敕勒縣舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程項目可行性研究報告

1 敕勒縣舒居雅苑住宅小區(qū)期工程項目 第一章 總 論 目概述 （ 1）項目名稱： *旗舒居雅苑住宅小區(qū) 期工程 （ 2）建設性質：新建 （ 3）建設地點 位于 *旗 *鎮(zhèn)，北靠 *克 *大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設的城市支路。 （ 4）建設規(guī)模及內(nèi)容 項目用地面積 28878 筑面積 47761設內(nèi)容包括 1#樓、2#樓、 6# 14#樓共 11棟住宅樓。其中 1#樓 4433 2#樓 5436 #樓 3691 7#樓 3265 8#樓 4314 9#樓 473110#樓 4572 11#樓 3806 12#樓 4513 13#樓 4500 14#樓 4500樓棟一層均為庫房，二層及以上為住宅?？倯魯?shù) 394 戶，庫房 94個。小區(qū)硬化 2141 設道路 4635 化 11551 （ 5）總投資及資金來源： 項目總投資 元，其中固定資產(chǎn)投資 動資金 元。資金來源為自籌。 （ 6）建設年限： 2013 年 。 設單位概況 內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家自然人投資成立的專 門 2 從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)等一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于 2010年 9月，地址位于 *市賽罕區(qū)新華東街長安金座 05號，注冊資金 3000萬元人民幣。公司下設財務部、綜合部、工程部、銷售部等，形成項目從規(guī)劃設計到施工、監(jiān)理、銷售的工作流程。公司現(xiàn)有職工 65 人，高級工程是 1 人，注冊會計師 1 人，中級會計師2 人，注冊建筑師 12 人，中級工程師 12 人，初級工程師 18 人，中級經(jīng)濟師 1 人，中級統(tǒng)計師 1 人，系統(tǒng)操作員 1 人，售樓人員 10 余人。 內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后與 *市回民區(qū)人民政府簽訂協(xié)議，投資開 發(fā)位于 *市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)攸攸板村的“天和雅居”項目， *旗 *鎮(zhèn)光明大街“丁香水溪”住宅小區(qū)項目， *克 *大街南“泊岸華庭”住宅小區(qū)項目。目前開發(fā)的建設的各項工作均有序地推進中。 內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將本著“以質量求生存，以信譽求發(fā)展，真誠服務社會”的企業(yè)宗旨和“團結進取，開拓創(chuàng)新，優(yōu)質高效，勇攀高峰”的企業(yè)精神，在激烈的市場競爭中，誠信經(jīng)營、穩(wěn)步發(fā)展，為企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展打好基礎。 告編制依據(jù)和范圍 1、可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）發(fā)展改革委員會投資項目可行性研究報告指南； （ 2）發(fā)展改革委員會、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； 3 （ 3）內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要； （ 4） *市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要； （ 5） *旗國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要； （ 6） *市 *克 *城市總體規(guī)劃（ 2011 年 ）； （ 7）國家和地方有關規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等； （ 8）建設單位提供的其他有關資料及數(shù)據(jù)； （ 9）建設單位可行性研究報告編制委 *書。 2、可行性研究報告編制范圍 根據(jù)委 *單位的要求，本項目可 行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究： （ 1）項目建設的必要性研究； （ 2）場址選擇、市政配套設施及規(guī)劃設計方案； （ 3）建設內(nèi)容、建設規(guī)模、建設標準； （ 4）組織機構與人員編制； （ 5）消防安全、環(huán)境保護與節(jié)能； （ 6）投資估算、建設進度及資金籌措； （ 7）結論及建議。 要技術經(jīng)濟指標 技術經(jīng)濟指標見表 1 4 表 1術經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 一 技術指標 1 用地面積 8878 2 建筑面積 7761 # 433 # 436 # 691 # 265 # 314 # 731 0# 572 1# 806 2# 513 3# 500 4# 500 3 容積率 4 綠地率 % 40 5 戶數(shù) 戶 394 6 庫房 個 94 7 硬化 141 8 道路 635 二 經(jīng)濟指標 1 總投資 萬元 設投資 萬元 動資金 萬元 2 銷售年限 年 3 5 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 3 年均營業(yè)收入 萬元 4 年均總成本費用 萬元 5 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 363 6 年均利潤總額 萬元 7 年均所得稅 萬元 1176 8 年均稅后利潤（凈利潤） 萬元 9 年均盈余公積金 萬元 10 投資利潤率 % 11 投資利稅率 % 12 財務內(nèi)部收益率（稅 前 ） % 13 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 14 財務凈現(xiàn)值（稅 前 ） 萬元 15 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 16 全部投資回收期（稅 前 ） 年 17 全部投資回收期（稅后） 年 18 盈虧平衡 論與建議 （ 1）結論 本項目建設條件基本落實，規(guī)模適宜，建設方案合理可行，造價較為經(jīng)濟合理，資金來源有保證。 