青島開發(fā)區(qū)5月份市調(diào).ppt

1、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析,青島大漢隆城 2010-5,開發(fā)區(qū)概況,1,開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場概況,2,開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,3,開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場廣告推廣方式,4,開發(fā)區(qū)概況,開發(fā)區(qū)基本情況,青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于膠洲灣西岸，面積約15平方千米。與 青島市隔海相望，海上最近距離2.26海里（約4.2公里），開發(fā)區(qū)陸 路由全長66公里的環(huán)膠州灣高速公路與青島市相連，海路以渡輪和 快艇相通?，F(xiàn)全區(qū)（包括黃島區(qū)）總面積274.1平方公里，總?cè)丝?60.2萬人，其中戶籍人口31.4萬人。連接開發(fā)區(qū)與黃島的海底隧道 正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2011年5月通車，大大縮短了開發(fā)區(qū)到青島市區(qū)的 時(shí)間。,宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,

2、2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24500元，農(nóng)民人均純收入首次突破萬元大關(guān)，分別增長8%、9%。 開發(fā)區(qū)以占青島不足3%的國土面積向全市貢獻(xiàn)了1/6的地區(qū)生產(chǎn)總值、1/5強(qiáng)的實(shí)際利用外資、1/4強(qiáng)的工業(yè)總產(chǎn)值，青島重要經(jīng)濟(jì)增長極的地位進(jìn)一步鞏固。投資環(huán)境綜合評價(jià)總指數(shù)連續(xù)6年居全國國家級開發(fā)區(qū)前5強(qiáng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力由第7位上升至第6位。,經(jīng)濟(jì)布局,開發(fā)區(qū)實(shí)行“大港口、大工業(yè)、特色旅游”三大特色經(jīng)濟(jì)的 布局。鞏固提升產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、循環(huán)經(jīng) 濟(jì)“四個(gè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)”，已經(jīng)形成了電子家電、建材、石油化工、 機(jī)械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)框架。,全區(qū)劃分為行政商務(wù)中 心、國際商務(wù)倉儲加工工業(yè)、 重化工

3、業(yè)、臨港工業(yè)、高效 農(nóng)業(yè)幾大功能區(qū)。迅速成長 為投資環(huán)境良好、開放型經(jīng) 濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展、社會事業(yè) 日益繁榮、最適宜生活居住 的現(xiàn)代化新城區(qū)。,港口產(chǎn)業(yè):圍繞建設(shè)東北亞國際航運(yùn)中心，全面推進(jìn)前灣港開發(fā)建設(shè)，北港 區(qū)10個(gè)10萬噸深水泊位全部建成，總投資160余億元的南港區(qū)開發(fā)全面啟 動，萬噸級以上泊位達(dá)到36個(gè)，2009年完成貨物吞吐量3.15億噸，集裝箱吞 吐量1026萬標(biāo)準(zhǔn)箱。 家電電子產(chǎn)業(yè):形成了以海爾、海信等大項(xiàng)目為龍頭，中小型配套企業(yè)集 聚發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，是國家（青島）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園和中國北方最大的 家電生產(chǎn)基地，被確定為省級優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 石化產(chǎn)業(yè):1000萬噸大煉油、麗東化

4、工等龍頭項(xiàng)目投產(chǎn)，是企業(yè)數(shù)量最多、 產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大、拉動力最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集群，成為全國重要的環(huán)保型石化基地。,經(jīng)濟(jì)布局,汽車產(chǎn)業(yè):一批工程機(jī)械和汽車零部件項(xiàng)目已形成批量生產(chǎn)規(guī)模，成為中國北 方最大的微型車生產(chǎn)基地。 造修船產(chǎn)業(yè)：海西灣造修船基地、大型船用曲軸、船用柴油機(jī)等已投產(chǎn)，國 內(nèi)重要的船舶產(chǎn)業(yè)基地基本建成，將形成年造船468萬噸、修船220余艘的生產(chǎn) 能力，年銷售收入達(dá)500億元。 特色旅游業(yè):進(jìn)入黃金發(fā)展期，2009年接待國內(nèi)外游客510萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游 業(yè)收入26.6億元。,經(jīng)濟(jì)布局,開發(fā)區(qū)功能定位為：東北 亞國際航運(yùn)中心、物流貿(mào)易 集散中心、旅游度假地，現(xiàn) 代制造業(yè)基地，西海岸地區(qū) 的中

