房地產住宅產品線建設方案（100頁）[詳細]

1、住宅產品線建設方案,報告提綱,第一部分：市場分類需求 住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展的因素,建立住宅產品線的方法-價值點分類組合法,目標產品線類別和其價值特征,第二部分：地產企業(yè)品牌的價值點,第三部分：產品線建設工作計劃的分解和數據庫工作建立指引,附件：產品線的特征模版,關于住宅產品線建設工作的說明,設計標準,施工技術標準,材料和設備選用標準,平均利潤目標,品牌價值傳遞目標,企業(yè) 分類品牌產品線,市場分類需求,企業(yè)品牌價值點,運營管理和物業(yè)服務標準,第一部分：住宅產品市場的分類需求,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展的因素,2-建立住宅產品線的方法-價值點分類組合法,3-目標產品線類別和其

2、價值特征,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展趨勢的因素,復合地產 旅游地產 創(chuàng)意地產 高科技地產 文化地產,開發(fā)的復合價值模式分類,新城鎮(zhèn)建設 郊區(qū)休閑養(yǎng)生 郊區(qū)旅游度假 城市便捷生活 城市綜合商務生活,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展趨勢的因素,產品描述的生活方式分類,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展趨勢的因素,產品價值點細分的研究,住宅產業(yè)化-經濟性好、效率高、能耗低，質量穩(wěn)定,技術成熟和市場接受認可度提升 -規(guī)模化成產； -對傳統(tǒng)建造開發(fā)流程的壓力；,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展趨勢的因素,住宅產業(yè)化發(fā)展的趨勢,形成對中低端住宅產品的覆蓋,綜合土地開發(fā)（商務地產、復合地

3、產、新城鎮(zhèn)建設等） -考驗資源整合能力-開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化程度,綜合開發(fā)模式-土地價值的更大發(fā)掘和利用,綜合開發(fā)-地產開發(fā)商向地產服務商轉變,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展趨勢的因素,開發(fā)綜合服務能力提高的需求,生態(tài)環(huán)保、綠色健康生活的需求,傳統(tǒng)文化價值和生活習慣的尊重和保護,對城市生活方式改良的努力,旅游休閑融入現代生活的消費觀,社會人口結構的變化,家庭構成結構的變化,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展趨勢的因素,社會文化和社會結構的變化因素,快速城市化和節(jié)約土地,節(jié)約能源、能耗的國策,房地產的市場化供應和政府保障供應,1-住宅市場產品的分類和影響產品發(fā)展趨勢的因素,政策的傾向,提高企

4、業(yè)的生產效率 建立開發(fā)流程的參考標準 有效控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金成本和時間成本,項目品質保障-品牌價值傳遞 對開發(fā)模式、設計、材料使用、施工工藝、配套服務等內容，建立參照標準；,2-建立住宅產品線的方法,產品線建設的目的,借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性 與永泰企業(yè)文化和品牌建設相結合 形成明確的指導性和參考規(guī)范 易于管理、操作和學習 易于維護和更新,2-建立住宅產品線的方法,產品線建設的原則,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目標生活狀態(tài),家庭構成,2-建立住宅產品線的方法,價值點組合,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目標生活狀態(tài),家庭構成,市區(qū),市郊區(qū),市遠郊區(qū),商務區(qū),成熟居住區(qū),公園、

5、水體區(qū),高校，文化場所,車站、碼頭,舊城改造區(qū),2-建立住宅產品線的方法,與土地相關的可用資源價值,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目標生活狀態(tài),家庭構成,市區(qū),市郊區(qū),市遠郊區(qū),城市主要功能規(guī)劃拓展方向,近郊人文資源、環(huán)境資源保護區(qū)域,近郊新的城市功能核心區(qū),2-建立住宅產品線的方法,與土地相關的可用資源價值,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目標生活狀態(tài),家庭構成,市區(qū),市郊區(qū),市遠郊區(qū),基于原有鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn),旅游功能區(qū)域的居住用地,自然景觀資源區(qū)域的居住用地,2-建立住宅產品線的方法,與土地相關的可用資源價值,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目標生活狀態(tài),家庭構成,200萬平方以

