房地產(chǎn)前期策劃報(bào)告撰寫(xiě)最全攻略（共81頁(yè)）[詳細(xì)]

1、保密,前期策劃報(bào)告撰寫(xiě)培訓(xùn),1. 項(xiàng)目前期策劃的三個(gè)階段,第一階段 可行性研究,第二階段 市場(chǎng)研究,第三階段 項(xiàng)目定位,第四階段 市場(chǎng)推廣,可行性研究是指開(kāi)發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。 其作用在于： 通過(guò)市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的可行性 通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性,1.1 可行性研究階段,市場(chǎng)分析,市場(chǎng)預(yù)測(cè),收入、成本、費(fèi)用計(jì)算,財(cái)務(wù)評(píng)估,盈虧平衡分析,敏感性分析,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng),供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè),銷(xiāo)售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等,靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期,盈虧分析的

2、關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn),反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動(dòng)的百分比,風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷,以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過(guò)系統(tǒng)的研究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶(hù)，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析,客戶(hù)調(diào)研,結(jié)論： 市場(chǎng)狀況 可能的客戶(hù) 可能的產(chǎn)品,宏觀市場(chǎng),區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,客戶(hù),1.2 市場(chǎng)研展階段,市場(chǎng)研展,定位,確定細(xì)分市場(chǎng),

3、產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位,市場(chǎng)選擇T,市場(chǎng)細(xì)分S,市場(chǎng)調(diào)研,定位P,1.3 項(xiàng)目定位階段,2. 項(xiàng)目市場(chǎng)研展工具包,項(xiàng)目市場(chǎng)研展工具包,2.1區(qū)域價(jià)值評(píng)估工具 （1）區(qū)域價(jià)值分析 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） 街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位等） （2）地塊資源分析 自然景觀 人文景觀 交通資源（公交、軌道交通、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站等） 配套資源 （教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等） （3）市場(chǎng)趨勢(shì)分析 在售、待售項(xiàng)目分析 （產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品組合、價(jià)格、銷(xiāo)售狀況、待售量等） 三級(jí)市場(chǎng)交易狀況 （價(jià)格水平、熱點(diǎn)板塊、消費(fèi)群分析）,項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值評(píng)估,2.2競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)估工具,“三同”策略：

4、通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 同區(qū)位：包含 同一地段或同等地段兩個(gè)方面。 同類(lèi)型：指在產(chǎn)品上具有相同的屬性。如同為郊區(qū)大盤(pán)、同為小戶(hù)型等。 同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。 研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量 產(chǎn)品特點(diǎn) 價(jià)格 客戶(hù),2.2.1樣本選擇 說(shuō)明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性， 區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段和甲方的具體的 要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價(jià)格、同類(lèi)型）。 2.2.2分析方法說(shuō)明 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說(shuō) 明。 根據(jù)對(duì)

5、樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷(xiāo)售等方 面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問(wèn)題： 區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品價(jià)格情況 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況,2.2.3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)及產(chǎn)品分析 2.2.3.1供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模 主要闡述區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布及規(guī)模特點(diǎn)，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問(wèn)題。 項(xiàng)目概況 通過(guò)項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開(kāi)發(fā)商以及項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷(xiāo)售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)

6、目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。,項(xiàng)目概況 通過(guò)項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開(kāi)發(fā)商以及項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷(xiāo)售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。,樣表：樣本項(xiàng)目概況,供應(yīng)情況 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量（包括項(xiàng)目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量）的統(tǒng)計(jì)分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)情況及未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況。,樣表：樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況 單位： 萬(wàn)平

7、方米,2.2.3.2供應(yīng)產(chǎn)品分析 區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品？ 從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶(hù)型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕?，從而全面地反映供?yīng)市場(chǎng)的情況。 從市場(chǎng)反饋效果（即銷(xiāo)售情況）來(lái)考察產(chǎn)品的被認(rèn)同程度，如主力戶(hù)型是否是熱銷(xiāo)戶(hù)型、總額不變的資金在項(xiàng)目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶(hù)需求，達(dá)到提高價(jià)格或是銷(xiāo)售速度的目的。,整體規(guī)劃 容積率 通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。,樣表：樣本項(xiàng)目容積率,綠化率 綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情 況，綠化率越高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)也更加豐富多彩， 使業(yè)主的

