唐山吉祥路項目定位報告終稿03版.ppt

1、紅星地產 唐山吉祥路項目定位報告,投資發(fā)展部 2013年7月,宏觀態(tài)勢篇 板塊分析篇 項目定位篇 規(guī)劃選型篇 總平優(yōu)化篇 房型建議篇 附件（客戶/外立面建議/價格預估/戶型借鑒）,報告內容,宏觀態(tài)勢篇 城市定位|城市人口|交通體系|宏觀經濟|樓市環(huán)境|小結,宏觀態(tài)勢/城市定位,城市發(fā)展動力 能源型城市：擁有煤炭、焦碳和石油等豐富資源，由此帶動鋼鐵、化工等產業(yè)發(fā)展 口岸型城市：國家一類開放港口，同時擁有京唐港口和曹妃甸港口，曹妃甸是目前唯一可以?？?0萬噸級貨輪的港口，是中國的工業(yè)源料及貨品集散地 區(qū)域經濟一體化的拉動：環(huán)渤海經濟圈、京津冀等一體化經濟發(fā)展將會促進唐山的產業(yè)結構變化升級和經濟發(fā)展

2、.,唐山是具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市，是連接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和國際港口城市， 是能源及原材料為主的國家級新型工業(yè)基地。 從城市發(fā)展和定位看，唐山蘊藏巨大發(fā)展?jié)摿?，在京、津的帶動，被低估的城市價值正在迅速提升，隨著四大新城的興建，國際化新興都市正在形成。,河北省域中心城市之一，中國特大城市之一，中國北方重要經濟中心，也是東北亞重要的航運中心和物流中心、世界級新型工業(yè)化基地，同時也是京津唐城市群的核心城市之一,1.1 城市定位,環(huán)渤海經濟圈,唐山,區(qū)域經濟中心,宏觀態(tài)勢/城市人口,唐山市區(qū)人口保持穩(wěn)定狀態(tài)，流動人口相對較少，以本地人為主。隨著唐山經濟快速上升，對周邊市縣有較強的人口吸

3、附效應，未來人口有較大增長空間，對房地產發(fā)展形成一定支撐,1.2 城市人口,2012年唐山總戶籍人口740多萬，其中市區(qū)人口約309萬。2010年人口普查常住人口為757多萬。 唐山城市人口增長年度平均且較為緩慢,隨著唐山經濟地位的上升及產業(yè)發(fā)展力度加強強，未來有較大的增長空間。,從市區(qū)各區(qū)內人口數(shù)量來看，豐潤區(qū)人口最多，有90萬人，從人口密度分布上看，路北區(qū)人口密度最高，每平方公里0.58萬人。 路南區(qū)67平方公里，人口35萬。,2008-2012 唐山人口變化,宏觀態(tài)勢/交通體系,致力于大力建設公路、高速公路、鐵路、地鐵輕軌、管道、航空、港口等綜合性的交通運輸，為把唐山建設成為北方經濟中心

4、城市、東北亞門戶城市、國際航運物流貿易中心而奮發(fā)圖強,1.3 交通體系,鐵路： 國家級鐵路干線：京哈鐵路、津山鐵路、大秦鐵路、遷曹鐵路 地方鐵路：唐山坨港鐵路、遵小鐵路、唐港鐵路 正在建設：津秦城際鐵路、蒙曹鐵路； 京唐城際鐵路：京唐城際高速鐵路項目將由北京、天津、河北三方投資建設，建成后，從唐山到北京只需半個小時，大大縮短京唐時間距離，拉動唐山樓市發(fā)展。 航空： 唐山三女河機場2012全年旅客吞吐量16萬多人次，開通 7條遠距離航，4條近距離航線。 港口： 唐山港分為京唐港區(qū)、曹妃甸港區(qū)和豐南港區(qū)，形成分 工合作、協(xié)調互動、三港齊飛的總體發(fā)展格局。,宏觀態(tài)勢/宏觀經濟,經濟運行快速發(fā)展的經濟