6、上的城市綜合功能開發(fā),50萬以上的大型社區(qū),50萬以下的小型居住區(qū),小規(guī)模居住項目,25萬方以上的綜合體項目,25萬方以下的小型綜合體項目,2-建立住宅產品線的方法,土地自身具備的資源整合力,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目標生活狀態(tài),家庭構成,容積率2.5以上，高層為主的住區(qū),容積率1.82.5，高層混合住區(qū),容積率11.8，小高層為主的住區(qū),容積率0.61.2，多層為主的住區(qū),容積率0.31.0，花園洋房、連排別墅、疊加別墅為主的社區(qū),容積率0.30.8，house獨幢住區(qū),容積率0.3以下，Villa住區(qū),2-建立住宅產品線的方法,產品的形態(tài)因素,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質

7、,目標生活狀態(tài),家庭構成,基本保障類產品：廉租房、經濟適用房、限價房、回遷房,安居類產品：中小戶型、中等品質商品房,舒適類產品：中高等品質,享受生活類產品,頂級產品,2-建立住宅產品線的方法,居住需求的不同層面和不同階段,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目標生活狀態(tài),家庭構成,朝9晚5的普通工薪族，居家生活,Soho人士，以家為工作場所的生活方式,企業(yè)主、高管、職業(yè)經理人、娛樂及體育界高收入群體、政府高官，第一居所，居家生活,財富階層、高級官員的休閑生活第二居所,長期出差的商務人士，投資或第二置業(yè),2-建立住宅產品線的方法,生活方式不同帶來的需求差異,地段,建設規(guī)模,建設密度,目標品質,目

8、標生活狀態(tài),家庭構成,單身青年：0居室、1居室,丁克家庭：1居室、2居室,和未成年子女一起的兩代人：2居室、2+1居室、3居室,三代人同室：3居室和更多功能間,婚戀二人：1居室、2居室,空巢老人：1居室、2居室,家庭度假類的：2居室及以上,城市商務類的：0居室及以上,2-建立住宅產品線的方法,家庭結構演變帶來的需求差異,特定地段特征 + 建設規(guī)模,目標消費人群 - 生活狀態(tài)+家庭發(fā)展狀況,2-建立住宅產品線的方法,產品的價值含義,市場容量大：存在大量、持續(xù)的需求； 共性特征強：宜于建立標準化參數和流程； 相對利潤率高； 政策風險?。航Y合在正常的市場秩序之下的真實需求；并順應社會的政策變動傾向；

9、,2-建立住宅產品線的方法,產品線的研究方向選擇原則,不具備優(yōu)勢地段資源的城市規(guī)劃區(qū)； 待改造舊城區(qū)，傳統(tǒng)貧民區(qū)； 有噪音、空氣污染或其他不利于高品質生活因素的地塊； 臨近車站、碼頭等人流集中區(qū)域，環(huán)境受到外部沖擊比較大的地塊； 尚未發(fā)展成熟配套的區(qū)域； ,3-目標產品線的類別和價值特征,城市中檔住宅 地段特征,50100萬平方的復合住區(qū)開發(fā)； 50萬平方以下的居住社區(qū)項目開發(fā)；,城市中檔住宅 規(guī)模和形態(tài)特征,容積率在2.5以上的高層住宅 容積率在1.82.5的高層、小高層混合住宅 二線城市還包括1.01.8的小高層住宅 三線城市包括市區(qū)、近郊區(qū)的多層住宅,3-目標產品線的類別和價值特征,城市

10、中低收入人群； 朝九晚五的普通工薪階層； 第一居所的功能需求；過渡性住房； 單身青年、新婚家庭、三口之家、老人住宅,家庭結構： 0居、1居、2居、2+1居，小3居；經濟性戶型,城市中檔住宅 客戶群特征,3-目標產品線的類別和價值特征,生活方式： 公交和軌道交通連接城市主要功能區(qū)； 便捷的日常購物環(huán)境； 傾向于戶外活動和交往； 不同類別的人群，覆蓋各年齡段和階層； 電影類文化娛樂和休閑需求； 常規(guī)的物業(yè)服務； 托兒所、小學校等教育機構配置； 生活形式和居住環(huán)境多樣化，內容豐富；,覆蓋對中檔住宅需求的人群； 配套設施以基礎的居家生活需求為出發(fā)點； 綜合社區(qū)和居住區(qū) 大規(guī)模開發(fā),城市中檔住宅 產品類

