首鋼.金嶺華府（暫定）項目可行性研究報告

1 首鋼 暫定）項目 可行性研究報告 重慶首金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二零零 七 年十月 2 第一章 總論 首鋼 程 （以下稱“本項目”）。 單位名稱：重慶首金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊地址： 重慶渝北人和東路 53號 法定代表人：姚大力 企業(yè)類型：有限責任公司 注冊資本：三千萬元整 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（暫定資質(zhì)），物業(yè)管理（以上經(jīng)營范圍按資質(zhì)證書核定項目承接業(yè)務），房地產(chǎn)中介、建筑材料 和裝飾材料（不含危險化學品）。 重慶市企業(yè)投資項目備案證 文號 306490建設工程選址意見書 渝規(guī)選 2006經(jīng)開北字第 0042號 國有土地使用權出讓合同渝地（ 2006）合字（經(jīng)開園）第166號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設與運營進行技術及經(jīng)濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、市場前景分析、建設規(guī) 3 模與產(chǎn)品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目財務效益 評價等。 盡管 2005 年以來，針對國內(nèi)有些地方出現(xiàn)房價過熱現(xiàn)象，國家各部委運用金融、財政、行政、法律等手段對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但是，全國各地的情況參差不齊，在2005 年全國“兩會”期間，重慶常務副市長黃奇帆接受媒體采訪時強調(diào)重慶房地產(chǎn)市場無泡沫，在接受國內(nèi)外 30 多家網(wǎng)絡媒體采訪和2005 年房地產(chǎn)秋交會上的講話，黃奇帆再次肯定了這個結論。另一方面，重慶作為西部直轄市，城市化進程加快，新區(qū)建設、舊城改造等投資推動重慶經(jīng)濟上升。經(jīng)濟前景為國內(nèi)外客商看好 ，房地產(chǎn)市場潛力很大，外資和異地企業(yè)加快在渝的地產(chǎn)投資如“和記黃埔”“融僑半島”“重慶天地”以及北京城建、上海靜安、上海景瑞、上海明泉等異地企業(yè)將開發(fā)項目鎖定重慶。從 2006 年重慶市秋季房交會上獲悉，房地產(chǎn)市場仍然具市場潛力，反映有效需求與供應比例關系的租售比指標重慶為 1:150左右，未超過 1:150杭州、上海等則在 1:300 左右，從而看出重慶的有效需求支撐著市場的繁榮。本項目擬建地環(huán)境得天獨厚，市場優(yōu)勢明顯，預計項目的客戶資源較豐富，市場前景值得樂觀。 本項目所在的 北部新區(qū)正成為房地產(chǎn)開 發(fā)熱點地區(qū)。北部新區(qū)原有居民 10萬左右，按照新的規(guī)劃，未來的北部新區(qū)將成為 65萬人口的居住地，其中常住人口 50 萬，流動人口 15 萬，新增加的 55 萬居 4 住人口，將給眾多開發(fā)商提供大量的潛在需求客戶群。而且伴隨著人們生活方式改變、生活質(zhì)量的提高，人們更加懂得享受生活的樂趣，具有環(huán)境優(yōu)美、親山、親水、靠近自然、舒適、獨立、現(xiàn)代的別墅、花園洋房等高檔住宅已具有較大的市場需求。 本項目的開發(fā)，將有效地促進周邊地區(qū)的基礎設施建設和環(huán)境的改善，加快北部區(qū)域的建設步伐，達到美化城市、繁榮市場、改善市容市貌 、提升居民居住水準的目的，同時也為項目業(yè)主的未來發(fā)展奠定良好的經(jīng)濟基礎。 本項目宗地位 位于重慶市 北部新區(qū) （北部經(jīng)開園區(qū)） 經(jīng)開園鴛鴦組團牌坊片區(qū)地塊內(nèi) 。該 片區(qū) 地塊西北方臨金開大道 ，地塊東臨保利高爾夫球場， 西南方臨西部建材城 ， 東南方臨保利國際花園項目； 土地總面積為 合 ，其中，出讓用地 合 ，道路分攤用地 合 。 項目地塊距離觀音橋商業(yè)中心 13公里，僅需 15分鐘。距離解放碑 26 公里，車程 25 分鐘左右 , 距離江北國際機場 里，僅需14分鐘車程。 容、工期 本項目建設用地面積 710畝 ，總建筑面積 812450平方米 積率 筑密度 綠地率 本項目分 五期開發(fā) ,總投資 30 億元 ,建設計劃擬自 2007 年 12 月開始 5 動工，至 2012年 12月 ,總建設周期為 48個月。 詳見表 1要技術經(jīng)濟指標。 1 首金項目 經(jīng)濟技術指標 項目名稱：首金項目 序號 指標 單位 數(shù)量 備注 1 項目占地面積 畝 710 2 容積率 3 綠地率 中綠地率 通綠地率 4 建筑密度 5 地上總建筑面積 平方米 694370 宅建筑面積 平方米 632870 套建筑面積 平方米 61500 業(yè)（銷售中心） 平方米 2000 業(yè) 平方米 43000 兒園、小學 平方米 14300 他配套（地上） 平方米 2200 6 地下總建筑面積 平方米 118080 下車庫 平方米 118080 7 總建筑面積 平方米 812450 8 住宅建筑面積 排別墅 建筑面積 平方米 168300 高層規(guī)模 建筑面積 平方米 59450 層規(guī)模 6 建筑面積 平方米 392800 拼別墅 建筑面積 平方米 12320 本項目位于重慶市 北部新區(qū) （北部經(jīng)開園區(qū)） 鴛鴦組團牌坊片區(qū) 。工程建設目的為打造主要景觀區(qū)域和部分住宅，主要物業(yè)形態(tài)為 聯(lián)排別墅、 花園洋房和疊拼別墅 和高層住宅 。本項目建設和銷售條件良好，技術與經(jīng)濟上可行，在資金落實的情況下，可以開工建設。 第二章 市場分析 鑒于項目業(yè)主的投資意向及委托要求，結合重慶市及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求，本項目建筑功能定位為住宅。