粵港澳大灣區(qū)之肇慶2019上半年報(bào)_W

1、2019年肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)2019 Zhaoqing Real Estate Market Semi-annual Report廣佛肇專家 | 綜合體專家資源整合專家 | 豪宅專家宏觀市場(chǎng)Macro market environment目錄土地市場(chǎng)02Land market住宅市場(chǎng)03New Houses Market未來展望04Future outlookCONTENTS01宏觀市場(chǎng)Macro market environment宏 觀 市 場(chǎng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)012019年二季度PMI指數(shù)雖有所回落，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持穩(wěn)定仍有較好基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力穩(wěn)定，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好；CPI同比漲幅處于

2、溫和區(qū)間，此后將會(huì)有所回落，年底或有小幅反彈近1年全國(guó)PMI走勢(shì)近1年全國(guó)CPI、PPI同比走勢(shì)制造業(yè)PMI（%）非制造業(yè)PMI（%）CPI（%）PPI（%）56 5 54 4 52 3 50 2 48 1 4606月8月10月12月2月4月6月5月7月9月11月2019年1月3月5月p PMI：6月份制造業(yè)PMI為49.4%，與上月持平，在當(dāng)前復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，生產(chǎn)總體保持?jǐn)U張，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)繼續(xù)推進(jìn)，中高端制造業(yè)和消費(fèi)品制造業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用進(jìn)一步加強(qiáng)，從整體來看，未來宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度有望加大；p CPI：5月CPI指數(shù)同比上漲2.7%，創(chuàng)近15個(gè)月新高，漲幅連續(xù)3個(gè)月處于“2

3、時(shí)代”，未來貿(mào)易摩擦仍存不確定性，總體需求不足，通脹仍維持溫和可控；p PPI：5月份PPI同比環(huán)比漲幅雙雙回落，國(guó)際油價(jià)下跌對(duì)5月份PPI漲幅回落形成重要影響，此外，生產(chǎn)需求偏弱導(dǎo)致大宗商品價(jià)格回落、較高基數(shù)效應(yīng)等均對(duì)本月 PPI漲幅收窄造成一定影響。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家宏 觀 市 場(chǎng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)01土地成交面積、金額累計(jì)增速大幅回調(diào)將對(duì)未來市場(chǎng)形成較大的下行壓力；總體開發(fā)投資依舊維持較高水平，但房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)；樓市短期持續(xù)回暖面臨瓶頸2018年至今全國(guó)各房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)同比變化月度走勢(shì)2018年至今全國(guó)各房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)同比變化月度走勢(shì)房地產(chǎn)投資土地購(gòu)置面積住宅銷售面積住宅銷售金額20% 2

4、0% 10% 15% 0%10% -10% 5% -20% 0%-30% -40% -5% 1-6月1-8月1-10月1-12月1-3月2019年1-5月1-5月1-7月1-9月1-11月1-2月2019年1-4月p 2018年下半年全國(guó)住宅開發(fā)投資及銷售金額同比增速均進(jìn)入下行通道，由于不同能級(jí)城市接力上漲造成全國(guó)住宅開發(fā)投資同比增速階梯式上升，而限購(gòu)、限貸政策以及商品住宅供應(yīng)制約了商品住宅的集中銷售，全國(guó)住宅銷售金額同比增速整體處于下行趨勢(shì)；p 2019年商品住宅市場(chǎng)回暖，主要是政策微調(diào)下，市場(chǎng)需求的溫和釋放，樓市整體處于調(diào)整期，調(diào)控政策仍未退出、備案指導(dǎo)價(jià)依然存在，樓市允許適度反彈，但不允

5、許大漲；政策調(diào)控以“穩(wěn)”為主，樓市過熱將引發(fā)調(diào)控收緊，短期持續(xù)回暖面臨瓶頸。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家宏 觀 市 場(chǎng)貿(mào)易戰(zhàn)012018年至今2018年3月：貿(mào)易戰(zhàn)里程回顧貿(mào)易持續(xù)摩擦2018年4月：貿(mào)易戰(zhàn)打響2018年6月：貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)2018年8月：貿(mào)易戰(zhàn)再升級(jí)2018年9月：貿(mào)易戰(zhàn)惡化2019年1月：貿(mào)易戰(zhàn)暫停2019年5月：貿(mào)易戰(zhàn)延續(xù)u 2019年5月9日，美國(guó)政府宣布，自2019年5月10日起，對(duì)從中國(guó)進(jìn)口的2000億美元商鋪加征的關(guān)稅稅率由10%提高到25%；u 5月13日晚間，中國(guó)關(guān)稅稅則委員會(huì)辦公室宣布采取措施，自2019年6月1日0時(shí)起，對(duì)已實(shí)施加征關(guān)稅的600億美元貿(mào)易高級(jí)別磋商在華盛頓結(jié)

