金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)項(xiàng)目 第一章 第二章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū) 建設(shè)地址： 空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港口 區(qū) 經(jīng)三路金 世 興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 南 方 用地面積： 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積 業(yè)主名稱： 運(yùn)城市 金 世 興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 業(yè)主地址： 運(yùn)城市空港新區(qū)經(jīng)三路（老營(yíng)房?jī)?nèi)） 項(xiàng)目法人：周建增 設(shè)計(jì)單位：山西中方森特建筑工程設(shè)計(jì)研究院 項(xiàng)目投資： 3600 萬(wàn)元 資金來(lái)源：自籌 1500 萬(wàn)元，銀行貸款 1100 萬(wàn)元，預(yù)售資金投入 120 萬(wàn)元 。 二、 業(yè)主簡(jiǎn)介（含聯(lián)建單位介紹） （一） 公司基 本情況簡(jiǎn)介 運(yùn)城市金 世 興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司成立于 2005 年 9 月，是運(yùn)城市政府和空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府批準(zhǔn)和重點(diǎn)支持的配套產(chǎn)業(yè)建設(shè) 單位 。公司具有完全民事行為能力的獨(dú)立法人資格，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為民營(yíng)企業(yè)。公司占地面積 60 余畝，已建成和投入使用商鋪 90000、辦公住宅 180000 。 公司位于貫穿空港南北區(qū)唯一主干道經(jīng)三路樞紐，緊靠關(guān)公民航機(jī)場(chǎng)，屬港口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 周邊 學(xué)校、 大中型 企業(yè)、 醫(yī)院、 住宅區(qū)林立 ，擁有得天獨(dú)厚的地理位置。 2 公司成立以來(lái)，始終堅(jiān)持以空港經(jīng)濟(jì)繁榮為主線，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，以“打造新運(yùn)城 、再造一個(gè)新山西”為己任，秉承“與時(shí)俱進(jìn)、求實(shí)創(chuàng)新、誠(chéng)信奉獻(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)理念，以“創(chuàng)公司品牌、辦一流企業(yè)”為目標(biāo)，經(jīng)過(guò)近十年的奮斗， 公司已發(fā)展成為總資產(chǎn) 2000 余萬(wàn)元，從業(yè)人員60余人左右，集房地產(chǎn)開發(fā)、 市場(chǎng)管理、 房屋銷售、物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。 （二）公司規(guī)模簡(jiǎn)介 截止 2014年 6月（可研前），公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額 萬(wàn)元，其中：流動(dòng)資金 萬(wàn)元；負(fù)債總額 萬(wàn)元；所有者權(quán)益總額 萬(wàn)元，其中：實(shí)收資本 萬(wàn)元，資本公積 萬(wàn)元，累計(jì)未分配利 潤(rùn) 萬(wàn)元。 （三）公司業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介 根據(jù)運(yùn)城市 政府和 空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃要求， 公司成立以來(lái)在空港核心位置經(jīng)三路開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，已開發(fā)商鋪 90000、辦公住宅 180000 ，目前 ，公司擁有儲(chǔ)備土地 21699，公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)管理健全，具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)后勁較強(qiáng)。 公司目前正建設(shè)的 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)項(xiàng)目位于經(jīng)三路金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 南 方，地理位置極為重要及優(yōu)越。項(xiàng)目集商貿(mào)、住宅（封閉式）于一體的綜合小區(qū)，總建筑面積 ，其中住宅 ，商業(yè)門面及 商場(chǎng)約 ，地下建筑面積 ，車位 150 個(gè)。該項(xiàng)目總投資 元，于 2014年 月正式開工，預(yù)計(jì) 201 年 月完成整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目已投入資金 萬(wàn)元，目前土石方開挖工程已經(jīng)完成，正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，預(yù)計(jì) 201 年 月全面完工，并于 201 年 月完成全部銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入約 萬(wàn)元，利潤(rùn)約 萬(wàn)元。 3 （四）公司人員及組織結(jié)構(gòu)： 公司現(xiàn)有員工 人，其中管理人員 人，具有高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員 人，平均年齡 歲，整個(gè)公司人 才濟(jì)濟(jì)，具有良好的技術(shù)素質(zhì)。 技術(shù)職稱 文化程度 人數(shù) 高級(jí)工程師 大學(xué)、大專 工程師 大學(xué)、大專 經(jīng)濟(jì)師 大學(xué)、大專 會(huì)計(jì)師 大學(xué)、大專 公司組織結(jié)構(gòu)圖 （ 五 ） 公司股東情況： 公司注冊(cè)資本 200 萬(wàn)元，股東為 2 個(gè)自然人股東構(gòu)成，其中：周建增出資190 萬(wàn)元，占 95%； 閆對(duì)虎 出資 10 萬(wàn)元，占 5%。 董事會(huì) 總經(jīng)理 行政部 財(cái)務(wù)部 研發(fā)部 項(xiàng)目管理部 合同造價(jià)部 材料設(shè)備部 營(yíng)銷部 營(yíng)銷后勤部 物業(yè)管理部 4 股東名稱 注冊(cè)資本總額 實(shí)際出資情況 金額 比例（ %） 貨幣 實(shí)物 小計(jì) 周建增 190 95 190 190 閆對(duì)虎 10 5 10 10 合計(jì) 200 100 200 200 三、編制主要依據(jù)及范圍 （一 ）報(bào)告編制主要依據(jù) 1、 北京軍區(qū)空軍司令部和運(yùn)城市人民政府根據(jù)中國(guó)人民解放軍總參謀部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)【 2000】參作字 394 號(hào)總參謀部、國(guó)家極為關(guān)于山西張孝機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程項(xiàng)目建議書的批復(fù) 2、運(yùn)城市工商行政管理局核發(fā)的（運(yùn)市工商）名預(yù)核內(nèi)字【 2005】第 494號(hào)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書。 3、建設(shè)工程選址意見書運(yùn)規(guī)選 201 運(yùn)字 號(hào)。 4、運(yùn)城市 空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 發(fā) 展和改革委員會(huì)簽發(fā)的運(yùn)城市 空港 企業(yè)投資項(xiàng)目備案證（備案項(xiàng)目編碼： ） 。 