房地產(chǎn)投資分析案例（PPT）[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)投資分析案例,主要內(nèi)容,1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法； 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法。,學(xué)習(xí)目標(biāo),1. 理解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的優(yōu)劣； 2. 掌握房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的財(cái)務(wù)分析,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 及其計(jì)算方法；,案例。,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成,1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本的構(gòu)成,2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益的構(gòu)成,自營(yíng)收入營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)成本自營(yíng)中的商業(yè) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào),租售收入（經(jīng)營(yíng)收入）銷(xiāo)售收入出租收入自營(yíng)收入,其中，銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售房屋面積房屋銷(xiāo)售單價(jià) （含土地、商品房和配套設(shè)施）,出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià) （含

2、土地和商品房）,兩個(gè)關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營(yíng)面積和價(jià)格的制定。,開(kāi)發(fā)出售型： 銷(xiāo)售凈收入銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本租售稅金,開(kāi)發(fā)出租型： 出租凈收入出租收入運(yùn)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)稅金項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本,開(kāi)發(fā)自營(yíng)型： 經(jīng)營(yíng)凈收入商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本,提示：總開(kāi)發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售稅費(fèi)； 銷(xiāo)售凈收入總開(kāi)發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本。,3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的稅金,（1）經(jīng)營(yíng)稅金：兩稅一附加,包括：營(yíng)業(yè)稅（5）、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （營(yíng)業(yè)稅的10）。,（4） 企業(yè)所得稅：33,（5） 土地增值稅,針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅。,（2）印花稅和交易服務(wù)費(fèi),（3）城鎮(zhèn)土地使用稅：占用

3、國(guó)有土地而交納的一種稅 房產(chǎn)稅：擁有房地產(chǎn)而交納的一種財(cái)產(chǎn)稅,土地增值稅的計(jì)算,四級(jí)超額累進(jìn)稅率 A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 B. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 C. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 D. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。,扣除項(xiàng)目 A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額； B. 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本； C. 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用； D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

4、 E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加） F. 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條A、B項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)的扣除。,速算法,A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的， 土地增值稅稅額增值額 B. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額，未超過(guò)的， 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額 C. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額，未超過(guò)的 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額 D. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的， 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額35 公式中的，為速算扣除系數(shù)。,【例】 某單位出售房地產(chǎn)收入為300萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為150萬(wàn)元，試求應(yīng)繳納的土地增值稅額。,（4）應(yīng)納稅額15050%30%

5、（15015050%）40%52.5萬(wàn)元,【解】,（1）土地增值額300150150萬(wàn)元,（2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為：150萬(wàn)元/150萬(wàn)元=100%,（3）稅率分別為30%和40%,應(yīng)納土地增值稅 15040%1505%52.5萬(wàn)元,速算法：,提示：從2006年1月1日起，建筑面積超過(guò)140平米的商品房， 按照0.5的預(yù)征率征收。,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),盈利能力指標(biāo),清償能力指標(biāo),資金平衡能力,借款償還期,利息備付率,資產(chǎn)負(fù)債率,速動(dòng)比率,成本利潤(rùn)率,投資利潤(rùn)率,靜態(tài)投資回收期,動(dòng)態(tài)投資回收期,凈現(xiàn)值（FNPV）,內(nèi)部收益率（FIRR）,資本金利潤(rùn)率,償債備付率

6、,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算,成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總開(kāi)發(fā)成本 （項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值總開(kāi)發(fā)成本）/總開(kāi)發(fā)成本,土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等,提示：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的稅前利潤(rùn)率。,投資利潤(rùn)率 正常年份的年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額項(xiàng)目總投資,FNPV,項(xiàng)目按照行業(yè)的基準(zhǔn)收益率（最低要求收益率）或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。, FNPV大于或等于0，說(shuō)明獲利能力達(dá)到或超過(guò)基準(zhǔn)（目標(biāo)）收益率的要求，該方案可以接受。 貼現(xiàn)率獲取的困難。 絕對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有反映出單

