某廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析 的基礎(chǔ)上，結(jié)合太平洋國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略提出專業(yè)性的意見和建議。 2、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 3、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 4、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、太平洋國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目已提報(bào)確定的概念設(shè)計(jì)方案； 2、國(guó)家建設(shè)部及 安徽省及蚌埠 市頒布的相關(guān)法律與政策； 3、 蚌埠 市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定與稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地 調(diào)研所得資料。 三、項(xiàng)目背景 1、地塊指標(biāo)： (1) 地塊技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目占地： 483858 總建筑面積： 1120580 商業(yè)面積 :528090 2 歐式山莊酒店 : 80300 企業(yè)會(huì)所面積： 25385 159288 公寓 面積 : 153648 住宅面積 :173869 (2) 地塊狀態(tài)： （ A） 區(qū)位：項(xiàng)目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國(guó)際商業(yè)，行政辦公及國(guó)際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。 （ B ） 交通：項(xiàng)目北至雙 墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側(cè)分別為蚌埠市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢(shì)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)。 （ C） 資源：項(xiàng)目南臨古老的淮河，北面則是悠久的雙墩遺址，景觀、人文資源極佳。 （ D ）形狀：較長(zhǎng)的臨街面為商業(yè)帶來(lái)理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；面臨新城市主干道，在帶來(lái)較高商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也使車輛出入有天然緩沖區(qū)。 (3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 此地塊為商業(yè)一級(jí)，較高的地緣價(jià)值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。 2、消費(fèi)特征： 該項(xiàng)目定位消費(fèi)人群為蚌埠市及周邊地區(qū)，同時(shí)也看中京滬高鐵的未 來(lái)效應(yīng)所帶來(lái)的潛在消費(fèi)人群。 3 基于淮上區(qū)在蚌端口的區(qū)域位置以及蚌端口在周邊市區(qū)的位置，除了帶動(dòng)蚌埠地區(qū)的發(fā)展和消費(fèi)外起到吸引周邊地區(qū)，如合肥、懷遠(yuǎn)、五河、固鎮(zhèn)等地區(qū)同時(shí)輻射至江蘇、浙江、山東等地的消費(fèi)者群體。 而與蚌埠 4A 風(fēng)景區(qū)距離僅有 15 分鐘車程所自然形成的旅游輻區(qū)，更因京滬高鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，為本案建立消費(fèi)區(qū)的起到了促進(jìn)作用。 隨著蚌埠經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，城市中高端消費(fèi)市場(chǎng)普遍向好；中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念正在改變，外來(lái)的新興消費(fèi)潮流受到追捧，購(gòu)買力強(qiáng)。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決定項(xiàng)目是否能夠獲得更 大利潤(rùn)空間的關(guān)鍵因素。 3、環(huán)境氛圍： (1) 周邊環(huán)境： 作為政府重點(diǎn)規(guī)劃，力爭(zhēng)打造新興商業(yè)綜合區(qū)域，建成后規(guī)劃有序合理，市容整潔干凈。但地塊項(xiàng)目縱深方向環(huán)境比較復(fù)雜，人流也比較混雜且附近有可帶來(lái)附加值的自然景觀資源較匱乏。 預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。 (2) 商業(yè)氛圍： 項(xiàng)目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。該地塊是以發(fā)展大型國(guó)際商業(yè)，行政辦公及國(guó)際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，淮上區(qū) 區(qū)域整合三年多來(lái)，始終圍 4 繞建設(shè)蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦東的目標(biāo)，加速推進(jìn)城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其中，投資 元的通成國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目和投資 3 億元的路橋中國(guó)日用品商城蚌埠市場(chǎng)，一期工程已經(jīng)竣工并投入運(yùn)營(yíng)，二期工程即將開工建設(shè)；中國(guó)家具連鎖第一品牌企業(yè) “ 紅星美凱龍 ” 正式入駐通成國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)。區(qū)域廣闊的發(fā)展前景吸引了大批實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼開工建設(shè)。 對(duì)商業(yè)運(yùn)作要求不需太長(zhǎng)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對(duì)性將是擴(kuò)大市場(chǎng)的有效手段。 (3) 周邊規(guī)劃： 政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團(tuán)隊(duì) 入駐該區(qū)域。商務(wù)與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的商業(yè)與住宅也會(huì)擁有一定機(jī)會(huì)。 4、路網(wǎng)交通： 區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達(dá)，可順利到達(dá)各個(gè)城區(qū)。 發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。 5、市政： 水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。完備的市政配套對(duì)各類物業(yè)均是有利支持。 6、配套： 作為城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。 5 小結(jié)： 該項(xiàng)目所處地段是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。作為新城商業(yè)黃金地段，發(fā)展將日趨 成熟，是發(fā)展城市商業(yè)綜合體物業(yè)類別的理想之所。 