賓館建設可行性研究報告可行性研究報告

1 永興翠竹賓館建設項目 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 一、項目概況 項目名稱：永興翠竹賓館 建設單位： 永興富通房地產開發(fā)公司 建設性質：新 建 項目法人： 二、項目建設單位基本情況 永興富通房地產開發(fā)公司 成立于 年 月 日，企業(yè)法人代表劉定美，公司注冊資本 萬元，主要從事房地產開發(fā)、房屋銷售、煙酒、食品銷售、園林綠化等。 三、項目可研報告編寫依據 1、永興翠竹賓館可研項目報告編制委托書； 2、國家和地方以及酒店行業(yè)的建設政策、法令和法規(guī)； 3、永興縣國民經濟和社會發(fā) 展第十二個五年計劃綱要； 4、國家發(fā)展和改革委員會、建設部頒布的建設項目經濟審評方法與參數 (第三版 )及建設部有關設計規(guī)范、標準； 5、根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料，以及 永興富通房地產開發(fā)公司 提供的有關技術、經濟資料。 四、項目可研報告編制原則 1、 編制的全過程貫徹安全、規(guī)范、完善和經濟的原則；編制的成果 2 需符合國家相關法規(guī)、標準、規(guī)范和規(guī)劃； 2、堅持技術可靠、經濟合理、運行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則； 3、在永興縣總體規(guī)劃的指導下，以發(fā)展、提高為中心，滿足永興縣政策、環(huán)境、建筑 與城區(qū)建設規(guī)劃整體要求的協(xié)調統(tǒng)一； 4、以人為本，精心設計，通過該工程項目建設，逐步完善永興縣的基礎設施，進一步帶動永興縣的經濟建設，促進永興酒店服務業(yè)的全面發(fā)展。 五、項目可研報告編制范圍 對該項目在市場需求、市場分析及建設規(guī)模、經濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結論。 六、項目提出的理由 為了認真貫徹落實永興縣委、縣政府提出的“加快旅游興縣 ” 戰(zhàn)略部署，打造粵港澳后花園的目標，更好地促進永興縣“兩型”社會的建設，提升永興旅游接待服務設施層次不高等實際問題，打造獨具特色的高檔商務大酒店，打造永興縣高規(guī)格 接待服務平臺。 第二節(jié) 項目概況 一、項目簡介 永興縣翠竹賓館位于永興縣城永康路，北靠龍山路，南連環(huán)城西路。本項目總用地面積為 平方米，該地塊屬于永興縣國有土地使用權掛牌出讓用地，宗地編號為 號地塊。土地使用權證號為永國用 2010第 號（詳見后附圖）。 3 永興翠竹賓館是郴州市、永興縣 2011 年市、縣兩級重點建設項目。大樓為 層高層建筑，層高為 米，框架剪力墻結構，總建筑面積為 平方米。大樓 一、二層為整體，建筑面積 平方米，三層以上分三個單元樓。其中第一、 二單元均為 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 層酒店客房，建筑面積為 平方米。 賓館總建筑面積 平方米。大樓一、二層全部為酒店餐飲、商務、休閑區(qū)，第三單元 層為酒店客房。 本可行性研究報告重點分析翠竹賓館建設項目的可行性分析、論證和結論。 翠竹賓館主要技術經濟指標表 序號 結構 布局 建筑 結構 層高 （ m） 建筑面積 （） 客房 套數 功 能 1 架空層 框剪 4 水、電設施和停車場 2 1層 框 剪 餐飲 3 2層 框剪 商務、足療、棋牌等 4 一、二單元 3 層 框剪 均 3 商品房住宅樓 6 三單元 3 層 框剪 均 3 豪華客房 頂棚 8 合計 二、周圍環(huán)境與設施 該地塊處于永興縣城區(qū)核心地段，主要出入口為永康路和龍山路、環(huán)城西路，項目地北邊緊鄰翠竹廣場，有風景秀麗城中小公園 4 翠竹公園，西連 。項目附近有永興縣人防辦、縣中醫(yī)院、郴電國際永興縣分公司、永興縣水電公司、中天燃氣公司等單位及活動場所。另外項目附近還 有昌興花園、翠竹花園 等高檔住宅區(qū)。片區(qū)以翠竹廣場和街心公園為亮點，以發(fā)達便利的城市道路交通為依托，在此建造規(guī)模比較大的賓館是應勢所需，此地是酒店賓館開發(fā)的黃金寶地。 三、主要建設內容 1、主要建設翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設備，其他配套工程等。 2、項目建設進度 項目建設期 個月，于 年 月底完成項目的可行性研究、勘探、設計工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設備供應商，確保 年 月 年 月底全 部完成施工任務，并申請竣工驗收。 3、投資估算和資金籌措 項目總投資： 估算為 萬元。其中建設投資 萬元（其中工程費用 萬元，工程建設其他費用 萬元，工程預備費 萬元），無建設期利息，流動資金 萬元。 建設資金來源： 全部由建設單位自籌。 （ 1）目前已投入資金 5 已投入資金匯總表 序號 費用 金額 1 規(guī)費 2 土地款 3 土地稅費 4 已開票樁基 5 已開票毛渣 6 后期樁基開票 7 后期土建開票（到第 層） 8 投入貨幣資金 9 合計 （ 2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬元 （ 3）還需要自籌資金 萬元 4、項目財務和經濟評價 本項目年均營業(yè)收入為 萬元，年均 利潤總額 萬元， 所得稅后 年均 凈 利潤總額為 萬元，總投資收益率 所得稅后全部投資財務內部收益率為 投資回收期 （含建設期 1年），稅后財務凈現值 萬元，大于零。主要財務指標均高于行業(yè)基準指標，經濟效益較好，因此在財務上是可行的。 