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文檔簡介
1、規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流 曾萄,最好的管理是風(fēng)平浪靜,甚至是枯燥,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,萬達的物業(yè)類型: 持有物業(yè) 銷售物業(yè) 配套物業(yè) 萬達有哪些業(yè)態(tài): 持有物業(yè)大商業(yè): 百貨、影城、大歌星、電玩(大玩家)、餐飲、國美電氣 超市、健身、兒童城等 可銷售售物業(yè): 寫字樓(甲AB、普)、商鋪(室外金街、底商)、 住宅(豪普) 管控重點: 總圖指標(biāo) 用電方案 人防設(shè)置 消防審查 大小市政 管線綜合 監(jiān)督落實 招商落位,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,總圖指標(biāo)(體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)): 1、集團簽批的總圖及指標(biāo) 2、當(dāng)?shù)卣捎玫囊?guī)范及政策法規(guī) 目的(體現(xiàn)方法): 1、滿足集團經(jīng)營指標(biāo)的落實 2、滿足當(dāng)?shù)卣畬徟膀炇窄h(huán)節(jié)的要
2、求 結(jié)果(體現(xiàn)執(zhí)行力): 項目實施過程順利、有序,滿足集團各節(jié)點提前或按時完成,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,用電方案(至關(guān)重要): 用電方案并不是單純的指設(shè)計單位設(shè)計出來的方案,而主要是指由當(dāng)?shù)貒译娋W(wǎng)(供電局),根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況和當(dāng)年或者未來發(fā)展規(guī)劃批準(zhǔn)的用電計劃,并根據(jù)建設(shè)單位提供的建設(shè)規(guī)模的用電負荷及用電時間需求,綜合評估后以書面形式批復(fù)的用電方案批復(fù)意見(或者是供電方案確認(rèn)協(xié)議)。 關(guān)注: 1、供電方案中供電線路、計量方式、受電點 2、電力設(shè)計單位深化設(shè)計時必須把萬達需求明確提供。特別是百貨、酒店、超市、影城等獨立業(yè)態(tài)需要單獨計量(需要供電局開具的用電發(fā)票)。 原則: 各業(yè)態(tài)獨立、各系統(tǒng)獨立
3、原則,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,人防設(shè)置 : 地下室=低效資產(chǎn) 怎么能不是低效資產(chǎn)? 1、人防位置原則上設(shè)在大商業(yè)地下室 2、住宅地下室車位銷售 人防面積按多少設(shè)置雖然有規(guī)范,但執(zhí)行上存在較大的地區(qū)差別, 需要提前與當(dāng)?shù)厝朔擂k溝通。 人防設(shè)置的位置、面積的大小對設(shè)計、施工許可證、施工、銷售等均影響較大。,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,消防審查: 消防性能化不是萬能,可以滿足消防規(guī)范的必須滿足消防規(guī)范 消防性能化原則上解決萬達廣場三個問題: 1、室內(nèi)步行街作為疏散安全區(qū)域的確認(rèn) 2、室內(nèi)步行街兩側(cè)商鋪消防疏散距離超出規(guī)范 3、室內(nèi)步行街兩側(cè)商鋪采用玻璃是否滿足消防分隔要求 集團規(guī)劃院委托公安部天津消防研究所
4、根據(jù)萬達廣場固有形式,從人員密度、火災(zāi)荷載、防火分隔、人員疏散安全區(qū)域條件五個方面形成最終報告,萬達廣場目前采用的平面形式原則上滿足消防要求。 消防性能化原則上是針對特有建筑形式和設(shè)計數(shù)據(jù)經(jīng)過計算軟件進行火災(zāi)模擬最終形成的報告。,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,萬達項目(大商業(yè))在消防審查時注意事項: 1、平面布局要充分考慮后期可變性 2、對于審核意見需要在消防局正式下發(fā)前了解 3、設(shè)計圖紙完成后應(yīng)提前和消防溝通 4、消防性能化原則上應(yīng)在招商落位完成的圖紙上進行 5、必須控制因消防性能化結(jié)論導(dǎo)致的顛覆性調(diào)整 6、消防分區(qū)一旦確認(rèn)不能隨意更改 7、室內(nèi)步行街玻璃加側(cè)噴和防火卷簾審核時需要兼顧,規(guī)劃設(shè)計管控