8、居住品質(zhì)得到一定的提升。,樣表：樣本項(xiàng)目綠化率,樓體類(lèi)型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類(lèi)型。,樣表：樣本項(xiàng)目綠化率,戶(hù)型 戶(hù)型設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中很重要的組成部分，戶(hù)型面積是否合理，各種戶(hù)型的比例是否合適會(huì)直接影響到項(xiàng)目的價(jià)格及銷(xiāo)售速度。 我司在市場(chǎng)調(diào)研中會(huì)詳細(xì)了解各項(xiàng)目每種戶(hù)型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過(guò)分析得出區(qū)域項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)。,樣表：樣本項(xiàng)目戶(hù)型面積及比例,裝修情況 裝修情況主要包括項(xiàng)目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶(hù)內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項(xiàng)目的品質(zhì)，中高檔項(xiàng)目的公共部分

9、裝修通常采用精裝修，戶(hù)內(nèi)裝修則差異很大。,樣表：樣本項(xiàng)目裝修情況,配套情況 外部配套,樣表：樣本項(xiàng)目外部配套情況,區(qū)內(nèi)配套 區(qū)內(nèi)配套是對(duì)周邊配套的補(bǔ)充，規(guī)模較大項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套通 常較齊全。,樣表：樣本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套情況,樣表：樣本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施,樓宇配套 通過(guò)下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。,樣表：樣本項(xiàng)目樓宇配套情況,車(chē)位情況 通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的車(chē)位數(shù)量分析出區(qū)域項(xiàng)目車(chē)位提供情況。,樣表：樣本項(xiàng)目車(chē)位情況,物業(yè)管理 通過(guò)區(qū)域項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)，分析出區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的水平，從 另一角度說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)中客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的接受程度。,樣

10、表：樣本項(xiàng)目物業(yè)管理情況,樣表：項(xiàng)目銷(xiāo)售概況,2.2.3.3銷(xiāo)售、價(jià)格 在整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)分析中，價(jià)格與銷(xiāo)售是核心。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格與銷(xiāo)售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對(duì)價(jià)格和銷(xiāo)售的影響，尋找項(xiàng)目產(chǎn)品定位和價(jià)格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分，因?yàn)樵紨?shù)據(jù)在更多情況不能滿(mǎn)足分析的需要，必需經(jīng)過(guò)技術(shù)處理，如計(jì)算項(xiàng)目修正均價(jià)、加權(quán)平均價(jià)、項(xiàng)目性能價(jià)格比、月平均銷(xiāo)售速度等。,2.2.3.4宣傳推廣分析 主要針對(duì)選擇項(xiàng)目的報(bào)紙廣告發(fā)布情況，我們?cè)噲D解決如下問(wèn)題： 項(xiàng)目?jī)r(jià)格與廣告投放量的聯(lián)系 項(xiàng)目檔次與投放量的聯(lián)系 項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與廣告投放量的關(guān)系 各子區(qū)域的廣告投放

11、總量及投放媒體 廣告的主題及訴求點(diǎn),樣表：樣本項(xiàng)目廣告發(fā)布情況,2.3目標(biāo)客戶(hù)生成工具 區(qū)域樓盤(pán)準(zhǔn)備賣(mài)給誰(shuí)？誰(shuí)在買(mǎi)這些樓盤(pán)？需求特征是什么？哪些樓盤(pán)以及樓盤(pán)中的哪些因素滿(mǎn)足了購(gòu)房者的需要？這就是本部分所要解決的問(wèn)題。 競(jìng)爭(zhēng)的原因使各項(xiàng)目都不愿透漏自己的客戶(hù)信息，因而區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)只限于客戶(hù)的原居住區(qū)域、基本行業(yè)特征和大致的年齡范圍。這些，都不足以深入分析客戶(hù)需求特征解決上述問(wèn)題。易居可通過(guò)分布在各個(gè)區(qū)域的數(shù)十個(gè)代理樓盤(pán)的客戶(hù)數(shù)據(jù)和定期需求調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)深入分析客戶(hù)的需求?？腿悍治龅臄?shù)據(jù)來(lái)源： 易居代理項(xiàng)目客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù) 在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù) 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研所獲數(shù)據(jù) 易居需求調(diào)研數(shù)據(jù)庫(kù)。,2.3.

12、1地塊周邊的消費(fèi)群評(píng)估 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的強(qiáng)烈的地域?qū)傩砸约跋M(fèi)者的地域情結(jié)、尋求便利性等原因，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶(hù)構(gòu)成當(dāng)中，周邊客戶(hù)資源成為重要的組成部分。因此，對(duì)于周邊消費(fèi)群的研究非常重要。這部分客群由于在長(zhǎng)期的生活過(guò)程中，已經(jīng)習(xí)慣了周邊的生活設(shè)施，以及形成了強(qiáng)烈的歸屬感和和諧的人脈關(guān)系，因此，在置業(yè)時(shí)一般會(huì)選擇就近購(gòu)房。 研究?jī)?nèi)容： 家庭結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有居住狀況 置業(yè)原因 需求特點(diǎn)（面積需求、價(jià)格、配套需求等） 研究方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查、入戶(hù)訪談、電話回訪等,2.3.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶(hù)群評(píng)估 由于構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)在地段或者產(chǎn)品或者價(jià)格等方面與項(xiàng)目存在相似性，因此決定了其客戶(hù)層面具有相似性，因此，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)樓

