居民小區(qū)頂層創(chuàng)新設(shè)計(jì)方案

居民小區(qū) 頂層 創(chuàng)新 設(shè)計(jì)方案 積極參與員工公寓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、加油站、臨港地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)， 完善港口輔助功能；同時(shí)，加快新城建設(shè)，完成城市功能，將太平灣打造成集居住、商業(yè)、辦公、休閑、娛樂(lè)于一體的優(yōu)美綠色環(huán)保宜居新城，實(shí)現(xiàn)港城良性互動(dòng)。 2、雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略 為平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和收益波動(dòng)，使 公司盈利平穩(wěn)增長(zhǎng)， 公司未來(lái)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中將堅(jiān)持“開(kāi)發(fā) +經(jīng)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為輔， 以主輪發(fā)展帶動(dòng)輔輪，輔輪支持主輪，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 通過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流快速回籠，為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供盈利的平臺(tái)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，為開(kāi)發(fā)板塊提供更好的 服務(wù)支持， 加深對(duì)客戶(hù)需求的理解，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。 “開(kāi)發(fā)”業(yè)務(wù)指公司自行開(kāi)發(fā)商品房、公建、公寓等產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)售；“經(jīng)營(yíng)”業(yè)務(wù)指公司自行運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓進(jìn)行租賃，同時(shí)進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)資本運(yùn)作、物業(yè)管理、房屋代理、投資評(píng)估、建筑施工、裝飾裝修、等房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 3、面向市場(chǎng)戰(zhàn)略 積極打造面向市場(chǎng)的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品和服務(wù)。隨著港口投產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套逐漸完善，投資環(huán)境將日益改善，區(qū) 域吸引力和土地價(jià)值快速顯現(xiàn)，人口快速集聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，公司未來(lái)經(jīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，提升競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)客戶(hù)需求研究，積極培育和開(kāi)拓市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)足需求高性?xún)r(jià)比的商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體項(xiàng)目，同時(shí)，充分挖掘利用太平灣充足的土地資源、山海湖景觀資源、旅游資源和文化資源，適時(shí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)旅游、休閑、養(yǎng)老、文化等主題復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，為集團(tuán)和上級(jí)公司創(chuàng)造效益，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力。 4、品牌戰(zhàn)略 房地產(chǎn)品牌具有 認(rèn)知、增值和競(jìng)爭(zhēng)三大作用，可形成公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，并獲取品牌溢價(jià)利潤(rùn)。 快速打造公司自身品牌。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，通過(guò)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位、人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)、卓越的質(zhì)量體系、無(wú)可挑剔的售后服務(wù)、個(gè)性互動(dòng)的品牌傳播等途徑， 用心打造每個(gè)項(xiàng)目，為社會(huì)提供高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，樹(shù)立公司形象，在區(qū)域內(nèi)形成品牌優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，以大連港集團(tuán)和投發(fā)公司為依托，塑造公司自身品牌，使公司成為政府、社會(huì)和客戶(hù)高度認(rèn)可的特色發(fā)展的 區(qū)域房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。 