城中村改造工程實(shí)施方案

1臨夏市前河沿東路建設(shè)（城中村改造）方案為認(rèn)真貫徹落實(shí)州委、州政府“把臨夏市建成全州區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心”及“ 東 建新區(qū)，西建園區(qū) ”的重大決策，全力加快東城區(qū)建設(shè)步伐，進(jìn)一步改善人居環(huán)境，擴(kuò)大城市規(guī)模，提升城市品位，市委、市政府決定實(shí)施前河沿東路建設(shè)（城中村改造）工程。根據(jù)土地管理法、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等法規(guī)，結(jié)合臨夏市實(shí)際，特制定本方案。一、指導(dǎo)思想前河沿東路建設(shè)（城中村改造）（以下簡(jiǎn)稱前河沿東路建設(shè)）以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)攬，以全面提升城市綜合功能和提高土地使用效益為核心，以改善群眾居住環(huán)境、推進(jìn)東城區(qū)建設(shè)為目的，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、妥善安置、和諧發(fā)展” 的原則，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，穩(wěn)步推進(jìn)，使東城區(qū)建設(shè)與城中村改造相互融合，相互協(xié)調(diào)，相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。二、總體目標(biāo)按照東城區(qū)開(kāi)發(fā)的總體要求，力爭(zhēng)用 2 年時(shí)間全面完成前河沿東路延伸段改造工作任務(wù)，使東城區(qū)與老城區(qū)連為一體，城市面貌發(fā)生顯著改變，群眾生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。2010 年主要任務(wù)是拓通前河沿東路至城東四路的道路，對(duì)道路沿線的南園村、毛園村、李孟村進(jìn)行城中村改造。-2-三、基本原則1、堅(jiān)持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一征遷、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，有效提高土地利用率。2、堅(jiān)持規(guī)劃先行、有序開(kāi)發(fā)的原則，嚴(yán)格遵循城市建設(shè)總體規(guī)劃和建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，科學(xué)、有序推進(jìn)。3、堅(jiān)持和諧發(fā)展、群眾利益第一的原則，依法保障村民財(cái)產(chǎn)不受損失，合理解決失地農(nóng)民社會(huì)保障問(wèn)題，使改造后的城中村群眾生活水平有較大提高。四、改造內(nèi)容1、無(wú)形改造。即實(shí)現(xiàn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變” ：一是 農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變。通過(guò)整村轉(zhuǎn)化方式，將城中村村民的農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)戶口。在新的社區(qū)未組建之前，仍落戶在原村委會(huì)組建的臨時(shí)代管機(jī)構(gòu)，待新的社區(qū)成立后整體接收管理。二是管理方式轉(zhuǎn)變。將改造的城中村村委會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居委會(huì)。撤村建居采取逐步過(guò)渡的方式，村委會(huì)撤消后以原村為單位直接組建新的社區(qū)居委會(huì)，承擔(dān)原村委會(huì)的的工作職能，原村委會(huì)干部擔(dān)任社區(qū)居委會(huì)干部；在完成“有形改造”、農(nóng)業(yè)人口全部轉(zhuǎn)為城市居民后，按照居民委員會(huì)組織法組建新的社區(qū)居委會(huì)；新的社區(qū)居委會(huì)一般按管轄居民 1000 戶左右的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立，或按原村委會(huì)為單位設(shè)立。三是土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變。依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例第二章第二條第五款規(guī)定，將原村管轄范圍內(nèi)的集體土地申報(bào)省政府審批，一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。需-3-要收回使用權(quán)的，根據(jù)原土地用途對(duì)原土地使用人給予補(bǔ)償；村民宅基地采取實(shí)物和貨幣相結(jié)合的方式進(jìn)行補(bǔ)償；收回的土地由市政府統(tǒng)一儲(chǔ)備，土地出讓收益全部用于村民安置和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；村民安置樓用地以招拍掛方式供應(yīng)。四是經(jīng)濟(jì)性質(zhì)轉(zhuǎn)變。在全面清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，一次性處置、分配村級(jí)集體資產(chǎn)，原村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谢旌辖?jīng)濟(jì)。2、有形改造。