具體內(nèi)容擬為雙拼 別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房等 中 高檔住宅為主；另有少量 高層住 宅 及商業(yè) 與配套 配套的公共建筑和車庫等。 重慶位于青藏高原與長江中下游平原的過渡地帶，主要分布在長江沿線，東鄰湖北省、湖南省；南靠貴州?。晃鹘铀拇ㄊ?、內(nèi)江市、遂寧市；北連陜西省和四川省達川、廣安地區(qū)。東西長 470北寬 450 面積 市轄 43個區(qū)市縣，人口 3090萬。目前，重慶市主城區(qū)包括以下八個行政區(qū)：渝中區(qū)、 北部新區(qū) 、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)，此外，為適 7 應重慶經(jīng)濟發(fā)展的需要，在主城區(qū)內(nèi)還設置有“高新技術產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū)”和“經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)”。 據(jù)重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明， 2005 年 1 12 月份全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 比增長 增幅比去年同期回落 中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 比增長 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 長 第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 長 上半年全社會固定資產(chǎn)投資 元，比去年同期增長 而社會消費品零售總額 去年增長 投資的總額和增長速度均超過消費，仍是重慶市經(jīng)濟增長的第一拉動力。 今年以來，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)認真貫徹落實國務院和市政府宏觀調(diào)控政策，堅持在發(fā)展中搞好調(diào)控，在調(diào)控中促進發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、理性的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)投資的快速增長，有效地促進了固定資產(chǎn)投資的增長，成為支撐經(jīng)濟增長的重要因素。 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長勢頭 針對政府一系列的調(diào)控措施，土地購置費大幅度增長，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過近半年的觀望和沉寂，市場信心逐漸恢復，重新調(diào)整 對項目的投資。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2005年 1比增長 施工面積 2619萬 比增 8 長 28%，商品房銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺形勢。從投資的構成看，長 辦公樓完成投資 長 商業(yè)營業(yè)用房完成投資 長 房地產(chǎn)開發(fā)的前期投資增長，是推動目前整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要原因。截止2005年 12月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 支付的土地購置費為 比增長 增幅較 2005年 1 商品住宅仍是開發(fā)主體，商業(yè)營業(yè)用房投資比重下降，經(jīng)濟適用房投資持續(xù)負增長 隨著近年來對商品住宅需求量的逐步加大，開發(fā)商的重點由以前的商業(yè)營業(yè)用房及辦公用房開發(fā)轉向商品住宅開發(fā)。 2005年 1市住宅完成投資占全部投資的比重為 比去年同期增長 業(yè)營業(yè)用房投資比重為 比去年同期下降 濟適用房投資 元，比去年同期下降 占房地產(chǎn)開發(fā)投 資的比重由去年同期的 降到今年的 商品房平均銷售價格穩(wěn)中有升 2005 年 1， 主城區(qū)商品房成交均價 2844 元 /中，住宅的成交均價達 2603 元 /比分別增長了 據(jù)分析，房價上漲主要原因是土地交易價格上漲、鋼材水泥玻璃等建筑材料漲價、主城區(qū)舊城改造力度加大拆遷戶形成巨大需求、房地產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升等。 商品房銷售好，空置房減少 9 2005 年重慶市商品房成交面積為 平方米，元，與 2004 年同期相比分別增加 和 其中住宅成交面積 商品房總成交面積的 。 一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。至 2005年 12月末，全市商品房空置總量已降至 一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達 金額 元，同比增長 商品房銷售總量大于竣工總量，多 外， 中高檔住宅受到受購房者追捧，成為市場成交的熱點。商品房住房消費中 ，從住房套內(nèi)面積看，面積在120 0。 2006年秋交會情況 2006 年秋季房交會 共成交住房面積 69 萬 ，建面成交均價 2964元 / ，比今年春交會增長 即比春交會上漲了 173 元 / 。 區(qū)域走勢顯示：“重慶向北”還在進行。從成交面積、成交金額兩項指標來看，主城向北的風頭最勁。從成交面積來看，渝北、沙坪壩、渝中分別以 成交金額來看，渝北、沙坪壩、列前三名。