璧山項(xiàng)目原奧康皮具交易城整體定位報(bào)告

1、(概念篇)目錄一、璧山概況3二、“綠島新區(qū)”概況8三、工業(yè)區(qū)概況13四、市場現(xiàn)狀調(diào)查分析20五、自身項(xiàng)目條件35六、項(xiàng)目輻射人群分析40七、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析43 一、璧山概況璧山區(qū)位璧山縣位于重慶市以西，東西寬15.5公里，南北長66.5公里，縣域面積915平方公里。東鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，南界江津區(qū)，西連銅梁縣、永川區(qū)，北接合川區(qū)、北碚區(qū)。璧山地處重慶西大門，是川東、川北、渝西各縣市到重慶的交通要道。1995年7 月成渝高速公路開通后，從縣城以南15公里的青杠街道上高速公路至重慶（陳家坪），里程為23公里。2009年璧山縣城建成區(qū)面積為20.66平方公里， 包括璧城組團(tuán)和青杠組團(tuán)。2009年我縣

2、縣城常住人口數(shù)量約為17萬人。其璧山縣中：璧城組團(tuán)約為14萬人，青杠組團(tuán)約為3萬人； 戶籍常住人口約為12萬人，外來常住人口約為5 萬人。自然、旅游資源兔” 。璧山旅游旅游資源豐富，有白云湖風(fēng)景區(qū)，青龍湖風(fēng)景區(qū)，金堂湖風(fēng)景區(qū)，著名菜品有聞名海內(nèi)外的“來鳳鮮魚”和“璧山土壤以水稻土為主，次為紫色土?，F(xiàn)有礦產(chǎn)煤、鐵、石膏、天然氣、重金石、頁巖、石英砂、瓷土等。其中石膏、石英砂、石灰石、頁巖等建材礦產(chǎn)配套產(chǎn)出，規(guī)模大、品質(zhì)高，開采條件好，屬地區(qū)優(yōu)勢礦產(chǎn)。一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈按當(dāng)年“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”產(chǎn)業(yè)布局劃分，璧山已形成“一心四帶”的工業(yè)格局。包括都市核心區(qū)、渝涪高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶、成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶、渝

3、遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶、渝黔高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶。有成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶和渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶經(jīng)過璧山工業(yè)園區(qū)，璧山縣成為兩大產(chǎn)業(yè)密集帶建設(shè)發(fā)展的橋頭堡。九龍坡、沙坪壩、大渡口、璧山聯(lián)手打造“三都一谷”，即汽車摩托車之都、鋁加工之都、中國西部鞋都和西部“硅谷”。璧山的現(xiàn)狀，是按照2007年制定的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”工業(yè)布局規(guī)劃發(fā)展而成的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 璧山縣過去的三大支柱產(chǎn)業(yè) 制鞋業(yè) 新型建材業(yè) 機(jī)械制造業(yè) 2005年，有各類建筑建材企業(yè)168余家。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值171810萬元， 占工業(yè)經(jīng)濟(jì)比重14.2 %， 實(shí)現(xiàn)稅收4858萬元。2005年新型建材產(chǎn)值達(dá)2 多億元。2005年，全縣有各類機(jī)械加工

4、企業(yè)500多家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值518761 萬元，實(shí)現(xiàn)稅收 15144 萬元。初步形成了汽、摩配生產(chǎn)基地2006年，有鞋業(yè)企業(yè)1300 多家，鞋業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到5849萬雙，年產(chǎn)值達(dá)到34.5 億元。 二、行政級(jí)別：由縣升區(qū)“璧山縣”向“綠島新區(qū)”的蛻變“綠島新區(qū)”重慶市地產(chǎn)集團(tuán)與璧山縣政府將聯(lián)合打造“重慶綠島新區(qū)”，總投資800億元。“重慶綠島新區(qū)”包括整個(gè)璧山縣域全境。規(guī)劃中重慶綠島新區(qū)將率先建設(shè)成為重慶城戰(zhàn)略的先行示范區(qū)、重慶主城高端功能區(qū)和區(qū)域服務(wù)中心、璧山縣新中心、中國西部第一個(gè)深綠型生態(tài)化城市，成為服務(wù)本地和區(qū)域的優(yōu)美宜居新城。根據(jù)建設(shè)拓展的階段，分三個(gè)層次，即核心區(qū)、中心區(qū)、縣域全

