(五)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù).ppt

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分類,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是從經(jīng)紀(jì)活動的方式來看，可以分為 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分類,按經(jīng)紀(jì)活動所涉及的標(biāo)的房地產(chǎn)類型來劃分，可以根據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)的用途類型(住宅，商業(yè)，工業(yè))分為住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 根據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)的物質(zhì)狀態(tài)類型(土地，房屋)分為土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分類,還可以根據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)所處的市場類型來劃分業(yè)務(wù)類型。我國通常將房地產(chǎn)市場分為土地市場、新建商品房市場和二手房市場。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也可以分為土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分類,三是，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

2、活動所促成的房地產(chǎn)交易類型來看，可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。,題目,目前在中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，( )代理是最主要的代理業(yè)務(wù)。 A買方 B賣方 C房屋出租代理 D參與代理 答案：（B ）,房地產(chǎn)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。它可以分為房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間,房地產(chǎn)指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。,

3、房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金 房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義承租、購買房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。,題目,在存量房出售代理業(yè)務(wù)中，( )的代理成為一種比較常見的房地產(chǎn)代理方式。 A現(xiàn)房出售 B存量房出售 C二手房出售 D房屋置換 答案：（D ）,從業(yè)務(wù)總量上看，房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)( )房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)。 A少于 B多于 C等于 D不一定少于或多于 答案：（A ）,目前在我國，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式還比較單一。在一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展歷史較長的國家和地區(qū)，隨著社會需要的增加和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐的發(fā)展，形成了

4、多種不同的代理業(yè)務(wù)運(yùn)作方式。如在美國，就出現(xiàn)了以下6種運(yùn)作方式，也即代理業(yè)務(wù)的6種類型：,1經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售 2賣主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售 3開放式銷售 4報底價銷售 5聯(lián)合專賣銷售 6優(yōu)先購買,題目,不屬于賣方代理業(yè)務(wù)的是( )。 A商品房銷售代理 B房屋出租代理 C二手房出售代理 D境外客戶承租代理 答案：（D ）,二手房居間業(yè)務(wù)流程,1業(yè)務(wù)開拓 業(yè)務(wù)開拓是具體居間業(yè)務(wù)開始前的準(zhǔn)備工作。業(yè)務(wù)開拓的主要工作是客戶開拓，即爭取客戶。一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動，來宣傳自己，吸引客戶，開拓市場。,但是更重要的是在所承接的每一項業(yè)務(wù)中，要切實(shí)為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)，以質(zhì)量和信譽(yù)來贏得客

5、戶信任。目前，越來越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注重運(yùn)用品牌戰(zhàn)略來穩(wěn)步開拓市場，爭取客戶。,2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談 當(dāng)委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就要派出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時首先要傾聽客戶的陳述，充分了解委托人的意圖與要求，衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，查驗有關(guān)證件如身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明文件，了解委托人的主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽(yù)。,然后，向客戶告知自己的姓名及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項。最后，雙方就居間方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的居間經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項與客戶進(jìn)行協(xié)商，對委托達(dá)成

6、共識，這是居間業(yè)務(wù)洽談中最重要的內(nèi)容。,3房地產(chǎn)查驗 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要對接受委托的房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、文字資料、現(xiàn)場情況等進(jìn)行查驗。查驗的主要內(nèi)容有:(1)房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況 包括房地產(chǎn)所處地塊的具體位置和形狀、朝向、房屋建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、房屋建筑的成新。,(2)房地產(chǎn)的權(quán)屬情況 房地產(chǎn)權(quán)屬的類別與范圍。 房地產(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定情況。 (3)房地產(chǎn)的環(huán)境狀況 包括標(biāo)的房地產(chǎn)相鄰的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等。,題目,當(dāng)前房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要是()。 A新建商品房現(xiàn)房出租居間 B新建商品房期權(quán)預(yù)租居間 C存量房屋出租居間 D存量房屋轉(zhuǎn)租居間 答案：（C）,題目,房

