營銷策劃期末論文

1 營銷策劃期末論文 房地產(chǎn)營銷策劃方案分析 在市場經(jīng)濟條件下，面對激勵的競爭，任何一個企業(yè)品牌或產(chǎn)品要想占領(lǐng)消費市場，都少不了營銷策劃方案的推廣，一篇優(yōu)秀的營銷策劃方案可以協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部各種資源，使其發(fā)揮最大作用，促進企業(yè)目標的實現(xiàn)。但是如何策劃一個成功的營銷策劃方案卻不是一件成功的事情。本文以某房地產(chǎn)公司的一篇營銷策劃方案為例，對其策劃方案進行逐步評析，指出營銷策劃方案的重點和難點，揭露優(yōu)秀營銷策劃方案的寫作技巧和成功之處。房地產(chǎn)行業(yè)是中國的一個新產(chǎn)業(yè)，上20 世紀末我國的房地產(chǎn)行業(yè)異軍崛起，成為我 國經(jīng)濟支柱重要的一部分。 21 世紀初發(fā)展繁榮，各地房地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟，競爭也越來越激勵，要在眾多的房產(chǎn)中生存和發(fā)展，必須充分利用自身優(yōu)勢，使資源利用最大化，才能脫穎而出。而這一切活動都離不開優(yōu)秀的營銷策劃方案。本文要分析的營銷策劃書，就是一篇優(yōu)秀的營銷策劃案例，他使該公司在這次活動中取得重大成功。它對于我們今后在寫營銷策劃方案時具有很大的借鑒意義，下面我們就對這則案例做具體分析。 首先，該營銷策劃書的基本結(jié)構(gòu)完整，條理清晰，內(nèi)容充實，分析準確。根據(jù)下面附帶的營銷策劃書原文可以看到，它包含目錄，前言，市場環(huán)境分 析，策劃對象特性分析，競爭狀況分析，項目 標，項目定位，項目營銷策略分析九個部分。從結(jié)構(gòu)來講它是完整的。我們仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，策劃內(nèi)容“粗中有細，細而不亂”引用數(shù)據(jù)較多，圖像和表格形式多樣化，有較強的說服力。目標分析 2 明確，條例清晰，分析仔細準確。就拿第一部分市場環(huán)境分析來講，它先從宏觀和微觀兩個大的方向著手，再具體到地里環(huán)境、人文環(huán)境、本地市場環(huán)境來分析，這樣分析的結(jié)果是深刻透徹，給人以很強的說服力。它側(cè)重分析本地益陽房地產(chǎn)市場的情況，符合界定問題目標明確，主題鮮明的原則。 在分析本地樓 市時不僅分析了本地房地長發(fā)展的地里趨勢向東擴張對接長沙，而且分析了適合受當?shù)叵M者喜歡的樓型和戶型，用柱狀圖（見圖 1，圖 2）分析了高新區(qū)和赫山區(qū)土地開發(fā)面積，以及房屋供應(yīng)量。 圖 1 圖 2 用餅狀圖說明益陽市各房屋的需求比例，從圖中我們可以看出本地市場以三、四房為主導產(chǎn)品。本案例用圖像分析工具，向我們傳遞信息直觀明了，更容易被人接受，同時更具說 服力。 圖 3 其次，在項目概況，目標定位上打破傳統(tǒng)分析方法，注入了新鮮成分，創(chuàng)意新穎。在地盤分析方面，打破了傳統(tǒng)的只分析方位朝向、0100200300400開發(fā)量（萬平方米）赫山區(qū)赫山區(qū)高新區(qū)050001000015000供應(yīng)量（套）赫山區(qū)赫山區(qū)高新區(qū)7%19%56%17%1%一房二房三房四房五房 3 采光通風、交通、學校等因素，還考慮了適合現(xiàn)代人精神享受的文化娛樂設(shè)施，醫(yī)療和治安等人性化因素。本樓盤分四期完成，房屋在戶型和大小方面實行差異化，最大的亮點是每期的開發(fā)商和代理代理商都不一樣，這樣就保證了每期樓盤的質(zhì)量和利潤。 最后，策劃的營銷實施方案具體明確，條例清晰。有很強的實踐性對于我們有很大的借鑒意義。方案對不 同年齡，收入、消費心態(tài)導致的差異化的消費需求，采用了不同的價格定位，可以最大限度的滿足消費者的需求。銷售階段也作出了具體的實施方案，針對形象期、預(yù)熱期、強銷期、滯銷期、尾盤期不同銷售時機，采用不同的媒體宣傳手段，與之同時開展相應(yīng)的促銷活動促進銷售，這樣就可以節(jié)約成本，提高效率，實現(xiàn)利益最大化。最重要的是在系列活動的安排上做了足夠詳細計劃，使活動實施起來有條不紊，提高工作效率。 但是，該策劃也存在一些不足的地方。首先，此策劃書中缺少對廣告效果評估這一環(huán)節(jié)。廣告效果評估，不僅可以對前期廣告效果做出客觀的評價，而且對今后廣告活動具有很大的知道和借鑒意義。廣告效果的好壞決定了營銷策劃的成敗，與企業(yè)的目標和利潤緊密聯(lián)系在一起，所以它應(yīng)該是廣告策劃中不可缺少的一部分。其次，在產(chǎn)品定價時考慮的因素不全面，比較單一，可能作出不正確的預(yù)售價格。銷售階段 主要傳播媒體 形象期 戶外、報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò) 預(yù)熱期 戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信 強銷期 報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信、 戶外 持銷期 網(wǎng)絡(luò)、電臺、報紙 尾盤期 網(wǎng)絡(luò)、短信 4 同時在計劃財政支出時，也沒有考慮到偶然因素的影響。最后，有些敘述過于簡單，沒有作出必要的闡 述，比如在采用 法分析時，對所處的劣勢和威脅沒有做詳細的舉例，也沒有制定相應(yīng)的補救措施。 綜上所述，這個房地產(chǎn)營銷策劃方案有自身的有點也有不足的地方，只要它對企業(yè)有利用價值，能夠為企業(yè)創(chuàng)造利潤帶來成功，那么他就是一篇優(yōu)秀的策劃方案。通過對這篇策劃方案的分析，他給我們帶來了一些啟示，里面的一些東西值得我們借鑒。一方面，我們在寫營銷策劃方案前要做市場調(diào)查，仔細分析，做好準備工作。另一方面，在寫策劃方案時，要內(nèi)容完整、結(jié)構(gòu)清晰、掌握技巧： 1、合理使用理論依據(jù)。 