6 項目財務評價指標表 序號 名 稱 單位 數量 備注 1 項目 營業(yè)收入 均休閑度假中的餐飲收入 萬元 均住宿收入 萬元 均商鋪租賃收入 萬元 均娛樂項目收入 萬元 均會務會展收入 萬元 均旅游商品銷售收入 萬元 2 年均營業(yè)稅金與附加 萬元 3 年均總成本費用 萬元 4 年均經營成本 萬元 5 總定員 人 6 投入總資金 萬元 設投資 萬元 設期利息 萬元 動 資金 萬元 7 項目經濟效益數據與指標 目稅前財務內部收益率 % 目稅前財務凈現值 萬元 % 目稅前靜態(tài)投資回收期 年 目稅后財務內部收益率 % 目稅后財務凈現值 萬元 % 目稅后靜態(tài)投資回收期 年 本金內部收益率 % 本金財務凈現值 萬元 投資收益率 萬元 第三節(jié) 存在問題及建議 項目屬于高檔高檔商務酒店，經營過程中，在消費能力、服務水準、運營管理等方面存在一定的風險。建議加強員工崗前培訓，強化服務意識，提高服務質量，聘請知名的酒店管理機構進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據當地市場的實際情況，對目標市場進行深度細分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投 7 資風險，保證項目的財務安全。 第二章 市場分析 一、永興縣基本情況 永興縣地處湖南省東南部、郴州地區(qū)北陲，為郴州市第二大縣，位于東經 112 43 5 ，北緯 25 58 9 之間。地域狹長形似蠶，東西長 90 公里，南北寬 56 公里。全縣土地總面積為 方公里，占湖南省土地總面積的 縣境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。全縣 25 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。縣境距首都北京鐵路里程 1860 公里，距省會長沙 280公里，距郴州市 40 公里，距南粵廣州 445公里。 全縣總人口 63 萬 ,總面積 1979 平方公里，轄 8 鎮(zhèn) 17 鄉(xiāng)。京廣鐵路、 107國道、京珠高速公路、 江上 承東江，下接湘江，直入長江，一年四季通航，是郴州市唯一的水運航線。 永興是著名的“冶煉之鄉(xiāng)”， 2002年被世界白銀協(xié)會和中國有色金屬協(xié)會命名為“中國銀都”。永興還是“烤煙之鄉(xiāng)”和“油茶之鄉(xiāng)”，是國家和省定糧食大縣、電氣化縣以及丘崗開發(fā)重點縣。 永興縣基礎設施建設已日臻完善，縣城經過投資 8 億多元的全面建設，已發(fā)展成為一座依山傍水、風景優(yōu)美、富有活力的山水旅游 8 城市。 永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經濟、文化中心，以能源、冶煉深加工產業(yè)為主導，山水旅游為特色的地方性小城市。改革開放以來，永興縣城得到迅猛 發(fā)展，城市設施日新月異，建成區(qū)由 1998年的 0 平方公里，城市人口為 10萬人。隨著縣域經濟和社會的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的提高、城區(qū)的擴大、人口的增加，特別是縣城在實施 “ 南延北擴 ” 戰(zhàn)略中一系列項目建設以及位于城南占地 5000 畝的循環(huán)經濟工業(yè)園的快速建設與壯大，縣城地域將快速擴大，城區(qū)人口將迅速增加，規(guī)劃 2015 年，城區(qū)人口將達 20萬人。 自然條件 地形地貌及地質 永興縣境東部山脈西丘陵，中部丘陵和盆地相間，勢如馬鞍，形似桑蠶，溪河呈樹枝狀。土壤以板頁巖紅壤為主，其次為石灰?guī)r、砂巖紅壤和少量 酸性紫色土、紫砂土，土層深厚。 全縣土地主要以山地、丘陵為主，縣內山地、丘陵、崗地、平原分別占土地總面積的比例為 其中 70的山地地貌集中分布于縣城東部，丘陵和崗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河兩岸河中部盆地里?？h城東部海拔平均在 5001000m，西部海拔在 300 500m，最高海拔為 1386m，最低為 93m。全縣紅巖分布廣，“丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。 永興縣地處南嶺構造帶東北部河茶水斷陷盆地南端，屬多回旋 9 造山地帶。境內褶皺斷裂強烈，內、外生礦物 遍及全縣。其中境內地層自元古界震旦系至新生界第四系地層，除缺失古生界的奧陶系和志留系外，其余各系地層均有分布；褶皺在境內極其發(fā)育；境內斷裂帶共計 12條，其中正斷裂有 6條，逆斷裂有 4條，平移斷裂層有 2條。 氣候 永興縣屬亞熱帶季風氣候，高溫多濕，氣溫適中，四季分明，全縣境內主要氣候要素的時空分布、年際、年內，區(qū)間差異均明顯。 據當地氣象觀測資料得出的氣候特征值如下： 多年平均氣溫： 極端最高氣溫： 極端最低氣溫： 多年平 均日照時間： 1467h 年平均降水量： 1498大日降水量： 蒸發(fā)量 1345平相對濕度 83 年平霧日 水文 永興縣境內大小河流 149條，其中控制流域面積在 10平方公里以上的 53 條，年平均徑流量為 立方米，分為便江水系和永樂江水系。 資源條件 10 永興縣素有 “ 油茶之鄉(xiāng) ” 、 “ 煤炭之鄉(xiāng) ” 、 “ 冶煉之鄉(xiāng) ” 和 “ 華僑之鄉(xiāng) ” 的美稱。自然資 源極為豐富。全縣有油茶林 76 萬畝，年產茶油 1400 余噸；煤炭儲存量 噸，湘永白煤譽滿全省。全縣水能資源豐富，理論蘊藏量 開發(fā)水能達 縣水域寬廣，共有大小河流 149條，青山垅水庫屬大型水庫，蓄水量達 礦產資源 永興 縣 境內礦藏豐富，有煤、鐵、錳、鉛、鋅等 ， 境內礦產資源計有 4大類 15種，其中以無煙煤為優(yōu)勢礦種。 動物資源 永興縣境內動物資源屬亞熱帶林灌、草地 農田動物群，種類和數量都比較豐富。