錦豐大廈營銷執(zhí)行方案(含農(nóng)貿(mào)市場)

1、錦豐大廈A區(qū)方案一、營銷策劃思路（一）、農(nóng)貿(mào)市場特性分析a、農(nóng)貿(mào)市場的轉(zhuǎn)變地點(diǎn)從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。b、農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢(shì) 所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。c、農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢(shì) 興義近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已

2、形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。（二）、興義市農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀分析興義居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位圍合門市臨街商鋪街邊攤點(diǎn)），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對(duì)較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在興義市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形

3、成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級(jí)成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。 根據(jù)市場調(diào)查顯示：興義市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價(jià)值。由此可見項(xiàng)目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實(shí)需求后，才能本項(xiàng)目地處興義市中心區(qū)域，隨著本項(xiàng)目周邊地塊的改造升級(jí)，未來時(shí)期內(nèi)，本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)超市的消費(fèi)人群越來越多，如何利用

4、這些遠(yuǎn)期的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目營銷推廣的重點(diǎn)工作，制定合理的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與符合市場的推廣策略相互配合才能保證銷售的成功。二、策劃定位（一）、策劃總概念：錦豐好又鮮生鮮超市 金州首個(gè)“立體生鮮超市”關(guān)鍵詞解析：首個(gè)：唯一性、超前性的產(chǎn)品定位，保證投資的收益，搶得先機(jī)、拔得頭籌，對(duì)原有經(jīng)營形式的提升。立體：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人流動(dòng)線、提升立體產(chǎn)品品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，保證后期經(jīng)營可持續(xù)性，最大化項(xiàng)目價(jià)值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用原有農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的增值。二、市場推廣定位 “零風(fēng)險(xiǎn)”搶占市場先機(jī) “開啟興義

5、農(nóng)貿(mào)市場投資新時(shí)代 一個(gè)新鮮、健康、方便、舒適的農(nóng)貿(mào)市場迎接財(cái)富投資新紀(jì)元 農(nóng)貿(mào)市場也是美好生活的一部分 立體的功能分區(qū)，立體的經(jīng)營環(huán)境，（提升項(xiàng)目的整體價(jià)值）。 業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營可持續(xù)性。三、營銷推廣策略（一）、營銷思路1、傳播概念，提高知名度，消除前期影響營銷方式：結(jié)合大型的戶外看板并輔助電視廣告，強(qiáng)化項(xiàng)目銷售人員在銷講過程當(dāng)中對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)位優(yōu)勢(shì)的講解力度，通過解決前期已購客戶的問題，并開始宣傳本項(xiàng)目A區(qū)農(nóng)貿(mào)市場定位，對(duì)外宣傳“立體農(nóng)貿(mào)（生鮮）超市”的概念，裝修新售樓部，以全新形象面市，并以全新的定位、推廣吸引客戶眼球2、進(jìn)行有效的產(chǎn)品營銷和客戶營銷營銷方式：產(chǎn)品營銷、

6、客戶營銷，借助本項(xiàng)目認(rèn)籌卡銷售工作，以此宣傳“立體生鮮超市”的產(chǎn)品特性，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、經(jīng)營檔次等客戶較為關(guān)注的因素，并與客戶互動(dòng)，尋求反饋信息強(qiáng)化本項(xiàng)目在客戶心目中的認(rèn)同感，同時(shí)收集客戶對(duì)本項(xiàng)目B區(qū)的預(yù)期以及規(guī)劃建議。3、招商活動(dòng)同步進(jìn)行營銷方式：以招商帶銷售，把潛在客戶推升為目標(biāo)客戶，同時(shí)進(jìn)行認(rèn)租和銷售蓄水工作。本項(xiàng)目重新亮相同時(shí)進(jìn)行招商宣傳，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營管理理念，招商優(yōu)惠活動(dòng)等進(jìn)行宣傳。4、以A區(qū)的銷售和招商經(jīng)營為基點(diǎn)，推動(dòng)后期商鋪的銷售營銷方式：利用本項(xiàng)目A區(qū)的經(jīng)營氣氛和入市態(tài)勢(shì)對(duì)B區(qū)的商鋪進(jìn)行招商以及形象宣傳，并促進(jìn)銷售完成。（二）、營銷推廣執(zhí)行階段（略）四、媒體策略

