20151229泰康之家燕園、申園和粵園專題研究

1、泰康之家燕園、申園和粵園的專題研究 1 泰康人壽將在未來5到10年，全國布局17個左右泰康之家項目， 為泰康客戶提供候鳥式養(yǎng)老服務(wù)，目前最先入市的為北京燕園、上海申園和廣州粵園 Suzhou 蘇 州 Nanjing 南 京 2 針對泰康之家最先入市的三個項目，2015年6月北京泰康之家燕 園開業(yè)，預(yù)計2016年6月上海泰康之家申園開業(yè)和2016年年底廣州 泰康之家粵園開業(yè)，進行不同維度的橫向剖析區(qū)域情況規(guī)劃情況配套情況首期產(chǎn)品情況客戶情況 3 【區(qū)域情況】板塊：項目一般選址為城市遠郊區(qū)域，周邊自然景觀及休閑資源較為豐富，其中上海申園位于高端別墅板塊，其他兩個項目都位于城市新興板塊上海申園：項目

2、位于松江 廣州粵園：項目位于蘿北京燕園：項目距市區(qū)45公里，位于北六環(huán)區(qū)域，周邊相對不成熟，客戶認知相對陌生，未來為政府規(guī)劃的集居住、商務(wù)辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂為一體的商務(wù)中心區(qū)；周邊自然景觀及休閑資源較為豐富，緊鄰白浮泉濕地公園，還有溫泉資源和有機健康基地等新城，距市區(qū)35公里，屬于佘 崗永順大道長嶺路，距市區(qū)25山板塊，是上海第一圈層別墅 公里，政府規(guī)劃為集高端居住、板塊，目前已發(fā)展為一居別墅 研發(fā)總部、療養(yǎng)度假、體育休閑四大功能于一體的“長嶺居”；板塊；項目北側(cè)為佘山風景區(qū)，半周邊自然環(huán)境優(yōu)渥，被甘竹徑5公里內(nèi)輻射佘山國家森林公園、歡樂谷、辰山植物園等 山公園、香雪公園、天鹿湖森林公園

3、環(huán)繞多處休閑旅游區(qū)泰康之家粵園泰康之家燕園市中心市中心泰康之家申園 4 【區(qū)域情況】交通：三個項目的公路交通發(fā)達，能夠快速進入市區(qū)，但地鐵和公交系統(tǒng)不太便利 5 項目名稱交通條件燕園公共交通：毗鄰地鐵8號線南邵站500米，連接社區(qū)和王府井、美術(shù)館； 昌平線，可連接13號線，直達西直門，昌平線北二期經(jīng)昌平城中心，可直達十三陵風景名勝區(qū)。但項目附近公交站點很少公路交通發(fā)達，距京藏高速南環(huán)路出口6公里，南距北六環(huán)3公里；至首都機場40公里，西側(cè)緊鄰南豐路，與林萃路相連能直通鳥巢；申園公共交通：地鐵9號線洞徑站和松江大學城站兩個站中間，約2.5公里，到徐家匯45分鐘。公交相對較少；公路交通：內(nèi)部公路道

4、路已建設(shè)完成，交通發(fā)達；粵園地鐵：2016年將建成6號線、21號線雙地鐵的立體交通。從廣州市中心天河到粵園只需要乘坐30分鐘地鐵；公交站僅有嶺頭站，區(qū)域內(nèi)集結(jié)有長平汽車客運站、有軌電車，省道國道高速路；【區(qū)域情況】生活配套：三個項目周邊的城市繁華較低，除了申園享有大學城配套 ，燕園和粵園周邊生活配套缺乏 6 北京燕園上海申園廣州粵園公園白浮泉公園松江中央公園、辰山植物園、森林公園、雕塑公園賢江公園、甘竹山公園、香雪公園集中商業(yè)華聯(lián)購物中心、金五星百貨、金隅萬科廣場萬達廣場、西子灣風情街、地中海商業(yè)廣場百嘉隆購物廣場、萬達廣場、敏捷廣場、奧園廣場超市世紀華聯(lián)超市、金客隆超市、賀茹超市華聯(lián)超市、上

5、海教育超市、嘉利福超市、如海超市源發(fā)平價超市、富華商店、佳潤超市、佰分柏超市緊鄰白浮泉公園，項目項目3KM范圍內(nèi)，基本項目遠離城市核心區(qū)，評價周邊有少量的地產(chǎn)開發(fā)項能覆蓋區(qū)域大部分公園及配套資源較差，周邊多目，缺少基本的配套設(shè)施，購物中心，位于松江大學青山，距離最近公園約距離最近的購物中心約城板塊，配套齊全1KM，購物中心約3KM，區(qū)域整體發(fā)展不成4.5KM熟【區(qū)域情況】醫(yī)療配套：項目10公里范圍內(nèi)都有醫(yī)院資源，其中燕園和申園有三級甲醫(yī)院，但粵園僅有二級綜合醫(yī)院 7 燕園車程（公里）駕車時間（分鐘）申園車程（公里）駕車時間（分鐘）粵園車程（公里）駕車時間（分鐘）昌平區(qū)醫(yī)院（三級乙等綜合醫(yī)院）7

6、14上海第一醫(yī)院南院（三級甲等綜合醫(yī)院）37廣州第十一人民醫(yī)院門診部（二級綜合醫(yī)院）1.24昌平中醫(yī)醫(yī)院（二級甲等中醫(yī)院）510松江婦幼保健院（二級甲等醫(yī)院）4.610永和醫(yī)院（一級甲等綜合醫(yī)院）815沙河醫(yī)院（二級綜合醫(yī)院）1015方松地段醫(yī)院（一級億醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)）3.88開發(fā)區(qū)紅十字會醫(yī)（一級甲等）4.710南口鐵路醫(yī)院（二級綜合醫(yī)院）15.525上海博大醫(yī)院（民營綜合醫(yī)院）714中山大學嶺南醫(yī)院（三級甲等綜合醫(yī)院）7.617南口醫(yī)院（二級乙等綜合醫(yī)院）16.528松江區(qū)樂都醫(yī)院（二級乙等綜合醫(yī)院）612北大國際醫(yī)院（三級乙等綜合醫(yī)院）15.623上海茸城醫(yī)院（?？漆t(yī)院）6.313【規(guī)劃情