5、體，帶動個人財富的快速增長,1.4 宏觀經濟,2012年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值5800多億元，同比增長10%，GDP排名全國第十九位，河北省第一。 2004年以來，唐山的人均GDP增長速度每年都保持在13%以上， 2012年人均GDP超過1萬元。 2012年三大產業(yè)比為9.1%：59.2%：31.7%，以第二產業(yè)為主導產業(yè)，但產業(yè)結構在不斷優(yōu)化。 人均可支配收入多年來一直保持10左右的增速。 居民消費更加理性，消費結構升級明顯，以汽車、住宅、通訊、餐飲為主的消費熱點已經形成。,從經濟發(fā)展和收入水平來看，唐山已經展現(xiàn)出一個快速發(fā)展經濟體的實力和潛力，已成為獨領河北、緊隨京津的新興城市。大量較高收入

6、群體的形成，帶動消費結構升級，快速催生置業(yè)需求。,2008-2012 唐山GDP變化,2008-2012 唐山收支變化,宏觀態(tài)勢/宏觀經濟,宏觀經濟房地產關聯(lián)性分析經濟的高速發(fā)展帶動城市進入快速建設發(fā)展周期，房地產市場進入快速發(fā)展階段，市場表現(xiàn)為大規(guī)模開發(fā)，集中放量,2008-2012 唐山投資變化,2012年，唐山社會固定資產投資額超過3000億元，房地產在經過幾年超過50%的增速之后回落，比2011年略高，達到517億元。 房地產投資額占社會固定資產投資額的比例已經接近17%。,1.4 宏觀經濟,起步2006年以前 2002年開始唐山才有了真正意義上的商品房地產市場 到2006年隨著市場的

7、火爆，大量的項目獲批上市，開發(fā)商開始大量收取客戶預售定金，市場出現(xiàn)供需兩旺的局面，形成了初步的房地產開發(fā)環(huán)境,小高潮2007年 07年上半年隨著全國樓市快速發(fā)展，唐山形成了一輪房價高速上漲的小高潮。 下半年政府強制調整市場眾多房地產，多個項目紛紛下馬或相關手續(xù)辦理調整，市場一度出現(xiàn)真空現(xiàn)象，導致一、二手房交易量迅速攀升交易價格狂飆情況。,低谷2008年 2008年唐山政府開始啟動三年大變樣工程，瞬間唐山進入了翻天覆地的城市拆遷改造階段，大批的平改項目上馬,預期供用量急劇上升,市民的觀望情緒加重,價格明顯回落. 由于新房建設周期較長,拆遷過渡需求激增，所以二手房、租賃交易市場持續(xù)趨好,回歸理性2

8、010年以后 隨著經濟形勢的不斷轉好以及唐山在城市規(guī)劃發(fā)展方面不斷的投入，房地產市場也在逐步回歸理性，整體供用和價格都在回暖。 開始有如萬達廣場、萬科、綠地這樣的外地大牌開發(fā)商進入唐山，房地產開發(fā)水平和產品品質將進入新的階段。,唐山房地產市場近幾年發(fā)展階段,宏觀態(tài)勢/樓市環(huán)境,市場快速成長階段競爭日益激烈專業(yè)化程度提升產品線逐漸豐富,1.5 樓市環(huán)境,宏觀態(tài)勢/樓市環(huán)境,1.5 樓市環(huán)境,唐山重點建設新城空港新城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城城及曹妃甸新城,宏觀態(tài)勢/結論,供應方面，隨著新城的加速建設，鳳凰新城、南湖等板塊供應量開始集中爆發(fā)； 需求方面，隨著未來城市化進程的加快，房地產投資不斷加大，房

9、地產市場不斷發(fā)展，將逐步進入理性消費階段； 價格方面，受環(huán)渤海經濟圈未來發(fā)展?jié)摿Φ挠绊懀又纳菩孕枨蠛拓敻浑A層的擴大，唐山市場還將繼續(xù)保持高位價格，但受供應量影響，房價上漲速度將會減緩； 競爭方面，外部大型實力開發(fā)商爭相入駐，將加大競爭程度。,項目啟示：市場決定跑量應作為重點目標,板塊分析篇 板塊劃分|板塊屬性|產品特征|價格特征|小結,區(qū)位板塊/板塊劃分,核心板塊：城市核心區(qū)路南路北區(qū)各約一半 城市核心區(qū)： 新華路與建設路沿線。北至興源路及富康路，南達南新道，東臨濱河路，西到站前路。 路北區(qū)主要包含鳳凰新城板塊，城東工業(yè)區(qū)板塊，高新區(qū)板塊 鳳凰新城： 位于唐山市中心區(qū)西北部，是開發(fā)建設的新

