房地產(chǎn)項目開發(fā)程序

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)程序房地產(chǎn)項目指一般可投放市場并可在市場中自由轉(zhuǎn)讓的商品房項目。房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程實際是一系列法律、法規(guī)運作程序，因此為使大家比較清晰了解這一過程，我們以政府有關(guān)職能部門的設(shè)置為主線進行介紹。? 深圳市規(guī)劃國土局深圳市規(guī)劃國土局是深圳市房地產(chǎn)發(fā)展商、中介機構(gòu)的主管部門。規(guī)劃國土管理的原則是：土地為核心、規(guī)劃為龍頭。是國內(nèi)首次實現(xiàn)將房、地管理權(quán)歸為一體的機構(gòu)。其主要職能是：1 地政管理（地政處）“地政處”名稱源于HK ，外設(shè)專業(yè)單位測繪大隊/物業(yè)估價所。具體職能如下：?地塊編號，紅線的劃定?地價標準的確定地政處和核心職能。a)由深圳市物業(yè)估價所估價所按地段劃分，估算地價。（可去建

2、業(yè)大廈查詢）；b) 分為市場地價和基準地價；c) 隨城市規(guī)劃、中心區(qū)轉(zhuǎn)移而變動；?土地出讓合同與用地單位簽定深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用合同，收取地價，發(fā)放房地產(chǎn)證（土地） 。? 組織土地的招投標、拍賣、合作建房房的審批招投標深圳目前最常用也最適用的協(xié)議出讓形式；拍賣 HK 常用的方式，因具非理性和炒作成分，深圳政府采取謹慎態(tài)度；案例一 ：失敗的拍賣歲寶集團以樓面地價 8000/ 平米拍得北斗路附近一塊地，至今空置，成為深圳地產(chǎn)界一談資。案例二 ：成功的拍賣“共和世家”當時以2120/ 平米拍得（陳董預(yù)測價為2100-2200 ），此地塊現(xiàn)價在2500/ 平米左右。合作建房因易出現(xiàn)爛尾樓（如子悅臺），

3、市政府近年嚴格控制。?地名管理2 規(guī)劃管理（規(guī)劃處、市政處）外設(shè)機構(gòu)為規(guī)劃院。? 城市總體規(guī)劃制定圖則、分區(qū)規(guī)劃，由市人大批準。?項目規(guī)劃管理即房地產(chǎn)項目中的規(guī)劃設(shè)計要點。其核心內(nèi)容為：容積率：決定項目的產(chǎn)出。政府對某項目容積率的確定主要考慮該區(qū)域人口、市政、1 / 4交通、公共設(shè)施容量。容積率與地價成正相關(guān)關(guān)系：即容積率高，地價高。使用功能：即配套要求，如小學、醫(yī)院等。?市政設(shè)計要點即市政管線接口（容量、開口處），如對七通一平之要求。3 建筑管理（法規(guī)處）執(zhí)行法規(guī)的部門，外設(shè)機構(gòu)為設(shè)計院?建筑、規(guī)劃的法規(guī)管理項目報建，發(fā)放建筑許可證 。如對層高、造型、外觀顏色是否符合市區(qū)整體規(guī)劃進行審定。案

4、例一：中銀大廈的異常外觀顏色，因有視覺污染，不符合深圳市區(qū)整體規(guī)劃，導(dǎo)致建筑許可證的延遲發(fā)放，樓價低靡。案例二：福景大廈（現(xiàn)萬佳三分店）也曾修改外觀顏色。? 設(shè)計單位的資質(zhì)審核與管理年審。4 市場管理（市場處）外設(shè)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易中心。? 市場準入審批合作建房首先報市場處審批。?商品房預(yù)售審批施工過總造價的25% 或其他條件時，審核通過發(fā)商品房預(yù)售許可證 。? 開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資質(zhì)審核與管理成立批文、年審、資質(zhì)考評。? 市場統(tǒng)計（內(nèi)部職能）5 產(chǎn)權(quán)管理（產(chǎn)權(quán)處）處理產(chǎn)權(quán)確認、確認、變更、抵押、轉(zhuǎn)讓等。? 初始登記第一個真正使用者（小業(yè)主）進行的登記。? 轉(zhuǎn)移登記也稱變更登記。? 抵

5、押登記如按揭貸款。? 產(chǎn)權(quán)注銷? 遺失補辦? 產(chǎn)權(quán)限制司法查封。6 其他職能部門? 監(jiān)察處地政、規(guī)劃、建筑各方面的違章處理，如擅自加建、出紅線、偷漏稅等。外設(shè)機構(gòu)為地政大隊。? 法制處有關(guān)法規(guī)的制定。? 深圳市建設(shè)局深圳市建設(shè)局是深圳市施工企業(yè)的主管部門，負責建筑施工的管理。其主要職能是：2 / 41 施工管理? 工程招投標房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到建筑許可證后的第一件事。? 施工合同管理? 發(fā)放施工許可證辦理施工許可證須繳納各種費用（質(zhì)檢、安檢、散裝水泥、墻體、白蟻、人防、檔案押金等） ；建筑施工單位和開發(fā)商各執(zhí)一份。2 質(zhì)量管理外設(shè)機構(gòu)為質(zhì)檢站。? 質(zhì)檢一般房地產(chǎn)項目由監(jiān)理公司驗收，大型市政項目由

6、建設(shè)局驗收。? 安檢工程安全檢查。3 造價管理外設(shè)機構(gòu)為定額站，審批工程造價咨詢。4 竣工驗收在檔案館簽收施工檔案、勞動局電梯驗收、國土局項目規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、人防驗收、工程質(zhì)量驗收完成后（以上驗收均須收費）完成后，簽發(fā)竣工驗收證明。5 施工、監(jiān)理單位資質(zhì)審核及管理成立批準，年審等。6 建材管理? 其他相關(guān)主管部門1 計劃局發(fā)放投資許可證。2 環(huán)保局環(huán)保驗收。3 消防局消防驗收。4 勞動局電梯驗收。5 檔案館施工檔案簽收。我們在房地產(chǎn)開發(fā)中的角色土地產(chǎn)權(quán)確定，撰寫項目可行性分析報告策劃部或估價部項目融資時，撰寫項目評估報告估價部在預(yù)售許可證拿到前，撰寫策劃報告 （前期執(zhí)行報告）策劃部和代理部拿到預(yù)售許可證后，銷售代理代理部和策劃部按揭分析報告估價部三級市場交易3 / 4以案例說明項目開發(fā)基本程序及各項費用案例：星河明居具體開發(fā)程序（如下圖）市場處辦理土地使用合同，繳