宗地可行性研究報(bào)告

1 目 錄 項(xiàng)目決策背景與摘要 _ 3 一、內(nèi)部因素 _ 3 二、外部環(huán)境 _ 3 第一部分 項(xiàng)目概況 _ 4 一、宗地位置 _ 4 二、宗地現(xiàn)狀 _ 4 三、周邊道路及出行方式 _ 9 四、周邊 3 公里社區(qū)配套 _ 11 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 _ 12 六、市政配套 _ 16 七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 _ 17 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 _ 18 一、土地出讓條件 _ 18 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 _ 22 三、總體評(píng)價(jià) _ 23 第三部分 市場(chǎng)分析 _ 23 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 _ 23 二、玄武、棲霞市場(chǎng)概況 _ 35 三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、需求市場(chǎng)特征 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶(hù)定位 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第五部分 工程及銷(xiāo)售計(jì)劃 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、一期開(kāi)工時(shí)間確定 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、工程及銷(xiāo)售計(jì)劃 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第六部 分 成本及投資收益預(yù)測(cè) _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、成本預(yù)測(cè) _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、稅務(wù)分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 2 三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、現(xiàn)金流量 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第七部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、已購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)的發(fā)展商 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、其 它本地發(fā)展商 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第八部分 綜合分析與建議 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、結(jié)論與建議 _ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 附件： 1、南京城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)研究報(bào)告 2、南京土地招投標(biāo)市場(chǎng)研究報(bào)告 3、聚寶山項(xiàng)目提交政府答疑的問(wèn)題 3 項(xiàng)目決策背景與摘要 一、內(nèi)部因素 1、項(xiàng)目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與城市東西向主干道（寧鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類(lèi)型。 2、南京公司金色家園項(xiàng)目將于 2004年全部開(kāi)發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算金額缺口約為 3億元。本項(xiàng)目總建筑面積 51萬(wàn)平米， 2004年可結(jié)算面積約 10萬(wàn)平米，結(jié)算金額約 4億 元，并可為南京公司 2004 3、南京市未來(lái) 5處南京東部的 仙西 區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點(diǎn)投資和開(kāi)發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 4、金色家園項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開(kāi)發(fā)中檔和中高檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件 。 二、外部環(huán)境 1、本項(xiàng)目緊鄰仙西區(qū)域，該區(qū)域在南京總體規(guī)劃上定位于南京“ 向東發(fā)展 的 增長(zhǎng)級(jí) ”和“ 接受上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間 ”，政府計(jì)劃 三年內(nèi)投資 50億元，建設(shè)全國(guó)規(guī)模最大的大學(xué)城。 2、本項(xiàng)目是主城范圍內(nèi)最具規(guī)模的完整地塊，距國(guó)家級(jí)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 3公里，周邊規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山 36洞高爾夫球場(chǎng)已經(jīng)或即將開(kāi)工建設(shè)，升值潛力巨大。 3、項(xiàng)目距 老城區(qū) 新模范馬路 8公里，玄武湖隧道連通城市東西向主干道 寧鎮(zhèn)公路與新模范馬路，明年 5月份建成通車(chē)后，項(xiàng)目距 老城區(qū)中心 僅 10分鐘車(chē)程。 4、 項(xiàng)目南臨紫金山，北靠聚寶山，風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越，周邊可用于住宅開(kāi)發(fā)的土地不多，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較其它區(qū)域少。 