價(jià)格鑒證知識(shí)2

1、第五章房屋、建筑物價(jià)格評(píng)估一、影響房屋、建筑屋價(jià)格的因素1、交易情況因素；1、交易日期因素；2、區(qū)域因素；3、個(gè)別因素。二、房屋、建筑物價(jià)格評(píng)估方法1、市場(chǎng)法，2、成本法，3、收益法。三、房屋、建筑物價(jià)格評(píng)估方法公式1、市場(chǎng)法基本公式：P=PABCD；評(píng)估值=實(shí)例價(jià)值交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)。A=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)=100/（）；B=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)=（）/100；C=待估對(duì)象區(qū)域狀況指數(shù)/可比實(shí)例區(qū)域狀況指數(shù)=100/（）；D=待估對(duì)象狀況指數(shù)/可比實(shí)例狀況指數(shù)=100/（）。2、成本法基本公式：P=A+B

2、+C+D+D+E評(píng)估值（新）=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤(rùn)。評(píng)估值（舊）=重置成本-年貶值額已使用年限D(zhuǎn)=(C-S)/N=C(1-R)/N; D年貶值額；C重置成本；S凈殘值；N耐用年限；R殘值率。3、收益法基本公式：=/r1-1/（1+r）N。 凈收益=總收入-總費(fèi)用；r資本化率；N收益年限。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率；總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金；土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率；土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金。土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值；建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)值-年貶值額已使用年限；土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本

3、化率；建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率；建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值；建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率綜合資本化率=（土地價(jià)值土地資本化率+建筑物價(jià)值建筑物資本化率）/（土地價(jià)值+建筑物價(jià)值）。第六章機(jī)器設(shè)備價(jià)格評(píng)估一、影響機(jī)器設(shè)備價(jià)格的因素1、個(gè)別因素；2、交易因素；3、時(shí)間因素；4、區(qū)域因素。二、機(jī)器設(shè)備價(jià)格評(píng)估方法1、市場(chǎng)法，2、成本法，3、收益法。三、機(jī)器設(shè)備價(jià)格評(píng)估方法公式1、市場(chǎng)法：直接匹配法；因素調(diào)整法；成本比率調(diào)整法。直接匹配法公式：P= Pi; P參照物價(jià)值；i差異調(diào)整。因素調(diào)整法公式：評(píng)估值=實(shí)例價(jià)值交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)個(gè)別因素

4、修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)。A=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)=100/（）；B=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)=（）/100；C=待估對(duì)象個(gè)別因素指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素指數(shù)=100/（）；D=待估對(duì)象區(qū)域因素指數(shù)/可比實(shí)例區(qū)域因素指數(shù)=100/（）。成本比率調(diào)整法：根據(jù)參照物售價(jià)占重置成本比率。2、成本法：評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值。、重置成本：直接法；物價(jià)指數(shù)法；重置核算法；綜合估價(jià)法；重量估價(jià)法；類比估價(jià)法。直接法：直接詢價(jià)或使用價(jià)格資料；物價(jià)指數(shù)法公式：重置成本=歷史成本（當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)）重置成本=歷史成本各年環(huán)比指數(shù)乘積；重置核算法

5、：根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金。綜合估價(jià)法公式：RC=(M/K+ M)(1+K)(1+K)/(1-r)設(shè)備價(jià)格=（主材費(fèi)/成本主材費(fèi)率+主要外購(gòu)件費(fèi)）（1+成本利潤(rùn)率）（1+非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率/設(shè)備數(shù)量）/（1-綜合稅率）。重量估價(jià)法公式：RC=WRK+P+T設(shè)備價(jià)格=設(shè)備凈重綜合費(fèi)率調(diào)整系數(shù)+合理利潤(rùn)+稅金；RC=WRK（1+r）/（1-r）; 設(shè)備價(jià)格=設(shè)備凈重綜合費(fèi)率調(diào)整系數(shù)（1+利潤(rùn)率）/(1-綜合稅率)。類比估價(jià)法公式：RC=（A/A）S設(shè)備價(jià)格=（待估設(shè)備生產(chǎn)能力/參照物設(shè)備生產(chǎn)能力）規(guī)模指數(shù)參照物設(shè)備價(jià)格。a、運(yùn)雜費(fèi)：國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率；進(jìn)口設(shè)備國(guó)