5、運(yùn)城市金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司章程。 6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)：運(yùn) 空 規(guī)地證 201 運(yùn)字 號(hào)）。 7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號(hào)：運(yùn) 空 規(guī)建證 201 運(yùn)字 號(hào)）。 8、 運(yùn)城市公安局消防局建筑工程設(shè)計(jì)的審核意見書（運(yùn)公消（建擴(kuò)）字【 201 】第 號(hào)）。 9、 運(yùn)城市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書（運(yùn)環(huán)準(zhǔn)【 201 】號(hào)）。 10、運(yùn)城市建設(shè)項(xiàng)目防雷工程設(shè)計(jì)審核書（ 201 運(yùn)氣雷審第 號(hào)）。 11、運(yùn) 城市地震局的建設(shè)工程抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)審批意見書（運(yùn)震審【 201 】 號(hào)） 12、 運(yùn)城市空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建委關(guān)于金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)項(xiàng)目工程初步 5 設(shè)計(jì)的批復(fù)（運(yùn)空建發(fā)【 201 】 號(hào)）。 13、 2010 年 山西省 建筑工程綜合基價(jià)表。 14、 2010 年 山西省 安裝工程單位基價(jià)表。 15、 2010 年 山西省 建筑工程費(fèi)用定額。 16、 山西省 工程造價(jià)信息及有關(guān)配套文件。 17、同類項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和資料。 18、有關(guān)工程造價(jià)分析資料。 19、 2010 年 山西省 概算定額， 省 市有關(guān)部門制定的相關(guān)文件及規(guī)定。 （二）可行性研究范圍 本報(bào)告通過(guò)對(duì)本期項(xiàng)目的必要性進(jìn)行論證，通過(guò)市場(chǎng)分析及對(duì)區(qū)域資源狀況進(jìn)行分析后，確定建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模及銷售方案。 研究本項(xiàng)目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)。 四、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 備注 一 項(xiàng)目概況 1 總用地面積 方米 2 居住戶（套）數(shù) 套 3 總建筑面積 方米 100% 4 按功能性質(zhì)劃分 宅建筑面積 方米 98% 業(yè)面積 方米 下車庫(kù)及其他面積 方米 套設(shè)施 5 按地上地下劃分 6 上建筑面積 方米 下車庫(kù)建筑面積 方米 6 停車泊位 150 個(gè) 100% ）地面 ）地下 7 容積率 8 建筑密度 9 綠地率 二 投資數(shù)據(jù) 1 總投資 定資產(chǎn)投資 態(tài)投資 設(shè)期利息 三 籌資數(shù)據(jù) 1、 總籌資 主籌資 行貸款 動(dòng)開發(fā)資金 四 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 銷售收入 2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 0% 3 投資利潤(rùn)率 全部投資 4 靜態(tài)投資回收期 全部投資 5 動(dòng)態(tài)投資回收期 全部投資 6 投資利潤(rùn)率 自有資金 7 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 自有資金 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 0% 靜態(tài)投資回收期 自有資金 9 動(dòng)態(tài)投資回收期 自有資金 7 10 投資凈利潤(rùn) 自有資金 五、簡(jiǎn)要結(jié)論 目前，運(yùn)城市正處于中西部大開發(fā)、 中部崛起、 三省四市“ 晉陜?cè)S河金三角 區(qū)域合作 示范 區(qū)” 【 國(guó)務(wù)院關(guān)于晉陜?cè)S河金三角區(qū)域合作規(guī)劃的批復(fù)（國(guó)函 2014 40 號(hào)） 】的 機(jī)遇期， 能否抓住這個(gè)難得的歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。商住地產(chǎn)作為一項(xiàng)新型的 快 速發(fā)展行業(yè)必然成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展起著至關(guān)重要的作用 。 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目位于運(yùn)城市空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北區(qū) ，地理位置十分優(yōu)越 處于連接空港南北區(qū)唯一主干道經(jīng)三路 樞紐 。項(xiàng)目往關(guān)公機(jī)場(chǎng) 1分鐘路程 、 距 大運(yùn)高速、運(yùn)三高速、運(yùn)城客運(yùn)東站僅 5 分鐘路程。周邊云集了 商業(yè)、企業(yè)、 醫(yī)院、 學(xué)校等： 華北地區(qū)最大的商品集散地 義烏 小商品批發(fā) 城、華北最大的重卡基地 大運(yùn)汽車城； 亞洲最大的精紡紗基地 華雄紡織；馳名學(xué)府 康杰中學(xué)； 學(xué)校、醫(yī)院、 大中型 企業(yè)林立 ，處于朝陽(yáng)期的人氣聚集地為項(xiàng)目的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目規(guī)劃用地地形平整，占地面積 循以人為本，追求自然，最大限度的提升環(huán)境品質(zhì)，充分發(fā)揮黃金地段優(yōu)勢(shì)，鞏固強(qiáng)化商業(yè)氛圍，規(guī)劃設(shè)計(jì)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的 商 住社區(qū)一體化形象工程。 項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的自然位置、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、 方便快捷的交通條件使得它具有某些先天的、無(wú)可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，隨著家長(zhǎng)們對(duì)教育的重視程度不斷提高，擁有 “名企” “名?！?“名商場(chǎng)” 概念的物業(yè)已成為商住地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)。 項(xiàng)目所在地已擁有全國(guó)名?！翱到苤袑W(xué)”、運(yùn)城名?！翱到艹踔小薄皩?shí)驗(yàn)小學(xué)” “義烏商品”“機(jī)場(chǎng)”“大運(yùn)汽車城” 等先決條件， 同時(shí)，作為空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港口區(qū)， 這里已是商貿(mào)、物流 、制造業(yè)和教育 的中心區(qū)， 這 些優(yōu)勢(shì) 將推動(dòng)項(xiàng)目“ 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)” 樓盤 成為該地區(qū)的市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)。 8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一） 2014年 以來(lái) 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策、法規(guī) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。 