5、政府啟動(dòng)本項(xiàng)目的主要目的 在于提升南京東大門(mén)的形象，改善聚寶山地區(qū)的環(huán)境條件，并帶動(dòng)整個(gè)仙西區(qū)域的開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目拆遷改造土地總面積 1445 畝，除實(shí)際出讓的 746畝之外，其余近 700 畝土地全部用于綠化、道路和市政配套設(shè)施建設(shè)，因此，該項(xiàng)目實(shí)際可利用的資源價(jià)值高。 4 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地位置 一環(huán)線內(nèi)側(cè)、主城與仙西新市區(qū)結(jié)合部。 宗地位于南京主城東北、一環(huán)線（繞城公路）內(nèi)側(cè)，是聯(lián)系老城區(qū)和仙西新市區(qū)的紐帶，距新市區(qū)“仙林大學(xué)城” 4 公里，距玄武湖 新莊立交 5 公里，距新街口 湖南路商業(yè)中心分別為 10 公里和 8 公里，明年 5月玄武湖隧道開(kāi)通后，宗地至老城區(qū)中心僅 10 分鐘車(chē)程。 聚寶山與紫金山之間。 項(xiàng)目 北靠聚寶山，南側(cè)緊臨 南京最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū) 紫金山（ 又名鐘山）。 距南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 3 公里。 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)， 2001 年實(shí)現(xiàn) 元、技工貿(mào)總收入 205 億元、實(shí)際利用外資 1 億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中排名 16。 圖 1地區(qū)位 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍 宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路（ 312 國(guó)道），東起一環(huán)線 繞城公路，西至滬寧鐵路和寧棲公路。 一環(huán)線 二環(huán)線 5 圖 1宗地四至范圍 2、宗地形狀 宗地東西長(zhǎng)、南北窄、北側(cè)內(nèi)凹，形狀酷似元寶。 表 1宗地面積指標(biāo) 指標(biāo) 總用地 代征道路與綠化用地 配套學(xué)校用地 凈用地 長(zhǎng)（米） 1400 2000 1200 寬（米） 450 50 400 面積（平米） 968 畝 133132 15000 746 畝 圖 1宗地形狀及尺寸 3、宗地標(biāo)高 （ 1）宗地內(nèi)部東高西低 宗地標(biāo)高 25，東高西低，最大高差 32 米， 綜合坡度 2 度。 滬寧鐵路 寧鎮(zhèn)公路 車(chē)速可達(dá) 80 公里 /小時(shí) 繞城公路 車(chē)速可達(dá) 110公里 /小時(shí) 寧棲公路 聚寶山 宗 地 寧棲公路 宗地內(nèi)由西向東，地勢(shì)升高 約 2m 最低點(diǎn) 25m 400m 代征道路 代征綠地 1200m 1400m 450m 坡度 15 度 坡度 10 度 垂直坡度，與地面最大高差 50 米 6 按標(biāo)高 31 米以下、 31、 40 米以上將宗地劃分為 3 個(gè)區(qū)域，其中， 40 米以上區(qū)域占總用地面積的近一半， 31 米以下和 31區(qū)域各占四分之一左右。 圖 1地內(nèi)部高差 （ 2）宗地標(biāo)高低于周邊用地 東部顯著低于繞城公路，最大高差 12 米左右。 西部與滬寧鐵路基本持平 ,局部低于滬寧鐵路 2 米。 南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差 6 米左右。 北部的聚寶山西峰標(biāo)高 125 米，東峰標(biāo)高 100 米，從宗地北部開(kāi)始起坡，逐步升高。 55m 90m 10m 25m 宗地地面 聚寶山 鐵路 繞城公路 圖 1宗地與周邊高差剖面圖（ 東西向） 宗地內(nèi)局部高低落差 圖 1地與周邊高差剖面圖（南北向東側(cè)） ） 鐵路 繞城公路 寧鎮(zhèn)公路 宗地地面 55m 12m 聚寶山 圖 1地與周邊高差剖面圖（南北向西側(cè)） ） 鐵路 繞城公路 寧鎮(zhèn)公路 宗地地面 90m 22m 聚寶山 最高點(diǎn) 57m 7 圖 1地與周邊高差 4、地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、植被、居民住宅、工廠和貨運(yùn)、汽車(chē)及汽車(chē)設(shè)備市場(chǎng)為主，其中，農(nóng)田和植被占總用地面積的近一半。 圖 1宗地土地利用現(xiàn)狀 （ 1）工廠與市場(chǎng) 主要工廠與市場(chǎng)共計(jì) 12 家，占地總面積 15 萬(wàn)平米，大部分仍在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其中 3 家有輕微空氣污染，沒(méi)有地下污染，待拆遷后污染將自動(dòng)消除。 表 1工廠基本情況 名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 運(yùn)營(yíng)狀況 環(huán)境污染情況 源寶化工公司 輪胎裝配 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 利達(dá)服裝公司 服裝生產(chǎn) 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 添喜化工 洗滌劑 在運(yùn)營(yíng) 輕度空氣污染 光英爐業(yè) 鍋爐生產(chǎn) 在運(yùn)營(yíng) 輕度空氣污染 包裝容器廠 包裝材料 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 金屬配件廠 金屬配件 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 野馬電聲樂(lè)器廠 電聲樂(lè)器 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 金陵特種電纜廠 電纜 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 屠宰廠 屠宰 在運(yùn)營(yíng) 輕度空氣污染 宏大設(shè)備市場(chǎng) 汽車(chē)設(shè)備銷(xiāo)售 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 東風(fēng)汽車(chē) 汽車(chē)銷(xiāo)售 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 玄武湖貨運(yùn)市場(chǎng) 貨車(chē)停車(chē)場(chǎng) 在運(yùn)營(yíng) 無(wú) 寧鎮(zhèn)公路 標(biāo)高 36 49m 聚寶山 標(biāo)高 35 125m 宗地 標(biāo)高 25 57m 繞城公路 標(biāo)高 50 55m 滬寧鐵路 標(biāo)高 36 49m 廢棄的 采石場(chǎng) 8 （ 2）居民 居民隸屬岔路口村，分“西楊坊”和“東楊坊” 2 個(gè)村民小組，共有居民約 400 戶(hù)、 1200人，住宅 建筑面積約 8 萬(wàn)平米。 （ 3）農(nóng)田 農(nóng)田與山體植被面積約 20 萬(wàn)平米，其中，苗圃 2 萬(wàn)平米，葡萄園 2000 平米。 （ 4）樹(shù)木 宗地內(nèi)主要樹(shù)木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等，其中道路沿線以水杉和梧桐為主，東北部靠近用地北界有 500 平米竹林，保留價(jià)值較大。 9 圖 1宗地主要樹(shù)木分布 （ 5）水塘 宗地內(nèi)有水塘 20 多個(gè)，規(guī)模普遍較小，其中， 500 平米以上的 3 個(gè)，最大的 1000平米。 大部分水塘用作農(nóng)田灌溉，水面被浮萍覆蓋，其中 1 座為魚(yú) 塘，占地 1000 平米，水質(zhì)良好。 圖 1地地表水分布 （ 6）高壓線 現(xiàn)狀有 2 條 110回高壓線從宗地內(nèi)部穿過(guò)。 根據(jù)規(guī)劃，宗地西側(cè) 100 米處將建設(shè) 220電站，宗地內(nèi)部將只有 1 條 110大部分在代征綠化帶內(nèi)，對(duì)凈用地基本無(wú)影響。 圖 1地高壓線走向 5、拆遷 北側(cè)聚寶山山凹及西側(cè)農(nóng)場(chǎng)山腳下 2 塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積 1445畝，房屋總面積 平米，居民 693 戶(hù)、工企單位 48 家，需安置勞動(dòng)力 268 人， 保養(yǎng)人員 148 人。其中， 宗地拆遷面積 968 畝（含代征道路與綠化用地），占拆遷總面積的 67%，拆遷居民400 戶(hù)。 代拆遷范圍面積 477 畝，占拆遷總面積的 33%，拆遷居民近 300 戶(hù)。 圖 1宗地拆遷范圍 三、周邊道路及出行方式 1、道路 對(duì)外聯(lián)系道路主要有繞城公路、寧鎮(zhèn)公路、寧棲公路和岔仙公路 4 條，其中： 寧鎮(zhèn)公路： 既是城市東西向主干道，又發(fā)揮城市對(duì)外交通 聯(lián)系的功能，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系的主要通道，時(shí)速可達(dá) 80 公里 /小時(shí)，在新莊立交可通過(guò)多條干道通往老城區(qū)，明年 5 月玄武湖隧道開(kāi)通后，從宗地經(jīng)寧 鎮(zhèn)公路、玄武湖隧道至老城區(qū) 新模范馬路僅 10 分鐘車(chē)程，并且可以通過(guò)新模范馬路、城西干道等快速路連接城市西部地區(qū)。 繞城公路 ：時(shí)速可達(dá) 110 公里 /小時(shí)，通過(guò)柳塘、馬群、八百戶(hù)、雙龍街和花神廟等立交通往主城各個(gè)區(qū)域。 寧棲公路 ：通往堯化門(mén)、棲霞山，規(guī)劃拓寬為 34 米。 岔仙公路 ：通往亞?wèn)|（仙林大學(xué)城），規(guī)劃拓寬為 33 米。 表 1宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽 現(xiàn)狀 110狀 11020電站 規(guī)劃 110劃 220劃 110劃 110劃 110 地 代拆遷范圍 代拆遷范圍 10 名稱(chēng) 級(jí)別 寬度（ m） 車(chē)道 速度（公里 /小時(shí)） 交通流量 （輛 /日） 路面 繞城公路 全封閉快速路 50 雙向 8 車(chē)道 110 15000 瀝青 寧鎮(zhèn)公路 一級(jí)國(guó)道 48 雙向 8 車(chē)道 80 20000 混凝土 寧棲公路 現(xiàn)狀 公路 8 10000 水泥 規(guī)劃 交通性主干道 34 雙向 6 車(chē)道 岔仙公路 現(xiàn)狀 公路 6 規(guī)劃 交通性主干道 33 雙向 6 車(chē)道 圖 1宗地現(xiàn)狀道路 圖 1宗地周邊道路規(guī)劃 2、公共交通 宗地周邊公共交通發(fā)達(dá)，目前有 6 條 公交線路， 其中 50 路由宗地內(nèi)部穿過(guò)，平均每條線路 10鐘一班， 晚上最后一班 8： 40 結(jié)束 。 表 1公交線路基本情況 公交線路 通行區(qū)間 通行時(shí)間 班次間隔 71W 南京站堯化門(mén)新港開(kāi)發(fā)區(qū) 5： 30 20： 30 10 分鐘 309W 南京站岔路口馬群麒麟門(mén)悅民路 6： 30 20： 00 15鐘 70W 丹鳳街亞?wèn)|（仙西） 6： 10 20： 40 5 分鐘 50W 南京站仙鶴門(mén)亞?wèn)|（仙西） 6： 30 20： 00 15 分鐘 南湯線 南京站岔路口仙鶴門(mén)麒麟門(mén)湯山 5： 00 17： 30 20 分鐘 南上線 南京站堯化門(mén)棲霞山 龍?zhí)渡蠅?6： 50 18： 30 20 分鐘 3、軌道交通規(guī)劃 寧鎮(zhèn)公路 時(shí)速可達(dá) 80 公里 /小時(shí) 出入口 11 規(guī)劃地鐵 4 號(hào)線沿寧鎮(zhèn)公路從宗地南側(cè)穿過(guò)，根據(jù)南京軌道交通建設(shè)時(shí)間安排，預(yù)計(jì)將在 2010 年以后開(kāi)工建設(shè)。 圖 1宗地周邊軌道交通規(guī)劃 四、 周邊 3 公里社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊住宅稀少，開(kāi)發(fā)成熟度低，現(xiàn)有配套設(shè)施不足： 宗地周邊社區(qū)配套集中分布在“堯化門(mén)”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”，最近的“堯化門(mén)”距宗地 2 公里， 2 公里之內(nèi)除“紫東小學(xué)”和“紫東中學(xué)”（宗地內(nèi)現(xiàn)有居民的子女在這 2 個(gè)學(xué)校上學(xué)）以外，基本沒(méi)有其它社區(qū)配套設(shè)施。