7、地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)開拓的主要工作是()。 A外塑形象 B內(nèi)強(qiáng)素質(zhì) C公關(guān)宣傳 D爭取客戶 答案：（D）,4簽訂房地產(chǎn)居間合同 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)居間合同。房值得注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買賣雙方各自簽訂房地產(chǎn)居間合同的時間常常是不一致的，與賣方的居間合同通常在完成房地產(chǎn)查驗后進(jìn)行，而與買方的居間合同常常要求在“信息收集與傳播”完成之后才能進(jìn)行。,5 信息的收集與傳播 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理了委托業(yè)務(wù)后，首先應(yīng)收集房地產(chǎn)標(biāo)的物的信息、與委托房地產(chǎn)相關(guān)的市場信息和委托方信息，在此基礎(chǔ)上對以上信息辨別、分析、整理后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對委托標(biāo)的物的可能的成交價格就有了定的把握。,6買方或承

8、租方看房 由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)場看房是房地產(chǎn)交易中必不可少的環(huán)節(jié)。 7交易配對與撮合成交,8協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記(備案) 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其交易行為的生效必須要通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶、登記備案來實(shí)現(xiàn)。 要注意的是，在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要代理委托人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案。,但在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中除非交易當(dāng)事人正式委托代辦事宜，否則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能親自代理委托人進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案，只能協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)。這也是居間和代理的區(qū)別。,9房地產(chǎn)交驗 物業(yè)交驗是房地產(chǎn)交易過程中容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。 10傭金結(jié)算 一旦實(shí)現(xiàn)居間合同所約定的“交易達(dá)成”事實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時與交易雙

9、方進(jìn)行傭金結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按居間合同的約定來確定。 。,11售后服務(wù) 售后服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高服務(wù)，穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶的重要環(huán)節(jié)。居間業(yè)務(wù)的售后服務(wù)內(nèi)容可包括3個主要方面：第一是延伸服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)；第三是跟蹤服務(wù),二手房代理業(yè)務(wù)流程,1房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓 由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競爭的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭取客戶是房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。代理業(yè)務(wù)開拓的關(guān)鍵是爭取客戶。,2房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談 當(dāng)委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 人要與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時先要傾 聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求， 同時衡量自身接受委托、完成任

10、務(wù)的能力。 其次，要查清委托人是否對委托事務(wù)具備相 應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時，還必須確 認(rèn)其是否具有完全民事行為能力。,最后要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、 資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè) 規(guī)范必須告知的其他事項。最后，就經(jīng)紀(jì)方 式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的代理 合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項與客戶進(jìn)行協(xié)商， 達(dá)成委托意向,題目：,( ) 是房地產(chǎn)交易過程中很容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。 A傭金結(jié)算 B售后服務(wù) C房地產(chǎn)交驗 D房地產(chǎn)交易價款收取與管理 答案：（C）,3房地產(chǎn)查驗 這一步驟主要是針對房地產(chǎn)賣方代理而言的。房地產(chǎn)查驗的目的是使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對代理的房地產(chǎn)有充分的了解

11、和認(rèn)識，做到知已知彼，為以后有效進(jìn)行代理租售打下良好的基礎(chǔ)。,房地產(chǎn)查驗主要內(nèi)容,委托房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況 包括所處地塊的具體位置和形狀、面積、房屋建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、房屋建筑的成新情況。 委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況,A權(quán)屬的類別與范圍。 在存量房出售代理業(yè)務(wù)中，一定要搞清楚標(biāo) 的房地產(chǎn)是所有權(quán)房還是使用權(quán)房。如果是 所有權(quán)房屋，要注意如果房地產(chǎn)權(quán)屬歸兩人 或兩人以上所有，該房地產(chǎn)即為共有房地產(chǎn)。 對共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易，須得到其他共 有人的書面同意。,如未經(jīng)其他共有人書面同意，該房地產(chǎn)不得 轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃，其委托代理業(yè)務(wù)也不能 成立。如果是使用權(quán)房，也要注意獨(dú)用成套 房與非獨(dú)用成套住房的差