2012 年 11 月，在十八大報(bào)告中，胡錦濤同志表示，要“建立 市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松。 1 月：四大國(guó)有銀行宣布：只要 2008 年 10 月 27 優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。 其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是 2009 年我國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是 2008 年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。 4 月：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電 視電話會(huì)議。會(huì)議明確了專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。 5 月：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅手法律，行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算 審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。規(guī)程自 6 月 1 日起施行。根據(jù) 9 規(guī)程，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 研究開征物業(yè)稅 5 月： 發(fā)改委公布了關(guān)于 2009 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，提出2009 將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。 5 月：國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其 他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 6 月：查處“小產(chǎn)權(quán)房” 國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。 6 月：國(guó)土資源部 45 號(hào)令 公布土地調(diào)查條例實(shí)施辦法，指出，土地調(diào)查包括全國(guó)土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項(xiàng)調(diào)查，并從土地調(diào)查機(jī)構(gòu)及人員等方面對(duì)土地調(diào)查條例的相關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化。 7 月：加強(qiáng)貸款資金監(jiān)管 銀監(jiān)局發(fā)布固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法與項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引 ，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長(zhǎng)形勢(shì)下的銀行風(fēng)險(xiǎn)。 9 月：要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤集土地行為。 12 月：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年恢復(fù)到 5 年 12 月 14 日：地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 12 月 17 日：進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理 12 月：發(fā)布營(yíng)業(yè)稅減免細(xì)則 10 財(cái)政部、國(guó) 稅總局發(fā)布營(yíng)業(yè)稅減免細(xì)則 ,政策收縮幅度小于預(yù)期 ,對(duì)普通和非普通住宅營(yíng)業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分： 5 年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5 年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。 12 月：督辦處理房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地 國(guó)土資源部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時(shí)提出下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時(shí)開發(fā)利用。國(guó)土資源部透露目前全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地仍有約 1 萬(wàn)公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占 55%。市場(chǎng)反應(yīng) :短期內(nèi)現(xiàn)觀望 ,二手房成交量下降 ,2010 年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)上漲。 2010 年 1 月：國(guó)十一條 國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，明確二套房貸首付不能低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，同時(shí)要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求等。省級(jí)政府負(fù)總責(zé)是該政策的重要關(guān)注點(diǎn)。 市場(chǎng)反應(yīng) :繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王 ,3 月后房?jī)r(jià)飆升。 9 月：史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策 ：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁 止用于購(gòu)買住房。 ：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。 ：我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。 ：對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。 2011 年 1 月 14 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011 年 1 月 20 日起，上調(diào)存款類金 11 融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合 出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 1 月 26 日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施 (下稱 “新國(guó)八條 ”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。具體內(nèi)容如下： 一、各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 二、全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬(wàn)套。 三、個(gè)人購(gòu)買住房 不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 四、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的 70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前 2 年年均實(shí)際供應(yīng)量；對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到 25%以上的 (不含土地價(jià)款 )，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開 發(fā)項(xiàng)目。 