本項(xiàng)目規(guī)模 大，除政府規(guī)定必須配建學(xué)校和幼兒園之外，參照“萬(wàn)科四季花城”開(kāi)發(fā)模式，完全可以通過(guò)自建配套的方式解決其它日常生活配套問(wèn)題。 項(xiàng)目與市中心以及周邊主要配套區(qū) “堯化門(mén)”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”之間交通發(fā)達(dá)，車(chē)程在 5鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務(wù)問(wèn)題。 仙西新市區(qū)中心規(guī)劃有大型休閑廣場(chǎng)、圖書(shū)館、展覽館、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、文化藝術(shù)中心、青少年宮、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施等配套服務(wù)，政府計(jì)劃在 3內(nèi)建成。 圖 1社區(qū)配套分布圖 圖 1堯化門(mén)主要社區(qū)配套分布圖 規(guī)劃仙西 新市區(qū)中心 堯化門(mén) 花園路 12 圖 1花園路主要社區(qū)配套分布圖 圖 1仙西新市區(qū)中心規(guī)劃圖 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 1、周邊規(guī)劃 圖 1宗地周邊規(guī)劃 鐘山高爾夫球場(chǎng) 寧鎮(zhèn)公路以南規(guī)劃建設(shè) 36 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，已確定為“十運(yùn)會(huì)”配套設(shè)施之一，2005 年“十運(yùn)會(huì)”之前建成使用。規(guī)劃占地面積 3640 畝，玄武區(qū)政府目前正在招商，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)土地運(yùn)作，計(jì)劃明年上市。 南京目前有 6 個(gè)高爾夫球 場(chǎng)，但只有 1 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng) 南京昭富國(guó) 際高爾夫 俱樂(lè)部 ，27 洞 ，位于 浦口珍珠 泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)， 占地 1860 畝。 另外，位于江寧谷里鎮(zhèn)的銀杏湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)正在建設(shè)，占地面積達(dá) 10800 畝，總投資 1 億元人民幣，將于 2003 年 10 月投入使用。 農(nóng)場(chǎng)山生態(tài)公園 農(nóng)場(chǎng)山和朝陽(yáng)山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約 4000 畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶山項(xiàng)目代拆遷范圍，具體建設(shè)時(shí)間未定。 13 珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園 位于宗地東南側(cè)，是仙西新市區(qū)的一部分，計(jì)劃建成珠江路電子一條街的生產(chǎn)、科研基地，占地面積約 4000 畝，總投資 35 億元。 今年 9 月 6 日，珠江路科技發(fā)展公司、合誠(chéng)（香港 ）有限公司與深圳華源達(dá)公司投資組建珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園有限公司，主要負(fù)責(zé)園區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，園區(qū)主體部分建設(shè)投資15 億元，其中前 2 年投資 5 億元用于土地征用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì) 2005 年園區(qū)基本建成并開(kāi)始全面運(yùn)作，估計(jì)可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和近萬(wàn)名軟件研發(fā)人才，目前已有10 多家國(guó)內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達(dá)了入駐意向。 仙林大學(xué)城 2002 年 1 月， 江蘇 省 和南京 市政府 提出 共同開(kāi)發(fā)建設(shè)全國(guó)規(guī)模最大的大學(xué)城 仙林大學(xué)城 ，規(guī)劃 總面積 34 平方公里，建設(shè)總投資 約 50 億元，集中 9 至 10 所大學(xué)， 吸納15 萬(wàn)高校師生 ，計(jì)劃 在 3 年內(nèi)基本建成。 今年， 總投資約 8 億元 、 全 長(zhǎng) 里 的 大學(xué)城道路 主框架全面開(kāi)工 。 目前已經(jīng)有南京 師范大學(xué)、 南京 財(cái)經(jīng)大學(xué) （籌）、 南京森林公安高等專(zhuān)科學(xué)校 、 南京郵電學(xué)院 和南京 中醫(yī)藥大學(xué) 5 所高校 入駐 ， 占地總面積約 10 平方公里，其中南京 師范大學(xué)和南京經(jīng)濟(jì)學(xué)院近 2 萬(wàn)名師生已經(jīng)入住。未來(lái)的 3 年內(nèi)，南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、南京森林警察學(xué)校、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京應(yīng)天學(xué)院 及 一批 重點(diǎn)中小學(xué)、幼兒園 也將陸續(xù)入駐 ，形成完善的教育產(chǎn)業(yè)鏈 。 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 2002 年 4 月被評(píng)為國(guó)家級(jí) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，進(jìn)區(qū)企業(yè) 1024 家，總投資 元，主要企業(yè)有飛利浦、 普電子、飛歌空調(diào)、 密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。 