7、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、樓盤銷售本土化特征決定本項(xiàng)目媒體選擇上戶外廣告、視聽廣告將起著非常重要的作用，因此建議:1) 本項(xiàng)目的媒體策略：以平面媒體配合電視廣告（視聽廣告）為主，戶外廣告為輔、其它媒體補(bǔ)充在不同的推廣期根據(jù)相應(yīng)的推廣策略安排媒體組合2) 媒體選擇考慮因素：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要以興義當(dāng)?shù)氐耐顿Y者或經(jīng)營戶，區(qū)域性較強(qiáng)，對(duì)媒體的時(shí)效性、傳播率、針對(duì)性要求較高，對(duì)傳播面，受眾率要求較低媒體現(xiàn)狀：當(dāng)?shù)貭I銷宣傳一般采用以戶外、紙媒、視聽廣告為主、多項(xiàng)媒體互動(dòng)整合方式的組合戶外類：高炮 + 看板 + 道旗 + 橫幅+LED現(xiàn)場類：現(xiàn)場售樓部包裝 + 基地圍墻包裝 + DM + 派單3）投放策略：媒

8、體廣告的投放將緊緊圍繞工程進(jìn)度和銷售的階段特點(diǎn)展開，但就廣告投放周期而言，一般是先多后少，第一階段蓄水期和第二階段開盤強(qiáng)銷期是重點(diǎn)?？紤]到本項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目在前期采用多種媒體連動(dòng)逐步滲透的策略，以點(diǎn)多、面廣、小體量的投放方式，其余時(shí)段則維持正常信息發(fā)布速率。銷售階段廣告宣傳階段推廣形式先期蓄水6月-7月制作全新廣告階段性投放視聽廣告、戶外廣告、DM認(rèn)籌卡及銷售期7月-8月七月中旬為媒體密集投放期戶外廣告、DM、夾報(bào)、活動(dòng)宣傳、軟文廣告開盤及后期8月-10月8月下旬，密集投放，開盤后依情況而定報(bào)紙、電視傳媒、戶外定點(diǎn)看板、DM4）、自身形象包裝項(xiàng)目自身形象的包裝也是媒體宣傳的一種補(bǔ)充，

9、綜合我們的定位，本案的樓盤包裝應(yīng)包括硬件和軟件兩方面，硬件主要是基地現(xiàn)場環(huán)境包裝為主，軟件包裝主要是招商銷售宣傳為主的社會(huì)活動(dòng)，擴(kuò)大樓盤影響力，增強(qiáng)美譽(yù)度自身形象包裝項(xiàng)目自身硬性包裝軟性包裝項(xiàng)目外墻內(nèi)環(huán)境包裝項(xiàng)目周邊戶外包裝活動(dòng)包裝招商銷售宣傳五、蓄水及開盤計(jì)劃（一）、蓄水策略認(rèn)購選房登記并銷售認(rèn)籌卡開盤當(dāng)天發(fā)放選房順序號(hào)開盤前四天逐日公布認(rèn)購細(xì)則（二）、蓄水銷售時(shí)間把控招商活動(dòng)同時(shí)進(jìn)行九月十一日十月份十二月下旬從現(xiàn)在開始七月一日開始銷售認(rèn)籌卡七月二十五號(hào)七月十日銷售人員招聘銷售人員培訓(xùn)現(xiàn)場銷售中心裝修完成再次高潮前期準(zhǔn)備工作第三次高潮蓄水盛大開盤（三）、認(rèn)籌卡銷售方式n 購買錦豐好又鮮認(rèn)籌卡，憑卡抽簽選房n 每個(gè)選房登記卡為5000元/個(gè)（選房不成功可以退還選號(hào)金）n 以購買認(rèn)籌卡當(dāng)日起每天增值200元（日進(jìn)斗金）體現(xiàn)增值性，與本項(xiàng)目相呼應(yīng)n 認(rèn)籌卡銷售量應(yīng)達(dá)到200張。n 認(rèn)籌卡即是商家聯(lián)盟優(yōu)惠卡，憑卡到市內(nèi)各加盟商家可得到一定的優(yōu)惠。說明： 銷售完成200張認(rèn)籌卡，保證了開盤當(dāng)日的現(xiàn)場氣氛，同時(shí)能保證開盤當(dāng)天的成交達(dá)