7、位回報(bào)。,FIRR與i 的反向關(guān)系,FNPV2,已知項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計(jì)算期（壽命期）、 i1或i2，則FNPV？（練習(xí)教材示例）,FNPV1,i2,i1,FIRR,FIRR,項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。,FIRR的試算內(nèi)插法示意圖,NPV,i,NPV2,NPV1,i2,i1,FIRR,FIRRi1,i2i1,NPV1,練習(xí)：見(jiàn)教材, 動(dòng)態(tài)投資回收期等于或大于基準(zhǔn)回收期，則方案可以接受。 對(duì)貼現(xiàn)率的依賴(lài)。 強(qiáng)調(diào)回收資本的速度，忽視了投入資本的盈利能力、回收后的盈利情況。 適用于開(kāi)發(fā)出租或自營(yíng)型投資的評(píng)價(jià)。,Pb（累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù)1） （上

8、期累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值）,練習(xí)：見(jiàn)教材,三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取,貼現(xiàn)率的選取方法,利用與擬投資項(xiàng)目具有類(lèi)似收益特征的可比事例房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式，反求出報(bào)酬率的方法。,方法二：市場(chǎng)提取法,提示：仍應(yīng)著眼于投資者對(duì)該類(lèi)房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。,A. 調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)各類(lèi)投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度資料。,方法三：投資報(bào)酬率排序插入法,B. 將資料進(jìn)行整理：排序、制成圖表。,四、計(jì)算示例,例1：開(kāi)發(fā)出售型； 例2：開(kāi)發(fā)出租型。,【例1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得一總面積為4000平米的土地50年的使用權(quán)，相關(guān)信息如下： 建筑容積

9、率為5.5，建筑覆蓋率為60%； 樓高14層：1至4層建筑面積相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層）； 建造成本為3500元/平米，專(zhuān)業(yè)人員（建筑師、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)電監(jiān)理工程師等）費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為銷(xiāo)售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/平米。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一次性投入，建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。 問(wèn)：項(xiàng)

10、目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率是多少？,評(píng)價(jià)方法一：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算,1. 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （1）項(xiàng)目建筑面積： 40005.522000（平米） （2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （220004000604）/101240（平米） （3）項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入： 220001200026400（萬(wàn)元） （4）銷(xiāo)售稅費(fèi)： 264006.51716（萬(wàn)元） （5）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值： 26400171624684（萬(wàn)元）,2. 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 （1）土地成本：5000萬(wàn)元 （2）建造成本： 3500220007700（萬(wàn)元） （3）專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用： 77008616（萬(wàn)元） （4）

11、其他費(fèi)用： 460萬(wàn)元 （5）管理費(fèi)： （50007700616460）3.5482.16（萬(wàn)元） （6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：3619.86萬(wàn)元 土地費(fèi)用利息 5000（112/4）3412128.80（萬(wàn)元） 建造/專(zhuān)業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息 （7700616460482.16）（112/4）2/241 1161.98（萬(wàn)元） 融資費(fèi)用 （2128.801161.98）10329.08（萬(wàn)元）,（7）市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費(fèi)： 26400（0.53.5）924（萬(wàn)元） （8）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 50007700616460482.16 3619.8692418802.02（萬(wàn)元） 3. 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)： 24

12、68418802.025881.98（萬(wàn)元） 4. 成本利潤(rùn)率： 5881.9818802.0210031.28,提示： （1）開(kāi)發(fā)出售中包括有預(yù)售的情況，時(shí)間較短，一般不考慮時(shí)間因素。但評(píng)價(jià)比較粗略。 （2）成本支出和經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒(méi)有彈性，計(jì)算過(guò)程主要依靠“最好的估計(jì)”這種單一的情況，沒(méi)有體現(xiàn)其中隱含的不確定性因素。,評(píng)價(jià)方法二：現(xiàn)金流法,假定土地成本和建造成本支出時(shí)間如下表所示；同時(shí)，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用與建造成本同期發(fā)生，其他費(fèi)用在2004年和2006年末季發(fā)生，管理費(fèi)均勻發(fā)生，融資費(fèi)用發(fā)生在2004年和2005年首季，銷(xiāo)售費(fèi)用從2004年第三季度開(kāi)始發(fā)生。,【解】 用現(xiàn)金流法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估

13、的過(guò)程如下表所示（單位：萬(wàn)元）,（1）總開(kāi)發(fā)成本：18619.8萬(wàn)元； （2）項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入：26400萬(wàn)元； （3）銷(xiāo)售稅費(fèi)：1716萬(wàn)元； （4）總開(kāi)發(fā)價(jià)值：246842萬(wàn)元； （5）開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：2468418619.86064.2萬(wàn)元； （6）開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率： 6064.2 18619.8 10032.57,提示： 現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時(shí)間分布與開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程 中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開(kāi)發(fā)費(fèi)用更加接近，結(jié)果相對(duì)精確。,從上表的計(jì)算中，可以得到如下結(jié)論：,工程造價(jià)累計(jì)曲線,提示： （1）在建設(shè)期中點(diǎn)，建設(shè)費(fèi)用僅投入40； （2）工程初期，建設(shè)成本增長(zhǎng)緩慢，合同工期的60時(shí)增長(zhǎng)達(dá)到峰值