7、況】項目都屬于中等規(guī)模，容積率都在2左右的小高層建筑，且都是通過招拍掛拿的地注：燕園項目的用地性質(zhì)8項目占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）容積率總戶數(shù)總投資（億元）用地性質(zhì)樓面價格（元/平米）燕園17302.15300054F1住宅混合公建用地與R53托幼用地5185申園9222.4240042商業(yè)、辦公用地10833粵園611.51.92130020【規(guī)劃情況】項目首期都采用了專業(yè)照護協(xié)助照護記憶障礙獨立生活二級醫(yī)院的CCRC模式，后期全部為獨立生活的AAC的模式，其中獨立公寓全部為單廊的板樓建筑首期產(chǎn)品后期產(chǎn)品后期產(chǎn)品首期產(chǎn)品后期產(chǎn)品首期產(chǎn)品 三個項目的獨立公寓建筑形態(tài)：單廊形式，大部分

8、為南北通透，廊在北邊，滿足老人對采光 和通風的要求 9 粵園產(chǎn)品規(guī)劃： 首期產(chǎn)品為專業(yè)照護協(xié)助照護記憶障礙獨立生活二級醫(yī)院的CCRC模式，2棟為獨立公寓，1棟為醫(yī)院，1棟護理公寓和商業(yè)配套會所； 后期產(chǎn)品全部為AAC模式， 獨立公寓；申園產(chǎn)品規(guī)劃： 首期產(chǎn)品為專業(yè)照護協(xié)助照護記憶障礙獨立生活二級醫(yī)院的CCRC模式，2棟為獨立公寓，1棟為醫(yī)院護理公寓和商業(yè)配套會所； 后期產(chǎn)品全部為AAC模式，全部為獨立公寓；燕園產(chǎn)品規(guī)劃： 首期產(chǎn)品為專業(yè)照護協(xié)助照護記憶障礙獨立生活二級醫(yī)院的CCRC模式，共兩棟樓，1棟為獨立公寓，1棟為醫(yī)院護理公寓； 后期產(chǎn)品全部為AAC模式， 全部為獨立公寓；【規(guī)劃情況】產(chǎn)品

9、配比及銷售：獨立公寓占比在70以上，其中首期開盤的獨立公寓都在300套左右，占比在1339 10 總戶數(shù)獨立公寓戶數(shù)獨立公寓占比護理公寓戶數(shù)首期獨立公寓戶數(shù)首期產(chǎn)品占比目前認購情況燕園3000278593%21535013%57%申園2400211088%29028015%粵園130090070%36035039%25%【規(guī)劃情況】園林：項目都打造了入口花園、康復(fù)花園、記憶回 復(fù)花園和下沉花園四大花園，并且都融入所在城市園林建筑的文化元素設(shè)置大型戶外活動區(qū)， 晨練中心、露天電影院、 篝火晚會區(qū)健身天地、棋牌廣場、文化中心、康體中心、室外就餐區(qū)活動場所設(shè)置門球場，迷你高爾夫球場， 舞蹈廣場，健身

10、步道等設(shè)施 11 園區(qū)運用大量北京園林營造手全園貫徹無障礙設(shè)計，用大量與項目周邊荔枝林相連接， 特點法，如磚石、假山景觀，并種廊道連接每個住宅樓與公共空盡可能保留場地的原生荔枝植傳統(tǒng)樹種，如松樹、玉蘭間，極大的方便了老人活動樹，并騎樓文化與殖民時期的新古典元素融合其中燕園申園粵園由迎賓花園、古典花園、康復(fù) 計劃設(shè)置：入口花園、百果園、 由入口花園、四季花廳、康社區(qū) 花園、記憶恢復(fù)花園、下沉花 歡樂農(nóng)莊、記憶花園、節(jié)日廣 復(fù)花園、下沉庭院、記憶恢花園園組成場、下沉庭院、果園、藥園等復(fù)花園等【規(guī)劃情況】設(shè)計單位：申園和粵園項目的設(shè)計團隊進一步美國化，其中燕園的室內(nèi)設(shè)計獲得了銀松針最佳養(yǎng)老社區(qū)室內(nèi)設(shè)

11、計獎項 12 設(shè)計單位燕園申園粵園規(guī)劃設(shè)計天華社區(qū)戰(zhàn)略顧問公認為CCRC概念創(chuàng)建者， 美國ABHOW公司公認為CCRC概念創(chuàng)建者， 美國ABHOW公司養(yǎng)老設(shè)計顧問無美國THW建筑設(shè)計事務(wù)所THW Design建筑設(shè)計中國天華美國約翰 波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所施工圖設(shè)計華東建筑設(shè)計研究院ECADI景觀設(shè)計利根川加拿大WAA internation室內(nèi)設(shè)計wilson associates科技系統(tǒng)設(shè)計美國柏誠集團【配套情況】生活配套：燕園和申園的配套基本相同，都為17個活動場館，申園規(guī)模最大，達到25個場館，除營養(yǎng)餐飲外，其他三個配套種類都明顯較多 13 小結(jié)：泰康之家社區(qū)提供文化娛樂、運動健身、營養(yǎng)