2、適當舉例說明。 3、充分利用數(shù)字說明問題。 4、運用圖標，是內(nèi)容視覺化。 5、突出重點，切勿面面俱到。 6、準備若干方案，未雨綢繆。 7、有效利用版面設(shè)計、增強感染力。 8、重視細節(jié)，完善策劃書。創(chuàng)意是營銷策劃的靈魂，在學習和工作中，我們要注重培養(yǎng)發(fā)散思維能力和策劃創(chuàng)意能力。 1 目 錄 一、概述 3 二、市場環(huán)境分析 3 （一）整體概況 3 （二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 4 （三）消費者分析 9 三、策劃對象特性分析 11 （一）項目概況 11 （二）技術(shù)資料 11 （三）地塊資源 12 （四）周邊配套設(shè)施 14 （五）交通配套狀況 16 四、競爭狀況分析 17 （一）競爭樓盤基本情況 17 （二）競爭樓盤分析 20 五、項目 析 22 六、目標 24 （一）銷售目標 24 （二）財務(wù)目標 24 七、項目定位 25 （一）客戶定位 25 （二）產(chǎn)品定位 30 （三）價格定位 31 （四）形象定位 37 八、項目營銷策略 40 2 一概述 本房地產(chǎn)項目位于益陽市益陽大道與龍洲南路交匯處，處在華天商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，靠近市政府所在地，以主推 50 90 平米的小戶型的樓盤。以“竹”和“玉”為主題，力求使項目本身特色明顯，爭取在當前市場上建筑形式近似的環(huán)境下，打造“臺地”生活方式，引領(lǐng) 白領(lǐng)時尚生活。本營銷策劃方案針對目標客戶群體特性，考慮實際生活水平，結(jié)合益陽本土文化，意在最短的時間內(nèi)樹立開發(fā)商及樓盤形象，順利實現(xiàn)項目的整合推廣，達到開發(fā)商與消費者的雙贏。 二 市場環(huán)境分析 2 1 整體概括 益陽，地處湖南省北部。它北近長江，同湖北省石首縣抵界；東北部瀕臨煙波浩淼的洞庭湖，與本省岳陽市毗鄰；西和西南部是連綿千里的雪峰山，與常德市、懷化市接壤；東距省會長沙市 70 公里，與長株潭經(jīng)濟共同體相連；南連湘中腹地婁底市。全市轄桃江、安化、南縣三個縣，沅江一個縣級市和一個大通湖區(qū) ，中心城區(qū)涵括赫山、資陽、朝陽三個區(qū)。全市總面積 12144平方公里，為全省總面積的 總?cè)丝?，中心城區(qū)面積 方公里，人口 51萬。境內(nèi)由南至北呈梯級傾斜，南半部是丘陵山區(qū)；北半部為洞庭湖淤積平原，農(nóng)產(chǎn)品資源、礦產(chǎn)品資源、水資源、勞動力資源豐富，有比較好的生態(tài)環(huán)境和旅游資源，是當今我省“ 3+5”城市群 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 和環(huán)洞庭湖經(jīng)濟圈的重要城市。 濟環(huán)境 益陽資源富饒，素有中國竹子之鄉(xiāng)、中國黑茶之鄉(xiāng)、中國麻業(yè)名城的稱號，也被稱為銀城，市區(qū)設(shè)赫山、資陽、朝陽三個區(qū)，含有桃江、 安化、南縣以及大通湖區(qū)。全市總面積 12144 平方公里，總?cè)丝?460 萬，市區(qū)面積 40 平方公里，人口約 40萬。 自“長株潭一體化”實施之后，益陽開始進入湖南第二步“ 3+5”城市群戰(zhàn)略發(fā)展的規(guī)劃中，因此益陽城市 2004來城市將“東突南進”逐漸融合于長株潭經(jīng)濟圈，并與“泛珠三角”接軌。 域房地產(chǎn)市場分析 、地理區(qū)域規(guī)劃 益陽中心城區(qū)建成面積約 57平方公里，屬于一個中等城市，市區(qū)分資陽區(qū)、赫山區(qū)、高新區(qū)三大部分。過去 20 年，益陽市中心城區(qū)不斷向南 發(fā)展，城市重心不斷南移。 80 年代，城市建成區(qū)主要集中在資江沿岸； 90 年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至桃花侖一帶；直至今日城市中心進一步向益陽大道一代轉(zhuǎn)移。 隨著高新區(qū)的建設(shè)、省級高科園區(qū)的成立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點和城市發(fā)展的不同功能要求，益陽主城區(qū)到 2020 年規(guī)劃將形成緊湊發(fā)展的“一個中心、八大片區(qū)、四處公園、一個風光帶、兩條風景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市發(fā)展邁進。 、潛力巨大的城市發(fā)展模式 伴隨著湖南“ 3+5”城市群戰(zhàn)略發(fā)展的深入，益陽開始對接長沙、寧鄉(xiāng)、望城經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈。 2010年 10月益陽鏈接長沙的城市輕軌西線，正式開始進入規(guī)劃施工階段，預(yù)計竣工使用時間為 2014 年；與此同時對接于金州大道的城際干線益陽段預(yù)計 2011 年年底全線竣工，此兩條西線干道的拉動，無疑將對益陽整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。預(yù)計 3 經(jīng)濟發(fā)展的高峰期，同時也是益陽市房地產(chǎn)業(yè)告訴發(fā)展的一個重要契機。 、配套成熟的“四圈” 四大商圈：資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈、康富商圈，緊密的聯(lián)結(jié)依靠，形成了益陽城區(qū)繁華的生活圈，促生了城區(qū)各種成熟的生活配套設(shè)施。 、省級衛(wèi)生文明城市的創(chuàng)建 益陽市于 2010 年正式啟動“創(chuàng)建省級文明城市”的行動，各種路政設(shè)施的建立以及完善，極大地改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市的品味，促進了城市經(jīng)濟的發(fā)展。 