變化升級和經濟發(fā)展
2、.,唐山是具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市,是連接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和國際港口城市, 是能源及原材料為主的國家級新型工業(yè)基地。 從城市發(fā)展和定位看,唐山蘊藏巨大發(fā)展?jié)摿?,在京、津的帶動,被低估的城市價值正在迅速提升,隨著四大新城的興建,國際化新興都市正在形成。,河北省域中心城市之一,中國特大城市之一,中國北方重要經濟中心,也是東北亞重要的航運中心和物流中心、世界級新型工業(yè)化基地,同時也是京津唐城市群的核心城市之一,1.1 城市定位,環(huán)渤海經濟圈,唐山,區(qū)域經濟中心,宏觀態(tài)勢/城市人口,唐山市區(qū)人口保持穩(wěn)定狀態(tài),流動人口相對較少,以本地人為主。隨著唐山經濟快速上升,對周邊市縣有較強的人口吸
3、附效應,未來人口有較大增長空間,對房地產發(fā)展形成一定支撐,1.2 城市人口,2012年唐山總戶籍人口740多萬,其中市區(qū)人口約309萬。2010年人口普查常住人口為757多萬。 唐山城市人口增長年度平均且較為緩慢,隨著唐山經濟地位的上升及產業(yè)發(fā)展力度加強強,未來有較大的增長空間。,從市區(qū)各區(qū)內人口數(shù)量來看,豐潤區(qū)人口最多,有90萬人,從人口密度分布上看,路北區(qū)人口密度最高,每平方公里0.58萬人。 路南區(qū)67平方公里,人口35萬。,2008-2012 唐山人口變化,宏觀態(tài)勢/交通體系,致力于大力建設公路、高速公路、鐵路、地鐵輕軌、管道、航空、港口等綜合性的交通運輸,為把唐山建設成為北方經濟中心
4、城市、東北亞門戶城市、國際航運物流貿易中心而奮發(fā)圖強,1.3 交通體系,鐵路: 國家級鐵路干線:京哈鐵路、津山鐵路、大秦鐵路、遷曹鐵路 地方鐵路:唐山坨港鐵路、遵小鐵路、唐港鐵路 正在建設:津秦城際鐵路、蒙曹鐵路; 京唐城際鐵路:京唐城際高速鐵路項目將由北京、天津、河北三方投資建設,建成后,從唐山到北京只需半個小時,大大縮短京唐時間距離,拉動唐山樓市發(fā)展。 航空: 唐山三女河機場2012全年旅客吞吐量16萬多人次,開通 7條遠距離航,4條近距離航線。 港口: 唐山港分為京唐港區(qū)、曹妃甸港區(qū)和豐南港區(qū),形成分 工合作、協(xié)調互動、三港齊飛的總體發(fā)展格局。,宏觀態(tài)勢/宏觀經濟,經濟運行快速發(fā)展的經濟
5、體,帶動個人財富的快速增長,1.4 宏觀經濟,2012年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值5800多億元,同比增長10%,GDP排名全國第十九位,河北省第一。 2004年以來,唐山的人均GDP增長速度每年都保持在13%以上, 2012年人均GDP超過1萬元。 2012年三大產業(yè)比為9.1%:59.2%:31.7%,以第二產業(yè)為主導產業(yè),但產業(yè)結構在不斷優(yōu)化。 人均可支配收入多年來一直保持10左右的增速。 居民消費更加理性,消費結構升級明顯,以汽車、住宅、通訊、餐飲為主的消費熱點已經形成。,從經濟發(fā)展和收入水平來看,唐山已經展現(xiàn)出一個快速發(fā)展經濟體的實力和潛力,已成為獨領河北、緊隨京津的新興城市。大量較高收入
6、群體的形成,帶動消費結構升級,快速催生置業(yè)需求。,2008-2012 唐山GDP變化,2008-2012 唐山收支變化,宏觀態(tài)勢/宏觀經濟,宏觀經濟房地產關聯(lián)性分析經濟的高速發(fā)展帶動城市進入快速建設發(fā)展周期,房地產市場進入快速發(fā)展階段,市場表現(xiàn)為大規(guī)模開發(fā),集中放量,2008-2012 唐山投資變化,2012年,唐山社會固定資產投資額超過3000億元,房地產在經過幾年超過50%的增速之后回落,比2011年略高,達到517億元。 房地產投資額占社會固定資產投資額的比例已經接近17%。,1.4 宏觀經濟,起步2006年以前 2002年開始唐山才有了真正意義上的商品房地產市場 到2006年隨著市場的
