匯佳住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告

遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 1 匯佳住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告 一 目背景 漢市概況 （ 1） 廣漢市區(qū)位 廣漢市位于 “ 天府之國 ” 四川之腹心，地處四川 “ 成德綿 ” 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會(huì)成都市區(qū) 25 公里，北距德陽市區(qū) 19 公里。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá) ， 全市每百平方公里擁有等級(jí)公路 78 公里。全市 東西寬 里，南北長 27 公里，幅員面積 551 平方公里 ，轄 24 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?58 萬，城市人口 17 萬。 1 （ 2） 廣漢市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀 廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級(jí)歷史文化 名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點(diǎn)的古蜀文化旅游城市。 1 廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快， 2005 年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 元，增長 1 廣漢工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點(diǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)已占經(jīng)濟(jì)總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟(jì)中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧?1 （ 3） 城市發(fā)展規(guī)劃 實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%；人均期望壽命達(dá)到 78 歲。初步實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。 1 依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然 “ 水、城 ” 環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對(duì)完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈 “ 水、城、園 ” 一體化的城市用地布局形態(tài)格局。總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為： “ 一城、兩區(qū)、五組團(tuán) ” 。 1 “ 一城 ” ：指廣漢市主要中心城區(qū)。 1 “ 兩區(qū) ” ：指 “ 南岸功能區(qū) ” 和 “ 北 岸功能區(qū) ” 。其中 “ 南岸功能區(qū) ” 為城市綜合區(qū)，居住人口 17 萬人。 “ 北岸功能區(qū) ” 為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口 8 萬人。 1 “ 五組團(tuán) ”： 指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團(tuán) 河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西 “ 高尚居住組團(tuán) ” 和城東 “ 居住文教組團(tuán) ” ；河南遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 2 岸由 “ 舊城中心組團(tuán) ” 、 “ 城南工業(yè)組團(tuán) ” 以及高速公路西南面的 “ 民航學(xué)院文教組團(tuán) ” 。同時(shí)，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機(jī)組成部分，作為城市周邊一個(gè)風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。 1 目概況 （ 1） 項(xiàng)目名稱 “匯嘉” 住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究 （ 2） 項(xiàng)目單位 “匯嘉”房地產(chǎn) 開發(fā) 股份有限責(zé)任公司 “匯嘉”房地產(chǎn) 開發(fā) 股份有限責(zé)任公司是一家 集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體 公司 ， 公司 產(chǎn)品 包括： 普通住宅 、 高層公寓 、花園洋房、別墅。 （ 3） 項(xiàng)目編制依據(jù) a、委托編制匯嘉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目委托書； b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲(chǔ)備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地字 200910 號(hào)； c、廣漢市土地收購儲(chǔ)備中心 201035 號(hào)關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)； d、國家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法及相關(guān)要求； e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。 地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 地現(xiàn)狀 （ 1） 宗地位置 :宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客 運(yùn)站，南有上美年華。宗地位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城，見圖 （ 2） 宗地用地性質(zhì) :商業(yè)金融用地。 （ 3） 使用年限 :居住用地 70 年 。 （ 4） 宗地地質(zhì)狀況 (地勘 ):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃 。 （ 5） 宗地現(xiàn)狀描述 : 暫不具三通一平的條件。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 3 圖 地位置 地周邊環(huán)境 宗地周邊地塊除三星堆客運(yùn)站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運(yùn)站等。 地規(guī)劃設(shè)計(jì) 條件 地規(guī)劃 （ 1） 規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為： （ ，為二類住宅用地 （ 。 （ 2） 用地使用性質(zhì)：二類住宅用地 （ 。 （ 3） 用地使用強(qiáng)度：容積率： 建筑密度 ： 40% 。 筑規(guī)劃 （ 1） 建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于 10 米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。 （ 2） 建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑層數(shù)控制， 15層。建筑控制高程：建筑底層室內(nèi)地面高出城市道路 上。建筑間距及后退用地紅線距離 應(yīng)符合廣漢市城遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 4 市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2010 年試行版）相關(guān)要求。 （ 3） 建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的有關(guān)要求。 化環(huán)境規(guī)劃要求 綠地指標(biāo)：綠地率 25% 。 行性研究報(bào)告研究意義與范圍 行性研究的意義 作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特征。 房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方面效益 。 行性研究范圍 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大、建設(shè)周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或者感覺的基礎(chǔ)上。 6 本報(bào)告主要是對(duì)“匯嘉”建設(shè)項(xiàng)目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 5 二 觀環(huán)境分析 觀行業(yè)政策分析 房地產(chǎn)行業(yè) 驅(qū)動(dòng) 著其他 各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。 溫家寶總理 說： “ 房地產(chǎn)業(yè) 是國民經(jīng)濟(jì)的重要 支柱產(chǎn)業(yè) ，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材 及家電 家居用品 等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì) 金融業(yè) 穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng) 居民消費(fèi) 結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。 ” 十七屆五中全會(huì) 10 月 18 日閉幕 ,會(huì)議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的 建議?！?十一五 ”期間，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了 “ 保增長、保民生、保穩(wěn)定 ”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為 “ 保增長 ” 的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。過高的房價(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。 “ 十二五 ” 期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從 “ 保增長 ” 轉(zhuǎn)向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。 2011 年 1 月 26 日， 國務(wù)院 常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 ，內(nèi)容如下： 一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 2 其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“ 各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼 續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策 ”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“ 各地要增加土地有效供應(yīng) 今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2 年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣 限房價(jià)、競地價(jià) 方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。 ” 綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會(huì)遭受重大影響。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心 。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 6 觀行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析 國務(wù)院總理 溫家寶 27 日在接受 中國 政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“ 十二五 ”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是 7%。而專家預(yù)測， 2011 年中國經(jīng)濟(jì)有望繼 續(xù)保持較快發(fā)展， 長 9%左右。從三大需求來看，消費(fèi)有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價(jià)格上漲因素，消費(fèi)品零售總額實(shí)際增速可能比 2010 年略有回落。 2010 年以來，基建投資 處于一個(gè) 高峰時(shí) 期 ， 作為 “ 十二五 ” 的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持 20%左右的增速。 國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示： 2010 年 1，我國固定資產(chǎn)投資總額 億元，同比增長 2010 年 1，中央投資同比增長 2010 年 12 月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)維持了數(shù)月 右的增速。 2 域環(huán)境分析 會(huì)環(huán)境 010年 2015年 2020年年份人口數(shù)量（單位：萬）圖 漢市人口變化趨圖 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪 圖 映 了 2005 年 2020 年廣漢市區(qū)人口變化趨勢。 由圖 以看出，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口增長主要是由于廣漢市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計(jì) 2020 年廣漢市區(qū)人口將超過 25 萬。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對(duì)本項(xiàng)目非常有利。 而根據(jù) 2000 年第五次人 口普查， 廣漢 市總?cè)丝?577298 人。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 7 2005 年全市人口低速增長。據(jù) 公安 統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全年出生人口 3479 人，死亡人口 3800人，人口自然增長率 ；年末戶籍人口為 587831 人，比上年凈增 520 人，增長 1 根據(jù) 廣漢市住戶調(diào)查資料顯示： 2008 年 1城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入 11205元，同比增加 13389 元，同比增長 其中，工資性收入實(shí)現(xiàn) 7986 元，增長 2010 年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 180 億元。 1 004年 2008年 2010年年份人均消費(fèi)單位：元圖 漢市人均消費(fèi)性支出趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪 圖 映了 2002 年 2010 年廣漢市人均消費(fèi)性支出趨勢。 由圖 以看出，從 2002 年到 2010 年，廣漢市消費(fèi)品 零售額每年都在增長，并且增長率維持在 15%左右。 2008 年，由于“ 地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。