從商品住房成交面積來看， 90 以下的占 90 120 的占 120144 的占 而 144 以上的占 從商品住房成交單價來看， 3000元 / 以上的占 30。 房交會是一個城市的樓市晴雨 10 表，樓市冷暖、變化，在房交會上都能看出端倪、預兆。 在今年 10月剛剛結束的重慶房地產(chǎn)秋季交易會上 高檔 花園洋房和別墅均突出高尚品味和舒適、休閑等特性， 成為樓市熱點 。 隨著重慶市政府北移，北部新區(qū)將迅速地成為一個成熟的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，預計到 2007年，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€集市 政、商業(yè)、住宅為一體的重慶未來的 央居住區(qū)），成為消費者眼中最有升值潛力的區(qū)域。 據(jù)秋交會調(diào)查， 從購房的主要用途來看， 消費者表示自己使用，而僅有 消費者用于投資。重慶消費者的理性消費行為將對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展打下堅實的基礎。 重慶作為西部唯一的直轄市，城市建設日新月異，城市地位得到進一步提升，重慶房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展?jié)摿?。從本次調(diào)研的結果可以看，消費者認為重慶房地產(chǎn)市場很有潛力； 消費者認為比較有潛力，只有 消費者對重慶房地產(chǎn)市場不太看好。這 顯示出消費者對重慶房地產(chǎn)市場信心的增強，也是重慶房地產(chǎn)市場近兩年快速發(fā)展的結果。 房地產(chǎn)市場分析 隨著中央繼續(xù)實施擴大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策，根據(jù)中央在十五計劃建議中對房地產(chǎn)業(yè)提出的“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量”兩大任務，結合中央直轄、三峽工程建設、西部大開發(fā)三大歷史性機遇，在未來幾年，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，將呈現(xiàn)出 11 房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位將進一步確立，城市布局將得到合理調(diào)整，房屋開發(fā)將進一步走向小區(qū)化、個性化、智能化、品牌化和節(jié)能型， 開發(fā)經(jīng)營行為更加規(guī)范有序的發(fā)展趨勢。其理由： 一、需求市場進一步擴大。今后 20 年，加快城鎮(zhèn)化進程是全面建設小康社會的一項重要任務，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。 2004 年重慶城鎮(zhèn)化率僅為 低于全國平均水平 2 個百分點。根據(jù)我市城鎮(zhèn)化建設總體規(guī)劃 ,2005年城鎮(zhèn)化率達到 41%，趕上全國平均水平；到 2010年，城鎮(zhèn)化率達到 50%，接近全國先進地區(qū)水平；到 2020 年，城鎮(zhèn)化率達到65%左右，都市發(fā)達經(jīng)濟圈和部分大中城市率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。此外，重慶市規(guī)劃局的規(guī)劃顯示 ，最近 5年內(nèi)，重慶市的舊城改造拆遷面積將達 400萬 慶市平均每年將新增 1000萬 慶市主城人均居住面積將增加到 24到小康標準。因此，如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設和舊城改造工程，將給重慶房地產(chǎn)市場帶來巨大的消費市場，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在政府的指導下開發(fā)力度還需要進一步提高，以滿足市場需求。 二、“ 8 小時重慶交通”、“半小時主城交通”工程的實施，外環(huán)快速道路建設的啟動，主城區(qū)橋隧收費制度改革措施的出臺，不僅能大大降低居民購房置業(yè)后的使用成本，更將從根本上打破我市樓市之間的區(qū)域樊籬，促使部分開 發(fā)商加快路橋沿線和郊區(qū)開發(fā)的歷程，從而促進城市布局的合理調(diào)整。 12 三、隨著住房消費環(huán)境的不斷改善和交通瓶頸的逐步打破，居民二次置業(yè)的數(shù)量將急劇增加，而環(huán)境優(yōu)美、設施配套、服務良好、居住安全的住宅小區(qū)將成為他們的首選目標，這就促使開發(fā)商只有從事上規(guī)模、上檔次的小區(qū)開發(fā)，并努力打造知名品牌，按照“以人為本”的方針，在能滿足消費者居住要求的前提下，突出個性特征，才能在開發(fā)行業(yè)立于不敗之地。 四、“國六條”對 本項目 的影響： 該政策 主要針對房價過熱的城市，如北京等。重慶受影響比較低。 未來一段時間內(nèi) ,套內(nèi)面積 90平方米以下 住宅供應量將增加 ,可能導致大面積住宅價格在一段時間內(nèi)上漲；由于嚴格控制土地出讓 ,禁止獨立別墅類項目用地，大戶型住宅價格將繼續(xù)走高。 未來兩年重慶普通住宅需求分析 根據(jù)上述分析可以看出，未來兩年重慶房地產(chǎn)市場前景廣闊，市場空間比較大， 住宅投資仍是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點 。 按照城市化發(fā)展戰(zhàn)略部署， 2005 年全市城市化率將達到 41%，這意味著每年約 60 萬農(nóng)民將轉為城市人口。僅此一項，就可為重慶房地產(chǎn)市場增加 1200 萬型供應比例情況： 各種房型供應比例大約呈以下關系： 二房約 20%，主力面積約為 75 90 三房約 60%，主力面積為 100 150 四房以上約 15%，主力面積在 150 220 其他 5%。 