萬科公司2012財務分析報告.ppt

1、萬科財務分析報告,制作人：王苗苗,目錄,1，公司簡介,公司簡介,萬科簡介：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。截止到2010年6月30日，公司總資產(chǎn)為1605.1億元人民幣。2010年上半年，公司實現(xiàn)銷售面積和銷售金額分別為320.2萬平方米和367.7億元，銷售金額同比增長19.5%。公司銷售額占全國商品住宅成交額的比例為 2.18%，在 15個城市的占有率排名較 09年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。,發(fā)展歷程,1984-1991以電氣設備起

2、家,1994-2001確定了城市居民住宅開發(fā)為主導業(yè)務。,2001-至今,萬科走出了一條精細化的發(fā)展道路,1991-1994資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)、進出口貿(mào)易及連鎖商貿(mào)、影視文化等領域,行業(yè)背景分析,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴外部融資，近來政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)項目的發(fā)展提出了更高的要求。 限制房價過快上漲和更為嚴格的融資條件無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關的頭等大事。,十大股東,投資項目,

3、2財務分析,2.1總資產(chǎn)各項指標分析,2.2流動資產(chǎn)指標分析,2.4現(xiàn)金流量的分析,2.5企業(yè)存在問題及解決方案,2.3以凈資產(chǎn)收益率核心的分析,2.1企業(yè)資產(chǎn)總體情況,資產(chǎn)總規(guī)模及其變動趨勢分析,單位：萬元,2.1.1總資產(chǎn)變動率趨勢,資產(chǎn)總體情況分析,資產(chǎn)總體情況分析,從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流動資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動資產(chǎn)變動率則呈降-升-降的趨勢。 從資產(chǎn)的類別構成趨勢來看，流動資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉效率對公司的經(jīng)營狀況起決定性作用。其次是長期股權投資，其所占比重近三年呈降-升-降的趨勢，2011年

4、下降至2.17%。,2.2流動資產(chǎn)分析,2.2.1流動資產(chǎn)項目變動率,流動資產(chǎn)情況分析,從萬科流動資產(chǎn)項目規(guī)模變動率趨勢圖可以看到，預付賬款與其他應收款的變動率趨于一致，在2007年達到最高，分別是258.03%與311.93%，并于2008年大幅降低，分別為-61.85%與26.48%，2009年分別回升至176.42%與122.70%，在2010-2011年連年降低，一定程度上反映了企業(yè)正常的流動資產(chǎn)變化周期。應收賬款的變動率也呈大起大落形勢，在2007-2009年連續(xù)降低至-22.71%，2010年迅速增長至123.51%，又于2011年降至-4.97%，貨幣資金與存貨的規(guī)模變動率相對而

5、言波動較小。,2.3.1企業(yè)盈利能力,2.3.2盈利能力分析,盈利能力分析,從圖表中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關，由此可見公司的主營業(yè)務獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業(yè)務收入增加所致。 總的來說，萬科的主營業(yè)務獲利能力近年來有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升 。,2.3企業(yè)營運能力,2.3.1營運能力分析,萬科的應收賬款周轉率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并

6、達到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低?？傎Y產(chǎn)周轉率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率在降低。公司要加強對資產(chǎn)的長期以及短期管理，以增強其經(jīng)營效率。,營運能力分析,2.3.1短期償債能力,2.3.3償債能力分析,短期償債能力分析,從短期償債能力來看，萬科的流動比率以2009年為轉折點，2008年較2007年下降，2007年最高，1.9566,2010-2011年逐年下降至1.5852與1.4081，這說明201

7、1年公司的流動負債增長速度大于流動資產(chǎn)的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致?？偟膩碚f，萬科短期償債能力有所下降。,2.3.2長期償債能力,2.3.3償債能力分析,長期償債能力分析,從長期償債能力來看，公司2009年產(chǎn)權比率為188.4252,在2010-2011年大幅上升，分別為282.931與326.8286，說明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長期償債能力下降。公司資產(chǎn)負債率近年來保持平穩(wěn)，2007年為67.1125，2011年小幅上升至77.0997?？偟膩碚f，公司的長期償債能力近年來有所下降。,

8、2.3.4現(xiàn)金流量分析,2.1.8現(xiàn)金流量表分析,經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長，并于2009年達到頂峰1.18,2010年小幅下降為1.02,2011年小幅增長達1.03，說明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營現(xiàn)金支出可以帶來1.03元的流入，經(jīng)營活動產(chǎn)生效率在2009年達到最高，近兩年來有所降低；投資活動現(xiàn)金流入流出比在2010年達到最高，為0.55，相當于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來0.55元的流入，投資活動產(chǎn)生效率較低，說明企業(yè)投資還處于擴張期，投資項目多；籌資活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達到最低值0.87，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.81，說明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無資金危機。,現(xiàn)金流量分析,三、存在問題及改進,四、未來發(fā)展方向,