11、別細分,1-康居社區(qū),3-目標產品線的類別和價值特征,生活方式： 公交和軌道交通連接城市核心區(qū)； 便捷的日常購物環(huán)境； 與朋友聚會； 電影類文化娛樂和運動場地需求； 常規(guī)的物業(yè)服務； 托兒所、小學校等教育機構配置； 現代風格；簡單、簡潔，內容豐富； 快節(jié)奏和多變的氛圍,以年輕人為主要目標購房群體； 在配套設施設置、建筑功能設計、風格選擇傾向等方面以年輕人的生活習慣為模版 對2035歲階段的成長型家庭訂制,城市中檔住宅 產品類別細分,2-城市白領社區(qū),3-目標產品線的類別和價值特征,生活方式： 公交和軌道交通連接城市核心區(qū)； 便捷的日常購物環(huán)境； 與家人聚會； 醫(yī)院； 老人社區(qū)保障服務； 針對老

12、人活動的設計； 老人戶內外健身活動場； 室內公共交流娛樂休閑活動功能；,以退休老人為主要客戶群體的項目； 購買力中等的養(yǎng)老社區(qū)； 提供老人交往活動、豐富生活、安度晚年的居住環(huán)境,城市中檔住宅 產品類別細分,3-中檔老年人公寓,3-目標產品線的類別和價值特征,建設資金成本低； 建設技術難度小，銷售速度快、成本回收快； 宜于標準化； 利潤集中在開發(fā)建設帶來的價值增值，平均利潤率低； 不易于塑造產品品牌； 政策和市場風險度低；,城市中檔住宅 開發(fā)特征,3-目標產品線的類別和價值特征,開發(fā)成本控制：與目標客戶相匹配的 材料標準設備工藝技術； 品質控制：社區(qū)風格、景觀特征、社區(qū)服務標準化，設備配置選用、

13、材料選用和施工工藝標準化；戶型平面和功能的標準化； 商業(yè)和配套、物業(yè)服務標準化；維護和運營的管理成本的控制；經營業(yè)態(tài)的選擇和利潤目標設定；,城市中檔住宅 產品主要控制點,3-目標產品線的類別和價值特征,園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收管理、運動交往空間標準、配套商業(yè)、安全系統(tǒng)、停車管理 建筑的形態(tài)要素：風格要素、戶型單元、功能空間、舒適性（光、熱、聲音）；材料和設備設施標準；主要技術工藝標準； 軟件要素：視覺環(huán)境要素、認同感的訴求形式、服務標準,城市中檔住宅 產品線控制要素,3-目標產品線的類別和價值特征,城市康居社區(qū)-No.1,市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；

14、涵蓋各類別中等收入人群； 開發(fā)規(guī)模較大； 以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓； 以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征； 技術難度小，分期開發(fā)，建設速度快，回收資金快； 平均利潤低，品牌價值低,主要研究類別選取,3-目標產品線的類別和價值特征,市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目； 針對年輕的家庭構成； 開發(fā)規(guī)模較小；或者是大規(guī)模開發(fā)中的局部； 以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓； 以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征； 技術難度小，建設速度快，回收資金快； 平均利潤低，品牌價值低,城市白領社區(qū)-No.2,主要研究類別選取,3-目標產品線的類別和價值特征,擁有稀缺地段價值資源的地塊

15、； 中央居住區(qū)CLD 城市景觀居住-靠近公園、景觀水體； 城市人文居住社區(qū)-臨近高校、傳統(tǒng)文化保護資源的居住用地； 傳統(tǒng)高檔社區(qū)-在成型的高級居住生活圈里的項目；,3-目標產品線的類別和價值特征,城市高檔住宅 地段特征,中小規(guī)模，50萬以下； 多種建筑形態(tài)； 以滿足舒適、享受生活為標準的品質塑造要求； 高收入群體；第一居所；,3-目標產品線的類別和價值特征,城市高檔住宅 規(guī)模和其他特征,財富階層 高級管理人員 企業(yè)主,生活方式： 便捷的出行酒店、會館、辦公樓、機場；便捷的出入高級購物消費及文化休閑場所； 與朋友和客戶便利交往的場所； 方便快速的信息接受； 便利的生活服務：洗衣、購物、接送、預訂