項目的建設，不僅 能滿足 *旗城鎮(zhèn)發(fā)展、人們居住的需求，還能美化、亮化 *旗城鎮(zhèn)，提升城市道路、管網(wǎng)等基礎設施水平，使城市品位得到進一步提升。同時，項目的建設能使 *旗加強對 *旗工業(yè)園區(qū)的服務與管理水平，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展 ，具有顯著的效益。項目在工程技術上是可行的。 本報告認為，本項目具有可行性。 6 （ 2）建議 加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。 精心安排施工，確保工期、質量、投資控制目標的完成。 7 第二章 項目提出的理由、過程和必要性 目提 出的理由 本項目是在 *旗經(jīng)濟實力不斷增長下，城鎮(zhèn)化快速推進，人口迅速增加，人們對城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來越高的前提下提出的。 城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的重要指標，同時經(jīng)濟社會發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設相輔相成。一方面，經(jīng)濟建設能夠推動城鎮(zhèn)建設快速推進。 “ 十 二 五 ” 以來， *旗經(jīng)濟實力得到了進一步提升，人民生活水平不斷提高，人們開始注重生存的外圍環(huán)境，追求更高品質的生活水平，對城市的綜合功能升級、城市品味提高的要求越來越迫切。經(jīng)濟發(fā)展除了為城市建設提供了足量的市場需求外，還為社會建設所需的機械設備、物資開采、 運輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動了社會城鎮(zhèn)建設。另一方面，城鎮(zhèn)建設能促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。城鎮(zhèn)化大建設有利于提升 *旗城市品位，提升城市經(jīng)濟、政治、文化的凝聚力，不僅能改善城鎮(zhèn)基礎設施條件，為人們提供宜居的居住環(huán)境，還能改善人們的消費環(huán)境，有利于本地區(qū)形成小商圈和融入外部大商圈，為經(jīng)濟增長增加助力。 *旗圍繞經(jīng)濟建設，快速推進城鎮(zhèn)建設。 *旗提出了 20 年的城市發(fā)展規(guī)劃 *市 *旗 城市總體規(guī)劃 （ 2011 2030 年）。規(guī)劃經(jīng)過 20 年的城鎮(zhèn)建設，將 *旗發(fā)展成為 *市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂城市群 內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅 8 游城市和生態(tài)宜居城市。 “ 十 二 五 ” 期間 ， *旗將主要建設 方公里核心區(qū)，重點 發(fā)展 方公里新 鎮(zhèn) 區(qū) 。 新 鎮(zhèn) 區(qū) 的建設區(qū)域主要位于 *旗 *鎮(zhèn)。 *鎮(zhèn) 按照 *旗 *鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃 “ 東擴、西改、南聯(lián)、北控 ” 的發(fā)展思路進行空間布局 ，未來將建設成為 *旗行政和商業(yè)中心。 在政策導向明確、市場條件成熟的前提下，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審時度勢，提出了在 *旗 *鎮(zhèn)建設舒居雅苑住宅小區(qū)項目。 目提出的過程 2013 年 5 月，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委 *我公司對舒居雅苑期工程展開系統(tǒng)論述，并編制項目可行性研究報告。接受建設單位委 *后，我公司組成了項目編制小組，并派有關專業(yè)技術人員進行了現(xiàn)場調(diào)研和資料收集等工作。在此基礎上，編制小組形成了項目編制方案，并從各方面對項目進行了可行性論證。在報告形成過程中經(jīng)過反復與建設單位交流，最終形成了報告初稿。初稿形成后我們組織有關專家對項目進行了內(nèi)部的評審討論，并對研究方案進行了修改補充，使研究方案更加完善充實，最終形成了 *旗舒居雅苑住宅小區(qū)期 工程可行性研究報告。 目建設的必要性 （ 1）是 *旗加快推進城鎮(zhèn)化建設的需要 2008年 *市 提出了 “ 一核雙圈 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，全力加快推進城鄉(xiāng)一體化。 “ 一核 ” 指 *市 市區(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū) ；“ 雙圈 ” 就是以五個旗縣 9 所在地為節(jié)點、以五十公里為半徑的半小時經(jīng)濟圈和城鎮(zhèn)圈。 “ 一核雙圈 ” 一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設，更要依 *城市的經(jīng)濟實力和輻射帶動力，加快發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟社會各項事業(yè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 *旗積極落實和融入 *市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展定位為 *市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂 城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。本項目按照 *旗城市建設目標要求，建設地點靠近 *旗新區(qū)的核心位置，是 *旗推進新區(qū)建設的重要項目。