根據(jù) 2002 2010 年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽螅袌鲂枨竽軌蛴行У刂纬鞘邪l(fā)展。 濟(jì)環(huán)境 010 四川省 名全國第八位， 元，增速 成都北區(qū)新建國際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值 160 億元，人均 突破 3 萬元 ，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。 2010 年人均可支配純收入突破 14000，消遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 8 費(fèi)水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機(jī)械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，廣漢市堅(jiān)決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機(jī)制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的 96%以上，企業(yè)完成增加值 元，銷售收入 135 億元，利潤 元，利稅 元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為 3%。 1 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 051015202005年 2006年 2008年年份數(shù)值（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資圖 定 資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪 圖 映了 2005 年 2008 年廣漢市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對(duì)該項(xiàng)目很有利。 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析 漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加， 極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。 3 專業(yè)人士認(rèn)為，二級(jí)城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。 3 08 年廣漢市房地產(chǎn)投資額 元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 9 商品房施工面積哦 平方米，商品房竣工面積 平方米，銷售面積 平方米。 3 漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時(shí)間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。 結(jié) 根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論： 漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。這一時(shí)期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格 將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì) 2011 年城區(qū)住宅均價(jià)將突破 3500 元 / 資性需求越來越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場。但由于廣漢市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求退出留下的空缺。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價(jià)格仍將緩慢上升。 于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到 2012 年下半年或 2013 年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位 運(yùn)行。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 10 三 目 析 而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。這里， S 是指企業(yè)具有的優(yōu)勢， W 是指企業(yè)具有的劣勢， O 是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)， T 是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。 4 勢分析 （ （ 1） 地塊位于廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。 （ 2） 地塊占地 52 畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利 用。 （ 3） 項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。 （ 4） 地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運(yùn)站，提升了地塊的開發(fā)價(jià)值。 （ 5） 本項(xiàng)目綠地率高達(dá) 45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。 （ 6） 小區(qū)容積率僅為 地面積為 在同類小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢。 勢分析 （ （ 1） 項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。 （ 2） 周邊配套設(shè)施較少，有待完善。 （ 3） 離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。 （ 4） 周邊新建樓盤較多，競爭激烈。 會(huì)分析 （ （ 1） 項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。 （ 2） 近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。 （ 3） 成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對(duì)廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 （ 4） 周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。 （ 5） 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。 脅分析 （ （ 1） 政府對(duì)房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度， 影響項(xiàng)目的銷售。 （ 2） 項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。 （ 3） 近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購房產(chǎn)生一定的影響。 （ 4） 近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 11 類比項(xiàng)目研究 根據(jù)上述研究結(jié)果及項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號(hào)住宅小區(qū)。 （ 1）雒城一號(hào)住宅小區(qū) 表 城一號(hào)基本情況表 開發(fā)商 萬興集團(tuán) 地址 廣漢市中山大道南三段 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 183516 建筑面積 約 45 萬平方米 狀況 在售 均價(jià) 3300 息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng) （ 2）上美年華住宅小區(qū) 表 美年華基本情況表 開發(fā)商 四川萬興置業(yè)有限公司 地址 廣漢市中山大道南四段與臺(tái)北路交界處 物業(yè)形態(tài) 西班牙式電梯花園洋房 占地面積 33300 建筑面積 約 7 萬 況 在售 已售 80% 80% 均價(jià) 約 2700 元 / 息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng) 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 12 （ 3）那維亞半島住宅小區(qū) 表 維亞半島基本情況表 開發(fā)商 四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 地址 廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔） 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 173316 建筑面積 約 35 萬平方米 狀況 三期在售 均價(jià) 約 3300 元 / 息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng) 上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為 3218 元 / ,平均綠化率為 其中雒城一號(hào)、上美年華這兩個(gè)社區(qū)都處于中山大道南段，與本項(xiàng)目位置相鄰。本項(xiàng)目綠化率 =45%，容積率 =上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價(jià)為 3200 元 /。 品定位 構(gòu)定位 本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為 14 層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。而廣漢市在“ 震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。框架和框剪結(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。 型定位 市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在 60銷戶型集中在 70間，少于 70 大于 120 難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤 大多集中在 130 上，只有那鐵城是以 90 以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場反響較為不錯(cuò)。 市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見圖 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 13 圖 型比例圖 圖片來源：自繪 故本項(xiàng)目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時(shí)具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考 依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?，因而本?xiàng)目的戶型配比定位見表 表 型配比定位 戶型 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 比例 25% 50% 25% 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 格定位 05001000150020002500300035002006年 2007年 2008年 2009年 2010年圖 漢市近五年房地產(chǎn)價(jià)格走勢（元 /） 數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng) 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 14 從圖 以看 出， 2011 年廣漢 市 目前 的中高檔樓盤價(jià)位在 3500 元 / 右， 這一價(jià)位 得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好 。 由于 項(xiàng)目 開發(fā)量較 大，建議分兩期開發(fā) 。項(xiàng)目的開發(fā)期為 3 年。計(jì)劃分兩期高層住宅。隨著項(xiàng)目一 期開發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤方面都會(huì)有較大的提升空間。 本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在 2011 年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在 2012 年下半年開始銷售。根據(jù)本報(bào)告第二部分的結(jié)論 得出 的本項(xiàng)目一期和二期的定價(jià)為： 一期 （ 2011 年上半年）均價(jià)： 3100 元 / 期 （ 2012 年下半年）均價(jià) ： 3300 元 / 定價(jià)不僅針對(duì)周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場所影響，對(duì)于消費(fèi)者來說很有吸引力。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 15 四 型設(shè)計(jì) 本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細(xì)分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購買價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層 (14 層 )中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫。 考慮到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的 14 層建筑（地上 16 層，地下 1 層），總共 7 幢。每層四種戶型，代號(hào)依次為 A、 B、 C、 D。 匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表 4示： 表 型概況一覽 戶型種類 套內(nèi)面積（ 公攤面積（ 戶數(shù) 擬售價(jià)（元 / A 68 3200 B 68 3200 C 68 3200 D 68 3200 數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計(jì)算所得 其中 A 型為二室二廳二衛(wèi)， B、 D 兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)； C 型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。 區(qū)規(guī)劃 匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要出 口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。分兩期開發(fā)的 12 幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對(duì)住宅綠化設(shè)置的要求。 小區(qū)平面布置圖詳見附錄。 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 16 五 目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目初期投入資金 元，企業(yè)自有資金 8000 萬元，資金漏洞 元，從銀行貸款 4000 萬元，年利率 9%，期限 3 年， 第三年末清算本息，項(xiàng)目結(jié)余 元。 第一年項(xiàng)目投入 60=元，銷售收入 元，初期結(jié)余 元，項(xiàng)目結(jié)余 元。 第二年投入 60=元，收入 元，第一年結(jié)余 元，項(xiàng)目結(jié)余 元。 第三年收入 元，還銀行本息 4360 萬元，上年結(jié)余 元，元。 