唐山吉祥路項(xiàng)目定位報(bào)告終稿03版.ppt

1、紅星地產(chǎn) 唐山吉祥路項(xiàng)目定位報(bào)告,投資發(fā)展部 2013年7月,宏觀態(tài)勢篇 板塊分析篇 項(xiàng)目定位篇 規(guī)劃選型篇 總平優(yōu)化篇 房型建議篇 附件（客戶/外立面建議/價(jià)格預(yù)估/戶型借鑒）,報(bào)告內(nèi)容,宏觀態(tài)勢篇 城市定位|城市人口|交通體系|宏觀經(jīng)濟(jì)|樓市環(huán)境|小結(jié),宏觀態(tài)勢/城市定位,城市發(fā)展動(dòng)力 能源型城市：擁有煤炭、焦碳和石油等豐富資源，由此帶動(dòng)鋼鐵、化工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展 口岸型城市：國家一類開放港口，同時(shí)擁有京唐港口和曹妃甸港口，曹妃甸是目前唯一可以停靠40萬噸級(jí)貨輪的港口，是中國的工業(yè)源料及貨品集散地 區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的拉動(dòng)：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀等一體化經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)促進(jìn)唐山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2、.,唐山是具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市，是連接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和國際港口城市， 是能源及原材料為主的國家級(jí)新型工業(yè)基地。 從城市發(fā)展和定位看，唐山蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿?，在京、津的帶?dòng)，被低估的城市價(jià)值正在迅速提升，隨著四大新城的興建，國際化新興都市正在形成。,河北省域中心城市之一，中國特大城市之一，中國北方重要經(jīng)濟(jì)中心，也是東北亞重要的航運(yùn)中心和物流中心、世界級(jí)新型工業(yè)化基地，同時(shí)也是京津唐城市群的核心城市之一,1.1 城市定位,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈,唐山,區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心,宏觀態(tài)勢/城市人口,唐山市區(qū)人口保持穩(wěn)定狀態(tài)，流動(dòng)人口相對(duì)較少，以本地人為主。隨著唐山經(jīng)濟(jì)快速上升，對(duì)周邊市縣有較強(qiáng)的人口吸

3、附效應(yīng)，未來人口有較大增長空間，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成一定支撐,1.2 城市人口,2012年唐山總戶籍人口740多萬，其中市區(qū)人口約309萬。2010年人口普查常住人口為757多萬。 唐山城市人口增長年度平均且較為緩慢,隨著唐山經(jīng)濟(jì)地位的上升及產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度加強(qiáng)強(qiáng)，未來有較大的增長空間。,從市區(qū)各區(qū)內(nèi)人口數(shù)量來看，豐潤區(qū)人口最多，有90萬人，從人口密度分布上看，路北區(qū)人口密度最高，每平方公里0.58萬人。 路南區(qū)67平方公里，人口35萬。,2008-2012 唐山人口變化,宏觀態(tài)勢/交通體系,致力于大力建設(shè)公路、高速公路、鐵路、地鐵輕軌、管道、航空、港口等綜合性的交通運(yùn)輸，為把唐山建設(shè)成為北方經(jīng)濟(jì)中心

4、城市、東北亞門戶城市、國際航運(yùn)物流貿(mào)易中心而奮發(fā)圖強(qiáng),1.3 交通體系,鐵路： 國家級(jí)鐵路干線：京哈鐵路、津山鐵路、大秦鐵路、遷曹鐵路 地方鐵路：唐山坨港鐵路、遵小鐵路、唐港鐵路 正在建設(shè)：津秦城際鐵路、蒙曹鐵路； 京唐城際鐵路：京唐城際高速鐵路項(xiàng)目將由北京、天津、河北三方投資建設(shè)，建成后，從唐山到北京只需半個(gè)小時(shí)，大大縮短京唐時(shí)間距離，拉動(dòng)唐山樓市發(fā)展。 航空： 唐山三女河機(jī)場2012全年旅客吞吐量16萬多人次，開通 7條遠(yuǎn)距離航，4條近距離航線。 港口： 唐山港分為京唐港區(qū)、曹妃甸港區(qū)和豐南港區(qū)，形成分 工合作、協(xié)調(diào)互動(dòng)、三港齊飛的總體發(fā)展格局。,宏觀態(tài)勢/宏觀經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)