13 從上面的分析可以看出，在未來兩年內(nèi)普通住宅 100150 220四房也有一定的市場空間，由于本項目工程位于 北 部 ， 承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務功能和交通功能，聚集以高新技術、汽車等為主導的產(chǎn)業(yè)，有重點建設良好的城市人居環(huán)境、居住需求潛力巨大。 價格分析 重慶房價受土地成本上升以及建材、開發(fā)規(guī)費、人防費等因素的上升的影響，價格將繼續(xù)持續(xù)上 揚，但漲幅不會太大。 2005 年，重慶市國土房管局局長蒙毅在“ 2005重慶房地產(chǎn)品牌發(fā)展模式研討會”上接受搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)友提問時回答稱，重慶 2006 年房價升幅不會很大，漲幅不會超過 10%。原因是： 第一是被動需求量會增加，因為宏觀調(diào)控以及亞太市場峰會成功召開，加上土地政策緊縮，對征地減少了，對城市拆遷壓得比較緊。 第二個方面是主動需求。這個主要是體現(xiàn)在城市人口的增加，重慶每年有幾十萬人口從農(nóng)村轉移到城市，就是按三口之家也要約二十萬套房。隨著生活的提高，大多數(shù)人解決了住房的問題，就想提高住房的環(huán)境質(zhì)量的問題 。最近兩年，重慶市中、低檔房建得比較多一點，對中高收入注意得不夠。所以從去年到今年，高檔住宅現(xiàn)在已經(jīng)開始面市。這些樓盤一出來之后，普遍銷售比較好。另外一個就是市民的住房觀念發(fā)生了變化，主城區(qū)也有人住，但是有了一些錢的人，或者收入比較好的，往郊區(qū)住的趨勢比較多一些了。 第三個問題就是 要拉動主動需求。因為重慶從今 14 年加快了城市建設，加快了公共基礎設施建設，人民的收入有不同程度的提高，那么反應在消費問題上很主要的一個方面，就是反應到住房問題上面。 因此， 在未來幾年內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場前景比較樂觀，市場空 間比較大，在往年穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎上，在國家宏觀政策對土地及金融領域的全面“調(diào)控”之后，可以預計，未來幾年將譜寫新一輪房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的新序曲。 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積 重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。 北部新區(qū)實行 “一區(qū)多園” ，開發(fā)建設汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械 園和出口加工區(qū)等； 北部城區(qū)發(fā)展目標： 2010年，實現(xiàn)工業(yè)增加值 800億元以上； 到 2010年“再造一個重慶工業(yè)”， 2015 年，建成新型工業(yè)化示范區(qū)，實現(xiàn)工業(yè)增加值 1500億元。 北部新區(qū)成立以來，逐漸成為重慶規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極”，也是重慶財富的新高地，已經(jīng)成了重慶市民心目中的“高尚富人區(qū)”。 “北部城區(qū)”作為一個發(fā)展整體，房地產(chǎn)投資額連年 占主城六區(qū) 15 的 30%以上 ,大批國內(nèi)品牌開發(fā)商進入。 2004 年、 2005 年房地產(chǎn)投資 增幅更是超過 100% ；“金開大道“已經(jīng)成為重慶高檔住宅的代名詞，良好 的發(fā)展勢頭令開發(fā)商對市場前景較高的預期。 從北部新區(qū)現(xiàn)有開發(fā)條件上看，未來該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)將可能向人和、機場沿線及冉家壩方向拓展，如龍湖、保利等地產(chǎn)大鱷的開發(fā)就已經(jīng)超越新牌坊向北部新區(qū)的縱深發(fā)展了。其中，超過 500畝的有 9 家，超過 1000 畝的有 6 家，該區(qū)域地產(chǎn)項目占地總和已超過萬畝。 據(jù)調(diào)查，金開大道沿線項目起點較高，整體項目品質(zhì)很好，是重慶房地產(chǎn)開發(fā)的風向標。中低密度，中高價位是這個區(qū)域樓盤的特點。自然環(huán)境優(yōu)美，沿線項目建筑風格多樣，如 的西班牙風格的建筑、棕櫚泉國際花園美式風格建筑、綠地翠谷 法式風格建筑等?？蛻魜碜哉麄€主城區(qū)，以中高檔客戶為主。 從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)市場細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，房屋產(chǎn)品的精品、細致化趨勢必將往高端方向發(fā)展。 金開大道沿線住宅項目產(chǎn)品 建筑風格 數(shù)量 法國盧瓦爾 1個 意大利 1個 16 西班牙 2個 地中海 2個 新古典 1個 美式風格 1個 現(xiàn)代風格 4個 物業(yè)類型 小高層、高層 多層 花園洋房 暢銷樓盤統(tǒng)計： 樓盤名稱 產(chǎn)品 協(xié)信 聯(lián)拼別墅 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房、聯(lián)排別墅、高層 棕櫚泉國際花園 多層、小高層、聯(lián)排別墅 藍湖郡 聯(lián)排別墅、獨立別墅 弗萊明戈 花園洋房 綠地翠谷 花園洋房、聯(lián)排別墅 建工未來城 聯(lián)排別墅、花園洋房 東方王榭 聯(lián)排別墅、花園洋房獨立別墅 配套設施：區(qū)內(nèi)交通配套完善，是中國西部南北 (渝黔、渝合高 17 速公路 )、東西 (成渝、渝萬高速公路 )公路大通道交匯樞紐；將于 2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，城市輕軌環(huán)線 3 號、 4 號、 6 號線均經(jīng)過區(qū)內(nèi)，其中 3號線 (市中 心區(qū) 江北國際機場 )已經(jīng)動工。