但由于森林過伐、環(huán)境污染及過度捕獵，生態(tài)環(huán)境惡化，資源明顯減少 。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚外，境內現有野生動物 500種以上，其中珍貴動物 27種，常見野生動物約 200種。毛皮獸及珍稀動物多分布于縣境東部山區(qū)，水產動物主要分布于中、西部。 植物資源 永興縣地處中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，具備植物生長發(fā)育的優(yōu)越自然條件，植物資源豐富。據初步統(tǒng)計，除栽培的 110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下 1000 種。常見的約 340余種。其中已被廣泛利用的優(yōu)勢種群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。但由于幾次大的亂墾濫伐，資源量銳減，許多珍貴植物瀕 11 臨滅絕。境內現存珍稀植物約 22 種。植物資源的總體分布現狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。 水資源 1）地表水 全縣地表水多年平均年總量為 立方米，其中，境內徑流總量 來客水 境內徑流時空變化大。年際最大年（ 1961）徑流量為 立方米，比歷年平均量多 61%，最小年（ 1963） 歷年平均量的 47%；年內，汛期（ 3 8 月）徑流量為 水期（ 9 2月）徑流量為 差 大月（ 5月）徑流量為 立方米，最枯月（ 12 月）徑 流量為 立方米，相差 流量地域分布總趨勢自東向西逐減。 表 興縣主要河流徑流特征表 流域名稱 集水面積 （ 徑流模數 （ l/ 年徑流深 （ 全縣 部永樂江 部便江 部九三河 江是永興縣的一條重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂東縣黃洞鄉(xiāng)，南自碧塘鄉(xiāng)錦里村沙山里入境，流經碧塘鄉(xiāng)東 部、城關鎮(zhèn)東北部、塘門口鎮(zhèn)中部，于塘門口鎮(zhèn)塘市村沙洲下出境，經耒 12 陽、衡陽入湘江。境內流經長度 面寬 100 200m。永興電站設計蓄水庫容 6400 萬 小流量 40m3/s，最大流量 3473m3/s，最高水位 低水位 全縣現有水庫 128座，總蓄水量 27288 萬立方米，其中大型水庫一座，為青山垅水庫，總庫容 13600萬立方米；中型水庫一座為龍?zhí)端畮?，總庫?6068 萬立方米；蓄水 100 萬立方米以上的?。ㄒ唬┬退畮?22座，總庫容 5125萬立方米；蓄水 10萬立方米以上的 小（二）型水庫 104座，總庫容 2495萬立方米。 青山垅水庫 位于永樂江中游、縣東部的龍形市鄉(xiāng)楊梅塘村，是一座以灌溉為主，兼顧防洪、發(fā)電和養(yǎng)魚等綜合開發(fā)的大型水庫。水庫集水面積 450平方公里，總庫容 效庫容 8400萬立方米，年平均產水量 立方米。水庫大壩，壩長 180 米，高56米，壩頂高程 寬 ，最大泄洪流量 1582m3/s。 龍?zhí)端畮?位于柏林鎮(zhèn)龍?zhí)洞澹强h內唯一的一座中型水庫，居耒水注江上游，集水面積 庫壩高 頂高程 總庫容 6068萬立方米，有效庫容 5219萬立方米。 2）地下水 境內地下水多年平均滲入補給量為 流量為 2. 51億立方米，可采水量為其中基巖裂隙水面積 方公里，占總面積的 分布于縣境東、中部廣大地區(qū)，年徑流量為 全縣的 灰?guī)r溶洞水面積 方公里，占全縣總面積的 主要分布于縣境西部，年徑流量為 立方 13 米，占全縣的 第四系松散巖孔隙水面積 24 平方公里，占全縣的 線狀分布于沿河地帶，年徑流量 米，僅占全縣的 國民經濟和社會發(fā)展 自改革開放以來，永興縣人民在縣委、縣政府的領導下，堅持“抓住機遇、深化改革、擴大開放、保持穩(wěn)定”的方針，團結奮戰(zhàn)，全縣經濟建設和社會事業(yè)有了較大發(fā)展。 2010 年，全縣生產總值達 元 ,按可比價格計算 ,其中第一產業(yè)增加值 102409萬元，第二產業(yè)增加值 310963萬元，第三產業(yè)增加值 216999萬元 ， 按常住人口計算，人均 0969元。全縣三次產業(yè)結構由上年的 “ 三化 ” 進 程進一步加快。以壯大支柱產業(yè)為重點、發(fā)展工業(yè)園區(qū)為載體，新型工業(yè)化進程進一步加快， “ 工業(yè)強縣 ” 的核心作用進一步凸顯。全縣共實現工業(yè)增加值 295502萬元，增長 ;工業(yè)增加值占全縣 比重比上年提高 拉動 銀產業(yè)緊緊抓住發(fā)展循環(huán)經濟的政策機遇，大力發(fā)展精深加工，促進骨干企業(yè)發(fā)展，金銀產業(yè)作為第一支柱產業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭， “ 中國銀都 ” 的影響力進一步擴大。 “ 園區(qū)帶動 ” 戰(zhàn)略成效明顯，縣工業(yè)園、太和鄉(xiāng)循環(huán)經濟項目區(qū)等工業(yè)園區(qū)加速發(fā)展。農業(yè)產業(yè)化進程 進一步加快。全縣 13 家農業(yè)龍頭企業(yè)完成總產值 交稅金 2708萬元 ,帶動基地總產值 3071萬元。城市化進程邁出新的步伐，全縣城鎮(zhèn)化率為 比上年提高 4 個百分點。 二、酒店業(yè)發(fā)展狀況 1、中國酒店業(yè)現狀 我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速， 2004 年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額 1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關，約占國民生產總值的 右，成為我國國民經濟的重要產業(yè)。