12、別，而且各地的有 關(guān)政策規(guī)定不盡相同。,如售后公房上市的規(guī)定，各地就有一定的差 異，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須及時了解這方面的政 策動態(tài)。對物業(yè)權(quán)屬所覆蓋的空間范圍(面積 和邊界)也要予以確認(rèn)。,房地產(chǎn)權(quán)屬是否清晰，是能否交易的必要前提。對權(quán)屬有爭議的、未取得房地產(chǎn)權(quán)證的、房屋被司法或行政機(jī)關(guān)依法限制和查封的、依法收回房地產(chǎn)權(quán)證等的房屋，都不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，因而涉及此類房地產(chǎn)的代理業(yè)務(wù)不能承接,B房地產(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定情況。 即是否設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)?如果有，權(quán)利人 是誰?期限如何確定?諸如此類的情況，對標(biāo) 的物交易的難易、價格、手續(xù)均會產(chǎn)生重大 影響，必須在事先搞清楚。,環(huán)境狀況 包括標(biāo)的房地產(chǎn)相鄰的

13、物業(yè)類型，周邊的交通、綠地、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等。,題目,對承接項目進(jìn)行營銷策劃，確定項目銷售的目標(biāo)客戶群、銷售價格策略和具體市場推廣的方式與途徑等，撰寫書面營銷策劃報告是（）業(yè)務(wù)流程的主要內(nèi)容。 A項目執(zhí)行企劃 B項目研究與拓展 c銷售準(zhǔn)備 D項目信息開發(fā)與整合 答案：（B ）,房地產(chǎn)查驗的基本途徑,文字資料了解 通過查閱房地產(chǎn)權(quán)證、售樓說明書、項目批準(zhǔn)文件、工程概況等文件資料，了解委托房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層次、面積、房型、價格、綠化面積等。但要注意具有法律效力的文件(如房地產(chǎn)權(quán)證、項目批準(zhǔn)文件)與非法律文件(如售樓說明書)的區(qū)別，非法律文件只能作為參考，不可作為確認(rèn)房地產(chǎn)的依據(jù)。,現(xiàn)場

14、實(shí)地察看 通過現(xiàn)場實(shí)地察看，以了解房屋的成新、外形、房屋的質(zhì)量(如屋頂、樓面、墻面有無滲漏水跡，有無裂縫；門窗開啟是否靈活；上下水道及煤氣管道有無滲漏情況等)、房屋的平面布置、公用部位情況、樓宇周圍環(huán)境、房屋所處地段、交通環(huán)境等。,向有關(guān)人員了解 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以向已入住的業(yè)主了解房屋使用情況，業(yè)主往往是房屋質(zhì)量經(jīng)紀(jì)人員同買方對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行談判。價格的談判是一種技巧，經(jīng)紀(jì)人員在價格談判時一方面要有理有節(jié)，使買方滿意，另一方面又必須把價格確定在委托人委托出賣的價格范圍內(nèi)。,當(dāng)價格最終確定下來后，經(jīng)紀(jì)人員要代表 委托方與購買方或承租方簽訂房地產(chǎn)交易合 同(買賣合同或租交易合同既可采用政府 制

15、訂的規(guī)范文本，也可由交易雙方自行協(xié)商 制訂。,二手房代理,4簽訂房地產(chǎn)代理合同 5信息收集與傳播 6買方或承租方看房 7房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂,題目,項目執(zhí)行部門根據(jù)已簽署的代理合同，對營銷策劃 報告進(jìn)行修改，并初步制定項目的執(zhí)行指標(biāo)(銷售期、 費(fèi)用預(yù)算等)和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高 層管理者及有關(guān)部門(如交易管理部、研究拓展部、 財務(wù)部等)合作會議是（）業(yè)務(wù)流程的主要內(nèi)容。 A項目執(zhí)行企劃 B項目研究與拓展 c銷售準(zhǔn)備 D項目信息開發(fā)與整合 答案：（A ）,新建商品房銷售代理業(yè)務(wù),商品房銷售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋所有權(quán)人、土

16、地使用權(quán)人將房屋的出售(租)權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。,共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將房屋出售(租)權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金；誰代理成功量多，誰多得收益的一種代理方式。,參與代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理公司或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。,題目,商品房銷售代理主要有（）三種形式。 A開放式銷售 B獨(dú)家代理 c共同代理 D參與代理 E聯(lián)合專賣銷售 答案：（BCD）,新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程,1項目信息開發(fā)與整合在這一階段首先要調(diào)動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的全體