16、各類遠程服務； 開敞大氣、高雅華麗； 注重材料、品牌、品質、形象,城市高檔住宅 產品類別細分,1-城市商務住宅,3-目標產品線的類別和價值特征,財富階層 政府高級官員 其他高收入者,生活方式： 安靜優(yōu)雅的內外部環(huán)境； 私密性 與自然的接觸和交流空間； 注重家庭生活和鄰里的關系； 關心品質、質量、品位； 提供便利的生活和高品質服務；,城市高檔住宅 產品類別細分,2-城市景觀住宅,3-目標產品線的類別和價值特征,財富階層 藝術家、學者 文藝界高收入人士 高級官員,生活方式： 具有特定屬性的人群集結； 特定的價值認同； 特定的生活方式認同； 私密、獨享、低調； 周到尊貴的服務、俱樂部生活； 注重品質

17、、細節(jié),城市高檔住宅 產品類別細分,3-城市人文住宅,3-目標產品線的類別和價值特征,開發(fā)投入成本高； 開發(fā)平均周期長；獲得認知的時間長，銷售周期長； 要求資源整合力強； 平均利潤高； 易于塑造和形成品牌； 市場和政策風險大；,城市高檔住宅 開發(fā)特征,3-目標產品線的類別和價值特征,對周邊環(huán)境資源的充分發(fā)掘和利用； 對可調用地產配套資源的整合； 建筑與非建筑形式的和諧統(tǒng)一，與建筑風格、社區(qū)風貌和社區(qū)精神特征的一致； 積極的空間；身心健康的要素；舒適度； 塑造社區(qū)文化的要素的管理：顏色、符號、形式和功能； 材料-設備-技術-工藝的管理； 戶型； 配套和服務,城市高檔住宅 產品線的基礎,3-目標產

18、品線的類別和價值特征,園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收、運動交往場所、配套商業(yè)、安全系統(tǒng)、停車管理 建筑的形態(tài)要素：風格、戶型單元、功能空間、舒適性（光、熱、聲音）；材料和設備設施標準；技術工藝標準； 軟件要素：視覺環(huán)境要素、歸屬和認同感的心理需求、服務標準； 新材料新技術和新理念的應用；,城市高檔住宅 產品線的控制要素,3-目標產品線的類別和價值特征,市區(qū)中高密度住宅建設項目； 以高層公寓為主，多層住宅或花園洋房的混合形態(tài)； 開發(fā)規(guī)模在50萬平米以下； 開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值； 中等面積、大面積戶型； 技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢； 利潤

19、高，品牌價值高,城市高級公寓-No.3,主要研究類別選取,3-目標產品線的類別和價值特征,市區(qū)或近郊的低密度住宅建設項目； 以聯排、高密度獨棟、或者疊加別墅為主； 開發(fā)規(guī)模在20萬平米以下； 開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值； 大戶型； 技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢； 利潤高，品牌價值高；,城市別墅-No.4,主要研究類別選取,3-目標產品線的類別和價值特征,城市遠郊區(qū)，依托于相對獨立的生活配套和市政工程； 50萬平米以下的居住區(qū)開發(fā)；獨立或從屬于新城鎮(zhèn)； 有優(yōu)良的自然資源； 容積率在0.51.0的開發(fā)項目，以花園洋房和聯排、疊加別墅為主的項目； 容積率在0.5以下的hous

20、e項目； 容積率在0.3以下的villa項目； 高品質建設； 目標人群：企業(yè)主、高級管理人員、高級官員；,3-目標產品線的類別和價值特征,郊區(qū)別墅 項目特征,與市區(qū)有快速路連接，能夠便捷到達城市核心區(qū) 有較好的景觀或環(huán)境資源 以聯排、疊加、疊拼等形式為主，兼有高密度的獨棟等形態(tài),以家庭居住為主要目的 第一居所 高端客群,3-目標產品線的類別和價值特征,郊區(qū)別墅 產品類別細分,1-郊區(qū)house,離市區(qū)較遠 有優(yōu)良的自然景觀資源或人文資源 以獨棟或者雙拼別墅為主 山地別墅 海景或海島別墅 河景或湖泊景觀別墅 高爾夫別墅 ,以家庭居住為主要目的 第二居所,3-目標產品線的類別和價值特征,郊區(qū)別墅