6、束，雙方同意繼續(xù)推進(jìn)磋商。美國(guó)商品中的部分，提高加征關(guān)稅稅率；而與此同時(shí)，第一輪中原觀點(diǎn)：關(guān)稅是 貿(mào)易戰(zhàn)爭(zhēng)端的起點(diǎn)，多次磋商也未有明顯進(jìn)展，預(yù)計(jì)雙方的拉鋸短期內(nèi)難以緩和。雙邊貿(mào)易關(guān)系的僵硬，將對(duì)我國(guó)出口造成限制，并將長(zhǎng)期影響雙方的貿(mào)易關(guān)系發(fā)展。中方在壓力之下，也將會(huì)在擴(kuò)大內(nèi)需和擴(kuò)大對(duì)外開放格局發(fā)力，以轉(zhuǎn)移化解貿(mào)易戰(zhàn)帶來的沖擊。 已在加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、擴(kuò)大市場(chǎng)準(zhǔn)入、存進(jìn)雙邊貿(mào)易平衡等方面取得諸多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。但是，雙方在取消全部加征關(guān)稅、貿(mào)易采購(gòu)數(shù)字應(yīng)當(dāng)符合實(shí)際以及文本平衡性三個(gè)中方核心關(guān)切的問題上仍存在分歧。本輪進(jìn)展雙方態(tài)度 美方：一邊威脅要對(duì)全部中國(guó)輸美產(chǎn)品舉起關(guān)稅大棒，一邊又表現(xiàn)出繼續(xù)談判的

7、意愿， 試圖用軟硬“兩手”，對(duì)中方極限施壓，從而在談判桌上獲取更高要價(jià)。 中方：三個(gè)嚴(yán)重關(guān)切：取消全部加征關(guān)稅、貿(mào)易采購(gòu)數(shù)字要符合實(shí)際、改變文本平衡性。宏 觀 市 場(chǎng)宏觀政策01 穩(wěn)地價(jià)的目的還是維持財(cái)政收入，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 一二線城市“穩(wěn)地價(jià)”的核心是避免土地價(jià)格過快上漲、推升房?jī)r(jià) 三四線城市“穩(wěn)地價(jià)”的核心是避免土地價(jià)格下跌、引發(fā)房?jī)r(jià)下跌穩(wěn)地價(jià) 一二線城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免樓市房?jī)r(jià)過快上漲 三四線城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免樓市房?jī)r(jià)過快下跌引發(fā)拋售穩(wěn)房?jī)r(jià) 穩(wěn)定樓市既不會(huì)大漲、也不會(huì)大跌的預(yù)期 避免預(yù)期改變引發(fā)的市場(chǎng)劇烈波動(dòng)、造成宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)穩(wěn)預(yù)期當(dāng)前政策調(diào)控的核心是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，既不允許大漲

8、，也不允許大跌，在市場(chǎng)下行周期要穩(wěn)步小幅調(diào)整，避免因?yàn)槭袌?chǎng)快速下行造成樓市周期出現(xiàn)劇烈波動(dòng)；在市場(chǎng)上行周期控制市場(chǎng)回暖力度、防止非理性回暖，影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。宏 觀 市 場(chǎng)戶籍人才政策012019年4月新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)提出進(jìn)一步放松落戶限制，將實(shí)質(zhì)性降低外地戶籍居民購(gòu)房門檻、扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)成交觸底、回暖。尤其是長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域受核心城市輻射影響強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的三四線城市將獲得更多樓市發(fā)展機(jī)會(huì)進(jìn)一步放寬居民落戶限制，尤其是做好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化 此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制 城區(qū)常住人口100萬(wàn)至300萬(wàn)的大城市要全面取消落戶限

9、制 城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制 超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比 例深化“人地錢掛鉤”等配套政策。在安排中央和省級(jí)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付時(shí)更多考慮農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量，2019年繼續(xù)安排 中央財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金支持落戶較多地區(qū)宏 觀 市 場(chǎng)房地產(chǎn)稅立法01房地產(chǎn)稅近年來多次亮相“”，但更多只是在提前釋放一種市場(chǎng)信號(hào)，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，房地產(chǎn)稅實(shí)際落地執(zhí)行將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，短期內(nèi)很難決定樓市走向“”政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”全國(guó)上，

10、全國(guó)人大撰文提到房地產(chǎn)稅構(gòu)想。他稱，“合理設(shè)置建設(shè)、建設(shè)、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源”。會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文表示，房地產(chǎn)稅法由預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭研究，調(diào)整后的人大 會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項(xiàng)目。全國(guó)人大發(fā)言人張業(yè)遂稱“房地產(chǎn)稅立法工作正在加快進(jìn)行，房地產(chǎn)稅方案已在內(nèi)部征求意見”。史耀斌在財(cái)政部 會(huì)上稱“我們正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽取意見”。上海和重慶作為試點(diǎn)城市，征收房地產(chǎn)稅2011年2014年2015年2016年2017年2019年2018年8月徐昭史、向在黨的報(bào)告輔助讀“”政府工作報(bào)告提出房