二、 公司商業(yè)模式設(shè)計(jì) 公司未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將采取“開(kāi)發(fā) +經(jīng)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，堅(jiān)持產(chǎn)融結(jié)合，與上級(jí)公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)公司 可持續(xù)健康發(fā)展。 （一）階段性發(fā)展模式（開(kāi)發(fā)） 公司發(fā)展階段可分為兩個(gè)階段：起步階段和發(fā)展成熟階段。 1、起步階段（ 2013） 作為太平灣投發(fā)公司的全資子公司，該階段公司將以滿(mǎn)足太平灣港口、產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展需要，主要采取“委托建設(shè)管理及定向銷(xiāo)售”模式進(jìn)行回遷房開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)積極積極開(kāi)發(fā)建設(shè)相應(yīng)的港口及城市輔助項(xiàng)目，多元化創(chuàng)收，適時(shí)獲取和運(yùn)營(yíng)土地，積累房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。 2、發(fā)展成熟階段（ 2019） 隨著港口產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，區(qū)域人口快速集聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，該階段公司將采取“開(kāi)發(fā) +經(jīng)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，堅(jiān)持產(chǎn)融結(jié)合，積極獲取和經(jīng)營(yíng)土地，實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展。 根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目融資，實(shí)現(xiàn)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)運(yùn)作。 以港口產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展為契機(jī)，積極獲取土地，待城市配套設(shè)施、太平湖生態(tài)公園等開(kāi)發(fā)成熟，適時(shí)轉(zhuǎn)讓土地獲得土地紅利，或者自主開(kāi)發(fā)商品房進(jìn)行銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和多業(yè)態(tài)主題型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行租售。 同時(shí)，積極進(jìn)入資產(chǎn)資本運(yùn)作、物業(yè)管理、房屋代理、投資評(píng)估、建筑施工、裝飾裝修等房地產(chǎn)相 關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，使公司的規(guī)模、產(chǎn)值、效益得到大幅提升，充分實(shí)現(xiàn)上級(jí)公司資本回報(bào) 。 （二）豐富產(chǎn)品線，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈（開(kāi)發(fā)） 2013年以來(lái)高標(biāo)準(zhǔn)快速開(kāi)發(fā)建設(shè)回遷房，保證回遷戶(hù)滿(mǎn)意，樹(shù)立公司品牌，積累房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)； 2016 年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)建設(shè)港城配套項(xiàng)目； 2019 年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體等多業(yè)態(tài)產(chǎn)品； 2021 年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等主題復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 商品住宅的開(kāi)發(fā)，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的快速回籠，快速實(shí)現(xiàn)效益，公司未來(lái)依據(jù)區(qū)域家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、家庭年齡等要素，開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn) 足市場(chǎng)需求的中高端多層、小高層和高層住宅產(chǎn)品，結(jié)合山海湖資源，開(kāi)發(fā)別墅、花園洋房等高端產(chǎn)品。 在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，不斷總結(jié)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)客戶(hù)群等材料，形成不同產(chǎn)品線，方便公司未來(lái)項(xiàng)目拓展時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品復(fù)制。 