21、產品類別細分,2-郊區(qū)villa,依托于旅游資源 有統(tǒng)一的酒店或度假村管理和提供服務 多種產權所有形式 溫泉度假村 滑雪度假村 游艇俱樂部 避暑勝地度假村 ,以旅游休閑度假為主要功用 分時使用，短期居住 投資,3-目標產品線的類別和價值特征,郊區(qū)別墅 產品類別細分,3-度假村別墅，旅游用地,郊區(qū)house,與城市別墅有很大共性，歸為一類研究-No.4,離市區(qū)較近的低密度住宅建設項目； 有便捷的交通與市區(qū)連接； 以聯排、高密度獨棟house、或者疊加別墅為主； 開發(fā)規(guī)模在20萬平米以下； 開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值； 大戶型； 技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢； 利潤水平中，

22、品牌價值高；,主要研究類別選取,3-目標產品線的類別和價值特征,開發(fā)周期：籌備時間彈性大，周期長； 成本：投入成本大，技術難度高，回收速度慢； 品牌價值高，市場培養(yǎng)接受和認可的需求時間長； 市場和政策風險大；,郊區(qū)別墅 產品線的特征,3-目標產品線的類別和價值特征,對景觀和自然環(huán)境資源的發(fā)掘和利用； 基礎設施 與客群相匹配的建筑風貌和社區(qū)風貌選擇； 影響社區(qū)文化的要素定制：色彩符號形式和功能； 設計質量，建造質量、材料工藝以及設備選用的標準； 戶型及裝修； 配套建設和提供的服務標準；,郊區(qū)別墅 產品線控制點,3-目標產品線的類別和價值特征,園區(qū)規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈光、植物、景觀水系統(tǒng)、垃圾回

23、收、活動交往、會所、停車 建筑形態(tài)要素：風格、戶型單元、功能空間、增加舒適度的技術、材料和設備、工藝和技術標準 產品軟件附加要素：環(huán)境視覺、服務 新材料和新技術的應用,郊區(qū)別墅 產品線控制要素,3-目標產品線的類別和價值特征,拆遷項目里的回遷住宅、政府指定開發(fā)的保障用房項目（廉租房、限價房、經濟適用房）； 主要針對中低收入群體和回遷居民； 項目多在偏遠或者不具備資源優(yōu)勢的區(qū)域； 利潤低，品牌效應低； 控制配置標準、材料選用標準、施工工藝，以期使開發(fā)有適當的性價比； 控制成本是建設各環(huán)節(jié)的關鍵因素；,3-目標產品線的類別和價值特征,中低端住宅 項目特征,新城鎮(zhèn)建設： 獨立于原有城市之外的城市功能

24、建設； 5萬人以上的居住規(guī)模；200萬方以上開發(fā)量； 包括一級土地規(guī)劃開發(fā)和二級土地開發(fā)兩個階段； 多種土地功能屬性；自身功能配套完善； 包括多種類別住宅，吸引不同層次的人群，以多樣化形態(tài)和生活方式形成有活力和吸引力的新城市生活； 遵循新城市主義是指導新城鎮(zhèn)建設的原則；,3-目標產品線的類別和價值特征,新城鎮(zhèn)建設和新農村建設,城市康居社區(qū)-No.1,城市白領社區(qū)-No.2,城市高級公寓-No.3,城市別墅和郊區(qū)house-No.4,3-目標產品線的類別和價值特征,4類常規(guī)目標產品線,第二部分：地產企業(yè)品牌的價值點,1-住宅市場常見的品牌價值類型,2-地產的品牌價值分析,3-地產企業(yè)價值品牌產品