6 第二章 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析 投資機(jī)會(huì)孕育于宏觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 一、 中國(guó) 商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來(lái)講，隨著市場(chǎng)需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實(shí)際的市場(chǎng)需求，尤其是中高端市場(chǎng)需求，第四代 城市 綜合體 時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生。 從商業(yè)房地產(chǎn)近十年的發(fā)展軌跡來(lái)看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程： 第一代，無(wú)空調(diào)，無(wú)商務(wù)配套，無(wú)規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)無(wú)電梯。 第二代，有中央 空調(diào) ，有商務(wù)中心配套，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能 24小時(shí)全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。 第三代 為 商住物業(yè)，有分戶空調(diào)設(shè)計(jì)，有個(gè)性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排： 24 小時(shí)全天候開放，適 合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。 7 商 住 樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 第四代城市綜合體：中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，成為供應(yīng)市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。城市綜合體是集頂級(jí)住宅、星級(jí)酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場(chǎng)于一體的建筑集群。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對(duì)中高端企業(yè)和客戶的需求。 二、市場(chǎng)回顧 城市綜合體引領(lǐng)市場(chǎng)新 導(dǎo)向 1、第三代 商住物業(yè) 市場(chǎng)交易活躍，由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉： 大量中小戶型商住物業(yè)推向市場(chǎng)，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場(chǎng)交易較為活躍。改變以往人性化設(shè)計(jì)缺乏，導(dǎo)致空置率較高，開發(fā)商不得不將物業(yè)由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉。 2、市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)分水嶺： 日趨呈現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)類別，在更為發(fā)達(dá)的城市及區(qū)域表現(xiàn)得更為明顯。 3、城市綜合體催生第四代房地產(chǎn)物業(yè)類別，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全面跨越式升級(jí)： 城市綜合體一躍成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的主角。城市綜合體在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。規(guī)模宏大的城市綜合體 會(huì)逐步浮出水面。無(wú)論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時(shí)也實(shí)現(xiàn)著跨越式的升級(jí)。 8 三、市場(chǎng)展望 城市發(fā)展崛起推動(dòng)房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入“快車道” 房 地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。 2010 年 蚌埠 市 量保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，需求旺盛，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要支撐。 城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國(guó)內(nèi)外大量財(cái)團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)城市綜合體市場(chǎng)的需求。 結(jié)合 蚌埠 市 房地 產(chǎn) 2010 年的發(fā)展軌跡，針對(duì) 2011 年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及趨勢(shì)進(jìn)行如下分析： 1、多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。 多點(diǎn)： 中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個(gè)規(guī)模化、低密度、低容積率型的社區(qū)， 淮上 區(qū)在未來(lái)將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。 線面結(jié)合 ： 線主要是指相對(duì)集中的中心城區(qū)沿線，將與擬建設(shè)中的淮上 區(qū) 務(wù)中心區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。開始由線向面的發(fā)展，打造 淮河沿岸 新的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)輻射區(qū)域。 2、第四代城市綜合體成未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流。 隨著城市綜合體不斷地推向市場(chǎng)，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等等獲得市場(chǎng)的青睞 。 占據(jù)城區(qū)要道的大型城市 綜合體，創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展歷程的價(jià)格新高，它的出現(xiàn)帶動(dòng)城市綜合規(guī)劃的飛速發(fā)展。在未來(lái)幾年內(nèi)，城市綜合體將成為供應(yīng)市場(chǎng)主流。 3、消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。 9 商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)主要是通過(guò)銷售和租賃兩條渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)。從銷售市場(chǎng)來(lái)看，由于價(jià)格杠桿的作用及大量外來(lái)資金涌入， 將 成為商業(yè)業(yè)態(tài)的投資主流，而隨著城市圈的不斷完善， 蚌埠 周邊城市投資者也開始不斷涌入， 蚌埠 消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活。 從租賃市場(chǎng)來(lái)看，一方面很多開發(fā)商將商業(yè)業(yè)態(tài)由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)，作為長(zhǎng)線投資，預(yù)示了市場(chǎng)的良性發(fā)展；另一方面，大量外來(lái)機(jī)構(gòu)不斷涌入，也為高端城市綜合體市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了很強(qiáng)的消費(fèi)力 。