六、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有 1 套住房限購(gòu) 1 套、擁有 2 套及以上住房者暫禁購(gòu)房。 七、對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。 八、對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 2012 年 12 1 月 27 日：財(cái)政部公布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。 1 月 28 日：（財(cái)政部）上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。 2 月： 2 月 8 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2011 年 2 月 9 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2 月 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知，要求從 2011 年 2 月 9 日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年 期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0 20 個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至 五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0 25 個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至 2 月 18 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011 年 2 月 24 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 4 月 17 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2011 年 4 月 21 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 4 月 19 日：國(guó)土部資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春 4 月 19 日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部要適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量， 加大對(duì)閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時(shí)要繼續(xù)完善招拍掛制度。 5 月 1 日：根據(jù)國(guó)家發(fā)改委于 2011 年 3 月 16 日發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，從 5 月 1 日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行 “一房一價(jià) ”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000 元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒(méi)收違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處 5 萬(wàn)元以上 50 萬(wàn)元以下罰款。 5 月 10 日：住建部下發(fā)了關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知，要求各地在下發(fā)文件后的 20 個(gè)工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定， 6 月 9 日則是公布信息的最后期限，截至 6 月 9 日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。 5 月 12 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011 年 5 月 18 日起，上調(diào)存款類金 13 融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 5 月 19 日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，完成 1000 萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。 6 月 14 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011 年 6 月 20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 7 月 6 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2011 年 7 月 7 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 7 月 14 日：國(guó)務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取限購(gòu)。 8 月 17 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的 5 項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)： 6 月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或 1 至 6 月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的； 6 月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目 標(biāo)的； 1 至 6 月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。 11 月 30 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011 年 12 月 5 日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 12 月 4 日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實(shí)，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。 12 月 9 日 ：胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。 2012 年 2 月 22 日土地監(jiān)管新政策出爐，國(guó)土部嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞重申小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)的規(guī)定。 14 4 月 17 日國(guó)土部：警惕一些地方放松調(diào)控。國(guó)土資源部表示， 2012 年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做 好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。 5 月 4 日禁墅令拖住別墅入市腳步，銷售策略改變。商品市場(chǎng)歷來(lái)是物以稀為貴，這對(duì) 9 年中被 5 次提及禁令的別墅類住宅產(chǎn)品十分恰當(dāng)。 2012年 2 月國(guó)土部第 5 次發(fā)出禁墅令，致使別墅住宅市場(chǎng)再度成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。而事隔不過(guò)兩、三個(gè)月，禁墅令效力已顯現(xiàn)。 