隨著我國改革開放的進一步深入，國民經濟的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進程的逐步加快，北京奧運會、上 海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、 2020 年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現以下幾個特點： （ 1）酒店產品功能不斷完善，酒店市場進一步細分 經過 20 多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細分為商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程； （ 2）酒店集團化步伐加快，國內外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場 目前，我國酒店集團已經有 100 多家，連鎖酒店近 1000 家。酒店聯合重組還在不斷推進，特許加盟也開始興起，國際酒店集團從高端市場向中低客源市場推進，國內市場國際化步伐正在加快； （ 3）酒店個性化服務更加突出，信息技術進入中國酒店業(yè) 15 以電子信息技術和連鎖經營為代表的現代科技正加速進入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務，如人工智能對技術溫度，光線的自動調節(jié)，在客房能有寬帶上網、客房電視機能接收衛(wèi)星網絡信號、遠程網絡預定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進步； （ 4）綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經濟發(fā)展的必然 要求， 21 世紀酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個方向。順應這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時代，將是國內酒店業(yè)的必然選擇。 2、永興縣酒店業(yè)現狀 （ 1）從永興縣現有酒店的絕對數及容納能力來看 永興縣目前有高檔標準酒店 家 ,二星級酒店 家，三星級酒店 家，四星級酒店 家，五星級酒店 家，再加上一些小型賓館總數不超過 20 家。全縣客房平均開房率為 75%以上，節(jié)假日開房率為 100%。從這個角度來看，永興縣酒店市場無疑是個值得投資的市 場。 （ 2）從利好因素對永興縣酒店業(yè)的支撐來看 永興縣 屬郴州市城市圈內的衛(wèi)星城市，全縣總人口 60 多萬，是郴州市第二人口大縣，現已形成金銀、煤炭、煙花、食品、建材等支柱產業(yè)， 2008 年、 2009 年連續(xù)兩年被湖南省委、省政府授予“全省縣域經濟發(fā)展先進縣”稱號，同時還榮獲“全國最具投資潛力中小城 16 市百強”，有湖南縣域經濟“十強”和“全國循環(huán)經濟試點縣”等榮譽稱號 , 2002 年被命名為“中國銀都”。 伴隨著永興縣 “中國銀都” 戰(zhàn)略的實施，每年將會有數量龐大的各種類型的招商團、考察團前來永興投資、考察，另外隨著縣 境內旅游資源的不斷開發(fā)，也會有大批游客來永興縣觀光旅游，這些團體頻頻光顧永興，將會給永興縣的酒店帶來的滾滾客源。 其次，工商業(yè)的快速發(fā)展，衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是永興酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的重要原因之一。 另外，永興居民的收入近年來明顯增加，消費水平提高，消費觀念更新很快，喜慶家宴、交友聚會不再局限于家中和小賓館，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的賓館更能吸引消費者。 正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于永興酒店行業(yè)。 （ 3）從酒店經營狀況來看 從經營的角度來看，永興酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂休閑三大 收入三國鼎立，特別是 餐飲 業(yè)，它已成為永興一種產業(yè)化的經濟，其規(guī)模之大、層次之豐富已經成為了永興一個主要的創(chuàng)收經營項目。 （ 4）從酒店競爭能力來看 永興現有酒店規(guī)劃相對周邊縣市還有待完善和發(fā)展。永興酒店大多獨體建設、散點布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模化、具有較高美譽度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。 這是由永興酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，永興酒店業(yè)發(fā) 17 展才不過五、六年的時間；另一方面，永興酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了永興酒店還不具備 長遠眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內涵，所以真正意義上具有強大競爭力的酒店還沒形成。 