發(fā)周期計(jì)劃 工作名稱 項(xiàng)目進(jìn)度 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 前期工作 一期建設(shè) 一期銷售 二期建設(shè) 二期銷售 圖 目開發(fā)進(jìn)度橫道圖 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為 3年。開發(fā)前期 的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的 2014 年 5 月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下： 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 17 前期工作： 2011年 5月 月為 項(xiàng)目一期建造： 2011年 8月至 2012年 8月 項(xiàng)目一期預(yù)售： 2012年 11月 月 項(xiàng)目一期正式銷售： 2012 年 8月 月 項(xiàng)目二期建造： 2013年 2月 1月 項(xiàng)目二期預(yù)售： 2013年 2月 1月 項(xiàng)目二期銷售 2013年 11 月 月 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 18 六 劃要求及項(xiàng)目指標(biāo) 劃要求 “匯嘉” 住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地凈用地面積 ，該宗地要求： 積率 筑密度 40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù) 15層，綠地率 25%。 目指標(biāo) 本項(xiàng)目總用地 建筑面積 中地下建筑面積 8000 筑基底面積 建的某某大型社區(qū)，住宅樓為 14 層的高層建筑，層高 合限高 15 層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為 筑密度為 均符合指標(biāo)要求，綠地率 45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。 目總投資估算 目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。 6 （ 1）土地費(fèi) 表 地費(fèi) 表 土地費(fèi)用： 2500 萬元 其中： 1土地出讓金： 元 2契稅（出讓金 3% ）： 元 （ 2）前期費(fèi) 表 期費(fèi) 表 前期費(fèi)用： 元 其中： 1規(guī)劃勘測費(fèi) （建安費(fèi) ）： 元 2規(guī)劃放樣費(fèi)： 36 萬元 3招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi) ）： 元 4三通一平費(fèi)用： 120 萬元 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 19 （ 3）建安工程費(fèi) 表 安工程費(fèi) 表 建安工程費(fèi)： 元 1建安費(fèi)（ 1229 元 /）： 元 2環(huán)境工程： 280 萬元 3機(jī)電設(shè)備： 520 萬元 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 表 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 表 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 420 萬元 其中： 1 道路工程費(fèi)： 180 萬元 2 自來水工程費(fèi)： 110 萬元 3 照明綠化費(fèi)： 100 萬元 4 電訊設(shè)施費(fèi) ： 30 萬元 （ 5）公共配套費(fèi) 表 共配套費(fèi) 表 公共配套費(fèi)： 元 其中： 1小區(qū)配套費(fèi)： 360 萬元 2質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi) 1% ）： 元 3 地下車庫建設(shè)費(fèi)（車位數(shù) 單位面積 2000 元 /平方米）： 3200 萬元 （ 6）不可預(yù)見費(fèi)： 元 （ 7）總成本： 元 發(fā)費(fèi)用 表 發(fā)費(fèi)用表 開發(fā)費(fèi)用： 元 其中： 1管理費(fèi)用： 270 萬 2銷售推廣費(fèi)（銷售收入 ）： 元 3財(cái)務(wù)費(fèi)用： 1800 萬 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 20 數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出 售稅金 開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。合計(jì) 元具體計(jì)算過程見表 表 售稅金及附加 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 計(jì)算依據(jù) 1 2 1 銷售收入 自銷售收入計(jì)劃表 2 銷售稅金及附加 （ 和 業(yè)稅 1） 5% 市維護(hù)建設(shè)稅 1） 育費(fèi)附加 1） 花稅 1） 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 地增值稅 土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理 調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。 6 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售金額： 元 擬定投資 元 其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開發(fā)成本的 20%： 0%=元 應(yīng)扣除總額為 元 增值額為 元 增值率為 00%=應(yīng)繳納土地增值稅 =0%= 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為項(xiàng)目開發(fā)成本與項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用 及 銷售 稅 與土地增值稅 之和，總共為： 元 計(jì)收入 項(xiàng)目計(jì)預(yù)計(jì)一期銷售住宅面積 均價(jià)格 3100 元 / 售收入 文） 21 萬元，停車位 200 個(gè)， 5 萬 /每個(gè)，銷售收入 1000 萬；二期銷售住宅面積 均價(jià)格 3300 元 /售收入 元，車位 200 個(gè)， 5 萬 /每個(gè)，銷售收入 1000 萬元。數(shù)據(jù)歸納入下： 表 售計(jì)劃表 銷售期數(shù) 第一期 第二期 銷售計(jì) 劃 住 宅（棟） 6 6 停車位（個(gè)） 200 200 銷售面積 住 宅（） 車位（） 4000 4000 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 銷售收入總計(jì) 4 億 4 千萬，其中一期 2 億 1 千萬左右，二期 2 億 3 千萬左右。數(shù)據(jù)歸納如下： 表 售收入表 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 務(wù)盈利能力分析 目利潤 項(xiàng)目總計(jì)銷售收入 元，其中一期收入 元，二期收入 元。項(xiàng)目銷售稅金及附加費(fèi) 元。項(xiàng) 目總成本費(fèi)用 ： 元。項(xiàng)目利潤總額 ： 元。項(xiàng)目所得稅 =5%=元。稅后利潤 =元。 物業(yè)類別 銷售指標(biāo) 合計(jì) 銷售期數(shù) 第一期 第二期 高層住宅 銷售面積（） 售均價(jià)（元 /） 3200 3100 3300 銷售收入（萬元） 車位 銷售個(gè)數(shù)（個(gè)） 800 400 400 銷售價(jià)格（萬元 /個(gè)） 8 8 8 銷售收入（萬元） 6400 3200 3200 合計(jì) 銷售收入（萬元） 寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 22 項(xiàng)目詳細(xì)利潤見下表： 表 潤表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 單位（萬元） 計(jì)算期 計(jì)算依據(jù) 第一期 第二期 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 利潤總額 土地增值稅 6 項(xiàng)目 所得稅 (4 25% 7 稅后利潤 4據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上計(jì)算出各項(xiàng)稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價(jià)格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有 關(guān)的法律法規(guī)，計(jì)算分析出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容。