太平洋國(guó)際品牌帶領(lǐng)的 國(guó)內(nèi) 外大量 知名企業(yè) 的 入駐，使 該項(xiàng)目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)貨幣市場(chǎng)的發(fā)展。 小結(jié)： 伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國(guó)家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺(tái)，蚌埠作為安徽第三 大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)著自己力量，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也 起到了示范性作用。如今蚌埠的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化，城市經(jīng)濟(jì)潛力的釋放將促使 蚌埠 在多方面的加速發(fā)展。 城市商業(yè)綜合體能量的釋放，標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)。走在三線城 市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的 蚌埠 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度距離發(fā)達(dá)城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價(jià)值、可發(fā)展空間十分巨大。 10 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)商業(yè) 街 區(qū) 及其輻射區(qū)域 住宅、 酒店 、 公寓等其它市場(chǎng) 物業(yè) 狀況加以分析。 一、商業(yè)類（群商） 1、區(qū)域商業(yè)特征分析 提到蚌埠的商業(yè)，不得不說(shuō)的是曾經(jīng)輝煌過(guò)的蚌埠百貨大樓、華僑商廈、宏發(fā)商廈等。直到上世紀(jì) 90 年代末一直占據(jù)著蚌埠商業(yè)的半壁江山。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)以及 21 世紀(jì)這十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，這些計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物有的逐步退出商業(yè)領(lǐng)域，有的已經(jīng)升級(jí)轉(zhuǎn)型。取而代之的是新世紀(jì)，百大購(gòu)物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時(shí)對(duì)中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。 蚌埠目前的商圈可以分為三個(gè)部分：淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈?；春勇飞倘窗霾豪铣菂^(qū)以內(nèi)的范圍，百貨大樓 城商圈位于城市以南，由于在強(qiáng)大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢(shì)凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設(shè)施的基礎(chǔ)上與淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理 位置的考慮，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略。 11 1）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于獨(dú)立，各業(yè)態(tài)相對(duì)分散 本 地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成過(guò)于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的太白路商業(yè)圈為主體，其它業(yè)態(tài)較為分散，多為傳統(tǒng)商業(yè)體系，輔以滿足商務(wù)性傾向較強(qiáng)的中小型特色餐飲會(huì)所，其整體服務(wù)對(duì)象多為區(qū)域內(nèi)人群。其商業(yè)構(gòu)成如下表： 類別 主要經(jīng)營(yíng)范圍 檔次 主要服務(wù)對(duì)象 特色餐飲 中式 中式餐飲 較高檔 區(qū)域外 非中式 非中式餐飲 中高檔 區(qū)域內(nèi) 銀行網(wǎng)點(diǎn) / 內(nèi)資銀行零售業(yè)務(wù) / 區(qū)域外 大型賣場(chǎng) 綜合超市 綜合超市 中檔 區(qū)域內(nèi) 百 貨賣場(chǎng) 高檔百貨為主 較高檔 區(qū)域外 專賣 家電為主 中檔 區(qū)域內(nèi) 專賣門店 服裝 流行個(gè)性店為主 較高檔 區(qū)域內(nèi) 糕點(diǎn) 西式糕點(diǎn) 較高檔 區(qū)域內(nèi) 汽車 進(jìn)口汽車 高檔 區(qū)域外 生活配套 洗衣店、藥店 中檔 區(qū)域內(nèi) 娛樂場(chǎng)所 咖啡廳 中檔 區(qū)域內(nèi) 酒吧 較高檔 區(qū)域外 休閑會(huì)所 美容纖體 女性美容、 高檔 區(qū)域內(nèi) 其它 / 雜項(xiàng) / 區(qū)域外 2）區(qū)域居住人口大于流動(dòng)人口 區(qū)域本地居住人群大于流動(dòng)人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)衍生人 12 員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)人群的絕對(duì)主力 ，但是即將落成的京滬高鐵對(duì)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的補(bǔ)充帶來(lái)了巨大的客觀機(jī)會(huì)。 3）區(qū)域消費(fèi)人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特征明顯，購(gòu)買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)和時(shí)間段上有一定規(guī)律。 2、區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析 蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù) 名稱 位置 營(yíng)業(yè)面積( ) 業(yè)態(tài)形式 經(jīng)營(yíng)方式 檔次 經(jīng)營(yíng)范圍 百貨大樓 淮河路商圈 20000 百貨商場(chǎng) 聯(lián)營(yíng) 中檔 生活用品、時(shí)尚用品等 新世紀(jì)購(gòu)物中心 淮河路商圈 33000 超市，專業(yè)店，專賣店 聯(lián)營(yíng) 中、高檔 日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑 娛樂等 百大購(gòu)物中心 淮河路商圈 20000 百貨商場(chǎng) 聯(lián)營(yíng) 中、高檔 高檔生活用品、時(shí)尚用品等 目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢(shì)，分別為百貨大樓、新世紀(jì)購(gòu)物中心和百大購(gòu)物中心。百大目前仍占據(jù)蚌埠商界“老大”地位，。該集團(tuán)旗下的百大購(gòu)物中心業(yè)于去年底開業(yè)運(yùn)營(yíng)，主營(yíng)中高檔生活用品、時(shí)尚用品等，銷售業(yè)績(jī)較為可觀。而地處于淮河路商圈的新世紀(jì)購(gòu)物中心在蚌埠區(qū)域及周邊商貿(mào)輻射區(qū)域內(nèi)同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績(jī)。