10、城區(qū)。南起興源道，北至大慶道，東臨衛(wèi)國路，西到站前路，轄區(qū)面積23平方公里。 城東工業(yè)區(qū)： 南至長虹道，臨近城市核心區(qū)，北臨長寧道，西臨衛(wèi)國路與鳳凰新城板塊接壤，東達河北路沿線。 高新區(qū)板塊： 唐山高新區(qū)，南臨長寧道與城東工業(yè)區(qū)相鄰。 路南區(qū)主要包含南湖板塊 南湖公園板塊： 南新道以南，西電路以東，復興/康柏路以西，205國道以北?？傮w規(guī)劃面積105平方公里，包括核心風景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個片區(qū),鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設路,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,長寧道,城市核心區(qū),南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,本地塊,1.1 板塊劃分,4.1km,唐山市區(qū)（路南、路北）中心區(qū)域主要分為五大

11、板塊； 新華道與建設路交匯處為城市最核心處,區(qū)位板塊/板塊屬性,處于價格平臺最高水平，聚集市場上主要的中高端項目；承接唐山高端置業(yè)人群,輕工業(yè)主導，基礎設施完善，多家外資入住，板塊認知度較低，承接地緣性客戶和產業(yè)人口，價格相對較低，以中低端項目為主,在售項目較少，價格平臺較低，建設路沿線部分中高端項目； 未來以承接地緣客戶換房及剛性首置需求為主,項目相對少，多為城市綜合體項目，價格處于中高檔，承接唐山投資客戶和中心城區(qū)中高端客戶,以低密度物業(yè)為主，總價相對較高；承接低密度高端改善客戶,鳳凰板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,南湖公園板塊,城市核心板塊,鳳凰新城,建設路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊

12、,五大板塊的產品和客戶以及項目定位各有特色,1.2 板塊屬性,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,城東 工業(yè)區(qū),區(qū)位板塊/產品特征,鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊,南湖板塊為別墅集中區(qū)，鳳凰新城以高端住宅為主，高層、洋房、別墅均有分布，其他版塊多為普通高層產品,1.3 產品特征,高層居多，少量洋房 高層：80-100 兩居 120-140 三居 洋房：200-320,多為小高層、高層，部分項目有洋房，以中低端產品為主,高層、小高層為主 80-120 兩居 120-140 三居為主 一居室也有一定比例,小高層、高層產品為主，少量洋房產品 80-

13、120 兩居 130-160 三居,高層、別墅為主 高層 中低端：70-90 兩居，110-140 三居 高端：100-120 兩居，120-170 三居 別墅：340-400 為主,鳳凰板塊,南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,城市核心板塊,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,區(qū)位板塊/價格特征,鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊,高新區(qū)和城東工業(yè)區(qū)為唐山目前價格相對較低的板塊,1.4 價格特征,鳳凰板塊,南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,城市核心板塊,高層 7300-9000元/ m2 洋房 11000-13000元/ m2,高

14、層 7000-9000元/ m2 洋房 12000元/ m2 聯(lián)排別墅 18000-22000元/ m2,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,高層 55007000元/ ,高層 5000-5500元/ ,高層 7400-8400元/ 洋房 10000-11000元/,區(qū)位板塊/結論,地處唐山東部南新東道與吉祥路的交匯處，屬于城市核心板塊的東部邊緣地帶 行政區(qū)屬路南區(qū)邊緣，認知度較低 周邊目前僅有零星項目在售，均為高層產品，項目品質一般，較路南區(qū)中心位置存在較大價差 板塊無重點規(guī)劃，未來價值上升空間有限,項目啟示：區(qū)位決定溢價空間有限，不追求高品質打造,項目定位篇 地塊指