11、地產(chǎn)稅正式列入經(jīng)過調(diào)整的十二屆全國(guó)人大會(huì)立法規(guī)則。另外，房地產(chǎn)稅還在當(dāng)年被列入全國(guó)人大 會(huì)當(dāng)年立法工作計(jì)劃，屬于立法預(yù)備項(xiàng)目。全國(guó)人大會(huì)作報(bào)告本中首次提出：按照“立法先“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”時(shí)，提到“擴(kuò)大個(gè)人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。栗戰(zhàn)書指出，集中力量落實(shí)好黨中央決定的重大立法事項(xiàng)，其中包括“房地產(chǎn)稅立法”，都要加緊工作，確保如期完成?？堑率鹈?1月中央關(guān)于全章盡快建立現(xiàn)代財(cái)政制度， 其中給出了稅收法定的時(shí)間，力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序， 2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。面深化改革若干重大問題的決定，首次提到

12、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委表示正抓緊完善房地產(chǎn)稅草案。2013年宏 觀 市 場(chǎng)粵大灣區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)01粵大灣區(qū)總面積5.6萬(wàn)平方公里，是我國(guó)開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國(guó)家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。建設(shè)粵實(shí)踐。大灣區(qū)，既是新時(shí)代推動(dòng)形成全面開放新格局的新嘗試，也是推動(dòng)“”事業(yè)發(fā)展的新戰(zhàn)略定位發(fā)展目標(biāo)到2035年，宜居宜業(yè)宜游的國(guó)際一流灣區(qū)全面形成到2022年，國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群框架基本形成I. 充滿活力的世界級(jí)城市群II. 具有全球影響力的國(guó)際創(chuàng)新中心III. “一帶一路”建設(shè)的重要支撐IV. 內(nèi)地與深度合作示范區(qū)V. 宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈宏 觀

13、市 場(chǎng)粵大灣區(qū)空間格局01粵大灣區(qū)的對(duì)外輻射將呈“兩個(gè)扇面”空間格局；第一個(gè)“扇面”是帶動(dòng)輻射泛珠三角地區(qū)。珠江-西江經(jīng)濟(jì)帶是粵大灣區(qū)帶動(dòng)泛珠 的重要跳板，珠江-西江經(jīng)濟(jì)帶先發(fā)展起來， 才會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)有力輻射大西南地區(qū)；第二個(gè)“扇面”輻射半徑延展至東南亞、南亞地區(qū)，成為聯(lián)通“21世紀(jì)的巨型門戶”， 再進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)與東南亞、南亞國(guó)家經(jīng)貿(mào)往來的同時(shí)，在保衛(wèi)南海穩(wěn)定戰(zhàn)略方面也將發(fā)揮重要作用，利于國(guó)家“一帶一路”的大戰(zhàn)略。中原觀點(diǎn)：大灣區(qū)的資源往珠江口堆積，無論互聯(lián)互通的基礎(chǔ)建設(shè)、自貿(mào)區(qū)的落位，還是各市新區(qū)的布局都扎堆于珠江口，環(huán)珠江口的節(jié)點(diǎn)城市（珠海、佛山、東莞和中山）的利好總體會(huì)比外圍層的惠州、江

14、門、肇慶多，但規(guī)劃提及的“極點(diǎn)帶動(dòng)”和“飛地經(jīng)濟(jì)”模式會(huì)給外圍層城市的發(fā)展帶來較大的機(jī)遇。宏 觀 市 場(chǎng)粵大灣區(qū)中肇慶定位01關(guān)于城市定位：肇慶新區(qū)要成為大灣區(qū)連接大西南門戶樞紐，肇慶新區(qū)地處珠江-西江經(jīng)濟(jì)帶、粵桂黔高鐵經(jīng)濟(jì)帶、珠江西岸先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)帶“三大經(jīng)濟(jì)帶”的交匯點(diǎn)，正是粵西南的樞紐門戶城市，城市地位不言而喻。大灣區(qū)連接大關(guān)于產(chǎn)業(yè)：肇慶新區(qū)在灣區(qū)3+6平臺(tái)中，承擔(dān)至關(guān)重要的戰(zhàn)略地位。未來將大力發(fā)展數(shù)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、新能源汽車、生態(tài)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，打造成創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的重要承載基地。關(guān)于生態(tài)發(fā)展：建設(shè)生態(tài)之城，大灣區(qū)綠色擔(dān)當(dāng)。肇慶作為粵大灣區(qū)最美生態(tài)綠洲，是全省首個(gè)將環(huán)保產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地級(jí)市，在