14、。,小結(jié)：現(xiàn)金流量評(píng)估法適用的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,【練習(xí)】 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得一寫(xiě)字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。 開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究，了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫(xiě)字樓的年租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10。 開(kāi)發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫(xiě)字樓的建造成本為1000元/平米，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年租金收入的20，當(dāng)前房地

15、產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月。 試對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。,評(píng)價(jià)方法：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算,【解】 1. 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （1）可出租建筑面積： 45000.853825平米； （2）每年凈租金收入： 3825450172.125萬(wàn)； （3）總開(kāi)發(fā)價(jià)值： 172.125（P/A，9.5，48.5）1789.63萬(wàn)。,2. 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 （1）土地成本：425萬(wàn)元 （2）建造成本： 45001000450（萬(wàn)元） （3）專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用： 45012.556.25（萬(wàn)元） （4）行政性如電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用：60萬(wàn) （5）管理費(fèi)： （42545056.

16、2560）3.029.74（萬(wàn)元） （6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：189.53萬(wàn)元 土地費(fèi)用利息 425（117/4）1.541120.56（萬(wàn)元） 建造/專(zhuān)業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息 （ 45056.2560 29.74）（117/4）0.541 51.74（萬(wàn)元） 融資費(fèi)用 （120.5651.74）1017.23（萬(wàn)元）,（7）市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)： 172.1252034.43（萬(wàn)元） （8）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 42545056.256029.74 189.5334.431241.35（萬(wàn)元） 3. 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)： 1789.631241.35548.28（萬(wàn)元） 4. 成本利潤(rùn)率： 548.28 12

17、41.35 10044.17,提示： 開(kāi)發(fā)出租型投資是一種長(zhǎng)期投資，計(jì)算總價(jià)值和總成本就需要考慮經(jīng)營(yíng)時(shí)限因素，且在此種情況下計(jì)算成本利潤(rùn)率的意義不大，通常需要計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。,房地產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)分析,房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 及其計(jì)算方法；,案例。,一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成,1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資與成本的構(gòu)成,2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資收益的構(gòu)成,稅收的減少,租金或經(jīng)營(yíng)收入,物業(yè)增值,權(quán)益（股權(quán)）增加,二、房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),盈利能力指標(biāo),清償能力指標(biāo),資金平衡能力,借款償還期,償債備付率,資產(chǎn)負(fù)債率,流動(dòng)比率,速動(dòng)比率,投資報(bào)酬率,現(xiàn)金報(bào)酬率,

18、靜態(tài)投資回收期,動(dòng)態(tài)投資回收期,凈現(xiàn)值,內(nèi)部收益率,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算,三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取,貼現(xiàn)率的選取方法參見(jiàn)前面的說(shuō)明。,四、計(jì)算示例,定性示例； 計(jì)算示例。,【例1】某年輕人為照顧父母，于2004年在北京宣武區(qū)白紙坊西街恬心家園二期購(gòu)買(mǎi)了一套小戶(hù)型約60平米。該年輕人考慮的因素有： 一是地段好，離父母近； 二是旁邊有一小公園，步行可至陶然亭； 三是房屋格局好，中間無(wú)隔斷，通透。 年輕人頭天看房就交了定金，第二天簽了購(gòu)房合同：挑朝向時(shí)加了1萬(wàn)元，挑樓層時(shí)又加1萬(wàn)元，總價(jià)48萬(wàn)元。在父母的幫助下，一次性付清了房款。,到了交房日期時(shí)，開(kāi)發(fā)商通知，因?yàn)檠b修，必須推遲交房。 第二個(gè)月，年輕人