15、標|地塊四至|周邊環(huán)境|小結,項目定位篇/地塊指標,B地塊(二期)：占地48769，容積率3.5，規(guī)劃高層、洋房和沿街商業(yè) C地塊(三期) ：占地65585，容積率3.5，規(guī)劃百貨MALL、商業(yè)街、辦公和高層,A,B,C,地塊分為三期開發(fā)，總占地約15萬方（其中一期3.6萬方），容積率3.5，規(guī)劃集高層、洋房、辦公和商業(yè)為一體的城市綜合體,1.1 地塊指標,注：以下內容均針對A地塊即項目一期,項目定位篇/地塊四至,吉祥路 雙向4車道,南新東道 雙向8車道,地塊內部,地塊北側： 南新東道，雙向8車道； 主干道，人車流量較大。但受綠化帶阻隔，商業(yè)價值受到一定影響； 道路北側為在售項目東方漁人碼頭。

16、,地塊西側： 吉祥路，雙向4車道,A地塊,地塊內部： 部分為合作方臨時辦公樓，可隨時拆遷，其他為凈地 ； 地塊西北角為早期搭建的售樓處。,規(guī)劃路,規(guī)劃路,地塊周邊配套不全，成熟入住的小區(qū)不多，僅有零星項目在售，南新東道對面即為在售商住項目東方漁人碼頭,1.2 地塊四至,已建 售樓處,項目定位篇/周邊環(huán)境,目前市容較差，為汽配廠、物流公司、鋼絲廠等工廠，等待未來進行拆遷改造，重新規(guī)劃建造，環(huán)境將會逐漸好轉,1.3 周邊環(huán)境,項目定位篇/結論,緊鄰城市主干道南新東道，具備較好的交通可達性，但非城市主要發(fā)展方向 目前周邊環(huán)境欠缺，區(qū)位認可度不夠，前期產品難樹調性 地塊規(guī)劃百貨MALL的大型城市綜合體

17、，后期整盤價值提升具有空間,關鍵詞 抓準市場，尋找空白，錯位競爭,項目啟示：,項目定位篇/結論,唐山東南崛起之極,住宅產品：高層+洋房 辦公產品：soho/loft公寓（后期） 商業(yè)產品：社區(qū)底商/商業(yè)街+百貨MALL,多產品線、多業(yè)態(tài)于一體的大型城市綜合體,規(guī)劃選型篇 住宅 | 商業(yè),規(guī)劃選型篇/住宅產品,高層個案分布,本案,在水一方 高層，5300元/（現(xiàn)房）,1km,東港龍城三期優(yōu)仕名苑(開平區(qū)) 高層，精裝6400元/（裝修標準900，現(xiàn)房）,啟新1889 （證不齊） 高層，6800-7000元/,2.2km,大業(yè)時代廣場（證不齊） 高層，5300元/,鳳城盛世 高層，5500元/（現(xiàn)

18、房）,金色雅居 高層，7500元/（現(xiàn)房）,新華聯(lián) 高層，8400元/（現(xiàn)房）,世博廣場 高層，7600元/（現(xiàn)房）,萬達廣場 高層，8900元/（現(xiàn)房）,漁人碼頭 高層，5000元/,荷花盛世 高層，4800元/,地塊周邊,南湖板塊,規(guī)劃選型篇/住宅產品,、 鳳凰新城板塊,本案,萬科紅郡溫莎堡 洋房（5F），12000元/,金岸紅堡 洋房（6/10F）， 未開盤 高層，6800元/,唐城壹零壹 洋房（8/12F），20000- 22000萬元/ 高層，11000-12000元/，樓王14000-15000元/,橡樹灣 洋房(6F)，精裝16000-17000元/（裝修標準3500-4000）

19、 高層，精裝10500-11000元/ （裝修標準2500，現(xiàn)房），毛坯7500（期房）,梧桐大道 洋房（7F）， 14000元/ 高層，9000元/,城市核心板塊,鉑悅山 洋房（7/9/18F）， 13500元/ 高層，8000元/,金色雅居 洋房（4/5F）， 10500元/（無電梯） 高層，7500元/（現(xiàn)房）,金隅樂府 洋房（6/9F）， 13500元/,3.2km,4.4km,洋房個案分布,地塊周邊無洋房,規(guī)劃選型篇/住宅產品,依據(jù)在售項目價格判定板塊住宅價值如下,高層 4800-5500 洋房 ,規(guī)劃選型篇/住宅產品,調研結論： 周邊高層住宅：五證不齊期房價格4800-5300元/