構成北部新區(qū)骨干路網(wǎng)的“開山通海興渝州”七條金系列干道，到目前為止，寬 54米，長 金山、金通、金海、金興、金渝、金州也都正在建設和規(guī)劃之中。設計 70 萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已開工建設。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?來規(guī)劃定位 按照新區(qū)規(guī)劃簡圖，未來的北部新區(qū)將由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山七個組團構成。其 中人和、禮嘉、鴛鴦不但包括商務區(qū)、研發(fā)區(qū)，還包括環(huán)境優(yōu)美的高檔居住區(qū)，而大竹林、金山等組團則是工業(yè)區(qū)。 在這七個組團之間，其中包括一個森林和鳥類保護區(qū)，兩個景觀林木培植區(qū)， 3 個主題生態(tài)公園， 4 個生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。統(tǒng)計顯示，北部新區(qū)的環(huán)保綠化面積占整個規(guī)劃面積的 20以上。這一區(qū)域?qū)侵貞c市最主要的高檔住宅開發(fā)區(qū)和“富人區(qū)”。 北部新區(qū)原有居民 10 萬左右，按照新的規(guī)劃未來的北部新區(qū)將成為 65 萬人口的居住地，其中常住人口 50 萬，流動人口 15 萬。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住，北部新區(qū)也將成為高收入、高素質(zhì)人群的首 選居住地。而新增加的 55 萬居住人口，讓眾多房產(chǎn)開發(fā)商 18 看到了一個潛在的需求客戶群。 位于重慶市 北部新區(qū) （北部經(jīng)開園區(qū)）， 經(jīng)開園鴛鴦組團牌坊片區(qū)土地 。距離重慶市中心解放碑僅 26 公里，距離江北區(qū)商業(yè)中心僅15 公里。項目建設和銷售條件良好；同時我司是北京首鋼集團控股企業(yè)，擁有較強的資金實力和房地產(chǎn)大項目的實際操作能力，這些都將使得本項目的銷售創(chuàng)造良好的條件。其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在： 重慶在中國西部擁有通達四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢：是中國西部南北（渝黔、 渝合高速公路）、東西（成渝、渝萬高速公路）公路大通道交匯樞紐。2005 年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運樞紐江北客運站聚散人數(shù)居西部前列；規(guī)劃的城市輕軌環(huán)線， 3 號、 4 號、 6 號線通達四周，其中 3號線（市中心區(qū) 江北國際機場）將于年內(nèi)動工；瀕長江、嘉陵江兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設計 70 萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于 2003 年 7 月開工建設。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。 2006 年，輕軌 1、 3 號線將開工建設，其金山廣場車站是目前距離本項目最近的車站， 2008年底一期工程將建成通 車。 隨后二期工程將延展到江北國際機場。屆時，輕軌項目有望在金開大道上設立多個站點。 北部新區(qū)將建成 以航空城為中心的臨空經(jīng)濟區(qū)將成為新的物流中心，帶動本項目發(fā)展；未來幾年，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將為本項目提供大量潛在的消費者 ,購房者多為企業(yè)的中高層管理者；作為工業(yè) 19 園區(qū)重點的汽車工業(yè)的發(fā)展將帶動與之配套相關行業(yè)的發(fā)展，數(shù)萬從業(yè)人員將為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場提供強有力的支撐。 優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?北部新區(qū)開發(fā)建設近四年來， 一批重要的基礎設施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。從 2003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎設施等骨干工程建設將投資 450億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境， 2007年左右將基本建成?，F(xiàn)在，金開大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運樞紐江北客運站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設進展順利；一批骨干道路建設快速推進，將形成網(wǎng)絡式、命名為 “金系列”的“開山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)。完善的基礎設施將構成北部新區(qū)公路、鐵路、 水運、航空綜合立體交通網(wǎng)絡。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風貌。 