陶瓷建材城項目可行性研究報告

1 陶瓷 建材 城 項目 總論 一、項目背景 1、項目名稱 東北陶瓷城 改擴建 2、承辦單位概況 東北陶瓷城 是在 沈陽 陶瓷廠經(jīng)營不景氣的背景下，由 沈陽 陶瓷廠服務公司利用原廠建筑設(shè)施于 1996年開辦的，按國有企業(yè)經(jīng)營承包制運行，當時是 沈陽 市場體系建設(shè)中十大重點市場之一。 地址在 沈陽 市大東區(qū)東望街 18號，占地面積 臨東北大馬路，北鄰陶瓷廠廠區(qū)，南至東陶路，由東北大馬路向西北聯(lián)合路方向縱深 500米，具有潛在的市場業(yè)態(tài)與物流發(fā)展基礎(chǔ)。 8年的發(fā)展歷程，奠定了 東北陶瓷城 的專業(yè)市場地位，成為以 沈陽 為中心輻射東北區(qū)域的著名陶 瓷產(chǎn)品集散地。 2003年末， 東北陶瓷城 經(jīng)重新整合轉(zhuǎn)制為股份合作制的民營企業(yè)，由遼寧巨能牧業(yè)有限責任公司股東徐小洋、福建三元企業(yè)有限公司股東吳瑞章、上海金帝有限公司股東蔣金枝與 東北陶瓷城 達成產(chǎn)權(quán)交易后合資控股，成立 東北陶瓷城 有限公司， 形成了新的法人治理結(jié)構(gòu)，開始在原有基礎(chǔ)上對經(jīng)營管理、發(fā)展規(guī)劃著手全面改革，本著經(jīng)營市場、誠信為本的全新理念，展開對陶瓷城改擴建轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略構(gòu)想。 東北陶瓷有限公司總資產(chǎn) 6000萬元，其中地上固定資產(chǎn)為 3800萬元，土地為 2200萬元，企業(yè)資產(chǎn)負債率為零。地上建筑為 公司實行董事會領(lǐng)導下的執(zhí)行董事負責制。法定代表人徐小洋。設(shè)置機構(gòu)有：總經(jīng)理辦公室、市場開發(fā)管理部、工程管理部、財務部、信息中心。 3、 可行性研究 報告 編制依據(jù) 本 可行性研究 報告 主要依據(jù)： （ 1） 沈陽 市未來十年城市發(fā)展規(guī)劃和大東區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃； （ 2）中共中央關(guān)于振興東北等老工業(yè)基地的決定； （ 3）中共 沈陽 市委書記張行湘同志在 “ 振興東北 沈陽 先行 ” 動員誓師大會上的講話； （ 4） 沈陽 市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃； （ 5） 沈陽 市批發(fā)市場發(fā)展規(guī)劃； （ 6） 沈陽 市大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃； （ 7）中華人民共和國環(huán)境保護法、公司法等法律法規(guī)； （ 8）陶瓷產(chǎn)業(yè)調(diào)查； （ 9）相關(guān)市場運行情況調(diào)查。 4、項目提出的理由和過程 東北陶瓷城 所在地原為 沈陽 陶瓷廠廠區(qū)，所在地為 沈陽 市的主要工業(yè)區(qū)之一。隨著經(jīng)濟體制改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 沈陽 陶瓷廠原有生產(chǎn)經(jīng)營格局被打破，通過與外來資本合作，重新組建了陶 瓷生產(chǎn)線，專門生產(chǎn)瓷磚產(chǎn)品。 1996 年開始利用廠區(qū)剩余空地和閑置建筑物轉(zhuǎn)向陶瓷批發(fā)市場的開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過八年培育，目前已發(fā)展成為包括建筑陶瓷、衛(wèi)浴潔具、五金、石材加工等業(yè)務，專業(yè)化程度較高，批發(fā)兼零售的市場。市場成長的同時，帶動了周邊地區(qū)倉儲、物流配送、餐飲等服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)直接就業(yè)逾萬人，交易額從 1996年的 6千萬元增長到 2003年的 10億元，每年為地區(qū)創(chuàng)稅千萬元。 東北陶瓷城 作為大型專業(yè)市場，其營業(yè)收入隨著消費市場的不斷成熟節(jié)節(jié)攀升，市場的入住業(yè)戶已經(jīng)達到百分之百，已登記的準經(jīng)營業(yè)戶以及潛在的建材行業(yè)生產(chǎn)商、經(jīng)營商資源 2 十分豐富。 A、 東北陶瓷城 因起步較早，基礎(chǔ)設(shè)施布局及功能已開始受到當初傳統(tǒng)市場建設(shè)思路的嚴重制約，相對于市場發(fā)展趨勢，空間利用已經(jīng)極不合理，急需重新進行整體規(guī)劃。 （ 1）目前經(jīng)營面積僅為 駐經(jīng)營商普遍感到經(jīng)營面積不足，制約規(guī)?；l(fā)展； （ 2）與國內(nèi)同類市場相比，商品品種、檔次、經(jīng)營水平已經(jīng)落后，輻射能力逐漸下降； （ 3）市場基礎(chǔ)設(shè)施嚴重欠缺，無公共排水設(shè)施，無供暖、無排污設(shè)施，消防設(shè)施嚴重老化，形同虛設(shè)，隱患較大，停車場布局不合理； （ 4）服務功能滯后，周邊的物流配送、倉儲、餐飲等配套服務設(shè)施是自發(fā)形成的，經(jīng)營粗放。自發(fā)產(chǎn)生的導購人員尾隨顧客、欺騙經(jīng)營商的現(xiàn)象時有發(fā)生，經(jīng)營秩序急需藉改造機會整頓； （ 5）市場的設(shè)施陳舊，視覺形象落伍，需要通過改造導入 繼續(xù)保持 東北 陶瓷城 名牌專業(yè)市場地位。 上述這些問題是目前陶瓷城發(fā)展的主要制約因素，不可能通過局部的、修復式的改進徹底解決，而必須從根本上進行整合、規(guī)范、提升，并調(diào)整區(qū)內(nèi)建材行業(yè)市場布局，集中產(chǎn)業(yè)資源，形成規(guī)模優(yōu)勢，在較高的產(chǎn)業(yè)平臺上發(fā)揮本市場的產(chǎn)業(yè)牽動作用，進一步促進區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，服務于第二產(chǎn)業(yè)和大東北區(qū)域城鄉(xiāng)消費者。因此，應當在現(xiàn)有的 東北陶瓷城 基礎(chǔ)上進行整體規(guī)劃，通過分期改建擴建，改善設(shè)施環(huán)境，引進新的經(jīng)營品類，調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)、優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升品牌效應，以期確立其東北綜合實力最強的以陶瓷產(chǎn)品為主導的建材專業(yè)性市場地位。 