三、永興酒店消費者研究 1、消費者對商務酒店和度假酒店的需求差異 經過詳細的調查，就永興范圍來說，商務酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利： 2、就酒店位置來說，最好臨近商務區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務，便于參加各種商務活動； 3、商務酒店本身提供的條件要便利，如商務中心的設施是否齊全，通訊、網絡設備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠程會議種種需求等； 4、完成一天 的任務之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要 泳、桑拿、 體、球類等等； 5、商務酒店對價格因素很敏感，因為商務酒店數量比較多，相互之間的競爭比較激烈； 6、商務酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是 5 分鐘車程，次級商圈為 10分鐘車程，三級商圈半小時車程。 18 度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關服務。所以對它的要求有所不同： 1、從自然條件來說，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨特的特 點； 2、 度假酒店因為遠離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要； 3、度假客人的需求與商務客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結構相對復雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要； 4、度假酒店業(yè)務對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議； 5、度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。 四、永興酒店消費者特征 調查表明： 1、從職業(yè)角度看，永興酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務和業(yè)務的需要而與其業(yè)務伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的 65%；第二種是來自機關和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為 19 工作需要而成為酒店的消費者。 酒店消費者職業(yè)分布圖1 1 . 4 3 %8 . 0 0 %8 . 5 7 %3 8 . 8 6 %8 . 0 0 %4 . 0 0 %1 1 . 4 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中級公務員高級公務員國企集體企業(yè)高層外資高層企業(yè)老板民企高層其他2、從籍貫角度看，永興酒店消費者主要是 來自永興企事業(yè)單位的高級管理人員；而來自外地的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務伙伴而來永興作商務逗留的；而且近年來受永興酒店的吸引，這部分人越來越多，并逐漸成為永興酒店消費市場一支不可忽視的力量。 3、從入住酒店的時間上看，來自外地的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強的季節(jié)性；他們去酒店消費時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高。 4、從消費偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對房間的空間要求比較多一些 ；外地客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、 吧）以及相關服務。 5、另外，平均來講，永興酒店所接待的業(yè)務中，有 20%左右的業(yè)務為政府部門的會議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自江、 20 浙、滬、粵等沿海地帶，永興本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次以上這種消費機會。 6、從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學歷的占據 50%以上，也有少部分客戶只接受過中學文化教育。 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %初中 大專 研究生及以上酒店消費者文化程度分布圖7、從收 入角度來看，永興酒店消費者特征比較獨特：中、高收入人群占客戶總數的絕對多數，而低收入階層在總數中所占比例非常少。 21 第三章 項目分析與定位 一、項目資源分析 1、項目自然資源分析 本項目地處翠竹廣場和翠竹公園旁，面臨 竹廣場和翠竹公園是目前永興縣集民眾鍛煉、休閑、娛樂、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂場所之一。 2、項目政府資源分析 到目前為止，永興縣城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有 10 家高檔以上大酒店。從其他縣市的情況來看，興建一家高檔以上酒店不僅能為當地政府創(chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當地的經濟發(fā)展提供良好的潤滑作用。正是因為這個原因，永興縣政府對本項目建設非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。 