我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策研究

1、.目錄一 我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀（一） 制度問題 .2（二） 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)逐步完善 .3（三） 政府職能的問題 .3（四） 物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺. 4（五） 市場(chǎng)化程度不高 .4（六） 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合勢(shì). 4（七） 物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題 .5二 物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題（一） 物業(yè)管理架構(gòu)不完善 .5（二） 物業(yè)管理法制不健全 .5（三） 物業(yè)管理不到位 .5（四） 產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰 .6（五） 建管之間缺乏有效銜接 .6（六） 行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺.6（七） 地區(qū)間發(fā)展平衡 .6三 物業(yè)管理的對(duì)策 走正確路線（一） 走專業(yè)化發(fā)展之路 .6（二） 走法制化發(fā)展之路

2、 .6（三） 走集團(tuán)化發(fā)展之路 .6（四） 走品牌化發(fā)展之路 .7（五） 走智能化發(fā)展之路 .7（六） 走“以人為本”的發(fā)展之路 .88結(jié)語 .參考文獻(xiàn) .9.我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策研究摘要：物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)。被引入我國后一直備受爭(zhēng)議，其服務(wù)理念與服務(wù)質(zhì)量從來都是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。 , 經(jīng)過不斷的探索和實(shí)踐 , 其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著 , 但在物業(yè)管理實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾 , 。結(jié)合目前國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，分析了物業(yè)管理行業(yè)存在的諸多問題，探討了促進(jìn)我國物業(yè)管理發(fā)展的有效對(duì)策，提出應(yīng)盡快建立統(tǒng)一的法規(guī)，加大監(jiān)管力度以及提升人員素質(zhì)

3、等，并對(duì)物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢(shì)作了展望，以指導(dǎo)實(shí)踐，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)及社會(huì)物質(zhì)精神文明建設(shè)有著極其重要的作用。 本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手， 深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)。關(guān)鍵字 : 物業(yè)管理現(xiàn)狀問題對(duì)策引 言隨著物業(yè)管理的覆蓋面在全國范圍內(nèi)不斷擴(kuò)張，行業(yè)初具雛形，城鎮(zhèn)居民的物業(yè)管理意識(shí)加強(qiáng)，其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立，行業(yè)呈現(xiàn)出良好勢(shì)態(tài)。雖然物業(yè)管理發(fā)展迅速，但暴露的很多問題距離可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。 這些何題主要表現(xiàn)在 : 法律制度建設(shè)滯后， 物業(yè)管理業(yè)務(wù)服務(wù)范圍有限、透明度差、專業(yè)性不強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益差 ; 業(yè)主的素質(zhì)和物業(yè)管理消費(fèi)觀念有待增強(qiáng) ; 物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

4、機(jī)制尚未建立 ; 企業(yè)誠信意識(shí)不足， 許多亂收費(fèi)依然存在 ; 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模普遍偏小， 管理方法和經(jīng)營理念落后， 很難滿足居民的多樣化需求 ; 獲取利潤(rùn)的能力較弱，自身發(fā)展和增長(zhǎng)受到約束較多等。 我國物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地，一方面市場(chǎng)化正日趨成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。面對(duì)著不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境、日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局、高新技術(shù)的廣泛應(yīng)用、消費(fèi)觀念的日益更新，要求物業(yè)管理企業(yè)必須從服務(wù)觀念到管理方式，從市場(chǎng)定位到經(jīng)營理念，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平政策規(guī)范 城市規(guī)劃 設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響， 其規(guī)

5、范化 規(guī)模化發(fā)展仍是一個(gè)艱難的探索過程。 本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行分析。一我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀近年來 , 隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 , 物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè) , 在我國沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展 , 而在一些中小城市和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢 , 但是即使是發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達(dá)家的物業(yè)管理相比較 , 仍存在一些問題。自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來， 物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2

6、萬家，從業(yè)人員突破 200 萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有 1200 余家，從業(yè)人員達(dá) 15 萬，年創(chuàng)產(chǎn)值 45 億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家.相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2000 年底，全國實(shí)有房屋建筑面積 735459 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 98

7、861.88 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 417331 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 82485.65 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為 20%. 詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見下表：我國各地物業(yè)管理覆蓋率示意表地區(qū)實(shí)有房屋（萬平方米）實(shí)有住宅（萬平方米）面積物管面積面積率面積物管面積面積率全國73545998861.881341733182485.6520甘肅964739.050.4515134.270.67陜西14328301.082.17624253.883.3北京274305930.9921.6142114630.8532.58深圳7119338748376825406

8、7上海318022074465193101666186從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。（一）體制問題從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制； 如果我們?cè)購奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。以深圳為例，在深圳18家首批國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中， 17 家是國有或國有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)）

9、，1 家是民營上市股份公司； 而且 18 家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦 （有 2 家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中） 。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)。（二）物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)逐步完善物業(yè)管理在我國作為一個(gè)新興的行業(yè) , 仍處于發(fā)展中階段。其法規(guī)制度仍處于逐步確立和不斷調(diào)整之中 , 需要我們?cè)趯?shí)踐中認(rèn)識(shí)改進(jìn)和完善。目前 ,我國已經(jīng)出臺(tái)的物業(yè)管理主要的相關(guān)法規(guī)有:1. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 (1994 年建設(shè)部 )2. 城市公有房屋管理規(guī)定 (1994