按照現(xiàn)代化城市住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城中村進(jìn)行拆遷改造，建設(shè)成現(xiàn)代化文明社區(qū)，將農(nóng)村改造成城市。3、對(duì)前河沿東路建設(shè)帶動(dòng)試點(diǎn)的村，涉及到村民宅基地和耕地的，按照本方案和試點(diǎn)村改造實(shí)施方案進(jìn)行，未涉及的暫不進(jìn)行改造，待取得經(jīng)驗(yàn)后全面進(jìn)行整村改造。五、改造區(qū)域前河沿東路建設(shè)改造總長(zhǎng)度 3.1 公里，改造寬度一期按 160 米控制，其中道路 40 米，兩側(cè)開(kāi)發(fā)帶各為 60 米。道路按城市二級(jí)路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；涉及城郊鎮(zhèn)南園村、毛園村和折橋鎮(zhèn)李孟村 3 個(gè)村。六、資金來(lái)源及改造模式按照“用地 產(chǎn)換房產(chǎn) 、用土地?fù)Q保障” 的原 則，土地收益是前河沿東路建設(shè)及城中村改造資金最主要的來(lái)源。1、建設(shè)涉及的道路、醫(yī)院、學(xué)校等公益性項(xiàng)目，由政府主導(dǎo)、政府投資、政府拆遷、政府安置。政府通過(guò)招、拍、掛方式出讓儲(chǔ)備土地，所得資金置換為前期投入。-4-2、具備商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的，由政府主導(dǎo)拆遷安置，招拍掛出讓給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，出讓所得資金用于城中村改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。七、改造安置和補(bǔ)償（一）土地補(bǔ)償1、征用范圍內(nèi)的耕地，在東城區(qū)項(xiàng)目征地價(jià)格基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮后，按照每畝 8.155 萬(wàn)元進(jìn)行補(bǔ)償。2、征用耕地的地上附著物及青苗補(bǔ)償，參照“臨夏市征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”（附表一）執(zhí) 行。（二）集體土地房屋拆遷安置1、安置原則：政府統(tǒng)一征收、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一安置。2、安置方式：根據(jù)城市規(guī)劃，政府在安置區(qū)統(tǒng)一建設(shè)安置樓房，按照實(shí)物和貨幣相結(jié)合的方式進(jìn)行安置。3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照原有宅基地面積，在 1：1.5 的比例內(nèi)就近安置樓房或貨幣補(bǔ)償。 4、安置樓房的戶型可由被拆遷戶按照樓房建設(shè)實(shí)際情況選擇，樓層實(shí)行價(jià)差調(diào)節(jié)。5、被拆遷戶選擇的安置樓超出或者不足補(bǔ)償面積的部分，按照安置樓市場(chǎng)價(jià)互補(bǔ)結(jié)算差價(jià)。6、被拆遷戶原有的房屋建筑物，第二層按照“臨夏市集體土地房屋分類定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)”（附表二）補(bǔ)償，第三層按照“ 臨-5-夏市集體土地房屋分類定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)”的 50%補(bǔ)償。7、對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已取得土地核準(zhǔn)劃撥通知單，但尚未動(dòng)工修建的宅基地，收回土地核準(zhǔn)劃撥通知單，按照集體土地宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)每平方米 214.96 元進(jìn)行貨幣安置；對(duì)以牟利為目的、違反土地管理法規(guī)，通過(guò)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)等方式取得的宅基地及土地不予補(bǔ)償，并依法追究法律責(zé)任。8、征收范圍內(nèi)被拆遷戶過(guò)渡期原則上不超過(guò) 24 個(gè)月，逾期按每月 500 元發(fā)放過(guò)渡費(fèi)。9、被拆遷戶在拆遷公告發(fā)布之日起 15 日內(nèi)，持相關(guān)手續(xù)到市拆遷辦辦理拆遷登記，簽訂拆遷協(xié)議。10、未到期的臨時(shí)建筑、違法違章建筑、搶修搶建建筑以及超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑和廢棄設(shè)施，在耕地上搶栽新栽的附著物一律不予補(bǔ)償。 （三）村民安置1、城中村改造范圍內(nèi)的被征地農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。2、轉(zhuǎn)入城市戶籍的農(nóng)民在醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障、勞動(dòng)培訓(xùn)、就業(yè)、入伍等方面享受城市居民同等待遇。3、前河沿東路延伸段改造范圍內(nèi)年滿周歲以上、征收土地占現(xiàn)有承包地以上的失地農(nóng)民，依據(jù)甘肅省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法規(guī)定，在征收土地時(shí)一次性繳納養(yǎng)老金參加養(yǎng)老保險(xiǎn)。養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用由個(gè)人和政府按 46 的比例共同承擔(dān)。