最后 編制 財(cái)務(wù)報(bào)表 ,計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ,從而考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性 7。 態(tài)回收期 靜態(tài)投資回收期（ 指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。 7 其優(yōu)點(diǎn)：（ 1）概念清晰，簡 單易用；（ 2）該指標(biāo)不僅在一定程度上反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而且反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的延長而增加。為了減少這種風(fēng)險(xiǎn)，就必然希望投資回收期越短越好。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性的投資回收期指標(biāo)，在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中具有重要地位和作用，作為一個(gè)主要指標(biāo)被廣泛采用。 8 稅前： 稅后： 2 現(xiàn)值 凈現(xiàn)值（ 凈現(xiàn)值率（ 是反映項(xiàng)目盈利能力，或?qū)窠?jīng)濟(jì)所作貢獻(xiàn)的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。凈現(xiàn)值是按基準(zhǔn)折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期（建設(shè)期 +生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初（第 1 年初）的現(xiàn)值之和。 8 基準(zhǔn)收益率 3% 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 23 稅前： +元 稅后： +元 表明項(xiàng)目可行 部收益率 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。 8 稅前： 取 8% +=元 由于 0，提高折現(xiàn)率，令 9% +=元 由于 0，所以 38% 39% 應(yīng)用線性插值公式有： ( 稅后： 取 2% +=元 由于 0，提高折現(xiàn)率，令 4% +=元 由于 0，所以 22% 24% 應(yīng)用線性插值公式有： ( 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 24 七 感性分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行綜合分析。 9 敏感性（ 指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)反映項(xiàng)目投資效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。 10敏感性分析（ 是為了提高 決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動(dòng)可能帶來的損失而進(jìn)行的測算，即邪惡算主要因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項(xiàng)目可行時(shí)，容許相關(guān)因素變動(dòng)的最大幅度（極限變化）。 11 本項(xiàng)目主要針對(duì)資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。 表 感性分析表 項(xiàng)目名稱 單價(jià)元 / 銷售數(shù)量 銷售收入萬元 成本費(fèi)用萬元 所得稅 萬元 稅后利潤萬元 總投資 萬元 投資 利潤率 % 敏感度 基本方案 3200 119772 44727 24426 2923 8769 33035 價(jià)格變動(dòng) +15% 3680 119772 50476 24426 4360 13081 33035 5% 3360 119772 46643 24426 3402 10206 33035 5% 3040 119772 42811 24426 2444 7332 33035 15% 2720 119772 38978 24426 1486 4457 33035 資變動(dòng) +15% 3200 119772 44727 24426 1684 5053 37990 5% 3200 119772 44727 24426 2510 7530 34687 5% 3200 119772 44727 24426 3336 10008 31383 15% 3200 119772 44727 24426 4162 12485 28080 本變動(dòng) +15% 3200 119772 44727 28090 2007 6021 36699 5% 3200 119772 44727 25647 2618 7853 34256 5% 3200 119772 44727 23205 3228 9685 31814 15% 3200 119772 44727 20762 3839 11517 29371 據(jù)來源：自行計(jì)算得出 該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤率的影響?？偝杀举M(fèi)用每增加 1%，將導(dǎo)致投資利潤率下降 銷售單價(jià)每增加 1%,能使投資利潤率上漲遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書（論文） 25 總投資額每增加 1%,投資利潤率隨即下降 因此，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中應(yīng)當(dāng)注重對(duì)開發(fā)成本費(fèi)用的有效控制，以保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。由于銷售單價(jià)的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化不如成本費(fèi)用的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。 虧平衡 分析 盈虧分析（ 亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠本點(diǎn)，預(yù)測產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。12 夠本點(diǎn) 虧平衡點(diǎn)， 營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時(shí)的營業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。 13 該項(xiàng)目中， 目總成本 /（商品房均價(jià)銷售總面積 3200 =由此表明當(dāng)銷售率到達(dá) ，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。 確定性分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。 14 因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。 15 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析，是指分析不確定性 因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 16不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。 17 以下對(duì)本項(xiàng)目