15、打造大灣區(qū)綠色城市建設(shè)進(jìn)程中，肇慶尤其是肇慶新區(qū)，將承擔(dān)最重要的角色。中原觀點(diǎn)：面對(duì)歷史發(fā)展機(jī)遇，肇慶將努力扮演好自身的角色，找準(zhǔn)城市定位，承接大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)。宏 觀 市 場(chǎng)本地重磅資訊規(guī)劃013月中，肇慶提出規(guī)劃建設(shè)西江創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)走廊，明確擬定以肇慶東進(jìn)大道為軸線，以高新區(qū)和肇慶新區(qū)為核心，承接廣深科技創(chuàng)新走廊外溢轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)追趕式發(fā)展。4月1日起，肇慶市閑置土地處置實(shí)施辦法正式執(zhí)行，推動(dòng)城區(qū)閑置土地處置，明確項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地在取得施工許可證后，若超過2年未動(dòng)工或?qū)⒈粺o償收回。宏 觀 市 場(chǎng)本地重磅資訊規(guī)劃01 5月16日至17日，肇慶考察，就粵深入交流。特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥專

16、程到大灣區(qū)建設(shè)和深化港肇合作進(jìn)行5月22日、23日，中原集團(tuán)亞太區(qū)主席兼行政總裁黃偉雄 計(jì)劃在肇慶東站附近投資100億元人民幣興建占地大率領(lǐng)中原精英會(huì)220人考察團(tuán)奔赴肇慶，進(jìn)行為期2約八萬(wàn)平方公里的“肇慶城”；建設(shè)雙創(chuàng)園及港天的項(xiàng)目考察、交流活動(dòng)?？疾靾F(tuán)人數(shù)之多，陣容之豪華在中原集團(tuán)甚至是肇慶史上都堪稱之最。式社區(qū)；兩所大學(xué)也會(huì)在附近興建分校。高鐵，宏 觀 市 場(chǎng)本地重磅資訊規(guī)劃017月10日，肇慶直達(dá)高鐵正式開通，每天2對(duì)4趟，車程最快1小時(shí)20分左右。重慶西站至西九龍站途徑肇慶東站?？俊Ｍ瑫r(shí)，每天還將開行懷集站始發(fā)至深圳站高鐵1對(duì)2趟，肇慶由此將新增3對(duì)6趟到深圳的高鐵，將進(jìn)一步推動(dòng)肇慶

17、與深圳的各領(lǐng)域合作。 肇慶東站至西九龍高鐵列車車次時(shí)刻表懷集站至深圳站列車車次時(shí)刻表新建鐵路 廣 州 至 湛 江 線 線 路 平 縱 斷 面 示 意 圖宏 觀 市 場(chǎng)本地重磅資訊規(guī)劃01 廣州白云機(jī)場(chǎng) 新干線機(jī)場(chǎng) 湛江北站 云浮 茂名 佛山 廣州 湛江 廣湛鐵路將經(jīng)過肇慶，或在高要設(shè)地下高鐵站 6月11日，新建鐵路廣州至湛江線報(bào)告書征求公告顯示，廣湛客專（即廣湛鐵路）位于廣東省境內(nèi)，線路自廣州樞紐廣州站引出，沿途經(jīng)過廣州、佛山、肇慶、云浮、茂名、湛江等市，終至規(guī)劃湛江北站。 此前公布的新建廣州至湛江鐵路鐵路工程項(xiàng)目（佛山段）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告指出，該項(xiàng)目線路通過佛山站后新建雙線向西行進(jìn)入南海

18、區(qū)，上跨穿過羅村、佛一環(huán)高速和東平水道，繼續(xù)西行分別經(jīng)過三水區(qū)南側(cè)和高明區(qū)北側(cè)，出高明區(qū)進(jìn)入肇慶市高要區(qū)，設(shè)新干線機(jī)場(chǎng)站（地下）。02土地市場(chǎng)Land market土 地 市 場(chǎng)半年度走勢(shì)02受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮影響，2019年上半年肇慶商住地成交呈萎縮狀態(tài)，但仍有 不少新晉房企強(qiáng)勢(shì)布局，樓面地價(jià)持續(xù)攀升2019年上半年肇慶商住用地成交情況近年肇慶商住用地半年度供求價(jià)走勢(shì)出讓面積（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)）樓面地價(jià)（元/）350300250200150100500280024002000160012008004000FH2014FH2015FH2016FH2017FH2018FH2019p 自2017

19、年下半年肇慶商住地供求價(jià)大幅上漲后，今年商住地成交呈現(xiàn)持續(xù)萎縮狀態(tài)，2019年上半年成交面積同比減少，而成交樓面均價(jià)再度出現(xiàn)飆升，同比上升30%，可見優(yōu)質(zhì)地塊為發(fā)展區(qū)域主流。肇慶作為粵大灣區(qū)唯一不限購(gòu)地區(qū)，城市后發(fā)潛力十足，另外，肇慶承接灣區(qū)軌道交通等利好，城市價(jià)值將持續(xù)推高。目前，肇慶已成為眾多品牌房企布局粵數(shù)據(jù)來源：肇慶公共資源交易中心大灣區(qū)的戰(zhàn)略要地。63成交金額 億元同比-19%2376樓面地價(jià) 元/同比+30%16平均溢價(jià)率 %同比-1%266建筑面積 萬(wàn)同比-70%84占地面積 萬(wàn)同比-74%20數(shù) 量 宗同比-80%土 地 市 場(chǎng)月度走勢(shì)02上半年土拍熱點(diǎn)集中在第二季度，4月、5