5 月 10 日住建部：國(guó)務(wù)院明確今年擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府調(diào)控的目的，是想讓市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、活躍，這就需要保護(hù)好剛性需求。秦虹稱， “支持首次置業(yè)的需求是沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)的。 ” 5 月 15 日國(guó)土部：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)將督導(dǎo)。據(jù)國(guó)土資源部消息， 2012年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng) 公頃，是前五年年均實(shí)際供應(yīng)量 (的近兩倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地計(jì)劃占 國(guó)土部也發(fā)布了相關(guān)公告，與去年的實(shí)際落實(shí)量相比， 2012年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)增加 能夠落實(shí) 2012 年 “新開工 700 萬(wàn)套以上 ”保障性安居工程用地 “應(yīng)保盡保 ”的目標(biāo)任務(wù)。 5 月 16 日住建部部署督察全國(guó)住房公積金。住建部黨組書記、部長(zhǎng)姜偉新針對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行了部署，并將其列為 2012 年 住建部開展的八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。姜偉新還特別強(qiáng)調(diào)，住房公積金領(lǐng)域的專項(xiàng)督察工作，是 “認(rèn)真抓好住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域立法執(zhí)法工作 ”的重要組成部分，并要求要查辦一批典型案件。 5 月 18 日住建部關(guān)鍵期定調(diào)：決不讓調(diào)控反復(fù)。地方政府小動(dòng)作不斷，各方聲音此起彼伏 房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻，住建部終于發(fā)出聲音：明確調(diào)控方向不改，回調(diào)仍是主基調(diào)，并稱 “決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 ” 6 月 18 日多部委密集表態(tài)：房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。 6 月 18 日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。這已經(jīng)是 2012 年該部第三次表態(tài) 15 堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。 7 月 26 日財(cái)政部：下半年嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人 7 月 26 日部署 2012 年下半年財(cái)政工作重點(diǎn)時(shí)提出，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。同時(shí)要落實(shí)和完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。加快和擴(kuò)大營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。 11 月 29 日國(guó)務(wù)院修改土地法征地補(bǔ)償可能提高 10 倍。在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，討論通過(guò)中華人民共和國(guó)土地管理法修正案 (草案 )，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。 12 月 18 日國(guó) 土部：堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖。國(guó)土資源部表示，將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)。 12 月 25 日住建部：明年繼續(xù)限購(gòu)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)責(zé)。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新明確表示， 2013 年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關(guān)部門繼續(xù)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大工作。 2013 年 2 月 20 日，“新國(guó)五條”具體內(nèi)容如下： 1、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并 公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。 2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。 3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。 2013 年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形 成有效供應(yīng)。 16 4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí) 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470 萬(wàn)套、新開工 630 萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。 2013 年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?5、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。 2013 年 3 月初，國(guó)務(wù)院 發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，其中二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的 1%調(diào)整為按差額 20%征收，被稱為此次新政的最大亮點(diǎn)。 2014 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化的背后是供求關(guān)系的不平衡?！耙欢€城市住房供給仍相對(duì)不足，住房銷售量增長(zhǎng)較快。而三四線城市的住房庫(kù)存仍不斷增大，不少城市去庫(kù)存化周期平均達(dá)到 14 至 16 個(gè)月。供不應(yīng)求使得一線城市價(jià)格上漲壓力較大，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價(jià)格同比漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線和三四線城市?！比闻d洲表示。 在非熱點(diǎn)的二線、以及相當(dāng)數(shù)量的三四線城市，當(dāng) 前房地產(chǎn)市場(chǎng)卻面臨著持續(xù)增大的去庫(kù)存壓力。 任興洲認(rèn)為，防止土地供給過(guò)剩是下一步三四線城市需要重點(diǎn)防范的主要風(fēng)險(xiǎn)。她提醒，要特別注意避免在房地產(chǎn)投資增速規(guī)律性回落的時(shí)候，盲目的刺激，繼續(xù)增加供給，這會(huì)加劇供給過(guò)剩，增加房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 事實(shí)上，今年年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控工作時(shí)，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個(gè)住房市場(chǎng)供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化的信貸政策。