20、，證件齊全現(xiàn)房5300-5500元/。品質均一般。 周邊洋房：（3km內）無洋房項目。 參考城市核心區(qū)中心位置、鳳凰新城板塊和南湖板塊洋房溢價水平，本案位置洋房溢價能力約在高層 1.2-1.3倍。,(上述價格均還原至毛坯價格）,規(guī)劃選型篇/住宅產品,項目啟示： 1、地段決定本案洋房產品溢價能力有限 2、3.5容積率以高層為主，可規(guī)劃少量洋房作為產品線補充填補空白,多個項目洋房層數(shù)達8-12F甚至18F，他們較之傳統(tǒng)多層建筑形態(tài)的洋房產品，市場接受度如何？,問題： 本案洋房合理層數(shù)界定？,規(guī)劃選型篇/住宅產品,1、當?shù)噩F(xiàn)有洋房產品表現(xiàn)為：1F底躍送花園、地下室 頂層頂躍送露臺、閣樓 全躍戶型，部

21、分挑空 2、高層數(shù)洋房同樣具有高溢價能力 3、不同層數(shù)（6-18F）洋房，未體現(xiàn)明顯價差，且客戶接受度較均衡,洋房產品層數(shù)界定,規(guī)劃選型篇/住宅產品,8F和12F洋房均為全躍層4房290-323，價格相當，未體現(xiàn)差異 全躍戶型類似空中別墅設計，且底層贈送地下室面積超過別墅,洋房產品層數(shù)界定,個案分析：唐城壹零壹（8/12F洋房溢價能力 1.82）,規(guī)劃選型篇/住宅產品,樓王：4房2廳3衛(wèi) 260（贈送37）,3.25m層高，大平層 雙主臥套房 2.3m開間*7.2m進深的超大入戶花園 6m大面寬客廳 主仆動線分離雙入戶,高層暢銷：3房2廳2衛(wèi) 126（贈送15）,南北陽臺 贈送較大面積 房型方

22、正，南北通透 主臥套房設計,洋房：4房2廳 323,全躍戶型 3.3米層高 入戶中庭、客餐廳6.6米挑高 底躍戶型另贈送花園和200地下室,個案分析：唐城壹零壹（8/12F洋房溢價能力 1.82）,洋房產品層數(shù)界定,規(guī)劃選型篇/住宅產品,個案分析：鉑悅山（7/9F洋房溢價能力 1.68）,洋房產品層數(shù)界定,7F和9F洋房中間層166，一層和頂層均為躍層設計，價格相當，未體現(xiàn)差異,規(guī)劃選型篇/住宅產品,洋房底躍：5房 168,洋房平層：4房 166,主臥步入式衣帽間 3個陽臺，贈送面積大 南北通透,-1F 165,1F 168,洋房頂躍：5房4廳 256,6F 141,7F 115,躍層設計 多

23、個大面積露臺贈送 主臥豪華配置,個案分析：鉑悅山（7/9F洋房溢價能力 1.68）,洋房產品層數(shù)界定,住宅選型結論： 1、區(qū)域高層價格受限，洋房產品填充區(qū)域產品空白，成為住宅機會點 2、當?shù)亟邮芨邔訑?shù)洋房，本案洋房可拔高層數(shù)至8-12F，增加洋房體量 3、高層跑量，洋房爭取溢價,規(guī)劃選型篇/住宅產品,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,新華聯(lián) 住宅底商 一托二, 36000元/,世博廣場 住宅底商 一托二,40000元/,商業(yè)個案分布,本案,漁人碼頭 街區(qū)型商業(yè) 一托二/三,9000-12000元/,鳳城盛世 集中型商業(yè) 一托三, 13000-16000元/ 住宅底商 單一層，30000元/ 一托二，200