19、再去看房，看到的景象是：地板翹了，原因是地下管道裂了。 又是一個(gè)月沒(méi)有消息，就上該小區(qū)網(wǎng)站，看看其他業(yè)主的反應(yīng)，結(jié)果讓他心驚：一期的業(yè)主有很多抱怨，如沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，電路、水路壞了。 怎么辦？ 年輕人與父母一合計(jì)，決定退房，就委托北京漢卓律師事務(wù)所，宣武法院于2005年3月31日判決北京天工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還全部房款，并支付14406元違約金以及已交付的印花稅240元。,結(jié)果是判決沒(méi)有得到執(zhí)行，相反： 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在進(jìn)行三期的開(kāi)發(fā)，原來(lái)的房屋也已經(jīng)出售給其他人，該家庭的錢(qián)仍沒(méi)有到手。 年輕人于2005年5月申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求和解，約定于當(dāng)年12月20日之前還清所有款項(xiàng)。但至當(dāng)年9月份僅獲得

20、自己墊付的案件受理費(fèi)9933元。,提示： （1）購(gòu)房中存在問(wèn)題，如沖動(dòng)型購(gòu)房，沒(méi)有廣泛地調(diào)查產(chǎn)品及其生產(chǎn)者。 （2）注意我國(guó)目前房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境。,【例2】1997年，中國(guó)石化集團(tuán)武漢石化廠為解決職工住房問(wèn)題，向開(kāi)發(fā)商定向開(kāi)發(fā)徐東石化小區(qū)，然后在廠內(nèi)根據(jù)資歷等級(jí)，排定選房次序和23萬(wàn)元不等的優(yōu)惠，按時(shí)價(jià)1200元平米出售給職工。其中，10號(hào)樓房間稍大、結(jié)構(gòu)稍好而成為爭(zhēng)搶的樓盤(pán)。但從發(fā)現(xiàn)房屋傾斜到最后勝訴官司，圍繞10號(hào)樓的糾紛不斷。 1.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 在建設(shè)的過(guò)程中，已選擇10號(hào)樓的職工發(fā)現(xiàn)樓房明顯傾斜，單位房管科和工程處的答復(fù)是：沒(méi)有超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。于是，一些分?jǐn)?shù)靠后的職工由于部分退房而住進(jìn)了10號(hào)樓

21、。 2. 竣工驗(yàn)收 1999年4月，整個(gè)小區(qū)交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)商、承建商、石化廠和質(zhì)監(jiān)單位聯(lián)合出具單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)，總體意見(jiàn)是10號(hào)樓合格，但需要繼續(xù)加強(qiáng)沉降觀測(cè)。 3. 石化廠與開(kāi)發(fā)商的官司 開(kāi)發(fā)商以未按合同支付進(jìn)度款為由，將石化廠告上法院；石化廠被迫于2001年4月分九次付清全部進(jìn)度款，但就300萬(wàn)元的,利息和供電增容款等沒(méi)有達(dá)成一致。開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求法院判石化廠支付利息等費(fèi)用561萬(wàn)元；石化廠提出反訴，認(rèn)為10號(hào)樓在交付使用時(shí)明顯傾斜，且經(jīng)半年觀測(cè)，外墻體和地基發(fā)生的傾斜率已超過(guò)國(guó)家規(guī)定的允許范圍。 2001年11月30日，市中級(jí)法院和冶金部武漢勘察研究院建筑工程司法技術(shù)鑒定中心檢測(cè)，認(rèn)為

22、“10號(hào)樓存在傾斜；綜合評(píng)定其傾斜變形值超出建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ789）第5、2、4條規(guī)定要求10號(hào)樓雖存在傾斜，但未達(dá)到危房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)房屋傾斜作相應(yīng)處理”。石化廠由此提出退房，并要求開(kāi)發(fā)商為住戶(hù)提供質(zhì)量合格、等值的商品房，但被法院駁回。 4. 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的訴訟 10號(hào)樓業(yè)主將開(kāi)發(fā)商訴至法院，提出雙倍返還購(gòu)房款并賠償裝修損失等請(qǐng)求。 受理的武昌區(qū)楊園法庭遂作了第二次鑒定，內(nèi)容是“10號(hào)樓由于傾斜超出規(guī)范要求，需要進(jìn)行糾偏處理”，法庭認(rèn)為司法鑒定結(jié)論未稱(chēng)“確屬不合格”，房屋質(zhì)量導(dǎo)致的傾斜、裂痕、漏水等，未嚴(yán)重影響正常居住使用。因此，法庭判決，按照購(gòu)房款的3計(jì)，每戶(hù)獲得約4000元的賠償，