13、盤(pán)客戶(hù)群的研究也具有一定的指導(dǎo)意義。 研究?jī)?nèi)容： 地域構(gòu)成（周邊客戶(hù)、外來(lái)客戶(hù)之間的比例） 職業(yè)分布 收入狀況 家庭結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有居住狀況 研究方法：郵寄問(wèn)卷、客戶(hù)攔截、電話訪談等,2.3.3特定客戶(hù)群評(píng)估 由于某些項(xiàng)目可能臨近一些產(chǎn)業(yè)中心或者特殊人群集聚中心，因此，對(duì)于這部分客群的研究也不容忽視。比如，深圳萬(wàn)科四季花城靠近華為集團(tuán)，因此，華為的員工便成了該項(xiàng)目的重要消費(fèi)者之一。 研究?jī)?nèi)容： 現(xiàn)有居住狀況 置業(yè)計(jì)劃 收入狀況 需求特點(diǎn) 研究方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查、小組訪談等,2.3.4 目標(biāo)客戶(hù)定位,本部分通常主要采用歸納法或目標(biāo)客戶(hù)分析（STP）進(jìn)行項(xiàng)目客戶(hù)定位。,是誰(shuí)？需要什么樣的產(chǎn)品？怎樣進(jìn)行決策？

14、,對(duì)目標(biāo)物業(yè)的接受度分析,原有及潛在消費(fèi)者需求特征變化,高接受群體特征,3. 項(xiàng)目定位工具包,項(xiàng)目定位工具包,3.1 項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略工具,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了在不同階段，企業(yè)和項(xiàng)目關(guān)注的重點(diǎn)不同。,SWOT分析組合,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì) 克服劣勢(shì),減少劣勢(shì) 避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢(shì) S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢(shì) W,SWOT戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）,3.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位工具,即確立項(xiàng)目在市場(chǎng)上的合理位置，尋找到一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 市場(chǎng)定位的要素：目標(biāo)區(qū)域 產(chǎn)品類(lèi)型 項(xiàng)目概念 項(xiàng)目檔次,產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)及形象：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點(diǎn)，

15、并充分引導(dǎo)客戶(hù)需求的產(chǎn)品概念、建筑 理念或生活理念。如生態(tài)、養(yǎng)生、智能、節(jié)能等。 建筑方案設(shè)計(jì)建議,（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 總體規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格建議 園林設(shè)計(jì)建議,（3）配套設(shè)施 功能配套建議 智能化建議 會(huì)所設(shè)施建議,（2）產(chǎn)品建議 建筑單體建議 戶(hù)型、面積建議 戶(hù)型配比建議 戶(hù)型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,（4）社區(qū)服務(wù)建議 物業(yè)管理公司建議 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議,3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品定位工具,3.2.1產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)提煉,即分析總結(jié)項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)提煉形成對(duì)客戶(hù)具有吸引力的產(chǎn)品訴求。這種特點(diǎn)不一定是項(xiàng)目所特有的，但必須是鮮明的。 一般而言，會(huì)從地段、產(chǎn)品、附加值等三個(gè)層面進(jìn)行提煉總結(jié)：,地段：交通

16、條件 配套資源 自然、人文景觀 未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景 ,產(chǎn)品：規(guī)模 建筑風(fēng)格 園林特點(diǎn) 戶(hù)型特點(diǎn) 價(jià)格 新型建材、工藝 ,附加值：開(kāi)發(fā)商品牌 物管品牌 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 承建商 產(chǎn)品概念 倡導(dǎo)的生活方式 ,通過(guò)提煉，形成項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)（2-3個(gè)），形成項(xiàng)目特點(diǎn)描述，并根據(jù)該描述總結(jié)項(xiàng)目的基本形象。 住宅形象類(lèi)型： 運(yùn)動(dòng) 尊貴 活力,3.2.2產(chǎn)品形象生成,生態(tài),時(shí)尚,本部分通常采用歸納法分析進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品定位，主要包括以下方面： 產(chǎn)品類(lèi)型的選擇 產(chǎn)品線的組合 戶(hù)型（業(yè)態(tài)）及面積配比,3.3.3建筑方案設(shè)計(jì)建議要點(diǎn)：,3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位工具,成本加成法,【定價(jià)思路】 成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類(lèi)型的成