5、體，帶動(dòng)個(gè)人財(cái)富的快速增長,1.4 宏觀經(jīng)濟(jì),2012年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5800多億元，同比增長10%，GDP排名全國第十九位，河北省第一。 2004年以來，唐山的人均GDP增長速度每年都保持在13%以上， 2012年人均GDP超過1萬元。 2012年三大產(chǎn)業(yè)比為9.1%：59.2%：31.7%，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化。 人均可支配收入多年來一直保持10左右的增速。 居民消費(fèi)更加理性，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，以汽車、住宅、通訊、餐飲為主的消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)形成。,從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平來看，唐山已經(jīng)展現(xiàn)出一個(gè)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)體的實(shí)力和潛力，已成為獨(dú)領(lǐng)河北、緊隨京津的新興城市。大量較高收入

6、群體的形成，帶動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，快速催生置業(yè)需求。,2008-2012 唐山GDP變化,2008-2012 唐山收支變化,宏觀態(tài)勢/宏觀經(jīng)濟(jì),宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性分析經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)城市進(jìn)入快速建設(shè)發(fā)展周期，房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，市場表現(xiàn)為大規(guī)模開發(fā)，集中放量,2008-2012 唐山投資變化,2012年，唐山社會(huì)固定資產(chǎn)投資額超過3000億元，房地產(chǎn)在經(jīng)過幾年超過50%的增速之后回落，比2011年略高，達(dá)到517億元。 房地產(chǎn)投資額占社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例已經(jīng)接近17%。,1.4 宏觀經(jīng)濟(jì),起步2006年以前 2002年開始唐山才有了真正意義上的商品房地產(chǎn)市場 到2006年隨著市場的

7、火爆，大量的項(xiàng)目獲批上市，開發(fā)商開始大量收取客戶預(yù)售定金，市場出現(xiàn)供需兩旺的局面，形成了初步的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境,小高潮2007年 07年上半年隨著全國樓市快速發(fā)展，唐山形成了一輪房價(jià)高速上漲的小高潮。 下半年政府強(qiáng)制調(diào)整市場眾多房地產(chǎn)，多個(gè)項(xiàng)目紛紛下馬或相關(guān)手續(xù)辦理調(diào)整，市場一度出現(xiàn)真空現(xiàn)象，導(dǎo)致一、二手房交易量迅速攀升交易價(jià)格狂飆情況。,低谷2008年 2008年唐山政府開始啟動(dòng)三年大變樣工程，瞬間唐山進(jìn)入了翻天覆地的城市拆遷改造階段，大批的平改項(xiàng)目上馬,預(yù)期供用量急劇上升,市民的觀望情緒加重,價(jià)格明顯回落. 由于新房建設(shè)周期較長,拆遷過渡需求激增，所以二手房、租賃交易市場持續(xù)趨好,回歸理性2

8、010年以后 隨著經(jīng)濟(jì)形勢的不斷轉(zhuǎn)好以及唐山在城市規(guī)劃發(fā)展方面不斷的投入，房地產(chǎn)市場也在逐步回歸理性，整體供用和價(jià)格都在回暖。 開始有如萬達(dá)廣場、萬科、綠地這樣的外地大牌開發(fā)商進(jìn)入唐山，房地產(chǎn)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)將進(jìn)入新的階段。,唐山房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展階段,宏觀態(tài)勢/樓市環(huán)境,市場快速成長階段競爭日益激烈專業(yè)化程度提升產(chǎn)品線逐漸豐富,1.5 樓市環(huán)境,宏觀態(tài)勢/樓市環(huán)境,1.5 樓市環(huán)境,唐山重點(diǎn)建設(shè)新城空港新城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城城及曹妃甸新城,宏觀態(tài)勢/結(jié)論,供應(yīng)方面，隨著新城的加速建設(shè)，鳳凰新城、南湖等板塊供應(yīng)量開始集中爆發(fā)； 需求方面，隨著未來城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)投資不斷加大，房