24、00元/ 一托三，15000元/,1.4km,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,依據(jù)在售項目價格判定板塊商業(yè)價值如下,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,調研結論： 周邊商業(yè)氛圍匱乏，溢價能力不及核心區(qū)中心。 周邊住宅底商：一托二均價20000元/， 周邊集中型商業(yè)：一托三均價13000-16000元/ 。 周邊街區(qū)型商業(yè)：一拖二均價8000-12000元/。去化較慢。 參考個案鳳城盛世，商鋪第3層售價不及高層住宅，且只能以一托三形式連帶去化；一托三形式的集中型商業(yè)與住宅底商溢價能力相當。,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產品,商業(yè)選型結論： 1、傳統(tǒng)沿街商業(yè)溢價能力強，宜最大化利用沿街面規(guī)劃商業(yè) 2、住宅底商第三層價值與去化不及住宅

25、，建議住宅底商僅做二層 3、第三層商業(yè)價值較弱，僅在商業(yè)體量無法去化時，規(guī)劃三層集中型商業(yè) 4、不建議街區(qū)型商業(yè)，與城市商業(yè)發(fā)展能級暫不匹配,總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化篇針對A地塊即項目一期,高層,洋房,沿街商鋪,沿街商鋪,高層,洋房,沿街商鋪,6-8F多層洋房,33F高層住宅,2-3F沿街商鋪,2-3F BLOCK,6.1 收到方案（老方案）,7.2 收到方案（新方案）,BLOCK,內街住宅底商,2F內街住宅底商,總平優(yōu)化篇,新老方案主要變化 1、住宅：增加高層約2100，減少洋房約4200 2、商業(yè)：增加商業(yè)2000，含沿街商鋪、內街住宅底商與BLOCK商業(yè),總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化思考

26、： 1、新方案增加商業(yè)體量即總銷金額，方向可行！ 2、新的商業(yè)建筑形態(tài)即BLOCK+內街住宅底商組合，這種類似街區(qū)型商業(yè)的規(guī)劃，實現(xiàn)目標商業(yè)價值的可能性不確定。建議優(yōu)化平面，進一步打開入口節(jié)點，帶動內街住宅底商價值 2、第三層沿街商業(yè)價值不及高層且銷售較難，考慮減少第三層商業(yè)體量 3、洋房合理溢價，存在機會點，保證附加值，建議拔高層數(shù)增加體量,總平優(yōu)化篇,建議洋房拔高至8-12F，增加洋房體量,沿街商業(yè)第三層價值不及高層，建議降低地塊東西兩側沿街商業(yè)層數(shù)，做到二層即可,總平優(yōu)化建議（針對7.2收到的新方案）,臨南新東路主干道，商業(yè)價值最高。建議BLOCK全部上3F，做足沿街商業(yè)體量 類街區(qū)型商

27、業(yè)必須注重入口充分打開，從而實現(xiàn)內街住宅底商價值，建議尤其西北轉角主入口處大BLOCK適當讓出轉角開口位置,主入口處,房型建議篇 高層|洋房|商業(yè),房型建議篇/住宅,高層競品：區(qū)域二房需求量最大，其中小二房單價溢價高。一房和三房需求量明顯不足。,房型建議篇/住宅,洋房競品：其他板塊洋房與本案無直接競爭。其主力面積120-180，躍層面積超過200，附加值一般，部分送花園、地下室（可能抬高）、閣樓和露臺。 從其暢銷洋房戶型看，當?shù)厝藢ρ蠓康恼J可表現(xiàn)為有花園、躍層戶型，接受高層數(shù)洋房。,房型建議篇/住宅/結論,建議高層戶型： 考慮本案跑量為主，主力戶型應符合市場需求 二房為主，二房一廳65-70、

28、二房二廳80-90?？們r50萬以下 少量一房55-60，2+1房95-105 建議洋房戶型： 本案洋房不及其他幾個板塊的洋房溢價能力，作為自身產品線擴充，而非單純追求大戶型洋房設計 三房為主，高附加值，做到控制面積和總價 常規(guī)三房110-120，闊綽3+1房130-150全躍層設計 8-12F，拔高層數(shù)增加洋房體量,房型建議篇/住宅/結論,原方案戶型面積,建議戶型面積配比,原方案“住宅設計戶型面積在90-140，以三室兩廳為主”，不匹配板塊市場需求。建議整體調整為：高層二房為主，洋房全三房戶型，部分全躍層。,三房比例偏高,房型建議篇/商業(yè),商業(yè)競品：一托二銷售更能實現(xiàn)商業(yè)溢價，調研發(fā)現(xiàn)，地塊周