5、境，首批啟動(dòng)核心區(qū)的建設(shè)?！熬G島新區(qū)”核心區(qū)“綠島新區(qū)”中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)50平方公里（核心區(qū)、舊城區(qū)分別為13余平方公里， 工業(yè)區(qū)20余平方公里），包括新縣城和 老縣城在內(nèi)。中心區(qū)東至縉云山，西到茅萊山腳，南至獅子場鎮(zhèn)北側(cè)，北至成渝高速輔線?！熬G島新區(qū)”核心區(qū)處于中心區(qū)內(nèi)， 占地面積13平方公里，是新區(qū)首批啟動(dòng)項(xiàng)目，為縣城新區(qū)行政商貿(mào)中 心，將以新的行政中心為核心輻射 展開，以行政、商貿(mào)、教育、居住 等為主要功能。范圍東至東林大道， 西至茅萊山腳，南起嘉陵集團(tuán)新址 附近，北到文星路沿長線?！熬G島新區(qū)”核心區(qū)項(xiàng)目地“綠島新區(qū)”綠化綠島新區(qū)是深綠型城市的載體，其核心區(qū)規(guī)劃面積約13.5平方公里，目前

6、已投入21.5億元，開建規(guī)劃展覽館、公共服務(wù)中心等21個(gè)服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目。今年內(nèi)，60個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目將全面開工。“2011年，璧山在生態(tài)建設(shè)方面有兩項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：一是治污，二是種樹。完成璧南河、璧北河兩條河流的整治任務(wù)。同時(shí)繼續(xù)保持“一年再種十年樹”的勁頭，全年新造林6萬畝、新增城市公園綠地面積200萬平方米，五一之前完成500畝城市濕地公園建設(shè)，規(guī)劃核心區(qū)50平方公里區(qū)域的綠化率將達(dá)40%。年內(nèi)完成15萬平方米的人民廣場建設(shè)項(xiàng)目，成功創(chuàng)建國家園林縣城。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃 五年再造一座新城重慶綠島新區(qū)在城市設(shè)計(jì)上，密切結(jié)合璧山山水景觀資源豐富的特點(diǎn)，充分融合自然生態(tài)景觀理念，按照“一年成勢、三年成型、五年成城”

7、的目標(biāo)，至2015年新區(qū)建成面積達(dá)到14平方公里，實(shí)現(xiàn)五年再造一座璧山新城的目標(biāo)。 三、工業(yè)區(qū)介紹位置理解項(xiàng)目地工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)園區(qū)面積5年內(nèi)翻兩番綠島新區(qū)“核心區(qū)”5年建設(shè)再造一座璧山城工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀介紹項(xiàng)目地工業(yè)區(qū)位于璧山城區(qū)以南，現(xiàn)有企業(yè)30余家，以勞動(dòng)密集型的皮鞋廠為主，以及機(jī)械廠，機(jī)電職中。工業(yè)區(qū)人口現(xiàn)有6萬余人。工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀介紹2009年底，工業(yè)區(qū)成區(qū)面積5平方公里，有南方天合底盤系統(tǒng)（美國天合汽車集團(tuán)投資）、樂百氏集團(tuán)（法國達(dá)能集團(tuán)投資）等2家世界500強(qiáng)企業(yè)和巴西派諾蒙、中國奧康、嘉陵集團(tuán)等共250家產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯、輻射帶動(dòng)作用大、品牌效應(yīng)強(qiáng)的國內(nèi)外知名企業(yè)入駐園區(qū)，其中投產(chǎn)企業(yè)172

8、戶。2009年園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值150.1億元，工業(yè)增加值43.4億元，應(yīng)交稅金6.6億元， 完成工業(yè)企業(yè)投資25.6億元，基礎(chǔ)設(shè)施投資4.8億元。重慶璧山工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展成績顯著，國家有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，中央部委，、市政府領(lǐng)導(dǎo)多次蒞臨園區(qū)視察指導(dǎo)，2003年至2008年連續(xù)六年被評(píng)為重慶市“十強(qiáng)特色工業(yè)園區(qū)”。力爭到2015年建設(shè)成為重慶地區(qū) 極具影響力的生態(tài)工業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)建成區(qū)面積18-20平方公里，工業(yè)總產(chǎn)值800-1000億元。大力發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)（含汽摩產(chǎn)業(yè)），鞏固提升鞋業(yè)?？h升區(qū)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)璧山的環(huán)境曾因落后的產(chǎn)業(yè)付出了沉重的代價(jià)，政府開始對(duì)環(huán)境不達(dá)標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行清