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實(shí)并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而新世紀(jì)及百大購(gòu)物中 心將自身定位在高檔，其實(shí)和國(guó)際品牌的購(gòu)物中心相比只能算是中檔水平， 蚌埠真正的國(guó)際品牌以及品牌折扣在市場(chǎng)基本還處于 13 空白。同時(shí)由于蚌埠及所轄區(qū)人口密度相對(duì)較大，購(gòu)買力較強(qiáng)，因此只要定位準(zhǔn)確，培養(yǎng)出消費(fèi)群體對(duì)品牌的認(rèn)同感，蚌埠百貨行業(yè)是有一定的發(fā)展空間的。 小結(jié) ： 不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場(chǎng)定位。我們對(duì) 項(xiàng)目 地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營(yíng)，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求 客群特征：高消費(fèi)力，購(gòu)買習(xí)慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性 定位檔次：高檔及較高檔 商家要求：毛利 潤(rùn)較高，足夠支付較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi) 和 區(qū)域外 并步服務(wù) 14 二、住宅類 1、 住宅類參考數(shù)據(jù) 蚌埠住宅類參考數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 建筑面積（平米） 參考價(jià)格（元 /平） 入住時(shí)間 物業(yè)費(fèi)（元 /平/月） 容積率 綠化 率 裝修情 況 物業(yè)類別 寶龍 新城 區(qū) 498909 4500 2008 年底 不詳 0% 簡(jiǎn)裝 酒店式公寓 榮盛香堤榮府 新城區(qū) 258665 5700 2011 年底 3% 毛坯 高檔住宅，（?。└邔?財(cái)富廣場(chǎng) 新城區(qū) 48020 6300 不詳 5% 毛坯 酒店式公寓、高層 琥珀花園 新城區(qū) 154729 6200 2011 年 7月底 7% 毛坯 花園洋房，（小）高層、多層 綠地國(guó)際花都 龍子湖區(qū) 360000 4600 一期 2009年底 8% 毛坯、精裝 高檔住宅，（?。└邔?、多層、別墅 萬(wàn)特國(guó)際嘉園 龍子湖區(qū) 36000 4600 2011 年底 不詳 詳 毛坯 高層公寓 麗景天成仙林苑 淮 上區(qū) 123013 3500 2011 年 9月 2% 毛坯 （?。└邔?陶然北岸 淮 上區(qū) 142306 3200 2011 年 7月底 不詳 0% 毛坯 （?。└邔?2. 住宅類價(jià)格判斷 經(jīng)過(guò)對(duì) 蚌埠市市住宅市場(chǎng)的調(diào)研對(duì)比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價(jià)格維持在 4500目鄰近地塊周邊價(jià)格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價(jià)格維持在 4500間，根據(jù)政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃可 15 以看出未來(lái)商業(yè)的發(fā)展必然帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)地緣價(jià)值的提升，因此區(qū)域內(nèi)住宅類價(jià)格在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)將成上漲趨 勢(shì)。 3、 公寓類供求特征 公寓類供求情況一覽表 商務(wù) 公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部分提供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集 、 中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場(chǎng)認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場(chǎng)認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 4、 住宅類 發(fā)展趨勢(shì)判斷 基于對(duì)蚌埠市場(chǎng)的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍 然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來(lái)越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對(duì)傳統(tǒng)住宅類投入的同時(shí)，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動(dòng)住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長(zhǎng)足發(fā)展。目前市場(chǎng)中均占有一定量的份額，但供應(yīng)量相對(duì)較少，作為新型的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品價(jià)值已得到了市場(chǎng)的充分認(rèn)可。 16 小結(jié) : 采用傳統(tǒng)類住宅與公寓小戶型并行的開發(fā)模式，已成為現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向，商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的新興產(chǎn)品。 三 、酒店類 1、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域流動(dòng)性人群以投資客，商務(wù)人群為主 ， 多為區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流動(dòng)的商務(wù)客群。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員。消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)便捷性和商務(wù)性要求較高。 2、 區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以中端為主 蚌埠 星級(jí)酒店一覽表 序號(hào) 單 位 名 稱 星級(jí) 地址 1 蚌埠錦江大酒店 四 蚌埠市 禹會(huì)區(qū)東海大道 5183 2 天洋（新世紀(jì)）國(guó)際酒店 四 蚌埠市 蚌山區(qū)淮河路 1028 號(hào) 3 格林豪泰酒店 三 蚌埠市 蚌山區(qū)國(guó)貨路 79號(hào) 4 提香格調(diào)酒店 三 蚌埠市 蚌山區(qū)淮河文化廣場(chǎng)內(nèi) 5 淺草灣休閑酒店 三 蚌埠市 龍子湖區(qū)淮河路 319號(hào) 6 伯爵商務(wù)酒店 三 蚌埠市 龍子湖區(qū)淮河路 216號(hào) 17 3、區(qū)域內(nèi)中等級(jí)酒店運(yùn)作相對(duì)成熟，五星級(jí)酒店相對(duì)匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店基本空白，四星級(jí) 、 三星級(jí)酒店實(shí)力和運(yùn)作都十分強(qiáng)勁；但低等級(jí)酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場(chǎng)需求。 小結(jié)： 投資、商務(wù)為本區(qū)域及流動(dòng)客群的主旋 律，所以酒店定位的主力服務(wù)對(duì)象為該區(qū)相關(guān)的投資及商務(wù)客群?；诩兪袌?chǎng)分析，我們得出：高星級(jí)酒店為最匹配該項(xiàng)目區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作頗為成熟的酒店。