25、線的形成,運動健康-倡導健康生活 傳統(tǒng)地域文化-弘揚地方文化的價值 財富人生的價值觀-追求贏得財富和尊重的生活態(tài)度 創(chuàng)意和創(chuàng)新的價值觀-以思維自由、存在自由、創(chuàng)意生活為自我生活價值的生活態(tài)度 家庭生活-以家庭和睦、體驗家庭親情為生活態(tài)度 尊重自然和他人-與自然接觸、熱愛自然的體驗式生活態(tài)度 ,1-住宅市場常見的品牌價值類型,生活元素及人文價值,綠色建筑 采用低能耗生產的材料、原生材料； 采用生產過程無污染或者低污染的產品設備 采用無污染低污染的工藝流程；使用低污染能源； 環(huán)保生活 節(jié)能建筑-低能耗建筑，保溫性能好 節(jié)水建筑-提高水的使用率 低排放-減少二氧化碳氣體的排放 采用了減少使用維護成本

26、的技術，使建筑運營過程中經濟效益強 高舒適度環(huán)境 采用高技術設備，提升居住環(huán)境的安全性和舒適度，更健康。,1-住宅市場常見的品牌價值類型,高技派元素的居住價值,建筑人的環(huán)境,居住舒適度,心理健康和情感需求,生活便利性,家庭的日常生活成本,尊貴感,自由,私密性,鄰里交往,安全感,2-地產企業(yè)品牌價值分析方法,生活空間對光、日照的健康標準等級；對窗、陽臺、戶外空間的設計標準； 生活空間空氣質量的評判標準設定：室內的通風和加濕、恒溫以及過濾等措施；室外空氣的凈化和污染控制； 生活空間的溫度舒適度標準：建筑保溫、窗體及屋面保溫，控制室內適宜溫度 生活空間噪音標準的設定和控制； 生活用水的健康標準設定；

27、 ,2-地產企業(yè)品牌價值分析方法,居住舒適度,出行：交通方式、道路空間、距離 購物：種類、規(guī)模、檔次、 運動：類別、檔次 娛樂：種類、檔次、平均成本 ,2-地產企業(yè)品牌價值分析方法,生活便利性,降低建筑物的冬夏采暖制冷成本； 降低物業(yè)管理維護成本的措施； 房屋的建設質量和設備設施使用年限的合理標準； -太陽能熱水、太陽能路燈或其他綠色能源的使用； -中水利用；節(jié)水馬桶等設備的選用；節(jié)能灶具； -不易老化損壞的材料和配件； -電梯節(jié)能技術； -易于養(yǎng)護的植物； -易于維護的景觀水循環(huán)設計； -合理的物業(yè)配套設施運營計劃；,2-地產企業(yè)品牌價值分析方法,日常生活成本,提供不同交往空間；茶室、棋牌、

28、游泳、戶外休息、健身場；不同年齡人的活動場：兒童、青年、老年人提供散步道、社區(qū)商業(yè)街等空間； 根據不同等次社區(qū)提供不同類別的服務：訂票、購物、洗衣、維修、接送、保健、健身、養(yǎng)生 社區(qū)興趣活動組織：社區(qū)戶外俱樂部、社區(qū)車友會、社區(qū)馬會俱樂部，社區(qū)高爾夫團體 提供針對家庭問題的專門服務：寵物托管、子女照顧、老人照料、心理咨詢、教育 社區(qū)形象建設和宣傳,2-地產企業(yè)品牌價值分析方法,心里健康和情感需求,城市康居社區(qū)： 城市白領社區(qū)： 城市高檔公寓： 城市別墅，郊區(qū)house：,以自然元素價值命名（共性品牌價值 ）,以人文元素價值命名（共性品牌價值 ）,以技術元素價值命名（共性品牌價值 ）,以地段或其

29、他價值因素命名（特定元素品牌價值 ）,開發(fā)價值,品質質量,文化價值,塑造文化感受,服務價值,物業(yè)和管理,+,+,+,+,品牌價值,3-品牌產品線的合成,產品線品牌命名原則： 發(fā)音易讀 表意鮮明 直觀體現項目核心價值 簡潔明了,3-地產企業(yè)品牌價值分析方法,命名原則,城市白領社區(qū)-No.2,城市高級公寓-No.3,城市別墅,郊區(qū)house-No.4,復制：產品的軟硬件標準,復制：產品的軟件標準及部分硬件標準,城市康居社區(qū)-No.1,3-地產企業(yè)品牌價值分析方法,產品線的標準側重點,第三部分：產品線建設工作計劃的分解和數據庫建立,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,2-材料、工藝、新技術和成本數據