9、退；植樹造林興建濕地公園以美化城市環(huán)境，并對(duì)飽受污染的璧南河進(jìn)行了徹底的清理。從2009年開始，關(guān)閉了幾百家養(yǎng)殖場、工廠等污染企業(yè)，原本臭氣熏天的 璧南河得以恢復(fù)潔凈。璧山皮鞋企業(yè)要求達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)就要被趕走。因?yàn)榄h(huán)境好了，有更多好企業(yè)來璧山落戶。年財(cái)政增長138%。增速全市排第二名?，F(xiàn)在引進(jìn)38家筆記本配套企業(yè)，規(guī)劃引進(jìn)25%的筆記本配套企業(yè)，2011年第一季度 一般預(yù)算收入增長380.6%。6.9億。漲3倍。截止目前，璧山累計(jì)簽約IT配套企業(yè)達(dá)到51家，需用地2600畝，總投資85.5億人民交通與工業(yè)發(fā)展璧山大學(xué)城隧道2010年9月的開通，使璧山縣實(shí)現(xiàn)了一個(gè)華麗的轉(zhuǎn)身。 璧山縣與西永微電園、綜

10、合保稅區(qū)、重慶大學(xué)城、沙坪壩區(qū)實(shí)現(xiàn)“無縫” 對(duì)接，成為西永微電園的“最佳搭檔”。目前已經(jīng)落戶西永微電園的IT巨頭將會(huì)吸引大批的配套企業(yè)，而璧山正是這些配套企業(yè)的最佳落腳之地。璧山隧道將成為電子產(chǎn)業(yè)向周邊輻射的橋梁和紐帶，短短8分鐘的車程會(huì) 產(chǎn)生巨大的集聚效應(yīng)，吸引更多的IT配套企業(yè)落戶璧山。產(chǎn)業(yè)升級(jí)與人口變化根據(jù)璧山政府“綠島新區(qū)工業(yè)園區(qū)”的規(guī)劃，部分環(huán)保不達(dá)標(biāo)的皮鞋廠將于5年后（2016年左右）外遷以便電子企業(yè)入駐，形成微電園。更多的廠房正在修建中。藉此發(fā)展，預(yù)計(jì)4 年內(nèi)工業(yè)區(qū)人口可突破10萬人，同時(shí)因產(chǎn)業(yè)升級(jí)，整體人口素質(zhì)也會(huì)因此提高。 （工業(yè)區(qū)的快速發(fā)展是綠島新區(qū)城建的重要原因） 四、市

11、場現(xiàn)狀調(diào)查分析主城區(qū)商業(yè)分布和大多數(shù)新興工業(yè)城市一樣，璧山的城市也分為主城區(qū)和工業(yè)區(qū)兩部分，而商業(yè)區(qū)域主要集中在主城區(qū)。超市、商場城區(qū)商圈范圍服飾沿河餐飲街主城區(qū)商業(yè)調(diào)查主城區(qū)商業(yè)租金調(diào)查表主城區(qū)商業(yè)調(diào)查主城區(qū)商業(yè)租金調(diào)查表主城區(qū)商業(yè)調(diào)查商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到每平米每月400元，但區(qū)域較?。ㄖ饕性诿郎虡I(yè)街），一街之外就可能下降接近10倍， 為每月50元/平米。璧山主城目前商業(yè)品牌檔次，和租賃標(biāo)準(zhǔn)接近主城商圈，市民消費(fèi)水平不低。主城區(qū)商業(yè)調(diào)查電影院、商場經(jīng)營情況：保利萬和電影院（圖）有3個(gè)廳，最晚一場20:30 上映商場數(shù)量（重百百貨1家，燕佳百貨1家，銀座百貨1家，重百商場2家，新 世紀(jì)超市1家

12、，永輝超市2家，蘇寧電器1家，國美電器1家，重百電器1家），另有重百購物中心在建，50,000平米。工業(yè)區(qū)商業(yè)情況項(xiàng)目地超市、網(wǎng)吧工業(yè)區(qū)范圍工廠、學(xué)校工業(yè)區(qū)收入水平 工業(yè)區(qū)人口龐大，收入較高普通制鞋產(chǎn)業(yè)工人(18-25歲)：旺季月收入4000+，淡季2000+，平均3000+生產(chǎn)管理人員、熟練工(20-35歲)：旺季月收入6000+，淡季3000+，平均4000+工業(yè)區(qū)消費(fèi)習(xí)慣 工業(yè)區(qū)人群的工作性質(zhì)導(dǎo)致了其消費(fèi)習(xí)慣 白天大多數(shù)人在企業(yè)上班，下午6點(diǎn)過后，工廠下班，大量產(chǎn)業(yè)工人涌出 工廠后，分為下列幾流：1、工業(yè)區(qū)菜市場買菜，回出租房做飯；2、食堂或附近餐飲店用餐后，前往就近網(wǎng)吧休閑；3、直接或