B、 東北陶瓷城 面臨著非改不可的國際國內(nèi)大環(huán)境： （ 1）中國加入 場開放程度越來越高，國內(nèi)外商家云集沈陽 ，同臺競技； （ 2）商品流通業(yè)態(tài)變革加劇，新的商品流通業(yè)態(tài)侵潤取代舊的商品流通業(yè)態(tài)速 度加快，傳統(tǒng)概念下的批發(fā)零售市場都在發(fā)生嬗變，業(yè)態(tài)提升迫切； （ 3）國家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策進入實施階段，胡錦濤主席關(guān)于東北振興 四轉(zhuǎn) 論述將得到落實，遼寧省和 沈陽 市將在振興東北的大環(huán)境下實施構(gòu)建 沈陽 經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略，即充分發(fā)揮四大優(yōu)勢，按照市場經(jīng)濟規(guī)律的內(nèi)在要求，通過實施區(qū)域經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略，把 沈陽 經(jīng)濟區(qū)建成為 兩大基地 、 兩大示范區(qū) 和 一個中心 ，即建成我國的裝備制造基地和重要原料工業(yè)基地；建成遼寧乃至整個東北的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)；建成輻射和服務于整個東北地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，進而在全省完成老工業(yè)基地振興的歷史任務，實現(xiàn)工業(yè)化；率先建成經(jīng)濟發(fā)達、社會富足、環(huán)境優(yōu)美、生活安康的先導地區(qū)，實現(xiàn)現(xiàn)代化。 （ 4）隨著東北振興和建設(shè)小康社會的進程加快，以 沈陽 為中心的遼寧中部城市群和泛東北地區(qū)的建設(shè)規(guī)模迅速擴大，居民生活水平不斷提高，對于陶瓷及裝飾產(chǎn)品的需求也迅速增長，僅以 沈陽 為例， 2003 年的房屋銷預售面積為 同金額為 比分別增長 33%和 34%；其中住宅銷預售面積 售額 比分別增長 全市存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)售面積為 交額為 比分別增長 39%和 55%；其中住宅成交面積 成交額 同比分別增長 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資額與 房地產(chǎn)銷售 額合計達 432億元以上。專家預測， 2004年 沈陽 市住房有效需求仍將保持旺盛勢頭。周邊地區(qū)的城市化進程加快，房地產(chǎn)需求的增長也會加快。按房地產(chǎn)投資帶動相關(guān)行業(yè) 1:售帶動相關(guān)行業(yè) 1:房地產(chǎn)業(yè)對 沈陽 市建材、裝修、家具、家電等諸多行業(yè)產(chǎn)生拉動效應約為610億元。 3 這樣的大環(huán)境，為 東北陶瓷城 的改造提升創(chuàng)造了機遇，也提出了更高的標準。 本項目的立項前期，已向大東區(qū)和 沈陽 市政府管 理部門作過匯報，按政府指導性意見制定本項目規(guī)劃的基本框架，本次 可行性研究 基于框架并做了適當拓寬。 二、項目概況 本項目是在原陶瓷城位置上改建、擴建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可視為新建項目。 1、擬建地點 沈陽 市大東區(qū)東望街 18 號 南至大二環(huán)、北至陶瓷廠廠區(qū)、東至東北大馬路、西至聯(lián)合路的地塊。 2、建設(shè)規(guī)模與目標 （ 1）項目目標： 調(diào)整布局，規(guī)范行業(yè)市場，形成規(guī)模優(yōu)勢，突破傳統(tǒng)市場模式與行業(yè)市場、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間不相適應的瓶徑，通過項目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)資源整合和經(jīng)營管 理改革，形成集展示、倉儲、配送、批發(fā)、零售、工程服務功能于一身，金融、商住、辦公、餐飲、娛樂配套完善，以精品陶瓷為主導、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場。 （ 2）建設(shè)目標： 在項目擬建地范圍內(nèi)， 東北陶瓷城 已經(jīng)實現(xiàn)購置土地 ，但按集群式專業(yè)市場規(guī)劃仍需增地 平方米。項目建成后總占地面積將達 筑面積達到 18萬平方米，建成大廳型專業(yè)市場四個，包括陶瓷精品市場、油漆涂料市場、地板城、家居裝飾材料市場，并在規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)寶馬大廈、綜合商務服務區(qū)、博覽中心、旗艦店廣場和物流園。 （ 3）技術(shù)裝備水平與商品質(zhì)量等級： 基礎(chǔ)設(shè)施：通過區(qū)域整體規(guī)劃，使場區(qū)內(nèi)的道路、停車場、綠化、給排水、供暖、供電、衛(wèi)生、消防、安全與城區(qū)公共網(wǎng)絡(luò)銜接、協(xié)調(diào)，達到大區(qū)域商品物流中心要求標準。 經(jīng)營設(shè)施：按目前物流主體化市 場的國際水平配置，實現(xiàn)展示、交易、結(jié)算、倉儲、配送、管理信息化，人性化。 服務設(shè)施：按照方便、安全、快捷、環(huán)保、人性的原則建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)營理念與硬件設(shè)施有機結(jié)合。 商品質(zhì)量等級：陶瓷產(chǎn)品包括建筑陶瓷、觀賞陶瓷、裝飾陶瓷、日用陶瓷、電器陶瓷、日用潔具等全系列經(jīng)營，以精品和名牌帶動市場，集團消費與大眾消費并舉。地板城以中高檔產(chǎn)品為主，集中國內(nèi)外著名品牌，堅持專業(yè)化和環(huán)保化。油漆涂料市場旨在均衡 沈陽 城區(qū)市場分布，提高油漆產(chǎn)品經(jīng)營的安全性和服務質(zhì)量，因此，產(chǎn)品質(zhì)量按國際標準和國家標準兩個等級控制，將一切不達標的產(chǎn)品拒之門外。消防器材是一新興經(jīng)營領(lǐng)域，公共消防和民用消防的專業(yè)化勢在必行。家居裝飾產(chǎn)品堅持時尚化、人性化標準，按藝術(shù)化生活原則控制高端市場產(chǎn)品，引導消費者的消費方向。旗艦店廣場是專為著名品牌生產(chǎn)商設(shè)立，以最新業(yè)態(tài)展示著名品牌商品，采用最先進的信息技術(shù)解決展示 、交易、結(jié)算業(yè)務。 （ 4） 東北陶瓷城 改擴建項目完成后，將大大提高市場的核心競爭力，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴大，五年后達到 100億元，為區(qū)內(nèi)增加綜合稅收超過 2億元。 