、城市東擴，對接長沙 隨著“ 3+5”城市群的發(fā)展，益陽逐步走向了“城區(qū)東擴，對接長沙”的道路。在未來 5年內(nèi)，益陽市區(qū)將會以華天商務(wù)圈為中心，以益陽大道為線，逐步向東發(fā)展，從而對接長沙。 、建設(shè)“強、大、名、美”的現(xiàn)代化高新區(qū) 高品質(zhì)生活區(qū) 高新區(qū)的迅速發(fā)展以及城市中心的轉(zhuǎn)移，促使高新區(qū)周邊建立了一大批高品質(zhì)的生活社區(qū)，如：麗景雅苑、銀色現(xiàn)代城、華盛佳 苑、緹香名苑等。同時還有更多的高品質(zhì)社區(qū)正在建立，如：領(lǐng)袖 紀佳苑、書香名邸等 根據(jù) 2010年以來，益陽市的房地產(chǎn)相當活躍，發(fā)展勢頭強勁。 、 2010 年益陽市總體審批待開發(fā)面積達到 平方米，住宅套數(shù)24239 套。全年待開盤新項目 8 個，新開盤市場供應(yīng)總套數(shù) 4852 套。主要分布為益陽大道以北（赫山區(qū)） 16個，以南（高新區(qū)） 17個。其中 10萬平方米以上規(guī)模樓盤 19個，高容積率樓盤（ 9個，低容積率樓盤（ 2個。 19 個規(guī)模社區(qū)中， 赫山區(qū) 8 個，高新區(qū) 10個，資陽區(qū) 1個。 、高新區(qū)、赫山區(qū)對比 高新區(qū)整體開發(fā)面積 334萬平方米，赫山區(qū)整體開發(fā)面積 163萬平方米，差距 171萬平方米。供應(yīng)方面，高新區(qū) 12642套，赫山區(qū) 10374套，差距 2268套。 其產(chǎn)生差距的主要原因為，赫山區(qū)因地處城市中心，受土地稀缺的限制，其整體開發(fā)量不大。高新區(qū)板塊地域?qū)拸V，受政策利好引導，其總體開發(fā)量較大。從以上市場數(shù)據(jù)分析來看，未來高新區(qū)任是益陽市地產(chǎn)開發(fā)活躍的板塊。 、高端化、品質(zhì)化需求 目前益陽市場多層產(chǎn)品逐步減少，小高層及高層產(chǎn) 品逐漸獲得置業(yè)者的親睞，這遇事著益陽市房地產(chǎn)市場正逐步邁向高端化和品質(zhì)化，置業(yè)者也實質(zhì)的改變了以往的擇房標準，逐步向品質(zhì)化、品牌化大盤靠攏。從市場調(diào)研數(shù)據(jù)來看，小高層及高層產(chǎn)品占益陽市中心城區(qū)開發(fā)總量的 小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場主導方向，市場供求較旺，同質(zhì)產(chǎn)品競爭激烈。而以洋房和別墅為代表的高端物業(yè)產(chǎn)品目前市場開發(fā)量很小，特別是品質(zhì)型洋房目前僅高新區(qū)兩家代表性樓盤有類似產(chǎn)品，且受到市場追捧，未來市場供給中隨著消費市場的0100200300400開發(fā)量（萬平方米）赫山區(qū)赫山區(qū)高新區(qū)050001000015000供應(yīng)量（套）赫山區(qū)赫山區(qū)高新區(qū) 4 成熟，其高品質(zhì)的洋房必定受到親睞。 、三、四房為主導產(chǎn)品 戶型配比方面，益陽市場三房、四房產(chǎn)品目前占總體量的 68%，僅三房就達到了 8964套，四房 2618套。三房、四房顯然成為了益陽市置業(yè)者的首選房源，市場放量較大。而一房、二房產(chǎn)品目前占益陽市場總體量的 對于三級城市的益陽來說，更多的購房需求還是以自住為主。針對于一房、二房等緊促房源的市場需求量并不旺盛，投機性還有待考證。 、房屋存量 2009 年全年房地產(chǎn)市場累積消化量近 90 萬平方米左右， 2010 年全年（至12 月 1 日止）累積消化量近 120 萬平方米，這意味著 2內(nèi)，益陽主要以消化存量房為主 ，但隨著益陽經(jīng)濟、社會的發(fā)展和城市環(huán)境、城市吸引力的提升，不排除市場出現(xiàn)大量外源購房者，這將再次推動益陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)上揚。 地產(chǎn)住房需求分析 、總?cè)丝跀?shù)。 益陽市 2008 年末總?cè)丝跀?shù) 人，其中中心城區(qū)人口為 人，占總?cè)丝诘?近年來益陽市總?cè)丝诳傮w呈上升趨勢，近三年平均增長率約為 預(yù)計到 2015 年全市總?cè)丝趯⑦_ 493 萬人。 益陽市實際居住人口比常住人口要大得多，加之桃花江核電站、益寧城際干道、輕軌和益馬高速的相繼開工建設(shè)，流動人口將更為龐大，這些人口要 素為益陽市域房地產(chǎn)市場需求力的擴張奠定了雄厚基礎(chǔ)。 、城鎮(zhèn)化率。 益陽市城鎮(zhèn)化率增幅較快， 2008年達到 城鎮(zhèn)人口 2015年達到 50%，城鎮(zhèn)人口 增約 來承接長株潭 “兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)人口轉(zhuǎn)移以及沿海加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移的潛力巨大，城鎮(zhèn)化率將進一步提高，將極大地 促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 、市場住房需求：到 2015年全市城鎮(zhèn)人口凈增 房需求 2121萬平方米。 4、 2010年市場的政策、價格變動 自 09 年第三季度以來全 國房地產(chǎn)市場逐步回暖，益陽房地產(chǎn)市場 09 年下半年銷售情況更是一路長紅。受 09年回暖熱潮的利好，益陽房地產(chǎn)市場 2010 年第一季度月銷售量個案項目基本保持在 40套左右的平穩(wěn)銷售狀態(tài)。 第二季度，新 10 條房政出臺，全國房地產(chǎn)市場均受到一定程度的政策打壓，全國市場銷售量均明顯下降，各種促銷模式及折扣充斥市場，盡管房交會成交套數(shù)、成交面積、成交金額都創(chuàng)歷史新高，但市場價格一度出現(xiàn)混亂。 