錦豐大廈營銷執(zhí)行方案(含農(nóng)貿(mào)市場)

1、錦豐大廈A區(qū)方案一、營銷策劃思路（一）、農(nóng)貿(mào)市場特性分析a、農(nóng)貿(mào)市場的轉(zhuǎn)變地點從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。b、農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢 所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。c、農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢 興義近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已

2、形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風(fēng)險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。（二）、興義市農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀分析興義居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位圍合門市臨街商鋪街邊攤點），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在興義市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形

3、成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。 根據(jù)市場調(diào)查顯示：興義市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能本項目地處興義市中心區(qū)域，隨著本項目周邊地塊的改造升級，未來時期內(nèi)，本項目農(nóng)貿(mào)超市的消費人群越來越多，如何利用

4、這些遠(yuǎn)期的項目優(yōu)勢是本項目營銷推廣的重點工作，制定合理的項目產(chǎn)品規(guī)劃與符合市場的推廣策略相互配合才能保證銷售的成功。二、策劃定位（一）、策劃總概念：錦豐好又鮮生鮮超市 金州首個“立體生鮮超市”關(guān)鍵詞解析：首個：唯一性、超前性的產(chǎn)品定位，保證投資的收益，搶得先機、拔得頭籌，對原有經(jīng)營形式的提升。立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人流動線、提升立體產(chǎn)品品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，保證后期經(jīng)營可持續(xù)性，最大化項目價值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用原有農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢和項目的增值。二、市場推廣定位 “零風(fēng)險”搶占市場先機 “開啟興義

5、農(nóng)貿(mào)市場投資新時代 一個新鮮、健康、方便、舒適的農(nóng)貿(mào)市場迎接財富投資新紀(jì)元 農(nóng)貿(mào)市場也是美好生活的一部分 立體的功能分區(qū)，立體的經(jīng)營環(huán)境，（提升項目的整體價值）。 業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營可持續(xù)性。三、營銷推廣策略（一）、營銷思路1、傳播概念，提高知名度，消除前期影響營銷方式：結(jié)合大型的戶外看板并輔助電視廣告，強化項目銷售人員在銷講過程當(dāng)中對本項目周邊區(qū)位優(yōu)勢的講解力度，通過解決前期已購客戶的問題，并開始宣傳本項目A區(qū)農(nóng)貿(mào)市場定位，對外宣傳“立體農(nóng)貿(mào)（生鮮）超市”的概念，裝修新售樓部，以全新形象面市，并以全新的定位、推廣吸引客戶眼球2、進行有效的產(chǎn)品營銷和客戶營銷營銷方式：產(chǎn)品營銷、

6、客戶營銷，借助本項目認(rèn)籌卡銷售工作，以此宣傳“立體生鮮超市”的產(chǎn)品特性，規(guī)劃設(shè)計理念、經(jīng)營檔次等客戶較為關(guān)注的因素，并與客戶互動，尋求反饋信息強化本項目在客戶心目中的認(rèn)同感，同時收集客戶對本項目B區(qū)的預(yù)期以及規(guī)劃建議。3、招商活動同步進行營銷方式：以招商帶銷售，把潛在客戶推升為目標(biāo)客戶，同時進行認(rèn)租和銷售蓄水工作。本項目重新亮相同時進行招商宣傳，對本項目的商業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營管理理念，招商優(yōu)惠活動等進行宣傳。4、以A區(qū)的銷售和招商經(jīng)營為基點，推動后期商鋪的銷售營銷方式：利用本項目A區(qū)的經(jīng)營氣氛和入市態(tài)勢對B區(qū)的商鋪進行招商以及形象宣傳，并促進銷售完成。（二）、營銷推廣執(zhí)行階段（略）四、媒體策略

7、本項目目標(biāo)客戶定位、樓盤銷售本土化特征決定本項目媒體選擇上戶外廣告、視聽廣告將起著非常重要的作用，因此建議:1) 本項目的媒體策略：以平面媒體配合電視廣告（視聽廣告）為主，戶外廣告為輔、其它媒體補充在不同的推廣期根據(jù)相應(yīng)的推廣策略安排媒體組合2) 媒體選擇考慮因素：本項目的目標(biāo)客戶主要以興義當(dāng)?shù)氐耐顿Y者或經(jīng)營戶，區(qū)域性較強，對媒體的時效性、傳播率、針對性要求較高，對傳播面，受眾率要求較低媒體現(xiàn)狀：當(dāng)?shù)貭I銷宣傳一般采用以戶外、紙媒、視聽廣告為主、多項媒體互動整合方式的組合戶外類：高炮 + 看板 + 道旗 + 橫幅+LED現(xiàn)場類：現(xiàn)場售樓部包裝 + 基地圍墻包裝 + DM + 派單3）投放策略：媒

8、體廣告的投放將緊緊圍繞工程進度和銷售的階段特點展開，但就廣告投放周期而言，一般是先多后少，第一階段蓄水期和第二階段開盤強銷期是重點?？紤]到本項目的實際情況，建議本項目在前期采用多種媒體連動逐步滲透的策略，以點多、面廣、小體量的投放方式，其余時段則維持正常信息發(fā)布速率。銷售階段廣告宣傳階段推廣形式先期蓄水6月-7月制作全新廣告階段性投放視聽廣告、戶外廣告、DM認(rèn)籌卡及銷售期7月-8月七月中旬為媒體密集投放期戶外廣告、DM、夾報、活動宣傳、軟文廣告開盤及后期8月-10月8月下旬，密集投放，開盤后依情況而定報紙、電視傳媒、戶外定點看板、DM4）、自身形象包裝項目自身形象的包裝也是媒體宣傳的一種補充，

9、綜合我們的定位，本案的樓盤包裝應(yīng)包括硬件和軟件兩方面，硬件主要是基地現(xiàn)場環(huán)境包裝為主，軟件包裝主要是招商銷售宣傳為主的社會活動，擴大樓盤影響力，增強美譽度自身形象包裝項目自身硬性包裝軟性包裝項目外墻內(nèi)環(huán)境包裝項目周邊戶外包裝活動包裝招商銷售宣傳五、蓄水及開盤計劃（一）、蓄水策略認(rèn)購選房登記并銷售認(rèn)籌卡開盤當(dāng)天發(fā)放選房順序號開盤前四天逐日公布認(rèn)購細(xì)則（二）、蓄水銷售時間把控招商活動同時進行九月十一日十月份十二月下旬從現(xiàn)在開始七月一日開始銷售認(rèn)籌卡七月二十五號七月十日銷售人員招聘銷售人員培訓(xùn)現(xiàn)場銷售中心裝修完成再次高潮前期準(zhǔn)備工作第三次高潮蓄水盛大開盤（三）、認(rèn)籌卡銷售方式n 購買錦豐好又鮮認(rèn)籌卡，憑卡抽簽選房n 每個選房登記卡為5000元/個（選房不成功可以退還選號金）n 以購買認(rèn)籌卡當(dāng)日起每天增值200元（日進斗金）體現(xiàn)增值性，與本項目相呼應(yīng)n 認(rèn)籌卡銷售量應(yīng)達到200張。n 認(rèn)籌卡即是商家聯(lián)盟優(yōu)惠卡，憑卡到市內(nèi)各加盟商家可得到一定的優(yōu)惠。說明： 銷售完成200張認(rèn)籌卡，保證了開盤當(dāng)日的現(xiàn)場氣氛，同時能保證開盤當(dāng)天的成交達