6、內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率。b、設(shè)備安裝費(fèi)：國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)設(shè)備安裝費(fèi)率。進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)設(shè)備安裝費(fèi)率。c、基礎(chǔ)費(fèi)：國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率；進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率。d、進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用：海運(yùn)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)海運(yùn)費(fèi)率；海運(yùn)費(fèi)率：遠(yuǎn)洋5-8%，近洋3-4%。國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（設(shè)備離岸價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）保險(xiǎn)費(fèi)率/（1-保險(xiǎn)費(fèi)率）；保險(xiǎn)費(fèi)率：一般在0.4%左右。設(shè)備到岸價(jià)=設(shè)備離岸價(jià)+海運(yùn)費(fèi)+國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)。關(guān)稅=設(shè)備到岸價(jià)關(guān)稅稅率；關(guān)稅稅率：按現(xiàn)行關(guān)稅稅率表計(jì)算。消費(fèi)稅=（設(shè)備到岸價(jià)+關(guān)稅）消費(fèi)稅率/（1-消費(fèi)稅率）；

7、消費(fèi)稅率：按國(guó)家發(fā)布的消費(fèi)稅率表計(jì)算。增值稅=（設(shè)備到岸價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）增值稅率銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)費(fèi)率；銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率：0.4-0.5%外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=設(shè)備到岸價(jià)外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率；外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率：1-1.5%車輛購(gòu)置附加費(fèi)=（設(shè)備到岸價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）費(fèi)率。1.6L以上10%;1.6L以下5%。裸車價(jià)格=開(kāi)票價(jià)格（含增值稅）（1+增值稅率）。、實(shí)體性貶值觀察法：通過(guò)觀察，憑借視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)或借助檢測(cè)工具對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)設(shè)備狀態(tài)、損壞程度做出判斷。使用年限法：a、實(shí)體性貶值率=已使用年限/總使用年限；b、實(shí)體性貶值率=剩余加權(quán)使用年限/（剩余加權(quán)使用年限+加權(quán)投資年限）c、剩余加權(quán)使用年限

8、=現(xiàn)行重置成本剩余使用年限d、加權(quán)投資年限=現(xiàn)行重置成本投資年限修復(fù)費(fèi)用法：實(shí)體性貶值=可修復(fù)性貶值+不可修復(fù)性貶值；不可修復(fù)性貶值=（重置成本-可修復(fù)性貶值）已使用年限/總使用年限。、功能性貶值:功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本；功能性貶值=超額運(yùn)營(yíng)成本（1-所得稅稅率）/r1-1/（1+r）ND、經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（設(shè)備預(yù)計(jì)可利生產(chǎn)能力/設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）；經(jīng)濟(jì)性貶值=設(shè)備年收益損失額（1-所得稅稅率）/r1-1/（1+r）N。2、收益法：生產(chǎn)線、成套化工設(shè)備等具有獨(dú)立獲利能力可以使用收益法評(píng)估。=/r1-1/（1+r）N。第七章林木資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、影響資源資產(chǎn)價(jià)格

9、的因素1、營(yíng)林生產(chǎn)成本；2、投資利息；3、利潤(rùn)；4、稅金；5、林木生產(chǎn)中的損失；6、地租；7、地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)。二、資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法1、市場(chǎng)法，2、剩余法， 3、收益法，4、成本法。三、資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法公式1、市場(chǎng)法：=kkGQ；評(píng)估值=林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)參照物單位蓄積量?jī)r(jià)格待估林木資產(chǎn)蓄積量。2、剩余法：=W-C-F+S；評(píng)估值=銷售總收入-木材經(jīng)營(yíng)成本-木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)+林木資源的再生價(jià)值；經(jīng)營(yíng)成本包括：采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金。3、收益法：=（-）/（1+r）t；為t年收入；為t年生產(chǎn)成本；n為經(jīng)營(yíng)器。4、成本法：=k/（1+r）N-t；k為林

10、分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；為t年生產(chǎn)成本；n為林分年齡。三、資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法適用范圍a、市場(chǎng)法不適用防護(hù)林；b、收益法適用于有經(jīng)營(yíng)收益林木；c、成本法適用于幼齡林。第八章礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格的因素1、稀缺程度和可替代程度；2、供求狀況；3、礦床自然豐度和地理位置；4、科技進(jìn)步；5、資本化率。二、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法1、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（高），2、可比銷售法（高），3、 約當(dāng)投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（高），4、重置成本法（高），5、地勘加和法（高），6、地質(zhì)要素評(píng)序法（低），7、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法，8、粗估法。三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法公式1、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法：=（W-W）1/（