9、地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，將逐步進(jìn)入理性消費(fèi)階段； 價(jià)格方面，受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈未來發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?，加之改善性需求和?cái)富階層的擴(kuò)大，唐山市場還將繼續(xù)保持高位價(jià)格，但受供應(yīng)量影響，房價(jià)上漲速度將會(huì)減緩； 競爭方面，外部大型實(shí)力開發(fā)商爭相入駐，將加大競爭程度。,項(xiàng)目啟示：市場決定跑量應(yīng)作為重點(diǎn)目標(biāo),板塊分析篇 板塊劃分|板塊屬性|產(chǎn)品特征|價(jià)格特征|小結(jié),區(qū)位板塊/板塊劃分,核心板塊：城市核心區(qū)路南路北區(qū)各約一半 城市核心區(qū)： 新華路與建設(shè)路沿線。北至興源路及富康路，南達(dá)南新道，東臨濱河路，西到站前路。 路北區(qū)主要包含鳳凰新城板塊，城東工業(yè)區(qū)板塊，高新區(qū)板塊 鳳凰新城： 位于唐山市中心區(qū)西北部，是開發(fā)建設(shè)的新

10、城區(qū)。南起興源道，北至大慶道，東臨衛(wèi)國路，西到站前路，轄區(qū)面積23平方公里。 城東工業(yè)區(qū)： 南至長虹道，臨近城市核心區(qū)，北臨長寧道，西臨衛(wèi)國路與鳳凰新城板塊接壤，東達(dá)河北路沿線。 高新區(qū)板塊： 唐山高新區(qū)，南臨長寧道與城東工業(yè)區(qū)相鄰。 路南區(qū)主要包含南湖板塊 南湖公園板塊： 南新道以南，西電路以東，復(fù)興/康柏路以西，205國道以北。總體規(guī)劃面積105平方公里，包括核心風(fēng)景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個(gè)片區(qū),鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設(shè)路,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,長寧道,城市核心區(qū),南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,本地塊,1.1 板塊劃分,4.1km,唐山市區(qū)（路南、路北）中心區(qū)域主要分為五大

11、板塊； 新華道與建設(shè)路交匯處為城市最核心處,區(qū)位板塊/板塊屬性,處于價(jià)格平臺(tái)最高水平，聚集市場上主要的中高端項(xiàng)目；承接唐山高端置業(yè)人群,輕工業(yè)主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，多家外資入住，板塊認(rèn)知度較低，承接地緣性客戶和產(chǎn)業(yè)人口，價(jià)格相對(duì)較低，以中低端項(xiàng)目為主,在售項(xiàng)目較少，價(jià)格平臺(tái)較低，建設(shè)路沿線部分中高端項(xiàng)目； 未來以承接地緣客戶換房及剛性首置需求為主,項(xiàng)目相對(duì)少，多為城市綜合體項(xiàng)目，價(jià)格處于中高檔，承接唐山投資客戶和中心城區(qū)中高端客戶,以低密度物業(yè)為主，總價(jià)相對(duì)較高；承接低密度高端改善客戶,鳳凰板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,南湖公園板塊,城市核心板塊,鳳凰新城,建設(shè)路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊

12、,五大板塊的產(chǎn)品和客戶以及項(xiàng)目定位各有特色,1.2 板塊屬性,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,城東 工業(yè)區(qū),區(qū)位板塊/產(chǎn)品特征,鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設(shè)路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊,南湖板塊為別墅集中區(qū)，鳳凰新城以高端住宅為主，高層、洋房、別墅均有分布，其他版塊多為普通高層產(chǎn)品,1.3 產(chǎn)品特征,高層居多，少量洋房 高層：80-100 兩居 120-140 三居 洋房：200-320,多為小高層、高層，部分項(xiàng)目有洋房，以中低端產(chǎn)品為主,高層、小高層為主 80-120 兩居 120-140 三居為主 一居室也有一定比例,小高層、高層產(chǎn)品為主，少量洋房產(chǎn)品 80-