-6-其中政府承擔(dān)部分列入土地征收總費(fèi)用，從土地出讓收益中支付；農(nóng)民個(gè)人承擔(dān)部分從征地補(bǔ)償費(fèi)中抵交，不足部分由農(nóng)民補(bǔ)交。4、耕地被征用后，完全失去土地和部分失去土地導(dǎo)致生活困難的群眾，符合低保申領(lǐng)條件的可按程序納入城市低保。八、實(shí)施步驟及建設(shè)任務(wù)城中村改造采取先易后難、分類推進(jìn)的方式進(jìn)行。計(jì)劃用 5 年時(shí)間完成城中村改造任務(wù)。有公益性項(xiàng)目和商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，而且能夠快速融入城市經(jīng)濟(jì)圈的城中村先行改造開(kāi)發(fā)，對(duì)不具備條件的暫不予改造開(kāi)發(fā)。2010 年，以前河沿東路延伸段拓通改造工程為試點(diǎn),探索總結(jié)全市城中村改造工作經(jīng)驗(yàn)。1、2010 年 3 月底之前，制定完成前河沿東路延伸段建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，全面完成工程涉及范圍內(nèi)的調(diào)查摸底工作，對(duì)現(xiàn)有建筑、違章建筑、集體積累、企業(yè)現(xiàn)狀等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，對(duì)涉及的戶數(shù)、人口、住房面積、宅基地、耕地等基本情況進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì)。2、從 4 月份開(kāi)始，全面啟動(dòng)前河沿東路延伸段的征地拆遷工作，6 月底全面完成征地拆遷任務(wù)。3、從 7 月份開(kāi)始，全面進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)階段，道路建設(shè)和周邊開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行。4、建設(shè)工程涉及的城市道路、供排水、環(huán)衛(wèi)、供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施納入城市市政和公用設(shè)施，由政府統(tǒng)一建設(shè)和管理。-7-5、建設(shè)工程完工后，新組建的社區(qū)居委會(huì)納入相關(guān)街道辦事處進(jìn)行管理，社區(qū)干部由原村委會(huì)干部擔(dān)任。九、風(fēng)險(xiǎn)分析1、政策風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施前河沿東路延伸段拓通改造項(xiàng)目符合中央關(guān)于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進(jìn)程的大政方針，符合科學(xué)發(fā)展觀關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，符合州委、州政府“把臨夏市建成全州區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心”的總體目標(biāo) 和“ 西建園區(qū)、東建新區(qū)”的戰(zhàn)略部署，符合臨夏市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平和現(xiàn)實(shí)需要。在項(xiàng)目中行使征地和拆遷職能的市拆遷辦具有法定的拆遷主體資格，項(xiàng)目實(shí)施方案確定的征地、拆遷補(bǔ)償和安置辦法符合國(guó)家土地管理法和城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等法律法規(guī)。項(xiàng)目不存在不符合政策和違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。2、收益風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)政府而言，通過(guò)合法征用和出讓土地，解決了部分城市建設(shè)資金和社會(huì)保障資金，達(dá)到了推進(jìn)城市建設(shè)的目的。對(duì)群眾而言，項(xiàng)目的宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)，可以讓群眾在征遷后能夠有能力獲得更好的住房和社會(huì)保障。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、建筑市場(chǎng)成本和政府現(xiàn)行地價(jià)可以讓開(kāi)發(fā)商保持一定的利潤(rùn)水平。項(xiàng)目收益上可以實(shí)現(xiàn)政府、群眾和開(kāi)發(fā)商的三贏。3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，項(xiàng)目的實(shí)施可以帶動(dòng)涉及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，給群眾普遍帶來(lái)較高的經(jīng)濟(jì)收入、社會(huì)服務(wù)、社會(huì)-8-保障、就業(yè)機(jī)會(huì)等方面的實(shí)惠。從當(dāng)前看，1：1.5 的宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和 8.155 萬(wàn)元/畝的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較高，群眾所得補(bǔ)償金可以在該區(qū)域購(gòu)買一套以上的住房，另有一定的剩余資金；對(duì)失地農(nóng)民實(shí)行醫(yī)療和社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，解決了農(nóng)民失地后的社會(huì)保障和后顧之憂。