20、月成交量?jī)r(jià)均較為火熱，5月份樓面價(jià)更是 突破5千元大關(guān)，得益于陽(yáng)光城首進(jìn)肇慶刷新單價(jià)地王地塊肇慶商住用地月度供求價(jià)走勢(shì)月份供應(yīng)|萬(wàn)成交|萬(wàn)樓面價(jià)|元/出讓面積（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)）樓面地價(jià)（元/）80135.218.01213560048004000320024001600800024.34.312806032.30.2347240411.511.5372453219.2519920633.930.7132301月3月5月7月9月11月1月3月5月p 1月8日，國(guó)資企業(yè)高要建成房地產(chǎn)以底價(jià)拍得高要濱江新城兩宗商住地，本年度肇慶土拍正式開啟。1-3月份土拍成交均以本地房企為主；4月，世茂集團(tuán)競(jìng)價(jià)1

21、50輪，溢價(jià)37%競(jìng)得四會(huì)貞山新城地塊首進(jìn)肇慶，打響本年度外地房企肇慶土拍第一槍，同期4月末， 招商蛇口成功布局肇慶新區(qū)，首進(jìn)肇慶；5月，陽(yáng)光城拿下肇慶最高樓面地價(jià)地塊、世茂隔月再次競(jìng)得四會(huì)貞山新城地塊；6月共有9 宗土拍成交，其中包括時(shí)代中國(guó)首進(jìn)鼎湖地塊、碧桂園底價(jià)連奪德慶孔子中學(xué)北側(cè)三連地等。數(shù)據(jù)來源：肇慶公共資源交易中心土 地 市 場(chǎng)土地成交結(jié)構(gòu)02上半年純住宅用地零成交，純商業(yè)地塊成交占比明顯減少，商住用地成為市場(chǎng)主流， 高樓面地價(jià)地塊比2018年有所增加近年半年度肇慶市商住用地樓面地價(jià)對(duì)比近年半年度肇慶市土地成交結(jié)構(gòu)500以下3000-4000500-10004000-5000100

22、0-20002000-3000商住純住宅純商業(yè)100%4%9010%10%12%5%3宗25%29%28%32%33%35%80%41%27%12%2%57%6060%26%25%96%23%52%85%45%40%1宗0宗0宗65%0宗63%61%0宗3046%20%41%36%1宗33%19%19%0%0FH2016 SH2016 FH2017 SH2017 FH2018 SH2018 FH2019近年肇慶純住宅和純商業(yè)地塊成交占持續(xù)減少，2019年上半年，純商業(yè)地塊成交占比減到僅4%，而純住宅用地更是零成交。目前商p住用地已成肇慶土拍市場(chǎng)主流。根據(jù)2019年土地供應(yīng)計(jì)劃，政府或?qū)⒃?01

23、9年下半年加大商業(yè)用地供應(yīng)力度，包括將在肇慶新區(qū)推出多 宗商務(wù)商業(yè)地塊。p 最近一年超5000元/的高樓面地價(jià)地塊成交宗數(shù)雖然不多，但2018年和2019年均有品牌房企刷新肇慶樓面地價(jià)最高記錄，可見房企 看好肇慶房地產(chǎn)發(fā)展前景，從而對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)力度加大。5000-60006000以上土 地 市 場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)02上半年肇慶土地成交廣布各個(gè)區(qū)域，德慶借助碧桂園布局，成功躍進(jìn)上半 年土地成交建筑面積排行首位2019年上半年肇慶各區(qū)縣商住用地成交面積對(duì)比2019年上半年肇慶各區(qū)縣商住用地樓面地價(jià)占地面積()建筑面積()72783852318615.45鼎湖區(qū)德慶縣四會(huì)市懷集縣高要區(qū)端州區(qū)廣寧縣封開縣

24、高新區(qū)43.31811123369651314.801629056.4411.8233.09鼎湖德慶四會(huì)懷集高要端州廣寧封開高新11.5638.392019年上半年肇慶各區(qū)縣商住用地成交占比情況11.1136.82鼎湖德慶四會(huì)懷集高要端州廣寧封開高新8.8427.496.994%20.974%16%8%8%8%40%18%3.4318%9.5910%11%11%0.00 占地面積占比 建面面積占比 21%18%0255018%14%13%13%14%14%14%12%14%14%數(shù)據(jù)來源：肇慶公共資源交易中心土 地 市 場(chǎng)排行榜02陽(yáng)光城端州地塊位居年度單價(jià)排行榜首，同時(shí)也是年度占地最大地塊單