13、120 兩居 130-160 三居,高層、別墅為主 高層 中低端：70-90 兩居，110-140 三居 高端：100-120 兩居，120-170 三居 別墅：340-400 為主,鳳凰板塊,南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,城市核心板塊,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,區(qū)位板塊/價(jià)格特征,鳳凰新城,城東 工業(yè)區(qū),建設(shè)路,長寧道,高新區(qū)板塊,本地塊,高新區(qū)和城東工業(yè)區(qū)為唐山目前價(jià)格相對(duì)較低的板塊,1.4 價(jià)格特征,鳳凰板塊,南湖公園板塊,高新區(qū)板塊,城東工業(yè)區(qū)板塊,城市核心板塊,高層 7300-9000元/ m2 洋房 11000-13000元/ m2,高

14、層 7000-9000元/ m2 洋房 12000元/ m2 聯(lián)排別墅 18000-22000元/ m2,城市核心區(qū),南湖公園板塊,新華道 （路南區(qū)和路北區(qū)分界線）,高層 55007000元/ ,高層 5000-5500元/ ,高層 7400-8400元/ 洋房 10000-11000元/,區(qū)位板塊/結(jié)論,地處唐山東部南新東道與吉祥路的交匯處，屬于城市核心板塊的東部邊緣地帶 行政區(qū)屬路南區(qū)邊緣，認(rèn)知度較低 周邊目前僅有零星項(xiàng)目在售，均為高層產(chǎn)品，項(xiàng)目品質(zhì)一般，較路南區(qū)中心位置存在較大價(jià)差 板塊無重點(diǎn)規(guī)劃，未來價(jià)值上升空間有限,項(xiàng)目啟示：區(qū)位決定溢價(jià)空間有限，不追求高品質(zhì)打造,項(xiàng)目定位篇 地塊指

15、標(biāo)|地塊四至|周邊環(huán)境|小結(jié),項(xiàng)目定位篇/地塊指標(biāo),B地塊(二期)：占地48769，容積率3.5，規(guī)劃高層、洋房和沿街商業(yè) C地塊(三期) ：占地65585，容積率3.5，規(guī)劃百貨MALL、商業(yè)街、辦公和高層,A,B,C,地塊分為三期開發(fā)，總占地約15萬方（其中一期3.6萬方），容積率3.5，規(guī)劃集高層、洋房、辦公和商業(yè)為一體的城市綜合體,1.1 地塊指標(biāo),注：以下內(nèi)容均針對(duì)A地塊即項(xiàng)目一期,項(xiàng)目定位篇/地塊四至,吉祥路 雙向4車道,南新東道 雙向8車道,地塊內(nèi)部,地塊北側(cè)： 南新東道，雙向8車道； 主干道，人車流量較大。但受綠化帶阻隔，商業(yè)價(jià)值受到一定影響； 道路北側(cè)為在售項(xiàng)目東方漁人碼頭。

16、,地塊西側(cè)： 吉祥路，雙向4車道,A地塊,地塊內(nèi)部： 部分為合作方臨時(shí)辦公樓，可隨時(shí)拆遷，其他為凈地 ； 地塊西北角為早期搭建的售樓處。,規(guī)劃路,規(guī)劃路,地塊周邊配套不全，成熟入住的小區(qū)不多，僅有零星項(xiàng)目在售，南新東道對(duì)面即為在售商住項(xiàng)目東方漁人碼頭,1.2 地塊四至,已建 售樓處,項(xiàng)目定位篇/周邊環(huán)境,目前市容較差，為汽配廠、物流公司、鋼絲廠等工廠，等待未來進(jìn)行拆遷改造，重新規(guī)劃建造，環(huán)境將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn),1.3 周邊環(huán)境,項(xiàng)目定位篇/結(jié)論,緊鄰城市主干道南新東道，具備較好的交通可達(dá)性，但非城市主要發(fā)展方向 目前周邊環(huán)境欠缺，區(qū)位認(rèn)可度不夠，前期產(chǎn)品難樹調(diào)性 地塊規(guī)劃百貨MALL的大型城市綜合體