3、項目區(qū)位分析 根據永興縣城區(qū)規(guī)劃方案，本項目與即將新建的永興縣市民服務中心距離僅五分鐘左右車程，同時，本項目所在地正好是永興城 區(qū)的商業(yè)地段，附近主干道路干勁南路 永康路、龍山路 龍山西路以及人民路，均為寬敞城市道路，交通便利，距永興縣經濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等不超過十分鐘車程。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能同時為這兩個辦事機構提供急需的服務；另一方面，這兩個機構也能對本項目的經營產生一個強大的支托。另外，從永興縣范圍來看，永 22 興縣未來的產業(yè)結構還會以勞動密集型產業(yè)和資本密集型產業(yè)為主，其中資本密集型產業(yè)主要就是房地產業(yè)，本項目的建成，將能對全永興縣區(qū)的房地產發(fā)展起到拋磚引玉的作用。 二、項目定位 1、項目總體定位 酒店的總體定位： 集度假、商務、會議、娛樂為一體的大型綠色生態(tài)酒店。 定位說明： （ 1）度假 以 為依托。同時也注重商務與娛樂。打造外來游客的棲息場所。從地理位置來看，項目做成純粹商務酒店沒有便利性優(yōu)勢，而且以項目所在地為核心在 10 分鐘車程的區(qū)域內，包含了周邊地區(qū)眾多的商務酒店，競爭十分激烈，以本方向為思路，可以有效避開這種競爭； （ 2）商務 完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會議、會展的場所。隨著永興經濟開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項目周邊的企業(yè)數量將越來越多，酒店的商務及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經驗來看，商務與 娛樂是永興酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量； 近年來，隨著政府工作的不斷深入，永興縣招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團前來學習、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求； 23 綜合考慮，項目不能忽略棋牌、休閑、娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設計過程中，要充分考慮商務、娛樂與度假功能的相互影響； （ 3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商 務酒店，注重酒店內外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現人與自然的和諧，將是一種潮流。本項目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經過營造，這些條件將會有力地保證本項目在未來的競爭中不落人后； （ 4）項目在本地人文歷史底蘊的依托下，從酒店的建筑風格及園林藝術等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內涵。永興現有酒店的設計基本上都是以歐陸風格或東南亞風格為主題。為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風格。 2、項目檔次定位 項目定位：高檔 （ 1）從永興其他縣市酒店營運經驗來看，就永興以及周 邊地區(qū)的社會經濟條件以及其自然、人文、政治等資源而言，永興完全有能力支撐一個高檔大酒店的正常運作并盈利； （ 2）到目前為止，永興周圍縣市基本上都擁有本地的幾個高檔大酒店，永興在興建一座高檔大酒店能彌補這個缺憾，可以把外出其他縣市消費的客人留在永興，為永興創(chuàng)造價值； （ 3）就項目地塊綜合素質而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它 24 還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。 3、項目客戶群定位 屬性 具 體 描 述 年齡 30職業(yè) 企業(yè)高管與所有者及其業(yè)務伙伴、私企老板、公務員 文化層次 以大專和本科學歷者為主、高中和研究生學歷次之 經濟能力 月收入在 2000他收入層次者次之 消費時關注因素 保健、休閑、安全、保密 主要消費項目 娛樂、康體、餐飲、商務相關服務 消費目的 商務需要、釋放工作壓力 25 第四章 項目選址與建設條件 第一節(jié) 項目地理位置 永興翠竹賓館位于永興縣 以東， 以北。項目地勢平坦開闊，交通極為便利，毗鄰永興翠竹廣場和翠竹公園，風景宜人，空氣質量較好 ，適宜該項目的建設。 第二節(jié) 永興縣政治經濟條件 一、永興縣獨特而重要的戰(zhàn)略地位 永興縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，距省會長沙僅 300 公里、距郴州市 52 公里。耒水最大支流 便江橫穿全境，京廣鐵路、京珠高速公路、 跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、 伸段（經過黃泥、塘門口、復合，在馬田與 交）等高等級公路，永興水陸交通發(fā)達。全縣國土面積1979平方公里，人口 64萬。 永興縣是郴州市建設“兩型”社會、打造“永郴宜”城市圈內核心圈層，永興城區(qū)是全縣的中心， 郴州的衛(wèi)星城。 永興縣現有高檔賓館 座，二星級賓館 座，中高檔賓館 個，其它小型餐館、旅店近千個，融食宿、娛樂于一體。 優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使永興縣的經濟迅速發(fā)展。