3、主要建設(shè)條件 東北陶瓷城 的改擴建工程，目前具備以下條件： （ 1）經(jīng)營資源： A、國內(nèi)生產(chǎn)陶瓷產(chǎn)品的制造商共有 4504家，其中：建筑陶瓷 1025家，觀賞陶瓷 185家，裝飾陶瓷 181家，日用陶瓷 789家，電器陶瓷 169家，日用潔具 180家，陶瓷原料 472 4 家，陶瓷機械 135家，陶瓷包裝 15家，綜合類 1353 家，著名品牌生 產(chǎn)商有廣東的鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、 舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬，上海的美標、亞細亞、 軍、斯米克，山東的華光、 冠，江西的景德鎮(zhèn)陶瓷，四川的威尼、歐羅蘭，福建的東龍、恒達、 泰、碧巖、集源、北的惠達，其他地區(qū)有 成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。這些品牌在 東北陶瓷城 有很大的擴張愿望。 B、市場內(nèi)經(jīng)營陶瓷的既有廠商直銷，也有總經(jīng)銷商和代理商，目前的入住率已達到100%，已登記準備進入的商家有 50戶。另據(jù)對營口陶瓷城等外埠市場經(jīng)營商的調(diào)查， 東北陶瓷城 改擴建后將會吸引更多的經(jīng)營商涌入 沈陽 。 C、 沈陽 的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益。據(jù)調(diào)查遼寧擁有 450家地板企業(yè)，每年的產(chǎn)值有 50 個億；進入 沈陽 銷售 的外地品牌和國外品牌地板有 177個，如金剛、圣象等，占據(jù)市場份額比本地品牌要大許多。沒有專業(yè)地板市場來作為這些品牌的銷售載體，是遼沈地區(qū)的一大遺憾。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費者。 D、其他商品資源：市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)家居商品經(jīng)營商有 家，石材經(jīng)營商 家，五金經(jīng)營商 家。 （ 2）土地資源： A、市場現(xiàn)有土地 平方米，為 東北陶瓷城 股東購置，但沒有明確劃界，需要政府土地管理部門盡快劃界。本次規(guī)劃將其分列為一號地塊 于改建博覽中心；二號地塊 于改建旗艦店廣場。 B、本次規(guī)劃另外 18 萬平方米土地為：三號地塊 于建設(shè)陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空；四號地塊 于建設(shè)消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空；五號地塊 平方米，用于建設(shè)綜合商務服務 區(qū)，現(xiàn)為中海物流 沈陽 公司租用；六號地塊 于建設(shè)家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷；七號地塊 于建設(shè)地板城，未拆遷。這些土地資源需要政府土地管理和城市建設(shè)規(guī)劃部門重新規(guī)劃，并精測繪圖， 東北陶瓷城 有限公司統(tǒng)一申請辦理征用土地審批文件。 （ 3）物流資源： A、倉儲區(qū)。用于批發(fā)商品的集中收貨、理貨、發(fā)貨，有兩個方案，一是擬在東北大馬路西北側(cè)地點距離陶瓷城 地面積約為 12萬平方米，建成后倉儲面積 9萬平方米。形成物流配送中心，實 現(xiàn)儲銷一體化?，F(xiàn)有作為倉儲的臨時庫房將在改擴建過程中進行統(tǒng)一規(guī)劃，重新分類配置。二是在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)靠近聯(lián)合路的 8號地塊建設(shè)物流園區(qū)。本 報告 按第二方案考慮。 B、長途運輸和市區(qū)配送。依托 沈陽 鐵路東站這一大型陸地物流港，鐵路集裝箱運輸非常方便，可以實現(xiàn)鐵路到倉庫的直接進貨和向外地轉(zhuǎn)發(fā)貨。公路運輸依托大二環(huán)、繞城高速公路、 沈陽 至周邊城市的五條高速公路、沈鐵高等級公路和東北大馬路，進出貨物的大型集裝箱車輛、中小型配送車輛行駛快捷，一小時車程可達遼寧中部城市群任一城市。向城區(qū)內(nèi)的配送則主要依托中小型車輛實現(xiàn)。為市場服務的現(xiàn)有物流公司有中海物流 沈陽 公司等。 C、運搬服務。目前市場內(nèi)有運搬、裝卸作業(yè)人員 人，運搬車輛器具 臺套，他們多數(shù)是自發(fā)形成的業(yè)務關(guān)系，組織程度較低，與物流公司沒有固定合作，與市場是依附關(guān)系。市場改擴建后這些資源需要整合、擴充，變成合同制的業(yè)務合作關(guān)系。 （ 4）資本資源： A、 東北陶瓷城 有限公司具備改擴建投資籌措實力，作為發(fā)展商直接出資建設(shè)經(jīng)營設(shè)施、建設(shè)部分公共設(shè)施沒有籌資障礙。 B、直接經(jīng)營設(shè)施包括經(jīng)營區(qū)內(nèi)的裝飾裝修由經(jīng)營商投資。 5 C、國內(nèi)外著名品牌生產(chǎn)商對改擴建工程部分出資共同建設(shè)。 （ 5）信息資源： A、市場所在地區(qū)可接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，帶寬不低于 10接入有線電話。 B、來自國外和國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的生產(chǎn)商和經(jīng)營商已經(jīng)充分利用信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行營銷業(yè)務的管理，具備將整個市場向信息化管理過渡的基本素質(zhì)，也提出了這方面 的的要求。 （ 6）人力資源： 人力資源是市場改擴建、經(jīng)營最充足的資源。 A、大東區(qū)已經(jīng)成為 沈陽 市工業(yè)生產(chǎn)和物流業(yè)重點發(fā)展地區(qū)，對人才的吸納能力增強，外來就業(yè)的經(jīng)營管理型人才增多，另有 沈陽 市人才市場的資源保證。 B、為市場服務的人力主要來源于兩方面，一是本區(qū)內(nèi)的下崗再就業(yè)工人，目前約有存量幾萬人；他們適宜較穩(wěn)定的工作；二是外來就業(yè)人員，他們追求短期內(nèi)較高的收入，流動性較大，隨業(yè)務量的大小可以隨時調(diào)配。 4、項目投入總資金及效益情況 本項目總投資 元，建設(shè)投資 元，其中動態(tài)投資 地投資 8585萬元，流動資金框算投資 元。 本項目全部建成后，可實現(xiàn)年交易額 100億元，經(jīng)營利潤 2億元，繳納稅金 2億元。 5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 東北陶瓷城 改擴建項目全部完成后，可實現(xiàn) 巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。 附表一、 主要經(jīng)濟技術(shù)指標簡表 三、問題與建議 1、根據(jù)目前 沈陽 建材及家居市場新上項目的情況， 東北陶瓷城 向家居建材市場方向擴展面臨著一定風險。相鄰地區(qū)的東方家園物流園建設(shè)，引入了全新的經(jīng)營理念和商品流通業(yè)態(tài)，覆蓋能力和競爭力極強。如果在其相鄰地區(qū)建設(shè)傳統(tǒng)批發(fā)市場，可行程度并不高，怎樣實現(xiàn)差異化經(jīng)營？