同時(shí)要求房?jī)r(jià)下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可審批進(jìn)度。對(duì)此，業(yè)界紛紛評(píng)論認(rèn)為， 2014 年 的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實(shí)。 除了針對(duì)不同地區(qū)采取不同的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控其他方面似乎也在發(fā)生變化。繼萬(wàn)科 B 轉(zhuǎn) H 股、綠地借殼金豐投資之后，中茵股份、天?；?17 建再融資預(yù)案也于日前獲批，受到市場(chǎng)高度關(guān)注。人們紛紛猜測(cè)，管理層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路正從抑制開發(fā)商資金向增加供應(yīng)進(jìn)行全面切換， 黨的十八屆三中全會(huì)提出“要使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”。顯然，在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，市場(chǎng)手段的作用將越來(lái)越突出。 國(guó)泰君安證券近日發(fā)布的一份研究報(bào)告就指出，房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，強(qiáng)制性行 政手段調(diào)控可能逐漸淡化。一方面，通過(guò)增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場(chǎng)融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場(chǎng)供給能力；另一方面在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，通過(guò)限購(gòu)等手段抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。 （二）空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港口 區(qū) 投資環(huán)境分析 圖 2港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地形圖 運(yùn)城空港新區(qū)位于運(yùn)城市東端，總規(guī)劃面積約 60 平方公里。目前已有 285家企業(yè)，其中有山西最大的年產(chǎn)值 100 億元的重卡汽車城；亞洲最大的紡紗集團(tuán)、中國(guó)最大的紡紗基地，由香港標(biāo)威集團(tuán)投資 美元；華北地區(qū)最大的鋼材市場(chǎng)，年交易額達(dá)幾十億；中國(guó)最大的速食生產(chǎn)企業(yè)全國(guó) 500 強(qiáng)的華龍集團(tuán)；晉南最大的煙草物流中心；著力集團(tuán)、中鑫洋麻、康師傅等大型支柱產(chǎn)業(yè)。 教育配套完善，康杰學(xué)府城、幼兒師專、實(shí)驗(yàn)中學(xué)和人民路小學(xué)。 150 畝晉南最大的市政花園廣場(chǎng)， 3200 畝華北最大的生態(tài)森林公園。 18 空港新區(qū)從一開始就以經(jīng)營(yíng)城市的理念開發(fā)新區(qū)，確立了以城市建設(shè)帶動(dòng)園區(qū)開發(fā)、以開發(fā)過(guò)程促進(jìn)城市建設(shè)的觀念，把空港新區(qū)定位為運(yùn)城的浦東、運(yùn)城的衛(wèi)星城，所以園區(qū)的 基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施從設(shè)計(jì)到實(shí)施，都是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。 北區(qū)有 60 米寬、 2000 米長(zhǎng)的 3 條水泥大道，南區(qū)有 80 米寬的三縱一橫四條主干街道，交通網(wǎng)絡(luò)極 為發(fā)達(dá)。 現(xiàn)代化城市的優(yōu)良設(shè)施一應(yīng)俱全，為客商入園提供了良好的條件。 極速、高度完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，助推經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為居民提供便捷、高速的舒適生活。 空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為運(yùn)城市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，承接著運(yùn)城東部開發(fā)及三省四市黃河金三角經(jīng)濟(jì)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的重任。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，隨著 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，空港房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，態(tài)勢(shì)良好。 目前，空港開發(fā)區(qū)正處于跨越式發(fā)展階段，居民消 費(fèi)能力的不斷提高，政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，已完成“半小時(shí)運(yùn)城”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 運(yùn)城市城市總體規(guī)劃 規(guī)劃城市空間布局結(jié)構(gòu)為： “一城四片區(qū)兩組團(tuán) ”。 “一城 ”即運(yùn)城老城區(qū)； “四片區(qū) ”即城北片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)、鹽湖生態(tài)區(qū)。 “兩組團(tuán) ”即空港組團(tuán)和鹽湖組團(tuán)。 中心城區(qū)工業(yè)用地主要集中在鹽湖工業(yè)區(qū)、空港 西工業(yè)區(qū)。鹽湖工業(yè)區(qū)以生物制藥、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、紡織服裝、食品加工、裝備制造等產(chǎn)業(yè)為主 ， 規(guī)劃用地面積約 5 平方公里?？崭?空港以汽車裝備制造、輕紡、精細(xì)化工、新能源、新材料等高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)為主 ； 安邑以商貿(mào)物流業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)以及研發(fā)中心、高科技工業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)為主 ， 規(guī)劃用地面積約 方公里。城西工業(yè)區(qū)以農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)為主 ， 遠(yuǎn)景預(yù)留備用地 12 平方公里。 19 運(yùn)城市城市總體規(guī)劃圖 （三） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng) 2013年是運(yùn)城轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展踏上新起點(diǎn)的一年。面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，全市人民深入貫徹落 實(shí)黨的十八大和十八屆三中全會(huì)精神，緊緊圍繞 “ 五大戰(zhàn)略重點(diǎn) ” 和建設(shè) “ 美麗河?xùn)|、大美運(yùn)城 ” 的美好愿景，創(chuàng)新發(fā)展理念，拓寬轉(zhuǎn)型路徑，點(diǎn)燃工作激情，狠抓工作落實(shí)，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力增強(qiáng)，社會(huì)保持和諧穩(wěn)定。 