強(qiáng)調(diào)服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店為區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)，是投資收益比最高的產(chǎn)品。 四 、研究結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)： 1、區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征 綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征： 商務(wù)性： 強(qiáng)勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。如何高效整合各資源來(lái)滿足區(qū)域商務(wù)需求將成為成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。 品質(zhì)化： 新型的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域 內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。 個(gè)性化： 各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個(gè)性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將 18 是決定產(chǎn)品是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 2、 各物業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn) 酒 店 ： 高星級(jí)酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所空缺的產(chǎn)品。而目前高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)見的。因此針對(duì)滿足商務(wù)需求，具備高星級(jí)酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。 住 宅 ： 以傳統(tǒng)住宅加商住兩用類 住宅及其它類型住宅業(yè)態(tài)的并行開發(fā)模式為策略，調(diào)整住宅類結(jié)構(gòu)，引入新型業(yè)態(tài)， 把概念落到實(shí)處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 商 業(yè)： 符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗(yàn)性消費(fèi)是符合現(xiàn)市場(chǎng)及區(qū)域發(fā)展的，個(gè)性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。 寫字樓 ： 擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化產(chǎn)品將擁有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 。 19 第四章 項(xiàng)目 析 一、優(yōu)勢(shì)分析（ 1、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越：蚌埠淮上區(qū) 2、交通環(huán)境優(yōu)越 3、開發(fā)商資金實(shí)力 和品牌效應(yīng) 4、項(xiàng)目花費(fèi)時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作 5、項(xiàng)目運(yùn)作群體的專業(yè)背景 二、劣勢(shì)分析（ 1、項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過(guò)程中，通過(guò)項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備推進(jìn)預(yù)期銷售金額的同時(shí)，拉動(dòng)地緣塊的商業(yè)氛圍 2、高端品牌消 費(fèi) 在 蚌埠 業(yè)界認(rèn)知度有待提升 推廣過(guò)程中著重品牌樹立，使得消費(fèi)群達(dá)到認(rèn)知、共識(shí)，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識(shí) 三、機(jī)會(huì)分析（ 1、 政府政策扶持 業(yè)地帶的打造 ，對(duì)周邊區(qū)域有 良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好 2、蚌埠 房產(chǎn)市場(chǎng)自 2009年整體回暖 20 3、 “兩淮一蚌” 戰(zhàn)略 及“ 促進(jìn)中部地區(qū)崛起和鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進(jìn)蚌埠及安徽其它城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。 4、蚌埠本身的交通樞紐地位以及即將貫通的京滬高鐵帶來(lái)的潛在機(jī)會(huì)。 四、威脅分析（ 市場(chǎng)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)激烈 提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特、概念性產(chǎn)品的問世 分析結(jié)論 綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)， 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，推廣中應(yīng)充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。通過(guò)提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特、概念性產(chǎn)品 的問世，提倡人文關(guān)懷理念，達(dá)到在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 21 第五章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位的市場(chǎng)背景 通過(guò)前面的市場(chǎng)分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 1、 寫字樓： 高等級(jí)寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是市場(chǎng)較為缺乏的產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場(chǎng)形象來(lái)吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問題，整體目標(biāo)群體較窄。 個(gè)性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來(lái)吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體較廣。 2、酒店： 高星級(jí) 現(xiàn)代歐式 酒店 （主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報(bào)最為豐厚，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)運(yùn)作不太成熟的產(chǎn)品。主要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場(chǎng)形象來(lái)吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級(jí)雇員等高端客戶，但面臨市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大及不確定因素多等問題，整體目標(biāo)群體較窄。 