12、美神實現(xiàn)四個方面的配套需求。文化娛樂運動健身營養(yǎng)餐飲精神實現(xiàn)燕園（12000 17個場館）電子高爾夫、音樂舞蹈室、 游藝廳、 臺球廳、 棋牌室、卡拉OK廳（6個場館）按摩房、恒溫康體泳池、專業(yè)健身房、（3個場館）四季花廳、中餐廳、自助餐廳、大堂吧（4個場館）小劇院、 手工坊、圖書館、 繪畫室（4個場館）申園（13000 25個場館）音樂舞蹈教室、棋牌室、卡拉OK、桌球室、兒童樂園、 廣播室、美發(fā)美甲區(qū)、多功能廳（8個場館）健身房、 游泳池、SPA水療、足療保健室、門球場、 迷你高爾夫場、乒乓球室（7 個場館）宴會廳、茶餐廳、自助餐廳、VIP茶室（4個場館）手工活動室、蔬 果園、屋頂花園、圖書館

13、、 教堂、佛堂（6個場館）粵園（8000 16個場館）電子高爾夫、音樂舞蹈室、 游藝廳、 臺球廳、 棋牌室（5個場館）按摩房、恒溫康體泳池、專業(yè)健身房（3個場館）四季花廳、中餐廳、自助餐廳、大堂吧（4個場館）小劇院、 手工坊、圖書館、 繪畫室（4個場館）【配套情況】醫(yī)院配套：均為二甲康復(fù)醫(yī)院，定位為老年康復(fù)醫(yī)院，燕園和粵 園床位數(shù)都約100張，申園床位數(shù)較多約400張，首期開113張，將來都對外經(jīng)營位置：泰康醫(yī)院位于一號樓，建筑面積1.3萬平方米，是一家以康復(fù)、老年病為特色燕園的?？贫壖椎瓤祻?fù)醫(yī)院；樓層分布：負一層至地上五層，一層為綜合門診和健康管理；二層為約800平米康復(fù)中心和手供中心；三

14、層到五層為綜合病房，床位100張；科室設(shè)置：康復(fù)門診、大內(nèi)科門診、綜合外科門診、中醫(yī)門診、疼痛門診、全科醫(yī)學科、老年病研究中心、醫(yī)學影像中心、臨床檢驗中心、臨床藥劑科、輸液中心、健康管理門診、遠程會診中心等。申園 位置：醫(yī)院布置在社區(qū)的北端一棟17層高層塔樓中，建筑面積約3萬平方米，定位是一個二級康復(fù)醫(yī)院，主要提供綜合醫(yī)療服務(wù)和針對老年人的治療服務(wù)； 樓層分布：診療、醫(yī)院病房和住院護理部都布置在一棟樓的約17個樓層能空間從下到上的布置順序依次是2層醫(yī)院診療層，3層醫(yī)院病房層，5層專業(yè)護理層和協(xié)助護理層、2層記憶障礙層，提供住院及護理床位超過400張； 科室設(shè)置：內(nèi)科、外科、婦科、老年科、中醫(yī)科

15、、口腔科、五官科、全科醫(yī)學科、營養(yǎng)科等）、遠程醫(yī)療、健康教育、宣教中心、影像科、檢驗室、中西藥房、康復(fù)診室、康復(fù)治療室等粵園位置：配建近1萬平米規(guī)模的二級康復(fù)醫(yī)院，提供康復(fù)門診服務(wù)，康復(fù)治療，老年慢治療和醫(yī)技影像服務(wù)及其他相關(guān)服務(wù)；樓層分布： 醫(yī)院首層設(shè)有綜合門診和急診急救區(qū)域；二層為手術(shù)中心、健康管理中心、中醫(yī)理療中心；四五層為病房單元層，共計提供102張床位；科室設(shè)置：綜合門診部及輸液區(qū)，醫(yī)技影像部，康復(fù)治療，檢驗中心，急診急救區(qū)。14【首期產(chǎn)品情況】戶型面積：燕園和申園項目的戶型使用面積基本沒有變化，粵園增加了小戶型的面積配比，兩室一廳的戶型沒有開，其中得房率在6570之間 15 燕園（

16、2015年6月開業(yè)）申園（2016年6月開業(yè)）粵園（2016年年底開業(yè)）套內(nèi)面積（建筑面積）戶型占比套內(nèi)面積戶型占比套內(nèi)面積戶型占比45平米（64 平米，得房率70）一居室33%45一居室33%42平米一居室8060平米（94 平米。得房率63）一室一廳35%60一室一廳35%65平米80平米（121 平米，得房率66）一室一廳17%80一室一廳17%78平米20120平米（181平米，66）兩室一廳15%120兩室一廳15%樓盤有140平米很少，首期沒開【首期產(chǎn)品情況】最大戶型功能空間：兩室一廳戶型申園與燕園相比，增加了陽臺面積，功能布局有均等兩房分離變?yōu)橹鞔闻P的 布局，從而增多了朝南戶型的

17、布局燕園：兩室一廳，使用面積120平米，通過客廳和餐廳將兩個房間分開，實現(xiàn)功能空間相獨立和靈活，既可以兩個老人分開住，也可以作為客房和書房申園：兩室一廳，使用面積120平米， 加大了陽臺的使用面積，與常規(guī)住宅的功能布局較相似，實現(xiàn)動靜分離，但一個臥室出現(xiàn)朝北房間 16 【 首期產(chǎn)品情況】科技系統(tǒng)：項目都采用了節(jié)能、水處理和新風系統(tǒng)，其中燕園項目已經(jīng)獲得了LEED認證金獎水處理水凈化+水軟化水凈化+水軟化水凈化+水軟化燕園項目得到LEED綠色建筑新建建筑核心和外觀體系金級預(yù)認證。其節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)與低耗能采暖方式均達到LEED認證金獎標準。 17 新風系統(tǒng)1.空氣凈化系統(tǒng)，去除90%的在燕園設(shè)