同時，由于近幾年永興縣政府加大了招商引資力度，一大批國內外客商紛紛來永投資，伴隨著永興經濟開發(fā)區(qū)、循環(huán)經濟示范園的迅速崛起，便江風景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向永興，這對本來就比較薄弱的永興服務業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機遇，因此建造能夠提供高質量服務的商務酒 26 店已是勢在必行，據此，我們認為項目的開發(fā)建設在經濟上 可行的。 二、永興縣城市發(fā)展規(guī)劃 “十二五”期間，永興縣的發(fā)展將按照“南延西擴，發(fā)展新區(qū)；完善配套，提升老區(qū)；亮麗環(huán)境，接軌郴州”的原則進行。城市規(guī)劃功能結構為 “兩心三軸”。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務中心。三軸：工業(yè)發(fā)展軸：在縣城的西部以循環(huán)經濟工業(yè)園為依托，形成工業(yè)發(fā)展軸。綜合發(fā)展軸：依托永興大道，連接兩中心，布局縣城的公共服務設施，形成縣城的綜合發(fā)展軸。生活休閑軸：依托桃源路，結合便江風景區(qū)，形成生活休閑軸。 縣城發(fā)展總體目標 充分把握中部崛起的戰(zhàn)略機遇， 發(fā)揮區(qū)位、交通、資源等綜合優(yōu)勢，強化“中國銀都”的戰(zhàn)略地位，打造全國最具優(yōu)勢的金銀產業(yè)集群新高地；強化資源節(jié)約，建成全國有影響力的循環(huán)經濟示范區(qū)；增強縣城的中心增長極的輻射帶動作用，把縣城建設成經濟繁榮、社會和諧、環(huán)境友好、設施完善、配套齊全具有地方特色的山水旅游城市。 縣城發(fā)展分項目標 1經濟發(fā)展目標 推進經濟又好又快發(fā)展， 2015年、 2020年和 2030年經濟總量分別達到 150 億、 250 億和 450 億元，人均 別達到 、 4 萬和 6萬元，實現經濟結構不斷優(yōu)化，經濟效益不斷提高，規(guī)劃期末三次產業(yè)結 構調整為 8 42 50。 全面建設小康社會，積極發(fā)展教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生等各項社會事業(yè)，人民生活質量進一步提高。 2015年、 2020年和 2030年城鎮(zhèn)化水平達分別到 45%、 51%、 58%，城鎮(zhèn)居民和農民人均可支配收入不斷提高，縣城登記失業(yè)率控制在 4%以內，全面普及高中教育。 27 城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險覆蓋率基本實現全覆蓋。 以建設環(huán)境友好型社會為目標，以人為本，加大生態(tài)建設和環(huán)境保護力度，大力推廣循環(huán)經濟試點，積極倡導節(jié)能減排和清潔生產。2030 年全縣萬 元 耗下降至 標準煤 /萬元以下。實現生活污水和工業(yè)廢水處理達標率達到 100%，生活垃圾無害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達到 35%，綠化覆蓋超過 40%。 加快縣城建設，形成設施完善、配套齊全、適宜居住的具有地方特色的山水城市，規(guī)劃期末供水普及率達到 100%，燃氣普及率達到90%以上，縣城人均公園綠地達到 8平方米。 縣城發(fā)展指標體系詳見附表 1。 縣城發(fā)展策略 1、產業(yè)發(fā)展銀都發(fā)展策略 堅持實施“銀都戰(zhàn)略”，強化金銀企業(yè)集群建設，突出總量、技術、品牌和市場的優(yōu)勢， 把金銀企業(yè)產業(yè)做大做強。 2、區(qū)域發(fā)展強化增長極核，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展策略 實施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，融入郴州“ 4+2”半小時經濟圈，積極培育區(qū)域經濟增長極，根據發(fā)展要求強化縣城的增長極地位，通過增長極的輻射帶動作用，加快其它城鎮(zhèn)發(fā)展，以城帶鄉(xiāng)，把縣城的基礎設施和公共服務向農村延伸，從而實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。 3、空間發(fā)展縣城南拓發(fā)展策略 通過縣城南拓打開縣城的發(fā)展空間，不斷提高縣城品質，完善城鎮(zhèn)功能，形成新的增長中心。 4、協(xié)同發(fā)展“五化”并進策略 不斷推進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化深入發(fā)展。通過五化并進 加快永興的發(fā)展。 縣城總體布局 28 空間結構 縣城形成“一江兩岸、三團二區(qū)一園”的空間結構。沿便江兩岸布局，形成三個組團分別是老城組團、湘永組團和新城組團（碧塘），兩區(qū)主要是東部結合便江和龍華山公園，形成便江風景區(qū)，西部形成龍王嶺風景區(qū)，一園主要是循環(huán)經濟工業(yè)園。 三、永興縣社會經濟條件 跨入二十一世紀，隨著永興縣政府著力擴大城市規(guī)模，基礎設施投資加大了投入，新建、改建和擴建了城市道路，對老城區(qū)進行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經濟上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設了各類專業(yè)市場和旅游服務配套項目，城市 環(huán)境以及相關市場環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。