17、本核算，通過(guò)對(duì)合理利潤(rùn)空間的修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 上海目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安裝成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、銷(xiāo)售成本、不可預(yù)見(jiàn)成本、財(cái)務(wù)成本）,【定價(jià)思路】 市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類(lèi)似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 通過(guò)市場(chǎng)比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)，依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，通過(guò)售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長(zhǎng)率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià)/租金。,市場(chǎng)比較法,【樣本選擇】 樣本

18、必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： - 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素 - 成功原則，只有成功的樓盤(pán)才具有參考意義 - 功能原則，樣本樓盤(pán)必須具有相同的功能定位,市場(chǎng)比較法,范例1：市場(chǎng)比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價(jià)格擬合系數(shù)表,范例2：通過(guò)同一供需圈比較法來(lái)估算項(xiàng)目的大致價(jià)格區(qū)間,范例3：大型商、住、辦綜合體項(xiàng)目的市場(chǎng)比較定價(jià)方法演示,R1,R2,R3,OA,C1,R1,住宅現(xiàn)時(shí)整體均價(jià),本案住宅現(xiàn)時(shí)整體毛坯均價(jià)為7100元/平方米。,住宅各組團(tuán)現(xiàn)時(shí)均價(jià),R3:7550元/平方米 R2:7370元/平方米 R1:6790元/平方米,酒店式公寓現(xiàn)時(shí)均

19、價(jià),本案酒店式公寓現(xiàn)時(shí)均價(jià)為9000元/平方米。,寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)均價(jià),本案寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米天,商業(yè)底樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià),本案商業(yè)底樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米天,本案商業(yè)現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格水平,價(jià)格影響因素,住宅價(jià)格增幅預(yù)測(cè),未來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)率預(yù)測(cè),注：近期價(jià)格增幅統(tǒng)計(jì)周期為1995-2002。價(jià)格增長(zhǎng)率采用1995-2002（衰退期+成長(zhǎng)期）及1999-2002（成長(zhǎng)期）兩個(gè)統(tǒng)計(jì)周期的價(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率的算術(shù)平均值。,未來(lái)上市價(jià)格預(yù)估,即在價(jià)格定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)檢驗(yàn)以上定位的經(jīng)濟(jì)收益，并根

20、據(jù)檢驗(yàn)出來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益重新調(diào)整定位，使客戶(hù)和產(chǎn)品達(dá)到新的均衡點(diǎn)。,開(kāi)發(fā)商 內(nèi)部收益率（IRR） 凈現(xiàn)值（NPV） 小業(yè)主 投資回報(bào)率,3.4 經(jīng)濟(jì)收益分析,接下來(lái)是案例分享部分,深圳某高級(jí)公寓的項(xiàng)目定位,案例討論,情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國(guó)土局欲于不久進(jìn)行拍賣(mài)，地塊現(xiàn)狀為：東西長(zhǎng)約300米，南北窄約70米，總占地面積39357.2平米，地塊北面有一排8層高農(nóng)民房，南面大海與項(xiàng)目?jī)H一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。當(dāng)?shù)啬持_(kāi)發(fā)商獲得土地信息后，立即與易居取得聯(lián)系，希望易居方面給與專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。因此，易居方面立即組織專(zhuān)案小組討論會(huì),案例討論,情景二： 這家開(kāi)發(fā)商在易居的幫助下

21、順利拍得了這塊土地，但同時(shí)開(kāi)發(fā)商也陷入了迷茫，未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)怎么變化？項(xiàng)目應(yīng)該開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品？項(xiàng)目的客戶(hù)在哪？ 經(jīng)過(guò)討論，易居認(rèn)為現(xiàn)階段的主要工作時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)研究，消除開(kāi)發(fā)商的疑問(wèn)。,案例討論,情景三： 通過(guò)市場(chǎng)研究，我們得到了如下的結(jié)論： 1、未來(lái)1-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項(xiàng)目 也比較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 2、隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，銀行方面通過(guò)減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷(xiāo)市場(chǎng)比較活躍。 3、從片區(qū)再售項(xiàng)目看，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)一般在7300元/平米左右。 4、深圳本地住宅消費(fèi)趨勢(shì)向大戶(hù)型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 5、地塊周邊配套設(shè)施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。 6、靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。 7、從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，在產(chǎn)品特點(diǎn)方面都比較注重挖掘海景資源。 8、從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷(xiāo)客戶(hù)占有一定的比例，一般在20%左右。,案例討論,案例討論,情景四：,案例討論,案例討論,情景五：,案例討論,100%海景+泰式風(fēng)情園林+高檔會(huì)所+尊貴硬件設(shè)施+完善配套+星級(jí)物管 都市全海岸悠游尊貴府邸,弧形大曲線的布局以及