第三季度， 7月，益陽房地產(chǎn)市場銷售情況持續(xù)走低，個案樓盤平均銷售量基本下降至 25 套左右，市場價格也在各項目大量的優(yōu)惠與折扣的推動下出 現(xiàn)較7%19%56%17%1%一房二房三房四房五房 5 大幅度波動，甚至出現(xiàn)了部分項目降價出售的現(xiàn)象。時至 9月，受傳統(tǒng)銷售習慣“金九銀十”銷售熱潮影響，全國房地產(chǎn)市場銷售有所回暖，銷售情況均有小步回升。進入 9月益陽房地產(chǎn)市場銷售情況回升明顯，出現(xiàn)全年第一個銷售熱潮。 進入第四季度，新 4條的頒布，因客戶成交周期的影響及信息傳播的區(qū)域差異化，并未對益陽市場造成較大的打擊。各項目在節(jié)日期間的接待來訪及銷售情況均較為可觀，部分在國慶期間開盤發(fā)售或推出促銷活動的項目銷售情況一路攀升。同月，市場剛性需求逐步加大，各項目經(jīng)濟型兩房與三房產(chǎn)品的銷售出現(xiàn)熱銷，同時，益陽市場中 的部分高層項目以價格標桿的形象強力發(fā)聲，對于市場也起到了一定的促進作用，市場走勢逐漸平穩(wěn)，市場銷售價格開始呈現(xiàn)上揚趨勢 費者分析 在中國經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，益陽經(jīng)濟也漸入高速發(fā)展時代，尤其是長株潭兩型社會的建設(shè)，長益高速通車、長益城際鐵路的動工建設(shè)，桃花江核電站、益寧城際干道、輕軌和益馬高速的相繼開工建設(shè)更為益陽經(jīng)濟的起飛插上了翅膀。 據(jù)資料顯示，益陽市居民儲蓄存款余額， 2006 年達 元， 2007 年達 2008年達 均增長達 上， 2009年達 區(qū)域居民購買能力提供了強勁支撐。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入， 2006年達 9138 元， 2007年達 10797億元， 2008年達 12448億元，年均增長達 上， 2009 年達 14800元。 2008年城鎮(zhèn)居民人均居住面積 方米，預(yù)計到 2015年將達 35平方米以上。 人民的收入在不斷增加，可支配收入水漲船高，人民的消費意識也不斷加強。經(jīng)濟的發(fā)展，必然使人們的生活質(zhì)量的要求也不斷提高，“住”成為人們在錢袋鼓后第一個急切解決或改善的問題，同時，經(jīng)濟的高速發(fā)展也帶來高通貨膨脹，貨幣的 貶值，投資渠道的單一和局限，銀行利率偏低，加上房產(chǎn)的保值特性，在這些因素的不斷綜合和放大影響下，使人們對于房地產(chǎn)的消費不斷增加。預(yù)計到 2015年全市城鎮(zhèn)人口凈增 房需求 2121萬平方米。 三 策劃對象特性分析 目概況 項目位于益陽市赫山區(qū)， 益陽大道與龍洲路交匯處 ，屬于益陽市中心城區(qū)的邊緣地帶，與高新區(qū)僅一路（益陽大道）之隔。項目總建筑面積 10萬平方米。 (具體位置見下圖 ) 術(shù)資料 6 （ 1）項目總占地面積： 16286平方米 （ 2）總建筑面積： 93735 平方米 (其中住宅 72958 平方米，商業(yè)營業(yè)用房8373平方米，辦公樓 12404平方米 ) （ 3）容積率： 4）綠化率： 40% （ 5）戶數(shù)： 1018 戶（其中 90 平米及以下 810 套， 90米 177 套， 140 平米以上 31套） （ 6）物業(yè)類型：高層 （ 7）地形：從整體看是較規(guī)則的矩形形狀 塊資源 項目地西鄰龍洲路，南靠益陽大道，東北兩方向緊挨住宅區(qū)。項目地的自然景觀資源較少，且僅靠益陽市的兩條主干道，整體呈現(xiàn)的是一片交通繁華的嘈雜之地。 其自然資源的具體表現(xiàn)為： 1、周圍環(huán)境景觀 A、項目地現(xiàn)狀 B、東面：益陽市公安局家屬區(qū)（比項目地高出 5米左右）。 C、南面：益陽大道。 D、西面：龍洲路。 E、北面：普通住宅樓。 綜述：地塊缺少良好的自然景觀，僅有 龍洲路路邊的隔離綠化花園有些許綠化植物， 景觀資源評判幾乎為零。 2、污染狀況 A、工業(yè)污染：該地塊距離市中心區(qū)近，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。 B、空氣污染：項目緊臨益陽大道與龍洲路，兩條路均為益陽市的主干道，車流量大，汽車尾氣排放嚴重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流動交 7 快，空氣質(zhì)量受影響較小。 C、噪音污 染：同樣是緊靠路邊且項目正前方即為十字路口，噪聲影響大。 3、社會治安狀況 本項目靠近益陽市區(qū)的中心地帶。雖然車流量大，但是附近區(qū)域大部分為中高檔住宅小區(qū)以及餐飲休閑場所，并且緊靠益陽市公安局，所以治安狀況良好。 4、衛(wèi)生狀況 項目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下四點： A、項目地周邊的高檔消費場所較多。 B、項目地周邊多為高檔住宅小區(qū)。 C、周邊的道路車流量雖然繁多，但是道路等級較高，且環(huán)衛(wèi)工作到位，基本沒有塵土飛揚現(xiàn)象。 D、同時益陽市正在創(chuàng)建省級 文明城市，所以城區(qū)的衛(wèi)生狀況良好。 邊配套設(shè)施 項目地處于城市中心地帶邊緣，周邊有較多的政府辦公樓、政府家屬樓，如益陽市公安局，益陽市中級人民法院和益陽市電視臺。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，周邊建立了多個高檔住宅項目，如梓山湖新城，世紀佳苑，時代廣場，緹香名苑等項目。這些大型項目的建立，將在未來兩到三年內(nèi)增加該區(qū)域的人口總數(shù)。并且本區(qū)域內(nèi)有多個建成多年的小區(qū)，周邊社區(qū)環(huán)境也較為成熟。 項目區(qū)處于城區(qū)中心的邊緣地帶，在 距離項目 500 米的地方即為新一佳超市， 1000米處為華天商務(wù)圈，居民日常的購物、消費及其方便。 項目以東 600 米處有梓山湖休閑廣場，以南 1 公里有奧林匹克運動公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂場所，可供居民進行文體娛樂。