2001 年實(shí)現(xiàn) 0 億元，利稅 元，出口創(chuàng)匯 美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中排在 13 至 18 位。 2002 年第一季度，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比成倍增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn) 元，出口額 9215萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) 實(shí)際利用外資 美元，同比增長(zhǎng) 新批外商投資企業(yè) 14 個(gè)。 2、周邊環(huán)境 （ 1）四面環(huán)山 ，景觀資源豐富，是主城范圍內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的區(qū)域 聚寶山 占地面積與項(xiàng)目總用地面積相當(dāng)，約 1000 畝左右。 東西走向，有東、西 2 座山峰，西峰海拔 125 米，東峰海拔 101 米，由于宗地東高西低，西峰和東峰與宗地的相對(duì)高度分別為 90 米和 55 米。 山勢(shì)東西向平緩，靠近宗地的南北向山勢(shì)陡峭，坡度 60左右。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山頂有小路通達(dá)。 西峰中部和東、西峰山凹處有 2 處各 1000 平米的山地曾開(kāi)山采石，至今已停采 20年，植被重新生長(zhǎng)后，目前西峰裸露面積 5000 平米，山凹裸 露處從宗地內(nèi)基本看不到。 14 聚寶山西峰（從西南側(cè)看） 聚寶山西峰（從東南側(cè)看） 聚寶山東峰（從南側(cè)看） 聚寶山東峰（從西南側(cè)看） 紫金山 位于宗地南側(cè)， 東西長(zhǎng) 7 公里 ， 主峰 天堡峰 海拔 448 米，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰 。 植被茂密，泉壑幽深 ， 名勝古跡匯集四周，潛隱 山間 ， 是南京最賦盛名 的 大型 風(fēng)景區(qū)。 農(nóng)場(chǎng)山 位于宗地西側(cè)，海拔較聚寶山略高，山 體及植被整體形態(tài)與聚寶山相近，政府規(guī)劃建設(shè)生態(tài)公園。 15 宗地內(nèi)看農(nóng)場(chǎng)山（夏天） 宗地內(nèi)看農(nóng)場(chǎng)山（冬天） （ 2）空氣質(zhì)量 南京市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東風(fēng)，宗地處于城市上風(fēng)向，城市工業(yè)區(qū)位于宗地以北 2 公里以外，東、南方向均無(wú)污染型的廠礦企業(yè)。 主要污染源來(lái)自滬寧鐵路、繞城公路和寧鎮(zhèn)公路通行車(chē)輛的尾氣及粉塵污染。 （ 3）噪聲影響 周邊廠礦、倉(cāng)庫(kù)基本無(wú)噪聲，主要噪聲來(lái)自周邊道路，鐵路尤其明顯 滬寧鐵路：平均每天通車(chē) 170 班，平均 8 分鐘 1 班，其中 ，白天每小時(shí)至少 6 班，夜晚每小時(shí) 4 8 班。 繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時(shí)段車(chē)流量相似，上午 30 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路 2:1，繞城公路 3:2。 寧棲公路：車(chē)流量白天 8 /分鐘，晚上 6 輛 /分鐘；貨車(chē)居多，客貨比 1:2。 表 1交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時(shí)段 分次測(cè)試 寧鎮(zhèn)公路 繞城公路 客車(chē) 貨車(chē) 總計(jì) 客車(chē) 貨車(chē) 總計(jì) 10:00 12:00 1 18 12 30 19 14 33 2 23 5 28 14 14 28 3 22 9 31 15 13 28 平均 21 9 30 16 14 30 14:00 16:00 1 20 7 27 17 12 29 2 16 7 23 13 9 22 16 3 15 9 24 14 10 24 平均 17 8 25 15 10 25 噪聲值 白天不同時(shí)段噪聲值相近，無(wú)顯著時(shí)段差別。 日夜噪音值相差不大，受昆蟲(chóng)鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 5 55下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路 300 米，后退繞城公路 100 米， 后退寧鎮(zhèn)公路 70 米。 表 1噪聲測(cè)試記錄 單位： 退距離 滬寧鐵路 繞城公路 寧鎮(zhèn)公路 不鳴笛 鳴笛 5 m 90 95 105 70 70 50 m 600 m 55 100m 70 90 55 120m 50 200m 65 80 300m 55 65 圖 1噪聲分布等值圖 墳地影響 聚寶山山坡、宗地紅線邊緣分布有宗地內(nèi)居民的私墳，大部分在宗地邊界即可看到。總計(jì) 100 個(gè)左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約 10 個(gè)。 政府負(fù)責(zé)與宗地一起拆遷，對(duì)項(xiàng)目將不構(gòu)成影響。 圖 1墳?zāi)狗植紙D 潛在危險(xiǎn)源 周邊 1 公里內(nèi)廠礦企業(yè)、倉(cāng)庫(kù)無(wú)輻射污染及易燃易爆物品。 宗地（凈用地范圍）西側(cè) 200 米處規(guī)劃一座占地面積 1 萬(wàn)平米的 22 萬(wàn)伏變電站，建設(shè)時(shí)間未定。 排洪與泥石流影響 聚寶山目前無(wú)專(zhuān)門(mén)的排洪溝，雨水沿山體自然排放。由于地塊地處山腳下，地 勢(shì)低洼，聚寶山浮土層薄，蓄水功能差，因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需修建排洪溝，以解決雨季洪澇問(wèn)題。 原采石場(chǎng)處表層巖石已風(fēng)化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 對(duì)排洪與泥石流的影響應(yīng)做專(zhuān)業(yè)研究與處理。 原采石場(chǎng)處 六、市政配套 1、宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 65墳集中分布區(qū) 17 宗地內(nèi)無(wú)污水、雨水管，污水、雨水利用地勢(shì)、由東向西通過(guò)明溝排放到聚寶山西側(cè)，至今沒(méi)有發(fā)生過(guò)洪澇。 