23、駁回其他訴訟請(qǐng)求。,5. 開(kāi)發(fā)商的上訴和居民的反上訴 開(kāi)發(fā)商不服，提出上訴，并對(duì)房屋進(jìn)行糾偏。 在房屋四周開(kāi)挖期間，居民發(fā)現(xiàn)該樓基礎(chǔ)建筑部分與原設(shè)計(jì)圖紙不符，存在隱患，就向中院提供相關(guān)影像證據(jù)，中院由此裁定，撤銷(xiāo)楊園法庭判決，發(fā)回武昌區(qū)法院重審。 6. 武昌區(qū)法院的判決 居民提出房屋地基的證據(jù)，要求退房，并按同地段、同類(lèi)型房屋價(jià)值進(jìn)行退賠、賠償。 省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)測(cè)試中心接受居民委托，擬對(duì)10號(hào)樓基礎(chǔ)承臺(tái)框架質(zhì)量、房屋現(xiàn)有傾斜度及受損情況進(jìn)行鑒定，但開(kāi)發(fā)商未提交房屋設(shè)計(jì)圖紙、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖紙，鑒定未做出，法院遂于2005年底作出判決，參照所在地磚混結(jié)構(gòu)二手房市價(jià)，按2900元平米計(jì)，結(jié)合樓層

24、差價(jià)，要求開(kāi)發(fā)商一次性分別賠付10號(hào)樓26戶(hù)居民的退房款和損失賠償30萬(wàn)元，住戶(hù)退出居住房屋。,7.結(jié)果 2006年9月，市中院終審，維持一審判決。由此，10號(hào)樓業(yè)主借款近18萬(wàn)、為期4年的維權(quán)之路告一段落，獲得了近800萬(wàn)元的賠償，可惜同地段、同類(lèi)型房屋價(jià)值已經(jīng)又上漲了一大截！,提示：從房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境到房地產(chǎn)訴訟環(huán)境，無(wú)不令人心酸。,資料用毛竹替代鋼筋蓋樓房 杭州市余杭區(qū)人和家園的業(yè)主發(fā)現(xiàn)了一件荒唐事：墻體過(guò)梁的鋼筋原來(lái)是兩片毛竹。這個(gè)消息很快傳遍了整個(gè)小區(qū)，業(yè)主在深表震驚之余，紛紛對(duì)自己正在裝修的房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查，結(jié)果令人震驚。 12幢2單元802室的業(yè)主敲開(kāi)衛(wèi)生間和廚房的地板后發(fā)現(xiàn)，原本用

25、水泥砂漿填平的地板下全是建筑垃圾，而水泥地面用手就可以摳開(kāi)。陸續(xù)地，其他業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了類(lèi)似的問(wèn)題。 更為奇怪的是，杭州市余杭區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站表示，該小區(qū)房屋已通過(guò)綜合驗(yàn)收，五個(gè)鮮紅印章蓋在了驗(yàn)收結(jié)論為“合格”、“完整”、“符合要求”的欄目里。 最令人奇怪的是，該質(zhì)監(jiān)站的處理意見(jiàn)是：要求人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)10幢1單元1401室住戶(hù)的衛(wèi)生間過(guò)梁中使用毛竹片替代鋼筋進(jìn)行整改。,【例3】 宋女士1999年大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入蘇州一家大型臺(tái)資IT企業(yè)做公關(guān)和市場(chǎng)，稅后工資3000元月，每月租房支出700800元/平米。 購(gòu)房經(jīng)歷： 第一套房：鑒于租房不如購(gòu)房，2000年首付2萬(wàn)元，住進(jìn)了一套84平米的房

26、屋，每月供款1400元。 第二套房：2003年，在與先生登記結(jié)婚時(shí)，因?yàn)椴牧衔磶R，只得到處閑逛，在路上看見(jiàn)一樓盤(pán)廣告，經(jīng)過(guò)5分鐘的協(xié)商，兩人決定購(gòu)房，并支付了定金。 第三套房：同年，宋女士在成都出差，坐出租車(chē)在府南河上繞了一圈，就購(gòu)買(mǎi)了房屋。 2003年宋女士跳槽去北京、2004年又去上海發(fā)展，上海房?jī)r(jià)正在一路飆升。夫婦倆變賣(mài)了蘇州的第一套房屋，在上海莘莊地鐵站附近購(gòu)買(mǎi)了第四套房子：兩室一廳、70多平米，均價(jià)9500多元/平米。,夫婦倆向來(lái)是一身名牌，2003年9月起刷卡消費(fèi)。 20032004年間，房租加上兩個(gè)人的收入，每月還貸8000多元，生活開(kāi)始變得緊張。 忽然在2003年底，公公被發(fā)