25、價(jià)排價(jià)|元/區(qū)域溢價(jià)率房企占地排名占地|萬(wàn)區(qū)域總價(jià)|億元房企2345678910432240013472320931643018180118001350鼎湖鼎湖端州四會(huì)四會(huì)鼎湖高要高要高要0%0%0%39%41%1%0%0%0%招商蛇口時(shí)代中國(guó)君匯置業(yè)世茂世 茂 海南天睿高要建投高要建投中鐵23456789106.996.956.706.335.945.885.715.665.14廣寧懷集德慶德慶四會(huì)四會(huì)高要鼎湖鼎湖1.702.721.211.375.265.283.086.127.20海陸輝煌深圳山湖海碧 桂 園 碧 桂 園 世茂世茂高要建投招商蛇口時(shí)代中國(guó)p 5月14日，陽(yáng)光城經(jīng)過99輪競(jìng)

26、價(jià)終以19.8億元，溢價(jià)41%，成功拿下肇慶2019年上半年占地面積最大地塊，此地塊刷新了肇慶最 高樓面地價(jià)記錄，成為最新一屆地王。數(shù)據(jù)來源：肇慶公共資源交易中心18.63端州19.80陽(yáng)光城17363端州41%陽(yáng)光城土 地 市 場(chǎng)房企布局022019年上半年，受新晉房企強(qiáng)力布局影響，肇慶原有品牌房企增儲(chǔ)步伐明顯減緩；隨著下半年 推地節(jié)奏的加快，為搶占先機(jī)，肇慶土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈2019年上半年肇慶各區(qū)縣品牌房企布局情況（招拍掛）封開2019年上半年品牌房企增儲(chǔ)排名備注：標(biāo)紅房企為2019年上半年肇慶新進(jìn)房企排名房企地塊位置占地（萬(wàn)）建面（萬(wàn)）成交價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元/）1碧桂園德慶縣孔

27、子中學(xué)北側(cè)6.7026.141.214626.3323.401.375861.776.900.324622世茂四會(huì)市貞山新城5.9416.635.2631645.8816.465.2832093陽(yáng)光城端州108區(qū)8.6326.8919.8073634山湖海懷集縣懷城鎮(zhèn)火車站片區(qū)6.9522.252.7212215招商蛇口肇慶新區(qū)創(chuàng)新與總部經(jīng)濟(jì)區(qū)5.6614.166.1243226時(shí)代中國(guó)肇慶新區(qū)政文組團(tuán)5.1417.987.204001合計(jì)5317149占肇慶全市成交總量63%64%78%土 地 市 場(chǎng)未來供應(yīng)02未來兩年，肇慶市住宅用地五類供應(yīng)調(diào)控目標(biāo)為“增加”，下半年肇慶新區(qū)是供地大戶肇慶

28、市2019-2021年住宅用地中期供應(yīng)布局肇慶市各區(qū)縣2019-2021年住宅用地中期計(jì)劃分解表肇慶市本級(jí)2019下半年商住地供應(yīng)計(jì)劃單位：公頃市本級(jí)住宅用地計(jì)劃中，端州以城市更新為重點(diǎn)；鼎湖以充分參與大灣區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)；新區(qū)以建設(shè)國(guó)家級(jí)新區(qū)為重點(diǎn)；高新以清理閑置土地、盤活存量土地重點(diǎn)。據(jù)肇慶市住宅用地中企（2017-2021年）供應(yīng)計(jì)劃p 肇慶市2017-2021年住宅用地五年中期供應(yīng)計(jì)劃主要集中在端州、肇慶新區(qū)和高新區(qū)布局，而住宅用地供應(yīng)量在總體保持穩(wěn)定的大前 提下，呈現(xiàn)逐年遞減的態(tài)勢(shì)。p 根據(jù)城市發(fā)展“兩區(qū)引領(lǐng)兩化”戰(zhàn)略，肇慶高新區(qū)將引領(lǐng)全市新型工業(yè)化，而肇慶新區(qū)將引領(lǐng)全市新型城鎮(zhèn)化，以人

29、的城鎮(zhèn)化為核心， 以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動(dòng)力，著力增強(qiáng)城市集聚能力。未來，商住地大部分將集中在肇慶新區(qū)供應(yīng)。數(shù)據(jù)來源：肇慶市國(guó)土資源局年度計(jì)劃上半年成交下半年計(jì)劃端州63.88.8455.0鼎湖48.74.744.0肇慶新區(qū)207.610.8196.8高新72.27072.3區(qū)域2019年2020年2021年合計(jì)端州25.225.226.376.7鼎湖51.655.956.4163.9四會(huì)34.736.236.6107.5高新50.642.240.3133.1高要35.230.226.191.5廣寧26.722.419.168.2懷集11.713.210.435.3封開23.826.525.375.6德