13、購物后，駕駛摩托車回附近鄉(xiāng)村的老家4、駕駛摩托車，或乘坐公交車、摩的等交通工具5、前往城區(qū)消費(fèi)（超市購物、溜冰、餐飲聚餐）工業(yè)區(qū)消費(fèi)習(xí)慣居民樓下自然形成的菜市場，沒有監(jiān)管，秩序混亂，衛(wèi)生條件相當(dāng)糟糕，完全 跟不上工業(yè)區(qū)的發(fā)展，急需被正規(guī)賣場所取代。 綠島新區(qū)“核心區(qū)”“商業(yè)中心 ”定位在綠島新區(qū)商業(yè)中心集中布局大規(guī)模商業(yè)設(shè)施， 突出購物、休閑、娛樂、健身、會(huì)展等功能， 啟動(dòng)1平方公里中央商務(wù)區(qū)建設(shè)。大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，繼續(xù)發(fā)展和完善各種專業(yè)批零市場。“核心區(qū)”“商業(yè)中心”定位在綠島新區(qū)商業(yè)中心集中布局大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，突出購物、休閑、娛樂、健身、會(huì)展等功能，啟動(dòng)1平方公里中央商務(wù)區(qū)建設(shè)。大力發(fā)展

14、現(xiàn)代物流業(yè)，繼續(xù)發(fā)展和完善各種專業(yè)批零市場。 三中心三基地 公 共 服務(wù)中心綠色資源管理中心文 化 休閑基地品 質(zhì) 生活基地高 新 技術(shù)基地 服務(wù)基地以及中小企業(yè)總部基地，重點(diǎn) 打造兩家五星級(jí)商務(wù)酒店，主要面向重慶主城的功能疏解，總用地規(guī)模30公頃左右。商務(wù)辦公中心：建設(shè)高質(zhì)量商務(wù)辦公區(qū)、金融商業(yè)中心：結(jié)合秀湖公園和璧溪廊道的公共綠色空間，形成集大型百貨、超市、精品專營店、餐飲美食街、酒吧街、星級(jí)酒店群和文化娛樂活動(dòng)場所于一體的綜合公共活動(dòng)中心， 打造兩條各500米長的商業(yè)步行街和濱水休閑商業(yè)街，商業(yè)中心總用地50公頃左右，徹底改變璧城商業(yè)貿(mào)易發(fā)展的落后局面，形成全縣的商業(yè)活動(dòng)核心區(qū)，并對(duì)西永

15、、大學(xué)城形成吸引力。商 業(yè) 商務(wù)中心軌道樞紐站商貿(mào)中心（軌道交通一號(hào)線“朝天門大學(xué)城璧山”）：發(fā)揮未來璧山門戶地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢， 改變“有區(qū)位無地位，有通道無樞紐”的困境，控制和預(yù)留大型商貿(mào)設(shè)施、專業(yè)市場、地區(qū)商貿(mào)總部等各類高端功能的空間，用地30公頃左右?！昂诵膮^(qū)”“商業(yè)中心”大環(huán)境“ 項(xiàng)目地瀛嘉天下核心區(qū)”“商業(yè)中心”區(qū)域案例5000元/平米4000元/平米2500元/平米2008年底2009年底 該盤房價(jià)走勢圖 2010年底川東瀛嘉天下：位于綠島新區(qū)核心區(qū)的中心，是璧山地區(qū)地段最好、房價(jià)最高的樓盤代表。樓盤總建筑面積115，占地620畝，計(jì)劃2015年開發(fā)完，商業(yè)部分約7將于2013年起建。