圖：公司產(chǎn)品線發(fā)展進(jìn)程 （三）積極整合資源，將產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)化為價(jià)值鏈（開(kāi)發(fā)） 1、回遷房 為滿(mǎn)足太平灣動(dòng)遷居民回遷安置需要，公司采取“委托建設(shè)管理及定向銷(xiāo)售”模式開(kāi)發(fā)建設(shè)回遷房項(xiàng)目，通過(guò)收取代建費(fèi)方式進(jìn)行微利經(jīng)營(yíng)。 2、港城配套項(xiàng)目 采取市場(chǎng)化模式開(kāi)發(fā)建設(shè)員工公寓、加油站和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，多元化創(chuàng)收，通過(guò)租賃、以租代售、合資合作等方式實(shí)現(xiàn)盈利。 3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 快速提升土地經(jīng)營(yíng)管理能力。作為太平灣一級(jí)土地開(kāi)發(fā)企業(yè)投發(fā)公司的全資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，優(yōu)先獲取持有土地，依托太平灣明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，加大區(qū)域宣傳，提升區(qū)域知名度，隨著城市配套設(shè)施完善和生態(tài)公園的投用，土地價(jià)值快速提升，積極尋求戰(zhàn)略合作伙伴，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等方式有效經(jīng)營(yíng)土地，獲取土地紅利。 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)主要通過(guò)快速開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，快速銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 增值，獲取效益。 房地產(chǎn)行業(yè)已形成完整的行業(yè)價(jià)值鏈，公司未來(lái)應(yīng)把握項(xiàng)目投資、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)產(chǎn)品溢價(jià)和成本控制等方式，快速提升產(chǎn)品增值能力。 通過(guò)塑造公司品牌、基于消費(fèi)者認(rèn)知的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定價(jià)以及針對(duì)產(chǎn)品的高效宣傳等方式，提升公司產(chǎn)品溢價(jià)能力。通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段成本控制、建立目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本管理體系、積極應(yīng)用新工藝和新材料、提高集中采購(gòu)比例、建立全員成本管理意識(shí)等方式，快速提升成本控制能力。 5、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè) 完善公司產(chǎn)業(yè)鏈，積極涉入資產(chǎn)資本運(yùn)作、物業(yè)管理、房屋代理、投資評(píng)估、建筑施工、裝飾裝修等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，拓寬公司收入來(lái)源，加深對(duì)客戶(hù)需求的理解，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。 （四）加強(qiáng)品牌建設(shè)和推廣力度（綜合） （ 1）加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，提升服務(wù)品質(zhì)。基礎(chǔ)工作對(duì)品牌建設(shè)意義重大，要下移營(yíng)銷(xiāo)管理重心，深入開(kāi)展走訪調(diào)研，摸清市場(chǎng)需求和客戶(hù)需要。作為國(guó)有企業(yè)，要做到“國(guó)家利益至上，消費(fèi)者利益至上”，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，建立以“奉獻(xiàn)”、“惠民”為核心的服務(wù)理念。 （ 2）突出特色，面向市場(chǎng)。特色是品牌的標(biāo)識(shí)，是品牌的個(gè)性，突出特色能提升品牌知名度和辨識(shí)度。隨著城市污染日益加重，城市工薪階層生活壓力過(guò)大，陽(yáng)光置業(yè)依托港城一體化建設(shè)，基于“山海同城”的地域特點(diǎn)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，逆城市“人流”而動(dòng)，打造“生態(tài)”、“健康”的宜居城區(qū)，必將吸引大量城市居民和工薪階層的關(guān)注。 （ 1）樹(shù)立企業(yè)形象，豐富品牌文化。依托港口回遷房和便民設(shè)施的建設(shè)，樹(shù)立企業(yè)形象，借助消費(fèi)者和其他商家的口碑進(jìn)行宣傳。 （ 2）建立完善的 統(tǒng)，多渠道進(jìn)行品牌宣傳?；诤诵膬r(jià)值和品牌聯(lián)想的包容的前提下延伸品牌產(chǎn)品門(mén)類(lèi)，通過(guò)特色的品牌 標(biāo)語(yǔ)建立品牌標(biāo)識(shí)，讓消費(fèi)者牢記品牌特征，對(duì)品牌產(chǎn)生興趣。