30、慶31.325.319.876.4全市290.8277.1260.3區(qū)域現(xiàn)狀住宅供應(yīng)量端州商品房可銷售面積及庫(kù)存保有量尚可持平鼎湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入高速發(fā)展期增加四會(huì)社會(huì)需求旺盛持平高新目前以工業(yè)睇供應(yīng)為主，商住用地較少，將加快推進(jìn)產(chǎn)城融合顯著增加高要住宅用地2012-2017年數(shù)值呈上升趨勢(shì)，2018年呈小幅下滑持平略有增加廣寧城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的初期， 高鐵初建，城市“南拓”住宅用地供應(yīng)分布主要集中于南部城區(qū)，縣中心城區(qū)也有分布懷集人口眾多，需求量大， 正在建設(shè)肇慶城市副中心持平封開結(jié)合封開縣商品房市場(chǎng)具體實(shí)際情況減少住宅用地的供應(yīng)， 增加部分主要集中于鄉(xiāng)鎮(zhèn)德慶結(jié)合德慶縣商品房市場(chǎng)具體實(shí)際情況適當(dāng)?shù)?/p>

31、減少土 地 市 場(chǎng)小結(jié)02地價(jià)重構(gòu)，樓價(jià)重塑肇慶市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)以穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生、促發(fā)展為目標(biāo)， 肇慶市2017- 2021年住宅用地五年中期供應(yīng)計(jì)劃主要集中在端州區(qū)、肇慶新區(qū)、高新區(qū)布局。未來地市競(jìng)爭(zhēng)激烈肇慶作為粵 大灣區(qū)唯一不限購(gòu)區(qū)域，城市后發(fā)潛力足， 隨著交通建設(shè)等不斷完善，肇慶城市地位將持續(xù)推高。目前眾多品牌房企將競(jìng)相進(jìn)駐肇慶，占據(jù)先機(jī)，未來土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。樓面地價(jià)持續(xù)攀升受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮影響， 2019年上半年肇慶商住地成交量呈萎縮狀態(tài)，但平均樓面地價(jià)持續(xù)攀升，最高樓面地價(jià)一度被刷新，可見房企看好肇慶房地產(chǎn)發(fā)展前景，從而對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)力度加大。03新房市場(chǎng)New

32、 Houses Market新 房 市 場(chǎng)半年度供應(yīng)概況032019年上半年，肇慶新貨入市速度減緩，但商鋪和公寓類型供應(yīng)有所增加；端州住宅供應(yīng)量最大； 另外，四會(huì)恒福新里程共新增15.54萬(wàn)住宅面積，位居半年度項(xiàng)目供應(yīng)排名榜首近一年肇慶住宅供應(yīng)月度走勢(shì)360341201008060402003302019上半年項(xiàng)目供應(yīng)排名TOP10（按住宅面積）2019上半年肇慶各區(qū)縣住宅供應(yīng)情況8050%616049-50%4132323140-150%13122040-250%端州鼎湖四會(huì)廣寧懷集高新封開德慶高要同比供應(yīng)面積(萬(wàn))1四會(huì)恒福新里程142915.69140815.542端州錦繡山河花園670

33、8.666618.613高新新城香悅7558.577118.2945678910新 房 市 場(chǎng)半年度成交概況0331723172762731927044住宅商品房新 房 市 場(chǎng)半年度、月度成交走勢(shì)032018年上半年成交量?jī)r(jià)達(dá)到最高值，2019年上半年成交量延續(xù)2018年的下滑趨勢(shì)；一季度樓 市成交量同比去年有所增加，二季度月均成交量有61萬(wàn)，均價(jià)波動(dòng)上揚(yáng)再創(chuàng)新高近年肇慶商品房/住宅成交半年度走勢(shì)近一年肇慶商品房/住宅成交月度走勢(shì)成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)40035030025020015010050080007000600050004000300020001

34、00008000100908070605040302010075007000650060005500新 房 市 場(chǎng)商品住宅庫(kù)存03截止到2019年6月末，肇慶全市商品住宅庫(kù)存為563.6萬(wàn)，按近6個(gè)月的銷售速度 需要消化約13個(gè)月2019年上半年肇慶市商品住宅庫(kù)存及去化周期庫(kù)存去化周期960.016840.014720.01312600.0563.610480.08360.06240.04120.020.002018年1月2月3月4月5月6月新 房 市 場(chǎng)商品房面積段、單價(jià)段成交比例032019上半年肇慶商品房面積段成交比例（面積）2019上半年肇慶商品房單價(jià)段成交比例（面積）8000-100

35、0060以下100-12060-80120-14480-90144-18090-100180以上4000以下10000-120004000-600012000-150006000-800015000以上34%22%36%全市端州鼎湖高新高要四會(huì)懷集廣寧德慶封開全市端州鼎湖高新高要四會(huì)懷集廣寧德慶封開32%26%37%60%33%27%38%49%66%88%79%85%72%0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%全市成交集中在100-144m2，鼎湖、高新90-120產(chǎn)品偏多；單價(jià)段中位數(shù)在6000-8000元/m2 ，區(qū)縣最高占比單價(jià)段分三個(gè)檔次，端州、高新