17、人員進(jìn)行項目信息的開發(fā)，即發(fā)動每個員工通過各種途徑盡力打探新建商品房項目的信息，然后研究拓展部負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門。經(jīng)總經(jīng)理或?qū)ｉT決策機(jī)構(gòu)決定的項目，再分門別類地落實(shí)到具體控制部門(如子公司或?qū)ｉT組建項目組或稱“樓盤專案”)。,2 項目研究與拓展由研究拓展部門組織、協(xié)調(diào)有關(guān)部門(如業(yè)務(wù)部、交易管理部等)對承接項目進(jìn)行營銷策劃，確定項目銷售的目標(biāo)客戶群、銷售價格策略和具體市場推廣的方式與途徑等，撰寫書面營銷策劃報告。如果專門成立項目組，則由項目組來組織實(shí)施項目研展，有關(guān)部門積極配合。,3項目簽約由項目的直接操作部門(如子公司、項目組等)具體與項目開

18、發(fā)商進(jìn)行談判，并起草代理合同文本。然后在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部有關(guān)部門，如交易部門、法律顧問和高層管理人員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并各自簽署意見書，其中，應(yīng)有專門負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門或人員對代理合同草案出具書面法律意見書，提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的最高決策者。最后，由最高決策者簽署已與開發(fā)商達(dá)成一致的合同。,4 項目執(zhí)行企劃本階段的第一項工作是：項目執(zhí)行部門根據(jù)已簽署的代理合同，對營銷策劃報告進(jìn)行修改，并初步制定項目的執(zhí)行指標(biāo)(銷售期、費(fèi)用預(yù)算等)和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高層管理者及有關(guān)部門(如交易管理部、研究拓展部、財務(wù)部等)合作會議。介紹經(jīng)修改的營銷策劃報告和初步制定的項目執(zhí)行指標(biāo)及傭金分配方案。由會議

19、決議最終的項目執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案。,5銷售準(zhǔn)備這一階段是對銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場的準(zhǔn)備。銷售資料包括有關(guān)審批文件(如預(yù)售許可證)、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。銷售人員準(zhǔn)備包括抽調(diào)、招聘銷售人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。,6銷售執(zhí)行這一階段主要是在銷售現(xiàn)場接待購房者看房，簽訂商品房買賣合同，并配合實(shí)施廣告、公關(guān)活動等市場推廣工作。這一階段通常很長。在后期還要完成商品房交驗(俗稱“交房”)的工作。,7項目結(jié)算由于商品房的銷售過程比較長，一般在銷售過程中要按一定時間周期(如按月)進(jìn)行對外結(jié)算傭金(與開發(fā)商結(jié)算傭金)和

20、對內(nèi)結(jié)算傭金(與銷售人員結(jié)算傭金)。但到整個項目銷售的最后階段(通常是完成代理合同所約定的銷售指標(biāo)后)，,要進(jìn)行項目的總結(jié)算。首先就是由項目直接操作部門與開發(fā)商進(jìn)行總結(jié)算，法務(wù)部門予以配合。其次就是對內(nèi)結(jié)算，業(yè)務(wù)部門要將日常核對的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財務(wù)部門審核，項目執(zhí)行部門要撰寫結(jié)案報告。,最后由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的最高管理者、項目負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人、財務(wù)部門負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門負(fù)責(zé)人共同召開結(jié)案審計會，確定最終的結(jié)案報告和對內(nèi)結(jié)傭方案，最后按傭金結(jié)算方案對銷售人員總結(jié)算。結(jié)案報告交業(yè)務(wù)管理部門和信息資料部門存檔。,題目,發(fā)動每個員工通過各種途徑盡力打探新建商品房項目的信息，然后研究拓展部

21、負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門是（）業(yè)務(wù)流程的主要內(nèi)容。A項目執(zhí)行企劃B銷售執(zhí)行C銷售準(zhǔn)備D項目信息開發(fā)與整合答案：（D ）,二手房居間案例,2007年3月13日，吳小姐通過招商地產(chǎn)介紹與閔小姐簽訂了房產(chǎn)買賣居間合同，約定其將位于南山區(qū)蛇口的一套房產(chǎn)賣與閔小姐。合同第四條第一款約定：買方在簽署本合同時向居間人交購房保證金2萬元。若賣方簽署本合同并以定金名義簽收，則買方所交保證金自動轉(zhuǎn)為定金。,買方在簽署本合同之日起7日內(nèi)交付定金之余款28萬元。若賣方未能簽署本合同，則居間人原數(shù)退還買方定金。該條第二款約定：定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管,合同簽署當(dāng)日，吳小