17、，后期整盤價(jià)值提升具有空間,關(guān)鍵詞 抓準(zhǔn)市場，尋找空白，錯(cuò)位競爭,項(xiàng)目啟示：,項(xiàng)目定位篇/結(jié)論,唐山東南崛起之極,住宅產(chǎn)品：高層+洋房 辦公產(chǎn)品：soho/loft公寓（后期） 商業(yè)產(chǎn)品：社區(qū)底商/商業(yè)街+百貨MALL,多產(chǎn)品線、多業(yè)態(tài)于一體的大型城市綜合體,規(guī)劃選型篇 住宅 | 商業(yè),規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,高層個(gè)案分布,本案,在水一方 高層，5300元/（現(xiàn)房）,1km,東港龍城三期優(yōu)仕名苑(開平區(qū)) 高層，精裝6400元/（裝修標(biāo)準(zhǔn)900，現(xiàn)房）,啟新1889 （證不齊） 高層，6800-7000元/,2.2km,大業(yè)時(shí)代廣場（證不齊） 高層，5300元/,鳳城盛世 高層，5500元/（現(xiàn)

18、房）,金色雅居 高層，7500元/（現(xiàn)房）,新華聯(lián) 高層，8400元/（現(xiàn)房）,世博廣場 高層，7600元/（現(xiàn)房）,萬達(dá)廣場 高層，8900元/（現(xiàn)房）,漁人碼頭 高層，5000元/,荷花盛世 高層，4800元/,地塊周邊,南湖板塊,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,、 鳳凰新城板塊,本案,萬科紅郡溫莎堡 洋房（5F），12000元/,金岸紅堡 洋房（6/10F）， 未開盤 高層，6800元/,唐城壹零壹 洋房（8/12F），20000- 22000萬元/ 高層，11000-12000元/，樓王14000-15000元/,橡樹灣 洋房(6F)，精裝16000-17000元/（裝修標(biāo)準(zhǔn)3500-4000）

19、 高層，精裝10500-11000元/ （裝修標(biāo)準(zhǔn)2500，現(xiàn)房），毛坯7500（期房）,梧桐大道 洋房（7F）， 14000元/ 高層，9000元/,城市核心板塊,鉑悅山 洋房（7/9/18F）， 13500元/ 高層，8000元/,金色雅居 洋房（4/5F）， 10500元/（無電梯） 高層，7500元/（現(xiàn)房）,金隅樂府 洋房（6/9F）， 13500元/,3.2km,4.4km,洋房個(gè)案分布,地塊周邊無洋房,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,依據(jù)在售項(xiàng)目價(jià)格判定板塊住宅價(jià)值如下,高層 4800-5500 洋房 ,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,調(diào)研結(jié)論： 周邊高層住宅：五證不齊期房價(jià)格4800-5300元/

20、，證件齊全現(xiàn)房5300-5500元/。品質(zhì)均一般。 周邊洋房：（3km內(nèi)）無洋房項(xiàng)目。 參考城市核心區(qū)中心位置、鳳凰新城板塊和南湖板塊洋房溢價(jià)水平，本案位置洋房溢價(jià)能力約在高層 1.2-1.3倍。,(上述價(jià)格均還原至毛坯價(jià)格）,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,項(xiàng)目啟示： 1、地段決定本案洋房產(chǎn)品溢價(jià)能力有限 2、3.5容積率以高層為主，可規(guī)劃少量洋房作為產(chǎn)品線補(bǔ)充填補(bǔ)空白,多個(gè)項(xiàng)目洋房層數(shù)達(dá)8-12F甚至18F，他們較之傳統(tǒng)多層建筑形態(tài)的洋房產(chǎn)品，市場接受度如何？,問題： 本案洋房合理層數(shù)界定？,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,1、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有洋房產(chǎn)品表現(xiàn)為：1F底躍送花園、地下室 頂層頂躍送露臺(tái)、閣樓 全躍戶型，部

21、分挑空 2、高層數(shù)洋房同樣具有高溢價(jià)能力 3、不同層數(shù)（6-18F）洋房，未體現(xiàn)明顯價(jià)差，且客戶接受度較均衡,洋房產(chǎn)品層數(shù)界定,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,8F和12F洋房均為全躍層4房290-323，價(jià)格相當(dāng)，未體現(xiàn)差異 全躍戶型類似空中別墅設(shè)計(jì)，且底層贈(zèng)送地下室面積超過別墅,洋房產(chǎn)品層數(shù)界定,個(gè)案分析：唐城壹零壹（8/12F洋房溢價(jià)能力 1.82）,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,樓王：4房2廳3衛(wèi) 260（贈(zèng)送37）,3.25m層高，大平層 雙主臥套房 2.3m開間*7.2m進(jìn)深的超大入戶花園 6m大面寬客廳 主仆動(dòng)線分離雙入戶,高層暢銷：3房2廳2衛(wèi) 126（贈(zèng)送15）,南北陽臺(tái) 贈(zèng)送較大面積 房型方