10、年建設(shè)部 )3. 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 (1996 年計(jì)委、 建設(shè)部 )4. 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 (1999 年建設(shè)部 )5. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2004 年建設(shè)部）6. 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（ 2004 年建設(shè)部 )7. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 (2004 年建設(shè)部）8. 物業(yè)管理?xiàng)l例（ 2007 年建設(shè)部）9. 中華人民共和國物權(quán)法 (2007 年建設(shè)部）10. 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（ 2011 年建設(shè)部）這些法規(guī)體現(xiàn)了物業(yè)管理市場(chǎng)化 , 住宅商品化以及自愿公平的原則。也體現(xiàn)出了 1 隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展，相關(guān)法律法規(guī)正在逐步完善中。.（三）政府職能的問

11、題首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強(qiáng)烈要求改制, 結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長(zhǎng)期被卡在上級(jí)管理部門。不予批復(fù)的原因何在 ?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天， “你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么 ?”；其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜， 往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付 20 多個(gè)部門的檢查管理。 以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)

12、主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。（四）物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但

13、觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。 據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì) 2000 年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明， 該年全國物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢(shì)。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)2000 年底至 2001 年初，對(duì)全國 12 個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示： 在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案） ，有 40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者

14、認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有 34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有 33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有 26。 95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有 25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有 24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有 12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。人才短缺 , 從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展 , 尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺 , 目前 , 在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、 知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理 , 需要各類高

15、素質(zhì)的管理人才。 但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚 , 培養(yǎng)的人才有限 , 加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范 , 在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、 監(jiān)管不足 , 更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等 , 使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低 , 制約了行業(yè)的良性發(fā)展 , 影響行業(yè)地位的提高。（五）市場(chǎng)化程度不高我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。首先，物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，

16、業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系， “誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有。另一些物業(yè)管.理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭(zhēng)奪市場(chǎng)。其次，市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制

17、與運(yùn)行機(jī)制上。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位補(bǔ)貼 , 多種經(jīng)營、以副補(bǔ)主。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長(zhǎng)期低成本運(yùn)作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸” 。（六）物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小, 難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì) , 而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差 , 虧損嚴(yán)重等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000 年底全國實(shí)行物業(yè)管理的房屋建筑面積131861.76 萬平方米，而物業(yè)管理企業(yè)近2 萬家，從業(yè)人員達(dá)200 萬人，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)僅管 6.59 萬平方米，其

18、中小的企業(yè)僅管理兩萬多平方米的物業(yè)，每個(gè)物業(yè)管理人員平均只管 669.31 平方米，可見管理規(guī)模之小。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有 1200 多家，其中 21 家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管理面積也不過7000 萬平方米，小的不足 10 萬平方米 , 甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個(gè)物業(yè)管理公司。然而“麻雀雖小，五臟俱全” , “小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過 1000 萬平方米 , 如按管理機(jī)構(gòu)平均分配，每家僅分不足 1 萬平方米。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)

19、激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。（七）物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡(jiǎn)單，那么風(fēng)平浪靜。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個(gè)誤區(qū): 。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的 政府 ，凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好，動(dòng)輒以不交管理費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如停車場(chǎng)收取 5 元的車位使用費(fèi)，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。

20、這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆架山莊“索賠案”。我們?cè)谡痼@之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的； 另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是 “取之于民 , 用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。 因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。 根據(jù)對(duì)以上事實(shí)和案例分析，我們可以看出，出現(xiàn)這些情況，主要是由于法規(guī)不完善導(dǎo)致業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)） 、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場(chǎng)主體間權(quán)利責(zé)任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念不強(qiáng)以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量不夠等因素造成的。二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題隨著

21、我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：（一）物業(yè)管理架構(gòu)不完善目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市

22、近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占13。.而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。（二）物業(yè)管理法制不健全全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅

23、小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。（三）物業(yè)管理不到

24、位目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。（四）產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來困難。（五）建管之間缺乏有效銜接一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建

25、設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。（六）行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營管理者隊(duì)伍，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識(shí)不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常急迫 。 （七）地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深

26、圳占了18 家；全市有146 家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國的1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2002 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。又因?yàn)槠毡槲飿I(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，據(jù)資料顯示，1997 年底我國約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬余家，增長(zhǎng)速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)

27、展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國同行的“入侵” 。三、物業(yè)管理的對(duì)策走正確路線（一）走專業(yè)化發(fā)展之路.物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)， 在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。 全國 70 以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識(shí)， 從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題， 向知識(shí)型管理過渡，走一條人

28、才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路（二）走法制化發(fā)展之路實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法” ，真正做到依法管理，依法服務(wù)。（三）走集團(tuán)化發(fā)展之路在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新

29、洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。（四）走品牌化發(fā)展之路品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對(duì)企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當(dāng)媒體來進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的

30、樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。（五）走智能化發(fā)展之路隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法 。 （六）走“以人為本”的發(fā)展之路物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念通過對(duì)以上六個(gè)問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個(gè)方面：即政府、企業(yè)和社會(huì)。政府方面：首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善；其次，