永興縣隨著經濟實力的增強，人民收入的提高，總體消費水平，總體投資能力，包括消費和投資額等均有極大的提高 ，隨著城市化建設進程的加快，本項目的市場基礎是可靠的。 2010 全縣生產總值為 1658124 萬元，按可比價格計算，比上年增長 從三次產業(yè)看，第一產業(yè)完成增加值 326258 萬元，第二產業(yè)完成增加值 859426萬元，第三產業(yè)完成增加值 472440萬元，按可比價格計算，分別增長 全縣人均生產總值 常住人口計算）， 可比增長 2010年永興城市化進程進一步加快，全縣年末總人口 64萬人，其中城鎮(zhèn)人口達 鎮(zhèn)化率為 提高 008 2010 年三年城市建設總投資超過 300 億元，全年新修城區(qū)街道 24420 米，新增綠化面積 平方米。建成區(qū)面積 方公里，建成區(qū)綠化覆蓋面積 144公頃，城市人均公共綠地面積 鎮(zhèn)人均居住面積 方米，農民人均居住面積 方 29 米。 2010，全縣完成財政收入 181316 萬元，增長 地方一般預算收入完成 73199 萬元，增長 財政支出 173020 萬元，增長 財政收入受經濟發(fā)展、政策調整等因素影響，收入結構發(fā)生了變化。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進一步改善。全年農民人均純收入 5598元，增加 540元，增長 農民人均食品消費支出占生活消費支出的比重為 恩格爾系數），比重下降 鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達 14330 元，增長 全縣從業(yè)人員年人均貨幣工資 16947元，增加 1839元，增長 在崗職工年人均工資達 16917 元，增加 1788 元，增 長 長 社會治安狀況良好，人民生活安居樂業(yè)。 該項目建址于永興城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運輸便捷，人流、物流暢通。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場潛力巨大，是理想的酒店投資場所。 第三節(jié) 建設條件 一、自然條件 1、地形、地貌、地震情況 （ 1）地形、地貌 永興縣地處湖南省東南部、耒水中游， 位于東經 112 43113 35 ，北緯 25 54 26 29之間。地域狹長形似蠶，東西長 90公里，南北寬 6公里。全縣土地總面積為 湖南省土地總面積的 縣境北接耒陽市，南連蘇仙 30 區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。全縣 25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。縣境距首都北京鐵路里程 1860公里，距省會長沙 280公里，距郴州市 40公里，距南粵廣州 445 公里。全縣地貌似蠶形，東部多山，西部以丘陵為主，中部丘陵及河谷平地間布，便江 、永樂江橫貫縣境。東部為羅霄山脈余脈，自七甲鄉(xiāng)入境，走向龍形市、大布江，形成以中山為主的山地地貌；東南部為羅霄山八面山余脈，自千沖鄉(xiāng)入境，向北延伸，橫亙縣境中東部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘為主的組合型地貌；北部為羅霄山脈武功山余脈南翼，自樟樹鎮(zhèn)入境，呈斜帶狀綿延于中西部，與茶永盆地相銜；西部為南嶺山脈陽明山余脈東端，自三塘鄉(xiāng)入境，呈東南梯降，于中部與茶永盆地過渡帶交接。山地占全縣面積 海拔 300 800 米；丘陵、崗地占全縣面積 海拔 500 300米以下；河谷平地占全縣 項目建設地域地勢平坦，適宜于項目建設。 （ 2）地震 根據我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度，設計基本地震加速度和設計地震分組，永興縣設計基本地震加速度值低于 非抗震設防區(qū)。 2、氣候條件 永興縣屬中亞熱帶大陸濕潤季風氣候。境內熱量豐富，光照充足，雨量充沛，四季分明。小盆地冷熱氣候變化明顯，山丘氣候類型多樣。年平均氣溫 ，年平均日照時數 率 全 31 年無霜期 307天。年平均降雨量 大達 小的 、熱條件配合基本同季。 二、物 產資源 永興縣屬中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)。主要植物有 96科 685種，其中喬木樹種 64科 468種，引進樹種 13科 22種。全縣樹木的水平分布呈東喬西灌、南竹北松、中部喬灌相間布局。垂直分布依次為高山胡枝子草地、闊葉林、針闊混交林、馬尾松油茶混交林、油茶林。尤以油茶、馬尾松分布最廣。 全縣速生鄉(xiāng)土樹種有泡桐、香椿、擬赤楊、檫樹、拐棗、杉木、馬尾松等 10余種以上。珍稀保護樹種有水松、銀杏、紅豆杉、杜仲、楨楠、厚樸等。保護動物有華南虎、中華秋沙鴨（過往）、穿山甲、花面貍、水鹿、水獺、小靈貓、娃娃魚、 猴面鷹等。 資 源： 縣內有大小河流 149條，其中控制流域面積在 10平方公里以上的有 53條，年平均徑流總量為 為便江水系和永樂江水系。便江水系，流域面積 全縣總面 永樂江水系，流域面積 全縣總面積的 縣內各河流水質均為軟水，適合農田灌溉和工業(yè)用水；地下水質類型以重碳酸鈣鎂型為主，其次是重碳酸鉀，礦化度較低，利于作飲用水。 32 永興水能資源理論蘊藏量為 千瓦，年水電發(fā)電量約 度，是全國重點 電氣化縣之一?，F全縣已建有永興一級電站、永興二級電站，目前投資 6 億元的煤矸石綜合利用電廠正在緊張地施工中。 永興境內自然風光優(yōu)美、百里便江清幽秀麗；宗教文化源遠流長；絕無僅有的佛教建筑與山