22、正，南北通透 主臥套房設(shè)計(jì),洋房：4房2廳 323,全躍戶型 3.3米層高 入戶中庭、客餐廳6.6米挑高 底躍戶型另贈(zèng)送花園和200地下室,個(gè)案分析：唐城壹零壹（8/12F洋房溢價(jià)能力 1.82）,洋房產(chǎn)品層數(shù)界定,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,個(gè)案分析：鉑悅山（7/9F洋房溢價(jià)能力 1.68）,洋房產(chǎn)品層數(shù)界定,7F和9F洋房中間層166，一層和頂層均為躍層設(shè)計(jì)，價(jià)格相當(dāng)，未體現(xiàn)差異,規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,洋房底躍：5房 168,洋房平層：4房 166,主臥步入式衣帽間 3個(gè)陽臺(tái)，贈(zèng)送面積大 南北通透,-1F 165,1F 168,洋房頂躍：5房4廳 256,6F 141,7F 115,躍層設(shè)計(jì) 多

23、個(gè)大面積露臺(tái)贈(zèng)送 主臥豪華配置,個(gè)案分析：鉑悅山（7/9F洋房溢價(jià)能力 1.68）,洋房產(chǎn)品層數(shù)界定,住宅選型結(jié)論： 1、區(qū)域高層價(jià)格受限，洋房產(chǎn)品填充區(qū)域產(chǎn)品空白，成為住宅機(jī)會(huì)點(diǎn) 2、當(dāng)?shù)亟邮芨邔訑?shù)洋房，本案洋房可拔高層數(shù)至8-12F，增加洋房體量 3、高層跑量，洋房爭取溢價(jià),規(guī)劃選型篇/住宅產(chǎn)品,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產(chǎn)品,新華聯(lián) 住宅底商 一托二, 36000元/,世博廣場 住宅底商 一托二,40000元/,商業(yè)個(gè)案分布,本案,漁人碼頭 街區(qū)型商業(yè) 一托二/三,9000-12000元/,鳳城盛世 集中型商業(yè) 一托三, 13000-16000元/ 住宅底商 單一層，30000元/ 一托二，200

24、00元/ 一托三，15000元/,1.4km,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產(chǎn)品,依據(jù)在售項(xiàng)目價(jià)格判定板塊商業(yè)價(jià)值如下,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產(chǎn)品,調(diào)研結(jié)論： 周邊商業(yè)氛圍匱乏，溢價(jià)能力不及核心區(qū)中心。 周邊住宅底商：一托二均價(jià)20000元/， 周邊集中型商業(yè)：一托三均價(jià)13000-16000元/ 。 周邊街區(qū)型商業(yè)：一拖二均價(jià)8000-12000元/。去化較慢。 參考個(gè)案鳳城盛世，商鋪第3層售價(jià)不及高層住宅，且只能以一托三形式連帶去化；一托三形式的集中型商業(yè)與住宅底商溢價(jià)能力相當(dāng)。,規(guī)劃選型篇/商業(yè)產(chǎn)品,商業(yè)選型結(jié)論： 1、傳統(tǒng)沿街商業(yè)溢價(jià)能力強(qiáng)，宜最大化利用沿街面規(guī)劃商業(yè) 2、住宅底商第三層價(jià)值與去化不及住宅

