萬科公司2012財(cái)務(wù)分析報(bào)告.ppt

1、萬科財(cái)務(wù)分析報(bào)告,制作人：王苗苗,目錄,1，公司簡介,公司簡介,萬科簡介：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。截止到2010年6月30日，公司總資產(chǎn)為1605.1億元人民幣。2010年上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額分別為320.2萬平方米和367.7億元，銷售金額同比增長19.5%。公司銷售額占全國商品住宅成交額的比例為 2.18%，在 15個(gè)城市的占有率排名較 09年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場(chǎng)第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場(chǎng)占有率第一的位置。,發(fā)展歷程,1984-1991以電氣設(shè)備起

2、家,1994-2001確定了城市居民住宅開發(fā)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)。,2001-至今,萬科走出了一條精細(xì)化的發(fā)展道路,1991-1994資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)、進(jìn)出口貿(mào)易及連鎖商貿(mào)、影視文化等領(lǐng)域,行業(yè)背景分析,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴外部融資，近來政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展提出了更高的要求。 限制房價(jià)過快上漲和更為嚴(yán)格的融資條件無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺(tái)，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。,十大股東,投資項(xiàng)目,

3、2財(cái)務(wù)分析,2.1總資產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)分析,2.2流動(dòng)資產(chǎn)指標(biāo)分析,2.4現(xiàn)金流量的分析,2.5企業(yè)存在問題及解決方案,2.3以凈資產(chǎn)收益率核心的分析,2.1企業(yè)資產(chǎn)總體情況,資產(chǎn)總規(guī)模及其變動(dòng)趨勢(shì)分析,單位：萬元,2.1.1總資產(chǎn)變動(dòng)率趨勢(shì),資產(chǎn)總體情況分析,資產(chǎn)總體情況分析,從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動(dòng)資產(chǎn)變動(dòng)率則呈降-升-降的趨勢(shì)。 從資產(chǎn)的類別構(gòu)成趨勢(shì)來看，流動(dòng)資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢(shì)，占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對(duì)公司的經(jīng)營狀況起決定性作用。其次是長期股權(quán)投資，其所占比重近三年呈降-升-降的趨勢(shì)，2011年

4、下降至2.17%。,2.2流動(dòng)資產(chǎn)分析,2.2.1流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目變動(dòng)率,流動(dòng)資產(chǎn)情況分析,從萬科流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模變動(dòng)率趨勢(shì)圖可以看到，預(yù)付賬款與其他應(yīng)收款的變動(dòng)率趨于一致，在2007年達(dá)到最高，分別是258.03%與311.93%，并于2008年大幅降低，分別為-61.85%與26.48%，2009年分別回升至176.42%與122.70%，在2010-2011年連年降低，一定程度上反映了企業(yè)正常的流動(dòng)資產(chǎn)變化周期。應(yīng)收賬款的變動(dòng)率也呈大起大落形勢(shì)，在2007-2009年連續(xù)降低至-22.71%，2010年迅速增長至123.51%，又于2011年降至-4.97%，貨幣資金與存貨的規(guī)模變動(dòng)率相對(duì)而

5、言波動(dòng)較小。,2.3.1企業(yè)盈利能力,2.3.2盈利能力分析,盈利能力分析,從圖表中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢(shì)，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國家近年來對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見公司的主營業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業(yè)務(wù)收入增加所致。 總的來說，萬科的主營業(yè)務(wù)獲利能力近年來有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升 。,2.3企業(yè)營運(yùn)能力,2.3.1營運(yùn)能力分析,萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來波動(dòng)較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并

6、達(dá)到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對(duì)應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉(zhuǎn)率近五年來呈下降趨勢(shì)，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈連年下降趨勢(shì)，說明公司利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率在降低。公司要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)的長期以及短期管理，以增強(qiáng)其經(jīng)營效率。,營運(yùn)能力分析,2.3.1短期償債能力,2.3.3償債能力分析,短期償債能力分析,從短期償債能力來看，萬科的流動(dòng)比率以2009年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2008年較2007年下降，2007年最高，1.9566,2010-2011年逐年下降至1.5852與1.4081，這說明201

7、1年公司的流動(dòng)負(fù)債增長速度大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長速度，短期償債能力有所下降。速動(dòng)比率在2009年以來也逐步降低，2011年為0.3702，這是因?yàn)楣矩泿刨Y金逐年下降所致?？偟膩碚f，萬科短期償債能力有所下降。,2.3.2長期償債能力,2.3.3償債能力分析,長期償債能力分析,從長期償債能力來看，公司2009年產(chǎn)權(quán)比率為188.4252,在2010-2011年大幅上升，分別為282.931與326.8286，說明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長期償債能力下降。公司資產(chǎn)負(fù)債率近年來保持平穩(wěn)，2007年為67.1125，2011年小幅上升至77.0997?？偟膩碚f，公司的長期償債能力近年來有所下降。,

8、2.3.4現(xiàn)金流量分析,2.1.8現(xiàn)金流量表分析,經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長，并于2009年達(dá)到頂峰1.18,2010年小幅下降為1.02,2011年小幅增長達(dá)1.03，說明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營現(xiàn)金支出可以帶來1.03元的流入，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生效率在2009年達(dá)到最高，近兩年來有所降低；投資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2010年達(dá)到最高，為0.55，相當(dāng)于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來0.55元的流入，投資活動(dòng)產(chǎn)生效率較低，說明企業(yè)投資還處于擴(kuò)張期，投資項(xiàng)目多；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達(dá)到最低值0.87，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.81，說明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無資金危機(jī)。,現(xiàn)金流量分析,三、存在問題及改進(jìn),四、未來發(fā)展方向,