7、火爆,大量的項目獲批上市,開發(fā)商開始大量收取客戶預售定金,市場出現(xiàn)供需兩旺的局面,形成了初步的房地產開發(fā)環(huán)境,小高潮2007年 07年上半年隨著全國樓市快速發(fā)展,唐山形成了一輪房價高速上漲的小高潮。 下半年政府強制調整市場眾多房地產,多個項目紛紛下馬或相關手續(xù)辦理調整,市場一度出現(xiàn)真空現(xiàn)象,導致一、二手房交易量迅速攀升交易價格狂飆情況。,低谷2008年 2008年唐山政府開始啟動三年大變樣工程,瞬間唐山進入了翻天覆地的城市拆遷改造階段,大批的平改項目上馬,預期供用量急劇上升,市民的觀望情緒加重,價格明顯回落. 由于新房建設周期較長,拆遷過渡需求激增,所以二手房、租賃交易市場持續(xù)趨好,回歸理性2
8、010年以后 隨著經濟形勢的不斷轉好以及唐山在城市規(guī)劃發(fā)展方面不斷的投入,房地產市場也在逐步回歸理性,整體供用和價格都在回暖。 開始有如萬達廣場、萬科、綠地這樣的外地大牌開發(fā)商進入唐山,房地產開發(fā)水平和產品品質將進入新的階段。,唐山房地產市場近幾年發(fā)展階段,宏觀態(tài)勢/樓市環(huán)境,市場快速成長階段競爭日益激烈專業(yè)化程度提升產品線逐漸豐富,1.5 樓市環(huán)境,宏觀態(tài)勢/樓市環(huán)境,1.5 樓市環(huán)境,唐山重點建設新城空港新城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城城及曹妃甸新城,宏觀態(tài)勢/結論,供應方面,隨著新城的加速建設,鳳凰新城、南湖等板塊供應量開始集中爆發(fā); 需求方面,隨著未來城市化進程的加快,房地產投資不斷加大,房
9、地產市場不斷發(fā)展,將逐步進入理性消費階段; 價格方面,受環(huán)渤海經濟圈未來發(fā)展?jié)摿Φ挠绊懀又纳菩孕枨蠛拓敻浑A層的擴大,唐山市場還將繼續(xù)保持高位價格,但受供應量影響,房價上漲速度將會減緩; 競爭方面,外部大型實力開發(fā)商爭相入駐,將加大競爭程度。,項目啟示:市場決定跑量應作為重點目標,板塊分析篇 板塊劃分|板塊屬性|產品特征|價格特征|小結,區(qū)位板塊/板塊劃分,核心板塊:城市核心區(qū)路南路北區(qū)各約一半 城市核心區(qū): 新華路與建設路沿線。北至興源路及富康路,南達南新道,東臨濱河路,西到站前路。 路北區(qū)主要包含鳳凰新城板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,高新區(qū)板塊 鳳凰新城: 位于唐山市中心區(qū)西北部,是開發(fā)建設的新
10、城區(qū)。南起興源道,北至大慶道,東臨衛(wèi)國路,西到站前路,轄區(qū)面積23平方公里。 城東工業(yè)區(qū): 南至長虹道,臨近城市核心區(qū),北臨長寧道,西臨衛(wèi)國路與鳳凰新城板塊接壤,東達河北路沿線。 高新區(qū)板塊: 唐山高新區(qū),南臨長寧道與城東工業(yè)區(qū)相鄰。 路南區(qū)主要包含南湖板塊 南湖公園板塊: 南新道以南,西電路以東,復興/康柏路以西,205國道以北??傮w規(guī)劃面積105平方公里,包括核心風景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個片區(qū),鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設路,新華道 (路南區(qū)和路北區(qū)分界線),長寧道,城市核心區(qū),南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,本地塊,1.1 板塊劃分,4.1km,唐山市區(qū)(路南、路北)中心區(qū)域主要分為五大