36、6000-10000元/m2，其次為鼎湖、高要、四會(huì)6000-8000 元/m2，四縣為4000-6000元/m2 。新 房 市 場(chǎng)端州區(qū)概況032019年上半年端州共成交58.41住宅，成交量?jī)r(jià)居全市各區(qū)縣最高水平，成交量節(jié)節(jié)攀升， 但在5月份的短暫火熱后有所降溫2019年上半年端州商品房/住宅周度成交走勢(shì)上半年，端州共成交商品房商品房面積（萬(wàn)） 商品房均價(jià)（元/）住宅面積（萬(wàn)） 住宅均價(jià)（元/）成交面積：77.49萬(wàn)成交均價(jià)：8803元/成交金額：68.21億元同比+17.72%6 16000同比%140005同比%1200041000038000上半年，端州共成交商品住宅成交面積：58.

37、41萬(wàn)成交均價(jià)：8964元/成交金額：52.36億元60002同比%400012000同比%00同比%備注：2019年第四周之前，端州區(qū)商品房部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失新 房 市 場(chǎng)鼎湖區(qū)概況032019年上半年鼎湖區(qū)共成交43.88萬(wàn)住宅，1-5月份成交量連續(xù)上升，6月份有所回落，均價(jià) 半年來保持平穩(wěn)，于二季度末重回次高位2019年上半年鼎湖商品房/住宅周度成交走勢(shì)上半年，鼎湖共成交商品房商品房面積（萬(wàn)） 商品房均價(jià)（元/）住宅面積（萬(wàn)） 住宅均價(jià)（元/）成交面積：47.30萬(wàn)成交均價(jià)：7552元/成交金額：35.72億元同比+32.67%3.5 12000同比+2.37%310000同比+35.81%2

38、.5800026000上半年，鼎湖共成交商品住宅1.5成交面積：43.88萬(wàn)成交均價(jià)：7493元/成交金額：32.88億元4000同比%120000.5同比%00同比%備注：2019年第四周之前，鼎湖區(qū)商品房部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失新 房 市 場(chǎng)高新區(qū)概況032019年上半年高新區(qū)以住宅成交為主，2至5月成交連續(xù)上升，6月有所回落，均價(jià)保持小幅度 平穩(wěn)下行趨勢(shì)2019年上半年高新商品房/住宅周度成交走勢(shì)上半年，高新共成交商品房商品房面積（萬(wàn)） 商品房均價(jià)（元/）住宅面積（萬(wàn)） 住宅均價(jià)（元/）成交面積：27.12萬(wàn)成交均價(jià)：8220元/成交金額：22.29億元同比-33.88%1.8 1000090008

39、00070006000500040003000200010000同比%1.61.4同比%1.21上半年，高新共成交商品住宅0.8成交面積：22.80萬(wàn)成交均價(jià)：8179元/成交金額：18.65億元0.6同比%0.40.2同比%0同比%備注：高新區(qū)第6周無成交，2019年第四周之前，高新區(qū)商品房部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失新 房 市 場(chǎng)四會(huì)市概況032019年上半年四會(huì)市住宅成交45.01萬(wàn)，其中二季度成交28.49萬(wàn)，市場(chǎng)回暖明顯，均價(jià) 保持平穩(wěn)上行2019年上半年四會(huì)商品房/住宅周度成交走勢(shì)上半年，四會(huì)共成交商品房商品房面積（萬(wàn)） 商品房均價(jià)（元/）住宅面積（萬(wàn)） 住宅均價(jià)（元/）成交面積：51.35萬(wàn)成交

40、均價(jià)：7592元/成交金額：38.98億元同比-37.72%4 100009000800070006000500040003000200010000同比+0.89%3.53同比-37.16%2.52上半年，四會(huì)共成交商品住宅1.5成交面積：45.01萬(wàn)成交均價(jià)：7220元/成交金額：32.50億元同比-43.01%10.5同比-1.96%0同比-44.13%新 房 市 場(chǎng)高要區(qū)概況03高要區(qū)住宅均價(jià)同比去年上漲約5%，12周和15周集中網(wǎng)簽，成交量大幅增加后迅速回落，整 體量?jī)r(jià)較為波動(dòng)2019年上半年高要商品房/住宅周度成交走勢(shì)上半年，高要共成交商品房商品房面積（萬(wàn)） 商品房均價(jià)（元/）住宅面積（萬(wàn)） 住宅均價(jià)（元/）成交面積：23.18萬(wàn)成交均價(jià)：6876元/成交金額：15.93億元同比-42.08%3 100009000800070006000500040003000200010000同比+1.54%2.5同比-41.19%21.5上半年，高要共成交商品住宅成交面積：19.85萬(wàn)成交均價(jià)：7048元/成交金額：