利用網(wǎng)絡(luò)、電視和公交系統(tǒng)等渠道進(jìn)行宣傳，提高品牌知名度，組織有興趣的消費(fèi)者實(shí)地考察和體驗(yàn)，灌輸品牌理念，加深對(duì)陽(yáng)光置業(yè)品牌的理解和認(rèn)同。 （五）堅(jiān)持產(chǎn)融結(jié)合，保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展（財(cái)務(wù)） 1、多渠道籌資 為滿(mǎn)足企業(yè)不斷發(fā)展壯大的需要，企業(yè)需要快速提升房地產(chǎn)融資能力。首先創(chuàng)造良好的銀企關(guān)系，利用好銀行資金，進(jìn)行銀行借款、土地抵押貸款等形式，直接從銀行取得發(fā)展資金；利用股東投資、股東借款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金籌集資金；利用聯(lián)營(yíng)籌款；利 用商品房銷(xiāo)售、土地銷(xiāo)售回籠資金；利用租賃收款；利用商業(yè)信用如應(yīng)付賬款、商業(yè)匯票、票據(jù)貼現(xiàn)、預(yù)收賬款等取得和延長(zhǎng)資金使用效率；通過(guò)港股、新加坡股等形式進(jìn)行上市，做股份公司籌資；爭(zhēng)取國(guó)家棚改貸款等優(yōu)惠政策籌資；爭(zhēng)取國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)資金撥款籌資；通過(guò)上級(jí)投發(fā)公司注資等形式多渠道籌資，保證商品房項(xiàng)目運(yùn)作資金需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)性發(fā)展。在逐步實(shí)現(xiàn)自行籌資、自我發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力發(fā)展成為投發(fā)公司投融資平臺(tái)重要支撐之一，為投發(fā)公司資本運(yùn)營(yíng)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 2、合資合作開(kāi)發(fā) 爭(zhēng)取信譽(yù)好、資金雄厚的大型企業(yè)進(jìn)行合資合作，這也是企業(yè)發(fā)展壯大的一個(gè)重要途徑。通過(guò)合資合作開(kāi)發(fā)，進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、積聚人才，鞏固項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保險(xiǎn)系數(shù)、增加資金積累，形成集聚效應(yīng)，從而達(dá)到互惠共贏的目的；達(dá)到快速完善城市功能，提升城市形象，拉動(dòng)太平灣整體發(fā)展的目的。 3、條件允許時(shí)，可適當(dāng)參與組建地產(chǎn)基金，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的地塊銷(xiāo)售和地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 隨著公司開(kāi)發(fā)量和城市開(kāi)發(fā)需求量的不斷壯大，企業(yè)將需要大量的資金來(lái)維持發(fā)展的需求。為保證和加強(qiáng)城市持續(xù)建設(shè)，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的地塊銷(xiāo)售和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在條件允許時(shí)，公司也可適當(dāng)參與 組建地產(chǎn)基金，通過(guò)公司型地產(chǎn)基金或信拓型地產(chǎn)基金或有限合伙型房地產(chǎn)基金， 面向私有房地產(chǎn)資金進(jìn)行并購(gòu) ，來(lái)取得和擴(kuò)大資金，這也是企業(yè)籌資的一個(gè)十分有效模式。 4、以投控為平臺(tái)，暢通投融資渠道。 隨著企業(yè)規(guī)模的充分?jǐn)U大，公司可采取投控的模式，以投控為平臺(tái)，吸收有意太平灣建設(shè)的企業(yè)，來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。通過(guò)對(duì)子公司的控制，集中財(cái)力、人力、經(jīng)濟(jì)方針，暢通投融資渠道，從而保證公司穩(wěn)步、快速發(fā)展。 三、公司內(nèi)部治理架構(gòu)設(shè)計(jì) （一）股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（財(cái)務(wù)） 1、擴(kuò)股增資 隨著企業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)股增資，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模將成為必然。 對(duì)于好的項(xiàng)目、好的地塊，企業(yè)要開(kāi)放股權(quán)，選擇信譽(yù)好、資金雄厚的大型企業(yè)，或合作、或邀其入股，擴(kuò)大股份、增加資金，尋求共同發(fā)展，更快發(fā)展；按照國(guó)家投資項(xiàng)目資本金率不低于20%的規(guī)定，根據(jù)需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行增資。初期可由投發(fā)公司增資。隨著公司的發(fā)展，中后期可通過(guò)多渠道籌資，增大注冊(cè)資金額度。