18、計基礎(chǔ)上，PM2.5在公共區(qū)域空氣質(zhì)量與燕園相同2.換氣頻率依據(jù)房間功能確定由監(jiān)測儀器檢測，并聯(lián)動新風系統(tǒng)建筑技術(shù)燕園申園粵園節(jié)能措施1.使用特殊玻璃材質(zhì)幕墻阻擋紫外線達到隔熱目的2.空調(diào)系統(tǒng)采用熱回收技術(shù)【 4首期產(chǎn)品情況】適老化設(shè)施：三項目的適老化設(shè)施基本相同，其中粵園做到了連廊貫穿整個社區(qū)，粵園在室內(nèi)照明系統(tǒng)和家電方面更加關(guān)注老人的舒適 性和便利性戶內(nèi)門廳及走廊浴室空間廚房空間居室空間公共走廊電梯廳燕園 預(yù)留輪椅回轉(zhuǎn)空間 鞋柜旁換鞋凳和助理扶手地面無高差，方便使用輪椅，減少摔倒的可能性干濕分離 采用防水防滑的鋪設(shè)材料增加洗浴室必要的看護空間非明火形式的廚房器具防燙電磁爐，可自動關(guān)閉電源廚

19、房櫥柜地柜臺面高度和上柜高度尺寸符合適老化特性操作區(qū)域提高照度，使得光線充足地面防滑無高差各類電器插座、開關(guān)的位置高度符合亞洲老年人的身體特性子母門設(shè)計大字電話、無棱家具走廊雙側(cè)設(shè)立扶手，走廊加寬， 方便輪椅和行人并行通過走廊內(nèi)擺放舒適座椅，方便老人休息樓棟間 有風雨連廊電梯轎廂深度可送急救擔架 候梯廳滿足輪椅回轉(zhuǎn)需求申園 預(yù)留輪椅回轉(zhuǎn)空間 鞋柜旁換鞋凳和助理扶手地面無高差，方便使用輪椅，減少摔倒的可能性衛(wèi)生間配有雙監(jiān)測器、防滑地磚、安全扶手等配有防燙電磁爐、大字電話、緊急呼叫系統(tǒng)戶門寬可供輪椅自由通過子母門設(shè)計大字電話、無棱家具樓層走廊內(nèi)設(shè)有安全扶手、休息空間、戶門記憶箱等全社區(qū)連廊貫穿電梯

20、轎廂深度可送急救擔架 候梯廳滿足輪椅回轉(zhuǎn)需求粵園 預(yù)留輪椅回轉(zhuǎn)空間 鞋柜旁換鞋凳和助理扶手地面無高差，方便使用輪椅，減少摔倒的可能性干濕分離 采用防水防滑的鋪設(shè)材料增加洗浴室必要的看護空間非明火形式的廚房器具防燙電磁爐，可自動關(guān)閉電源廚房櫥柜地柜臺面高度和上柜高度尺寸符合適老化特性操作區(qū)域提高照度，使得光線充足關(guān)注空間的舒適性、空間溫度、濕度、采光照明、噪音控制、家具電器使用的便利性地面防滑無高差各類電器插座、開關(guān)的位置高度符合亞洲老年人的身體特性子母門設(shè)計走廊雙側(cè)設(shè)立扶手，走廊加寬， 方便輪椅和行人并行通過走廊內(nèi)擺放舒適座椅，方便老人休息風雨連廊，保證雨雪天氣行走的暢通無阻電梯轎廂深度可送急

21、救擔架 候梯廳滿足輪椅回轉(zhuǎn)需求18【收費情況】入門費和樂泰卡：入門費都為20萬，樂泰卡購卡金額燕園和申園的差別不大，粵園降低540萬范圍 注：以上樂泰卡的購卡金額實行2015年7月1日12月31日，據(jù)泰康內(nèi)部 年1月1日上調(diào)510萬元說 要在201619套內(nèi)面積燕園申園粵園入門費（萬元）樂泰卡購卡金額（萬元）入門費（萬元）樂泰卡購卡金額（萬元）入門費（萬元）樂泰卡購卡金額（萬元）45平米/42平米20652060205060平米/65平米20842085207080平米/78平米201102011020100120平米/140平米202252023020190【收費情況】購卡前后月費情況，燕園

22、購卡前的月費相比其它兩個項目較高，但三個項目購買樂泰卡后各個戶型月費都相同燕園購買樂泰卡購的月費比購買樂泰卡的月費優(yōu)惠4.5折4.8折，申園優(yōu)惠5.2折7.1折， 粵園優(yōu)惠4.7折5.2折；三個園區(qū)的餐費每人約1800元，具體根據(jù)實際消費結(jié)算；20套內(nèi)面積入住人數(shù)月費燕園申園粵園購樂泰卡前（元/月）惠月夠樂泰卡后優(yōu)費（元/月）月費購樂泰卡前（元/月）購樂泰卡后優(yōu)惠月費（元/月）購樂泰卡前月費（元/ 月）購樂泰卡后優(yōu)惠月費（元/月）45平米/42平米1人10400500080005000980050002人15000720010200720013800720060平米/65平米1人1460065

23、501200065501380065502人20000905014500905018100905080平米/78平米1人1780081001500081001680081002人230001090017800109002140010900120平米/140平米1人2730012400240001240025800124002人330001550027100155003070015500【客戶情況】三個園區(qū)客戶主要來源于三個城市的高干，入住年齡在70歲以上、高管和申園粵園燕園老人主要是健康老人，有部分屬于入住老人平均年齡在74歲，夫妻比較多，占比90左右，單身的女性較多；客戶基本都是北京本地人，