小區(qū)本身也規(guī)劃建設(shè)有小型廣場。 益陽市中心醫(yī)院、益陽市中醫(yī)院老都是市內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項目較近，驅(qū)車僅 5業(yè)主提供了健全的健康保障。 周邊的銀行較多，如建行、工行、農(nóng)行等大 中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。 教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，項目距離僅 朝陽國際實驗學校、益師附小相距 10分鐘車程 ，為本項目的小學教育提供了方便。 A、項目處于益陽中心城區(qū)邊緣，離華天商業(yè)圈僅一公里路程。 B、在過去的兩年內(nèi)，龍洲路兩邊已經(jīng)逐漸聚集了眾多的高檔消費餐飲娛樂場所。如：七天連鎖酒店，羅馬國際大酒店，華海 3C 廣場，海鮮酒店，羅馬大帝 響五洲 。 C、在項目的南面，益陽首家集大型商業(yè)廣場、 5型高級公寓和 星級酒店等高端業(yè)態(tài)于一體的多元化復合式建筑 世紀大廈，已于 2008 年9 月全面封頂。該項目將于 2011 年全面投入使用，同時勢必會對周邊的經(jīng)濟起到巨大的帶動作用。 8 D、在項目的東側(cè)，梓山湖新城的二期已經(jīng)建設(shè)完成同時已經(jīng)售完，作為商業(yè)使用的三期工程已經(jīng)在建。在未來的三到五年內(nèi)，在益陽大道上將會形成分別以梓山湖、世紀大廈、華天商務(wù)中心、銀城壹號為中心的繁華商務(wù)圈。 通配套情況 多條公交路線：地塊附近有 5路（火車站步步高） ,8路（白馬山（系）高級技工學校） ,11 路（火車站箴言中學） ,30 路（維克 市場茶葉市場）公交車經(jīng)過，據(jù)最近的公交車站步行距離僅約 100米，為居家出行帶來便利。 四競爭狀況分析 爭樓盤基本情況 樓盤一：學府花園 開發(fā)商：益陽金旅運通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：益陽市迎賓東路與銀城南路交匯處 停車位： 856個 總占地面積： 120畝 容積率： 化率： 36% 建筑總面積： 240666 平方 米 總戶數(shù)： 1986戶 類別：普通住宅 配套設(shè)施：高爾夫球場、湖南城市學院、益陽醫(yī)學?？聘叩葘W院及附屬醫(yī)院 裝修情況：毛坯 交通情況： 3、 5、 28 路 銷售均價： 2700 戶型：一 期以小戶型為主 樓盤二：銀海御苑 開發(fā)商：益陽市新欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：益陽大道與金山路交匯處 銷售代理：家和房產(chǎn) 景觀設(shè)計：浙江園林建筑設(shè)計院 總占地面積： 35000 多平方米 容積率： 化率： 35 建筑總面積： 100000 平方米 總戶數(shù)： 346戶 類別：普通住宅 停車位： 102個 配套設(shè)施：湖南城市學院、京天大酒店、步步高百貨、中國銀行 裝修情況：毛坯 交通情況： 5、 6、 8、 20路 銷售均價： 2800元 戶型：兩房、三房、四房 樓盤三：大學康城 開發(fā)商：益陽市康瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 項目地址：銀城南路與學府路交匯（新城市學院東側(cè)） 銷售代理：實效營銷 停車位： 780個 容積率： 化率： 40% 總建筑面積： 150000 平米 總戶數(shù)： 1200戶 類別：多層、小高層 周邊配套：大學康城社區(qū)商業(yè)配套及餐飲、娛樂、休閑、生活超市、精品購物和時尚飾品等于一體。 裝修情況：毛坯 交通情況： 3、 23、 28 路 銷售均價：待定 戶型：大中小戶型齊全 樓盤四：云頂上品 開發(fā)商：益陽康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：益陽龍洲路和桃花侖路交界處 停車位： 800個 總占地面積： 65000 平米 容積率： 化率： 41% 總建筑面積： 207797 平米 總戶數(shù)： 1200戶 類別：高層、小高層、商住 周邊配套：農(nóng)業(yè)銀行、海棠超市、赫山區(qū)政府 裝修情況：毛坯 交通情況： 23、 20、 5、 7、 26路 銷售均價： 2700元 戶型：中小戶型 經(jīng)過一天的調(diào)查，我們對竹海玉臺的主要競爭對手，即學府花園、銀海御苑、大學康城、云頂上品進行了調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下： 區(qū)位 ：四個樓盤距離本案相對較近，而且交通便利，周邊環(huán)境較好，均融合在高校文化圈和休閑娛樂圈內(nèi)，大配套都比較齊全 . 項目特征 ：四個樓 盤的容積率約在 4 之間，一期主力戶型的面積大多在40 90平方米之間，都是毛坯房。綠化率大多在 35% 40%。 公司組成 ：四個樓盤的開發(fā)商大多都比較有實力，聘請的設(shè)計單位、承建商和物管公司都還不錯。 價格： 10 0500100015002000250030003500起價 均價學府花園銀海御苑大學康城云頂上品樓盤單價統(tǒng)計表 營銷推廣： 各樓盤都有自己的售樓部，而且建筑設(shè)計比較有特色，配套設(shè)施也較齊全，服務(wù)態(tài)度很好。廣告媒體大多依靠自己制作的宣傳冊，報紙，電視廣告及網(wǎng)站宣傳等，投入力度因媒體的不同而不同，例如各樓盤大多在宣傳冊、報紙和網(wǎng)站上 投入力度較大，而訴求點較少。 銷售情況： 各樓盤銷售情況較好，推出的短時間內(nèi)就銷售達 70%，同時下批次樓盤的 房量大，購買積極性高。 物業(yè)管理： 通過對以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，本案的客戶主要是利用小戶型樓盤有利的地理位置來進行投資，又由于房屋具有保值增值的特點，搶購小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍，通過對其他正在銷售的小戶型樓盤銷售情況的分析，整個益陽市對小戶型需求量較大，而且以本地客戶為多，自主為主，因此我們開發(fā)小戶型樓盤是有很大的市場的。