全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成 長(zhǎng) 長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資完成 元，增長(zhǎng) 22%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 元，增長(zhǎng) 外貿(mào)進(jìn)出口總額完成 長(zhǎng) 64%；財(cái)政總收入完成 長(zhǎng) 公共財(cái)政預(yù)算收 入完成 長(zhǎng) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 20718元，增長(zhǎng) 農(nóng)民人均純收入完成 7198元，增長(zhǎng) 省政府考核的 9項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，我市 8 20 項(xiàng)指標(biāo)增速前移在 2中財(cái)政總收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、外貿(mào)進(jìn)出口總額 3項(xiàng)指標(biāo)增速全省第一，固定資產(chǎn)投資雖然沒(méi)有進(jìn)位，但超額完成目標(biāo)程度在全省排名第一。 1、工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng) 全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng) 增幅比全國(guó)、全省分別高 和 現(xiàn)利稅 元，增長(zhǎng) 48%；中小企業(yè)完成總產(chǎn)值 元，增長(zhǎng) 2、投資增長(zhǎng)逐步回升 固定資產(chǎn)投資完成 元，增長(zhǎng) 22%； 全市新增外商投資企業(yè) 7 家，新增對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)企業(yè) 30 家，進(jìn)出口國(guó)別或地區(qū)達(dá)到 121 個(gè)。合同利用外資 7715萬(wàn)美元 。 3、消費(fèi)市場(chǎng)依舊旺盛 社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 元，增長(zhǎng) 消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的穩(wěn)定性貢獻(xiàn)逐步增強(qiáng) 4、對(duì)外開放繼續(xù)擴(kuò)大 外貿(mào)進(jìn)出口總額完成 美元，增長(zhǎng) 64%； 5、財(cái)政收支快速增長(zhǎng) 財(cái)政總收入完成 元，增長(zhǎng) 公共財(cái)政預(yù)算收入完成 元，增長(zhǎng) 6、金 融運(yùn)行總體平穩(wěn) 金融業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收 元，增長(zhǎng) 57%。 “運(yùn)城信貸融資服務(wù)平臺(tái) ”順利開通。榮獲 “中國(guó)金融生態(tài)示范城市 ”稱號(hào)。 （四） “三農(nóng)工作”全面提升，人民生活水平日益提高 全年糧食產(chǎn)量 31 億公斤，水果總產(chǎn)量 53 億公斤，雙雙再創(chuàng)歷史新高。水果出口 7000 萬(wàn)公斤，增長(zhǎng) 133%。肉類和禽蛋總產(chǎn)量分別增長(zhǎng) 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)力度加大。在全省率先出臺(tái)了關(guān)于積極引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的若干意見。市財(cái)政列支 2740 多萬(wàn)元對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)，列支 21 500 萬(wàn)元作為土地流轉(zhuǎn)市級(jí)風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備基金 。新絳、鹽湖土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)得到省委、省政府的充分肯定。全市土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到 123 萬(wàn)畝，位居全省第一。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁。農(nóng)產(chǎn)品加工銷售收入達(dá)到 元，增長(zhǎng) 已占到全省的 1/5。 農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加強(qiáng)。完成農(nóng)村公路建設(shè)改造 873 公里。小浪底引水、禹門口灌區(qū)東擴(kuò)、北趙引黃二期等重點(diǎn)水利項(xiàng)目開工建設(shè)。新建和改造末級(jí)渠道 里，新增水地面積 畝。 “一村一品 ”專業(yè)村累計(jì)達(dá)到 949個(gè)，占行政村總數(shù)近 30%。專業(yè)村主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人均收入達(dá)到 4530 元，占到農(nóng)民人均純收入的 65%。新增農(nóng)民 合作社 1920 家，累計(jì)達(dá)到 8755 家?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)力度加大。 7 個(gè)省級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范縣累計(jì)建設(shè)各類示范園區(qū) 235 個(gè)，完成投資 元。 山西運(yùn)城 2012 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) 2012 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 ，同比增長(zhǎng) 人均消費(fèi)性支出為 ，同比增長(zhǎng) 一、四大收入構(gòu)成 “三升一降 ” ，同比增長(zhǎng) ，同比下降 性收入為 ，同比增長(zhǎng) ，同比增長(zhǎng) 二、八大消費(fèi)支出 “五升三降 ” ，同比增長(zhǎng) ，同比下降 ，同比增長(zhǎng) ，同比增長(zhǎng) ，同比增長(zhǎng) ，同比下降 ，同比下降 ，同比增長(zhǎng) 22 （五） 城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展 城鎮(zhèn)化步伐不斷加快。強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，挖掘城市價(jià)值。編制完成了 10 余項(xiàng)城市專項(xiàng)規(guī)劃、 12 個(gè)縣（市）總規(guī)、 6 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃和 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃，中心城區(qū)控規(guī)覆蓋率達(dá)到 53%。對(duì)東部新區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)重新進(jìn)行功能定位與城市設(shè)計(jì)。中心城市、大縣城、小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村四位一體統(tǒng)籌推進(jìn)。實(shí)施城鎮(zhèn)化項(xiàng)目 215 項(xiàng)，完成投資 元，城市建設(shè)力度是近年來(lái)最大的一年。中心城市堅(jiān)持路、水、林、產(chǎn)四管齊下，統(tǒng)籌推進(jìn) “八區(qū)聯(lián)動(dòng) ”，輻射帶動(dòng)能力得到新提升。禹都公園、高鐵站前廣場(chǎng)、工農(nóng)街跨解放路高架橋等 54 項(xiàng)重點(diǎn)工程順利推進(jìn)，完成投資 元。新修道路 里， 11 條城市主干道全部打通。運(yùn)城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域主干路網(wǎng)、配套設(shè)施進(jìn)一步完善，產(chǎn)業(yè)集聚步伐加快。