是一個需要深入研究的問題。 2、突出陶瓷市場的專業(yè)特色，將是本市場存在的根本。因此，建議在陶瓷專業(yè)方向做深做透，吃盡陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈，同時提升流通業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)市場和現(xiàn)代物流、超 市、連鎖模式嫁接經(jīng)營。除旗艦店、陶瓷精品市場外，應當包括全部工業(yè)、民用陶瓷制品，并深入到售前設(shè)計和售后工程服務領(lǐng)域。 市場預測 一、產(chǎn)品市場供應預測 本項目以商品交易與物流、服務業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供應分析以行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應能力為背景。 1、國內(nèi)外市場供應現(xiàn)狀 改擴建后的 東北陶瓷城 經(jīng)營產(chǎn)品分類：陶瓷類、地板類、油漆涂料類、消防器材類、家居飾品類、裝修裝飾類、建材類。由于類別較多，本 報告 只重點預測分析陶瓷、地板、油漆三類商品的市場狀況。 (1)陶瓷產(chǎn)品國內(nèi)外市場供應現(xiàn)狀 A、 陶瓷產(chǎn)品的國內(nèi)生產(chǎn)商分類： 建筑陶瓷： 1025家；觀賞陶瓷： 185家；裝飾陶瓷： 181家；日用陶瓷： 789家；電器陶瓷： 169家；日用潔具： 180家；陶瓷原料： 472 家；陶瓷機械： 135家；陶瓷包裝： 15家；綜合類： 1353家。 附表二、 國內(nèi)陶瓷生產(chǎn)廠商簡表 B、著名品牌生產(chǎn)商： 廣東：鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、 舵、歐神諾、 6 長城、鉆石、馬可波羅、東鵬；上海：美標、亞細亞、 軍、斯米克；山東：華光、 冠；江西：景德鎮(zhèn)陶 瓷；四川：威尼、歐羅蘭；福建：東龍、恒達、 泰、碧巖、集源、 菱、 北：惠達；其他地區(qū)： 貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。這些生產(chǎn)廠既有外商獨資的，也有合資合作的，更多的是內(nèi)資企業(yè)。 (2)地板類產(chǎn)品國內(nèi)外市場供應現(xiàn)狀 附表三、 地板類產(chǎn)品國內(nèi)生產(chǎn)廠商簡表 (3)油漆涂料類產(chǎn)品的國內(nèi)外市場供應現(xiàn)狀 附：油漆涂料類產(chǎn)品國內(nèi)生產(chǎn)廠商簡表 附表四、 油漆涂料類產(chǎn)品國內(nèi)生產(chǎn)商簡表 在市場只發(fā)現(xiàn)立邦、多樂士占有進口油漆涂料類產(chǎn)品絕大部分的市場 分額。 2、國內(nèi)外市場供應預測 國內(nèi)市場未來 5年陶瓷產(chǎn)品、地板類產(chǎn)品、油漆涂料類產(chǎn)品市場供應預測： 附表五、 未來 5年產(chǎn)品市場供應預測 二、產(chǎn)品市場需求預測 本項目以商品交易與物流、服務業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的需求分析以行業(yè)所涉及的全部消費需求為背景。 1、國內(nèi)外市場需求現(xiàn)狀 國內(nèi)及相關(guān)區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求現(xiàn)狀： 附表六、 國內(nèi)產(chǎn)品市場銷售總額 2、國內(nèi)外市場需求預測 國內(nèi)及相關(guān)區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求預測： 附表七、 國內(nèi)市場產(chǎn)品需求預測 三、產(chǎn)品市 場供需平衡 本項目以商品交易與物流、服務業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供需平衡是指行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應能力與消費能力的平衡。 1、國際市場供需平衡情況 （ 1）陶瓷： 目前，我國陶瓷產(chǎn)量已連續(xù) 8年位居世界第一。 2001年，我國日用陶瓷產(chǎn)量高達 120億件，約占世界日用陶瓷總產(chǎn)量的 70，瓷磚產(chǎn)量約占全球總產(chǎn)量的 45，衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量占全球總產(chǎn)量的 20。 2001 年中國陶瓷出口規(guī)模與土耳其相比只相差幾千萬美元，從今年良好的出口勢頭來看，將超過土耳其的出口規(guī)模，成為位居意大利、西班牙之后的全球第三大 陶瓷出口國?，F(xiàn)在我國陶瓷產(chǎn)品出口已擴展到世界七大洲近 200多個國家與地區(qū)。尤其近年來，對美國、歐盟及東南亞市場出口形勢看好。此外，還打開了對大洋洲、尤其是南美洲及非洲地區(qū)國家的陶瓷出口。特別是日用陶瓷出口到世界 160多個國家和地區(qū)，年出口總量與金額均居世界首位。 （ 2）地板： 目前，我國地板行業(yè)已經(jīng)進入快速成長期。中國已躍為全球木地板最大生產(chǎn)國。 2002年地板產(chǎn)量近 2億平方米，較上一年增長 30%以上。地板也一樣是勞動密集型的工業(yè)，我國企業(yè)成本優(yōu)勢非常明顯，出口的機會非常好。其中，竹材地板在國際市場上 ，中國是做的最好的國家之一，出口量也逐年增加，在歐美和一些東南亞國家受到廣泛的歡迎；實木地板在中國使用的比較早，是中國的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)穩(wěn)定形成對歐洲、西班牙、澳大利亞、印度等多個國家的對外出口；強化地板，在經(jīng)歷了短短幾年的發(fā)展期之后，業(yè)已成為世界最大的生產(chǎn)國，產(chǎn)品標準逐步接近歐洲，在國際市場上成為眾多歐洲大品牌企業(yè)的主要競爭對手。 （ 3）油漆： 7 盡管今年經(jīng)濟形勢不太景氣，全球涂料和油漆市場增長遇到困難，但全球住宅建筑業(yè)發(fā)展及大眾收入的增加將抵消經(jīng)濟滑坡對該行業(yè)的不利影響。從現(xiàn)在起至 2005年，全球油 漆和涂料的需求量將以年均 速度增長，至 2005年，需求量將達 2800 萬噸。建筑業(yè)將仍然是油漆和涂料的最大市場。從地區(qū)上看，需求最旺的將是亞太地區(qū)，此外印度和韓國的需求也將迅速增長。 目前全球油漆和涂料市場總值已達 640億美元，從事該行業(yè)的企業(yè)約有 12000家，而其中最大的 11家油漆企業(yè)的年均銷售額至少都在 10億美元以上，已占到該行業(yè)市場份額的 43。 1999年，中國涂料（包括油漆、建筑涂料、工業(yè)涂料、特種涂料等）總銷售 570億元 ,產(chǎn)量為 195萬噸，建筑涂料產(chǎn)量約為 130萬噸 ，成為繼美國、日本之后的世界第三大建筑涂料生產(chǎn)國。