27、現(xiàn)身患癌癥并于不久后離世，此事前后花費(fèi)了20多萬(wàn)元，其中夫婦倆花了近8萬(wàn)元。 倆人的生活開(kāi)始變得狼狽：早點(diǎn)兩三元、午飯10元、晚上20元，上下班坐地鐵，周末就休息。 整個(gè)一個(gè)房奴！,提示：購(gòu)房決策輕率，生活支出無(wú)計(jì)劃，理財(cái)?shù)湍?，家庭?cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一。,【例4】 為了改善住房條件，武漢市45歲的黃女士和丈夫于2001年初在后湖竹葉苑小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了120平米的新房，三室兩廳，于2002年春節(jié)入??；可只住了一個(gè)月，一家三口便在漢口車(chē)站街租房，一住5年。 為什么呢？ 房屋本身沒(méi)有大的問(wèn)題。 主要目的是為了孩子上學(xué)、兩口子上班方便。黃及其丈夫在香港路上班，孩子于2002年在三陽(yáng)路中學(xué)上初中。當(dāng)時(shí)進(jìn)出后湖的公交車(chē)

28、只有621路，從竹葉苑至東西湖，兩邊都不搭邊。 開(kāi)始以為過(guò)一段時(shí)間，該區(qū)段的交通會(huì)有所改善，誰(shuí)知5年過(guò)去，仍舊沒(méi)有變化。結(jié)果是，120平米的新房，只能看，不能?。?據(jù)知，位于漢口東北部的后湖地區(qū)，已建成十幾個(gè)新建小區(qū)，容納10萬(wàn)居民，目前僅有兩路公交開(kāi)進(jìn)這些小區(qū)。居民普遍反映上下班、購(gòu)物、孩子上學(xué)均不方便。,提示：對(duì)房屋價(jià)值理解不夠，購(gòu)房目標(biāo)不清。開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感 和地方政府的為民意識(shí)淡薄。,【例3】某投資者花費(fèi)30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套120平米住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年后可以40萬(wàn)元的價(jià)格出售（假定空置，不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)支出）。 其他資料如下： 售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%，營(yíng)業(yè)

29、稅為售價(jià)的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的1%，印花稅為售價(jià)的0.5%，契稅為售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元，所得稅稅率為20%。 試分析此項(xiàng)投資？,【解】 1. 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：30萬(wàn)元； 2. 手續(xù)費(fèi)：40萬(wàn)1.5%=6000元 45000.853825平米； 3. 有關(guān)稅費(fèi)： （1）營(yíng)業(yè)稅40萬(wàn)5%=2萬(wàn)； （2）城市維護(hù)建設(shè)稅2萬(wàn)1%200元； （3）印花稅40萬(wàn)0.5%200元； （4）契稅40萬(wàn)1.5%6000元； （5）土地使用稅0.51203=1800元； （6）評(píng)估、交易、登記費(fèi)=2000元。 4. 稅前利潤(rùn)：63800元； 5.

30、 所得稅 （售價(jià)-購(gòu)買(mǎi)價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)）20% 12760元； 6. 稅后利潤(rùn)=63800-12760=51040元。,提示 1. 計(jì)算出的回報(bào)率可以與銀行存款利率相比較，同時(shí)注意工具的風(fēng)險(xiǎn)。 2. 注意實(shí)例中涉及的交易費(fèi)用。 （1）營(yíng)業(yè)稅及其附加（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防工程修建維護(hù)管理費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金、教育發(fā)展費(fèi)）計(jì)5.8。 （2）契稅。 （3）房地產(chǎn)交易土地收益金：按照不同土地等級(jí)收??； （4）二手房交易所得稅：出售房產(chǎn)收入扣除房產(chǎn)原值和有關(guān)稅費(fèi)后得到凈收入，按20%的稅率計(jì)。此項(xiàng)稅于1994年制定，但長(zhǎng)期未予征收。 （5）交易手續(xù)費(fèi)：武漢市按照建筑面積為基數(shù)征