11、1+r）t；W為年剩余利潤(rùn)額：W=年銷售收入-年經(jīng)營(yíng)成本-年資源補(bǔ)償費(fèi)-資源稅金-其它稅金；W為社會(huì)平均收益額：W=年銷售收入社會(huì)平均利潤(rùn)率。2、可比銷售法：=，為實(shí)例采礦權(quán)成交價(jià)格；為規(guī)模調(diào)整系數(shù)；為品位調(diào)整系數(shù)；為價(jià)格調(diào)整系數(shù)；為差異調(diào)整系數(shù)。規(guī)模調(diào)整系數(shù)=待估采礦權(quán)探明儲(chǔ)量/實(shí)例采礦權(quán)探明儲(chǔ)量；品位調(diào)整系數(shù)=待估采礦權(quán)平均品位/實(shí)例采礦權(quán)平均品位；價(jià)格調(diào)整系數(shù)=待估采礦權(quán)礦產(chǎn)價(jià)格/實(shí)例采礦權(quán)礦產(chǎn)價(jià)格；差異調(diào)整系數(shù)=待估采礦權(quán)差異總值/實(shí)例采礦權(quán)差異總值。3、約當(dāng)投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法：=/（+）W。W為資產(chǎn)收益現(xiàn)值；為原探礦權(quán)人投資現(xiàn)值；為新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值。W=W1/(1+r) t; =

12、1/(1+r) t; 可用重置成本法計(jì)算。W為t年收益額；為t年投資值。4、重置成本法：=（1+f）（1-）=UP（1+）（1+ f）（1-）。為探礦權(quán)重置成本；f為地探風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；為技術(shù)性貶值系數(shù)；U各類地勘實(shí)物工作量；P為工作量現(xiàn)行市價(jià)；為四項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傁禂?shù)。5、地勘加和法：=+L; L=MT/(T+G)。為不含勘查風(fēng)險(xiǎn)的探礦權(quán)凈值；L為應(yīng)分配的超額利潤(rùn)；M為超額利潤(rùn)總額；T為地勘總投資；G為礦山建設(shè)總投資。6、地質(zhì)要素評(píng)序法，7、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法，8、粗估法。第九章水資源價(jià)格評(píng)估一、水資源價(jià)格的構(gòu)成要素：1、水資源費(fèi)：水資源保護(hù)費(fèi)，水資源使用費(fèi)水資源補(bǔ)償費(fèi)。2、水費(fèi)：開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（

13、如：工程運(yùn)行管理費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，大修理費(fèi)，其它計(jì)入成本的防風(fēng)費(fèi)、觀測(cè)試驗(yàn)費(fèi)、科研費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、外購(gòu)水費(fèi)）。二、水資源價(jià)格評(píng)估公式:P=Y-C-DS水資源價(jià)格=凈化水的市場(chǎng)價(jià)-成本-開(kāi)發(fā)的投資額社會(huì)平均利潤(rùn)率。第十章無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素1、產(chǎn)權(quán)因素；2、獲利能力因素；3、技術(shù)因素；4、風(fēng)險(xiǎn)因素；5、無(wú)形資產(chǎn)的取得成本；6、機(jī)會(huì)成本；7、市場(chǎng)因素；8、使用器限；9、其它因素。二、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場(chǎng)法。三、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法公式1、收益法：（1）=(KR)/(1+r) t；K為分成率；R為t年收益額。（2）=R/(1+r) t；R為t年超額

14、收益。（3）無(wú)形資產(chǎn)超額收益確定直接法：A、銷售量不變，單位成本不變；R=（P-P）Q(1-T)。B、價(jià)格不變，單位成本不變；R=（Q-Q）(P-C)(1-T)。C、成本降低；R=（C-C）Q(1-T)。差額法：無(wú)形資產(chǎn)超額收益=凈利潤(rùn)-凈資產(chǎn)總額行業(yè)平均收益率。分成率法：銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率銷售利潤(rùn)率；銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率/銷售利潤(rùn)率。要素貢獻(xiàn)法（三分法）：資本、技術(shù)和管理；A、資金密集型行業(yè)貢獻(xiàn)依次為50%，30%，20%；B、技術(shù)密集型行業(yè)貢獻(xiàn)依次為40%，40%，20%；C、一般行業(yè)貢獻(xiàn)依次為30%，40%，30%；D、高科技行業(yè)貢獻(xiàn)依次為30%，50%，20%。2