同時，中國作為亞洲最大的油漆和涂料市場，從現(xiàn)在起至 2005年，預計年均需求增長速度高達 遠遠高于日本的 年均增長速度。 2、國內(nèi)市場供需平衡情況 （ 1）陶瓷：我國的經(jīng)濟建設(shè)健康、快速發(fā)展，帶動了陶瓷工業(yè)的發(fā)展。到 “ 八五 ” 末，我國建筑陶瓷產(chǎn)量和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量分別已發(fā)展到 15億平方米與 5400萬件。建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品市場出現(xiàn)了供大于求的局面，市場競爭激烈。 隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展、人民生活水平的不斷提高以及房改政策的實施，人們的消費觀念也發(fā) 生了重大變化，開始注重住房的裝飾、裝修，追求舒適的生活環(huán)境。居民對建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品選擇也逐步趨向高檔化、品牌化，中高檔產(chǎn)品具有廣闊的市場。同時，國民經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展在節(jié)水、節(jié)能、環(huán)保等方面對建筑衛(wèi)生陶瓷工業(yè)提出了更高要求。市場特點是： A、從消費對象來看，中高檔產(chǎn)品的主要消費市場，一是星級賓館、飯店；二是包括別墅公寓、高檔次商品房在內(nèi)的高級住宅；三是高檔公共建筑，如寫字樓、商住樓、商業(yè)中心等，大多數(shù)采用國內(nèi)生產(chǎn)或進口的中高檔品牌產(chǎn)品。 B、從消費區(qū)域來看，北京、上海、天津、廣州及經(jīng) 濟比較發(fā)達的華東地區(qū)、沿海省市，對建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品的需求檔次較高，是目前我國中高檔產(chǎn)品的主要消費地區(qū)。 C、從國內(nèi)市場總體情況看，名特優(yōu)新陶瓷產(chǎn)品供不應求，高檔陶瓷和中高檔衛(wèi)生陶瓷十分搶手，質(zhì)量好的傳統(tǒng)產(chǎn)品繼續(xù)暢銷，滯銷的只是質(zhì)量差的低檔產(chǎn)品。 D、由于陶瓷需求量增大，遼寧境內(nèi)利用本地資源新建了一些陶瓷產(chǎn)品生產(chǎn)線，如法庫縣的陶瓷生產(chǎn)項目將在 3 5年內(nèi)建成 200條生產(chǎn)線，年銷售收入達到 100億元以上。這就為 東北陶瓷城 的發(fā)展建立了穩(wěn)固的生產(chǎn)基地。 （ 2）地板： 加入 辦奧運成功，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，全國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及家庭裝修和裝飾的持續(xù)升溫等，都為木地板行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。 2001年中國各類木地板銷量已超過 2，比上年增長了約 20%。 2002年全國木地板的實際 產(chǎn)量達到了 立方米。到 2005年，全國各種木地板的市場銷量預期將達2億 地板市場的需求量隨建筑業(yè)的發(fā)展必然會導致繼續(xù)上升的旺盛趨勢，年增長量約達 15 20。木地板發(fā)展的具體趨勢是：將走向國際市場，國際著名品牌也將隨 模小的廠家將受到排擠；將會出現(xiàn) 15的知名品牌占領(lǐng) 85的市場銷售份額，知名品牌地位會越來越突出； 2004年國產(chǎn)地板和進口地板仍將各自占據(jù)著中國地板市場半壁江山，并在一段時間內(nèi)仍將保持這種局面。 （ 3）油漆涂料： 90年代以來，國外 一些著名油漆涂料企業(yè)紛紛以合資、獨資的形式進入中 8 國市場，最近幾年，由于乳膠漆的推廣，又有一批新的建筑涂料企業(yè)誕生，至今 4500多家建筑涂料生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場的優(yōu)勝劣汰，已有一部分無法生存紛紛倒閉，而那些產(chǎn)品質(zhì)量好、技術(shù)水平高的企業(yè)則在市場經(jīng)濟的推動下迅速壯大。 中國全部涂料生產(chǎn)企業(yè) 2000年各類建筑涂料總產(chǎn)量約為 230萬噸；而 2000年中國涂料銷售量已達 240多萬噸，較 1999年增長了 出口量為 口量為 18萬噸。盡管如此，中國涂料市場還存在著較大的增長空間，因為目前的涂料消費水平 僅為人均 ，僅是世界平均水平的一半。 四、產(chǎn)品目標 市場分析 本項目的產(chǎn)品目標市場，即為以本項目為核心，同本項目直接覆蓋的市場，包括本項目直接零售市場和分銷商銷售市場。 1、目標市場確定 本項目的目標市場，分為三個層級：核心層級為 沈陽 市五個城區(qū)和四個郊區(qū)，覆蓋層級為以 沈陽 為中心的遼寧中部城市群，包括遼陽、鞍山、撫順、本溪、鐵嶺、盤錦七個城市，輻射層級為山海關(guān)外的大 東北區(qū)域，擴展到遼寧省內(nèi)的其他五市、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古東部四市（盟）。 零售業(yè)態(tài)的服務對象集中在城區(qū)和近郊區(qū)，批發(fā)業(yè)態(tài)則集中服務于工程建設(shè)項目和覆蓋、輻射區(qū)域內(nèi)的二級、三級市場，特別是中等城市和縣鎮(zhèn)。 2、市場占有份額分析 （ 1）陶瓷市場：遼寧境內(nèi)營口市有陶瓷專業(yè)市場，與 東北陶瓷城 分割了東北的陶瓷產(chǎn)品市場。目前 東北陶瓷城 的市場份額在 沈陽 市約占 83 %，在遼寧中部城市群約占 80%，在東北市場約占 本項目建成后，以上市場份額應發(fā)生變化：在 沈陽 市場提高到 90 %，在遼寧中部城市群市場提高到 85 %，在東北市場提高到 30 %。（ 沈陽 銷售總額 寧中部 13億、東北 （ 2）地板市場： 沈陽 市目前沒有專業(yè)地板市場，大都在家具城中以獨立的銷售攤區(qū)存在，在皇姑區(qū)、大東區(qū)、鐵西區(qū)、沈河區(qū)的一些街路分散地分布著一些地板銷售門店，經(jīng)營規(guī)模小，沒有較貼近的市場份額統(tǒng)計數(shù)字。初步調(diào)查， 沈陽 市的地板經(jīng)營商共有 200多戶。本項目建成后，應當能吸引其中 70%經(jīng)營商入場經(jīng)營，并相對集中一些大商家和廠家直銷。 （ 3）油漆涂料市場：這是一個新興的專業(yè)市場領(lǐng)域。 沈陽 的 “ 中國家具城 ” 新開辟了一個油漆涂料專業(yè)市場，占有 市場份額。本項目的建設(shè)，是對 沈陽 油漆涂料市場份額的重新分配，借助陶瓷城的關(guān)聯(lián)影響，油漆涂料專業(yè)市場的建成將能夠獲得 沈陽 市場 份額。 五、價格現(xiàn)狀與預測 本 報告 重點分析陶瓷、油漆、地板三類產(chǎn)品的價格狀況。 