項目的建設有利于推動 *旗融入 *市“一核雙圈”戰(zhàn)略，促進本地區(qū)城鎮(zhèn)建設快速推進，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎設施的水平，提升 *旗城市服務能力，對 *旗實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設目標具有重要意義。 （ 2）是 *旗 提升 城市 承載力 的需要 隨著 *旗經(jīng)濟的快速發(fā)展， *旗城市核心凝聚力也 得到極大提升，外來投資商和務工人員迅速增加。目前 *旗基本 人口 為 人 ，其中 *鎮(zhèn)為 人，再加上眾多的外來人口，城市 承載力 能力明顯不足。 *旗充分利用自治區(qū) 沿黃經(jīng)濟帶 大發(fā)展時機、依 *“ 呼包鄂經(jīng)濟圈 ” 的輻射影響力 ，全面推進城鎮(zhèn)化建設 。本項目的建設，能解決人口增長對住宅、商業(yè)基本的要求，使 *旗 城鎮(zhèn)框架進一步拉開，城鎮(zhèn)范圍進一步擴大。促進 *旗基礎設施水平不斷提高，促使 城鎮(zhèn)功能更趨完善 ，城市承載力不斷增強，為地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展奠定更加 10 堅實的城鎮(zhèn)基礎。 （ 3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平 按 照 *旗 “ 強化基礎、完善功能、提升品位、彰顯特色、關注人文 ” ，著力打造 “ 小而美、小而特、小而強 ” 、生態(tài)宜居、休閑園林式城市和 *次中心城市 的城市建設 要求 ，本項目緊緊 圍繞 *旗 新區(qū)建設 目標 ，堅持 高品質規(guī)劃，高水平建設 ， 力爭打造 *旗最具典型的代表建筑。依照 *市 *克 *城市總體規(guī)劃 形成城市空間結構為“兩軸、四區(qū)、一帶”，本項目位于四區(qū)中的中心城區(qū)的東部，城市新區(qū)的核心位置。建設本項目能有效推進 *旗 街景 的 綠化、美化 和 亮化 ，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位 不斷提升 ，城市新形象 得以 塑造 。項目的建設能有效提高人們生 活質量， 為 人們 提供一個舒適的 居住、購物消費的 環(huán)境， 成為 方便市民生活起居的 新地標， 為城鎮(zhèn)的長遠發(fā)展奠定堅實基礎。 （ 4）能夠推動縣域經(jīng)濟發(fā)展 縣域經(jīng)濟是 國民經(jīng)濟 的 基本單元 ， 是以 縣城 為中心、 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 為紐帶、農(nóng)村 為腹地的 區(qū)域 經(jīng)濟。 *旗縣 域經(jīng)濟 的發(fā)展，重點是要 突出 *旗工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)。本項目的建設能夠拉近中心城鎮(zhèn)與 *旗工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問題，有利于 *旗工業(yè)園區(qū)吸引人才和留 住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務。只有 *旗工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使 *旗 綜合性經(jīng)濟體系功能 更加 完備， 帶動 一、二、三 產(chǎn)業(yè) 不斷發(fā)展、壯大，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展。 （ 5）能夠加強與工業(yè)園區(qū)的銜接 11 *克 *工業(yè)園區(qū) 是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，是內(nèi)蒙古 自治區(qū) 20 個重點工業(yè)園區(qū)之一 ，是 *旗 經(jīng)濟發(fā)展的最大 支撐 。 目前 *旗行政主體位于 *旗舊城區(qū)，距離 *旗工業(yè)園區(qū)的距離較遠，不便于 直接服務與管理 *旗工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。隨著 養(yǎng)大圐圙和李家圪旦兩個城中村改造項目 的不斷 推進， 城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學校、商業(yè)中心、高級住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標志。本項目的建設能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經(jīng)濟，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉移。為行政中心與 *旗工業(yè)園區(qū)作了重要銜接，拉近了 *旗新區(qū)與 *旗工業(yè)園區(qū)的距離，為加強 *旗行政主體服務與管理工業(yè)園區(qū)增加了助力。 （ 6）能夠提升企業(yè)經(jīng)濟收益和提升企業(yè)競爭力 內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 具有房地產(chǎn)開發(fā) 四 級資質 的公司，已經(jīng)投資開發(fā) *市回民區(qū)“天和雅居”、 *旗 *鎮(zhèn)“丁香水溪”、*克 *大街南“泊岸華庭”等住宅小區(qū)項目。本項目的建設能夠提高企業(yè)經(jīng)濟收益，對企業(yè)提升競爭力，推動公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來的不斷發(fā)展打好基礎。 12 第三 章 市場分析 目前景分析 *旗圍繞 *市 “ 一核雙圈一體化 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展 *市次中心城市的定位，實現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設。