100米寬 慶市規(guī)劃設計院進行形象設計，將于 2004年動工；重慶汽車博展銷售中心已動工；正在加快推進的重慶經(jīng)貿(mào)科技會展中心、國際雙語學校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 20 北部新區(qū) 是重慶空氣質(zhì)量最佳、最宜人居的區(qū)域， 一直注 重生態(tài)環(huán)境建設，堅持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將構筑山水園林主體框架，分期建成保利體育公園、龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人 自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。工業(yè)用地實行優(yōu)惠地價；租用標準廠房實行優(yōu)惠價格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企 業(yè)入庫所得稅額安排專項扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按 15 10%的稅率征收；高新技術企業(yè)所得稅實行“兩免三減半”；實行高新技術成果轉化項目“兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設費實行優(yōu)惠；對出口商品等實行貼息；重大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。 市場定位：本項目市場定位為中高端客戶群，這樣本項目在細分市場的爭奪上將占據(jù)顯著的優(yōu)勢。 機會 地處北部金開區(qū)，更有利于項目形象和品質(zhì)的塑造 由于該區(qū)域內(nèi)已有許多樓盤相繼開發(fā)，項目整體檔次和形象較 21 高，另外區(qū)域發(fā)展前景看好，本項 目具后發(fā)優(yōu)勢，且可以充分借勢來塑造形象和品質(zhì)。 區(qū)域市場的成熟，帶來更多的消費 隨著區(qū)域的逐漸成熟，項目在目標客戶的選擇上更加廣泛，也有利于對各類產(chǎn)品的開發(fā)。 更多高層樓盤的放量，利于帶動配套的發(fā)展 未來有 150 萬方的高層市場放量，無疑會帶動公交配套設施、生活配套設施、商業(yè)配套的發(fā)展，有利于區(qū)域繁榮。 國家宏觀政策的調(diào)控帶來機會 宏觀調(diào)控政策對低密度產(chǎn)品，大面積產(chǎn)品進一步限制，提高了此類產(chǎn)品的稀缺性。 市政公共交通配套的逐步完善 輕軌在未來的建成，以及項目鄰近的金興大道在未來建成，到達性更高，離市區(qū)更近，屆 時也可彌補現(xiàn)在處于金開達到末段的劣勢。 22 宏觀經(jīng)濟良性增長使未來仍具很大的居住需求 威脅 競爭性威脅 周邊大量樓盤的開發(fā)，各類產(chǎn)品都有，對項目可能會造成一定的威脅。 政策性威脅 國家連續(xù)兩年對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，未來變數(shù)較大，存在潛在威脅。 項目對策分析： 根據(jù) 地理位置 分析，結合本項目定位、項目特點等情況以及周邊項目競爭情況，在一個競爭激烈的市場上，產(chǎn)品必須在功能上有所突破才能立足， 本項目 產(chǎn)品最大特性就是在金開大道上首推電梯的花園洋房，從硬件的配置到項目所擁有的自然資源都足以讓競爭項目感到威脅。 本項目擬 聘 請知名度高的設計院、園林景觀設計公司、物管顧問公司，借助外來品牌增強自身的品牌效應，甚至使用的電梯、電器、保安設備、門窗、智能設施等都是知名產(chǎn)品。這些不僅給 可以帶來 品牌效應還帶來了產(chǎn)品質(zhì)量的上乘，更主要的是可以增強客戶的購買信心，在園林規(guī)劃、戶型設計、綠化、容積率、物業(yè)管理等一切細微之處下足功夫，有效占領市場。 本項目 應突出的 主題概念 1) 突出“新的、更高級、更完美”的產(chǎn)品，明確了產(chǎn)品差異 23 化的目標。 2) 讓客戶產(chǎn)生好奇心理，尋找 產(chǎn)品的創(chuàng)新之處。 3) 符合重慶人喜歡高性價比的性格，用同樣的錢買到更優(yōu)質(zhì)的 產(chǎn)品（比綠地翠谷、佛朗明戈、天湖美鎮(zhèn)、奧園的洋房優(yōu)勝）。 4) 符合某些客戶喜歡炫耀的個性品位，在更高級、更舒適的洋房里。 5) 符合重慶人淘寶心理，用更低的價錢，買到心目中的理想產(chǎn)品（以低于棕櫚泉價格 25的價錢買到同樣的電梯洋房）。 檔次定位： 中高檔綜合型社區(qū) 。 項目檔次定位理由：項目要有特色，與其它樓盤要有區(qū)別。應以中高檔住宅為主，滿足于市場需求。 市場定位： 主城，金開大道、中高檔次，高品質(zhì)生活社區(qū)。 產(chǎn)品特征定 位：現(xiàn)代、舒適、優(yōu)雅，通過外部觀高爾夫資源與內(nèi)部景觀的整合，共同體現(xiàn)一種人文關愛、和諧居住的精神。 目標客戶群定位：事業(yè)成功，擁有一定身份和財富，希望得到社會認同、享受人生并追求高品質(zhì)生活的社會消費群體。 市場定位理由： 關于目標客戶：有一定的經(jīng)濟基礎，擁有自己的物業(yè)，目前多為二次置業(yè)之人士，注重物業(yè)能為未來的生活帶來享 24 受和升值的空間，同時物業(yè)能表現(xiàn)自己的品位以及成功人士的身份地位，懂得生活享受，對于總價敏感性一般。 關于中高檔次：有品位但不奢華的社區(qū)入口、擁有獨特服務的會所、華麗的樣板示范區(qū)；追求現(xiàn)代智能 化技術的運用，如日照、通風、采光、網(wǎng)絡、安防的充分考慮，現(xiàn)代領先技術（如：環(huán)保、隔熱建材）的運用，多采用大面積的玻璃， 具 金屬質(zhì)感并 非 昂貴的建材。 關于高品質(zhì)生活社區(qū)：通過人性化的戶型、外觀設計，以及在產(chǎn)品細節(jié)、營銷細節(jié)、物業(yè)管理細節(jié)的精心設計與組織，體現(xiàn)這類客戶的身份與地位?！靶‰[隱于野，大隱隱于市”，將住宅與山勢地形、園林景觀充分融合，使其外人只能“管中窺豹，可見一斑”，通過產(chǎn)品的綜合細節(jié)來體現(xiàn)和諧、高品質(zhì)的生活。 