1、產(chǎn)品國內(nèi)市場 銷售價格 （ 1）陶瓷： 國內(nèi)市場陶瓷產(chǎn)品的總體價格水平較平穩(wěn)，而銷往國際市場的價格偏低，也影響了國內(nèi)市場的陶瓷產(chǎn)品價格漲幅。 從 2000年開始到 2003年末，從全國地區(qū)市場來看，在西北地區(qū)市場雖然消費者品牌消費意識不是十分強烈，產(chǎn)品多以中低檔為主，但市場競爭激烈，整個西北地區(qū)陶瓷市場降價壓力空前巨大，包括 蘭州在內(nèi)，在大小多家陶瓷經(jīng)銷商的市場競爭中，眾多商戶都是把價格當作最有利的競爭手段，通過相互之間的價格戰(zhàn)，每平方米中檔拋光磚的價格下滑，只有元左右。就西北地區(qū)整體而言，隨著當?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)工程的提速及人們消費意識的覺醒，在未來幾年的陶瓷市場仍然有非常大利潤增長空間。 華東地區(qū)相對國內(nèi)其它地區(qū)來說是一個比較成熟的市場，特別在上海，經(jīng)銷商一年 9 一千萬的業(yè)績并不奇怪，溫州市場的情況也差不多。整個區(qū)域市場需求量，但由于高檔與品牌消費意識突出等特點，基本將本地、外資和佛山以外的品牌都拒之門外 。為此，低檔陶瓷躋身華東市場是相當困難的。華東陶瓷市場未來的競爭主要是比實力、比服務和終端 營銷技巧 ，價格競爭對市場占有率的影響已經(jīng)不大，深入人心的品牌產(chǎn)品價格平穩(wěn)，適應消費需求及時投放市場的熱銷產(chǎn)品在價格和利潤空間上將占有絕對優(yōu)勢。 相對其它地區(qū)，華南的市場比較平穩(wěn)。從市場消費形勢看來，陶瓷企業(yè)如何滿足消費者個性化需求將是需要面對的一大課題。由廣州和深圳兩個集 中市場的銷售特點可見，廣東陶瓷消費高檔化趨勢比較明顯，同時消費者的服務要求也更加強烈?；趯Ξa(chǎn)品的價值取向升級，過去的價格競爭反而在華南地區(qū)不很明顯。在相當長的時期內(nèi)，陶瓷廠家如何創(chuàng)造產(chǎn)品價值，以適應消費者需求才是重中之重。 在本項目的目標市場 整個東北地區(qū)的陶瓷市場，基本上是由佛山、福建、山東三個產(chǎn)區(qū)的產(chǎn)品三分天下。其中佛山品牌主要以新科迪、利華、匯亞、升華、長城、蒙娜麗莎等中高檔產(chǎn)品為主，包括三個產(chǎn)區(qū)的所有品牌在內(nèi)，其競爭方式主要體現(xiàn)在價格、服務、產(chǎn)品的花色品種等幾個方面，因而價格水平相對平穩(wěn) 。但隨著十六大提出的 “ 東北大開發(fā) ”使該地區(qū)成為建材行業(yè)一塊不可多得的蛋糕，東北地區(qū)的進駐品牌必將增多，陶業(yè)競爭也會隨之加劇。在相當長的一段時間內(nèi)，東北地區(qū)陶瓷市場價格戰(zhàn)將在與品牌、品質(zhì)、服務等多方面競爭的交織中展開，中高檔產(chǎn)品的利潤空間仍非?？捎^，低檔產(chǎn)品也將憑借價格優(yōu)勢在利潤率降低的同時繼續(xù)占有一定的市場分額。 因此，本項目作為以精品陶瓷為主導、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場，將為東北陶瓷市場這種較為復雜的競爭局面提供符合多層次需要的平臺，恰好為東北陶瓷行業(yè)市場的規(guī)范和成熟發(fā)展起到強大的推動 作用。 （ 2）地板： 隨著全球森林資源的減少，木地板尤其是實木地板的生產(chǎn)將面臨較嚴重的資源短缺問題。雖然國家已從宏觀上支持生產(chǎn)企業(yè)進口國外木材，木材的進口關(guān)稅為零，但隨著木材出口國環(huán)保意識的增強和對木材出口的控制，木材資源將受一定程度的限制。一方面，受原材料價格影響，木地板價格從長期來看將持續(xù)走升。另一方面，由于原料價格攀升，利潤空間縮小，迫使生產(chǎn)商不斷的更新地板生產(chǎn)技術(shù)，提高木材利用率，使木地板在近幾年的市場競爭中持續(xù)降價。從 2003 年末開始受幾方面因素影響，國產(chǎn)木地板市場價格受運輸成本提高影響開 始有所回升，進口木地板也由于歐元的升值、油費的上漲、運費的增加而明顯上漲，但總體價格上下幅度不會超過 10%。 （ 3）油漆： 2003年年初，我國涂料行業(yè)受伊拉克戰(zhàn)爭的影響，南方部分省份如廣東、福建、四川等地的涂料企業(yè)，不得不提高部分涂料 銷售價格 ，來彌補企業(yè)因石油價格波動而造成的損失。而突如其來的非典疫情，使原本進入旺季的涂料生產(chǎn)受到?jīng)_擊，市場突然擱淺，尤其是建筑涂料，由于工程建設(shè)及家裝施工大面積停止，需求受到制約。所幸的是，隨著非典疫情的解除，涂料的行情明顯反彈，生產(chǎn)迎來新的旺季，產(chǎn)量翻番，產(chǎn)品暢銷。受國際石油原料價格影響， 2004年將是中國涂料行業(yè)快速發(fā)展的一年，油漆涂料類產(chǎn)品價格呈現(xiàn)全面上揚的趨勢，平均漲幅在 20%。 2、價格預測 國內(nèi)市場產(chǎn)品價格變動預測： 附表八、 國內(nèi)市場價格預測表 六、市場競爭力與 營銷策略 市場競爭力是本項目的關(guān)鍵。在東北、在 沈陽 市，陶瓷類市場正以極快的速度發(fā)展，依托原有建材市場發(fā)展起來的陶瓷專業(yè)市場和依托交通倉儲優(yōu)勢發(fā)展起來的陶瓷專業(yè)市場都有很 10 強的市場競爭 力，本項目的主體是依托原有生產(chǎn)基地發(fā)展起來的，長遠看市場競爭壓力不小。 1、主要競爭對手情況 (1)沈陽 市主要競爭對手 1）競爭者經(jīng)營產(chǎn)品狀況 A、陶瓷產(chǎn)品 附表九、 沈陽 主要競爭對手經(jīng)營品類（陶瓷） B、地板產(chǎn)品 附表十、 沈陽 主要競爭對手經(jīng)營品類（地板） C、油漆涂料產(chǎn)品 附表十一、 沈陽 主要競爭對手經(jīng)營品類（油漆） 從以上匯總表格可以看出，在 沈陽 范圍內(nèi)本項目的主要競爭對手為三家，即中國家具城、東行家私城、東方家園。在這些競爭對手中，既有攤位制（檔口制）業(yè)態(tài)也有超市型業(yè)態(tài)，其經(jīng)營產(chǎn)品品牌基本涵蓋了進入 沈陽 市場 的生產(chǎn)商。在產(chǎn)品定位上，三者的差別非常明顯。 中國家具城在產(chǎn)品經(jīng)營方面占據(jù)了量上的絕對優(yōu)勢，除陶瓷外東方家園在產(chǎn)品數(shù)量上都無法與其他兩家抗衡。在陶瓷產(chǎn)品方面三家市場共經(jīng)營著 149個品牌，其中，中國家具城為 93個，市場資源占有率為 62%；東方家園為 50 個，市場資源占有率為 34%；東行家私城為 14個，市場資源占有率僅為 9%。而在油漆涂料產(chǎn)品的 239個品牌中，中國家具城占了219個，市場資源占有率為 92%；東行家私城為 40個，市場資源占有率為 17%；東方家園為22個，市場資源占有率僅為 9%。在地板產(chǎn)品的 148 個品牌中，中國家具城為 114個，市場資源占有率為 77%；東方家園為 19個，市場資源占有率為 13%；東行家私城為 35個，市場資源占有率為 24%。 