11、板塊; 新華道與建設路交匯處為城市最核心處,區(qū)位板塊/板塊屬性,處于價格平臺最高水平,聚集市場上主要的中高端項目;承接唐山高端置業(yè)人群,輕工業(yè)主導,基礎設施完善,多家外資入住,板塊認知度較低,承接地緣性客戶和產業(yè)人口,價格相對較低,以中低端項目為主,在售項目較少,價格平臺較低,建設路沿線部分中高端項目; 未來以承接地緣客戶換房及剛性首置需求為主,項目相對少,多為城市綜合體項目,價格處于中高檔,承接唐山投資客戶和中心城區(qū)中高端客戶,以低密度物業(yè)為主,總價相對較高;承接低密度高端改善客戶,鳳凰板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,南湖公園板塊,城市核心板塊,鳳凰新城,建設路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊
12、,五大板塊的產品和客戶以及項目定位各有特色,1.2 板塊屬性,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 (路南區(qū)和路北區(qū)分界線),城東 工業(yè)區(qū),區(qū)位板塊/產品特征,鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊,南湖板塊為別墅集中區(qū),鳳凰新城以高端住宅為主,高層、洋房、別墅均有分布,其他版塊多為普通高層產品,1.3 產品特征,高層居多,少量洋房 高層:80-100 兩居 120-140 三居 洋房:200-320,多為小高層、高層,部分項目有洋房,以中低端產品為主,高層、小高層為主 80-120 兩居 120-140 三居為主 一居室也有一定比例,小高層、高層產品為主,少量洋房產品 80-
13、120 兩居 130-160 三居,高層、別墅為主 高層 中低端:70-90 兩居,110-140 三居 高端:100-120 兩居,120-170 三居 別墅:340-400 為主,鳳凰板塊,南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,城市核心板塊,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 (路南區(qū)和路北區(qū)分界線),區(qū)位板塊/價格特征,鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊,高新區(qū)和城東工業(yè)區(qū)為唐山目前價格相對較低的板塊,1.4 價格特征,鳳凰板塊,南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,城市核心板塊,高層 7300-9000元/ m2 洋房 11000-13000元/ m2,高
14、層 7000-9000元/ m2 洋房 12000元/ m2 聯(lián)排別墅 18000-22000元/ m2,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 (路南區(qū)和路北區(qū)分界線),高層 55007000元/ ,高層 5000-5500元/ ,高層 7400-8400元/ 洋房 10000-11000元/,區(qū)位板塊/結論,地處唐山東部南新東道與吉祥路的交匯處,屬于城市核心板塊的東部邊緣地帶 行政區(qū)屬路南區(qū)邊緣,認知度較低 周邊目前僅有零星項目在售,均為高層產品,項目品質一般,較路南區(qū)中心位置存在較大價差 板塊無重點規(guī)劃,未來價值上升空間有限,項目啟示:區(qū)位決定溢價空間有限,不追求高品質打造,項目定位篇 地塊指