24、基本上都是黨政機關(guān)干部，老師，律師，押金客戶和樂泰卡客戶占比為一半一半，其中保險客戶較多為子女自己買的保險；失能、半失能老人和慢老人老人主要來源于自有高端保險客戶和市場上具有高支付能力的老人群體；67%來自上海，主要是周邊地緣性教授，醫(yī)生，干部等和國企，央企的高管；，高干，主要為廣州市區(qū)的高干、高管客戶；、客戶，集中于松浦、閔行三個區(qū)域；30%來自長三角區(qū)域；老人背景突顯為三高一民高管高干和民營企業(yè)家；老人對46-60平米的戶型比較偏愛，但可能有價格因素影響保險客戶，必須買200萬以上的保險才能入??；押金主要是孩子支付的較多，老人交費用；入住年齡在75歲以上； 21 泰康之家開發(fā)模式啟示風險啟

25、示：保險體系和養(yǎng)老體系有諸多無法融合點，將會面臨銷售誤導(dǎo)和入住客戶轉(zhuǎn)化率低的問題，未來養(yǎng)老社區(qū)將與保險業(yè)務(wù)體系相互獨立，有利于社區(qū)發(fā)展優(yōu)點啟示：前期明確的客戶定位以及核心驅(qū)動打造，結(jié)合險資企業(yè)獨特的金融屬性優(yōu)勢，較穩(wěn)健成熟的推進方式將為泰康模式2-3年的試水成功提供助力 22 養(yǎng)老社區(qū)與保險體系結(jié)合性較差 保險在銷售過程中將對客戶產(chǎn)生較多的誤導(dǎo)性，與運營過程中的風險所對應(yīng)的成本難以匹配 保險客戶轉(zhuǎn)化率低，對社區(qū)的持續(xù)運營產(chǎn)生支持有限，且需要空置較成熟的泰康模式，為國內(nèi)險資企業(yè)提供市場驗證 高端定位，搶占高端養(yǎng)老市場； 醫(yī)療作為核心驅(qū)動，并將持續(xù)強化 CCRC社區(qū)，主打全年齡層老年客戶 結(jié)合理財

26、金融屬性優(yōu)勢，降低門檻 所有團隊自建，依靠自己總結(jié)經(jīng)驗 23 北京泰康之家燕園【區(qū)位特征】項目位于北六環(huán)區(qū)域，周邊自然景觀及休閑資源較為豐富，但周邊相對不成熟，客戶認知相對陌生區(qū)域相對不成熟自然景觀及休閑資源豐富 24 n 緊鄰白浮泉濕地公園：白浮泉濕地公園占地398公頃，幾乎是朝陽公園、頤和園的1.5倍，是北京最大的城市公園n 溫泉資源：鳳山溫泉度假村、匯佳高爾夫球館、軍都山滑雪場龍脈溫泉；n 有機健康基地：興壽草莓基地、南地綠都有機蔬菜基地等周邊有少量的地產(chǎn)開發(fā)項目，金科廊橋水岸、融創(chuàng)長灘一號，但缺少基本的配套設(shè)施，區(qū)域整體發(fā)展不成熟醫(yī)院、大型商業(yè)等城市型的配套設(shè)施基本位于2km以外由于在

27、北六環(huán)外，對于北京其他區(qū)域的客戶來說，該區(qū)域位置相對陌生泰康之家燕園本項目【項目屬性】泰康之家燕園目前是北京乃至中國首家由險企開發(fā)的高品質(zhì)大規(guī)模CCRC養(yǎng)老社區(qū)基本概況用地情況：2011年通過招牌掛獲得， 土地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地與R53托幼用地，樓面地價為5185元/平米社區(qū)占地面積17萬平方米，其中代征用地面積2.9萬平米，建設(shè)用地面積14.3萬平米，建筑面積30萬平 方米，容積率2.15，投資54億元，總共能容納3000戶居民入??；定位：CCRC持續(xù)護理社區(qū) 25 【規(guī)劃情況】項目分三期開發(fā)，目前一期1和2已經(jīng)投入使用，二期正在施工，預(yù)計2017年投入使用，三期預(yù)計2018年投入

28、使用 一期規(guī)劃的詳細情況三期二期262#1#一期n 1#的負15層為泰康醫(yī)院，5 層以上為半自理和不能自理的老人n 2#負一層與一層為配套功能區(qū)， 2層為獨立隔離的記憶障礙區(qū)，30張床位n 2#3層以上為自理老人區(qū)，共350套公寓，戶型建筑面積為64 平米、94平米、121平米和181 平米共四種戶型；【設(shè)計情況】中國第一家由保險業(yè)綜合大量頂級設(shè)計機構(gòu)打造的養(yǎng)老社區(qū)泰康之家養(yǎng)老社區(qū)是保險行業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點，是綜合大量劃建成國內(nèi)第一家大規(guī)模、全國連鎖、 國際一流標準的持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū) 27 項目參與企業(yè)投資主體泰康之家(北京)投資規(guī)劃及建筑設(shè)計PE（美國最大醫(yī)療養(yǎng)老設(shè)計事務(wù)所）景觀設(shè)計立

29、根川室內(nèi)設(shè)計wilson 美國頂級酒店設(shè)計師工程建設(shè)中建一局養(yǎng)老運營被公認為CCRC概念創(chuàng)建者的美國ABHOW公司作為養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)運 營的總顧問醫(yī)療運營自建二級甲等醫(yī)院餐飲顧問松鶴樓【產(chǎn)品情況】項目主要戶型的得房率在6470，主力戶型為64平米和94平米兩種，總體占比為66燕園獨立公寓產(chǎn)品情況燕園護理產(chǎn)品情況 28 房型建筑面積（平米)套數(shù)協(xié)助護理31.5平米67專業(yè)護理31.6平米118記憶障礙30合計215房型建筑面積（平米)使用面積(平米）得房率套數(shù)占比一居室644570%7020%舒適一室一廳946064%16046%溫馨一室一廳1218066%6017%兩室一廳18112066%60