25、，建議住宅底商僅做二層 3、第三層商業(yè)價(jià)值較弱，僅在商業(yè)體量無法去化時(shí)，規(guī)劃三層集中型商業(yè) 4、不建議街區(qū)型商業(yè)，與城市商業(yè)發(fā)展能級(jí)暫不匹配,總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化篇針對(duì)A地塊即項(xiàng)目一期,高層,洋房,沿街商鋪,沿街商鋪,高層,洋房,沿街商鋪,6-8F多層洋房,33F高層住宅,2-3F沿街商鋪,2-3F BLOCK,6.1 收到方案（老方案）,7.2 收到方案（新方案）,BLOCK,內(nèi)街住宅底商,2F內(nèi)街住宅底商,總平優(yōu)化篇,新老方案主要變化 1、住宅：增加高層約2100，減少洋房約4200 2、商業(yè)：增加商業(yè)2000，含沿街商鋪、內(nèi)街住宅底商與BLOCK商業(yè),總平優(yōu)化篇,總平優(yōu)化思考

26、： 1、新方案增加商業(yè)體量即總銷金額，方向可行！ 2、新的商業(yè)建筑形態(tài)即BLOCK+內(nèi)街住宅底商組合，這種類似街區(qū)型商業(yè)的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)商業(yè)價(jià)值的可能性不確定。建議優(yōu)化平面，進(jìn)一步打開入口節(jié)點(diǎn)，帶動(dòng)內(nèi)街住宅底商價(jià)值 2、第三層沿街商業(yè)價(jià)值不及高層且銷售較難，考慮減少第三層商業(yè)體量 3、洋房合理溢價(jià)，存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，保證附加值，建議拔高層數(shù)增加體量,總平優(yōu)化篇,建議洋房拔高至8-12F，增加洋房體量,沿街商業(yè)第三層價(jià)值不及高層，建議降低地塊東西兩側(cè)沿街商業(yè)層數(shù)，做到二層即可,總平優(yōu)化建議（針對(duì)7.2收到的新方案）,臨南新東路主干道，商業(yè)價(jià)值最高。建議BLOCK全部上3F，做足沿街商業(yè)體量 類街區(qū)型商

27、業(yè)必須注重入口充分打開，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)街住宅底商價(jià)值，建議尤其西北轉(zhuǎn)角主入口處大BLOCK適當(dāng)讓出轉(zhuǎn)角開口位置,主入口處,房型建議篇 高層|洋房|商業(yè),房型建議篇/住宅,高層競品：區(qū)域二房需求量最大，其中小二房單價(jià)溢價(jià)高。一房和三房需求量明顯不足。,房型建議篇/住宅,洋房競品：其他板塊洋房與本案無直接競爭。其主力面積120-180，躍層面積超過200，附加值一般，部分送花園、地下室（可能抬高）、閣樓和露臺(tái)。 從其暢銷洋房戶型看，當(dāng)?shù)厝藢?duì)洋房的認(rèn)可表現(xiàn)為有花園、躍層戶型，接受高層數(shù)洋房。,房型建議篇/住宅/結(jié)論,建議高層戶型： 考慮本案跑量為主，主力戶型應(yīng)符合市場需求 二房為主，二房一廳65-70、

28、二房二廳80-90?？們r(jià)50萬以下 少量一房55-60，2+1房95-105 建議洋房戶型： 本案洋房不及其他幾個(gè)板塊的洋房溢價(jià)能力，作為自身產(chǎn)品線擴(kuò)充，而非單純追求大戶型洋房設(shè)計(jì) 三房為主，高附加值，做到控制面積和總價(jià) 常規(guī)三房110-120，闊綽3+1房130-150全躍層設(shè)計(jì) 8-12F，拔高層數(shù)增加洋房體量,房型建議篇/住宅/結(jié)論,原方案戶型面積,建議戶型面積配比,原方案“住宅設(shè)計(jì)戶型面積在90-140，以三室兩廳為主”，不匹配板塊市場需求。建議整體調(diào)整為：高層二房為主，洋房全三房戶型，部分全躍層。,三房比例偏高,房型建議篇/商業(yè),商業(yè)競品：一托二銷售更能實(shí)現(xiàn)商業(yè)溢價(jià)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地塊周