15、標|地塊四至|周邊環(huán)境|小結,項目定位篇/地塊指標,B地塊(二期):占地48769,容積率3.5,規(guī)劃高層、洋房和沿街商業(yè) C地塊(三期) :占地65585,容積率3.5,規(guī)劃百貨MALL、商業(yè)街、辦公和高層,A,B,C,地塊分為三期開發(fā),總占地約15萬方(其中一期3.6萬方),容積率3.5,規(guī)劃集高層、洋房、辦公和商業(yè)為一體的城市綜合體,1.1 地塊指標,注:以下內容均針對A地塊即項目一期,項目定位篇/地塊四至,吉祥路 雙向4車道,南新東道 雙向8車道,地塊內部,地塊北側: 南新東道,雙向8車道; 主干道,人車流量較大。但受綠化帶阻隔,商業(yè)價值受到一定影響; 道路北側為在售項目東方漁人碼頭。
16、,地塊西側: 吉祥路,雙向4車道,A地塊,地塊內部: 部分為合作方臨時辦公樓,可隨時拆遷,其他為凈地 ; 地塊西北角為早期搭建的售樓處。,規(guī)劃路,規(guī)劃路,地塊周邊配套不全,成熟入住的小區(qū)不多,僅有零星項目在售,南新東道對面即為在售商住項目東方漁人碼頭,1.2 地塊四至,已建 售樓處,項目定位篇/周邊環(huán)境,目前市容較差,為汽配廠、物流公司、鋼絲廠等工廠,等待未來進行拆遷改造,重新規(guī)劃建造,環(huán)境將會逐漸好轉,1.3 周邊環(huán)境,項目定位篇/結論,緊鄰城市主干道南新東道,具備較好的交通可達性,但非城市主要發(fā)展方向 目前周邊環(huán)境欠缺,區(qū)位認可度不夠,前期產品難樹調性 地塊規(guī)劃百貨MALL的大型城市綜合體
17、,后期整盤價值提升具有空間,關鍵詞 抓準市場,尋找空白,錯位競爭,項目啟示:,項目定位篇/結論,唐山東南崛起之極,住宅產品:高層+洋房 辦公產品:soho/loft公寓(后期) 商業(yè)產品:社區(qū)底商/商業(yè)街+百貨MALL,多產品線、多業(yè)態(tài)于一體的大型城市綜合體,規(guī)劃選型篇 住宅 | 商業(yè),規(guī)劃選型篇/住宅產品,高層個案分布,本案,在水一方 高層,5300元/(現(xiàn)房),1km,東港龍城三期優(yōu)仕名苑(開平區(qū)) 高層,精裝6400元/(裝修標準900,現(xiàn)房),啟新1889 (證不齊) 高層,6800-7000元/,2.2km,大業(yè)時代廣場(證不齊) 高層,5300元/,鳳城盛世 高層,5500元/(現(xiàn)
18、房),金色雅居 高層,7500元/(現(xiàn)房),新華聯(lián) 高層,8400元/(現(xiàn)房),世博廣場 高層,7600元/(現(xiàn)房),萬達廣場 高層,8900元/(現(xiàn)房),漁人碼頭 高層,5000元/,荷花盛世 高層,4800元/,地塊周邊,南湖板塊,規(guī)劃選型篇/住宅產品,、 鳳凰新城板塊,本案,萬科紅郡溫莎堡 洋房(5F),12000元/,金岸紅堡 洋房(6/10F), 未開盤 高層,6800元/,唐城壹零壹 洋房(8/12F),20000- 22000萬元/ 高層,11000-12000元/,樓王14000-15000元/,橡樹灣 洋房(6F),精裝16000-17000元/(裝修標準3500-4000)
19、 高層,精裝10500-11000元/ (裝修標準2500,現(xiàn)房),毛坯7500(期房),梧桐大道 洋房(7F), 14000元/ 高層,9000元/,城市核心板塊,鉑悅山 洋房(7/9/18F), 13500元/ 高層,8000元/,金色雅居 洋房(4/5F), 10500元/(無電梯) 高層,7500元/(現(xiàn)房),金隅樂府 洋房(6/9F), 13500元/,3.2km,4.4km,洋房個案分布,地塊周邊無洋房,規(guī)劃選型篇/住宅產品,依據(jù)在售項目價格判定板塊住宅價值如下,高層 4800-5500 洋房 ,規(guī)劃選型篇/住宅產品,調研結論: 周邊高層住宅:五證不齊期房價格4800-5300元/