5、經(jīng)驗交流,大小市政: 大市政是指規(guī)劃道路及其地下綜合市政管線(如:電信、雨污水、給水、中水、熱力、煤氣、電力等),是為城市某區(qū)域服務(wù)的,是整個城市路網(wǎng)、管網(wǎng)的組成部分,它的寬度、位置、埋深、管徑、路由等必須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。大市政一般由政府投資,由政府(建委)或其委托的開發(fā)商組織實施. 小市政是指用地紅線內(nèi)的道路和地下綜合市政管線,是為某地塊或小區(qū)或某單一建筑服務(wù)的,如小區(qū)、庭院內(nèi)管線,小市政是由開發(fā)商自行設(shè)計和投資建設(shè)的。 市政設(shè)計與施工不可分,由設(shè)計部門溝通市政相關(guān)部門(包括設(shè)計對接和工程要求對接),有利于項目進程。,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,管線綜合 管線綜合需要關(guān)注點: 1、管線綜合必須是全
6、專業(yè)對接合圖 需土建設(shè)計單位、室內(nèi)裝修設(shè)計單位、土建施工單位、安裝施工單位、強弱電施工單位、消防施工單位等同時參與。 2、室內(nèi)管線嚴(yán)格遵循集團對于室內(nèi)標(biāo)高的要求作為低限控制。 3、地下室主動線(特別是垃圾房到出口的動線)必須滿足3.6米限高要求 4、室外管線綜合對室外場地標(biāo)高影響較大 5、萬達廣場對場地的坡度敏感 6、對于場內(nèi)管井與造型、拼花的矛盾應(yīng)在管線綜合階段盡量解決,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,監(jiān)督落實: 開發(fā)設(shè)計部需要具備高度的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)的能力,不能僅僅定位為是技術(shù)部門,也是監(jiān)督部門更是總體協(xié)調(diào)部門。如何落實設(shè)計意圖(經(jīng)營意圖),如何控制成本,如何把握工程進度,如何監(jiān)督工程質(zhì)量,對于設(shè)計部來
7、講責(zé)無旁貸。 1、設(shè)計進度制約報建和工程進度,對工程進度和質(zhì)量影響深遠 2、保證質(zhì)量除樣板先行(制定標(biāo)準(zhǔn))外,更重要的按樣板執(zhí)行與落實 3、檢查是落實標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行差距的途徑(避免偏差) 4、設(shè)計需要跟蹤現(xiàn)場進度及設(shè)計落實情況,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題 5、充分利用工程部和成本部在施工、和招標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)問題解決問題,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,招商落位: 招商落位是萬達廣場按時開業(yè)的必要條件,是項目最終完成的目的。 1、招商落位直接影響已經(jīng)審批消防性能化和消防審核意見 2、招商落位時要切實考慮招商壓力,積極配合和合理解決矛盾很關(guān)鍵。 3、集團明確規(guī)定商鋪面積為300平米,餐飲鋪為500平米(含廚房) 4、招商落位必須提前,越早越好 5、對于招商用電量必須考慮總用電負荷,不能無原則增加。 6、所有電箱、開關(guān)、網(wǎng)線等設(shè)施設(shè)備應(yīng)放在固定不變的墻柱上 7、內(nèi)裝外裝均應(yīng)提供“內(nèi)衣外穿”節(jié)點做法 8、必須嚴(yán)格要求店鋪裝修滿足集團防火安全規(guī)范要求,規(guī)劃設(shè)計管控經(jīng)驗交流,銷售物業(yè)需要關(guān)注的問題: 1、銷售物業(yè)必須要建立在當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣和功能需求的滿足上 2、銷售物業(yè)的產(chǎn)品形式必須得到項目
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