尤其本案面對益陽大道，西臨龍洲路，臨近益陽市政府和 唯一的 一個五星級酒店 ，商業(yè)氛圍濃厚，無論是自住還是投資都是十分有優(yōu)勢的。只是樓盤在要注重打造自己的品牌個性，更加貼近客戶群，滿足其大眾偏好，實行親情服務(wù)，當然也要考慮自己的開發(fā)成本。并且在選擇設(shè)計單位、承建商、物業(yè)管理公司時要慎重，最好選擇勢力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，并受客戶青睞的公司或單位。 海御苑 大學康城 云頂上品物業(yè)管理收費標準五 項目 析 勢（ S） 11 1） 總價較低：市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令消費者感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價不低，但由于戶型面積小從而很好地控制了 總價，成為買家的過渡選擇。 2）地段升值潛力大：位于龍洲路與益陽大道交匯處，周邊更有世紀大廈、時代廣場和金源大廈等商業(yè)集聚地，靠近華天商業(yè)圈，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。 3）戶型設(shè)計合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗 局合理，動靜分明，私密性良好。 4）周邊社區(qū)成熟：地塊周圍社區(qū)較多，已形成了一個成熟的社區(qū)生活圈，公共設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。 5）周邊配套設(shè)施齊全：新一佳超市，華天大酒店，移動聯(lián)通和電信營業(yè)廳，國家、商業(yè)銀行，臨時停車位，益師附小、益陽市人民醫(yī)院等設(shè)施，能很好的滿足住戶的生活需求。 6） 交通優(yōu)勢：緊鄰益陽大道及龍洲路，多路公交車途經(jīng)此地，交通發(fā)達，出行便利。 7）區(qū)域文化氣息濃厚：朝陽國際學校及湖南城市學院靠近此地，文化氣息濃厚。 8)投資回報率高：靠近華天、福中福等成熟商業(yè)圈，更離益陽市政府不過十分鐘車程，隨著商業(yè)氣息日漸濃厚，益陽市中心的南移，升值潛力看好，投資回報率一路高揚。 勢（ W） 1）地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定的影響。 2）容積率的限制，導致本項目人口密度較大，影響住戶的居住檔次。 3）受國家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將一定程度上影響住房銷售。 會（ O） 1） 竹海玉臺位于益陽大道和龍洲路的交匯處，毗鄰世紀大廈、市中級人民法院、市公安局、新一佳大新超市、時代廣場，在未來的一兩年后將會是益陽市的又一大商業(yè)圈，升值潛力大。 2）房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段，尤其是小戶型的發(fā)展存在較大的市場空間，市場需求量大。 3）同期同質(zhì)項目數(shù)量較少，競爭少。 脅（ T） 1）周邊世紀嘉苑二期、梓山湖新城、北美陽光城分流客戶。 2）益陽市房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展較慢，投資者少。 3）國家宏觀調(diào)控形勢不明朗，導致整個市場前景模糊。 六目標 售目標 階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間段 2011年 4月 2日 2011年 8月初 月底 2012 年 3月初2012年 11 月初月 預(yù)定成交（戶） 255 407 255 101 銷售率 25 40 25% 10% 務(wù)目標 12 計劃投資額： 25000 萬元 時間階段 指標 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 合計 住宅銷售面積（平米） 21420 34188 21420 8344 85362 商業(yè)用房銷售面積（平米） 0 0 0 8373 8373 銷售額（萬） 6893 11002 6893 27804 52592 七項目綜合定位 戶定位 0歲以 下 2050項目的主力客戶定位為都市白領(lǐng)階層。 主流客戶：益陽市的白領(lǐng)；企業(yè)中高層管理者；企事業(yè)單位，個體企業(yè)主；年青的自由職業(yè)與 族 。 其他補充客戶（非主流）：益陽市有灰色收入的“洗灰一族”；部分求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士，有錢 或有權(quán)的外市人士，主要是益陽市外的其他市，直系親屬在益陽的外市人士。 抓住主流消費群，是市場主要購買力所在；白領(lǐng)一族年齡層定位在 25 35歲；小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價優(yōu)勢吸引投資型消費者；以全市范圍目標客戶為主，周邊換房客戶為輔。 根據(jù)消費市場調(diào)研，本項目的消費者為有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個體私營業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的主 要是“住房享受”與投資。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、文化層次，對購買物業(yè)有一定的知識和經(jīng)驗，13 真正知道所要購買物業(yè)的價值。 