關于人文精神：通過平衡產(chǎn)品的綜合效果來體現(xiàn)，要做到面面俱到；在景觀的營造，充分體現(xiàn)均好性原 則，著力打造項目內(nèi)景資源，引入特色景觀，注重水景的營造；強調(diào)物業(yè)管理的重要性，提供管家式的物業(yè)管理服務，加強對業(yè)主的關懷，并有嚴密的保安措施，引入品牌物業(yè)管理公司，一來提升項目軟件服務水平，二則提升項目品牌價值。 關于金開大道：四通八達的公路網(wǎng)絡拉近與主城核心區(qū)的距離；重慶向北的口號家喻戶曉，在金開大道兩側分布有眾多高檔項目，是中產(chǎn)階層置業(yè)的重點區(qū)域。 異化的產(chǎn)品將成為最大的賣點。 景觀優(yōu)勢：可縱觀保利國際高爾夫球場。 25 項目地處北部新區(qū)最高處，四周視野開闊，東面臨崖、西面兩條公路與遠處拉開距離，遼闊視線 令人 心曠神怡。 地塊東面、東南面和東北面視野開闊，永無遮擋。 項目擁有良好的山地地形，以及鑲嵌其中的多處原生態(tài)湖泊，依山傍水，內(nèi)部景觀優(yōu)勢相對其他競爭對手更加出眾。 用好內(nèi)部原始景觀，可打造獨特的山地產(chǎn)品。 完善的交通網(wǎng)路，到達性強。 項目雖然地處金開大道，離市區(qū)較遠，目前公交系統(tǒng)不完善，但 26 是路網(wǎng)情況非常良好，反而更加有利于對中、高檔客戶的吸引，主要干道寬大、快捷，對有車族來說到達性強，而且 有效遠離市區(qū)的喧鬧。 創(chuàng)新的外觀 。 本項目 住宅外觀風格創(chuàng)新，以北歐典雅風格為主，融入后現(xiàn)代風格元素，兼顧項目建筑的實用性和美觀性 。 完善的智能化和人性化細節(jié)設計 細節(jié)決定成敗，本項目從人性化的角度出發(fā)，采用科技新型 節(jié)能材料，為客戶打造智能化建筑，現(xiàn)代化的物業(yè)管理系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)提供舒適、便捷的交通。 首鋼名門，開發(fā)商實力雄厚。 雖是外來開發(fā)商，但是提到 中國 首鋼 集團 ，消費者自然會想到這個國有特大型企業(yè)的雄厚實力和牢固基礎。 內(nèi)容：合理的戶型規(guī)模及戶型設計。 定位理由、依據(jù)及說明：合理 的戶型面積及戶型設計，是購房者第二看重的因素。 內(nèi)容：戶內(nèi)及戶外講究舒適性。 定位理由、依據(jù)及說明：戶型設計合理，通風、采光、視野、抗干擾好，戶外的環(huán)境舒適，同時充分利用地勢高差的優(yōu)勢。舒適性是購房者第三看重的因素。 27 內(nèi)容：小區(qū)及住家安全，住戶放心，同時滿足采光等節(jié)能要求。 定位理由、依據(jù)及說明：小區(qū)保安及每戶防盜措施完善；建筑朝向、門窗和其他節(jié)能措施滿足住戶采光和節(jié)電等節(jié)能要求。安全性和節(jié)能型是購房者第四看重的因素。 由于項目開發(fā)規(guī) 模大，開發(fā)周期長，不僅面臨著未來潛在競爭對手的沖擊，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的模仿較為普遍，因此建議選擇滲透的定價策略，低開高走，逐步提升價格。 參照重慶主城區(qū)類似樓盤的價格，結合項目的特點和優(yōu)勢來制訂。務須避免高開低走的價格趨勢，擬采?。?價格優(yōu)惠策略。付款方式優(yōu)惠、集團購買優(yōu)惠、選擇購買優(yōu)惠、特殊客戶優(yōu)惠、其他優(yōu)惠措施。 價格浮動策略。展銷會期間促銷優(yōu)惠價、限期銷售優(yōu)惠浮動價、正常銷售期段浮動價、其他浮動措施。 定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價確定，并考慮 環(huán)境、景觀、樓層及朝向等綜合因素進行調(diào)差。 由于項目一期開發(fā)產(chǎn)品為花園洋房和少量疊加別墅，因此在價格體系的考慮時應該與一般的高層有所區(qū)別。 朝向差 由于是板樓，南北通透，可根據(jù)朝向調(diào)整房價的數(shù)量較少 對東西向的單元建議朝向差為 5%右，若認為買南北朝向要 28 多付出 10%或增加總樓款不值，可考慮朝西。售價較高的南北向單元，待施工形象更好或推廣效果得到體現(xiàn)時應該有市場，若沒有市場可以適當調(diào)整售價；相反若南北向的好售，因售出價比較高，對未售出的向西、東單元可以做補貼，東、西朝向仍有下降的條件空間。 在戶型 不同的面積、功能、景觀朝向、位置作適當?shù)膬r格調(diào)整 樓層差 因為是有電梯的原故，住戶不需要走樓梯，先揭取除首層送花園、地下室的因素，按凈樓面單價計算，越高樓層，單價越高（每上一層，可增加 1%左右）。 然后按每戶贈送的花園或地下室、陽臺等面積，依照每平方米花園單價，地下室單價，陽臺等單價算入房價內(nèi)。 付款差： 2 % 金開區(qū)的競爭對手一般付款差做到 1%再加上大部分消費者都是選擇按揭付款。一次性付款與分期最大付款相差 3 % 。 一般付款差與施工的進度、交付時間為正比，越接近交付，付款差越少。 但考慮大 部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價拉大意義不大，最高可考慮 2 %的相差 。 根據(jù)項目市場定位，結合周邊樓盤價格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，本項目初步擬定綜合均價為： 29 序號 項目 計算基數(shù)（建筑面積平方米） 預測套內(nèi)均價（元 /平方米） 預測建面均價（元 /平方米） 銷售金額（萬元） 備 注 1 住宅 高層 000 5280 按照經(jīng)開地區(qū)市場調(diào)查分析 排別墅 200 7790 按照經(jīng)開地區(qū)市場調(diào)查分析 拼別墅 5000 14700 按照經(jīng)開地區(qū)市場調(diào)查分析 層 500 4840 按照經(jīng)開地區(qū)市場調(diào)查分析 2 商業(yè) 0001 8475 按照經(jīng)開地區(qū)市場調(diào)查分析 3 車位 50% 1583 70000 ，其中有 692個為別墅內(nèi)車位，不計銷售，計算銷售的 車位為 3167 個 4 樣板房裝修 478 2100 按照經(jīng)開地區(qū)市場調(diào)查分析 5 合計 1目標客戶 內(nèi)部 群體。