16、大型商企“太平洋西部奧特萊斯購物廣場”在璧山隧道出口左側(cè)圈地150畝，打造一座大型商業(yè)中心。項(xiàng)目總投資約10億左右，2012年前完工。國際奢侈品賣場的入駐，是對(duì)未來“綠島新區(qū)”發(fā)展前景和消費(fèi)水平的肯定。 五、自身項(xiàng)目條件區(qū)位特點(diǎn)“金劍路本項(xiàng)目在工業(yè)區(qū)通往城區(qū)的主干道金劍路上，背靠璧南河和沿河路，是為綠島新區(qū)核心區(qū)之內(nèi)， 距離核心區(qū)中心的川東瀛嘉天下售樓部不到300米距離。雖然不處于政府直接規(guī)劃的綠島新區(qū)核心區(qū)商業(yè)中心點(diǎn)上，但是具有自身的優(yōu)勢：更加靠近工業(yè)區(qū)的大量人群永嘉大道永嘉大道 300米 項(xiàng)目地瀛嘉天下核心區(qū)”“商業(yè)中心”現(xiàn)狀及契機(jī) 現(xiàn)市場。4、能否抓住以上契機(jī)，提供業(yè)態(tài)全面、檔次合理、依

17、照區(qū)域發(fā)展速度而適度超前的商業(yè)服務(wù)，引導(dǎo)工業(yè)區(qū)消費(fèi)人群就地消費(fèi)，是工業(yè)區(qū)新興商業(yè)項(xiàng)目能否站穩(wěn)腳跟，深入人心，形成品牌效應(yīng)的必要條件。狀及契機(jī)2、工業(yè)區(qū)距離城區(qū)4-5公里，工業(yè)區(qū)人群機(jī)動(dòng)車保有量較低，來往城區(qū)與工業(yè)區(qū)之間需依靠公交車或出租車、摩的（單程6元），夜間公交車收車后，返回工業(yè)區(qū)非常不便，多數(shù)不會(huì)在城區(qū)商業(yè)作多逗留，限制了消費(fèi)熱情；3、隨著工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，工業(yè)區(qū)消費(fèi)需求與消費(fèi)不便的矛盾將激化，和所有工業(yè)城市一樣，璧山工業(yè)區(qū)形成區(qū)域獨(dú)立、功能完整的商業(yè)環(huán)境勢在必行；并成為綠島新區(qū)“核心區(qū)”的重要商業(yè)地標(biāo)，與“核心區(qū)”內(nèi)的“商業(yè)中心”爭奪1、工業(yè)區(qū)暫未形成

18、健全的商業(yè)環(huán)境，無法滿足工業(yè)區(qū)人群正常的消費(fèi)需求，導(dǎo)致工業(yè)區(qū)人群被迫依賴城區(qū)商業(yè)； 項(xiàng)目定位 2、為開發(fā)區(qū)（綠島新區(qū)核心區(qū)新樓盤）居民提供城區(qū)以外更多的消費(fèi)選擇；4、帶動(dòng)項(xiàng)目周邊（如奧康碧波水岸底商）形成多層次的商業(yè)配套，完善本區(qū)域業(yè)態(tài) 組成，自成一中心。3、憑借MALL的一站式高品質(zhì)購物體驗(yàn)，先進(jìn)的管理運(yùn)營、項(xiàng)目特色營造和宣傳，把 本不會(huì)前往工業(yè)區(qū)消費(fèi)的城區(qū)人口吸引過來；1、打造璧山首座一站式購物中心，高品質(zhì)購物體驗(yàn)MALL。通過提供工業(yè)區(qū)消費(fèi)人群所需的主要業(yè)態(tài)和服務(wù)，方便工業(yè)區(qū)人群就近消費(fèi)，以達(dá)到攔截人流，劃分市場， 部分頂替城區(qū)商業(yè)圈對(duì)工業(yè)區(qū)消費(fèi)人群影響力的戰(zhàn)略目的； 為什么不做專業(yè)賣場1、皮鞋貿(mào)易在璧山政策堪憂，本該由更加專業(yè)的奧康來做，但也因此被迫放棄。結(jié)合綠島核心區(qū)定位的大環(huán)境， 我們也不需考慮。2、IT類專業(yè)賣場與皮鞋行業(yè)不同，不會(huì)坐落在產(chǎn)業(yè)基地，而會(huì)建在擁有大量零售消費(fèi)者的城區(qū)內(nèi)。六、項(xiàng)目輻射人群分析人口結(jié)構(gòu)工業(yè)區(qū)6萬余人，其中大部分為產(chǎn)業(yè)工人，普遍年齡18-23歲。技術(shù)骨干、生產(chǎn)管理人員平均年齡30歲左右。產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，依舊為勞動(dòng)密集型，占主要比例的產(chǎn)業(yè)工人變 化不大，但新增中層管理人員的知識(shí)水