30、17%合計350100%【配套情況】擁有16個室內(nèi)活動場館，打造全天候立體老人娛樂空間，同時由泰康自建醫(yī)院，也是項目核心競爭力之一泰康醫(yī)院總投資2.9億元，建筑面積1.3萬平方米， 床位108張，是一家以康復(fù)、老年病為特色的?？贫壙祻?fù)醫(yī)院；一層為綜合門診和健康管理，科室包含：康復(fù)門診、大內(nèi)科門診、綜合外科門診、中醫(yī)門診、疼痛門診、全科醫(yī)學科、老年病研究中心、醫(yī)學影像中心、臨床檢驗中心、臨床藥劑科、輸液中心、健康管理門診、遠程會診中心等；二層為康復(fù)中心和手供中心，其中康復(fù)中心約800 平米，包含：PT物理治療區(qū)、OT作業(yè)治療區(qū)、ET理療區(qū)、ST語言治療區(qū)、高頻治療區(qū)、中醫(yī)理療區(qū)等， 中心各診療

31、區(qū)域劃分明確，都有單獨的操作空間， 實現(xiàn)互不干擾的診療環(huán)境；29【產(chǎn)品打造】針對不同的老人打造了北京少有的居室型房間及專業(yè)護理房間，成功吸引了客戶的關(guān)注與購買欲望 自理型老人居室型房間照護老人專業(yè)護理房間半護理戶型 青松閣一居室 衛(wèi)生間廚房 青松閣小一室一廳生活區(qū)專業(yè)照護戶型衛(wèi)生間 青松閣大一室一廳 青松閣兩室一廳專業(yè)護理區(qū) 30 并在居室內(nèi)部，有針對性的考慮無障礙設(shè)計、家具、呼叫等適老化設(shè)計，目前在北京屬于最高端的適老設(shè)計玻璃斜面設(shè)計， 符合行動不便老人的生活需求一鍵式緊急呼叫浴缸適老化設(shè)計一鍵式緊急呼叫 31 床下都配有，遇到特殊情況可以直接把床推走進門處用照片和介紹代替門牌， 增加老人的

32、辨識度和歸屬感【收費模式】20萬為入門基礎(chǔ)，降低了入住門檻，并可加購相當于永久使用權(quán)的樂泰財富卡，享受一定的月費減免 入門費 樂泰財富卡 月費 32 月費包含房屋使用費、居家費用和餐費，是須按月繳納的費用， 餐費按實際就餐情況支付樂泰財富卡指您入住養(yǎng)老社區(qū)的一筆可退還的居住押金。需一次付可樂泰財富卡會籍，可永久鎖定“免房屋基本居住費用”的優(yōu)惠。相當于長期使用權(quán)的銷售樂泰財富卡為記名且不可轉(zhuǎn)讓，其退還與入住社區(qū)的相關(guān)資格綁定入住養(yǎng)老社區(qū)所必須繳納的一筆可退還的押金，繳納入門費方可獲得泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的入住資格，此外還包含了社區(qū)設(shè)備、設(shè)施使用的押金，應(yīng)對您可能突發(fā)健康時大病押金，入門費的收取標準為

33、20萬元/戶，入住前一次繳足。戶型面積入門費（萬元）特別優(yōu)惠樂泰卡金額（萬元/（萬戶）總費用元）未夠卡會員月費（元/月/ 人）未夠卡會員月費（元/月/2 人）樂泰卡會員月費（元/月/人）樂泰卡會員月費（元/月/2 人）64平米206585104001500068001080094平米20841041460020000835012650121平米201101301780023000990014500181平米2022524527300330001420019100【銷售與保險產(chǎn)品嫁接】高額保險產(chǎn)品不僅獲得保險分紅收益， 同時綁定養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)先入住權(quán)，收益可抵消未來入住的月消費養(yǎng)老社區(qū)VIP客戶享有

34、養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)先入住權(quán)同時其保險收益可抵消入住的月消費普通理財產(chǎn)品客戶享有養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)，需排隊250萬（累積250萬元）入住年齡要求：退休年齡即男60歲以上，女55歲以上；每份理財產(chǎn)品可以推薦兩對老人入住 33 泰康暢贏人生年金保險（以年交20萬，交15年為例） 收益領(lǐng)取方式一：繳費期15年后年金支取繳費期15年后，每年領(lǐng)取20萬（按照收益情況浮動）直至99歲；89歲以內(nèi)投保人去世的，一次性返還到89歲收益 收益領(lǐng)取方式二：當年繳費隔年支取60歲之前每年支取比例為保額的10， 60歲之后為保額的30，領(lǐng)取到99歲； 89歲以內(nèi)投保人去世的， 一次性返還到89歲收益【客戶情況】入住老人平均年齡在7

35、4歲，夫妻比較多，基本上為北京戶籍的、高干、和國企、央企的高管，其次為少部分外籍典型客戶分析外籍客戶：客戶基本情況：加拿大 國籍，夫婦兩個70多歲，年輕時去加拿大定居；入住驅(qū)動因素：一方面加拿大氣候不適應(yīng)養(yǎng)老， 另一方面對祖國的思念；34入住94平米戶型的客戶：客戶基本情況：王阿姨， 單身，75歲，孩子都不在身邊，由于東西太多，只能選擇較大戶型94平米一居；入住驅(qū)動因素：高齡無人照顧；入住120平米戶型的客戶：客戶基本情況：朝陽外科大夫， 李術(shù)行，夫婦兩個80多歲，孩子都在國外；入住驅(qū)動因素：一方面是高齡無人照顧，另一方面是李術(shù)行醫(yī)生有剪紙愛好，可以在社區(qū)開展展覽和講座，實現(xiàn)自身價值；客戶特征