在這個群體中也有高中低收入的人士，所以還需要進一步細分。 30 結合項目定位，適合本項目的消費人士應該具備以下特征： 向往自然； 追求享受，有較強的經(jīng)濟承受能力； 對生活有獨特見解，要求生活的品質(zhì)； 高收入，年薪人民幣 8萬以上年齡在 35 主要是企業(yè)高層或者企業(yè)老板以及專業(yè)技術人員 ； 車房具備，但準備進入升級換代； 喜歡追逐潮流，愛好多元化，對新事物接受程度高； 受過良好的高等教育，在文化上有共通性； 注意保護自己的隱私； 根據(jù)本項目的產(chǎn)品和定位，目標客戶群體的家庭年收入應主要在 16萬 30萬之間。在目前重慶范圍內(nèi)，具有以上特點的人群主要分布在： 私營企業(yè)主約占 40% 大型企業(yè)高級管理人士約占 25% 高級專業(yè)技術人員約占 10% 政府要員或公務員約占 15% 31 從事其他高收入者約占 5% 投資者約占 5% 私營企業(yè)主大型企業(yè)高級管理人士高級專業(yè)技術人員政府要員或公務員投資者從事其他高收入者以上目標客戶是依據(jù) 2006 年統(tǒng)計年鑒相關數(shù)據(jù)以及市場調(diào)查問卷綜合分析的。由于高層項目需要幾年后開發(fā)，所以這里暫不討論高層的客戶。 目標客戶心理特征 理性購買，自我觀念較強，善于比較同類物業(yè)，注重觀察產(chǎn)品細節(jié)，受銷售人員影響較小。 全面、充分考慮將要購買的項目，將從地段、產(chǎn)品、價格、配套設施、交通等多方面考察項目。同時，價格并不是唯一決定購買的因素。 多次置業(yè)，購買經(jīng)驗豐富；熟悉房地產(chǎn)交易基本程序與法律法規(guī)，對合同審查嚴格。 對所購物業(yè)各方面條件均要求較高，這種要求體現(xiàn)在景觀、戶 32 型、設施設備、會所、 物業(yè)管理等多方面。如果這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，將影響這些消費者的置業(yè)。 追求品牌物業(yè)的身份象征，將物業(yè)的品牌和一些名牌產(chǎn)品看的一樣的重要，都是顯示身份的象征。 以上人士既有追求高品種生活的生活態(tài)度，也具有追求這種生活的經(jīng)濟實力。隨著產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，新產(chǎn)品在各方面比早期別墅的優(yōu)越性已經(jīng)非常明顯，作為追求品質(zhì)的他們將是本項目的目標客戶 回顧重慶品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)、創(chuàng)建完善品牌的歷程，不難發(fā)現(xiàn)，他們都非常重視品牌前期鋪墊工作。在品牌前期鋪墊工作中，他們要么對其公司在 非房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)積累起來的知名度、美譽度（企業(yè)品牌雛形），進行移植嫁接，聲先奪人，告訴受眾“我是品牌企業(yè)，我憑成功經(jīng)驗、經(jīng)營實力、良好口碑，我們比起那些普通企業(yè)更能做好項目！我有能力對消費者負責！”，以樹立市場信心，借勢進入項目開發(fā)、營銷推廣、管理服務各個階段，通過項目、產(chǎn)品打造，展現(xiàn)綜合實力，完成由企業(yè)品牌到項目品牌的雙線互動，最終將落腳點放在項目產(chǎn)品方面，實現(xiàn)企業(yè)品牌、項目品牌的復合，豐富立體的品牌形象。 本 項目形象 應 由首鋼到首金，由首金到項目，重點導入首金地產(chǎn)打造高尚社區(qū)的樓盤總體形象，以及本項目擁有高尚 人文生態(tài)景觀和健康居住方式的獨特市場形象。 33 項目業(yè)主應針對目標客戶群體，有計劃、分階段系統(tǒng)地對項目整體形象和“賣點”集中進行宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體方式應根據(jù)宣傳效果和費用而定。 階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和跟進銷售階段；二次公開展銷和跟進銷售階段；三次公開展銷和跟進銷售階段；掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段，制訂不同的銷售策略。 促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認購 、人員直銷、舉辦展銷會、集團認購、靈活的付款方式；工程品質(zhì)、進度、物業(yè)管理的承諾；現(xiàn)場樣板展示。 挖掘潛在客戶，調(diào)整推廣手段，盡量減弱銷售期的各種不利因素對推廣銷售的影響，針對目標客戶進行有效宣傳，舉辦多種造勢活動，將整體銷售推向高潮。 通過本章的分析，項目定位以中高檔住宅為主，具有基本面和技術面的支持，加之項目業(yè)主的雄厚的資金實力和行業(yè)背景，項目未來的市場前景值得樂觀。但項目業(yè)主應充分把握機遇，分析市場動態(tài)需求，細分市場，貼近市場，制訂完整可行的營銷方案。 建議項目業(yè)主立足長遠發(fā)展，組 建專業(yè)的營銷團隊。 34 第三章 建設內(nèi)容與規(guī)模 由于受項目業(yè)主提供的資料及項目所處階段的限制，本項目的建設規(guī)模與內(nèi)容僅為初步意見，項目的開發(fā)建設規(guī)模等指標將以規(guī)劃部門的批復意見為準。 首鋼 重慶首金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設開發(fā)的住宅項目。位于重慶市北部新 區(qū)，項目 建設內(nèi)容 和 建設規(guī)模 見下表。 序號 指標