29、邊商鋪去化速度普遍一般，主力面積段在40-190，集中型商業(yè)內部的商鋪分割則面積更大。層高均在3.8-4.2米居多。,房型建議篇/商業(yè)/結論,建議商鋪： 沿街商鋪做二層，滿足一托二銷售，契合投資性質，控制商鋪面積，主力面積段建議40-100，商鋪可多套打通合用 BLOCK商業(yè)做三層，滿足一托三銷售，主力面積段150-250 商鋪充分考慮使用需要，設計垂直交通聯(lián)系 商鋪層高4.8m+4.2m+3.8m（底層商鋪用足當?shù)卦O計規(guī)范，滿足自行分隔兩層使用，較競品商業(yè)更具產品競爭力）,正文止,附件外立面建議 高層|洋房,外立面建議/高層,下圖通過價格區(qū)間區(qū)分產品檔次，對外立面風格進行分類研究，列表如下：

30、,東港龍城三期優(yōu)仕名苑,啟新1889,在水一方,鳳城盛世,梧桐大道 （Art Dec）,仁恒湖濱城,綠城南湖春曉 (新古典),新天地鷺港 （北歐）,嘉里雅頌居,橡樹灣 (斯坦福學院風格),萬科金域華府,唐城壹零壹 (現(xiàn)代與古典混搭),外立面建議/高層,項目周邊樓盤以中低端剛需為主導，主要為現(xiàn)代主義建筑風格，唐山中高端首改再改樓盤風格還未形成統(tǒng)一的風格，新古典、 Art Dec和北歐風格等； 鑒于唐城壹零壹在唐山的影響力以及結合本項目的定位，建議新古典建筑風格，外立面以涂料為主，底部石材，顏色以褐色或者深黃色為主，符合北方氣候特征。,唐城壹零壹： 特點：現(xiàn)代與古典混搭，使國際感和時代感在建筑的語

31、言中散發(fā)著經典魅力，同優(yōu)美的園林環(huán)境相得益彰。 顏色：褐色的深淺過度+底部灰白色 材料：底部三層大理石+真石漆,外立面建議/洋房,目前唐山洋房的建筑風格各不一樣，可以借鑒洋房標桿項目金隅樂府，采用ART-DECO風格，通過層層退露方式，同時贈送不封閉陽臺，增加產品附加值， 顏色采用磚紅色為主、深黃色為輔，立面材料建議墻磚+涂料，展現(xiàn)洋房的品質。,附件客戶 高層客戶 | 洋房客戶,客戶,根據(jù)周邊競品調查發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域由于成熟度有限，目前主要客源為周邊客戶，小面積剛性需求為主，對總價比較敏感。 因此，本項目的主要客源為地塊周邊區(qū)域客源，同時吸引少部分市區(qū)和周邊區(qū)縣客源。,周邊現(xiàn)狀,發(fā)展不成熟，零星項

32、目在售，尚未形成板塊特征,本案情況,集住宅、商業(yè)和辦公為一體的大型城市綜合體，總建面約45萬方,+,客 源 從哪 里 來？,問 題,附件價格預估 高層,價格預估/預估原則,根據(jù)前面的市場分析和研判，結合本案的實際情況，我們對本項目的市場預估如下： 價格建議設定原則： 以本案開發(fā)成本、預期目標為參考基數(shù) 以區(qū)域市場價格和競品價格為調整參考基數(shù) 以本案綜合位置、產品等因素值，使價格設定盡量合理客觀 價格要吻合目標客群對區(qū)域、地位、品質等的認知 配合前面的市場定位和形象定位所達到的高度 開發(fā)商利潤最大化的原則 根據(jù)專業(yè)經驗，以客觀、真實、有效為原則，我們采取市場比較法進行確定。,價格預估/高層,價格預估/高層,修正后各相關樓盤價格Pi Pi=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi為均價 Pa=（Qx/Qa）Pa