從操作層面看，項(xiàng)目對(duì)住宅樓的面積、高層和小高層進(jìn)行了合理規(guī)劃，對(duì)符合條件的失地農(nóng)民納入城市低保，考慮了低收入家庭和困難群眾的利益。項(xiàng)目兼顧了群眾的現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，兼顧了社會(huì)弱勢(shì)群體的利益，可贏得大多數(shù)群眾的理解和支持，引發(fā)大規(guī)模群體上訪、影響社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)比較小。十、職責(zé)分工1、市上成立臨夏市前河沿東路建設(shè)（城中村改造）工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，分管城建、農(nóng)村工作的副書記、副市長(zhǎng)、市人大、市政協(xié)分管領(lǐng)導(dǎo)、拆遷辦主任擔(dān)任副組長(zhǎng)，市建設(shè)、國(guó)土、公安、法院、民政、發(fā)改、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、社保、房產(chǎn)、民營(yíng)、宣傳、廣電、城管、法制等部門負(fù)責(zé)人和城郊鎮(zhèn)、折橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)、東關(guān)街道辦事處主任為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)總體規(guī)劃、制定政策、協(xié)調(diào)指導(dǎo)和督促檢查；安排部署前河沿東路建設(shè)（城中村改造）工作，研究決定工作中的重大問(wèn)題；審查總體規(guī)劃綱要，審查批準(zhǔn)工作年度計(jì)劃和總體規(guī)劃，審批每個(gè)村的改造方案，研究決定其他重大事項(xiàng)。工作人員從市建設(shè)、國(guó)土、公安、法院、民政、發(fā)改、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、社保、房產(chǎn)、民營(yíng)、宣傳、城管、法制等部門和城郊鎮(zhèn)、折橋鎮(zhèn)、東關(guān)街道-9-抽調(diào)。2、領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主要負(fù)責(zé)組織編制年度計(jì)劃及總體規(guī)劃，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)；開(kāi)展各項(xiàng)調(diào)查研究工作，并向領(lǐng)導(dǎo)小組提交有關(guān)專題報(bào)告；定期向領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告工作進(jìn)展情況；指導(dǎo)各鎮(zhèn)改造工作；負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳；承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作。3、城郊鎮(zhèn)、折橋鎮(zhèn)和東關(guān)街道全面負(fù)責(zé)本轄區(qū)城中村改造工作，是實(shí)施者和責(zé)任主體。各村主要負(fù)責(zé)做好拆遷和安置工作，不具體負(fù)責(zé)工程建設(shè)和管理。4、市建設(shè)局主要編制和報(bào)批總體規(guī)劃；制定和報(bào)批專項(xiàng)規(guī)劃及各專項(xiàng)規(guī)劃的技術(shù)規(guī)范；制定改造建設(shè)管理辦法，抓好建設(shè)管理工作；查處違章建筑，制止亂建行為；抓好道路、供排水及電、暖、氣、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；依法辦理改造項(xiàng)目所涉及的行政許可事項(xiàng)。5、市國(guó)土局主要負(fù)責(zé)土地使用權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)換和征地補(bǔ)償工作；對(duì)集體土地依法確權(quán)，辦理土地手續(xù)，依法辦理建設(shè)項(xiàng)目所涉及的土地行政許可事項(xiàng)，負(fù)責(zé)建設(shè)改造中的土地儲(chǔ)備工作。6、市民政局主要負(fù)責(zé)建設(shè)改造中的撤村建居工作；制定撤村建居實(shí)施意見(jiàn)；審核各鎮(zhèn)的撤村建居方案；對(duì)撤村建居工作進(jìn)行具體指導(dǎo)，負(fù)責(zé)居民及群眾的低保工作。7、市公安局主要負(fù)責(zé)建設(shè)改造中的戶籍轉(zhuǎn)換工作；制定戶籍管理辦法；做好村民的戶籍性質(zhì)轉(zhuǎn)變、戶口簿換發(fā)、常住人口登記表-10-更換、人口信息數(shù)據(jù)變更維護(hù)；做好突發(fā)事件處理和維護(hù)治安工作。8、市房產(chǎn)局主要負(fù)責(zé)建設(shè)改造中的房產(chǎn)管理工作；制定房產(chǎn)管理辦法；做好房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。9、市社保局主要負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)換身份后居民的社會(huì)保障工作，落實(shí)好甘肅省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法；抓好轉(zhuǎn)換身份后居民的職業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)介紹；指導(dǎo)各鎮(zhèn)盡快建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系。10、市發(fā)改局負(fù)責(zé)建設(shè)改造項(xiàng)目的備案