30、庫建設,3-品牌產品線控制體系組建,收集辦法：通過案場問卷、專業(yè)公司調研；建立基礎信息庫，長期跟蹤 以年齡和家庭構成為基數，建立分類標準,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,客戶分類,生活狀態(tài)變化： 剛剛工作；成家立業(yè)-養(yǎng)育子女；事業(yè)上升期-事業(yè)有成；修身休養(yǎng)期-退休； 繼續(xù)貢獻；休養(yǎng)，安度晚年 家庭構成變化：1-2-3-5-7-5-3-2-1 教育職業(yè)： 初等教育技術人員、中等技能教育技術人員 高等技能教育技術人員 學者，文人、藝人、體育 私營業(yè)主、企業(yè)家、銀行金融家、高級管理人員 初級公職人員、高級公職人員 家庭收入水平根據區(qū)域經濟和城市不同確定額度 通過貸款購房者：月收入水平對月度還款額

31、度的影響； 高收入階層，對于第二次以上置業(yè)、投資的能力 生活態(tài)度和消費觀： 便捷、時尚、活力、聚會、娛樂、浪漫、進取、安居、舒適、體驗、高科技、享樂、簡單、隨意、環(huán)保、理想主義、人文、禪意、休閑、品味、分享、靜心、自然 需求：功能需求-舒適度需求-心理需求,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,分類客戶需求建筑功能,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,分類客戶需求配套功能,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,分類客戶需求社區(qū)環(huán)境,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,分類客戶需求設備設施,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,分類客戶需求物業(yè)服務,1-市場需求信息

32、的分類和數據庫建立,分類客戶需求會所功能,產品特征,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,典型開發(fā)個案的數據庫資料,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,典型開發(fā)個案園區(qū)環(huán)境,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,典型開發(fā)個案建筑特征,銷售狀況和住戶反應,1-市場需求信息的分類和數據庫建立,典型開發(fā)個案物業(yè)和會所,基礎建筑材料技術標準和適用規(guī)范； 成套設備產品的技術標準、品質和成本分類； 常規(guī)工程節(jié)點、構件的工藝做法和技術標準工程圖紙庫； 園林植物種類、適用性及其養(yǎng)護的標準資料庫； 新技術新材料新工藝的數據資料庫,2-材料、工藝、新技術和成本數據庫,不同風格特征和相應的設計要素 標準戶型數據庫 標準

33、居室功能配置圖集,不同服務公司、會所管理機構服務合作方式、效益，經濟性和適用性資源 設計公司、創(chuàng)意公司、策劃公司的長期聯合 設備供應商、材料供應商的聯合 施工企業(yè)、制作企業(yè)的長期和作伙伴 營銷策劃和品牌推廣公司及媒介的固定通道,建筑材料數據庫,2-材料、工藝、新技術和成本數據庫,成套設備數據庫,2-材料、工藝、新技術和成本數據庫,建筑構件和常規(guī)節(jié)點標準做法,2-材料、工藝、新技術和成本數據庫,園區(qū)規(guī)劃常規(guī)節(jié)點標準做法,2-材料、工藝、新技術和成本數據庫,常用植物數據庫,2-材料、工藝、新技術和成本數據庫,成熟技術、新材料的數據庫,2-材料、工藝、新技術和成本數據庫,基礎數據信息+市場需求信息產品線分類特征模版； 品牌價值的技術元素+產品分類特征=品牌產品線標準；,組建方法,3-品牌產品線控制體系組建,白領社區(qū)的項目主要特點 白領社區(qū)產品標準化的目的 白領社區(qū)的市場需求主要特征 白領社區(qū)的開發(fā)建設經濟性參考標準 白領社區(qū)的景觀和社區(qū)規(guī)劃控制要素 白領社區(qū)的戶型和建筑品質控制要素 白領社區(qū)的