公司現(xiàn)時(shí)注冊(cè)資金為 5， 000 萬(wàn)元，到 2018 年，注冊(cè)資金增加到約 10， 000 萬(wàn)元；到 2020 年，注冊(cè)資金增加到約 20， 000 萬(wàn)元，以滿(mǎn)足企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地、進(jìn)行土地交易、增大開(kāi)發(fā)量，增加收益渠道的需求。 2、下設(shè)公司，方便出任土地 對(duì)于商住土地，公司可成立一個(gè)項(xiàng)目子公司，進(jìn)行土地摘牌，取得土地的使用權(quán)。待土地升值后，通過(guò)現(xiàn)金交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或公司整體出讓的方式，迅速回籠資金，取得較高利潤(rùn)。交易程序簡(jiǎn)單快捷，同時(shí)又加強(qiáng)母公司資金流，為企業(yè)的快速發(fā)展，提供資金保證，做出重要貢獻(xiàn)。 （二）組織架構(gòu)設(shè)計(jì)（綜合） 公司初期由投發(fā)公司全面注資，逐步將引進(jìn)其他品牌戰(zhàn)略合作伙伴，使其成為公司股東，將公司壯大。 隨著公司日益強(qiáng)大，公司將由企業(yè)部制向事業(yè)部制過(guò)渡，可分為地產(chǎn)事業(yè)部，經(jīng)營(yíng)事業(yè)部?jī)纱蟀鍓K。 根據(jù)產(chǎn)品種類(lèi)、經(jīng)營(yíng)范圍等，地產(chǎn)事業(yè)部可以投資建立住宅開(kāi) 發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等分公司；經(jīng)營(yíng)事業(yè)部可以投資建立物業(yè)公司、土地經(jīng)營(yíng)公司、裝修公司等分公司。各分公司分權(quán)管理、獨(dú)立核算，陽(yáng)光置業(yè)作為總公司只需對(duì)重大事件作出決策。 （三）全流程的風(fēng)控設(shè)計(jì)（成本） 1、全面預(yù)算 全面預(yù)算體現(xiàn)公司一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括經(jīng)營(yíng)、投資、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)事務(wù)。落實(shí)在公司組織的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事前、事中和事后預(yù)算管理，由預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、調(diào)整、考核、獎(jiǎng)罰等一系列環(huán)節(jié)組成。公司全員參與，結(jié)合公司現(xiàn)狀及對(duì)將來(lái)公司的發(fā)展需求制定而成，對(duì)公司的人、財(cái)、物進(jìn)行優(yōu)化整合、資源配置，提高產(chǎn)出比， 是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的有效辦法。 2、流程規(guī)范化管理 嚴(yán)格履行公司的流程是執(zhí)行全面預(yù)算管理的前提。公司前面預(yù)算在通過(guò)董事會(huì)審批后，嚴(yán)格執(zhí)行，在公司管理權(quán)限內(nèi)，各部門(mén)全員聯(lián)動(dòng)，分級(jí)分層，權(quán)責(zé)利相結(jié)合。超出預(yù)算指標(biāo)或公司管理權(quán)限，應(yīng)明確原因、指標(biāo)、項(xiàng)目特征等，上報(bào)董事會(huì)審批調(diào)整。 3、風(fēng)險(xiǎn)管控 加強(qiáng)資金收付業(yè)務(wù)的預(yù)算編制，嚴(yán)格資金支付業(yè)務(wù)審批流程，對(duì)預(yù)算執(zhí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，建立預(yù)算執(zhí)行預(yù)警機(jī)制和預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告制度，適時(shí)引進(jìn)審計(jì)制度，以達(dá)到全預(yù)算制的合理高效作用。 （四）激勵(lì)與約束機(jī)制設(shè)計(jì)（綜合） 1. 建立 系，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)責(zé)任制考核 考核目的： 為公司人力資源配置、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲等提供科學(xué)的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“能者上、庸者下”的激勵(lì)機(jī)制。 考核結(jié) 果直接影響個(gè)人收入，個(gè)人效益與企業(yè)效益直接掛鉤，實(shí)現(xiàn)“多勞多得、不勞不得”的分配原則 a) 考核范圍：公司全體員工 b) 考核辦法： （ 1）成立績(jī)效考核領(lǐng)導(dǎo)小組 （ 2）制定績(jī)效考核內(nèi)容： 根據(jù)公司戰(zhàn)略計(jì)劃，績(jī)效考核小組配合主管領(lǐng)導(dǎo)將下月工作目標(biāo)分發(fā)至各部室并由部門(mén)經(jīng)理召開(kāi)部門(mén)會(huì)議，對(duì)本部門(mén)本月工作任務(wù)進(jìn)行分解，指派至個(gè)人。 