主流客戶分析（約占整體消費群體的 82） 益陽市的白領(lǐng)（約占整體消費群體的 36） 年齡層： 25 客戶特征描述：他們可能是益陽本地人，也可能是本省內(nèi)其他城市人分配到益陽工作或自由打工，大多數(shù)工作三到五年左右，幾年的拼搏，已基本找到適合自己的位置，有一份收并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們有較好的文化教育背景，追求時尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活 中逐漸走向成熟，事業(yè)處于起步階段，即將步入上升期，是城市未來發(fā)展的主力軍。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛關(guān)系，他們已對生活、愛情充滿責任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個家來使生活穩(wěn)定下來。 客戶心理描述：益陽本地普通白領(lǐng) 與父母同住或租房獨住，但是居住區(qū)基本是從小長大的區(qū)域，因為那里有父母、親戚、朋友、同學，是社會關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時希望有一個獨立的空間。 益陽移民白領(lǐng) 不是益陽本地人，不管有沒有戶口，畢業(yè)后一直在益陽工作，益陽是三線城市，是長沙的后花園，生活又舒適 ，發(fā)展機會也很大。 需求類型： 一房、 兩房，既經(jīng)濟又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分發(fā)展基金，追求負擔得起的生活情調(diào)享受。 購買決定因素：單位價格，價格滿意下的較高性價比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。 企業(yè)中高層管理者（約占整體消費群體的 21） 年齡層： 25左右 客戶特征描述： 他們益陽本地人居多，或者是在益陽工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有 較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗，事業(yè)還有一定的危機感，有想進一步發(fā)展的機會，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負擔。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好。 客戶心理描述：因為不想生活有負擔，盡管可以買得起，也不想購買價格昂貴的房子，全家生活殷實、快樂、輕松。同時希望自己和家人能有個比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。 需求類型：三房、四房、商鋪，較舒適的居家環(huán)境與有一定投資價值的物業(yè)是他們選擇的重要因素。 購買決定因素：單位價格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。商鋪的升值空間。 企事 業(yè)單位，個體企業(yè)主（約占整體消費群體的 15） 年齡層： 33 客戶特征描述：他們是“真正”的益陽本地人，是益陽的中堅力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚，錢是自己辛苦賺來的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來。在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進一步提升企業(yè)形象，同時又有一定的投資價值。 14 客戶心理描述：自己有自己的生活圈 子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒必要。父母現(xiàn)在不是負擔，關(guān)鍵是要活得有面子。在城區(qū)內(nèi)購買物業(yè)，可以用來自己居住或購買辦公樓用來投資或自己使用。 需求類型：四房以上戶型、首層商鋪。 購買決定因素：單位價格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。寫字樓用來投資或改良辦公環(huán)境，做為企業(yè)發(fā)展用房。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。 年青的自由職業(yè)者與 占整體消費群體的 10） 年齡層： 25 客戶特征描述：他們是益陽本地人，自由職業(yè)者， 個人空間獨立，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)， 對未來發(fā)展有一定設(shè)想， 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，希望擁有獨立、自由的個人空間，對生活與工作的環(huán)境比較隨意。 需求類型：小戶型 積在 40求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。 非主流客戶簡析（約占整體消費群體的 18） 益陽“洗灰一族” （約占整體消費群體的 3） 部分政府有灰色收入公務(wù)員為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，又不想過分張揚，會選擇在離市中心不遠，交通條件和環(huán)境好的地方置業(yè)，以此將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，其可能是不以自己的名義購置房屋， 在實際使用上，可能用來作為親屬居住或自己的靈活居所。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價值，對價格不太敏感，購買的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對較大。 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外市人士（約占整體消費群體的 10） 。 主要為湖南省內(nèi)其他城市人士，在當?