而東方家園則在產(chǎn)品經(jīng)營方面占據(jù)了質(zhì)的絕對優(yōu)勢，從品牌的知名度及產(chǎn)品品質(zhì)來看，三家市場在陶瓷上恰好形成了互補，中國家具城的產(chǎn)品以中檔居多，高檔產(chǎn)品與東方家園略有交叉不過數(shù)量相對較少，品牌及產(chǎn)品定位不突出，總體傾向于大而全；東方家園則以高檔產(chǎn)品為主，品牌及產(chǎn)品定位比較突出，傾向于在保持一定品類數(shù)量的基礎(chǔ)上強調(diào)精品，并比較注重促銷手段的配合；東北家私城在陶瓷產(chǎn) 品方面無論是在質(zhì)上還是在量上均不占優(yōu)勢。在油漆涂料產(chǎn)品方面，油漆產(chǎn)品品牌結(jié)構(gòu)的互補明顯，而在膠類產(chǎn)品上的互補呈現(xiàn)的不象陶瓷產(chǎn)品那么明顯，但在高檔品牌產(chǎn)品上三者的交叉卻非常明顯，從整體來看中國家具城和東行家私城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都為高、中、低檔搭配，而東方家園的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)則以中高檔為主。在地板產(chǎn)品方面，三家市場的產(chǎn)品品牌結(jié)構(gòu)互補明顯的分別是實木地板和復合地板，而對于竹木地板則是中國家具城與東行家私城的品牌互補比較明顯，東方家園品牌數(shù)量極少，僅為1個?？傮w來說，地板在三家市場的分布要比其他產(chǎn)品分散。 從產(chǎn)品價格來 看，在零售價格上東方家園價格較低，在批發(fā)價格上中國家具城的價格較低，但三者在同質(zhì)產(chǎn)品上的整體價格水平差距不大。 2）競爭者管理狀況與銷售狀況 附表十二、 沈陽 主要競爭者收費銷售額度一覽表 A、管理模式 在三個主要競爭者中，中國家具城與東行家私城為攤位制（檔 口制）業(yè)態(tài)，管理模式為對外出租 /出售并提供物業(yè)服務，業(yè)態(tài)雖然比較傳統(tǒng)但中國家具城作為專業(yè)集群市場的規(guī)模優(yōu)勢不容忽視。而東方家園則作為超市型的新業(yè)態(tài)，直接針對生產(chǎn)廠商實行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一核算，減少了流通的中間環(huán)節(jié)，直接深入普通消費者，注重圍繞消費者帶動生產(chǎn)商展開配套的促銷，成為 沈陽 建材零售市場的主力。 B、各市場經(jīng)銷商成本利潤率（只考核租金和物業(yè)費用） 11 中國家具城經(jīng)銷商成本利潤率： 陶瓷）、 （油漆涂料）、 地板） 東行家私城經(jīng)銷商成本利潤率： 陶瓷）、 油漆涂料）、 地板） 注：成本利潤率 =銷售額 行業(yè)平均利潤率 /（租金 +物業(yè)費） 陶瓷行業(yè)平均利潤率 8% 油漆涂料行業(yè)平均利潤率 15% 地板行業(yè)平均利潤率 20% C、各市場發(fā)展商收入 中國家具城一期、三期： 物業(yè) ： 300元 /平 /年 出租： 5000元 /平 /年 中國家具城油漆涂料市場：銷售： 10950元 /平 物業(yè)： 300元 /平 /年 東行家私城：出租： 2000 元 /平 /年 物業(yè)： 480 元 /平 /年 東方家園：出租： 10000元 /平 /年（地板、建筑陶瓷） (2)遼寧省內(nèi)主要競爭對手： A、營口華夏石材陶瓷城：一期總建筑面積為 平方米；二期規(guī)劃為占地 40萬平米的石材加工區(qū)。 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷石材 200 多家。 B、營口北方建材陶瓷商城：毗鄰營口老港， 99年由福建開發(fā)商鄭建平等人投資興建。商城分為一、二、 三期，總占地面積 32萬平方米，建筑面積達 20萬平方米，其中標準庫房16萬平方米，店面 3萬平方米，并配有相應的住房和物流公司（主要為海路運輸）。 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷 500家，品牌數(shù)量 2000多個，年銷售額 C、大連金三角建材市場：是大連多個專業(yè)市場的集群，包括裝飾材料市場、潔具市場、農(nóng)產(chǎn)品市場等。 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷 50多家；地板 100多家；油漆 50家。 出租： 700元 /平 /年 出售：無 物業(yè)：無 稅金： 350元 /月（按營業(yè)額交納，與市場分開） D、海城建材市場 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷 30多家；地板 10家； 油漆 5家。 出租： 480元 /平 /年 出售： 4000元 /平 物業(yè)：無 稅金： 500元 /月（定稅，市場統(tǒng)一交納） (3)東北地區(qū)主要競爭對手： A、黑龍江禧龍?zhí)沾裳b飾批發(fā)大市場：面積 中倉儲區(qū) 6萬平方米，停車場 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷 500多家。 出租： 672元 /平 /年 出售： 6500元 /平。 物業(yè)：暫無 B、黑龍江紅旗裝飾商城 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷 100家；油漆 100家；地板 75家。 出租： 1920元 /平 /年 物業(yè)費：無 C、吉林梅河口紅山建筑材料市場 12 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷 10家；油漆 10家；地板 35家。 出租： 216元 /平 /年 物業(yè)費：無 D、長春正陽裝飾裝潢材料市場 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷 30家；油漆 45家；地板 10家。 出租： 480元 /平 /年 物業(yè)費：無 E、長春岳陽地板城：位于長春岳陽地板銷售一條街，占地 4000平方米。 經(jīng)營結(jié)構(gòu)：地板 100家。 出租： 2500元 /平 /年 物業(yè)費：無 2、產(chǎn)品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢 (1)優(yōu)勢 A、區(qū)位優(yōu)勢 項目位于 沈陽 市大東區(qū)東望街 18號，配套設(shè)施條件、交通條件優(yōu)越，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市布局需要，是核心目標市場范圍內(nèi)唯一一家易于達成規(guī)?；l(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的專業(yè)集群市場，其地理位置的優(yōu)越性和潛在的發(fā)展空間將是市場吸納經(jīng)銷商的有利保障。 B、品牌優(yōu)勢 本項目在原有 “ 東北陶瓷城 ” 基礎(chǔ)上進行改擴建。 “ 東北陶瓷城 ” 的品牌積累對市場內(nèi)原有經(jīng)銷商良好的信譽度，都為項目 “ 成市 ” 提供了依托。 