電力線通過(guò)電線桿接入。 自來(lái)水、電話、有線電視、煤氣由寧鎮(zhèn)公路接入。 2、周邊道路市政管線 寧鎮(zhèn)公路現(xiàn)狀只有給水、電信和煤氣管線，規(guī)劃 1 條雨水管線，但沒(méi)有電力線，規(guī)劃雨水管 線的實(shí)施時(shí)間未定。 寧棲公路規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 2003 年道路拓寬時(shí)鋪設(shè)。 宗地南部邊緣 22 米規(guī)劃道路規(guī)劃有電力、給水和雨水管線，道路由發(fā)展商修建，但管線由誰(shuí)鋪設(shè)目前未定。 綜合分析， 污水排放管線及排水方向目前尚不明確； 電力、給水、雨水可從寧棲公路和 22 米規(guī)劃道路接入或排出。 電信、煤氣可從寧棲公路和寧鎮(zhèn)公路接入。 圖 1周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，宗地總建筑面積 平米，綜合容積率為 1，其中，小高層建筑面積 平米，多層與公建建筑面積 平米，別墅建筑面積 平米。 表 1主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 指標(biāo) 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類(lèi)居住用地（可建別墅、多層住宅、小高層住宅） 建筑形態(tài)比例 多層住宅和公建配套用地的面積不得超過(guò)總用地面積的 1/3。 小高層住宅用地的面積不得超過(guò)總用地面積的 1/3。 寧鎮(zhèn)公路 寧棲公路 22 米規(guī)劃道路 圖例 （實(shí)線為現(xiàn)狀，虛線為規(guī)劃） 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 18 容積率（） 別墅 層住宅（含公建配套） 高層 劃布局 小高層應(yīng)放在用地的西部， A、 B、 C、 D 必須建別墅，其用地不納入用地分配計(jì)算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得 超過(guò)五層 小高層住宅的建筑高度 36 米 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 建配套 1、一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于 15000 平米。 2、一所九班幼兒園，占地面積不小于 3800 平方米。 3、公建用地納入多層住宅用地計(jì)算。 其它 高壓線可以移位 建設(shè)要求 1、地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 22 米寬的道路，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。 2、地塊內(nèi)一所九年一貫制十八班學(xué)校由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，其用地不在出讓范圍之內(nèi)。 表 1根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的面積指標(biāo) 用地面積（萬(wàn)平米） 容積率 建筑面積（萬(wàn)平米） 小高層 層（含公建） 中，學(xué)校 墅 中 A 區(qū) B 區(qū) 區(qū) D 區(qū) 計(jì) 計(jì) 1宗地規(guī)劃要求示意 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地出讓條件 1、出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競(jìng)買(mǎi)人資格 1、境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 2、獨(dú)立競(jìng)買(mǎi)、聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)皆可。聯(lián)合競(jìng)買(mǎi) 者須提供聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)協(xié)議。 3、競(jìng)買(mǎi)單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。 19 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人 。 底價(jià) 元。 加價(jià)幅度 300 萬(wàn)元的整數(shù)倍。 競(jìng)買(mǎi)保證金 4000 萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)截止之日后三日內(nèi)退回（不計(jì)利息）。 報(bào)價(jià)方式 現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面報(bào)價(jià)。 不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 報(bào)價(jià)幣種 人民幣。 成交價(jià)款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益； 不含其它稅費(fèi)。 競(jìng)得人 的確定 “價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。 項(xiàng)目公司的成立 競(jìng)得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開(kāi)發(fā)成立項(xiàng)目公司。 無(wú)效報(bào)價(jià) 1、報(bào)價(jià)低于底價(jià)； 2、報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； 3、未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； 4、報(bào)價(jià)書(shū)未蓋單位公章； 5、報(bào)價(jià)書(shū)未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 6、報(bào)價(jià)書(shū)未填寫(xiě)齊全或未按規(guī)定的格式填寫(xiě)清楚； 7、一份報(bào)價(jià)書(shū)中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； 8、未報(bào)名、未繳納競(jìng)買(mǎi)保證金而參加競(jìng)買(mǎi)的； 9、實(shí)際競(jìng)買(mǎi)地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)地塊不一致； 10、其它按規(guī) 定應(yīng)屬無(wú)效的。 （ 2）出讓程序 報(bào)名 工作日 2002 年 11 月 29 日至 2002 年 12 月 23 日 （星期一）辦理報(bào)名手續(xù)，填寫(xiě)報(bào)名表及提交有關(guān)報(bào)名資料，經(jīng)審查符合競(jìng)買(mǎi)資格的，向南京市土地市場(chǎng)管理辦公室交付競(jìng)買(mǎi)保證金（到帳），方可領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)書(shū)開(kāi)始報(bào)價(jià)。未競(jìng)得者的競(jìng)買(mǎi)保證金在競(jìng)買(mǎi)截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競(jìng)得者的競(jìng)買(mǎi)保證金抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。 答疑 書(shū)面答疑。競(jìng)買(mǎi)者必須于 2002 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關(guān)疑問(wèn)以書(shū)面形式提交南京 市土地市場(chǎng)管理辦公室，經(jīng)審查具備競(jìng)買(mǎi)資格的報(bào)名者于 2002 年 12 月 23 日下午 2：00 5： 00 到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室領(lǐng)取書(shū)面答復(fù)。自 2002 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 報(bào)價(jià) 方式：必須采用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一制作的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)書(shū)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 時(shí)間：工作日 2002 年 11 月 29 日上午 8： 30 至 2002 年 12 月 26 日（星期四）下午2： 30， 2002 年 12 月 26 日（星期四）下午 2： 30 之后，按 本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面競(jìng)價(jià)程序：競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。市國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買(mǎi)結(jié)果，并與競(jìng)得 20 者簽訂國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)。 競(jìng)買(mǎi)結(jié)果的確定原則 掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競(jìng)買(mǎi)結(jié)果： 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競(jìng)買(mǎi)者得。 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相 同的，先提交報(bào)價(jià)書(shū)者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 簽約 競(jìng)得者必須于 2002 年 12 月 28 日（星期六）與市國(guó)土局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，逾期不簽的，取消競(jìng)得資格，已交付的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國(guó)土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 無(wú)效報(bào)價(jià)： 報(bào)價(jià)低于底價(jià)； 報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； 未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； 報(bào)價(jià)書(shū)未蓋單位公章； 報(bào)價(jià)書(shū) 未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理 人簽署，但委托文件不齊全或不符合 規(guī)定； 報(bào)價(jià)書(shū) 未填寫(xiě)齊全或未按規(guī)定的格式填寫(xiě)清 楚； 一份報(bào) 價(jià)書(shū)中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； 未報(bào)名、 未繳納競(jìng)買(mǎi)保證金而參加競(jìng)買(mǎi)的； 實(shí)際競(jìng) 買(mǎi)地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)地塊不一致； 其它按 規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效的。 購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū) 11 月 29 日起 報(bào)名 11 月 29 日 12 月 23 日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時(shí)間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12 月 20 日，如 12 月 23 日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的 15% 12 月 28 日（星期六） 簽訂成交確認(rèn)書(shū) 成交當(dāng)日（ 12 月 26 日） 報(bào)價(jià) 11 月 29 日上午 8： 30 至 12 月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。 