5、心城區(qū)。 主要體現(xiàn)六種職能：港口 航運(yùn)、物流貿(mào)易、制造業(yè)基 地、旅游度假、居住和港口 服務(wù)、支持功能。 開發(fā)區(qū)功能分區(qū)為：“八 區(qū)”：唐島灣中心區(qū)、國際 物流貿(mào)易樞紐港區(qū)（含保稅 區(qū)）、修造船基地工業(yè)區(qū)、 鳳凰島旅游度假區(qū)、臨港產(chǎn) 業(yè)區(qū)、珠山國家森林公園、 重石化工業(yè)區(qū)、北部產(chǎn)業(yè)新 區(qū)。,區(qū)域規(guī)劃,開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場,根據(jù)開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展情況，房地產(chǎn)產(chǎn)品類型及客戶組成等因素， 將開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分為中心城區(qū)板塊、薛家島板塊、黃島片區(qū)。,海底隧道建設(shè),隧道北起點(diǎn)在團(tuán)島，南端在薛家 島于北莊村和后岔灣村之間。海底隧 道全長6170米，其中海域段 3300 米，陸域段 2250米，

6、兩端敞口段長 620米。隧道采用雙向雙洞六車道， 設(shè)計(jì)車速為80公里小時(shí)，預(yù)計(jì)建成 通車后薛家島至青島僅有8分鐘車程。 2011年5月海底隧道建成通車將帶 動整個(gè)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)，尤其濱海大道 兩側(cè)將會成為熱帶區(qū)域。,新政下房地產(chǎn)市場,現(xiàn)階段黃島房地產(chǎn)市 場土地供用相對充 足，但主要集中于開 發(fā)區(qū)薛家島片區(qū)，,現(xiàn)階段，隨著國家 各種宏觀調(diào)控政策的出 臺，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場 呈現(xiàn)如下特點(diǎn) 開發(fā)商：房地產(chǎn)市場住 宅供應(yīng)量減少，因本次 調(diào)控對商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)無 涉及，因此商業(yè)用房供 應(yīng)增加，辦公用房的供 應(yīng)也相對有所增加。 購房者：以剛性需求為 主，戶型以90平米以下 小戶型為主，均價(jià)為 6000元每平的房源

7、為 主，投資型客戶減少。,新政下房地產(chǎn)市場,薛家島片區(qū),區(qū)位：該區(qū)域處于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委以東，膠州灣西南岸， 三面環(huán)海、一面接陸，東與青島團(tuán)島隔海相望2.26海里，扼膠州灣 口，倚膠州灣門戶。南瀕黃海，西與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行政商務(wù) 中心相鄰，西北接青島保稅區(qū)和前灣港。,區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完 善，人氣較差；,區(qū)域升值潛力 該區(qū)域占有了天然而成的地理優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，建設(shè)中的跨海大橋和海底隧道使未來的薛家島成為連接青黃兩地的核心地段。這一切都使此處房產(chǎn)有巨大的升值潛力。 開發(fā)區(qū)較青島較低的房價(jià)及良好的投資、就業(yè)及交通環(huán)境會使大量青島市內(nèi)投資及居住客戶再度回潮，需求量增大也直接導(dǎo)致此地房價(jià)上漲