C、資源優(yōu)勢 一方面，項目的 目標經(jīng)營產(chǎn)品國內(nèi)外市場需求態(tài)勢在一段時間內(nèi)持續(xù)看好，受此影響進入該類產(chǎn)品經(jīng)營領(lǐng)域的經(jīng)銷商還將持續(xù)增多；另一方面，由于國內(nèi)目標產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、銷售終端營銷策略 與市場需求矛盾突出，本項目可憑借新規(guī)劃帶來的后發(fā)優(yōu)勢緩和供需矛盾，保證進場經(jīng)銷商銷售額和利潤水平的提高。 （ 2）劣勢 A、產(chǎn)品品類的豐富及細化大來更多的市場機會，但陶瓷專營地位勢必受到影響。 B、受目標市場范圍內(nèi)供需 狀況及消費習慣制約，傳統(tǒng) “ 大而全 ” 型的專業(yè)綜合市場仍將在一段時間內(nèi)占據(jù)相當部分的市場分額，新項目業(yè)態(tài)對目標經(jīng)銷商尚有一段時間的認知過程。 C、項目配套綜合商務服務及匯展方面的目標客源可能受產(chǎn)品銷售淡旺季影響。 3、 營銷策略 （ 1）規(guī)模化經(jīng)營策略 強化相關(guān)產(chǎn)品相互牽動作用，降低商品經(jīng)營的機會成本，圍繞產(chǎn)品的規(guī)?；?jīng)營，注重服務、配套、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的跟進，最終實現(xiàn)跨行業(yè)跨地區(qū) 的規(guī)模化發(fā)展。 （ 2）品牌策略 在既有的品牌基礎(chǔ)上，按新項目規(guī)劃對其進行重新整合，在此基礎(chǔ)上確定 “ 賣點 ” 展開項目的行銷傳播。 （ 3）業(yè)態(tài)提升策略 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、配套服務、經(jīng)營管理等多方面將現(xiàn)有市場業(yè)態(tài)提升至以精品陶瓷為主體的綜合性專業(yè)集群市場地位，預留業(yè)態(tài)再升級的增長點，實現(xiàn)市場經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。 （ 4）產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟策略 項目規(guī)?；l(fā)展必然牽動相關(guān)產(chǎn)業(yè)進入市場，相關(guān)產(chǎn)業(yè)進入市場又勢必加速項目的規(guī)模化發(fā)展從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條，縱向形成與建筑材料相關(guān)的集銷售、設(shè)計、施工、物流配送、中介于一體的專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，橫向形成與市場 相關(guān)的集餐飲娛樂、商住辦公、金融信息于一身的綜合 13 產(chǎn)業(yè)鏈。 （ 5）信息化管理策略 國內(nèi)目標產(chǎn)品價格、利潤乃至品類更新因行業(yè)特點受運輸成本嚴重制約，信息傳遞效率也較其他行業(yè)要低，項目作為該行業(yè)的銷售終端，其信息化管理可為生產(chǎn)商、經(jīng)銷商、消費者搭建一個信息平臺，促進行業(yè)成本的降低和行業(yè)利潤的提高。 （ 6）匯展策略 由于目標產(chǎn)品的裝飾性特點，圍繞其進行的展示是產(chǎn)品銷售過程中的決定因素，鑒于目標市場范圍內(nèi)的競爭者在該方面都不具備進一步拓展的條件，本項目則應利用自身優(yōu)勢突出匯展功能，為目標產(chǎn)品提供長期展示服務，為相關(guān)行 業(yè)乃至其他行業(yè)發(fā)揮 沈陽 東部多功能展示中心作用。 七、市場風險 1、專業(yè)化與規(guī)?；?項目在陶瓷專營基礎(chǔ)上發(fā)展相關(guān)產(chǎn)品，是專業(yè)化集群市場定位的需要，也是目標市場宏觀發(fā)展態(tài)勢的需要，但在規(guī)?；耐瑫r如何突出項目特色，突出各品類產(chǎn)品的專營地位和形象，是項目成敗的關(guān) 鍵。 2、業(yè)態(tài)變革 本項目作為介于傳統(tǒng)攤位制（檔口制）和超市型零售業(yè)態(tài)之間的過渡業(yè)態(tài)，其風險來自于傳統(tǒng)消費習慣的制約以及新興業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)，準確把握消費心理和市場動向，與入場經(jīng)銷商聯(lián)合做好終端營銷，才可能在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢。 3、業(yè)務收入結(jié)構(gòu)與投資回收期 項目如以物業(yè)管理型發(fā)展為長期戰(zhàn)略，則存在短期內(nèi)無法收回投資的潛在風險。 資源條件評價 (資源開發(fā)項目 ) 一、資源可利用量 東北陶瓷城 的改擴建工程，目前具備以下資源： 1、經(jīng)營資源 A、國內(nèi)生產(chǎn)陶瓷產(chǎn)品的制造商共有 4504 家，其中：建筑陶瓷 1025 家，觀賞陶瓷185家，裝飾陶瓷 181家，日用陶瓷 789家，電器陶瓷 169家，日用潔具 180 家，陶瓷原料472家，陶瓷機械 135家，陶瓷包裝 15家，綜合類 1353家，著名品牌生產(chǎn)商有廣東的鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、 舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬，上海的美標、亞細亞、 軍、斯米克，山東的華光、 冠，江西的景德鎮(zhèn)陶瓷，四川的威尼、歐羅蘭，福建的東龍、恒達、 泰、碧巖、集源、 北的惠達，其他地區(qū)有 貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。這些品牌在 東北陶瓷城 有很大的擴張愿望。 B、市場內(nèi)經(jīng)營陶瓷的既有廠商直銷，也有總經(jīng)銷商和代理商，目前的入住率已達到100%，已登記準備進入的商家有 50戶。另據(jù)對營口陶瓷城等外埠市場經(jīng)營商的調(diào)查， 東北陶瓷城 改擴建后將會吸引更多的經(jīng)營商涌入 沈陽 。 C、 沈陽 的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益。據(jù)調(diào)查遼寧擁有 450家地板企業(yè)，每年的產(chǎn)值有 50 個億；進入 沈陽 銷售的外地品牌和國外品牌地板有 個，如金剛、圣象等，占據(jù)市場份額比本地品 牌要大許多。沒有專業(yè)地板市場來作為這些品牌的銷售載體，是遼沈地區(qū)的一大遺憾。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費者。 D、其他商品資源：市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)家居商品經(jīng)營商有 家，石材經(jīng)營商 家，五金經(jīng)營商 家。 2、土地資源 14 A、市場現(xiàn)有土地 東北陶瓷城 股東購置，但沒有明確劃界，需要政府土地管理部門盡快劃界。 本次規(guī)劃