20、,證件齊全現(xiàn)房5300-5500元/。品質均一般。 周邊洋房:(3km內)無洋房項目。 參考城市核心區(qū)中心位置、鳳凰新城板塊和南湖板塊洋房溢價水平,本案位置洋房溢價能力約在高層 1.2-1.3倍。,(上述價格均還原至毛坯價格),規(guī)劃選型篇/住宅產品,項目啟示: 1、地段決定本案洋房產品溢價能力有限 2、3.5容積率以高層為主,可規(guī)劃少量洋房作為產品線補充填補空白,多個項目洋房層數(shù)達8-12F甚至18F,他們較之傳統(tǒng)多層建筑形態(tài)的洋房產品,市場接受度如何?,問題: 本案洋房合理層數(shù)界定?,規(guī)劃選型篇/住宅產品,1、當?shù)噩F(xiàn)有洋房產品表現(xiàn)為:1F底躍送花園、地下室 頂層頂躍送露臺、閣樓 全躍戶型,部
21、分挑空 2、高層數(shù)洋房同樣具有高溢價能力 3、不同層數(shù)(6-18F)洋房,未體現(xiàn)明顯價差,且客戶接受度較均衡,洋房產品層數(shù)界定,規(guī)劃選型篇/住宅產品,8F和12F洋房均為全躍層4房290-323,價格相當,未體現(xiàn)差異 全躍戶型類似空中別墅設計,且底層贈送地下室面積超過別墅,洋房產品層數(shù)界定,個案分析:唐城壹零壹(8/12F洋房溢價能力 1.82),規(guī)劃選型篇/住宅產品,樓王:4房2廳3衛(wèi) 260(贈送37),3.25m層高,大平層 雙主臥套房 2.3m開間*7.2m進深的超大入戶花園 6m大面寬客廳 主仆動線分離雙入戶,高層暢銷:3房2廳2衛(wèi) 126(贈送15),南北陽臺 贈送較大面積 房型方
22、正,南北通透 主臥套房設計,洋房:4房2廳 323,全躍戶型 3.3米層高 入戶中庭、客餐廳6.6米挑高 底躍戶型另贈送花園和200地下室,個案分析:唐城壹零壹(8/12F洋房溢價能力 1.82),洋房產品層數(shù)界定,規(guī)劃選型篇/住宅產品,個案分析:鉑悅山(7/9F洋房溢價能力 1.68),洋房產品層數(shù)界定,7F和9F洋房中間層166,一層和頂層均為躍層設計,價格相當,未體現(xiàn)差異,規(guī)劃選型篇/住宅產品,洋房底躍:5房 168,洋房平層:4房 166,主臥步入式衣帽間 3個陽臺,贈送面積大 南北通透,-1F 165,1F 168,洋房頂躍:5房4廳 256,6F 141,7F 115,躍層設計 多
23、個大面積露臺贈送 主臥豪華配置,個案分析:鉑悅山(7/9F洋房溢價能力 1.68),洋房產品層數(shù)界定,住宅選型結論: 1、區(qū)域高層價格受限,洋房產品填充區(qū)域產品空白,成為住宅機會點 2、當?shù)亟邮芨邔訑?shù)洋房,本案洋房可拔高層數(shù)至8-12F,增加洋房體量 3、高層跑量,洋房爭取溢價,規(guī)劃選型篇/住宅產品,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,新華聯(lián) 住宅底商 一托二, 36000元/,世博廣場 住宅底商 一托二,40000元/,商業(yè)個案分布,本案,漁人碼頭 街區(qū)型商業(yè) 一托二/三,9000-12000元/,鳳城盛世 集中型商業(yè) 一托三, 13000-16000元/ 住宅底商 單一層,30000元/ 一托二,200