經(jīng)濟(jì)型酒店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場(chǎng)新 興熱點(diǎn)： 22 是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來(lái)吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn)營(yíng)模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。 3、公寓類： 1）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向之一： 為處于概念導(dǎo)入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務(wù)為主要特征。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來(lái)吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體 目標(biāo)群體相對(duì)較窄。 2）商務(wù)公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一： 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以提供居住和辦公的復(fù)合功能為主要特征，因?yàn)槭褂霉δ苌洗嬖诓淮_定性和有效降低總價(jià)的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。由于相對(duì)寫字樓較低的價(jià)格和低廉的商務(wù)成本，深受成長(zhǎng)型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。 3）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品之一： 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置和服務(wù)為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報(bào)而受到中小投資者的青睞。 （在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。） 23 區(qū)域特性決定更適宜發(fā)展體驗(yàn)式和展示性消費(fèi)的商業(yè)： 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群特征限定了對(duì)商業(yè)的選擇，所以適宜高品位互動(dòng)式（體驗(yàn)式）消費(fèi)和個(gè)性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場(chǎng)認(rèn)知等問題，目標(biāo)群體相對(duì)較窄。 大型高檔百貨賣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間： 是區(qū)域市場(chǎng)較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨(dú)有商品來(lái)吸引客戶，但該類物業(yè)對(duì)立地，路網(wǎng)及運(yùn)營(yíng)等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對(duì)較廣。（ 區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外） 二、項(xiàng)目整體定位 根據(jù)以上的市場(chǎng)分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊屬性，我們將本項(xiàng)目整體定位為： 以集購(gòu)物、娛樂、休閑、旅游、會(huì)所、餐飲、居住、商務(wù)、酒店、金融等多種功能為一體的 式。 涵十大基本主題同時(shí)附加兩大特色主題，集魅力購(gòu)物特區(qū)、歐式山莊酒店、時(shí)尚步行街街、美食城、綜合娛樂城、公寓類組團(tuán)、 金街商鋪 于一身，形成休閑情趣、人文景觀的美麗畫面。 同時(shí)項(xiàng)目定位的兩大特色水上主題 設(shè)有 水幕電影、中央噴泉、休閑商業(yè)橋， 休閑 廣場(chǎng) 等 。綜合的 24 休閑化布局自然形成悠閑購(gòu)物的地標(biāo)性： 第一主題 :百貨旗艦店 縱觀一般地區(qū)現(xiàn)有購(gòu)物場(chǎng)所，由于沒有把一系列零售、商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，未能提供購(gòu)物休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)一站式消費(fèi)，使其越來(lái)越不適合購(gòu)物族的需求。大量的高消費(fèi)人群都遠(yuǎn)到北京、上海去購(gòu)物消費(fèi)，加上快節(jié)奏的上班族、年長(zhǎng)和自由職業(yè)者的休閑購(gòu)物族，需要更靈活，更豐富的消費(fèi)空間。所以一個(gè)擁有大空間、高檔次、有完善服務(wù)、大面積方便停車的購(gòu)物環(huán)境勢(shì)在必行。本案旗艦店的建筑風(fēng)格將匹配城市的特點(diǎn)，設(shè)立特色體驗(yàn)區(qū) 麗女士體驗(yàn) 區(qū)。一站式消費(fèi)體驗(yàn)，彰顯尊貴。 第二主題 :奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng) 為了提升本區(qū)消費(fèi)層次和知名度。于此引進(jìn)了國(guó)內(nèi)知名百貨連鎖 “太平洋奧特萊斯中心廣場(chǎng)”作為項(xiàng)目的主力店之一，提高整個(gè)專案的品牌效益。使得購(gòu)物環(huán)境更加舒適，使購(gòu)物廣場(chǎng)不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進(jìn)來(lái)。內(nèi)含國(guó)內(nèi)、外一二線知名品牌，以中高檔消費(fèi)為主流，經(jīng)營(yíng)種類趨精品化，填補(bǔ)本區(qū)無(wú)高檔購(gòu)物中心的空白。奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)采用星級(jí)服務(wù)、擁有并沿用“品牌 +折扣”模式，利用交通、旅游、運(yùn)營(yíng)模式采用品牌孵化戰(zhàn)略，滿足不同消費(fèi)者和品牌廠商需求，實(shí) 現(xiàn)差異化銷售模式，為廠商提供巨大商機(jī)，也為國(guó)內(nèi) 業(yè)提供一個(gè)規(guī)模化、檔次化品牌展示平臺(tái)。純正美式奧萊商業(yè)氛圍，形成一個(gè)超大型、完 25 備立體商業(yè)空間。 第三主題 :名品 團(tuán) 滿足外來(lái)投資客商的居住生活需求及最佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套。為中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場(chǎng)所。酒店花園式的居住環(huán)境，充分展示了綠色、環(huán)保的時(shí)尚理念，每一位入住商務(wù)公寓的客人，都將體味到賓至如歸的星級(jí)服務(wù)。 第四主題 :美食娛樂嘉年華（餐飲城 +） 餐飲城將以徽菜與淮揚(yáng)菜為主題，結(jié)合本地特色小吃與國(guó) 內(nèi)外知名連鎖品牌餐飲，打造淮河地區(qū)最富特色的美食嘉年華。 采用將采用當(dāng)今世界最流行的 幕 +3D 效果打造本地及周邊地區(qū)最高檔次的娛樂影院，超大的銀幕尺寸、畫面和震撼的音響效果引起區(qū)域及周邊影迷矚目。 第五主題 :世界風(fēng)情步行街 匯集各國(guó)標(biāo)志風(fēng)情街分別由不同群落組成，美式的現(xiàn)代、西班牙的熱烈、北歐的天真、英倫的古典構(gòu)成。給游人和顧客超越時(shí)空的跨際體驗(yàn)，帶來(lái)“每次都有不同體驗(yàn)，感覺永遠(yuǎn)都沒逛完”的消費(fèi)體驗(yàn)，成為區(qū)域功能化的點(diǎn)睛之筆。并且融合典雅時(shí)尚由四個(gè)主題、風(fēng)格不同的步行街組成，四大主題 區(qū)分各個(gè)不同的內(nèi)容串聯(lián)整合，室內(nèi)戶外、地下層至地上層，不同空間，既獨(dú)立成街，又相互貫通成為一體。于此提供包括購(gòu)物、酒吧、餐飲、休閑、文化為一體，適合不同層次，不同消費(fèi)群體的多功能場(chǎng)所。 