*旗加快了城建投資的市場化、企業(yè)化運作進程，優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，從而推動經(jīng)濟、社會的全面 協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。本項目無論在政策規(guī)劃上、還是在市場條件上，都具有良好的銷售前景。 （ 1）項目地理位置佳，很好地銜接了 *旗舊城區(qū)與 *旗工業(yè)園區(qū)，能同時得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工青睞。工程質量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛。 （ 2）項目符合 *市 *克 *城市總體規(guī)劃 （ 2011 2030）新鎮(zhèn)區(qū)建設的要求 ，與新鎮(zhèn)區(qū)黨政中心、醫(yī)院、商業(yè)中心發(fā)展相輔相成，能成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個新的標桿，滿足人們追求高品質的生活需求。 （ 3）項目將推動地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，拉動消費，為當?shù)卣斦块T增加稅收 ，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。此外可為當?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機會，具有良好的社會效益。 （ 4）項目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場認可。同時為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。 13 本項目將會成為一個新的城市地標，將會推動 *旗持續(xù)發(fā)展，因此項目市場前景較好。 場供需分析 場供應分析 *旗 城市總體規(guī)劃 核心區(qū)面積為 方公里 ，推動了 *旗房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。按照 *旗建設規(guī)劃情況，近期開 發(fā)的項目包括 云中花園 30 萬 利民小區(qū) 64 萬 坤翔翰林小區(qū) 20 萬 雙河明珠 30萬 綠洲島 億福家園住宅小區(qū) 32 萬 *旗 2010 年建設廉租房 24 套，位于云中花園小區(qū)，建筑面積1155程目前完成主體工程。 2012年 *旗 房地產(chǎn)開發(fā)項目累計達20個，建筑面積達 110 萬平方米 。主要有 云中花園 、 利民小區(qū)北區(qū) 、坤翔翰林 、萬興廣場、 雙河明珠 、 萬象新天地 、 億福家園住宅小區(qū) 和綠洲島 等項目。 2012 年， 按照 市政府 要求， *旗 廉租住房建設任務是 144 套，總建筑面積 7100別在 億福家園、萬福都匯、金河康居、云中花園二期四個小區(qū)中各配建廉租住房 36套， 并已 全部開工建設。 2013年新開工建設的萬興廣場建設面積達 26 萬 按照規(guī)劃，建設區(qū)域依附在 東勝大街 、 *克 *大街 、 光明路 、 康寧路 、 黃河大街 、 云中路 等，項目建設整齊劃一，城市整體形象得以提升。 目前 *旗房地產(chǎn)項目多數(shù)處于前期準備階段或施工階段。 14 場需求分析 （ 1）剛性需求 目前 *旗基本 人口 為 人 ，其中 *鎮(zhèn)為 人，按照 *市城鎮(zhèn)人均居住面積 35縣居住面積應在高 度城鎮(zhèn)化下達到 680 萬平方米。以目前的住房供應水平，難以滿足 *旗城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。再加上外來人口的增加，這種供應狀況更加捉襟見肘。在 居住用房 隨剛性需求 量呈現(xiàn) 不斷增加 的同時 ，相應的配套商業(yè)、辦公設施需求量也隨之增加。 （ 2）改善居住的需求 *旗經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當一部分群體采取各種方式來改善自己的住房條件，相當程度上擴大了住房需求。 （ 3）非理性消費需求 土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會 對地價和房價上漲的預期成為一種認同。同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應求，進一步強化了這種認識。再加上目前市場的管理工作嚴重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使商業(yè)用房、辦公用房需求不斷釋放。 目前， *旗的房地產(chǎn)市場是較為穩(wěn)定繁榮，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實有效的需求，自用型消費還是市場中的 15 主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在 *旗的既定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。 目競爭力 析 勢 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢 *旗是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，在強大的工業(yè)經(jīng)濟的支撐下， *旗城鎮(zhèn)水平不斷升級，區(qū)域等級地位將不斷提升。優(yōu)越的區(qū)位使地塊內(nèi)的土地、住房、店面等不動產(chǎn)存在廣闊的升值空間。 （ 2）規(guī)劃優(yōu)勢 *旗 城市總體規(guī)劃 、 *旗 *鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃等規(guī)劃的傳接，為打造高品質的住宅和新區(qū)高品質的整體環(huán)境奠定了基礎，保證了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益和城區(qū)公共環(huán)境營造的社會效益雙贏。 （ 3）交通優(yōu)勢 項目位于 *旗 *鎮(zhèn)養(yǎng)大圐圙村，北靠 *克 *大街，南臨 盛唐路，東至健康路。 項目區(qū)交通四通八達，依 *旗現(xiàn)有公路交通路網(wǎng)，可連接臨近的公路干線、鐵路、航空，連通全國各地。 （ 4）配套設施優(yōu)勢 新鎮(zhèn)區(qū)在未來建成后，配套設施完善、齊備，除小區(qū)自身服務設施外，北側 *克 *大街為商務辦公區(qū)、商業(yè)步行街；東側為 *旗一中，東南側為商住區(qū)；西南側為 *旗醫(yī)院。南側有幼兒園、小學。 16 勢 （ 1）項目距離老城區(qū)較遠，缺乏必要的市政公用設施配套，需要在住宅產(chǎn)品設計中著重考慮小區(qū)級公共設施的配套設計。 （ 2）項目區(qū)域周邊建設總體進程不一，整體視覺形象不直 觀。在一段時間內(nèi)不能顯現(xiàn)出項目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢，將對項目的銷售產(chǎn)生一定的影響。 （ 3）新城區(qū)處于發(fā)展初期，人口聚集規(guī)模較小，當前市場消費能力較弱。 會 （ 1）當前 *旗房地產(chǎn)處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，大部分建設風格、社區(qū)環(huán)境、配套條件仍不成熟，使本項目的錯位發(fā)展存在機會。 （ 2） 2013 年房地產(chǎn) 二手房轉讓所得征 20%個稅 的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項目帶來了眾多的消費人群。 戰(zhàn) （ 1）本片區(qū)用地為沙質土壤，要通過規(guī)劃設計，培育好生態(tài)防護林地，公共綠地，在打造景觀的同時避免揚 塵現(xiàn)象的出現(xiàn)。 （ 2）如何通過住區(qū)整體布局和建筑單體設計，營造富有特色的建筑群體景觀，是本項目考慮的重中之重。 目市場定位 （ 1）銷售區(qū)域確定 圖 3目銷售區(qū)域 17 （ 2）目標人群確定 隨著 *旗經(jīng)濟的快速增長，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設取得了極大地發(fā)展，同時城鎮(zhèn)人口的迅速增加，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間。本項目注重產(chǎn)品的差異化和獨特性，在完整配套服務設施上下功夫，以高質量、高品位、適用性強的建筑為主；配套公建同期建設，保證服務設施完善；強調(diào)生活品質，提供完美的 居住、購物環(huán)境，同時注重環(huán)境景觀建設，營造優(yōu)美的外部空間。本項目主要面向中高檔的消費人群，包括地方公務員，*旗電廠、 *旗工業(yè)園區(qū)企業(yè)的白領，外來投資人士。 格預測 結合全縣的地產(chǎn)走勢看，短期內(nèi)市場的價格穩(wěn)中有升。對于區(qū)域市場有以下特點：（ 1）區(qū)域市場內(nèi)，有較強的消費能力；（ 2）由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會持續(xù)繁榮；（ 3）目前市場有效供應量仍然不足，供求關系的矛盾不會在短期內(nèi)解決；（ 4）多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價格溫和上漲的趨勢不會改變。 根據(jù)對 *旗目前建筑行業(yè)的調(diào)研， 住宅價格在 3500 4000元。 設規(guī)模的確定 依據(jù) *旗 城市總體規(guī)劃 、 *旗 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃 和 *旗 *鎮(zhèn) 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃 ， *旗發(fā)展 方公里核心區(qū)，重點發(fā)展 *鎮(zhèn) 新鎮(zhèn)區(qū) 將 建成 *旗 行政中心區(qū) 的 *旗城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以及當前 *旗房地產(chǎn)市場供需狀況，確定舒居雅苑住宅小區(qū) 期工程 建設規(guī)模為： 用地面積 28878筑面積 47761 18 第四章 場址和項目建設條件 址 1、場址位置 項目位于 *旗 *鎮(zhèn)，北靠 *克 *大街，南臨盛唐路，東至 健康路，西至規(guī)劃建設的城市支路。 2、場地現(xiàn)狀 項目用地現(xiàn)狀為養(yǎng)大圐圙村建設用地和耕地。 3、城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項目符合 *旗 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃（ 2008 2020 年） 功能分區(qū)，中提出的“ 把 *鎮(zhèn) 新鎮(zhèn)區(qū)建設和舊城區(qū)改造作為重點 ”的要求 。另外 *市 *旗新區(qū)城市設計（ 2011 2030 年）對本項目功能作了詳細定位，對建筑高度、道路紅線、出入口、地標節(jié)點控制綠化率等作了要求。 目建設條件 然條件 （ 1）地理位置 本項目位于 *市 *旗。 *旗 地處大青山南麓，黃河北岸的土 默川平 原 。 位 于 東 經(jīng) 111 2 30 11132 21 ，北緯40535 4035 15 ，全縣平均 海拔高度 為 1132米，北長 里，面積 1416 8 平方公里。 （ 2）氣候特征 19 氣候屬中溫帶大陸季風型氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點是：冬季漫長嚴寒，夏季炎熱，春秋兩季氣候變化劇烈。四季分明，日照充足，年平均氣溫 年平均降雨量 362半干旱大陸季風氣候。 （ 3）地形地貌 自然地理為黃土高原，地勢東南高、西北和西南低。由丘陵地形過渡到寬廣的平原地形。分為五類：丘陵區(qū)、山前傾斜平原、湖積臺地、寬谷洼地和沖積平原。成因類型上，由剝蝕堆積地形到堆積地形。 剝蝕堆積地形：分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程 1100 1277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。 堆積地形：沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。地勢平坦，微有起伏。