綜合部將個(gè)人工作計(jì)劃中的 標(biāo)進(jìn)行設(shè)定，并按序 號(hào)排列優(yōu)先等級(jí)， 設(shè)定考核權(quán)重，形成本月績(jī)效考核表格， 與各部門(mén)經(jīng)理商討， 并交由主管領(lǐng)導(dǎo)審核通過(guò)后， 定稿并由雙方簽字確認(rèn) （ 3）按照績(jī)效考核進(jìn)行考核： 由綜合部牽頭，被考核人按月度、季度、年度進(jìn)行自評(píng)后，再由直接領(lǐng)導(dǎo)考評(píng)及全員 360考評(píng)，最終結(jié)果由績(jī)效考核領(lǐng)導(dǎo)小組總結(jié)整理后，交由綜合部使用（月度及季度考評(píng)結(jié)果將按照一定比例計(jì)入年度考評(píng)結(jié)果中）。 2. 市場(chǎng)化原則定酬 公司建立符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)代組織架構(gòu)，成立不同部門(mén)分管公司不同業(yè)務(wù)板塊； 因業(yè)務(wù)需要將引進(jìn)大量的市場(chǎng)化人才。市場(chǎng)化人才需按照市場(chǎng)化原則定酬，在 引進(jìn)人才創(chuàng)造一定業(yè)績(jī)后，公司可向總公司申請(qǐng)市場(chǎng)化薪酬，以滿(mǎn)足這一部分人員的需求。 市場(chǎng)化薪酬人員日常只發(fā)放一定比例的預(yù)借工資（全年最多發(fā)放不超過(guò)工資總額的 60%）其余部分則需要按照目標(biāo)責(zé)任制考核結(jié)果進(jìn)行發(fā)放。 3. 人才培養(yǎng)，引進(jìn)，淘汰 公司可根據(jù)年度績(jī)效考核結(jié)果對(duì)內(nèi)部員工實(shí)現(xiàn)“優(yōu)勝劣汰”的管理辦法：年度考核結(jié)果為優(yōu)秀者，優(yōu)先列為重點(diǎn)培養(yǎng)對(duì)象，連續(xù)兩年以上考核為優(yōu)的，按薪酬體系優(yōu)先列為崗位晉升對(duì)象；年度考核不合格的，主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其進(jìn)行誡勉談話(huà)，并降級(jí)使用。 讓內(nèi)部人員充分施展各自能力的同時(shí)，也要“有效、有益”的引進(jìn) 外界優(yōu)秀人才。 四、戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)綱要 （一）未來(lái)三年內(nèi)重點(diǎn)工作，實(shí)現(xiàn)近期目標(biāo) 時(shí)間 類(lèi)別 項(xiàng)目 /事項(xiàng) 內(nèi)容 2016 年 工程進(jìn)展 陽(yáng)光小鎮(zhèn)一期 全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住，投資 7000 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) A 工程完工，投資 17000 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)一期 完成主體施工，投資 13300 萬(wàn)元 1 號(hào)加油站 完成工程建設(shè)，投資 1600 萬(wàn)元 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 完成工程建設(shè)，投資 6000 萬(wàn)元 員工公寓 完成項(xiàng)目策劃和方案設(shè)計(jì)，一期工程爭(zhēng)取開(kāi)工 建設(shè) 土地經(jīng)營(yíng) 土地購(gòu)買(mǎi) 購(gòu)買(mǎi)土地 31 萬(wàn)平，投資 9400 萬(wàn)元，其中回遷房用地 18 萬(wàn)平，港城配套項(xiàng)目用地 8 萬(wàn)平，商住用地 5 萬(wàn)平 土地開(kāi)發(fā) 土地開(kāi)發(fā) 21 萬(wàn)平，其中回遷房開(kāi)發(fā) 13 萬(wàn)平，港城配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 8 萬(wàn)平 土地儲(chǔ)備 10 萬(wàn)平 投資規(guī)模 總投資 元 資金來(lái)源 收入來(lái)源 陽(yáng)光小鎮(zhèn)一期 住宅交房收入 29000 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) A 代建費(fèi) 690 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)一期 代建費(fèi) 240 萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)收入 15600 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)成果 營(yíng)業(yè)收入 元，利潤(rùn) 1 億元。 2017 年 工程進(jìn)展 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) A 全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住，投資 16200 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)一期 項(xiàng)目全面完工，投資 27200 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) B 項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，投資 15000 萬(wàn)元 1 號(hào)加油站 全面完工，投入使用 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 全面完工，投入使用 2 號(hào)加油站 完成工程建設(shè)，投資 1600 萬(wàn)元 員工公寓 一期工程完工，投資 18900 萬(wàn)元 土地經(jīng)營(yíng) 土地購(gòu)買(mǎi) 購(gòu)買(mǎi)土地 