立體室內(nèi)步行街讓太平洋廣場(chǎng)內(nèi)部變的更精彩繽紛、處處驚喜。 26 對(duì)人潮的分流起到巨大的作用，使得整個(gè)空間異?；钴S，到處都是黃金地段，放眼便是人潮。讓每個(gè)區(qū)域都人氣滾滾，形成五江匯海的人流壯觀，川流不息，互通互融。也成為外地游客留戀不舍的之游覽、休閑所。 街區(qū)的分割使不同層次、不同需求的消費(fèi)人群都有自己的理想場(chǎng)所，達(dá)到按需分配。打破了 整個(gè)地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)模式，又營(yíng)造了全新的購(gòu)物體驗(yàn)。全方位滿足了市場(chǎng)文化個(gè)性的需求。風(fēng)格多異的景觀設(shè)計(jì)、爵士風(fēng)情等不同的功能，主體區(qū)分讓消費(fèi)者真正做到“一站購(gòu)物，一家逛街、一天休閑”地上地下的相互貫通。 第 六 主題 :金街商鋪 打造黃金地段，設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃方針，為整個(gè)區(qū)域功能完善起著補(bǔ)充促進(jìn)的協(xié)調(diào)作用，成就財(cái)富新亮點(diǎn)。 第 七 主題 :六 A 智能社區(qū) 集智能化，國(guó)際化，現(xiàn)代與西方風(fēng)格相結(jié)合的特色國(guó)際生活社區(qū)。 方案采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格打造精品住宅小區(qū)，建筑外觀在體現(xiàn)科技，新潮的同時(shí)，還具備了當(dāng)今流行的低碳環(huán)保的主流理 念，為綠色小區(qū)，節(jié)能小區(qū)。方案注重空間協(xié)調(diào)，小區(qū)形態(tài)為城市提供了適宜的尺度和豐富的城市輪廓線。規(guī)劃方案通過(guò)高低不同的住宅建筑合理分區(qū)和有序布局上有一定創(chuàng)意，營(yíng)造了較為豐富的人性化的居住空間環(huán)境。小區(qū)逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。同時(shí)采用了多層建筑圍合方式以及小高層建筑加大幢距的手法，形成了住宅建 27 筑的半公半綠化空間，綠化布局合理。居住小區(qū)道路系統(tǒng)合理，出入口設(shè)置得當(dāng)，并按配設(shè)了地面停車泊位。小區(qū)籃球場(chǎng)，會(huì)所等配套設(shè)施完善。 第 八 主題 :公寓類組團(tuán) 目前隨全球經(jīng)濟(jì)的快速互融，商旅人群的外境居住已形成一個(gè)特定的龐 大市場(chǎng)。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的階段，就目前來(lái)說(shuō)，大量商務(wù)團(tuán)體的涌入為商務(wù)類物業(yè)創(chuàng)造了廣闊的需求空間。這也正是造成近階段商務(wù)類物業(yè)紛涌而出的市場(chǎng)背景。但是，目前在售的商務(wù)類物業(yè)并沒有真正的商務(wù)公寓?；旧鲜且跃频旯竟芾矶]有真正的酒店與之配套。亦有部分由物業(yè)公司進(jìn)行出租管理的所謂酒店式公寓，更是無(wú)法達(dá)到商務(wù)公寓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和租售情況。 居住是一切商業(yè)活動(dòng)的首要條件，為了滿足外來(lái)投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營(yíng)，增加便利性，減少去市區(qū)的煩勞時(shí)間，同時(shí) 也為市內(nèi)的中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場(chǎng)所，我們特設(shè)商務(wù)公寓。商務(wù)公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的酒店式物業(yè)管理概念，集商住、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。商務(wù)公寓成立的根本理由，也就是它與其它房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)別，就在于與一個(gè)配套齊全的酒店在一起，享受全部酒店的配套設(shè)施。 第 九 主題 :歐式山莊酒店 28 酒店為歐式建筑，中央主樓備有西餐廳、地中海風(fēng)情酒吧等具有歐陸色彩元素的餐飲。健身中心、室內(nèi)恒溫景觀溫泉泳池、康體中心、保齡球館、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。 主題配置采取較大開放空間，森林景觀，簇群式單元配置，提供游客有別一般旅館的住宿感受。 山莊內(nèi)提供部分歐式建筑獨(dú)立單元為企業(yè)孵化會(huì)所。內(nèi)部提供辦公、會(huì)議室、健身娛樂室等。提供中短期企業(yè)開設(shè)于本區(qū)的優(yōu)良開設(shè)環(huán)境作為招商引資功能空間。 第十主題（特色主題） : 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場(chǎng) 項(xiàng)目將打造一座屬于淮河的水上東方威尼斯，建筑參考意大利亞平寧半島的風(fēng)格而建兼具米蘭，兼具米蘭都靈等地的時(shí)尚元素，沿河濱區(qū)域提供威尼斯水城的開放水域元素，包括：景觀噴泉 /水 幕電影 /水景游憩區(qū) /威尼斯造景等，期望創(chuàng)造一個(gè)新型都會(huì)作休閑空間。沿淮河水岸公園廣場(chǎng)將以休閑娛樂為主要設(shè)計(jì)理念，廣場(chǎng)規(guī)劃游樂設(shè)施，建成一個(gè)歡樂的娛樂廣場(chǎng)，設(shè)立多種娛樂、時(shí)尚、休閑的娛樂場(chǎng)所，以水岸景觀、娛樂化、休閑化為指導(dǎo)，完成城市休閑娛樂功能的升級(jí)目標(biāo)。 第十 一 主題（特色主題） : 延安路觀光橋 在新建延安路步行橋，設(shè)計(jì)時(shí)同步考慮步行觀光商業(yè)橋的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布以休閑購(gòu)物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新建的新興商業(yè)區(qū)的橋梁，吸引更多消費(fèi)人群。在新建延安路步行橋，設(shè)計(jì)時(shí)同步考慮步行 觀光商業(yè)橋的規(guī)劃， 29 業(yè)態(tài)分布以休閑購(gòu)物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋不僅能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新區(qū)商業(yè)街的真正橋梁，還會(huì)成為一座連接并發(fā)展沿河兩側(cè)的商業(yè)的經(jīng)濟(jì)橋梁。 三、項(xiàng)目各物業(yè)定位及說(shuō)明 1、住宅類，公寓類：同時(shí)適宜居住和辦公的復(fù)合型產(chǎn)品 通過(guò)提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要； 通過(guò)保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要； 毛坯交房可有效降低總價(jià)，同時(shí)也給客戶預(yù)留出更多的空間組合方式； 除衛(wèi)生間的內(nèi)墻外，其它墻體不做，廚房預(yù)留上下水管道，以滿足多用途使用配置天然氣，以增加銷售賣點(diǎn)，提高投資可戶購(gòu)買意想通過(guò)群樓商配支持和寫字樓會(huì)議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境 2、群樓商業(yè)：針對(duì)區(qū)域龐大商務(wù)人群的特色化體驗(yàn)式消費(fèi)中心 商業(yè)高區(qū)（ 3、 4、 5層）主要以服務(wù)各類企業(yè)商務(wù)活動(dòng)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括大中型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會(huì)議中心等； 商業(yè)低區(qū)（ 1、 2 層）主要以白領(lǐng)人士個(gè)人體驗(yàn)式消費(fèi)和休閑購(gòu)物為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費(fèi)品等、特色化品牌購(gòu)物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝； 主力商家引進(jìn)需充分考察其品牌號(hào)召力，其經(jīng) 營(yíng)檔次應(yīng)與項(xiàng)目 30 整體形象相匹配； 非主力商家引進(jìn)需考察其經(jīng)營(yíng)特色，以便形成固定的消費(fèi)群體，減少對(duì)隨機(jī)性消費(fèi)的依賴； 最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個(gè)中心形成一個(gè)特色的商業(yè)環(huán)境； 生態(tài)化商業(yè)街成為整個(gè)商業(yè)體區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。 