36、：退休前職業(yè)：基本上都是黨政機關(guān)干部，老師，律師，教授，醫(yī)生，干部等，高干，和國企，央企的高管;家庭結(jié)構(gòu)情況：老人的孩子都不在身邊，在國外，或者在北京分開居住，無法照顧老人，入住的老人夫妻兩個較多，占比為90，其次為單身的女性；年齡情況:60多歲的老人較少，大部分都在70歲以上，平均年齡74歲；來源：都是北京戶籍，在城區(qū)生活的老人，外地老人很少，有少部分外籍入住驅(qū)動因素：主要為高齡無人照顧，其次為享受生活；入住關(guān)注因素：泰康醫(yī)院、泰康的品牌，和項目的社區(qū)生活方式和適老化設(shè)計 35 上海泰康之家申園【區(qū)位及規(guī)?！可虾Ｌ┛抵椅挥谒山鲁?，22 區(qū)25公里，屬于一個大型城市近郊養(yǎng)老社區(qū)項目建面，距

37、市二級康復(fù)醫(yī)院護理院獨立生活養(yǎng)老公寓社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施 項目概況：泰康之家申園位于松江廣富林遺址的東面，占地面積約9萬平方米，總建筑面積約22萬平方米。 區(qū)位屬性：上海市近郊生態(tài)區(qū)域，距市區(qū)25KM，地鐵9號線連通，坐擁佘山等優(yōu)越環(huán)境資源36泰康之家項目經(jīng)濟指標項目指標土地性質(zhì)商辦用地，40年占地面積90000建筑面積總建面220000容積率2.4公寓數(shù)量2400套（一期704套）社區(qū)員工配比1：2入住時間2016年四季度【配套功能及面積】泰康之家的配套占比達到22.6%，主要以醫(yī)院+商業(yè)區(qū)+會所配套構(gòu)成養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部的驅(qū)動配套 總配套統(tǒng)計 護理及醫(yī)療床位 醫(yī)院定位為二級康復(fù)醫(yī)院，提供綜合醫(yī)療服務(wù)

38、和針對老年人的治療服務(wù)。17個樓層從下到上的順序依次是2層醫(yī)院診療，3層醫(yī)院病房，5層專業(yè)護理層和協(xié)助護理、2層記憶障礙 會所和生活配套由各樓層一層通到連接，配套包括會所、游泳池、門球場，迷你高爾夫球場， 舞蹈廣場和健身步道等設(shè)施護理單元數(shù)（床位）占總戶數(shù)比專護121單元12%協(xié)護125單元記憶障礙44單元康復(fù)醫(yī)院113張床位4.7%37項目平米占比總建面220000-醫(yī)院+護理院120005.45%商業(yè)區(qū)2500011.36%會所及其他130005.91%【養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容】泰康之家提供一站式退休生活解決方案，包括 獨立生活、協(xié)助生活、記憶障礙、專業(yè)護理和專項服務(wù)等服務(wù)模塊p 基礎(chǔ)服務(wù)：住戶信息

39、管理、入住服務(wù)、維護及維修和安保服務(wù)等；獨立生活p 個人照護服務(wù)：家政服務(wù)、定期交通班車、文體娛樂和社交服務(wù)等；p 護理服務(wù)：急救、轉(zhuǎn)診等；p 餐飲服務(wù)：日常餐飲服務(wù)p 健康管理：健康體檢、個人健康等p 基礎(chǔ)服務(wù)：住戶信息管理、入住服務(wù)、維護及維修和安保服務(wù)等；協(xié)助生活p 個人照護服務(wù)：洗澡、穿衣、用藥提醒、文體娛樂和社交服務(wù)等；p 護理服務(wù)：急救、轉(zhuǎn)診等；p 餐飲服務(wù)：日常餐飲服務(wù)p 健康管理：健康體檢、個人健康等一站式退休生活解決方案p 基礎(chǔ)服務(wù)：住戶信息管理、入住服務(wù)、維護及維修和安保服務(wù)等；記憶障礙p 個人照護服務(wù)：監(jiān)控檢測服務(wù)、個人生活協(xié)助服務(wù)、文體娛樂和社交服務(wù)等；p 護理服務(wù)：急

40、救、轉(zhuǎn)診、專項保健服務(wù)和記憶力恢復(fù)治療等；p 餐飲服務(wù)：營養(yǎng)配餐服務(wù)和送餐服務(wù)p 健康管理：健康體檢、個人健康等p 基礎(chǔ)服務(wù)：住戶信息管理、入住服務(wù)、維護及維修和安保服務(wù)等；專業(yè)p 個人照護服務(wù)：監(jiān)控檢測服務(wù)、個人生活協(xié)助服務(wù)、文體娛樂和社交服務(wù)等；p 護理服務(wù)：急救、轉(zhuǎn)診、專業(yè)護理和協(xié)助治療服務(wù)等；p 餐飲服務(wù)：營養(yǎng)配餐服務(wù)和送餐服務(wù)p 健康管理：健康體檢、個人健康等護理專項p 候鳥式養(yǎng)老、旅游服務(wù)、健康體檢、綠色通到、家屬服務(wù)和營養(yǎng)餐服務(wù)等服務(wù)38【產(chǎn)品類型及面積】泰康之家老年公寓主要分為45平米一居、60平米一居、80平米一居和120平米兩居 一期公寓戶型以80以內(nèi)小戶型占85%（二期可