34 萬(wàn)平，投資 10000 萬(wàn)元，其中回遷房用地 15 萬(wàn)平，港城配套項(xiàng)目用地 1 萬(wàn)平，商住用地 18 萬(wàn)平 土地開(kāi)發(fā) 土地開(kāi)發(fā) 13 萬(wàn)平，其中回遷房開(kāi)發(fā) 13 萬(wàn)平，港城配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 1 萬(wàn)平 土地儲(chǔ)備 30 萬(wàn)平 投資規(guī)模 總投資 元 資金來(lái)源 收入來(lái)源 陽(yáng)光小鎮(zhèn)一期 公建銷(xiāo)售收入 2900 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) A 42000 萬(wàn)元，其中住宅交房收入 41500 萬(wàn)元，代建費(fèi) 500 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) B 代建費(fèi) 300 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)一期 代建費(fèi) 490 萬(wàn)元 1 號(hào)加油站 150 萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)收入 13000 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)成果 營(yíng)業(yè)收入 元，利潤(rùn) 元 2018 年 工程進(jìn)展 永寧回遷區(qū)一期 項(xiàng)目全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) B 項(xiàng)目完工，投資 20000 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)二期 項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，投資 15600 萬(wàn)元 2 號(hào)加油站 全面完工，投入使用 員工公寓 一期工程投入使用，二期工程開(kāi)工建設(shè)，投資8100 萬(wàn)元 土地經(jīng)營(yíng) 土地購(gòu)買(mǎi) 購(gòu)買(mǎi)商住土地 12 萬(wàn)平 土地開(kāi)發(fā) 土地開(kāi)發(fā) 8 萬(wàn)平，其中回遷房開(kāi)發(fā) 8 萬(wàn)平 土地出售 10 萬(wàn)平 土地儲(chǔ)備 25 萬(wàn)平 投資規(guī)模 元 資金來(lái)源 收入來(lái)源 陽(yáng)光小鎮(zhèn)一期 公建銷(xiāo)售收入 4800 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) A 公建銷(xiāo)售 900 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) B 代建費(fèi) 400 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)一期 34000 萬(wàn)元，其中住宅交房收入 31000 萬(wàn)元，公建銷(xiāo)售 3000 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)二期 代建費(fèi) 312 萬(wàn)元 加油站 租金收入 300 萬(wàn)元 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 租金收入 400 萬(wàn)元 員工公寓 租金收入 1600 萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)收入 8200 萬(wàn)元 土地出售收入 10000 萬(wàn)元 （二）未來(lái)五年重點(diǎn)工作，實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期目標(biāo) 時(shí)間 類(lèi)別 項(xiàng)目 /事項(xiàng) 內(nèi)容 2019 年 工程進(jìn)展 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) B 全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住，投資 15000 萬(wàn)元 永寧回遷區(qū)二期 完成項(xiàng)目工程建設(shè)，投資 20000 萬(wàn)元 3 號(hào)加油站 完成工程建設(shè)，投資 1600 萬(wàn)元 員工公寓 完成二期工程建設(shè)，投資 12600 萬(wàn)元 商品房 1 新開(kāi)工建筑面積 15 萬(wàn)平，完成地下室施工，積極推進(jìn)主體工程施工，投資 28800 萬(wàn)元 土地經(jīng)營(yíng) 土地購(gòu)買(mǎi) 購(gòu)買(mǎi)土地 21 萬(wàn)平，投資 6240 萬(wàn)元，其中港城配套項(xiàng)目用地 平，商住用地 20 萬(wàn)平 土地開(kāi)發(fā) 商品房開(kāi)發(fā)用地 10 萬(wàn)平 土地出售 10 萬(wàn)平 土地儲(chǔ)備 26 萬(wàn)平 投資規(guī)模 總投資 元 資金來(lái)源 收入來(lái)源 陽(yáng)光小鎮(zhèn)一期 公建銷(xiāo)售收入 1900 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) A 公建銷(xiāo)售收入 350 萬(wàn)元 陽(yáng)光小鎮(zhèn)二期組團(tuán) B 39000 萬(wàn)元，其中住宅交房收入 38000 萬(wàn)元，公建銷(xiāo)售收入