3、價(jià)格定位 根據(jù)本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，基于目前蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，保守價(jià)格定位： 企業(yè)會(huì)所： 20000元 /平方米 可售商鋪： 16000元 /平方米 歐式酒店： 12000元 /平方米 酒店公寓 ： 6500元 /平方米 6500元 /平方米 住宅： 6500 元 /平方米 31 第六章 項(xiàng)目開發(fā)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)策略 依據(jù)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃，分批開發(fā)分期銷售、滾動(dòng)式作業(yè)，力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 1、整體規(guī)劃。 本項(xiàng)目占地 483858 ，這是一個(gè)業(yè)態(tài)相輔相成，統(tǒng)一設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)風(fēng)格的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其動(dòng)線的布局相互交錯(cuò)，功能布置協(xié)調(diào)輝映，故需進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （項(xiàng)目估算中不含 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場(chǎng)及延安路觀光橋中的各項(xiàng)費(fèi)用） 2、 分批開發(fā) 分期銷售 、滾動(dòng)式作業(yè) 。 由于該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到1120580，體量 大，由不同物業(yè)類別組成，而且該地區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，為資金及銷售考慮，更宜進(jìn)行滾動(dòng)式作業(yè)。 3、力創(chuàng)精品。 這是由項(xiàng)目的品牌地位及項(xiàng)目地位所決定。同時(shí)，借助于本項(xiàng)目的品牌，可以迅速提升區(qū)域周邊地緣價(jià)值。 32 二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資額約為 元 。（ 序號(hào) 工程項(xiàng)目 單價(jià)（元/ M 2 ） 工程量( M 2 ) 金額( 萬(wàn)元) 備注一 工程費(fèi)用 地平整 業(yè)綜合體建筑費(fèi) 外立面幕墻3 商業(yè)綜合體裝修費(fèi) 情步行街建筑費(fèi) 街商鋪建筑費(fèi) A 智能社區(qū)建筑費(fèi) A 智能社區(qū)裝修費(fèi) O H O 建筑費(fèi) O H O 裝修費(fèi) 際公寓建筑費(fèi) 際公寓裝修費(fèi) 式山莊企業(yè)會(huì)館建筑費(fèi) 式山莊企業(yè)會(huì)館裝修費(fèi) 電安裝費(fèi) 下停車庫(kù) 間道路廣場(chǎng)( 按3 5 % ) 化景觀工程( 按3 5 % ) 電站 用發(fā)電機(jī) 防寬帶及其他 他費(fèi)用 理驗(yàn)收資料備案費(fèi) 案設(shè)計(jì)費(fèi) 筑設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)配套費(fèi) 減免5 開發(fā)建設(shè)單位管理費(fèi)用 業(yè)專項(xiàng)資金 場(chǎng)宣傳費(fèi) 可估算費(fèi) 地出讓金 設(shè)期貸款利息 1 0 %六 投入資本金利息 1 0 %建設(shè)投資總計(jì) 一+ 二) * 5 %按1 0 億貸款3 年期按1 0 億投資滿3 年收回商 業(yè) 建 設(shè) 工 程 投 資 估 算 表( 一) * 5 %( 一) * 4 %( 一) * 3 . 5 % 33 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 從 2011 年 5月至 2015 年 9 月全面完成，項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 4 年。 蚌埠 項(xiàng)目進(jìn)展表 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9一期前期工作一期工程( 結(jié)構(gòu)封頂)一期工程( 安裝裝飾室外)一期銷售二期前期工作二期工程( 結(jié)構(gòu)封頂)二期工程( 安裝裝飾室外)二期銷售三期前期工作三期工程( 結(jié)構(gòu)封頂)三期工程( 安裝裝飾室外)三期銷售四期前期工作四期工程( 結(jié)構(gòu)封頂)四期工程( 安裝裝飾室外)四期銷售20152011 2012 2013 2014日期工 作名 稱 34 四、項(xiàng)目投資與資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)年，從 2011 年 5 月至 2014年 6 月全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 比例發(fā)放。 (見下表 )。 項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表 (萬(wàn)元 ) 2011 年 2012 年 2013 年 2014 設(shè)投資 80000 112600 220000 257400 有資金 10000 30000 50000 10000 地投資 50000 22600 款 20000 10000 20000 50000 售款收入 50000 150000 197400 397400小計(jì) 80000 112600 220000 257400 670000序號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期投資計(jì)劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可以根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況作如下安排： 1、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押銀行獲得銀行貸款支持。 2、隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理房屋預(yù)售許可證，并開盤預(yù)售。 35 第七章 項(xiàng)目預(yù)期收入分析 一、項(xiàng)目銷售及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 1、銷售部分價(jià)格 根據(jù)本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，基于 2010 年 蚌埠 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，保守價(jià)格定位： 企業(yè)會(huì)所： 20000元 /平方米 可售商鋪： 16000元 /平方