15、、成本法：A、無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算；（1）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)：核算法：無(wú)形資產(chǎn)重置成本=成本+期間費(fèi)用+合理利潤(rùn)；期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用。倍加系數(shù)法：無(wú)行資產(chǎn)重置成本=（c+v）/（1-）（1+L）。C為研發(fā)中的物化勞動(dòng)消耗；v為研發(fā)中的活勞動(dòng)消耗；為創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)；為平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；L為無(wú)形資產(chǎn)投資報(bào)酬率。（2）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)： 市價(jià)類比法；物價(jià)指數(shù)法。 B、無(wú)形資產(chǎn)貶值率的估算；（1）專家鑒定法；（2）剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法。第十一章專利和專有技術(shù)資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)專利資產(chǎn)評(píng)估一、影響專利資產(chǎn)價(jià)值的因素（專利有效期20年）1、法律因素；2、技術(shù)因素；3、經(jīng)濟(jì)因素；4、風(fēng)險(xiǎn)因素。二、專利

16、價(jià)格評(píng)估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場(chǎng)法。三、專利價(jià)格評(píng)估方法公式1、收益法：=(KR)/(1+r) t；利用銷售收入分成率來(lái)計(jì)算分成額，采用相應(yīng)折現(xiàn)率求現(xiàn)值。2、成本法：A、研制成本；（1）直接成本；材料費(fèi)，工資費(fèi)用，專用設(shè)備費(fèi)，資料費(fèi)，咨詢鑒定費(fèi)，協(xié)作費(fèi)，培訓(xùn)費(fèi)，差旅費(fèi)，其它費(fèi)。（2）間接成本；管理費(fèi)，非專用設(shè)備折舊費(fèi)，應(yīng)分?jǐn)偟墓操M(fèi)用及能源費(fèi)用。B、交易成本；技術(shù)服務(wù)費(fèi)，交易過(guò)程中差旅費(fèi)及管理費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，稅金。C、專利費(fèi)；包括：專理代理、申請(qǐng)、審查請(qǐng)求、維護(hù)、證書(shū)、年費(fèi)。3、市場(chǎng)法：較少采用。第二節(jié)專有技術(shù)資產(chǎn)評(píng)估一、影響專有技術(shù)資產(chǎn)價(jià)值的因素1、使用期限；2、預(yù)期獲利能力；3、

17、開(kāi)發(fā)成本；4、保密措施。二、專有技術(shù)價(jià)格評(píng)估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場(chǎng)法。三、專有技術(shù)價(jià)格評(píng)估方法公式1、收益法：=R/(1+r) t；預(yù)測(cè)可使用年限內(nèi)稅后利潤(rùn)，按照相應(yīng)分成率確定分成額，根據(jù)相應(yīng)的折現(xiàn)率確定評(píng)估值。2、成本法：根據(jù)成本確定。3、市場(chǎng)法：較少采用。第三節(jié)商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估一、 影響商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的因素（商標(biāo)有效期10年，可續(xù)展）1、商標(biāo)的法律狀態(tài)；2、商標(biāo)的知名度；3、商標(biāo)所依托的商品；4、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況；5、評(píng)估目的；6、類似商標(biāo)的交易情況；7、商標(biāo)設(shè)計(jì)、廣告宣傳；8、其它因素。二、商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場(chǎng)法。三、商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法公式1、收益法：=R/(1+r) t ；A、商標(biāo)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估；預(yù)測(cè)使用年限內(nèi)超額利潤(rùn)，根據(jù)相應(yīng)的折現(xiàn)率確定評(píng)估值。B、商標(biāo)許可價(jià)值評(píng)估；預(yù)測(cè)使用年限內(nèi)新增凈利潤(rùn)，根據(jù)相應(yīng)的折現(xiàn)率確定其價(jià)值，再根據(jù)分成率確定評(píng)