24、00元/ 一托三,15000元/,1.4km,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,依據(jù)在售項目價格判定板塊商業(yè)價值如下,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,調研結論: 周邊商業(yè)氛圍匱乏,溢價能力不及核心區(qū)中心。 周邊住宅底商:一托二均價20000元/, 周邊集中型商業(yè):一托三均價13000-16000元/ 。 周邊街區(qū)型商業(yè):一拖二均價8000-12000元/。去化較慢。 參考個案鳳城盛世,商鋪第3層售價不及高層住宅,且只能以一托三形式連帶去化;一托三形式的集中型商業(yè)與住宅底商溢價能力相當。,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,商業(yè)選型結論: 1、傳統(tǒng)沿街商業(yè)溢價能力強,宜最大化利用沿街面規(guī)劃商業(yè) 2、住宅底商第三層價值與去化不及住宅
25、,建議住宅底商僅做二層 3、第三層商業(yè)價值較弱,僅在商業(yè)體量無法去化時,規(guī)劃三層集中型商業(yè) 4、不建議街區(qū)型商業(yè),與城市商業(yè)發(fā)展能級暫不匹配,總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化篇針對A地塊即項目一期,高層,洋房,沿街商鋪,沿街商鋪,高層,洋房,沿街商鋪,6-8F多層洋房,33F高層住宅,2-3F沿街商鋪,2-3F BLOCK,6.1 收到方案(老方案),7.2 收到方案(新方案),BLOCK,內街住宅底商,2F內街住宅底商,總平優(yōu)化篇,新老方案主要變化 1、住宅:增加高層約2100,減少洋房約4200 2、商業(yè):增加商業(yè)2000,含沿街商鋪、內街住宅底商與BLOCK商業(yè),總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化思考
26、: 1、新方案增加商業(yè)體量即總銷金額,方向可行! 2、新的商業(yè)建筑形態(tài)即BLOCK+內街住宅底商組合,這種類似街區(qū)型商業(yè)的規(guī)劃,實現(xiàn)目標商業(yè)價值的可能性不確定。建議優(yōu)化平面,進一步打開入口節(jié)點,帶動內街住宅底商價值 2、第三層沿街商業(yè)價值不及高層且銷售較難,考慮減少第三層商業(yè)體量 3、洋房合理溢價,存在機會點,保證附加值,建議拔高層數(shù)增加體量,總平優(yōu)化篇,建議洋房拔高至8-12F,增加洋房體量,沿街商業(yè)第三層價值不及高層,建議降低地塊東西兩側沿街商業(yè)層數(shù),做到二層即可,總平優(yōu)化建議(針對7.2收到的新方案),臨南新東路主干道,商業(yè)價值最高。建議BLOCK全部上3F,做足沿街商業(yè)體量 類街區(qū)型商
27、業(yè)必須注重入口充分打開,從而實現(xiàn)內街住宅底商價值,建議尤其西北轉角主入口處大BLOCK適當讓出轉角開口位置,主入口處,房型建議篇 高層|洋房|商業(yè),房型建議篇/住宅,高層競品:區(qū)域二房需求量最大,其中小二房單價溢價高。一房和三房需求量明顯不足。,房型建議篇/住宅,洋房競品:其他板塊洋房與本案無直接競爭。其主力面積120-180,躍層面積超過200,附加值一般,部分送花園、地下室(可能抬高)、閣樓和露臺。 從其暢銷洋房戶型看,當?shù)厝藢ρ蠓康恼J可表現(xiàn)為有花園、躍層戶型,接受高層數(shù)洋房。,房型建議篇/住宅/結論,建議高層戶型: 考慮本案跑量為主,主力戶型應符合市場需求 二房為主,二房一廳65-70、