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟能力，但不滿足于現(xiàn)狀，看好益陽發(fā)展?jié)摿?，想到益陽發(fā)展事業(yè)。需求的戶型在四房以內(nèi)。 直系親屬在益陽的外省或外市人士（約占整體消費群體的 5） 部分非益陽人士由于直系親屬在益陽，主要是子女。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見面；子女希望孝敬老 人、方便照顧；益陽又是個生活比較方便的城市，因此會有部分人士選擇來益陽養(yǎng)老。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧靜的生活、人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見面的子女。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟情況不同而定，一般會需求面積適中的戶型。 品定位 根據(jù)對益陽的房地產(chǎn)市場調(diào)研，與本項目的綜合質(zhì)素分析，本項目應(yīng)做一個經(jīng)濟 +美麗的復合型項目，集住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū)，居住、商業(yè)、休閑，輕松、享受的開放式高雅社區(qū) 。 根據(jù)對整體市場狀況、區(qū)域市場形勢、項目自身條件的綜合分析，以實現(xiàn)較高的利潤、回避市 場風險為原則。各類物業(yè)檔次建議如下： 商場 產(chǎn)權(quán)式主題商城 商鋪 街鋪街（兩層） 塑造產(chǎn)品高附加值，價值 價格； 市場空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品 高層住宅定位 房為主，大戶型（房） 15 ：空中庭院、入戶花園等； 具體戶型設(shè)置建議如下： 結(jié)構(gòu)名稱 一室一廳 兩室一廳 兩室兩廳 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 面積（） 5000103040以上 比例（ %） 20 30 25 10 10 5 商場定位 街鋪 80 格定位 1）定價原則 A. 低開高走 在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。 理由： 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 低開意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間 不把價格做得太滿，給客戶預(yù)留 一定的升值空間。 房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來樓市的低迷，讓諸多購房者持幣觀望。作為高價消費品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時必然要貨比三家、慎之又慎。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣。 價格調(diào)整時變動幅度不要太大，適當多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢 E. 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財需要多設(shè)計幾種付款方式以供選擇。 F. 儲備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。 2）價格策劃的目標 在制定價格策略、進行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標。這是企業(yè)選擇定價方法的依據(jù)。一般，樓盤的價格策略的目標無外乎以下幾點： 獲取最大利潤是發(fā)展商的重要目標，但追求最大利潤并非追求最高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大總利潤。 16 這一目標不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達到最大。 許多發(fā)展商對競爭者的 價格很敏感，但并不希望進行價格競爭。都有意識的通過定價來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。 市場競爭在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價格策劃的一個重要目標。 3)定價方法 項目采用市場比較定價法定價。根據(jù)本案在益陽樓市的地位，項目定價應(yīng)在考慮周邊競爭樓盤價格的基礎(chǔ)上，放眼整個益陽。根據(jù)項目定位，應(yīng)選擇具有可比性的同類、同質(zhì)競爭樓盤通過類比分析法進行項目均價模擬數(shù)，為此我們選取了以下樓盤作為比照對象： 云頂上品 權(quán)重： 40% 小戶型價格： 3200 銀海御苑 權(quán)重： 30% 小戶型價格： 3448 書香名邸 權(quán)重： 20% 小戶型價格： 3828 學府花園 權(quán)重： 10% 小戶型價格： 2938 比較 因素 權(quán) 重 分數(shù)（ 1分） 系數(shù) 與云頂上品比 與銀海御苑比 與書 香名 邸比 與學府花園比 與云頂上 品比 與銀海御苑比 與書香名邸比 與學府花園比 區(qū)域因素 20% 盤因素 25% 0 1 業(yè)因素 13% 1 0 工程進度因素 12% 0 1 1 1 0 計 =17 344 019.4 重之和 1344 40%+30%+20%+10%= ) 因此，建議本案的小戶型整體均價在 /商業(yè)為 30000元 /； 4)定價程序 定項目的整體均價，也就是“平均單價” 。 B. 然后在對項目各區(qū)分別定 出“分區(qū)平均單價”。 C. 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風、采光、臨路條件等因素后確定。 D