答疑 書(shū)面答疑； 2002 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競(jìng)買(mǎi)資格的報(bào)名者于 2002 年 12 月 23日下午 2： 00 5： 00 領(lǐng)取書(shū)面答復(fù)。 21 圖 2競(jìng)買(mǎi)流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2、合同要點(diǎn) （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 （ 2）交地時(shí)間 第一期（西半部）： 2003 年 7 月 25 日 第二期（東半部）： 2003 年 12 月 5 日 （ 3）付款條件 出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 2003 年 12 月 28 日），付成交價(jià)款的 15%； 2003 年 1 月 10 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 2003 年 3 月 5 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 2003 年 5 月 12 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2003 年 7 月 8 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2003 年 9 月 4 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 22 2003 年 10 月 9 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2003 年 11 月 18 日之前，付成交價(jià)款的 10%。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年， 其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）開(kāi)工時(shí)間 2004 年 3 月 31 日之前。不能按期開(kāi)工的，應(yīng)提前 30 日向出讓人提出延建申請(qǐng)，延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。 （ 6）違約責(zé)任 付款 如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的， 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的 3向出讓人繳納滯納金； 延期付款超過(guò) 6 個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 交地 如出讓人未按時(shí)提 供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的， 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的 3向受讓人給付違約金； 延期交付超過(guò) 6 個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 開(kāi)工 超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人 可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款 20%以下的土地閑置費(fèi)； 滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)； 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的除外。 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 1、主要風(fēng)險(xiǎn)及控制手段 從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，南京公司沒(méi)有在玄武區(qū)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)玄武區(qū)政府部門(mén)的辦事效率、風(fēng)格 、習(xí)慣等了解不深，對(duì)區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過(guò)程。 綜合分析，對(duì)于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）主要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無(wú)法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問(wèn)題，對(duì)工程進(jìn)度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)間表、實(shí)際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問(wèn)題的責(zé)任人和時(shí)間要求等問(wèn) 23 題。 外部條件 宗地周邊的寧棲 公路、環(huán)陵路等市政道路建設(shè)對(duì)項(xiàng)目施工和銷(xiāo)售有較大影響，具體建設(shè)時(shí)間和進(jìn)度安排目前未知。 地下設(shè)施 金色家園的涵管問(wèn)題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 規(guī)劃控制要求 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，政府對(duì)各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門(mén)了解，只要保證整個(gè)項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話，項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 過(guò)程中可能會(huì)遇到政府在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 市政配套 寧棲公路下面的規(guī)劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時(shí)間、宗