41、調(diào)整） 120平米戶型 護理樓以雙人間為主 39 單層護理樓戶型配比類型房間數(shù)床位數(shù)床位合計治療室5間5床位5床單人間4間4床位34床雙人間15間30床位公寓戶型類型戶型面積房型開間套數(shù)占比45溫馨一居室1.0m22932.53%60精致一室一廳1.5m24634.94%80舒適一室一廳2.0m12317.47%120豪華兩室一廳3.0m10615.06%【適應(yīng)老化打造】定位于5星級的裝修標準，在適老化設(shè)計觀念領(lǐng)先和設(shè)備齊全，達到較高的標準，細節(jié)方面體貼老年心理需求p 泰康之家定位于5星級的裝修標準，室內(nèi) 設(shè)計展現(xiàn)較高的水準；p 在適老化領(lǐng)域，設(shè)備配備齊全并且設(shè)計觀念領(lǐng)先p 在適老化設(shè)計體現(xiàn)一

42、種溫馨感，對適當?shù)呐浼M行遮掩，充分考慮老年人的心理需求可下拉櫥柜便于老人進入的浴缸安裝適老化扶手40護理床位溫馨化設(shè)計全護理老人的輪椅坐便池老人公共空間打造寬敞明亮的臥室休閑娛樂的客廳有輪椅空間的廚房【收費方式】通過保險和理財手段掛鉤養(yǎng)老社區(qū)，采取保險/押金+月服務(wù)費+ 生活費的收費模式，月服務(wù)費分為正常價格和財富卡價格p 入住方式：保險/押金+月服務(wù)費+生活費 60歲以下：購買掛鉤保險產(chǎn)品，可保證其配偶及兩對老人入住或優(yōu)先入住權(quán)利，且保費與戶型直接相 對；交費為躉交時，起售保險費為200萬；交費為10年交時，起售年交保險費為20萬。 60歲以上（且未購掛鉤保險）：入住時繳納60萬元到100

43、萬元押金，在離開社區(qū)時這筆資金才可以退 還。 月服務(wù)費：7000元以上，選用樂泰財富卡可以享受月服務(wù)費一定數(shù)額的折扣 p泰康社區(qū)2015年獨立生活入門費退還規(guī)則 41 居出社區(qū)時入住社區(qū)時長入門費退還時扣減比例0-3個月入門費全額無息退還3個月以上-1年扣除15%入門費后無息退還1年以上-2年扣除10%入門費后無息退還2年以上-3年扣除5%入門費后無息退還3年以上入門費全額無息退還p 泰康社區(qū)2015年獨立生活樂泰財富卡退還規(guī)則居出社區(qū)時購卡時長樂泰財富卡退還時扣減比例入住0-3個月，如購卡樂泰財富卡購卡金額全額無息退還入住3個月以上-購卡滿1年扣除8%樂泰財富卡金額后無息退還購卡1年以上-購

44、卡滿2年扣除5%樂泰財富卡金額后無息退還購卡2年以上-購卡滿3年扣除3%樂泰財富卡金額后無息退還購卡滿3年以上樂泰財富卡購卡金額無息退還p 泰康社區(qū)2015年獨立生活樂泰財富卡服務(wù)價格獨立生活樂泰財富卡購卡金額（萬元/張）購卡后第一人入住月費（元/月）購卡后兩人入住總月費（元/月）小一居室506,80010,800小一室一廳808,35012,650大一室一廳1109,90014,500二室一廳22014,20019,100p 泰康社區(qū)2015年獨立生活服務(wù)價格獨立生活入門費（萬元/戶）第一人入住月費（元/ 月）兩人入住總月費（元/ 月）小一居室209,80013,800小一室一廳2013,8

45、0018,100大一室一廳2016,80021,400二室一廳2025,80030,700【客戶類型】主打全年齡社區(qū)：主要有兩撥核心客戶泰康自有高端保險客戶+市場上具有高支付能力的健康自理型/慢老人產(chǎn)品類型客戶類型預(yù)計能入住2000多位高端健康老人獨立生活老年公寓290位失能、半失能老人專業(yè)護理床位113位慢老人康復(fù)醫(yī)療床位42 現(xiàn)購買泰康養(yǎng)老公寓中90%都是活力型健康老人，10%左右是失能和半失能老人核心客戶體現(xiàn)高干的客戶特征； 老人主要是健康老人，有部分屬于失能、半失能老人和慢老人 老人主要來源于自有高端保險客戶和市場上具有高支付能力的老人群體； 67%來自上海，主要是周邊地緣性客戶，集中

46、于松 浦、閔行三個區(qū)域；30%來自長三角區(qū)域； 老人背景突顯為三高一民高管 高干和民營企業(yè)家； 老人對46-60平米的戶型比較偏愛，但可能有價格因素影響 43 廣州泰康之家粵園【區(qū)位情況】項目選址蘿崗永順大道長嶺路，位于政府規(guī)劃500億，集高端居住、研發(fā)總部、療養(yǎng)度假、體育休閑四大功能于一體的“長嶺居”，但目前沒 有明確的投資計劃交通情況：粵園距離廣州市中心30分鐘車程，未來規(guī)劃6+21號線雙地鐵立體交通，附近有公交站嶺頭站，集結(jié)有長平汽車客運站、有軌電車，高快速路，實現(xiàn)立體交通的全面 覆蓋。距離中山大學第三附屬醫(yī)院嶺南醫(yī)院15分鐘車；附近有威爾登酒店、翡翠皇冠假日酒店等多個星級酒店；毗鄰多個學校，教學資源豐富；周邊有多家本地特色農(nóng)莊，可享用最地道的農(nóng)家美食。項目位于廣州遠郊區(qū)域，周邊有廣州干部療養(yǎng)院，自然環(huán)境優(yōu)渥，被甘竹山公園、香雪公園、天鹿湖森林公