22、姐簽收了2萬元定金，但放在居間人處監(jiān)管；3月20日，閔小姐向中介繳納了剩余28萬元定金，并放在中介處監(jiān)管；并在當(dāng)日繳納首期款138000元等,據(jù)吳小姐稱，3月20日，她按照合同約定去收取剩余28萬元定金時，被中介告知28萬元定金尚未收到，且閔小姐要求修改合同。但據(jù)中介稱，3月23日，他們曾通過同城快遞的方式向吳小姐寄出履約通知書，要求其盡快與買方辦理過戶手續(xù)，否則將構(gòu)成單方違約等。,由于吳小姐沒有繼續(xù)履行交付房屋的后續(xù)義務(wù)，后被閔小姐訴至法庭。法庭審理后認(rèn)為：雙方合同有效，買方已經(jīng)按照約定支付了約定款項，但是賣方并未按照約定履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，構(gòu)成違約。因此判令賣方賠償30萬元。 你人為法院

23、判決合理么？為什么？,參考答案,不合理。本案的焦點(diǎn)在于：1、買方閔小姐是否按照合同約定履行了付款義務(wù)？2、賣方拒絕履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的行為是否有合法的抗辯理由？,（1）居間人不是適格的收款人本案一審法院認(rèn)定剩余28萬元已經(jīng)交付的理由是緣于合同第四條第二款的約定。該條款約定，定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管。但是，該條款表達(dá)的是28萬元定金的收款人和保管人的問題，而決非授權(quán)由買方越過賣方而直接交與居間人。也就是說，該條款沒有授權(quán)居間人代理賣方受領(lǐng)買方交付定金款項的意思表示。在居間人既無賣方的有效授權(quán)，也無賣方事后追認(rèn)的情況下，居間人不是適格的收款人,（2）對非債權(quán)人的其他人而為的交付行為不是給付行為

24、給付作為一種民事法律行為，必須是買方以向賣方支付為意思表示，并將價款交付與賣方的行為。,本案中，雖然買方確有向賣方支付的意思表示，但遺憾的是，買方并沒有向賣方支付的行為。雖然買方直接向居間人支付了剩余28萬元款項，并認(rèn)為向居間人支付了款項，就等同于向賣方支付了款項，但由于這只是買方的認(rèn)識錯誤，并不影響居間人不是適格的收款人這一事實(shí)。,況且，在買賣合同當(dāng)中，收取標(biāo)的物價款是賣方的首要權(quán)利，定金作為房款的一部分，必須交給賣方或賣方指定的收款人，否則，賣方在買賣合同項下的根本目的將無法實(shí)現(xiàn)。,因此，買方雖然以定金的意思表示支出了28萬元“定金”的款項，但是其支付給了錯誤的對象，而未支付給賣方。從買賣

25、合同的相對性來講，其對居間人的支付不是買賣合同項下的給付。綜上，買方28萬元定金余款的給付義務(wù)尚未履行,2、未適當(dāng)給付的款項不能作為定金。定金，在本案中，是買方向賣方交付的一定數(shù)額的價款，用于保證買賣合同的履行。在定金法律關(guān)系中，支付方為買方，受領(lǐng)方為賣方。對非賣方的其他任何人而為的支付，均不構(gòu)成定金。,如上所述，買方并未將“定金”余款28萬元給付給賣方，所以該已經(jīng)支付的28萬元，不構(gòu)成定金。一審法院之所以認(rèn)為居間人收款不影響定金的性質(zhì)，是因為其沒有認(rèn)識到居間人不是適格的收款人這一事實(shí)，進(jìn)而忽略了定金是僅存在于買賣雙方之間的法律行為這一原則，從而導(dǎo)致荒謬的判決。,3、在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款的情況下，賣方依法享有拒絕履行辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。（1）在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款的情況下，買方的行為構(gòu)成違約，賣方享有沒收其已經(jīng)交付的2萬元定金的權(quán)利。,（2）在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款的情況下，買方的行為構(gòu)成違約，賣方可以主張先履行抗辯權(quán)。（3）在買方未按照合同約定交付28萬元定金余款