8、。,區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 與青島距離較近，成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，投資升值潛力較大 景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美 生活配套設(shè)施不完善，生活不便 客戶類型主要為外地投資型客戶為主 區(qū)域內(nèi)高檔樓盤較多，產(chǎn)品品質(zhì)較高,中心城區(qū),區(qū)位： 青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以西，齊 長城路以南的區(qū)域，包括報(bào)稅區(qū)及 唐島灣板塊，其中長江路區(qū)域?yàn)殚_ 發(fā)區(qū)行政商務(wù)中心，長江路至香江 路區(qū)域是開發(fā)區(qū)行政商業(yè)商務(wù)中心。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施完善，各 項(xiàng)配套成熟，生活便利。 唐島灣片區(qū)為政府重點(diǎn)建設(shè)的 海邊休閑度假項(xiàng)目，區(qū)域發(fā)展?jié)摿?巨大。,區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 配套完善，生活便利 物業(yè)形態(tài)由多層向高層轉(zhuǎn)變； 房地產(chǎn)市場

9、發(fā)展較早，產(chǎn)品品質(zhì)較高，開發(fā)理念超前； 區(qū)域樓盤兼具自主與投資價(jià)值，香江路周邊自主為主， 唐島灣片區(qū)以投資為主。,黃島片區(qū),主要是齊長城路以北區(qū)域，主要辛安周邊開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)及黃島區(qū)。 黃島區(qū)現(xiàn)房地產(chǎn)市場基本進(jìn)入停滯狀態(tài)。 辛安片區(qū)作為開發(fā)區(qū)下步舊村改造項(xiàng)目，區(qū)域面貌將會有較大的改善，隨著舊村改造的進(jìn)行，該區(qū)域房地產(chǎn)市場也會隨之發(fā)展。 該區(qū)域工業(yè)園區(qū)吸引大量外來人口，將成為該區(qū)房地產(chǎn)市場的購買主力 區(qū)域配套設(shè)施較不完善，辛安區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場主要為多層，價(jià)格在4000元/左右，產(chǎn)品形式 較單一，戶型為針對周邊客戶的中小戶型為主,中心城區(qū)項(xiàng)目,中心城區(qū)項(xiàng)目,中心城區(qū)項(xiàng)目,中心城區(qū)

10、項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,小結(jié),青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場目前有大量待售樓盤， 90%的產(chǎn)品以期房形式銷售 物業(yè)形態(tài)逐步豐富，酒店式公寓、寫字樓、旅游地產(chǎn)等物業(yè)形態(tài)逐步崛起 市場戶型供用齊全，客戶選擇性較強(qiáng) 區(qū)域市場競爭激烈，產(chǎn)品品質(zhì)較高 中心城區(qū)土地供用趨近飽和，薛家島片區(qū)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 自主型客戶主要考慮因素為價(jià)格，選擇區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)，各項(xiàng)配套較為完善 投資型客戶主要選擇薛家島片區(qū)及濱海大道沿線區(qū)域，景觀優(yōu)美，適合休閑 度假，升值潛力較大,開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,未來發(fā)展趨勢

11、,隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，產(chǎn) 品品質(zhì)的升級，購房者在購買時(shí)對產(chǎn)品的要求也不斷的提 高；這就要求開發(fā)商從各方面不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)，適用購 房者需求，才能在市場競爭中取勝。,精 品 住 宅,縱觀現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，市場競爭已經(jīng)完全進(jìn)入到一個(gè) 硝煙四起的時(shí)代，一批品牌房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、綠地、大 華、中遠(yuǎn)等企業(yè)旗下的優(yōu)質(zhì)樓盤每年都有驕人成績。居住 房地產(chǎn)市場單純的初級階段的價(jià)格、質(zhì)量等方面的競爭正 在甚至已經(jīng)演變?yōu)槠放聘偁帲放聘偁帉?shí)際上已成為房地 產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力和贏得市場的關(guān)鍵因素之一。,品牌建設(shè),現(xiàn)階段戶型設(shè)計(jì)越來越人性化和合理化，中小戶型樓盤 并不能降低樓盤檔次，反而總價(jià)較低，共能適用市場需要。 如金嶺尚座小戶型設(shè)計(jì)，