28、二房二廳80-90??們r50萬以下 少量一房55-60,2+1房95-105 建議洋房戶型: 本案洋房不及其他幾個板塊的洋房溢價能力,作為自身產品線擴充,而非單純追求大戶型洋房設計 三房為主,高附加值,做到控制面積和總價 常規(guī)三房110-120,闊綽3+1房130-150全躍層設計 8-12F,拔高層數(shù)增加洋房體量,房型建議篇/住宅/結論,原方案戶型面積,建議戶型面積配比,原方案“住宅設計戶型面積在90-140,以三室兩廳為主”,不匹配板塊市場需求。建議整體調整為:高層二房為主,洋房全三房戶型,部分全躍層。,三房比例偏高,房型建議篇/商業(yè),商業(yè)競品:一托二銷售更能實現(xiàn)商業(yè)溢價,調研發(fā)現(xiàn),地塊周
29、邊商鋪去化速度普遍一般,主力面積段在40-190,集中型商業(yè)內部的商鋪分割則面積更大。層高均在3.8-4.2米居多。,房型建議篇/商業(yè)/結論,建議商鋪: 沿街商鋪做二層,滿足一托二銷售,契合投資性質,控制商鋪面積,主力面積段建議40-100,商鋪可多套打通合用 BLOCK商業(yè)做三層,滿足一托三銷售,主力面積段150-250 商鋪充分考慮使用需要,設計垂直交通聯(lián)系 商鋪層高4.8m+4.2m+3.8m(底層商鋪用足當?shù)卦O計規(guī)范,滿足自行分隔兩層使用,較競品商業(yè)更具產品競爭力),正文止,附件外立面建議 高層|洋房,外立面建議/高層,下圖通過價格區(qū)間區(qū)分產品檔次,對外立面風格進行分類研究,列表如下:
30、,東港龍城三期優(yōu)仕名苑,啟新1889,在水一方,鳳城盛世,梧桐大道 (Art Dec),仁恒湖濱城,綠城南湖春曉 (新古典),新天地鷺港 (北歐),嘉里雅頌居,橡樹灣 (斯坦福學院風格),萬科金域華府,唐城壹零壹 (現(xiàn)代與古典混搭),外立面建議/高層,項目周邊樓盤以中低端剛需為主導,主要為現(xiàn)代主義建筑風格,唐山中高端首改再改樓盤風格還未形成統(tǒng)一的風格,新古典、 Art Dec和北歐風格等; 鑒于唐城壹零壹在唐山的影響力以及結合本項目的定位,建議新古典建筑風格,外立面以涂料為主,底部石材,顏色以褐色或者深黃色為主,符合北方氣候特征。,唐城壹零壹: 特點:現(xiàn)代與古典混搭,使國際感和時代感在建筑的語
31、言中散發(fā)著經典魅力,同優(yōu)美的園林環(huán)境相得益彰。 顏色:褐色的深淺過度+底部灰白色 材料:底部三層大理石+真石漆,外立面建議/洋房,目前唐山洋房的建筑風格各不一樣,可以借鑒洋房標桿項目金隅樂府,采用ART-DECO風格,通過層層退露方式,同時贈送不封閉陽臺,增加產品附加值, 顏色采用磚紅色為主、深黃色為輔,立面材料建議墻磚+涂料,展現(xiàn)洋房的品質。,附件客戶 高層客戶 | 洋房客戶,客戶,根據(jù)周邊競品調查發(fā)現(xiàn),本區(qū)域由于成熟度有限,目前主要客源為周邊客戶,小面積剛性需求為主,對總價比較敏感。 因此,本項目的主要客源為地塊周邊區(qū)域客源,同時吸引少部分市區(qū)和周邊區(qū)縣客源。,周邊現(xiàn)狀,發(fā)展不成熟,零星項
32、目在售,尚未形成板塊特征,本案情況,集住宅、商業(yè)和辦公為一體的大型城市綜合體,總建面約45萬方,+,客 源 從哪 里 來?,問 題,附件價格預估 高層,價格預估/預估原則,根據(jù)前面的市場分析和研判,結合本案的實際情況,我們對本項目的市場預估如下: 價格建議設定原則: 以本案開發(fā)成本、預期目標為參考基數(shù) 以區(qū)域市場價格和競品價格為調整參考基數(shù) 以本案綜合位置、產品等因素值,使價格設定盡量合理客觀 價格要吻合目標客群對區(qū)域、地位、品質等的認知 配合前面的市場定位和形象定位所達到的高度 開發(fā)商利潤最大化的原則 根據(jù)專業(yè)經驗,以客觀、真實、有效為原則,我們采取市場比較法進行確定。,價格預估/高層,價格預估/高層,修正后各相關樓盤價格Pi Pi=(Qx/Qi)=Pi 注:Pi為均價 Pa=(Qx/Qa)Pa
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