鹽漬化普遍，沼澤零星分布，由沖積 砂粘質砂土、砂質粘土堆積而成海拔高程 1000 1050 米。 風成地形：分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅。一般高出地面約 20 米，海拔高程1000 1050米。 地工程及水文地質情況 （ 1）水文 根據(jù)區(qū)域水文調(diào)查資料，地下水賦存于粘土下部的中、粗沙層中，含水層分布較穩(wěn)定。按照地下水埋藏條件和含水層的狀態(tài)分類，本場區(qū)地下水類型為第四紀松散層孔隙潛水。該區(qū)域分布的上層的滯水， 20 水位在 12 13 米之間，年變化幅度為 2 米。場區(qū)附近沒有對地下水產(chǎn)生污染的污染源 。 地下水和上部滲水對混凝土結構中鋼筋無腐蝕性；上部滲水對鋼筋混凝土結構有弱腐蝕性，地下水無腐蝕性。 （ 2）地質 地層 A、第四紀前地層，新第三系。底部砂礫巖與紅土互層。頂部紅土夾鈣質結核層，總厚度約 30米，普遍分布于縣境東南丘陵區(qū)。 B、第四紀沉積 下中更新統(tǒng)：沖積紅積層，為半膠結的砂礫層、局部夾粉沙層，具有交錯層理，礫石成分為花崗巖、片麻巖、石英安山斑巖及玄武巖等，厚度達 15 米。湖相沉積黃綠色粘質砂土及灰黑色淤泥中夾薄層的午膠結的砂層分布于黃河左岸蒲灘拐。 全新統(tǒng)：風積層，由細砂、粉砂組成。分布于 縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無常。 構造輪廓 位于內(nèi)蒙古東西褶皺帶南部?；遵薨櫝?、近于東西向或東北向，與內(nèi)蒙古東西褶皺帶的構造線一致蓋層走向近乎東北 西南方向，向西北緩緩傾斜，與黃河西的鄂爾多斯臺地相似。 （ 3）工程地質評價 場區(qū)無不良地質作用和地質災害，無與建筑相關的環(huán)境地質問 21 題，場地穩(wěn)定，適宜進行本工程建設。 抗震設防烈度 8 度，設計地震基本加速度值 計地震分組第一組。場地屬建筑抗震有利地 段，地基土類型屬中硬土，場地類別類。場地季節(jié)性標準凍深 的凍脹性為中等凍脹性。設計時應考慮凍脹影響。 礎設施條件 （ 1）道路交通 形成了公路、鐵路和航空相結合的立體交通網(wǎng)絡。公路 現(xiàn)有4 條主要公路干線。其中 *市 準格爾煤田 二級公路 途經(jīng)縣內(nèi)三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)； *市 喇嘛灣柏油公 路經(jīng)縣城中心向東接呼準公路； *市 涼城 柏油公路經(jīng)縣城東連烏盟 涼城縣 與晉陜兩省相通； *旗 察素齊 公路與京包鐵路相交。其余 10 多條縣鄉(xiāng) 柏油路 東西南北貫通縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)， *市 東勝高速公路將在 2005 年建成通車，極大地拉近了我縣與周邊地區(qū)的距離。 鐵路 與豐準鐵路接軌的大唐 *電專用線橫穿 *電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過鐵路直接運抵 *旗 2005 年建成通車的呼準鐵路經(jīng)過*旗 ，將為 *旗 的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。 航空 *市 白塔 機場距 *旗 一小時多的路程，距擬新建機場半小時的路程， 有通往國際國內(nèi)多條航線，四通八達。 （ 2）郵電通信 郵電事業(yè)發(fā)展迅速，已實現(xiàn)了長途電話自動化，可直拔全球各地。用戶還可申請辦理數(shù)字化業(yè)務、圖文傳真、移動電話及智能業(yè)務等， 22 移動電話達到了無縫隙覆蓋。 有線電視信號已覆蓋全縣。本項目的通信及有線電視信號已具備接入條件。 （ 3）電力 *旗電力發(fā)達， *旗電廠是亞洲最大的火力發(fā)電廠。 2003年大 唐*電一期工程 22004年二期工程 2 X 600發(fā)電。 2007 年園區(qū)自備電廠 *旗電廠電量充沛，可供周邊地區(qū)生產(chǎn)生活用電。電網(wǎng)已經(jīng)覆蓋全縣。 政條件 十一五期間， *旗 建成城區(qū)道路 13 條 里，給排水管線 70多公里 ， 集中供熱面積 120萬平方米 。 （ 1）給水工程 項目區(qū)由 *克 *大街 市政給水管網(wǎng)供給，管道直徑 水壓力 管點埋深為 。通過本項目區(qū)內(nèi)自建水泵房引入。 （ 2）污水工程 *克 *大街 已鋪設市政污水管道，管徑為 道接點埋深約 。本項目污水收集 后排往周邊規(guī)劃道路上的市政污水管道。 （ 3）供電 電源由當?shù)刈冸娬?10給。 （ 4）熱源 *克 *大街 市政供熱管網(wǎng)已鋪設，熱力管網(wǎng)熱媒參數(shù)為供水溫度130，回水溫度 90。 23 （ 5）綜合評價 從地址和市政總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水。通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。 源條件 （ 1） 水利資源：黃河流經(jīng) *旗 里，水利條件得天獨厚 。境內(nèi)有華北地區(qū)提水能力最大的 麻地壕揚水站 和揚程最高的 毛不拉揚 水站，形成了兩大黃灌區(qū)。引黃入呼工程和引黃入 *電工業(yè)園區(qū)工程已全面建成，為工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的水源保證 。 （ 2） 電力優(yōu)勢： 2004年 *旗 的電力建設正處于高峰期，總裝機容量 4800臺發(fā)電機組同時施工，大 唐 *電一期工程 2 600組 2003年正式投產(chǎn)發(fā)電，二期工程 2 600004年 8月投產(chǎn)發(fā)電，明后 2年三、四期工程各有 2臺機組投產(chǎn)發(fā)電。與此同時園區(qū)自備電廠300組 2007年也相繼投產(chǎn)發(fā)電，現(xiàn)一期工程 4 300 2005年投產(chǎn)發(fā)電。屆時將成為亞洲地區(qū)最大的火山發(fā)電廠，可為企業(yè)提供優(yōu)質、穩(wěn)定、廉價的直供電源。 （ 3） 農(nóng)畜產(chǎn)品： *旗 玉米種植面積 28萬畝，加之周邊地區(qū)玉米種植面積將達到 200余萬畝；還有馳名中外的 *克 *小茴香，占全國總產(chǎn)量的 50；暢銷國際市場的 *克 *枸杞與 寧夏 枸杞齊名；自成品系的 *克 *葡萄 ，色香味聚佳的紅辣椒、紅蘿卜、綠豆等以其獨特的風味聞名區(qū)內(nèi)外；還有較豐富的 皮 、 毛 、 絨 、 肉 、 乳 等農(nóng)畜土特產(chǎn)，開發(fā)價值不可低估。 （ 4）旅游資源： *旗 位于 大青山 南麓，黃河上中游分界處北岸 24 的 土默川平原 上。 *旗 歷史悠久，文化遺存遍地，古城、黃河、沙漠匯集，旅游資源十分豐富。早在五、六千年前的新石 器時代，就有人類在這里生息繁衍。在這塊古老而文明的沃土上，有新石器時期的 “ 海生不浪文化 ” 遺址，戰(zhàn)國筑就的云中古城，唐代邊陲要塞受降城， 遼 、金 、 明 時期的云內(nèi)、東勝城，互市貿(mào)易的水旱碼頭河口古鎮(zhèn)；有神奇莫測、變化無窮的海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點綴的南湖水上公園，水 面寬闊、氣勢恢弘的黃河上中游分界處，綿延十余里，處處飄香的葡萄一溜灣；有品質優(yōu)良、遠近聞名的紅辣椒、小茴香、黃河鯉魚、綠豆 、 紅蘿卜 、 枸杞 等土特產(chǎn)品；有亞洲最大的火力發(fā)電基地和國內(nèi)最大的生物發(fā)酵基地。在歷史的進程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺吉、李裕智、 蘇謙益等歷史名人和革命先驅；也見證了趙武侯始筑云中城，常遇春大破勝洲城，康熙帝西駐 *克 *，劉統(tǒng)勛查辦保德將軍等帝王將相的風采；還流傳下神靈點化鑄旗桿、御馬刨出滿水井，仙花潭與蛤蟆石等奇幻的民間神話傳說。 黃河晉陜大峽谷，北起內(nèi)蒙古 *克 *，南至 河津禹 門口，全長公里，沿線共有個縣市，面積達 河晉蒙 大峽谷，西依遼闊雄渾的鄂爾多斯高原，東鄰邊疆起伏的 晉北 山區(qū)，北鄰 陰山 山脈，南接 晉陜峽谷 。沿黃河大峽谷兩岸其旅游資源十分豐富，文物古跡眾多，自然，人文景觀皆美，歷史文化底蘊深厚。大自然的鬼斧神工，匠心獨具，使大峽谷兩岸懸崖峭壁，峰聳秀，煙迷玉黛，如詩如 畫，風光獨特，甚為壯觀。被譽為北國的 小三峽 。大峽谷地處中溫帶，屬溫帶大陸性季風氣候，四季分明。冬季氣候寒 25 冷，夏季氣候溫和涼爽，環(huán)境宜人。 大皇城 ， 位于 *市 *旗 新舊城之間，系明代修建的古城遺址。廢棄后，城墻遺存較好，人們把這座廢城墻名為 “ 城 。這座古城是在唐代 “ 東受降城 ” 的基礎上擴建的。遼代；為 “ 東勝州 ” 治所，俗稱 “ 大皇城 ” 。金代在 “ 大皇城 ” 東邊興建 “ 子城 ” ，即為 “ 小皇城 ” 。 明 朝 洪武 二十五年 (公元 1392年 )賜名 “ 東勝左衛(wèi) ” ，次年擴建東勝左衛(wèi)城 (今城 城周長 墻高 8米左右，是 *地區(qū)規(guī)模最大的一座古城。建有東、南、西、北四門，并筑有甕城，是一座屯軍大城。明正統(tǒng)十四年 (公元 1449年 )內(nèi)遷山西，城遂空廢。明 嘉靖 年間 (公元 1522午后 )，俺達汗義子 卡臺吉 ，名脫脫 (也有寫成妥妥 )，率眾長期駐牧于此，這座址城即稱為 “ 脫脫城 ”( 今城 城 會經(jīng)濟環(huán)境 2012年 *旗 地區(qū)生產(chǎn)總值預計完成 均增長 較 2007 年翻了一番。規(guī)模以上工業(yè)增加值預計完成 115 億元，年均增長 11%，較 2007年翻了一番，占全市工業(yè)經(jīng)濟總量的四分之一。財政收入預計完成 24億元，年均增長 是 2007 年的 。固定資產(chǎn)投資預計完成 57 億元，年均增長 13%。社會消費品零售總額預計完成 元，年均增長 是 2007 年的 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預計完成 25910 元，年均增長 是 2007 年的 民人均純收入預計完成 12080 元，年均增長 是 2007年的 *旗 由國家級貧困縣跨入全區(qū)一流旗縣行列，穩(wěn)居全國 26 西部百強縣行列，在 2012 年全國中小城市科學發(fā)展評價中，位列全國中小城市科學發(fā)展百強縣第 62 位，并躋身于全國最具區(qū)域帶動力中小城市百強行列。 合評價 從場址和市政基礎設施總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水、通訊、電力等市政配套 設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。 27 第五章 規(guī)劃建筑方案 劃設計方案 制依據(jù) 民用建筑設計通則 住宅設計規(guī)范 住宅建筑規(guī)范 建筑地基基礎設計規(guī)范 建筑抗震設計規(guī)范 建筑設計防火規(guī)范 建筑設計采光標準 50033城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范 城市道路和建筑物無障礙 設計規(guī)范 設計原則 規(guī)劃設計突出“以人為核心”的原則，注意處理好自然環(huán)境 住宅建設 人的關系，把居民對居住環(huán)境、居住類型和物業(yè)管理三方面的需求作為規(guī)劃設計重點，努力把小區(qū)規(guī)劃成具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務設施、豐富的人文內(nèi)涵的新型居住小區(qū)。 （ 1）以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則 堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷及舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光和通風的 28 基礎上，著重進行 綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 （ 2）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)的原則 規(guī)劃立足實際、面向未來，按照高起點、高質量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局。同時面向住宅消費市場，正確處理規(guī)劃中社會效益和經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結合。 （ 3）城市自然、人文特色延續(xù)性原則 小區(qū)規(guī)劃努力適應當?shù)刈匀画h(huán)境、居民生活模式，使小區(qū)融匯在新區(qū)的大環(huán)境中，成為城市的有機組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間 關系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結合上位城市設計定位，創(chuàng)造出一個景觀宜人的生態(tài)宜居社區(qū)。 （ 4）規(guī)劃設計方案經(jīng)濟可行性原則 滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。住宅設計充分考慮到當?shù)厥袌鎏卣?，以合理的產(chǎn)品類型、比例提高設計方案的經(jīng)濟可行性。 劃目標 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住 *克 *新區(qū)建設的良好契機，堅持高起點、高標準、高水平的要求，以“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”為準繩，將舒居雅苑住宅小區(qū)小區(qū) 建設成為引領 *克 *房地產(chǎn)發(fā)展的風向標，生態(tài)優(yōu)先、環(huán)境優(yōu)美、功能 29 完備、特色鮮明的生態(tài)宜居社區(qū)。 平面布局 布局由外到內(nèi)，依次為本小區(qū)的配套沿街商業(yè)和酒店建筑、安靜的住宅群和典雅的花園景觀。配套沿街商業(yè)建筑沿 *克 *大街、健康街布置在北、西面，既最大化的提升了商業(yè)價值，同時也隔開喧鬧的都市環(huán)境，使住宅建筑群獲得安靜的環(huán)境氛圍。 小區(qū)的空間構成以多個小型休憩廣場為景觀節(jié)點，通過道路綠化和宅前綠地串聯(lián)。所有住宅均被系統(tǒng)景觀綠化圍繞，每戶均有良好的花園景觀視線，讓人們感受到小區(qū)處處綠意的存在。根據(jù) 小區(qū)的規(guī)劃特點結合人的行為習慣，合理布局綠化景觀、水體景觀、硬質景觀以及功能景觀，使其有序化。并造就參與性景觀空間、半私密景觀空間、功能景觀空間等景觀空間層次。 結合底層庫房， 停車位布局于 小區(qū) 入口附近，避免車輛對小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。 路交通設置 （ 1）外部交通組織 本項目外部交通組織主要依 *盛唐街、 規(guī)劃建設的城市支路，輔助以 *克 *大街、健康路等城市干道及折線城市支路向外集散。 （ 2）內(nèi)部交通體系 結合空間布局，在加強各樓間相互慣連并便利內(nèi)外交通的同時，創(chuàng)造人車分流的 道路系統(tǒng)。通過小區(qū)內(nèi)部半環(huán)狀的折線路網(wǎng)構成小區(qū)車行交通的主體，再通過宅間小路將車行交通引入各戶。步行則主要 30 通過小區(qū)內(nèi)部的步行軸線進入各住宅院落，保證居民生活的寧靜和舒適。充分考慮安全因素并依據(jù)居民出行方向及外圍城市道路狀況設置小區(qū)出入口，均勻地分布于小區(qū)北、西、南、東四個方向。 （ 3）小區(qū)道路組成 小區(qū)道路由二類組成：小區(qū)主道路路面寬 9 米，其中車行道 6 米，兩側步行道各 住區(qū)內(nèi)布局的順而不穿、通而不暢，能夠杜絕穿越性交通。人行道主要以步行道為主干，以宅前路為步行支路，形成系統(tǒng)整體的人行系統(tǒng)。 （ 4） 停車場設置 結合每棟樓宇的底層庫房，另設的小區(qū) 停車位布局于 小區(qū) 入口附近，避免車輛對小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。 （ 5）道路材料選擇 小區(qū)主道路為瀝青路面；人行道、住宅樓間車行道采用彩色混凝土地磚，室外停車場采用植草磚，以豐富小區(qū)景觀。 地系統(tǒng) （ 1）綠地布局 小區(qū)綠地分為中心綠地，步行綠化空間、宅間綠地。中心綠地位于小區(qū)并排、間隔均勻分布于小區(qū)中，綠地內(nèi)布置小區(qū)中心廣場，包括活動場地、噴泉、涼亭等建筑小品，并以此為核心向外擴充，使周邊綠地自然地延伸到建筑底層，使建筑、綠化、娛樂設 施與居民的活動行為有機的結合在一起，形成小區(qū)居民最適宜的娛樂、休息和交往場所；宅間綠地均勻分布在各個住宅建筑之間，使居民生活能貼近綠 31 地，并重點為兒童及老年居民服務，內(nèi)設兒童和老人活動及休憩設施。步行綠化空間，結合人行道、步行道設置行道樹及沿路綠地，在人行集散廣場，布置多層式綠化，為行人提供樹蔭，形成舒適的出行環(huán)境。 （ 2）樹種選擇 綠地以草坪為主，配以灌木、少量造型優(yōu)美的喬木。樹種選擇應以適合當?shù)刈匀粭l件、價廉、易生長、便于管理、四季常青為原則。少量采取一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主 ，可搭配低矮的灌木和花卉。同時運用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到減少噪音的效果，又能減少外墻吸熱，保護外墻墻面，美化城市環(huán)境。 境衛(wèi)生設施 項目范圍內(nèi)結合周邊建筑設置一處垃圾收集點，建議設置在靠近小區(qū)內(nèi)部交通道路的位置，方便垃圾收集和運輸，定期運送至城市垃圾處理廠統(tǒng)一處理。廢物箱是收集零星廢物的設施，設置間距沿項目區(qū)道路每 50m 設一個。 筑方案 筑特征與功能 1、建筑風格 設計主要采用簡約的新古典主義造型風格，通過直線條、線腳對墻體進行劃分。通過飄窗的利用和坡屋屋 頂構件等建筑細節(jié)的精雕細琢，以深色石材為基座、主體采用淺色調(diào)面磚或仿石涂料，使小區(qū)整體建筑形象對此挺拔，干凈利落、大氣統(tǒng)一，形成強烈的視覺感受和 32 獨特的韻律感，演繹出簡約時尚的建筑潮流。 2、戶型 舒居雅苑期工程建筑面積 47761設內(nèi)容包括 1#樓、 2#樓、6# 14#樓共 11 棟住宅樓。其中 1#樓 4433 2#樓 5436 6#樓3691 7#樓 3265 8#樓 4314 9#樓 473110#樓 4572 1#樓 3806 12#樓 4513 13#樓 4500 14#樓 4500樓棟一層均為庫房，二層及以上為住宅?？倯魯?shù) 394戶，戶型包括 A、 型結構均為兩室一廳一衛(wèi)，戶型空間布局緊湊。戶型建筑面積