31、收，如新建商品住房為3元/平米，二手房為5元/平米。 （6）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：武漢市按照每套征收，如80元。 3. 注意交易費(fèi)用的承擔(dān)人。,【例4】某家庭4口人，包括1老人。存款12萬(wàn)元，家庭月收入 6000元，日常開(kāi)銷(xiāo)3000元，無(wú)其他負(fù)債?，F(xiàn)有幾種價(jià)格、戶(hù)型、 面積的住房供選擇：,其他條件如下： （1）抵押貸款方式： 首付3成，貸款7成15年，每萬(wàn)元月還款額為83.09元； 首付2成，貸款8成20年，每萬(wàn)元月還款額為66.22元。 （2）預(yù)計(jì)辦理購(gòu)房各類(lèi)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)共計(jì)1萬(wàn)元。 （3）室內(nèi)裝修每平米約500元，家居裝飾每平米約200元。 試給出置業(yè)建議。,【解】以其中之二為例，說(shuō)明其過(guò)程： 1.

32、 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：3500元/平米100平米35萬(wàn)元； 2.首付：35萬(wàn)20%7萬(wàn)元； 3.抵押貸款總額：35萬(wàn)7萬(wàn)28萬(wàn)； 4.每月還本付息額：2866.221854.16元， 本息總額：1854.162012444998元； 5.家居裝飾：2001002萬(wàn)元； 6.各種手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)：1萬(wàn)元。,提示 （1）該家庭支付首付、有關(guān)手續(xù)費(fèi)、水費(fèi)、家居裝飾費(fèi)，共計(jì)10萬(wàn)元，余2萬(wàn)作為家庭備用金。 每月還款1854元，再扣除3000元的日常開(kāi)銷(xiāo)，余1000元，基本可行。 （2）注意購(gòu)房中資金的準(zhǔn)備和分配以及持有成本。,【例5】某小型寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者的權(quán)益資金為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年

33、利率7.5、期限30年、按年等額還款的抵押貸款。 建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按照有關(guān)規(guī)定，可以在25年內(nèi)直線折舊。 預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30。寫(xiě)字樓的年增值率為2。 試計(jì)算該寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率。,【解】 （1）年毛租金收入：10萬(wàn)； （2）空置和收租損失：1萬(wàn)； （3）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：3萬(wàn)； （4）凈經(jīng)營(yíng)收入：10136萬(wàn)； （5）年還本付息： 307.5/（1（17.5）-30）2.54萬(wàn)； （6）凈現(xiàn)金流：3.46萬(wàn)； （7）現(xiàn)金回報(bào)率：3.456/2

34、017.3； （8）還本收益：2.54307.50.29萬(wàn)； （9）扣除折舊前的應(yīng)稅收入：3.460.293.75萬(wàn)； （10）折舊：40/251.6萬(wàn)； （11）應(yīng)稅收入：3.751.62.15萬(wàn)； （12）所得稅（33）：2.15330.7095萬(wàn)； （13）稅后凈現(xiàn)金流：3.460.70952.7505萬(wàn)； （14）稅后現(xiàn)金回報(bào)率：2.7505/2013.8； （15）投資者權(quán)益增加值：還本收益0.29萬(wàn)； （16）投資回報(bào)率：（2.75050.29）/2015.2； （17）寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額：5021萬(wàn)； （18）考慮增值后的投資回報(bào)率：（2.75050.291）/2020.2；

35、（19）償債備付率（DCR）：（凈經(jīng)營(yíng)收入）6/2.542.36。,【例6】某投資者以1萬(wàn)元/平米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為27000平米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。 在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，投資者支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。 其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的投資來(lái)自期限為15年、固定利率7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。 假定在出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，月租金水平始終保持160元/平米，前三年的出租率分別為65%、75%、85%，從第四年開(kāi)始出租率達(dá)到95%且此水平一直維持下去。運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的

36、28%。如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第1年年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率分別為10%和14%。 試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷其可行性。,【解】 （1）樓宇購(gòu)買(mǎi)總價(jià)： 270001000027000萬(wàn)元 （2）購(gòu)買(mǎi)中的稅費(fèi)： 27000（40.50.50.3）1431萬(wàn)元 （3）投入的資本金： 27000301431萬(wàn)9531萬(wàn)元 （4）抵押貸款金額： 270007018900萬(wàn)元 （5）抵押貸款年還本付息額 APi/1(1+i)-n 189007.5/1（17.5）15 2141.13萬(wàn)元 （6）現(xiàn)金流量表,（7）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 因?yàn)閕c10，則有 FNPV28431.02426.1（110）2799.4（110）23172.63545.9/10%11/（110）483（110）3 4747.1萬(wàn)元 求FIRR11.66 （8）資本