29、邊商鋪去化速度普遍一般，主力面積段在40-190，集中型商業(yè)內(nèi)部的商鋪分割則面積更大。層高均在3.8-4.2米居多。,房型建議篇/商業(yè)/結(jié)論,建議商鋪： 沿街商鋪?zhàn)龆?，滿足一托二銷售，契合投資性質(zhì)，控制商鋪面積，主力面積段建議40-100，商鋪可多套打通合用 BLOCK商業(yè)做三層，滿足一托三銷售，主力面積段150-250 商鋪充分考慮使用需要，設(shè)計(jì)垂直交通聯(lián)系 商鋪層高4.8m+4.2m+3.8m（底層商鋪用足當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)范，滿足自行分隔兩層使用，較競品商業(yè)更具產(chǎn)品競爭力）,正文止,附件外立面建議 高層|洋房,外立面建議/高層,下圖通過價(jià)格區(qū)間區(qū)分產(chǎn)品檔次，對(duì)外立面風(fēng)格進(jìn)行分類研究，列表如下：

30、,東港龍城三期優(yōu)仕名苑,啟新1889,在水一方,鳳城盛世,梧桐大道 （Art Dec）,仁恒湖濱城,綠城南湖春曉 (新古典),新天地鷺港 （北歐）,嘉里雅頌居,橡樹灣 (斯坦福學(xué)院風(fēng)格),萬科金域華府,唐城壹零壹 (現(xiàn)代與古典混搭),外立面建議/高層,項(xiàng)目周邊樓盤以中低端剛需為主導(dǎo)，主要為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，唐山中高端首改再改樓盤風(fēng)格還未形成統(tǒng)一的風(fēng)格，新古典、 Art Dec和北歐風(fēng)格等； 鑒于唐城壹零壹在唐山的影響力以及結(jié)合本項(xiàng)目的定位，建議新古典建筑風(fēng)格，外立面以涂料為主，底部石材，顏色以褐色或者深黃色為主，符合北方氣候特征。,唐城壹零壹： 特點(diǎn)：現(xiàn)代與古典混搭，使國際感和時(shí)代感在建筑的語

31、言中散發(fā)著經(jīng)典魅力，同優(yōu)美的園林環(huán)境相得益彰。 顏色：褐色的深淺過度+底部灰白色 材料：底部三層大理石+真石漆,外立面建議/洋房,目前唐山洋房的建筑風(fēng)格各不一樣，可以借鑒洋房標(biāo)桿項(xiàng)目金隅樂府，采用ART-DECO風(fēng)格，通過層層退露方式，同時(shí)贈(zèng)送不封閉陽臺(tái)，增加產(chǎn)品附加值， 顏色采用磚紅色為主、深黃色為輔，立面材料建議墻磚+涂料，展現(xiàn)洋房的品質(zhì)。,附件客戶 高層客戶 | 洋房客戶,客戶,根據(jù)周邊競品調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域由于成熟度有限，目前主要客源為周邊客戶，小面積剛性需求為主，對(duì)總價(jià)比較敏感。 因此，本項(xiàng)目的主要客源為地塊周邊區(qū)域客源，同時(shí)吸引少部分市區(qū)和周邊區(qū)縣客源。,周邊現(xiàn)狀,發(fā)展不成熟，零星項(xiàng)

32、目在售，尚未形成板塊特征,本案情況,集住宅、商業(yè)和辦公為一體的大型城市綜合體，總建面約45萬方,+,客 源 從哪 里 來？,問 題,附件價(jià)格預(yù)估 高層,價(jià)格預(yù)估/預(yù)估原則,根據(jù)前面的市場分析和研判，結(jié)合本案的實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)目的市場預(yù)估如下： 價(jià)格建議設(shè)定原則： 以本案開發(fā)成本、預(yù)期目標(biāo)為參考基數(shù) 以區(qū)域市場價(jià)格和競品價(jià)格為調(diào)整參考基數(shù) 以本案綜合位置、產(chǎn)品等因素值，使價(jià)格設(shè)定盡量合理客觀 價(jià)格要吻合目標(biāo)客群對(duì)區(qū)域、地位、品質(zhì)等的認(rèn)知 配合前面的市場定位和形象定位所達(dá)到的高度 開發(fā)商利潤最大化的原則 根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以客觀、真實(shí)、有效為原則，我們采取市場比較法進(jìn)行確定。,價(jià)格預(yù)估/高層,價(jià)格預(yù)估/高層,修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi Pi=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi為均價(jià) Pa=（Qx/Qa）Pa