大縣城實(shí)施城鎮(zhèn)化項(xiàng)目 161 個(gè)，完成投資 元。5+15工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)在新一輪規(guī)劃中，全部設(shè)計(jì)了城市社區(qū)，有的同步開展了社區(qū)建設(shè)，成為通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚 ，推動(dòng)城鎮(zhèn)化的重地。 15 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn) “五建設(shè)兩整治 ”共完成投資 元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心和農(nóng)村物流配送中心規(guī)模化發(fā)展，農(nóng)民消費(fèi)更加便捷、實(shí)惠、安全。 330 個(gè)新農(nóng)村重點(diǎn)村 “四化四改 ”和 “五個(gè)一工程 ”全面完成。大力實(shí)施 13 個(gè)連片示范區(qū)建設(shè)，完成投資 元。生態(tài)智慧城加快建設(shè)。綠坡、治湖、興業(yè)全面展開，完成了生態(tài)智慧城概念規(guī)劃和鹽湖生態(tài)文化旅游風(fēng)景區(qū)概念規(guī)劃，進(jìn)一步明確了產(chǎn)業(yè)定位。鹽湖周邊環(huán)境整治、綠化造林和湖面擴(kuò)大等工作積極推進(jìn)。鹽湖生態(tài)文化旅游景區(qū)、碧桂園商業(yè)街及高端居住社區(qū)等一批重大項(xiàng)目達(dá)成投資意向。 城市管理水平不斷提升。扎實(shí)推進(jìn) “四城聯(lián)創(chuàng) ”，集中開展交通秩序、非法營(yíng)運(yùn)三輪車及環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，市容市貌明顯 改觀。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 （一）空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程的需要 根據(jù)運(yùn)城市運(yùn)城市總體規(guī)劃的要求， 運(yùn)城城市的發(fā)展方向概括為“東拓 23 北躍”。向東拓展 ,重點(diǎn)建設(shè)完善城東片區(qū)和空港組團(tuán)；向北近期重點(diǎn)建設(shè)城北片區(qū) ,遠(yuǎn)期跨躍大運(yùn)高速公路重點(diǎn)建設(shè)鹽湖組團(tuán)。 運(yùn)城市城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略為 “三個(gè)立足、四個(gè)戰(zhàn)略 ”。三個(gè)立足分別為：立足于提升能級(jí) 重點(diǎn)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群 ,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。立足于彰顯文化 ,樹立鮮明的城市文 化品牌 ,實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與文化繁榮的和諧發(fā)展。立足于保護(hù)生態(tài) ,加強(qiáng)水資源和區(qū)域生態(tài)環(huán)境的保護(hù) ,推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)。四個(gè)戰(zhàn)略分別為：區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略 ,積極推進(jìn)晉陜?cè)S河金三角區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè) ,加強(qiáng)與臨汾、三門峽和渭南的合作。極化帶動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略 ,實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)與臨猗、夏縣的一體化發(fā)展 ,加快臨猗和夏縣撤縣設(shè)區(qū) ,構(gòu)建“大運(yùn)城”城鎮(zhèn)群。產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略 ,整合產(chǎn)業(yè)資源 ,推進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和轉(zhuǎn)型發(fā)展。 本次規(guī)劃期限為 2011 ,規(guī)劃至 2015 年 ,中心城區(qū)人口 58 萬(wàn)人 ,建設(shè)用地 方公里 ,人均建設(shè)用地指標(biāo)按 方米控制 ；至 2020 年 ,中心城區(qū)人口 70 萬(wàn)人 ,建設(shè)用地 方公里 ,人均建設(shè)用地指標(biāo)按 2030 年 ,中心城區(qū)人口 96 萬(wàn)人 ,建設(shè)用地 方公里 ,人均建設(shè)用地指標(biāo)按 方米控制。 空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為晉南重要的工業(yè)基地，在邁向現(xiàn)代化都市的進(jìn)程中，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，主城周邊區(qū)縣的建設(shè)和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快開發(fā)區(qū)港口建設(shè)是運(yùn)城市農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，分流城市就業(yè)壓力，啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。 “ 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)”項(xiàng)目的建成，是運(yùn)城市東部發(fā)展戰(zhàn)略的有益補(bǔ)充，對(duì) 空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 城市 化進(jìn)程起到至關(guān)中的作用。 “ 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)” 項(xiàng)目的成功實(shí)施，將大大加快運(yùn)城的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時(shí)也將為項(xiàng)目所在地空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和運(yùn)城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （二）空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)功能完善的需要 由于經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)健 高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的需求等原因，建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進(jìn)發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。 24 隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)， 傳統(tǒng)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)和 土地利用現(xiàn)狀日漸構(gòu)成了發(fā)展的約束 ，這種結(jié)構(gòu)性門檻對(duì)于城市整體發(fā)展的副作用顯而易見：一是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用占總投資的比重越來(lái)越大；二是城市財(cái)富的大量破壞和浪費(fèi)；三是高漲的地價(jià)使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加。 空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)無(wú)疑為運(yùn)城市的良性、穩(wěn)健發(fā)展和緩解城市壓力起到了積極作用。 為此，完善城